Intervention de Luc Chatel

Monsieur le sénateur, comme vous l'avez indiqué, l'INSEE publie tous les trimestres, en collaboration avec les chambres de notaires, des indices des prix des logements anciens.

Ces indices remontent à 1996 et ont valeur de référence pour le suivi du marché de l'immobilier en France. Calculés sur un très large échantillon de ventes, représentatif de l'ensemble des transactions enregistrées par les notaires, ces indices sont fondés sur une méthodologie rigoureuse, qui est établie par l'INSEE et publiée sur son site Internet ; sa mise en oeuvre fait l'objet d'un suivi par le conseil scientifique des indices notaires-INSEE. La qualité des indices est contrôlée chaque trimestre par l'INSEE.

Compte tenu de ce partenariat fructueux entre les notaires et l'INSEE, la source fiscale, fondée elle-aussi sur les actes notariés, n'a pas été retenue lors de la mise en place des indices, parce qu'elle ne reprenait pas toutes les informations indispensables pour le suivi statistique du prix des logements. Les sources fiscales sont cependant utilisées pour l'évaluation du nombre des transactions immobilières dans l'ancien. Une analyse détaillée de celles-ci est disponible sur le site de l'Association des études foncières.

Les divergences entre les résultats de la FNAIM et ceux des indices notaires-INSEE ont commencé à faire l'objet de travaux de rapprochement, dans le cadre d'un groupe de travail informel constitué entre l'INSEE et la FNAIM. Cependant, la méthode de la FNAIM n'est pas publique, ce qui ne permet pas de véritable comparaison. L'INSEE est prêt à poursuivre les contacts en 2008.

Les indices FNAIM, qui sont disponibles plus tôt que les indices notaires-INSEE, portent toutefois sur un champ plus restreint que celui des notaires, non représentatif de l'ensemble des transactions immobilières : en effet, par construction, les transactions réalisées de particulier à particulier ainsi que celles qui sont conclues par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier non affilié à la FNAIM échappent à son observation.

Les deux sources conduisent à une appréciation divergente de l'ampleur de la hausse des prix constatée, surtout depuis 2005. À l'analyse, les chiffres de la FNAIM semblent peu compatibles avec l'évolution de l'assiette des droits de mutation suivie par la direction générale des impôts. De plus, la saisonnalité des indices FNAIM n'est pas compatible avec les observations réalisées par ailleurs dans les travaux académiques portant sur la question.

Le suivi des prix des logements neufs est, quant à lui, plus délicat, notamment du fait d'un nombre de transactions nettement plus faible que dans l'immobilier ancien. Il pose également plusieurs questions méthodologiques difficiles. L'INSEE participe, dans le cadre européen, à des travaux exploratoires visant à suivre, notamment, les prix des logements neufs. Ces travaux ont été présentés au conseil scientifique des indices notaires-INSEE et sont en cours de discussion dans ce cadre.

En ce qui concerne les données détaillées relatives aux transactions immobilières, la seule source de données fiable et non biaisée repose sur les extraits d'actes notariés, établis par les notaires à l'occasion de chaque transaction et transmis aux services fiscaux. Dans la situation actuelle, il est exact que le système informatique des services fiscaux ne permet pas une exploitation de ces données au niveau local, alors que l'article 21 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a rendu obligatoire la transmission gratuite des données foncières à un certain nombre de destinataires comme les propriétaires, les services de l'État, les collectivités territoriales, etc.

La satisfaction de cette obligation de transmission des données foncières rend nécessaire un traitement de masse des extraits d'actes de mutation et une modification importante des systèmes informatiques existants pour permettre des extractions locales, tout en respectant les préconisations de la Commission nationale de l'informatique et des libertés en matière de traitement automatisé des données à caractère personnel.

C'est la raison pour laquelle, monsieur le sénateur, les services du ministère du logement et de la ville étudient actuellement toutes les options envisageables pour assurer cette mise à disposition dans le respect de la loi du 13 juillet 2006.