Intervention de Laurent Béteille

La commission propose au Sénat une réécriture globale de l'article 1er, afin de faire figurer le nouveau droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc dans un article distinct de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. Le texte y gagnera en clarté et en intelligibilité.

Sur le fond, cet amendement tend à apporter certaines modifications au dispositif adopté par l'Assemblée nationale.

En premier lieu, s'agissant du champ d'application du droit de préemption, nous vous proposons de remonter à dix logements le seuil à partir duquel le droit de préemption s'appliquera. Ce seuil apparaît plus cohérent avec, d'une part, les accords qui ont été négociés entre les bailleurs et les locataires et acceptés le 9 juin 1998 et le 6 mars 2005 et, d'autre part, le dispositif actuel de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Un certain consensus s'est dessiné sur ce seuil de dix logements. La meilleure preuve en est qu'on le retrouve dans la proposition de loi de M. Madec et que, dans son amendement initial, M. Desessard proposait un seuil de dix logements. Ce seuil a ensuite été ramené à cinq logements, pour des raisons qui n'ont pas été explicitées.

J'ai le sentiment que le seuil de dix logements est raisonnable, car il permet notamment de faire échapper au droit de préemption une grande partie des propriétaires personnes physiques, qui ne sont pas visées par ces dispositions. Les institutionnels qui cèdent 3 000 logements à la fois sont très loin de ce seuil.

Par conséquent, la Haute Assemblée peut tout à fait revenir à un seuil de dix logements, qui est cohérent avec notre législation et qui me semble judicieux.

Nous proposons également de substituer la notion de maintien sous statut locatif de chaque local à usage d'habitation à celle d'un engagement de proroger les contrats de bail en cours au jour de la conclusion de la vente. Le caractère réel de cet engagement poserait des difficultés juridiques et n'aurait qu'une incidence très mineure sur le maintien du parc locatif. Ce serait pour des durées extrêmement brèves et cela introduirait dans notre droit des baux d'habitation inférieurs à deux ans, ce qui ne nous paraît pas souhaitable.

En revanche, l'engagement de six ans pris par le nouvel acquéreur partirait de la délivrance de l'immeuble, c'est-à-dire de l'entrée en possession, ce qui est plus protecteur pour le locataire que le dispositif qui nous était soumis.

Nous vous proposons également d'étendre le droit de préemption aux cessions de parts des sociétés civiles immobilières. Il s'agit d'éviter les contournements qui pourraient résulter de l'utilisation du véhicule des SCI. En effet, aux termes de la jurisprudence, un droit de préemption immobilier est inapplicable en cas de cession de parts d'une SCI, puisque l'opération ne porte que sur un changement de contrôle de la société propriétaire et non sur le bien détenu par cette société.

Afin de rendre plus efficace ce dispositif, l'amendement prévoit également de renforcer la sanction de nullité, qui s'appliquerait tant en l'absence de notification au locataire qu'en cas de défaut de transmission des documents qui doivent accompagner cette notification, à savoir le règlement de copropriété de l'immeuble, notamment.

Nous y ajoutons un diagnostic technique sur l'état de l'immeuble, diagnostic qui doit être établi par un contrôleur technique ou un architecte, afin de garantir sa qualité, sa pertinence et son objectivité. La commission a rectifié son amendement afin de tenir compte des remarques de nos collègues à cet égard, notamment de M. Collombat.

Le locataire peut ainsi connaître très précisément l'état du logement qu'on lui propose d'acquérir. Cette modification reprend en partie une disposition proposée par M. Madec dans la proposition de loi n° 353.

Enfin, dernière innovation, la commission vous propose d'instituer l'obligation d'informer le maire de la commune sur laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, le maire d'arrondissement concerné, non seulement du projet de vente, mais aussi des modalités de la vente en bloc préalablement à sa réalisation. Les maires qui le souhaitent pourront ainsi faire jouer leur droit de préemption et maintenir les locataires dans leur logement.