Intervention de Dominique Braye

rappelant que la discussion du projet de loi « engagement national pour le logement » avait débuté en novembre devant le Sénat, a tout d'abord souligné que ce texte avait pour ambition d'apporter des réponses à la grave crise du logement affectant nos concitoyens.

Après avoir noté que le projet de loi, qui comportait initialement 11 articles, n'en comptait pas moins de 63 à l'issue de son examen par le Sénat, le rapporteur a exprimé sa satisfaction quant aux avancées substantielles que les sénateurs avaient obtenues, lors de la première lecture, comme la possibilité d'avoir une décote jusqu'à 35 % sur les cessions de terrains de l'Etat, la compensation de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements sociaux, hors ceux financés à l'aide d'un prêt locatif social (PLS), pendant la durée du plan de cohésion sociale ou la création d'avantages fiscaux en faveur des propriétaires privés mettant à disposition leurs logements à des ménages modestes.

Il a relevé que l'Assemblée nationale avait, à son tour, modifié et complété ce texte composé désormais de 96 articles, dont 82 restant en discussion, avec des dispositions souvent très pertinentes, comme la possibilité donnée aux collectivités territoriales de créer des sociétés publiques locales d'aménagement, dont le capital sera détenu exclusivement par des collectivités ou par leurs groupements. Ces sociétés devraient pouvoir, conformément à la jurisprudence communautaire, passer des concessions d'aménagement avec les collectivités sans avoir d'obligation de mise en concurrence, a-t-il observé. Il s'est également félicité de l'introduction d'une disposition qui autorise la vente des logements HLM à des personnes physiques, moyennant une décote pouvant aller jusqu'à 35 %.

En revanche, M. Dominique Braye, rapporteur, a jugé que d'autres ajouts de l'Assemblée nationale étaient plus problématiques, comme l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sur les logements situés dans les zones franches urbaines, mais aussi l'assujettissement à la taxe d'habitation de tous les logements vacants depuis plus de cinq ans ou la création d'un permis de mise en location, délivré par le maire, pour tous les logements au sein d'immeubles de plus de trente ans situés en zone urbaine sensible.

Abordant ensuite les modifications apportées par l'Assemblée nationale au texte transmis par le Sénat, le rapporteur a regretté que les députés aient supprimé l'article permettant d'instituer une prescription administrative de 10 ans pour les constructions achevées, et rappelé que cette mesure, proposée dans le rapport élaboré par le groupe de travail présidé par M. Philippe Pelletier, visait à sécuriser les transactions immobilières et à permettre aux particuliers de réaliser des travaux d'amélioration sur leur bien. Il a jugé opportun, en conséquence, de rétablir ce dispositif.

Puis relevant que les articles 4 quinquies et 4 septies avaient suscité un certain nombre d'interrogations, il a expliqué qu'il avait pleinement tenu compte de ces réflexions dans son travail en deuxième lecture. Pour ce qui concerne l'article 4 quinquies, introduit au Sénat en première lecture par un amendement du Gouvernement qui instaure une majoration de taxe sur le foncier non bâti pour les terrains constructibles, M. Dominique Braye, rapporteur, a rappelé que la commission avait sous-amendé ce dispositif afin de laisser aux propriétaires le temps de vendre ou de construire. Il a également souligné que les unités foncières de moins de 1.000 mètres carrés avaient été exonérées. Il a précisé que l'objectif de ce dispositif était de donner aux maires des outils pour libérer du foncier, afin de remédier au manque de terrains disponibles.

Présentant les modifications des députés sur cet article, il a relevé qu'ils avaient maintenu, pour l'essentiel, le dispositif du Sénat, tout en abaissant le seuil des terrains exonérés de 1.000 à 500 mètres carrés. Afin de tenir compte de l'ensemble des observations formulées par les sénateurs, il a ensuite présenté les modifications qu'il suggérait sur cet article :

- il est indispensable de mieux distinguer l'urbain du rural, qui n'est pas soumis à la même pression foncière, ce qui conduit à différencier la situation des communes de moins de 3.500 habitants et celles de plus de 3.500 habitants ;

- il est nécessaire d'exonérer un certain nombre de terrains : d'une part, les terrains pour lesquels un permis de construire, d'aménager ou une autorisation de lotir a été obtenu, d'autre part, les parcelles qui supportent une construction assujettie à la taxe d'habitation.

