Interventions sur "copropriété" de Claude Dilain

Cet amendement concerne les copropriétés dont les propriétaires sont des personnes morales et qui ne comprennent aucun local d’habitation. Dans la mesure où il s’agit de conditions économiques ou commerciales, il est possible de prévoir des dérogations. C’est pourquoi la commission, après une longue discussion, a émis un avis favorable.

...le cadre d’une location, doivent inscrire dans le contrat de location la surface habitable. J’ai réfléchi à une harmonisation des deux surfaces, mais cela posait des difficultés importantes, puisque la surface habitable est la véritable référence prise en matière fiscale, par exemple. Dans ces conditions, cet amendement est une première avancée : il prévoit que tout acte de vente d’un lot d’une copropriété mentionnera les deux surfaces, ce qui constitue une protection contre les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location.

Je connais malheureusement des copropriétés dégradées. Je connais aussi, je vous l’assure, non pas un, mais de nombreux acquéreurs qui se sont laissés entraîner par des achats qui ne correspondaient pas à leurs revenus, parce qu’ils avaient oublié de prendre en compte les charges afférentes et parce qu’on avait aussi oublié de leur communiquer à toutes les étapes de la vente. Il est vrai que, dans certains secteurs, cette disposition peut...

...Gouvernement et moi-même peuvent-ils passer pour un peu trop perfectionnistes, mais je vous garantis que ces dispositions sont absolument nécessaires, parce qu’elles répondent à des réalités. Peut-être ne vivez-vous pas ces réalités, et je vous souhaite de ne pas les vivre, mais soyez-y attentif, car de très nombreux maires m’ont confié qu’ils avaient découvert l’existence dans leur commune d’une copropriété qui va mal. En conséquence, la commission est défavorable à l’amendement n° 376 rectifié. En ce qui concerne l’amendement n° 100, je trouve logique que le délai de rétractation coure à partir du moment où l’acquéreur a toutes les pièces en main ; l’avis de la commission est donc défavorable.

Si l’on considère que ces documents sont absolument indispensables et présentent un intérêt certain, je ne vois pas pourquoi on s’en exonérerait au motif que les locaux ne sont pas à usage d’habitation. Dans une telle situation, l’acquéreur a aussi besoin d’informations ! Par exemple, j’ai eu connaissance du cas d’un pharmacien qui, dans une copropriété commerciale, a découvert soudain qu’il payait l’eau au tantième. Comme son établissement était grand, il payait beaucoup de charges d’eau. Il en acquittait plus que la laverie, toute petite, qui se trouvait à côté, alors qu’il n’avait même pas de douche dans son local. Ce sont donc vraiment des informations importantes. L’avis de la commission est donc défavorable.

Je tâcherai d’être le plus bref possible, monsieur Lenoir. Votre disposition présente effectivement un intérêt à terme, mais l’échéance de janvier 2016 me paraît un peu trop proche, en particulier pour les syndics bénévoles qui s’occupent de petites copropriétés, parfois familiales. Vous avez poussé votre idée un peu loin, dirais-je. Je vous propose donc de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Les comptes séparés ne sont pas nouveaux ; la loi de 1965, qui les a créés, les rend obligatoires, sauf dérogation. Le présent projet de loi consacre l’obligation du compte séparé pour toutes les copropriétés ; alors qu’il devait être la règle, le compte séparé est aujourd’hui l’exception : les assemblées générales étant sûrement soumises à des influences bénéfiques, il se trouve que seules 5 % des copropriétés disposent actuellement d’un compte séparé.

Oui, mon cher collègue. Cela signifie que 95 % des copropriétés n’ont pas de compte séparé. Le compte séparé est une garantie pour les syndicats de copropriétaires contre le risque de voir disparaître les fonds mandants au profit du syndic ou de ses créanciers à l’occasion de difficultés financières, mais aussi contre l’impossibilité de reconstituer les comptes de la copropriété lorsqu’ils sont noyés dans un compte unique. La commission est donc défavorabl...

La commission préfère que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété – ce n’est pas une affaire sans importance – soient fixées, non par l’assemblée générale, mais par un décret en Conseil d’État. En effet, le syndic participe à l’assemblée générale et y tient quelquefois une place importante.

