Interventions sur "bail"

...de 300 000 très petites entreprises. Il est donc essentiel de créer des régulations spécifiques pour ce secteur de notre économie d’importance stratégique. Un des outils historiques de cette régulation est le régime des baux commerciaux. Ce régime offre déjà aux commerçants des règles protectrices pour garantir la pérennité de l’exploitation commerciale, telles que le droit au renouvellement du bail, des règles de plafonnement des loyers ou encore le droit de céder le bail en cas de cession du fonds de commerce. Le projet de loi vise à conforter, à moderniser et à simplifier ce régime protecteur, par des mesures nouvelles fortes que M. le ministre vient de rappeler : obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie ; obligation de réaliser un inventaire des charges et de précise...

...e commission s’est d’abord intéressée à la réforme des baux commerciaux. Je tiens tout d’abord à saluer le travail approfondi réalisé par la commission des affaires économiques sur cette question. Elle a apporté, sur l’initiative de notre collègue Yannick Vaugrenard, un certain nombre de modifications bienvenues, que nous approuvons pleinement. Je pense en particulier à l’article 1er, relatif au bail commercial dérogatoire : le projet de loi prévoyait des modifications qui bouleversaient trop les règles de sortie de bail ; ces modifications ont été heureusement retranchées du texte. La commission des lois propose donc au Sénat quelques modifications complémentaires, qui ne remettent pas en cause le nouvel équilibre entre bailleur et locataire formulé par le projet de loi, mais visent à clari...

Ce texte répond à quatre ambitions : rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires de baux commerciaux, encadrer plus strictement l’augmentation des loyers, poser les bases d’une unification des régimes d’entreprise individuelle et simplifier les règles de l’urbanisme commercial. Il constituera indéniablement une grande avancée pour les millions de travailleurs indépendants et de très petites entreprises que compte notre pays. Nous constatons la désertificat...

Malheureusement, à cause de la hausse insoutenable des loyers des locaux commerciaux dans certaines zones, beaucoup de commerçants et d’artisans ont dû mettre la clef sous la porte. Ce projet de loi a le mérite de s’attaquer à ce problème, en déclinant différentes mesures pour limiter et encadrer la hausse des loyers lors du renouvellement du bail ou de la révision triennale, mais aussi pour rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires. Ce texte n’est pas seulement porteur d’avancées pour les artisans et les commerçants. Il renforce également les droits des consommateurs. Je pense en particulier aux consommateurs ultramarins : grâce à l’adoption de l’article 30 A, ils ne seront désormais plus pris en otage par le blocage récur...

En conclusion, je le répète, ce projet de loi comporte de nombreuses avancées à même de donner une bouffée d’oxygène à des millions de petits commerçants et d’artisans. Dans le prolongement de cette logique, les sénateurs du RDSE défendront plusieurs amendements visant à renforcer encore la protection des commerçants et des artisans, notamment au moment de la cession de leur bail. Nous espérons que ces propositions seront soutenues par une majorité de nos collègues, ce qui ne fera que conforter l’unanimité des membres du RDSE pour voter le présent texte !

...et du réchauffement climatique, le maintien de secteurs économiques de proximité est essentiel. Dans cette perspective, ce texte apporte des débuts de réponses. Le volet relatif aux baux commerciaux constitue à ce titre une avancée : le prix des loyers commerciaux étant une source de difficultés pour les commerçants et artisans de centre-ville, le rééquilibrage des relations entre locataires et bailleurs est bienvenu. La simplification du droit s’appliquant aux micro-entrepreneurs et la valorisation des qualifications des artisans seront également utiles pour le développement de ces secteurs de l’économie, et donc pour le maintien d’emplois locaux. Nous sommes également satisfaits des mesures visant à encadrer les grands projets commerciaux en donnant à la CNAC la possibilité de s’autosais...

...om de l’harmonisation fiscale, elle révèle le grand écart total du Gouvernement entre les postures politiques récentes et la réalité législative : il souhaite baisser les charges, comme il l’annonce avec fracas dans les médias, mais continue de les augmenter dans les projets de loi qu’il élabore ! En ce qui concerne les baux commerciaux, nous ne sommes pas hostiles à l’allongement de la durée du bail dérogatoire de deux à trois ans. À l’inverse, nous sommes plus que circonspects sur l’article 2, dont la mise en œuvre des dispositions conduira à une augmentation des loyers commerciaux, l’indexation sur l’indice des coûts de construction apparaissant souvent davantage favorable aux locataires que celle sur l’indice des loyers commerciaux. Sur le reste du titre Ier, notre attitude sera plutôt ...

...de perdre. C’est pourquoi les mesures proposées visent à corriger des injustices. Ce projet de loi permettra d’indexer les loyers sur l’indice des loyers commerciaux, en corrélation avec l’activité des commerces et la variation des prix, l’objectif étant de lisser les hausses de prix des loyers à 10 % par rapport à l’année précédente. Par ailleurs, ce texte affirme clairement les obligations du bailleur et du locataire. À cet égard, permettez-moi de revenir sur quelques mesures phares : la réalisation d’un état des lieux contradictoire, un inventaire des charges et des impôts, le renforcement des procédures de conciliation et de médiation et, enfin, l’instauration d’un droit de préférence pour le locataire en cas de cession. Ces mesures me semblent aller dans la bonne direction, vers plus ...

