Séance en hémicycle du 24 octobre 2013 à 21h30

La séance est reprise.

Nous reprenons la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

La parole est à M. le président de la commission.

Mes chers collègues, je vous demande d’avoir une pensée pour ceux d’entre nous qui seront présents en séance demain et samedi. Par solidarité, je vous invite à faire preuve de concision.

Nous poursuivons l’examen des amendements déposés à l’article 22.

L'amendement n° 694 rectifié, présenté par Mmes Lienemann, Demontès et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 53

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 201-… – Des parts sociales en industrie, correspondant à un apport-travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier, ou lors de travaux de réhabilitation du bâti sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. Le nombre d'heures constitutif de ces parts sociales en industrie est fixé en assemblée générale par vote unanime des coopérateurs. Ces parts doivent être intégralement libérées avant la fin des dits travaux, et sont plafonnées au montant de l'apport initial demandé aux coopérateurs. Elles concourent à la formation du capital social et sont alors cessibles ou remboursables après un délai de deux ans, à compter de la libération totale des parts, déduction faite d'un montant, réparti, correspondant aux coûts spécifiques engendrés par cet apport travail.

« Un décret en Conseil d’État définit l'apport travail, ses conditions d’application et le nombre minimal d'heures.

La parole est à Mme Bernadette Bourzai.

Je partage la satisfaction du Gouvernement et de la commission de voir progresser le dossier relatif à l’habitat participatif. Je me félicite également de la concertation qui a pu être menée entre le ministère, les parlementaires et toutes les organisations militant en faveur de ce type d’habitat.

Par le présent amendement, le groupe socialiste souhaite donc enrichir et préciser le projet de loi, qui vise à offrir la possibilité aux coopératives d'habitants de se constituer sous les différentes formes de sociétés prévues par la loi. Le capital social d'une société peut en effet être constitué de trois façons : apports en numéraire, en nature et en industrie.

L'apport en industrie, sous forme de services, de travail ou de mise à disposition de connaissances professionnelles, n'est pas considéré aujourd'hui comme un apport en capital social, et les parts afférentes ne sont donc pas cessibles. Dès lors, il ne s’agit pas de prendre en compte l'ensemble des parts sociales en industrie, mais celles correspondant à un apport travail dans les conditions définies ci-après.

Les coopératives souhaitent offrir la possibilité de valoriser le travail fourni pendant les heures de loisir par leurs membres lors de la construction, de la rénovation ou de la réhabilitation, c'est-à-dire lors d'une phase importante de travaux, délimitée dans le temps et en présence d’un dispositif d’encadrement technique garantissant la qualité des travaux et la sécurité sur le chantier. Un minimum d'heures, défini par décret, doit être effectué afin que cet apport travail soit représentatif.

Compte tenu de la spécificité des coopératives d’habitants, le nombre minimum d’heures, propre à la coopérative et supérieur au nombre défini par décret, sera fixé par vote unanime en assemblée générale. Cette procédure permettra de prendre en compte les spécificités, tant au regard de l’âge que des qualifications et autres savoir-faire, propres à chaque coopérateur effectuant un apport en industrie.

Cet apport permettra aux personnes concernées d’apporter le montant initial nécessaire à l’engagement dans une coopérative d’habitants. Cette disposition contribuera à rendre plus abordable l'accès à un logement.

Par ailleurs, dans les autres statuts d’occupation du logement, il sera possible de tenir compte des travaux réalisés non seulement par le locataire, sous forme d'une diminution du montant du loyer pendant une période donnée, mais aussi par le propriétaire, la valeur de cession des parts non encadrées ou du logement en tenant compte.

La reconnaissance de l'apport travail à travers la cession de parts sociales en industrie-travail permettra ainsi de tendre vers une équité de statuts d'occupation du logement.

Il s’agit donc de rendre cessibles ou remboursables les parts sociales en industrie apportées sous forme de travail et de préciser les conditions d'application par un décret en Conseil d’État.

Quel est l’avis de la commission ?

Il s’agit d’une procédure inhabituelle, mais elle répond à la demande des représentants de l’habitat participatif.

