Intervention de Dominique Braye

a estimé que la discussion de ce texte intervenait, à bien des égards, à point nommé. Les développements quotidiens de la crise économique et financière viennent en effet amplifier les difficultés rencontrées par la France dans le secteur du logement. La crise du crédit rend plus malaisées les opérations d'accession à la propriété, et même d'accession sociale à la propriété, à plus forte raison pour les ménages aux revenus modiques. La dynamique de construction de logements se trouve freinée, moins de 400.000 logements neufs devant être construits en 2008.

Le rapporteur a ajouté que le contexte budgétaire tendu n'offrait pas à l'action publique des marges de manoeuvre très larges. Il convient donc d'agir sur les différents leviers de l'offre, de rendre plus efficients les moyens consacrés chaque année à la politique du logement et de mobiliser l'ensemble des acteurs. Au premier rang des acteurs mobilisés, les organismes HLM sont concernés par plusieurs dispositions du texte : la généralisation, avant la fin 2010, du conventionnement global, rebaptisé conventionnement d'utilité sociale par le projet de loi, la création d'un mécanisme de mutualisation de leurs ressources financières avec l'instauration d'un prélèvement sur ceux d'entre eux qui ne construisent pas suffisamment, parfois désignés comme « dodus dormants ».

a aussi relevé que, pour mobiliser les acteurs, le texte facilitait les conditions dans lesquelles ils pourraient engager tout type d'opération et clarifiait notamment les conditions de leur recours aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement, ce qui, a-t-il souligné, correspond à une attente de nombreux maires.

Au titre de la mobilisation des acteurs, a-t-il fait observer, le projet de loi procède également à une réforme d'ensemble de la gouvernance du 1 % logement, réforme malheureusement partielle, les aspects financiers restant en cours de négociation entre l'État et les partenaires sociaux. Le rapporteur a déploré une telle situation qui réduisait le Parlement à jouer un rôle de spectateur, là où celui-ci aurait dû pleinement exercer ses prérogatives en termes de contrôle. Schématiquement, le texte vise à remplacer le système conventionnel, en vigueur depuis longtemps pour la gestion des fonds du 1 %, par un mécanisme de détermination de l'emploi des fonds par la loi et le décret. Les prérogatives de l'Etat au sein du conseil d'administration de l'Union d'économie sociale du logement seraient parallèlement accrues. Dans le même temps, le Gouvernement souhaite réorienter une partie des sommes collectées par le 1 % afin de financer la totalité des actions de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH, 500 millions d'euros) et de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU, 800 millions d'euros) ainsi que le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD, 250 millions d'euros).

Enfin, M. Dominique Braye, rapporteur, a indiqué que le projet de loi visait à mobiliser les collectivités territoriales en renforçant la portée opérationnelle des programmes locaux de l'habitat (PLH) et en étendant à de nouvelles collectivités territoriales l'obligation d'en réaliser. Le texte comporte également des dispositions visant à favoriser la densification ou « optimisation foncière » du tissu urbain, notamment par un dépassement automatique, dans toutes les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU), des règles de construction, sauf délibération contraire de la commune. Il met aussi à la disposition des communes une nouvelle procédure contractuelle de financement des équipements publics, la convention de projet urbain partenarial. Enfin il autorise des dérogations aux PLU pour favoriser l'accessibilité des logements existants aux personnes handicapées.

Le rapporteur a noté que les collectivités territoriales étaient également concernées par la réforme de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) proposée par l'article 17, qui vise à intégrer provisoirement certains logements en accession sociale à la propriété, au titre du prêt social location-accession ou du Pass-foncier, dans le décompte des obligations des communes. Sur un sujet proche, l'article 23 modifie les dispositions de la loi instituant le droit au logement opposable (loi DALO) ayant instauré un « article 55 de l'hébergement », votées à l'époque dans la précipitation et sans étude d'impact. M. Dominique Braye, rapporteur, a en effet jugé que, deux ans après l'entrée en vigueur de ce mécanisme, ces dispositions n'étaient pas applicables, faute d'une définition précise des formes d'hébergement concernées et du champ des communes visées.