Bref, ce texte marque un recul pour ce qui concerne le FISAC, mais présente une petite avancée technique s’agissant du droit de préemption, ainsi qu’une avancée significative sur le bail dérogatoire de deux ans à trois ans et sur le droit préférentiel du locataire du bail en cas de vente. Tout cela est très intéressant.

Je souhaite avoir quelques précisions sur cet amendement. S’agit-il, comme il m’a semblé le comprendre, de permettre aux communes, lorsqu’elles préemptent un bail commercial vide, d’éviter que le propriétaire des murs ne récupère le bail ?

Mon amendement étant identique à celui de notre collègue Jacques Mézard, mes arguments sont donc sensiblement les mêmes. J’ajoute que, avec la disposition prévue dans le projet de loi, les bailleurs seront inévitablement incités à signer des baux de neuf ans, ce qui réduira un peu plus dans la pratique la place du bail classique de trois, six ou neuf ans. Cela conduira à la disparition de fait du statut des baux commerciaux, déjà largement attaqué par la pratique contractuelle des bailleurs.

... des baux commerciaux, a fortiori si ceux-ci couvrent une période longue. Il n’y a pas lieu, comme le prévoit le présent article, de dispenser les baux longs de l’application de cette mesure d’ordre public. Par ailleurs, si une telle dispense était prévue, elle irait à l’encontre de la nécessaire unité des baux commerciaux et risquerait d’avoir une conséquence perverse, en conduisant les bailleurs à proposer des baux longs fermes, plus avantageux et plus sécurisants pour eux. Pour toutes ces raisons, nous vous proposons, mes chers collègues, de reconnaître le droit de résiliation triennale pour tous les preneurs, sauf pour les baux de locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux, qui répondent à des logiques différentes.

...ractuelles de renonciation au droit à la résiliation triennale dans les baux commerciaux de plus de neuf ans, ce qui correspond en pratique aux baux des commerces situés dans les centres commerciaux. Interdire les clauses de renonciation à la résiliation triennale a un sens lorsqu’on a affaire à de petits commerçants, notamment de centre-ville, en situation de faiblesse économique par rapport au bailleur : si tel était le cas, cette proposition me semblerait tout à fait judicieuse. Mais, s’agissant des commerces plus importants situés dans les centres commerciaux, cela n’a pas de sens. Je ne tiens pas à citer ici des exemples d’enseigne, mais chacun a à l’esprit les chaînes commerciales extrêmement connues situées dans les centres commerciaux auxquelles je fais allusion. Elles ne peuvent pas ...

La commission des affaires économiques a limité pour l’essentiel le champ de l’article 1er à l’allongement de deux à trois ans de la durée maximale d’un bail commercial dérogatoire sans que soient remises en cause les modalités actuelles de sortie du bail dérogatoire qui ne font pas l’objet de contestations particulières. Cette modification nous convient parfaitement. Toutefois, figurait dans le texte initial une précision qui apportait une clarification utile : il n’était pas possible de conclure un nouveau bail dérogatoire à l’issue de trois ans po...

Cet amendement de précision indique expressément que, à l’issue d’un bail dérogatoire de trois ans ou d’une succession de baux dérogatoires dont la durée cumulée atteint trois ans, il n’est plus possible de conclure un nouveau bail dérogatoire. La commission est favorable à cet amendement.

Les dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce ne précisent pas les obligations des parties en matière d’état des lieux de baux dérogatoires. Afin d’améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires et de sécuriser les relations entre les parties, le présent amendement rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.

...mendement n° 19 rectifié de M. Mézard est moins précis que les deux amendements identiques n° 76 rectifié et 108 rectifié ter. En effet, n’y figure pas le paragraphe suivant : « si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » Aussi, je vous demande, monsieur Mézard, de bien vouloir retirer votre amendement au profit des deux amendements identiques n° 76 rectifié et 108 rectifié ter, qui nous paraissent plus complets et sur lesquels la commission a émis un avis favorable.

Une clarification sur la capacité des parties à déterminer ensemble la durée des baux renouvelés s’impose en raison de l’absence de lisibilité sur le sujet, ce qui engendre des contentieux en fin de bail. Ces contentieux sont susceptibles d’entraîner une insécurité juridique sur la durée du bail renouvelé et les conséquences attachées à cette durée, laquelle est réaffirmée dans le projet de loi.

Un arrêt de la Cour de cassation de juin 2013 a remis en cause la pratique communément admise en matière de renouvellement des baux commerciaux de longue durée, en considérant que le renouvellement doit se faire sous forme d’un bail classique « 3-6-9 », même si les parties en étaient initialement convenues autrement. Cet arrêt crée une incertitude juridique sur les conditions de renouvellement des baux de longue durée et, donc, sur les conditions mêmes de la conclusion initiale de ces baux. Cela concerne en particulier les baux de bureaux. Cet amendement prévoit de clarifier l’état du droit sur ce point, en précisant qu’un...

Il ne faut pas qu’un bailleur puisse interdire de manière définitive et absolue à son locataire d’ouvrir un autre fonds de commerce ailleurs. Or une pratique abusive tend à se développer, notamment dans les centres commerciaux : des clauses de non-établissement interdisent aux commerçants d’ouvrir des boutiques dans un rayon pouvant aller jusqu’à 25 kilomètres ! De telles clauses sont contraires à la liberté d’établissem...