Amendement N° COM-81 (Adopté)

L'article 70 quater complète l'article 1861 du code civil, afin que toute cession de parts sociales d'une société civile immobilière ou d'une société à prépondérance immobilière s’effectue par acte authentique.

L'amendement proposé supprime cet article qui, en cas d'application, sera source d'insécurité juridique.

En premier lieu, cet article porte atteinte à l’exigence d’intelligibilité de la loi reconnu par le Conseil constitutionnel. L’article 70 quater renvoie à l’article 1861 du code civil qui concerne les modalités d'agrément préalable à la cession de parts de sociétés civiles, or les sociétés à prépondérance immobilière peuvent être des sociétés commerciales. Le droit positif n'a pas dégagé une définition unique de la société à prépondérance immobilière. Or, les rédacteurs de cet article ayant omis de préciser ce que recouvrait exactement la notion de société à prépondérance immobilière, une incertitude demeure quant au champ d’application de cette modification de l’article 1861 du code civil.

En second lieu, si l’objectif de cet article est de faciliter l’information des communes qui souhaitent avoir connaissance en temps réel des cessions de parts sociales de SCI, afin le cas échéant d’en tirer toute conséquence en matière de droit de préemption, le dispositif proposé ne répond pas à cette préoccupation. En effet, imposer d'avoir recours à un acte authentique pour céder des parts sociales de SCI n'aura pas pour conséquence d'informer les communes titulaires d'un droit de préemption. C'est la déclaration d'intention d'aliéner, que doit faire tout propriétaire souhaitant vendre un bien immobilier situé dans un périmètre où existe un droit de préemption, qui a cette fonction d'information des communes.

De plus tout acte de cession de parts sociales de SCI doit faire l’objet d’un enregistrement auprès du greffe territorialement compétent qui va publier cette cession. Il suffit donc à la commune de contacter le greffe concerné pour obtenir cette information ou que ce greffe informe la ou les communes concernées de la cession.

Enfin, et en dernier lieu, le formalisme résultant du dispositif de l'article 70 quater est disproportionné. Il va concerner toutes les cessions de parts sociales quel que soit le nombre de parts cédées, ainsi que les échanges de parts sociales ou les cessions à titre gratuit. Il convient de noter également que rendre systématique le recours à un acte authentique, y compris dans le cas d’une cession minoritaire de parts sociales d’une SCI, aura pour conséquence un renchérissement du coût de cette cession.