Intervention de Albéric de Montgolfier

Nous avons un certain nombre de points d’accord, au-delà des désaccords ponctuels sur tel ou tel amendement.

Premier point d’accord : le dispositif Pinel est, comme tous les dispositifs fiscaux qui l’ont précédé, un dispositif de subventions par les dépenses fiscales – il coûte cher –, dont l’objectif est de construire dans les zones les plus tendues.

Le zonage tel qu’il apparaît aujourd’hui est certainement perfectible : le système des zones A, B, B2, C, etc. est sans doute aveugle, car des situations ou des réalités locales sont ignorées. Je rejoins les propos de Mme Gatel, il est nécessaire d’envisager un zonage plus précis, d’affiner.

Mais construire dans les zones les moins tendues présente un risque non seulement pour les finances publiques, mais également pour les contribuables eux-mêmes : les logements vacants ou subventionnés par la dépense fiscale pour lesquels les propriétaires n’arrivent pas à trouver de locataires sont une réalité. Ces personnes se voient donc ensuite refuser le bénéfice de la réduction d’impôt ou subissent des redressements fiscaux.

Notre responsabilité consiste aussi à ne pas entraîner les contribuables vers des investissements mal orientés, peut-être du fait des mirages de la défiscalisation. Des commercialisateurs vendent le fait que les loyers sont garantis, que l’investissement sera fantastique, car la demande locative est forte. Or, on le sait bien, dans un certain nombre de cas, on est amené à construire dans des zones où il n’y a pas de demande, et les bailleurs éprouvent alors les plus grandes difficultés à trouver des locataires.

Le point d’accord, c’est certainement la nécessité de revoir un zonage qui est aujourd’hui inadapté, pour le rendre beaucoup plus précis. Dans le cadre des auditions organisées par la commission des finances, Jacques Mézard a souligné que le Gouvernement souhaitait retravailler sur un dispositif beaucoup plus précis : il faudrait quasiment déterminer commune par commune, voire quartier par quartier, les besoins en matière de logement, afin de réserver les dispositifs aux zones dans lesquelles les besoins sont les plus criants, là où la demande locative est importante.

Deuxième point d’accord : je rejoins largement Marie-Noëlle Lienemann, l’avantage fiscal conduit à renchérir le coût du logement, du fait non seulement des promoteurs, mais également des intermédiaires. C’est la raison pour laquelle l’amendement n° II–719 de la commission vise à encadrer les frais des intermédiaires.

Vous le savez très bien, quand on vend des biens faisant l’objet d’une défiscalisation, il y a un certain aveuglement des contribuables : les Français aiment tellement peu payer l’impôt qu’ils sont parfois prêts à souscrire à des dispositifs fiscaux de manière un peu aveugle. Une partie de l’avantage fiscal va au coût du logement et une autre partie aux intermédiaires, ce qui renchérit le logement. D’ailleurs, nous avons été amenés à réduire, par le passé, les frais des intermédiaires concernant des dispositifs fiscaux tels que l’ISF-PME. Nous allons proposer la même chose pour le dispositif Madelin. Il serait normal que le coût des intermédiaires soit encadré, et tel est, je le répète, l’objet de l’amendement n° II–719, afin que l’avantage fiscal concerne bien la construction du logement et ne bénéficie pas à des intermédiaires, à des commercialisateurs qui profitent de l’attrait pour la défiscalisation pour augmenter leurs frais.

Nous n’adoptons pas une position de principe qui consiste à dire que rien ne doit changer et que tout est parfait. Mais, dans le bref temps qui nous est imparti, comprenez qu’il n’est pas possible d’examiner dans le détail l’impact des mesures prévues dans chaque amendement.

C’est la raison pour laquelle l’avis de la commission est défavorable, sauf pour certains amendements. Je le répète, la question du zonage appelle un travail de réflexion plus approfondi.