Intervention de Albéric de Montgolfier

Tout au long de cette année, un groupe de travail – je précise qu’il était pluraliste – sur l’immobilier s’est réuni au sein de la commission des finances. Nous avons auditionné des acteurs extrêmement variés dans le domaine du logement, promoteurs ou fiscalistes, par exemple.

Nous pouvons d'ores et déjà partager un constat : il est extrêmement difficile de mesurer l’incidence d’un certain nombre de mesures fiscales, qu’il s’agisse de tous les régimes d’immobilier aidé ou des abattements en matière de plus-value immobilière. En clair, nous n’avons pas pu mesurer d’effet direct de ces mesures, notamment concernant les abattements exceptionnels sur les plus-values immobilières.

Un abattement exceptionnel est actuellement en vigueur jusqu’au 31 décembre 2015 sur le fait de donner un terrain à bâtir ; d’autres abattements exceptionnels à durée limitée ont également cours. Or personne n’est capable de démontrer que ces mesures, qui ont un coût, produisent un quelconque effet, notamment en termes de nombre de transactions.

Par ailleurs, des dispositifs de surtaxe sont venus complexifier le système. Taxes sur les plus-values élevées, abattements, exonérations : force est de constater que le régime est devenu extrêmement complexe et que, comme le soulignait à l’instant Michel Bouvard, nous sommes incapables de faire le bilan de ces abattements exceptionnels ou de ces surtaxes.

En outre, le régime des plus-values immobilières reste fondamentalement complexe. Le Gouvernement dit l’avoir réformé, prétendant que les exonérations interviennent après vingt-deux ans de détention. Mais non ! Cela reste bien trente ans en matière de CSG et de prélèvements sociaux ! Pourquoi une telle différence ?

Au travers de cet amendement, Vincent Delahaye pose une question essentielle sur notre système de taxation des plus-values, qui favorise la détention longue et incite les propriétaires à conserver leurs biens. Dans la mesure où ce système exonère les propriétaires, de fait, au-delà de trente ans de détention, ceux-ci ne sont absolument pas incités fiscalement à céder leurs biens. Cela n’accélère pas la rotation des transactions, puisque ne sont pas mis sur le marché des logements ou des terrains dont on a besoin pour la construction.

Ainsi, le système va sans doute à l’encontre de son objectif. C’est la raison pour laquelle il convient d’encourager un mécanisme qui ne tienne pas compte de la durée de détention, afin de favoriser les transactions.

J’ajoute qu’il existe deux bornes constitutionnelles en la matière : l’érosion monétaire, dont nous tenons compte, et le caractère non confiscatoire. Le système proposé a été conçu pour susciter autant de recettes que l’ancien dispositif, mais la conviction de la commission est qu’il en produira plus.

La commission avait émis un avis de sagesse bienveillante sur cet amendement, dont les dispositions prévoient, comme nous le souhaitions, une période transitoire jusqu’au 31 décembre 2016 et une taxation des plus-values réalisées après deux ou trois ans de détention, de façon à éviter les spéculations des marchands de biens, à savoir les allers et retours très rapides en matière d’immobilier.

Les dispositions du sous-amendement n° I-422 vont exactement dans le sens souhaité par la commission, qui a souhaité régler la question de la période transitoire. Le dispositif proposé prévoit en effet que les propriétaires envisageant de vendre et bénéficiant à l’heure actuelle d’une exonération disposent encore d’un an, jusqu’au 31 décembre 2016, pour réaliser leur transaction sans être taxés ; ensuite, c’est le nouveau système qui prendra le relais.

L’objet de ce sous-amendement est d’éviter que les transactions bénéficient d’un effet d’aubaine, en portant à trois ans la durée minimum de détention pour bénéficier du nouveau système. Je ne sais pas si l’auteur de l’amendement et celui du sous-amendement se mettront d’accord sur cette durée minimum de détention. En tout cas, je le répète, la commission souhaite éviter un achat suivi d’une revente immédiate, qui bénéficierait de fait d’un régime fiscal extrêmement favorable.