S'agissant de la taxe sur les cessions de terrains, M. Dominique Braye, rapporteur, a rappelé que la commission avait adopté initialement un amendement reposant sur la taxation des plus-values, et non sur le prix de cession. Indiquant que cette proposition partait du constat que la valeur d'un terrain pouvait être très fortement augmentée, simplement du fait de son classement en zone constructible par le conseil municipal, il a souligné que la France était quasiment le seul pays en Europe où la quasi-totalité de cette plus-value revenait au propriétaire du terrain. Après avoir noté que le texte adopté par le Sénat avait retenu comme base non pas la plus-value, mais le prix de cession, il a considéré qu'il fallait tenir compte des cas dans lesquels la plus-value réalisée est faible. A cet effet, il a proposé à la commission de réserver sa position sur cet article jusqu'à la semaine prochaine afin d'examiner, d'ici là, les possibilités d'évolution du dispositif.

Sur les dispositions relatives au logement, M. Dominique Braye, rapporteur, a attiré l'attention de la commission sur l'extension, opérée par les députés, de la mesure fiscale en faveur de l'accession sociale à la propriété. Alors que le projet de loi réservait, dans sa version initiale, le bénéfice de la TVA à 5,5 % aux seules opérations dans les quartiers « ANRU », les députés l'ont élargi aux îlots situés dans un périmètre de deux kilomètres autour de ces quartiers, a-t-il ajouté. Il a jugé que l'esprit de cette décision était intéressant en ce qu'elle permettait d'élargir aux franges de ces quartiers ces mesures incitatives, mais que son champ d'application était vraisemblablement trop large et faisait disparaître son effet de « ciblage ».

S'agissant de la réforme de l'article 55, il a pris acte du fait que l'Assemblée nationale avait souhaité intégrer dans la définition du logement social, pour une période de 5 ans, les opérations neuves d'accession sociale à la propriété. Tout en précisant qu'il ne présenterait pas d'amendement sur cet article, il a appelé l'attention des commissaires sur le fait qu'il s'agissait d'une mesure que les élus locaux devraient utiliser « avec beaucoup de modération ».

a ensuite précisé que, conformément aux engagements qu'il avait pris en première lecture, il proposerait des améliorations de l'article 55, ne revenant pas sur l'obligation des 20 % et n'atténuant en rien les obligations des communes. Tout en améliorant à la marge le système pour le rendre plus performant, cette réforme permet de distinguer les communes faisant preuve de mauvaise volonté de celles qui éprouvent de véritables difficultés à remplir leurs obligations de construction. Ces dernières se verraient octroyer la possibilité d'exposer leurs difficultés devant une commission nationale, fonctionnant en toute transparence, qui aurait la possibilité d'aménager leurs obligations en cas de difficultés objectives. Afin de garantir la clarté des débats sur l'article 55, le rapporteur a indiqué qu'il appellerait en priorité, la discussion de l'article 8 septies, sur lequel se greffera la réforme proposée, après celle de l'article 5 bis B, c'est-à-dire l'article voté par les députés sur l'intégration des logements en accession sociale à la propriété.

Abordant ensuite la question des déconventionnements de logements possédés par les filiales immobilières de la Caisse des dépôts et consignations, M. Dominique Braye, rapporteur, a indiqué qu'à l'échéance des conventions, le niveau de loyer des locataires explosait et que des communes, non comprises dans le champ d'application de l'article 55, s'y trouvaient, de ce fait, soumises. Il a préconisé, en conséquence, de limiter les effets négatifs de cette politique, très préjudiciable à la mixité sociale. Le rapporteur a ensuite indiqué qu'il proposerait la ratification de deux ordonnances publiées depuis la première lecture du projet de loi, concernant directement le logement et la construction : l'ordonnance sur l'habitat insalubre, et celle sur la simplification des autorisations d'urbanisme.

Enfin, au sujet des sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI), M. Dominique Braye, rapporteur, a relevé que le groupe des « sages » s'étant réuni la veille, il n'était pas encore en mesure d'émettre des propositions, et a expliqué que les échanges avaient débouché sur la nécessité de fixer un cadre clair présidant à la réforme des SACI fondées sur un plan de relance de l'accession sociale à la propriété, un volet financier encadré et une réforme de la gouvernance des SACI donnant une place éminente aux autres organismes HLM et aux collectivités territoriales. Il a ensuite annoncé que les amendements qu'il pourrait proposer viseraient soit à mieux définir le cahier des charges de la réforme, soit, si les discussions techniques sont suffisamment abouties, à intégrer dans le projet de loi le texte même de la réforme.

A l'issue de cette présentation, un débat s'est engagé entre les commissaires.