...émettre un avis fortement défavorable sur votre amendement, car cette mesure est un élément fort dans la lutte contre les marchands de sommeil. Voilà des années que je lutte contre ce fléau, contre ces individus qui prospèrent sur la misère du monde. Je serais navré que le Sénat butte sur un tel amendement ! Ce projet de loi va, je l’espère, mettre un terme à un véritable scandale. Au sein d’une copropriété, un marchand de sommeil peut jusqu’à présent acheter un, deux, trois, quatre, cinq ou douze lots – je songe, pour ce dernier chiffre, à un cas précis. Il ne paye ses charges sur aucun d’entre eux, il est endetté sur chacun d’eux : rien ne l’empêche pourtant d’en acquérir un treizième ou un quatorzième. C’est absolument honteux ! Je remercie sincèrement Mme la ministre d’avoir compris cette situa...

À mon sens, il s’agit là d’une mesure capitale, qui améliorera considérablement la situation des copropriétés dégradées. Monsieur Lenoir, je vous dis en conséquence : non, je ne peux pas accepter un tel amendement !

Les dispositions de cet amendement ne vont pas dans le bon sens. En effet, leur adoption conduirait à ce que les copropriétés concernées en restent au régime de 1965 et ne bénéficient pas des nouvelles dispositions. Je ne comprends pas ce qui motive une telle proposition. Le présent texte doit permettre une importante modernisation. Certes, les copropriétés en question ne comprennent aucun lot d’habitation, mais elles doivent tout de même bénéficier des améliorations relatives aux articles 17 à 21 de la loi de 1965.

Il est difficile de légiférer sur les copropriétés, compte tenu de leur diversité. Certaines sont très grandes, d’autres très petites. Si elles présentent quelques problèmes communs, toutes ne sont pas toujours confrontées aux mêmes difficultés. À ce titre, cet amendement a pour objet les copropriétés de moins de dix lots et dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 euros. Il s’agit de faciliter l’accès de ces toutes petites structures...

La commission remercie M. le rapporteur pour avis d’avoir rectifié cet amendement, qui tend à créer un régime spécifique de fonds de prévoyance pour les petites copropriétés. Bien que le dispositif proposé soit susceptible de présenter une fragilité juridique, la commission lui a donné un avis favorable.

Ce serait une mauvaise idée de rendre plus difficile la nomination par le juge d’un opérateur. Dans les copropriétés très dégradées, l’administrateur provisoire n’est pas forcément un administrateur judiciaire. Il est parfois beaucoup plus intéressant de nommer un opérateur. La commission émet donc un avis défavorable.

Cet amendement vise à permettre à l’administrateur provisoire d’avoir recours au juge pour autoriser la décision de passage du chauffage collectif au chauffage individuel. Dans les copropriétés dégradées, l’individualisation des charges est souvent la seule porte de sortie. Malheureusement, une telle décision nécessite des majorités du type de celles qui sont définies à l’article 26, qui sont impossibles à réunir. Cet amendement vise à passer à une individualisation du chauffage, bien entendu si le juge l’autorise, même si l’on n’a pas obtenu l’accord ad hoc de l’assemblée génér...

Cet amendement vise à faciliter la mise en œuvre des opérations, très lourdes, de requalification de copropriétés dégradées dans le cadre d’une opération d'intérêt national. Pour que l’opération puisse se faire, il faut que la commune dispose d’un droit de préemption renforcé. Tel est l'objet de cet amendement.

Il s'agit d’un amendement de clarification, pour le cas d’un établissement public foncier intervenant dans le plan de redressement d’une copropriété dégradée.

L'amendement n° 28 facilite le fonctionnement des copropriétés de moins de dix lots et leur passage en coopérative, en supprimant l'obligation de constituer un conseil syndical. L'amendement n° 28 est adopté.

Dans les copropriétés en grande difficulté le paiement par tantièmes déresponsabilise les copropriétaires, mais l'individualisation des charges est difficile à mettre en place. L'amendement n° 30 facilite le passage au chauffage individuel. L'amendement n° 30 est adopté.