Interventions sur "congé"

Avec cet amendement, il s’agit de revenir sur les conséquences de certaines dispositions les plus contestables de la loi Méhaignerie de 1986. La mise en copropriété d’un immeuble indivis se traduit trop souvent par une transformation spéculative de vente à la découpe, alimentée par des recours quasi systématiques à des congés pour vente de reprise, qui ne peuvent intervenir avant cette division en copropriété. Il importe donc que la mise en copropriété d’un immeuble dans les zones tendues puisse s’accompagner en contrepartie d’une prorogation de la durée des baux préexistants. C’est la raison pour laquelle nous proposons une prorogation de la durée contractuelle de six ans.

... M. Favier. Il ne vise que les zones tendues, afin de ne pas mettre en cause les zones rurales ou les villes moyennes. À partir du moment où un immeuble acheté en bloc – il s’agit généralement de très gros propriétaires – est mis en copropriété, il se produit, si je puis dire, un enrichissement sans cause. En effet, tant que l’immeuble est vendu globalement, personne ne peut partir au motif d’un congé pour vente, puisque, pour vendre l’immeuble, il faut faire une offre à chaque locataire, ce qui est impossible, les offres étant contradictoires. Il y a en quelque sorte un fait générateur d’une certaine spoliation. Cela ne doit pas être rédhibitoire, afin que des institutionnels ou des propriétaires puissent mettre un immeuble en copropriété pour vendre ensuite. Il nous paraît en revanche néce...

Je souhaiterais que, en cas de reprise, une précision soit apportée concernant le cas particulier où le propriétaire décède peu de temps avant le terme du bail. En effet, la succession n’étant pas liquidée, les ayants droit, qui vont devenir propriétaires, doivent pouvoir signifier le congé pour reprise. La vente du bien peut en effet s’avérer nécessaire afin de s’acquitter, par exemple, des éventuels droits de succession. Ainsi, aux termes de cet amendement, en cas de décès du propriétaire, ses ayants droit pourront donner congé dans le délai de six mois prévu par le texte.

La question posée me paraît très claire : la succession n’étant pas liquidée, les ayants droit du propriétaire décédé qui vont hériter d’un bien huit ou neuf mois avant le terme du bail peuvent-ils, oui ou non, délivrer congé ? Mme la ministre me répond que l’amendement est satisfait. Dont acte. Je le retire, mais cela ne m’empêchera pas de continuer à m’intéresser à cette question d’ici à la deuxième lecture.

Nous pensons qu’il n’y a aucune raison de supprimer la possibilité offerte au nouveau propriétaire de délivrer congé au terme du bail en cours puisque ce dernier n’est pas remis en cause par la vente : l’acquéreur du logement est obligé de respecter le bail et d’en attendre le terme, le locataire étant protégé par son contrat. Cette disposition aurait pour but d’assurer le maintien dans les lieux pendant la durée d’un bail en cas de vente du logement. Nous ne pouvons être favorables à une telle mesure, car ell...

Il s’agit d’un problème délicat, dû à la confrontation de situations contradictoires, que la commission a tenté de régler. La contradiction réside dans le fait qu’il ne faut ni prolonger à l’excès la possibilité de donner congé pour vente ou pour reprise ni léser le locataire. Cet amendement vise donc à répondre à la difficulté posée par la seconde phrase de l’alinéa 10, introduite par les députés dans le souci de lutter contre les opérations immobilières purement spéculatives consistant à acheter des logements occupés – et profiter ainsi d’une décote de fait – pour les revendre vides et réaliser une plus-value. En ca...

Le texte prévoit qu’en cas d’acquisition d’un logement occupé, le nouveau bailleur ne peut délivrer un congé pour vente ou pour reprise qu’à l’expiration du premier renouvellement suivant le bail en cours lors de l’acquisition. Si le dispositif est maintenu, il empêchera l’accession à la propriété des personnes qui acquièrent un tel logement pour l’habiter, mais qui acceptent néanmoins d’attendre l’expiration du bail en cours. Nous pensons que repousser cette échéance de trois ans revient à refuser au...

