Question soumise le 18 octobre 2007

M. Jean-Pierre Bel demande à Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi des précisions sur les conditions d'application de la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux des terrains qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un document d'urbanisme introduite par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

L'article 26 de la loi précitée a créé la possibilité d'instaurer dans les communes ou les EPCI, une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux des terrains qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un document d'urbanisme. Cette taxe vise à restituer à la collectivité publique une part du produit des plus-values engendrées par les décisions de classement prises par les communes.

L'article 1529 du code général des impôts et le décret du 29 septembre 2007 prévoient néanmoins des exonérations, notamment pour les cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de 18 ans.

Le même code précise qu'il s'agit de terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement par un document d'urbanisme en tenant lieu. Le terrain a dû être inconstructible et devenir constructible. Dans de nombreux cas, les communes se sont dotées d'un plan d'occupation des sols depuis moins de 18 ans. Pour les cessions des terrains de ces communes, une éventuelle exonération de la taxe oblige à déterminer au préalable si, à la date de l'adoption du document d'urbanisme, ces terrains nus appartenaient ou non aux « parties actuellement urbanisées ». En effet, la règle applicable alors était celle de la constructibilité limitée, en dehors des « parties actuellement urbanisées » (L. 111-1-2 du code de l'urbanisme).

La notion de « parties actuellement urbanisées » n'a jamais été définie. Son contenu a donc fait l'objet d'une large jurisprudence. Le Conseil d'État estime que constitue une « partie actuellement urbanisée » le secteur où est groupé un nombre suffisant d'habitations. Dans le cadre des zones rurales ou périurbaines, les « parties actuellement urbanisées » couvrent le bourg mais aussi les hameaux. Le caractère groupé ou non des constructions, mais aussi la distance par rapport à un ensemble bâti ou encore la contiguïté avec des parcelles déjà bâties ont aussi été utilisés par le juge.

Compte-tenu de l'importance du phénomène de l'étalement urbain, de nombreuses communes ayant délibéré ou souhaitant le faire en vue de l'instauration de la taxe forfaitaire, sont confrontées à l'obligation de définir les « parties actuellement urbanisées » de leurs territoires « a posteriori ». Elles se voient menacées de recours contentieux qui hypothèquent d'autant le recouvrement de la taxe. Que compte faire le gouvernement pour sécuriser les décisions de ces communes en cette matière ?

Réponse émise le 19 juin 2008

L'article 26 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l'article 19 de la loi de finances rectificative pour 2006, permet aux communes, pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2007, d'instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles consécutivement à leur classement par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. L'article 66 de la loi de finances pour 2007 a étendu le champ d'application de la taxe en permettant aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), compétents pour l'élaboration de ces documents locaux d'urbanisme, d'instituer cette taxe à leur profit en lieu et place et avec l'accord des communes qu'ils regroupent. En application du II de l'article 1529, la taxe forfaitaire ne s'applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en zone constructible depuis plus de 18 ans. La date qui constitue le point de départ de ce délai est celle à laquelle le terrain est devenu constructible en raison de son classement, soit par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation, soit par une carte communale dans une zone constructible (Bulletin officiel des impôts (BOI) publié le 28 novembre 2007 sous la référence 8 M-3-07, n°s 50 et suivants). Le III de l'article 317 B de l'annexe Il au code général des impôts, tel qu'il résulte du décret n° 2007-1394 du 27 septembre 2007, précise que l'exonération des terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans est justifiée par le cédant, à la demande de l'administration, au moyen d'un certificat d'urbanisme ou d'une attestation établis par la commune et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de 18 ans. Cette solution a été mise en place afin de faciliter la preuve de la constructibilité du terrain. Ainsi, il n'est pas exigé que la commune retrace l'historique des règles d'urbanisme applicables au terrain concerné sur l'ensemble de la période. Le bénéfice de l'exonération est acquis alors même que le terrain, constructible 18 ans auparavant, a pu être classé dans une zone non constructible avant d'être à nouveau classé dans l'une des zones mentionnées ci-dessus. Il appartient aux communes ayant décidé d'instituer la taxe forfaitaire sur leur territoire de se doter des moyens nécessaires à la gestion de cette taxe communale facultative.