Enfin il a relevé que le texte tendait à mobiliser l'ensemble des acteurs sur un nouvel enjeu, déterminant pour certains territoires, avec la création d'un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, visant, sur huit ans, la réhabilitation de 60.000 logements privés et la production de 30.000 logements sociaux, répartis sur environ 150 quartiers.

Présentant les aménagements fiscaux proposés par le texte, M. Dominique Braye, rapporteur, s'est félicité du recentrage des amortissements « Robien et Borloo » sur les zones les plus tendues, le zonage devant désormais être révisé tous les trois ans en fonction de l'évolution de ces tensions. Il a aussi approuvé l'extension du bénéfice de la TVA à 5,5 % aux opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans le secteur collectif à l'aide d'un Pass-foncier.

Pour achever sa présentation du projet de loi, il a indiqué que son article 20 visait à accroître la mobilité des locataires dans le parc HLM en essayant de traiter trois types de situation :

- les cas de sous-occupation ;

- la libération des logements accessibles aux personnes handicapées quand le ou les locataires handicapés n'occupent plus le logement ;

- le cas des locataires dont les revenus sont au moins deux fois supérieurs aux plafonds de ressources prévus pour l'attribution des logements sociaux, cas rares mais souvent mis en exergue dans les médias.

a ensuite présenté l'économie générale des amendements qu'il entendait proposer à la commission.

En premier lieu, il a indiqué vouloir conforter la place des collectivités territoriales dans la conduite des politiques de l'habitat, en leur octroyant des droits supplémentaires, notamment celui d'être associées à la définition des conventions d'utilité sociale, ou celui d'orienter la construction de logements par les investisseurs pour mieux répondre à la demande locale, mais en leur imposant également des obligations, au premier rang desquelles l'élaboration d'un plan local de l'habitat par un plus grand nombre de communes et d'établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).

En ce qui concerne l'intégration des logements en accession sociale à la propriété dans l'article 55, il a proposé la suppression de l'article 17 afin que cette mesure ne soit pas « l'arbre qui cache la forêt » et n'accapare pas à nouveau les débats.

S'agissant de la mobilité des locataires dans le parc social, il a jugé nécessaires plusieurs améliorations juridiques pour la dynamiser. Sans s'opposer à la mesure tendant à faire perdre le bénéfice du droit au maintien dans les lieux aux locataires dont les revenus dépassent très substantiellement les plafonds, il a exprimé des réserves à l'égard d'une telle « usine à gaz » destinée à récupérer quelques centaines ou milliers de logements, dont la libération surviendrait du simple fait du nouveau barème de surloyer qui, notamment à Paris, allait devenir réellement dissuasif.

En dernier lieu, il a déclaré vouloir compléter le volet foncier du texte, le foncier constituant le premier maillon de la chaîne de réalisation de logements. S'appuyant sur les auditions réalisées et sur le bilan de la loi portant engagement national pour le logement (ENL) en matière foncière, M. Dominique Braye, rapporteur, a indiqué qu'il proposerait à cet effet plusieurs mesures tendant à :

- l'assouplissement du droit de préemption urbain en cas de cession de parts de sociétés civiles immobilières ;

- la clarification des rapports entre établissements publics fonciers locaux et établissements publics fonciers d'État ;

- l'extension du droit de priorité reconnu aux communes à de nouveaux établissements publics concernés par le programme national de mobilisation des terrains publics en faveur du logement ;

- la suppression du droit de délaissement qui avait été institué dans la loi ENL en contrepartie de la possibilité, pour les PLU, de prévoir une proportion de logements sociaux au sein des programmes de logements réalisés dans certains secteurs ;

- et, enfin, la modification de l'assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles par un document d'urbanisme, afin de viser non pas le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée par le propriétaire.