Intervention de Cécile Duflot

Cet amendement tend à détailler et à encadrer les modalités de détermination par le préfet de département des loyers de référence, de référence minoré et de référence majoré.

Plusieurs d’entre vous l’ont souligné, nous avons longuement débattu de cette question en première lecture. Je ne reviendrai donc pas sur l’ensemble de ce qui a été dit. Ceux qui ont participé assidûment aux discussions connaissent tous les arguments.

L’objectif de l’encadrement des loyers est de limiter, dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu et où l’accès au logement est donc difficile, le montant des loyers pouvant être raisonnablement exigé par les propriétaires pour des biens ne présentant pas de caractéristiques exceptionnelles.

Cette limite est définie par référence au loyer médian constaté par les observatoires – il ne s’agira pas d’une « invention » du préfet : elle correspondra à une réalité constatée sur le territoire concerné –, en considérant qu’il ne peut plus être autorisé de fixer un loyer nettement supérieur à la médiane des loyers de biens comparables.

L’objectif fixé par le Gouvernement de préserver dans ces territoires la capacité des habitants à se loger dignement à un coût soutenable justifie une telle limitation des prix. Nous voulons simplement rendre possible l’exercice du droit au logement.

Pour mettre en œuvre le dispositif d’encadrement des loyers en tenant compte des contextes locaux, les dispositions du projet de loi confient au préfet le soin de déterminer, à partir des données objectives constatées par l’observatoire local, les loyers de référence qui constituent le socle de l’encadrement.

L’amendement présenté par le Gouvernement vise donc à clarifier les conditions d’exercice de cette compétence par le préfet, dans le respect de la loi, à la fois dans son esprit et dans sa lettre.

Il vise à préciser, à cette fin, les notions de catégorie de logement et de secteur géographique qui devront être déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par les observatoires locaux des loyers. Très classiquement, nous aurons un prix de référence par quartiers dans certains territoires, alors que, dans d’autres, la dimension pourra être plus vaste, en raison d’une plus grande homogénéité des prix d’un quartier à l’autre.

Cette précision permet d’assurer la prise en compte par le pouvoir réglementaire de zones géographiques et de catégories pour lesquelles les logements présentent des loyers comparables.

Cet amendement précise également que chaque loyer de référence sera égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers. Ainsi, la vocation du loyer de référence, qui doit refléter la valeur médiane des loyers sur une catégorie de logements et un territoire donné, est clairement établie.

Enfin, l’amendement précise que les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés seront fixés par le préfet de département à partir du loyer de référence, en tenant compte de la dispersion des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré correspondra ainsi au seuil à partir duquel, pour une catégorie de logements et un secteur géographique donné, les loyers sont considérés comme anormalement élevés au regard de la distribution des loyers constatée par l’observatoire. Respectivement, le loyer de référence minoré correspondra au seuil en dessous duquel les loyers sont considérés comme manifestement sous-évalués.

Aujourd'hui, je le dis notamment à l’intention de Mme Schurch, les loyers manifestement sous-évalués sont pris en compte dans la loi mais ils ne sont absolument pas identifiés. Nous aurons donc un référentiel, qui sera fondé sur les données existantes.

J’en profite pour dire, notamment à M. Lenoir, que, quand j’évoquais tout à l'heure l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, il s’agissait non pas d’assimiler la situation de l’ensemble des régions à celle de l’agglomération parisienne, mais de mettre en avant un modèle d’organisation qui associe l’ensemble des intervenants sur un territoire.

Je profite également de la présentation de cet amendement pour répondre à M. Collombat.

Il serait, à mon sens, préjudiciable d’obliger à un financement exclusif par l’État puisque, dans cette hypothèse, l’État concentrerait la mission de l’observatoire sur la seule détermination du loyer médian en vue de l’établissement des loyers de référence et il empêcherait que les collectivités locales puissent recourir à ces observatoires pour d’autres missions. C’est ce qui se passe déjà.

Comme je l’avais indiqué lors de la première lecture, en réponse au même amendement, qui avait ensuite été retiré, il ne s’agit en aucune manière, en particulier dans les zones détendues, d’obliger à la création de ces observatoires. C’est une faculté qui est ouverte et qui permettra de mobiliser un outil, éventuellement déjà existant, pour accomplir d’autres missions que celles qui sont strictement destinées à la mise en œuvre du loyer de référence.