Intervention de Jacques Chiron

Les bailleurs sociaux, parmi lesquels les SEM, les sociétés d'économie mixte, immobilières, œuvrent pour répondre aux besoins en logements sociaux et à prix abordables en zones tendues.

Leurs activités conjuguent la réalisation et la gestion de logements conventionnés avec la mise à disposition de logements à prix abordables non conventionnés. Par exemple, dans la région Rhône-Alpes, que je connais bien, la SEM met sur le marché des logements intermédiaires à un niveau de loyer moyen de 7, 70 euros le mètre carré par mois, alors que le prix moyen sur le marché est de 12 euros le mètre carré par mois. À Paris, le niveau de loyer moyen a été de 8, 21 euros par mètre carré en 2012, alors que le prix sur le marché est supérieur à 25 euros par mètre carré.

Monsieur le secrétaire d’État, la loi de finances pour 2013 a institué un régime général de limitation de la déductibilité fiscale des charges financières pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2012. L’article 212 bis du code général des impôts limite ainsi la déduction des charges financières nettes dont le montant atteint au moins trois millions d’euros à hauteur de 75 % de leur montant total.

À ce jour, seuls les délégataires, les concessionnaires et les partenaires privés ne sont pas concernés par le dispositif. Cette exclusion, paradoxalement, ne vise pas le secteur du logement social et intermédiaire.

En l’état, ce dispositif est donc particulièrement pénalisant pour les sociétés intervenant dans le secteur du logement social ou du logement intermédiaire et, plus généralement, dans le secteur des logements à loyers abordables. En effet, il conduit à majorer les coûts supportés au titre des opérations d’acquisition ou de construction de logements à loyers abordables, ainsi que ceux qui sont supportés au titre de leur entretien et de leur rénovation.

Je prendrai un exemple, monsieur le secrétaire d'État : hier matin, au sein d’une SEM immobilière grenobloise où j’ai l’honneur de siéger, nous nous penchions sur la possibilité de racheter 62 logements à deux propriétaires d’un certain âge, désireux de se séparer de ce patrimoine qui date des années soixante-dix, donc qui n’est pas en très bon état. Le prix d’achat de l’ensemble est de 4, 5 millions d’euros, et il faut envisager une rénovation lourde, notamment sur le plan thermique. Il ne s’agit donc pas d’un patrimoine à forte valeur ajoutée, mais il permettra de faire à la fois un peu de logement social et du logement intermédiaire. Pour ce genre d’opérations, nous sommes relativement pénalisés par ce texte issu de la loi de finances pour 2013.

Le présent amendement vise donc à déplafonner le montant des charges financières déductibles supportées par les SEM immobilières, en excluant l’activité immobilière d’intérêt général des SEM immobilières de la limitation de la déductibilité des charges d’intérêts d’emprunts.

Dans ma région, un certain nombre de copropriétaires souhaitent aujourd’hui se séparer d’un patrimoine qu’ils ont fait construire dans les années soixante ou soixante-dix et qu’ils ne souhaitent plus gérer. Ce patrimoine, généralement dans un état très moyen, est souvent racheté par des SEM immobilières, qui le transforment pour partie en logement social, pour partie en logement intermédiaire. Naturellement, le logement social ouvre des possibilités fiscales supplémentaires.