Interventions sur "HLM"

L’article 47 appelle l’attention sur une observation que j’ai pu faire pendant quatre mandats de maire de Roubaix. Aujourd’hui, parmi le 1, 5 million de personnes âgées de plus de soixante-cinq ans, 1 million vit en HLM, et cette proportion doublera dans les dix prochaines années. Or je rencontre très fréquemment des personnes de plus de soixante-cinq ans qui seraient prêtes à accepter un logement plus petit par suite de la modification de la composition de la famille. Mais bien souvent un tel logement est largement plus cher. L’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit pourtant u...

En effet, cette loi a perverti durablement les missions du logement social, en soumettant les organismes HLM, au travers de la création de conventions d’utilité sociale, à des impératifs de viabilité économique. Témoin d’une conception malheureuse, cette loi a contraint les offices à vendre une partie de leur patrimoine, à diminuer les plafonds de ressources permettant l’accès au logement social et a instauré le principe du surloyer, que nous venons d’évoquer, permettant de ponctionner davantage des lo...

...s dont la présence préservait nos quartiers de la ghettoïsation en permettant à des actifs, des retraités ou des demandeurs d’emploi de vivre dans le même ensemble. De surcroît, le supplément de loyer de solidarité, ou SLS, appelé encore « surloyer », n’est pas vraiment, à l’usage, d’un grand rendement sur un plan financier. En effet, selon l’Union sociale pour l’habitat, en 2010, les organismes HLM le pratiquant en dégageaient 100 millions d’euros de recettes, c’est-à-dire l’équivalent de deux jours seulement d’activité locative du secteur. De plus, sur l’ensemble des locataires, seuls 4 % d’entre eux sont susceptibles d’être concernés, soit moins de 200 000 foyers. Par ailleurs, les organismes peuvent très bien décider de ne pas appliquer le SLS, dès lors que le plan local pour l’habitat ...

...le, peuvent se retrouver avec des revenus qui sont nettement supérieurs à ceux d’un attributaire de logement social. Supprimer la possibilité introduite dans le texte serait, me semble-t-il, porteur d’injustice. Par ailleurs, la majoration de loyer ouvre la possibilité de libérer à un moment donné du logement et de répondre aux besoins, grâce à cette nouvelle disponibilité. Ainsi, les organismes HLM sont en mesure d’accueillir de nouveaux locataires. La commission émet donc un avis défavorable sur l’amendement n° 216, qui, contrairement à ce que vous affirmez, serait source d’injustice plus que de justice sociale !

...occupation d’un logement social. L’amendement procède également à la suppression des mesures de précarisation locative par l’instauration de contrats de trois ans non renouvelables en lieu et place de contrats à durée indéterminée. Ces dispositifs, coercitifs, parce qu’ils réduisent la mixité sociale dans l’habitat, doivent être abrogés, comme le demandent les associations de locataires du parc HLM.

...e du logement social, l’ANCOLS, ne se superposent à celles de l’Union des entreprises et des salariés pour le logement social, l’UESL, afin de garantir la cohérence entre les fonctions de pilotage assurées par l’UESL et les fonctions de contrôle assurées par l’Agence. En effet, si l’existence de la mission d’évaluation qui serait exercée par l’ANCOLS trouve sa justification pour les organismes d’HLM, qui sont dotés non pas d’une « tête de réseau » en tant que telle mais de fédérations, cela n’est pas le cas pour Action Logement, l’UESL exerçant ce rôle renforcé par le projet de loi.

Cet amendement vise à supprimer les alinéas de l’article 49 permettant, à « titre subsidiaire », est-il précisé, les offices HLM à transformer certains appartements de leur parc en lieux d’hébergement. Il existe, certes, un besoin important en places d’hébergement, et il n’est pas satisfait. Pour autant, doit-on aller jusqu’à permettre aux offices HLM d’offrir leurs logements à titre d’hébergement ? C’est une vraie question, que se pose d’ailleurs la fondation Abbé Pierre, puisque c’est elle qui a soulevé le problème. Pe...

Cet amendement vise à permettre aux organismes HLM d’acquérir le statut d’intermédiaire en opération de banque, ou à tout le moins de ne pas être juridiquement en défaut lorsqu’ils exercent cette activité. Les organismes HLM qui développent une activité d’accession sociale à la propriété aident souvent des familles très modestes, qui ont besoin d’un accompagnement spécifique, à constituer des dossiers de demande de prêt auprès de banques partena...

Pour certains publics, la frontière entre logement et hébergement est ténue. L’objectif de l’article 49 est donc de légaliser la location de logements sociaux aux fins d’hébergement, une activité qui existe déjà, afin de permettre aux organismes HLM de l’exercer en toute sécurité juridique. Dans les zones détendues où les logements locatifs sont vacants, une telle mesure permettra d’augmenter la capacité d’hébergement de manière intelligente. Je précise, car il est important de le préciser, que la loi n’autorise cette activité qu’à « titre subsidiaire ». La commission émet donc un avis défavorable sur l’amendement n° 139 rectifié. L’amend...

Le dispositif que cet amendement vise à instituer répond en partie à la problématique qui a été précédemment posée. Il s’agit de mettre en application la volonté du Gouvernement d’accroître l’offre de logements intermédiaires en zones tendues, en permettant aux organismes HLM de réaliser et de vendre des logements destinés à des personnes dont les ressources sont situées en deçà des plafonds du logement intermédiaire, afin de répondre à la demande de ceux qui ont des ressources supérieures au plafond imposé pour les logements HLM, mais qui ne peuvent pas se loger dans le parc privé dans ces zones.

