Question soumise le 25 mars 2010

M. Michel Sergent attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur l'interdiction imposée au bailleur de cumuler l'assurance des risques locatifs et le cautionnement.

En effet, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion modifie l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et interdit à un propriétaire d'exiger un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire.

Toutefois, la mise en application de ce texte paraît difficile. En effet, en aucune manière un locataire ne peut savoir si son propriétaire a souscrit ou non une assurance pour impayés de loyers.

De plus, les textes ne prévoient aucune sanction pour le bailleur qui exigerait une caution.

Pour éviter certain abus, des propositions peuvent être faites : d'une part que le cumul entre une assurance portant sur le risque locatif et un cautionnement entraîne automatiquement la nullité de plein droit de ce dernier et, d'autre part, l'obligation pour le bailleur de faire contresigner par le locataire une attestation de l'assureur indiquant qu'il a souscrit une garantie pour les risques locatifs.

Il lui demande si le Gouvernement envisage de modifier l'article 22-1 de la loi 6 juillet 1989 et quelle suite il entend donner à ces nouvelles propositions.

Réponse émise le 24 juin 2010

L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d'habitation dont les dispositions ont été modifiées récemment par l'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. Si cette mesure interdit le cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d'une assurance. En cas de cumul, à défaut d'une règle spécifique, il convient d'appliquer les principes généraux du droit des contrats. En conséquence, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, l'interdiction édictée par l'article 22-1 étant d'ordre public, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, au profit de l'assurance qui produit ses effets, sans porter toutefois atteinte au contrat en cours.