Intervention de Leila Aïchi

Le sol fait partie intégrante d’un projet de construction, d’autant que le coût du foncier représente aujourd’hui une part significative de l’enveloppe financière.

Or, à l’heure actuelle, pour un projet de construction d’une maison individuelle, rien n’oblige le vendeur d’un terrain constructible à renseigner l’acheteur sur la nature et la qualité du terrain qu’il acquiert.

Par « étude de faisabilité géotechnique », on entend une étude géotechnique préliminaire de site. Sur le plan financier, sa réalisation présente plusieurs avantages.

Tout d’abord, elle permet de réduire le coût de la construction, en optimisant le projet de construction et les solutions techniques correspondantes et en évitant le recours aux surdimensionnements par les constructeurs.

Ensuite, elle contribue à réguler le marché du foncier, en fournissant des informations sur la qualité des terrains vendus.

Enfin, elle réduit les coûts de la sinistralité pour les maisons individuelles.

Pour les années 1995 à 2013, les sinistres liés aux fondations superficielles ont représenté 20, 6 % du coût total de réparation des désordres, toutes régions confondues. La dépense engendrée par la réparation de ce type de dommages avoisine, en moyenne, 22 000 euros. Pour des fondations réalisées dans des sols argileux, cette somme peut atteindre 34 000 euros, d’après le Sycodés 2014 de l’agence qualité construction.

Lorsqu’aucune construction n’est projetée, une étude de faisabilité géotechnique présente également plusieurs avantages.

Premièrement, elle renseigne l’acquéreur sur les caractéristiques principales du bien qu’il envisage d’acheter. Ainsi, celui-ci est mieux assuré de payer le prix correspondant à la qualité du terrain.

Deuxièmement, une telle étude permet de porter la nature du sol à la connaissance des professionnels du bâtiment. Ainsi, ces derniers peuvent soit proposer de réaliser des fondations adaptées et non surdimensionnées, soit justifier du besoin complémentaire d’une étude géotechnique.

Troisièmement, ces informations permettent d’optimiser le projet de construction, en termes d’orientation sur la parcelle, d’assainissement non collectif, de géothermie, de risque sismique, etc.

Ainsi, l’étude de faisabilité géotechnique permet d’adapter au mieux le projet de construction au terrain, en s’appuyant sur les recommandations fournies.

La réalisation d’une telle étude peut engendrer une économie substantielle au titre de l’assurance dommages ouvrage, laquelle est obligatoire pour le maître d’ouvrage. Certaines compagnies d’assurances ont déjà pris des initiatives en ce sens : des assureurs proposent de réduire leurs tarifs de contrats d’assurance dommages ouvrage en contrepartie d’une évaluation du sol d’assise du terrain à construire. Ils cherchent ainsi à promouvoir la prévention des risques et la qualité de la construction pour les maisons individuelles.

J’ajoute que l’étude de faisabilité géotechnique fait l’objet d’un consensus parmi les acteurs du logement et de la construction qui ont pris part à la démarche « Objectifs 500 000 », lancée par le ministère du logement.

Dans son rapport, le premier groupe de travail mis en place dans le cadre de cette concertation propose de rendre obligatoire, dès la signature d’une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir, la communication par le vendeur d’une étude de faisabilité géotechnique. Un tel document permettrait d’informer l’acheteur et le maître d’œuvre de la qualité du terrain et des études à mener avant de lancer le chantier.

Le deuxième groupe de travail se prononce dans le même sens, en proposant la création d’une fiche d’identité des sols et des biens, comprenant notamment un plan de bornage et de qualité des sols.

Les études de faisabilité géotechnique prendront tout leur sens avec la généralisation de la maquette numérique, souhaitée par le Gouvernement dans le cadre du plan de transition numérique du bâtiment : de même que la limitation et la prévention des sinistres, la maîtrise des coûts de construction fait partie intégrante des objectifs de ce plan.