La commission a donc émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Vous avez raison, madame la sénatrice, l’apport en industrie s’inscrit pleinement dans l’esprit de l’habitat coopératif, car il permet de valoriser le travail des coopérateurs eux-mêmes. À cet égard, l’autoconstruction et l’autoréhabilitation sont également deux chantiers essentiels pour favoriser la réappropriation citoyenne de l’habitat.

Toutefois, l’apport en industrie est aujourd’hui conditionné par le droit commun, comme vous l’avez rappelé, au fait que les parts acquises dans ces conditions ne peuvent être cédées, de manière à éviter tout risque de travail dissimulé. Or les dispositions de cet amendement ne présentent pas une telle garantie et font courir le risque du travail dissimulé, puisque le remboursement des parts équivaudrait de fait à une rémunération cachée.

Si je partage pleinement l’idée selon laquelle l’apport en industrie s’inscrit dans la démarche de l’habitat participatif, le risque que je viens d’évoquer demeure néanmoins. C’est la raison pour laquelle le Gouvernement s’en remet à la sagesse du Sénat.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Je voudrais rappeler à Mme la ministre, qui ne l’ignore pas, que cette nouvelle législation sur l’habitat participatif revient à reconstituer un champ qui a déjà existé. C’est d’ailleurs l’occasion de constater combien les sociétés modernes se sont complexifiées, …

Tout à fait !

… car ce qui se faisait sans difficulté il y a encore cinquante ou cent ans devient insupportable aujourd’hui.

Cela étant, madame la ministre, nous sommes prêts à retravailler la rédaction de notre amendement avec vos services pour éviter les risques que vous avez soulevés.

Je mets aux voix l'amendement n° 694 rectifié.

L'amendement n° 682 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 80

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« L’assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, et notamment les règles d’utilisation des lieux de vie collective mentionnés au 3° de l’article L. 202-2.

« Avant l’entrée dans les lieux, les locataires n’ayant pas la qualité d’associés signent cette charte qui est annexée à leur contrat de bail.

La parole est à Mme Bernadette Bourzai.

Cet amendement vise à s’assurer de l’engagement participatif du locataire par la signature, à l’entrée dans les lieux, d’un document dans lequel il s’engage à respecter les règles de fonctionnement de l’habitat participatif.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement tend à faire partager une certaine philosophie de l’habitat. La commission a donc émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mesdames, messieurs les sénateurs, afin d’être aussi concise et solidaire que le souhaite le président Raoul, je me contenterai, lorsque mes arguments rejoignent ceux de la commission, d’être synthétique. N’y voyez aucun manque d’attention de ma part.

En l’occurrence, le Gouvernement émet, comme la commission, un avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 682 rectifié.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 241 est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 695 rectifié est présenté par Mmes Lienemann, Demontès et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'alinéa 102

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 202-… - La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et s'il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler.

« La caution hypothécaire doit être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la société est strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété, à l’issu d’un retrait ou d’une dissolution.

« La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.

« Dans les sociétés ne prévoyant que des attributions en jouissance, la société peut, dans les conditions précitées, se porter caution hypothécaire des associés. La saisie ne peut intervenir que si aucun cessionnaire n’a pu être trouvé, à l’amiable ou, le cas échéant, après réalisation du nantissement des parts sociales. Elle vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.

« Les conditions de mise en œuvre du présent alinéa sont définies par décret en Conseil d’État.

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l’amendement n° 241.

Je vais essayer d’être brève, mais notez tout de même que le projet de loi fait 332 pages et compte 87 articles !

Sans compter les articles additionnels !

Mme Mireille Schurch. Nous pourrions demander à Mme la ministre d’alléger son texte, mais je ne crois pas qu’elle accepterait.

Aujourd’hui, les personnes désirant mutualiser leurs ressources et le foncier dans un projet d’habitat groupé ont le choix entre la copropriété, la société civile coopérative de construction et la société immobilière d’attribution.

Le projet de loi a pour but de garantir une certaine sécurité sur le plan économique et financier – ce qui peut se comprendre – pour les concepteurs de projets, qu’ils soient autopromoteurs ou coopérateurs. C’est la raison pour laquelle deux nouvelles structures juridiques sont créées : les coopératives d’habitants et les sociétés d’autopromotion.

