Intervention de Philippe Marini

Nous voici parvenus dans un domaine différent puisque l’article 45 ter que nous voulons supprimer concerne le régime fiscal dit « Demessine » relatif aux résidences de tourisme.

La commission a été dubitative sur la proposition votée à l’Assemblée nationale et qui permettrait de déclarer, au titre des revenus fonciers, les loyers qui seraient indexés sur le chiffre d’affaires ou le résultat de l’exploitant.

On est dans le cas de figure un peu particulier de résidences de tourisme qui connaissent des problèmes de rentabilité et où des investisseurs se retrouvent en quelque sorte pris au piège. À ce moment-là, il s’agit de monter une formule de reprise.

Vous savez, mes chers collègues, qu’en première partie nous avons voté un amendement qui a pour objet d’allonger la période pendant laquelle cette reprise peut être élaborée. Par cet article, sans doute sous la même inspiration, il nous est proposé de faire une exception assez importante, à mon avis sans précédent, à la définition du revenu foncier. Le revenu foncier est fixe ; en tout cas, ce n’est pas un revenu indexé sur le chiffre d’affaires ou sur le résultat de la société qui l’encaisse.

Tout en comprenant bien que cet article a sans doute été introduit dans le souci de faciliter des reprises d’opérations compromises, nous nous interrogeons sur la portée de cette modification : la notion de revenu foncier recevrait alors une interprétation différente qui s’imposerait erga omnes.

Une telle mesure ne serait pas applicable seulement au cas de figure des résidences de tourisme : elle pourrait constituer un précédent pour d’autres opérations immobilières.

D’une façon générale, l’introduction de telles clauses par les exploitants montre bien que les investisseurs se trouvent en situation de faiblesse. Ainsi, dans le régime Demessine, les investisseurs sont prêts à accepter des dispositions contractuelles inusuelles, voire à caractère léonin, pour conserver leur avantage fiscal et éviter la requalification.

Nous sommes donc dubitatifs sur cet article. Nous ne souhaitons pas qu’il devienne un précédent, ouvert à partir d’une niche fiscale, qui modifierait de manière plus globale les rapports locatifs.

Des mesures de protection des investisseurs de bonne foi ont déjà été votées à l’article 9 bis, et d’autres seront examinées à l’article 45 quater. C'est la raison pour laquelle nous estimons que le présent article n’est pas indispensable, et peut-être même quelque peu dangereux.