Intervention de Lucas Chabalier

L'obligation peut porter sur le propriétaire ou sur le financeur - la banque -, via des normes. Dans la directive européenne sur les normes de performances énergétiques minimales, le mortgage porfolio standard impose aux banques d'améliorer la performance énergétique médiane de leur portefeuille de crédits immobiliers.

Cela étant dit, que l'obligation porte sur le propriétaire ou sur le financeur, elle a des effets de bord. Il y a d'abord un risque d'exclusion de ménages modestes ou intermédiaires de l'accès à la propriété, parce que, quand on est au maximum de sa capacité d'endettement lors de l'acquisition, on ne peut pas s'endetter davantage pour une rénovation performante coûtant plusieurs dizaines de milliers d'euros. Par ailleurs, puisque le marché immobilier repose à 95 % sur le prêt immobilier et que l'on emprunte généralement au maximum de ses capacités, une obligation de rénover peut entraîner un effondrement du marché de l'immobilier à hauteur de la valeur de la rénovation énergétique. L'investissement public doit corriger ces effets de bord. On n'arrivera pas à atteindre nos objectifs avec une obligation sans un soutien ferme de la puissance publique. On ne réglera pas tout en généralisant le PTZ. L'investissement public est central. On ne peut pas rénover le parc en BBC à moindre coût pour l'État.

Le crédit mis en place par la commission Sichel ne fonctionne pas bien, il n'a été mis en place que par deux banques, parce qu'il y a un problème culturel : on n'a pas d'hypothèque en France. Les prêts immobiliers sont cautionnés sur le bien, mais il ne s'agit pas de prêts hypothécaires. Des gens ont envie de transmettre un bien à leurs enfants et si les enfants doivent rembourser le prêt lors de la mutation, cela pose problème. Par ailleurs, pour des personnes modestes âgées en milieu rural et sans enfants, l'avance rénovation est une très bonne solution, mais les banques n'ont pas accès à ce public, qui est en dehors du réseau bancaire.

Sur le financement du reste à charge par un prêt, cela peut fonctionner s'il y a un équilibre en trésorerie, c'est-à-dire si l'on peut lisser son investissement sur vingt-cinq ans et si le remboursement est inférieur aux économies d'énergie, mais encore faut-il que l'on puisse emprunter en fonction des critères de solvabilité en vigueur. Aujourd'hui, pour emprunter - sauf expérimentation -, on ne considère que le ratio entre la mensualité et le revenu récurrent et ce taux ne doit pas dépasser 35 %. Si l'on intégrait les économies d'énergie dans les critères de solvabilité, on pourrait inclure plus d'emprunteurs potentiels. Il ne faut pas faire n'importe quoi, car le prix de l'énergie peut augmenter, mais on parle tout de même de factures très écrasées. Du reste, on n'est pas obligé de financer un prêt intégralement par les économies d'énergie, on peut viser une couverture de 50 % à 70 % par les économies d'énergie.

En tout état de cause, on ne doit pas croire que l'investissement public sera modeste. Il faudra mettre plus que les 5 milliards d'euros actuels.