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Jean-Claude Carle
Question écrite N° 1260 au Ministère de la défense
Durée du bail entre une commune et une SEM de construction pour la mise à disposition d'un terrain en vue d'y construire une gendarmerie
Question soumise le 2 août 2007
M. Jean-Claude Carle attire l'attention de M. le ministre de la défense sur les conditions particulières imposées par l'État aux communes qui construisent une gendarmerie. Il lui fait part du cas suivant : la Commune de Thonon-les-Bains située en Haute-Savoie a mis à la disposition d'une société d'économie mixte de construction un terrain pour y construire une gendarmerie nationale. Cette mise à disposition a fait l'objet d'un bail emphytéotique d'une durée de 52 années. Or, le dossier permettant la construction serait susceptible d'être rejeté par les services de l'État au motif que le bail ne pourrait dépasser une durée de 40 ans. Il lui demande d'une manière générale les motifs d'une telle résolution alors même que l'État n'est pas partie à la convention.
Réponse émise le 20 septembre 2007
L'important programme de constructions de casernes engagé par la gendarmerie est conduit, notamment, sur la base des adaptations législatives apportées par l'article 3 de la loi du 29 août 2002 d'orientation et de programmation pour la sécurité intérieure (LOPSI) qui ont pour objet d'accélérer l'exécution des opérations immobilières locatives nécessaires à la sécurité intérieure. Ces opérations sont ainsi conduites en ayant recours à des financements innovants tels que la délivrance d'un bail emphytéotique administratif (BEA). La procédure du BEA permet notamment aux collectivités territoriales, jusqu'au 31 décembre 2007, de construire des ensembles immobiliers pour les besoins de la gendarmerie en faisant appel à des partenaires privés. Ce dispositif repose sur la mise à disposition d'un terrain leur appartenant au profit d'un opérateur qui assure le financement et la construction de l'ouvrage en contrepartie d'un loyer financier versé par la collectivité territoriale. Ces immeubles sont loués à la gendarmerie sur la base d'une appréciation formulée par le service des domaines en fonction de la valeur locative de marché, dans la mesure où l'État n'a pas vocation à devenir propriétaire des constructions ainsi édifiées. Pour cette raison, la valeur locative déterminée par l'avis du service des domaines ne saurait tenir compte du montage financier et n'a aucune raison d'être identique au loyer payé par la collectivité à l'emphytéote, mais sera le plus souvent inférieur. Au demeurant, rien n'interdit à la gendarmerie de négocier le paiement d'un loyer inférieur à l'avis du service des domaines si les valeurs locatives sont trop élevées. Ainsi, les valeurs locatives varient selon les lieux et il n'est pas anormal qu'un différentiel reste à la charge de la collectivité territoriale, dans la mesure où celle-ci entre en possession du bien au terme du BEA. À côté de ce montage classique est apparue une variante reposant sur un BEA de longue durée, le plus souvent de quatre-vingt-dix-neuf ans, avec location directe à la gendarmerie. Ce schéma diffère de celui exposé précédemment dans la mesure où la collectivité territoriale, hormis la mise à disposition du terrain, n'intervient plus dans le dispositif. Toutefois, le BEA de longue durée a rapidement présenté des difficultés rédhibitoires qui ont conduit le ministère de la défense à s'interroger sur sa pertinence. Suite à l'examen conduit par les services du ministère, en liaison avec la direction générale des impôts, il est en effet apparu que ce type d'opération se caractérisait par un coût élevé, le loyer réclamé par l'opérateur correspondant à un loyer financier. Pour ces raisons, sans se prononcer sur le bien-fondé du BEA qui est effectivement contracté entre la collectivité et son emphytéote, le ministère de la défense a décidé, depuis mai 2006, de ne plus s'associer à des projets dont la durée et la location directe revenaient de fait à écarter la collectivité territoriale de l'opération. S'agissant plus précisément du projet de construction d'une caserne de gendarmerie à Thonon-les-Bains (Haute-Savoie), le conseil municipal de cette commune a décidé de recourir à un BEA d'une durée de cinquante-deux ans ans au profit d'une société d'économie mixte de construction (SEMCODA), par délibération en date du 30 juillet 2003. Cette délibération précise que la commune louera à cet opérateur l'ensemble immobilier ainsi réalisé et se chargera de le sous-louer à la gendarmerie. Bien que la durée de ce BEA soit inhabituelle pour une telle opération, dans la mesure où le principe d'une sous-location à la commune par la gendarmerie est confirmé et que cette sous-location se réalise dans les conditions exposées précédemment, le ministère de la défense n'est pas opposé à la poursuite de ce projet immobilier selon le montage envisagé.
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