...r une protection suffisante du locataire. Le comportement que nous condamnons, c’est celui des personnes qui achètent un logement occupé pour profiter de la décote et qui vont le « rendre vide » le plus rapidement possible, afin de réaliser une plus-value qui n’est pas liée au marché mais à l’éviction du locataire. C’est pourquoi j’ai bien distingué les deux cas de figure. En ce qui concerne le congé pour reprise, les fraudes sont d’ailleurs plus faciles à mettre en évidence : il est assez aisé de vérifier qu’un congé pour reprise afin de se loger ou de loger quelqu’un de sa famille est effectif ou non. Je pense que nous nous sommes mal compris, monsieur Dubois : je ne souhaite pas instaurer une période supplémentaire de trois ans, mais assurer un délai minimum de deux ans. En zone détendue...

Pardonnez-moi, mais je ne peux que revenir à la charge. La protection du locataire est déjà très complète. Je veux bien entendre vos arguments au sujet du congé pour vente, monsieur le rapporteur, mais, lorsqu’il s’agit de donner congé au locataire du logement que l’on a acheté occupé pour se loger soi-même ou pour loger quelqu’un de sa famille, et alors que le locataire en place est déjà protégé, ce que vous proposez est abusif ! Compte tenu des prix de l’immobilier, de nombreuses personnes ne peuvent financer l’achat d’un logement que si celui-ci est ...

Je vais néanmoins « faire mon job » et le présenter. Le texte prévoit qu’une notice d’information sur les droits des locataires est jointe au congé délivré par le bailleur. Or il nous semble que ce n’est pas à ce dernier d’informer le locataire sur ses droits pour contester le congé. Notons d’ailleurs que le projet de loi prévoit déjà que sera annexée au contrat de location une notice d’information précisant les droits et obligations des parties ainsi que les voies de recours. Nous demandons donc la suppression de cet alinéa qui ne nous se...

Il est ici question du délai de préavis que doit respecter la locataire lorsqu’il donne congé au bailleur. Ce délai est fixé à trois mois, mais une série de dérogations est prévue. Ainsi, vous proposez de le ramener à un mois dans les territoires tendus. Si l’avantage pour le locataire est évident, la situation est bien différente pour le propriétaire : un mois pour publier une annonce, organiser des visites, puis mettre le logement à la disposition des futurs locataires, cela nous sembl...

...la plupart des contentieux locatifs ont pour origine les difficultés de perception du loyer par les bailleurs, mais d’autres cas de figure peuvent aussi se présenter. Je pense notamment à la remise de la caution exigée à l’entrée dans le logement, qui suscite chaque année de 10 000 à 12 000 procédures devant les tribunaux, procédures évidemment déclenchées par des locataires. Les procédures pour congé frauduleux sont beaucoup plus rares. L’annuaire statistique de la justice, que nous avons consulté, relève environ un millier d’affaires où la procédure a été déclenchée par le locataire – on sait que c’est difficile – aux fins d’obtenir le maintien dans les lieux, notamment pour contester un congé frauduleux. Des amendes sont désormais envisagées pour sanctionner les propriétaires indélicats qu...

Ces congés frauduleux sont absolument inacceptables. Nous aurions peut-être eu moins d’échanges tout à l’heure, monsieur Dubois, si les congés frauduleux n’existaient pas ! Car ils pénalisent évidemment les locataires qui en sont victimes, mais ils pénalisent aussi les propriétaires honnêtes ! La commission a vraiment cherché un moyen de prévenir les congés frauduleux. Pour l’instant au moins, il semble b...

L'amendement n° 41 vise à clore de longues discussions, aussi bien entre le Sénat et l'Assemblée nationale qu'entre nous. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente ne sera autorisé qu'au terme du renouvellement du bail, conformément à la rédaction de l'Assemblée nationale, tandis que le congé pour reprise ne sera autorisé qu'au terme du bail en cours ou, si celui-ci intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. L'amendement n° 41 est adopté.

Notre amendement n° 93 propose de conserver la référence au SMIC pour le niveau de ressources permettant l'application des dispositions protectrices en matière de congé. Cette référence simple protège les locataires.

L'amendement n° 94 supprime l'amende administrative en cas de congé frauduleux.

Avis défavorable : il faut lutter contre les congés frauduleux.