Toutefois, ces projets resteront confrontés à la difficulté de l’accès au financement. À cet égard, nous avons été alertés par l’association Habicoop, qui est citée dans l’étude d’impact, sur le fait que le projet de loi ne comportait aucune disposition équivalente à l’article L. 212-7 du code de la construction et de l’habitat, qui permet à la société de donner caution hypothécaire pour les emprunts individuels des associés ou cessionnaires. Il apparaît donc nécessaire de transposer cette faculté aux sociétés d’autopromotion, qui sont une forme particulière de société d’attribution, afin que l’accès au financement bancaire individuel soit facilité.

Pour favoriser l’accès au financement des sociétés d’attribution en seule jouissance, nous souhaitons compléter cet article par des dispositions spécifiques. En effet, les sociétés d’attributions ou coopératives de construction ont la possibilité d’apporter une caution hypothécaire à leurs associés pour les emprunts qu’ils contractent afin de financer les appels de fonds. Pour permettre les prêts individuels, il convient donc de prévoir une sûreté acceptable par les créanciers. Raison pour laquelle nous proposons d’autoriser le mécanisme de caution hypothécaire.

La parole est à Mme Bernadette Bourzai, pour présenter l’amendement n° 695 rectifié.

Il est défendu.

Quel est l’avis de la commission ?

Là encore, autoriser une société d’autopromotion de l’habitat participatif à se porter caution est inhabituel. La commission a néanmoins émis un avis favorable, car elle considère que l’encadrement de ce dispositif est suffisamment strict pour que cet assouplissement soit tout à fait opérationnel et écarte les prises de risque excessives.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Avis favorable.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 241 et 695 rectifié.

L'amendement n° 476, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

I. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

II. - L’article L. 441-2-2 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les logements réalisés par une société d’habitat participatif conformément à l’article L. 200-4, le fait que le demandeur n’ait pas participé activement à la conception du projet d’habitat participatif peut constituer un motif de refus pour l’obtention d’un de ces logements. »

II. - En conséquence, alinéa 1

Faire précéder cet alinéa de la mention :

I. -

La parole est à M. Joël Labbé.

Nous rendons la question de l’habitat participatif encore plus complexe en y intégrant la notion de mixité sociale, qui est une bonne chose.

Cet amendement vise à préciser, dans le cas de la location d’un logement d’HLM dans une résidence d’habitat participatif, que le locataire doit non seulement répondre aux critères habituels du logement locatif social, mais aussi s’engager de manière participative dans la gestion de la société d’habitat participatif.

Concilier le respect des critères du logement locatif social et l’engagement dans la société d’habitat participatif signifie que la problématique doit être traitée postérieurement à la décision rendue par la commission d’attribution des logements.

Quelle que soit la solution retenue, elle doit respecter deux principes : attribution souveraine des logements sociaux par les organismes d’HLM et droit au maintien dans les lieux du locataire du parc social.

Les dispositions de cet amendement, afin de respecter ce double critère, prévoient que la signature du bail s’accompagne de la signature d’un document dans lequel le demandeur s’engage à respecter les règles de fonctionnement de l’habitat participatif.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission a fait la preuve de sa volonté d’accompagner l’habitat participatif le plus loin possible, quitte à prendre quelques risques, mais là, c’est non !

Le fait de signer un engagement nous paraît impossible ; cela s’apparenterait à de la sélection, pour ne pas dire de la discrimination.

La commission a donc émis un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Définir ce que serait ou non une participation s’avérerait très compliqué, monsieur Labbé. Je vous invite à retirer votre amendement.

Monsieur Labbé, l'amendement n° 476 est-il maintenu ?

J’ai entendu la commission et le Gouvernement : je le retire, monsieur le président.

M. Philippe Dallier. Voilà un beau geste !

L'amendement n° 476 est retiré.

Je mets aux voix l'article 22, modifié.

L'amendement n° 204, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les articles L. 353-15-1, L. 441-2-3, L. 442-6 et L. 613-3 ainsi que les articles 6, 20-1 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont applicables aux logements-foyers. »

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Les habitants des logements-foyers ont longtemps vécu sans que leur statut, leurs droits et obligations concernant la vie dans ces foyers soient précisément définis.

