Question soumise le 14 juillet 2011

M. Jean-Patrick Courtois appelle l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur l'accès au logement ainsi que les conditions de sortie des locataires.

Alors que les locataires du secteur privé ont le taux d'effort le plus important pour se loger (23 % contre 20 % pour les accédants à la propriété et 18 % pour le logement social), l'UFC-Que Choisir de Saône-et-Loire a rendu publique une enquête alarmante réalisée auprès de 20 agences immobilières du département. Cette enquête visait à connaître les modalités pratiques d'accès à la location, à vérifier la conformité des agences immobilières à leurs obligations légales et à apprécier le service offert au candidat à la location. Cette enquête tend à démontrer que les agences ne jouent pas toujours le jeu de la transparence en matière d'information. Bien qu'obligatoires, de nombreuses informations ne sont pas affichées par les agences immobilières, comme l'affichage des honoraires visibles de l'extérieur, l'affichage de l'étiquette énergétique. Par ailleurs elles demandent souvent pour la constitution du dossier des documents interdits comme l'attestation du précédent bailleur, la copie du relevé de compte.

Alors que l'essentiel des services proposés par l'agence le sont principalement au profit du bailleur, les honoraires acquittés par les locataires sont prohibitifs : en moyenne 0,9 mois de loyer hors charges. Faut-il rappeler que d'après une interprétation stricte de la loi par les juridictions, notamment la cour d'appel de Grenoble dans un arrêt de 2004, le locataire ne doit à l'agence que la seule rédaction de l'acte.

Au-delà de l'accès, le logement locatif pose également problème aux locataires, principalement en raison des conditions d'élaboration des états des lieux et bien évidemment des conditions de restitution du dépôt de garantie.

Au vu de ce constat, il semblerait opportun que des mesures législatives ou réglementaires soient envisagées pour simplifier l'accès au logement et les conditions de sortie des locataires, notamment via une limitation des honoraires des agences immobilières pour les locataires à la seule rédaction du bail, une meilleure information sur les états des lieux ainsi que le placement sur un fonds des dépôts de garantie pour dégager des intérêts servant à la solidarité nationale en matière de logement.

En conséquence, il lui demande quelles mesures pourraient être envisagées pour remédier aux dysfonctionnements constatés et pour simplifier l'accès au logement et les conditions de sortie.