Une telle disposition complète utilement le domaine d’intervention des organismes HLM. La commission y est donc favorable.

Vous le savez, les opérateurs HLM peuvent aujourd’hui recourir au schéma d’usufruit locatif social. Quand ils ne sont pas maîtres d’ouvrage d’une vente en état futur d’achèvement, ou VEFA, ils sont autorisés à en acheter uniquement l’usufruit ; quand ils le sont, ils ont la possibilité de céder la nue-propriété des immeubles neufs qu’ils réalisent pour n’en garder que l’usufruit. L’ambition du Gouvernement de construire 150 000 ...

...ature. Il s’agit d’autoriser les bailleurs sociaux à céder la nue-propriété de logements déjà construits pour n’en conserver que l’usufruit. Il est vrai que, en transférant le portage de la nue-propriété à des investisseurs, les bailleurs sociaux dégageraient d’énormes marges de manœuvre financières. Pour la commission, la généralisation du démembrement de la propriété immobilière des organismes HLM entre nue-propriété portée par un tiers et usufruit porté par le bailleur est lourde de risques. En effet, le patrimoine des bailleurs serait constitué non plus de bâtiments, mais de conventions d’usufruit, et serait par conséquent moins consistant. L’usufruit locatif social est intéressant, mais c’est un mécanisme d’appoint ; il ne saurait devenir la règle générale. Pour toutes ces raisons, la...

Monsieur le rapporteur, je ne suis pas convaincu par vos arguments. En effet, un tel dispositif existe déjà pour les opérations neuves, et il fonctionne plutôt bien. Aujourd’hui, le montage des opérations HLM devient de plus en plus cher, en particulier dans les centres-villes. Pourquoi refuser de l’étendre à des opérations de réhabilitation dans des centres-villes parfois anciens où l’on souhaite favoriser les actions de mixité sociale, opérations souvent très lourdes et très compliquées, qui ne peuvent être menées par des opérateurs privés ? Les opérateurs HLM peuvent le faire si on leur en offre l...

Je trouve la proposition de M. Dubois très intéressante, et, comme lui, je ne suis pas très satisfait des explications du rapporteur. Nous avons tout intérêt à faire en sorte que les organismes HLM puissent disposer de fonds propres. C’est bien l’objet du mécanisme proposé. Pour autant, faut-il le généraliser ? On peut en discuter. Certes, cela semble la première intention de M. Dubois, mais notre collègue a précisé que ce serait surtout intéressant dans les centres-villes, où les tensions sont souvent plus importantes qu’ailleurs. Peut-être faut-il circonscrire le mécanisme aux centres-vi...

Il s’agit de mettre fin à l’insécurité juridique menaçant tous ceux, nombreux – ce sont souvent des élus locaux –, qui participent à la gestion d’un organisme de logement social ou d’un comité interprofessionnel du logement, un CIL. En effet, ils peuvent être considérés comme juge et partie lors de la signature de conventions entre la collectivité locale et l’organisme HLM. Nous souhaitons éviter un tel risque. Nous sommes déjà intervenus en ce sens voilà quelques années, lorsque le problème s’est posé à propos des sociétés d’économie mixte et des collectivités locales. Il me semble intéressant d’étendre aujourd'hui le dispositif.

Madame la ministre, une telle disposition existe déjà pour les sociétés d’économie mixte. Ces amendements identiques visent à faciliter et à sécuriser les relations entre organismes HLM et CIL pour tous les administrateurs salariés et dirigeants. Ainsi, toute convention qui n’est pas passée en conformité avec les dispositions du code de la construction et de l’habitation est punie des peines prévues pour le délit de prise illégale d’intérêt. Nous visons simplement au parallélisme des formes avec les sociétés d’économie mixte !

Nous sommes face à une tendance lourde. Même quand des terrains publics ont été libérés dans le cadre de transmission pour réaliser des opérations, pour que ces dernières soient véritablement mixtes, il faut qu’elles soient assumées exclusivement par les promoteurs privés et que les organismes HLM les leur achètent en VEFA. Dans certains endroits, il serait souhaitable que ce soit l’inverse. D’ailleurs, les responsables des promoteurs immobiliers n’y sont pas hostiles. On pourrait donc envisager une espèce de réciprocité en la matière. Je le rappelle, c’est le maire qui reste la plupart du temps le décideur de l’aménageur. Pour le dire rapidement, nous proposons en quelque sorte des VEFA...

En outre, cette demande est formulée par l’ensemble du mouvement HLM, toutes familles confondues – offices, sociétés anonymes de crédit immobilier, etc. –, qui est souvent très en lien avec les promoteurs privés. Il s’agit donc de promouvoir une forme nouvelle de partenariat plus équilibrée, qui resterait marginale pour les organismes, mais se révélerait très utile pour un certain nombre d’opérations d’aménagement.

Ces amendements identiques sont très intéressants dans leur principe, puisqu’ils visent à autoriser les organismes HLM à assurer une mixité sociale. En quelque sorte, il s’agit de VEFA à l’envers. Sans doute leur rédaction n’est-elle pas tout à fait parfaite, mais elle pourra être améliorée au cours de la navette. À ceux de nos collègues qui hésiteraient, je signale que les ventes seront soumises à l’autorisation du préfet. Un contrôle sera donc exercé par les services de l’État dans le département. La commissi...