Intervention de Georges Labazée

Ma question porte sur les difficultés rencontrées par de nombreux particuliers ayant fait l’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence de tourisme. Depuis cinq ans, en effet, des faillites en cascade de résidences de tourisme ont asphyxié des milliers de petits épargnants copropriétaires.

Ces propriétaires ont souscrit un investissement locatif d’un produit dit « béton », présenté par de nombreux experts comme une valeur sûre, mais qui, dans bien des cas, se révèle un piège redoutable.

En achetant dans une résidence de tourisme classée, ou « RC », ils bénéficient d’une déduction de TVA sur le prix d’achat, voire d’une réduction d’impôt de 25 % supplémentaire si la résidence se trouve en zone de réhabilitation rurale.

Ensuite, en théorie, il n’y a plus rien à faire. Une société d’exploitation spécialisée se charge de commercialiser l’appartement. Elle leur verse un loyer fixe garanti par un bail commercial irrévocable de neuf ans au minimum. La rentabilité promise est attrayante : environ 4 % à 5 % par an. Les propriétaires ont en plus la possibilité d’occuper leur logement plusieurs semaines par an.

Toutefois, le rêve tourne bien souvent au cauchemar. Engagés dans un dispositif qui leur impose, sous peine de perdre leur avantage fiscal, la mise en gestion de leur appartement, les propriétaires n’ont souvent d’autre choix que de se plier aux desiderata de leur gestionnaire : loyers réduits, montants bien inférieurs à la valeur du marché ou jamais revalorisés, malgré l’augmentation des prix des loyers du secteur.

En plus de cette relation très déséquilibrée imposée par ces baux commerciaux, les gestionnaires sont très souvent les seuls bénéficiaires du système. Et beaucoup d’entre eux, peu scrupuleux, n’assurent pas la bonne gestion des locations, si bien que l’exploitation de nombreuses résidences de tourisme se trouve déficitaire.

Depuis 2007, de nombreuses sociétés d’exploitation ont ainsi été placées sous administration judiciaire, mettant généralement les propriétaires au pied du mur.

Aussi, soit les propriétaires acceptent de revoir les loyers à la baisse, soit le bail est rompu, avec, dans ce cas, le risque pour le propriétaire de perdre tous ses revenus et de devoir rembourser au fisc les 20 % de TVA sur le prix d’achat du bien. C’est une situation dramatique, d’autant que les personnes concernées ne disposent d’aucune possibilité de se retirer et revendre leur bien.

Madame la secrétaire d'État, vous connaissez sans doute l’origine de cette déroute. La crise du tourisme ne suffit pas à expliquer ces faillites en cascade. Il s’agit principalement d’un problème de surexploitation. La faute incombe partiellement aux promoteurs qui ont construit en dépit du bon sens, encouragés par des fiscalités avantageuses, et qui se livrent ainsi à une concurrence véritablement mortifère.

Je souhaiterais donc savoir si le Gouvernement entend prendre des dispositions afin d’assurer une protection réelle et efficace des bailleurs et mettre fin à ce déséquilibre engendré par des baux commerciaux mal adaptés, ainsi qu’aux pratiques abusives de certains gestionnaires.