Réponse émise le 22 septembre 2011

Les agents immobiliers, dont les activités sont régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, sont soumis aux dispositions générales d'information du consommateur prévues par le code de la consommation et précisées par l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Cette information porte notamment sur le montant de la commission exprimée en pourcentage et les modalités de calcul des honoraires, notamment le taux horaire d'intervention. Depuis 1987, les honoraires sont libres. Ils sont exprimés en valeur TTC et doivent être affichés de manière visible et lisible à l'entrée de l'agence et, le cas échéant, en vitrine. Pour ce qui concerne l'établissement d'un bail d'habitation loué nu et à titre d'habitation principale, la rémunération des personnes qui s'y livrent ou y prêtent leur concours est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire (art. 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). S'agissant de l'étiquette énergétique, cette obligation a été instituée par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite Grenelle 2, et s'applique à tous les biens immobiliers au moment de la vente et de la location. La réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire à la vente depuis le 1er novembre 2006 et à la location depuis le 1er juillet 2007. Ainsi, aux termes du décret n° 1662 du 28 décembre 2010, les annonces immobilières, qu'elles soient diffusées en agence, dans la presse ou sur Internet, doivent obligatoirement faire figurer l'« étiquette énergie », afin de renseigner les éventuels acquéreurs ou locataires d'un logement sur ses performances énergétiques. Les annonces passées à compter du 1er janvier 2011 doivent respecter l'affichage obligatoire de l'étiquette énergie ; cette obligation ne concerne pas les annonces diffusées avant cette date. En cas de manquement à la loi, c'est l'agent immobilier qui sera tenu pour juridiquement responsable (encourant pénalement jusqu'à deux ans d'emprisonnement et 37 500 € d'amende). Les agents de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sont seuls compétents pour rechercher les infractions aux règles de concurrence ou de droit de la consommation. La loi du 2 août 2005 en faveur des PME et une ordonnance du 1er septembre de la même année ont élargi leurs compétences à la sanction des infractions. S'agissant des rapports locatifs, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les conditions d'accès au logement. Son article 22-2 liste de manière exhaustive les documents n'ayant pas à être fournis par le candidat à la location. Il appartient au candidat locataire de refuser de communiquer ces documents au bailleur qui en ferait la demande. L'état des lieux est un document essentiel qui décrit le logement loué, pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit, pour éviter les litiges, que celui-ci doit obligatoirement être établi en début et en fin de location afin de comparer l'état du logement et de déterminer les éventuelles réparations incombant au propriétaire ou au locataire. Il est normalement établi sur place par le propriétaire ou par son mandataire (agent immobilier, administrateurs de biens...) et par le locataire, contradictoirement et amiablement. Lors de l'entrée dans les lieux, il est établi lors de la remise des clefs, sur papier libre ou sur formulaire, en deux exemplaires au moins, signés et datés par les parties. Les parties peuvent néanmoins faire procéder à cet état des lieux par un huissier de justice lorsque l'une d'entre elles refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire ou éventuellement pour éviter des litiges. Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves. Dès que l'une des parties (propriétaire ou locataire) mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais afférents à l'état des lieux incombent en totalité à celui qui l'a diligenté. Par contre, lorsqu'à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est établi par un huissier, les frais sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Ces frais d'établissement d'état des lieux ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementaire. Par ailleurs, lors de la conclusion du bail, les parties sont libres de convenir d'un dépôt de garantie qui est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives incombant au locataire. Cette garantie s'applique non seulement au paiement du loyer, mais à l'ensemble des dettes dont le locataire peut être tenu à l'égard du bailleur à l'occasion de l'exécution du contrat, comme, par exemple, les dettes de loyers, charges, frais de remise en état des lieux, etc. Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, pour les logements loués vides, le montant du dépôt de garantie est limité à l'équivalent d'un mois de loyer en principal hors charges. Aux termes de l'article 22 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la restitution de ce dépôt est effectuée déduction faite des sommes restant dues au bailleur et de celles, à savoir la taxe d'habitation ou professionnelle, dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire et ce dans un délai de deux mois à compter de l'arrêté des comptes. Le bailleur est tenu de justifier les déductions qu'il opère et le locataire peut contester les déductions pratiquées devant la commission départementale de conciliation ou devant le juge judiciaire. Des intérêts légaux, voire des dommages et intérêts, peuvent être obtenus par le locataire ayant subi un préjudice. La création d'un fonds de placement des dépôts de garantie serait une procédure lourde et contraignante, tant pour les bailleurs que pour les locataires. En effet, la procédure à mettre en place pour le déblocage du dépôt de garantie ne pourrait qu'allonger le délai de restitution de ce dépôt. Or, le plus souvent, le locataire a un besoin urgent de récupérer cette somme et serait pénalisé. Il en est de même pour le bailleur dont, par exemple, le locataire serait parti en omettant de payer le dernier mois de loyer. Le bailleur devrait alors attendre que les procédures administratives de déblocage des comptes aient été réalisées pour pouvoir récupérer son dû et entreprendre les travaux de remise en état pour une relocation. Cette solution ne paraît pas souhaitable. Enfin, le Gouvernement a déposé, le 1er juin 2011, à l'Assemblée nationale un projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, (projet de loi n° 3508). Il prévoit notamment qu'à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu, le solde restant dû au locataire, après arrêté des comptes, est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard, afin d'inciter les bailleurs à restituer ce dépôt de garantie dans les meilleurs délais.