La loi SRU du 14 décembre 2000, au travers des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, a constitué une première étape dans la définition d’un statut. Cependant, ces textes n’ont pas suffisamment pris en compte des éléments essentiels de la vie des résidents de ces logements ni leurs caractéristiques spécifiques.

Tout d’abord, pour beaucoup de ses occupants, l’habitat en logement-foyer est un habitat stable et prolongé, dans lequel ils sont appelés à vivre pendant de nombreuses années.

Ensuite, les loyers ou redevances demandés sont particulièrement élevés. Ils peuvent aller jusqu’à près de 500 euros pour une chambre de neuf mètres carrés. Pourtant, les droits des résidents sont très en deçà des droits des locataires : la représentation des résidents est limitée à des conseils de concertation non décisionnaires et ne s’apparente pas à ce qui existe dans les HLM, par exemple. Les résidents n’ont pas les droits des locataires ; ils sont soumis à des contrats de résidence et à des règlements intérieurs répressifs, venus d’un autre âge : la préservation de leur vie privée n’est pas assurée, ils n’ont pas le droit de poser leur propre serrure, d’avoir un animal domestique ou de modifier l’ameublement.

Enfin, nous partageons la préoccupation que vous exprimez dans un entretien à Afriscope, madame la ministre, dans lequel vous indiquez que votre priorité est que « les travailleurs immigrés soient considérés comme des citoyens à part entière ». Pour cela, « les foyers de travailleurs migrants doivent être transformés en résidences sociales et rénovés ».

Adopter notre amendement serait un premier pas dans cette direction, puisqu’il vise à supprimer toutes les dérogations au droit commun qui pénalisent gravement les résidents des logements-foyers, tant du point de vue du droit au respect de la vie privée et familiale que du droit à être protégé des conditions d’un logement indigne ou indécent.

Quel est l’avis de la commission ?

Il me paraît absolument indispensable de se soucier de la qualité de vie dans ces foyers. Nous avons tous en mémoire des événements assez horribles qui ont pu s’y dérouler.

Cela dit, il ne faut pas oublier que l’on ne peut avoir les mêmes droits dans un foyer que dans un appartement classique.

La commission a considéré que le dispositif de l’amendement n° 204 était un peu excessif. En revanche – j’anticipe un peu –, elle a émis un avis favorable sur l’amendement n° 205, dont l’adoption permettra la protection des droits et le respect des personnes, sans tout remettre en cause.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Moi aussi, je vais anticiper en disant que je partage l’avis de M. le rapporteur. Je vous demande donc de bien vouloir retirer l’amendement n° 204, madame la sénatrice.

Vous avez opportunément cité mon entretien dans Afriscope. Je me rappelle également d’une de vos questions orales sans débat, à laquelle nous donnons suite dans le présent projet de loi. Nous avons aussi pris en compte vos réflexions dans notre manière d’intervenir avec l’un des principaux gestionnaires de foyers, Adoma, outil à la disposition de l’État, qui a été très utile pour faire disparaître les bidonvilles dans les années soixante et soixante-dix et dont nous souhaitons qu’il retrouve toute sa vocation sociale.

Madame Schurch, l’amendement n° 204 est-il maintenu ?

Mme la ministre et M. le rapporteur ont décidé d’aller à toute allure… Je vais donc faire de même : je retire l’amendement n° 204, et considérez, monsieur le président, que l’amendement n° 205, qui a reçu deux avis favorables, a été défendu.

L’amendement n° 204 est retiré.

L’amendement n° 205, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le contrat et le règlement intérieur ne peuvent comporter de clauses instituant des limitations, autres que celles fixées par la loi, à la jouissance à titre privé par la personne logée du local privatif mis à sa disposition et constituant son domicile. »

Cet amendement a été défendu.

La commission et le Gouvernement se sont prononcés.

Je le mets aux voix.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 22.

L’amendement n° 475 rectifié, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

L’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 633 -4. - Dans chaque établissement, tel que défini à l’article L. 633-1, il est créé un conseil de concertation et un comité de résidents.

« Le conseil de concertation est composé de représentants du gestionnaire et, s’il est distinct du gestionnaire, du propriétaire et, en nombre au moins égal de représentants des personnes logées désignés par le comité de résidents du foyer concerné. Le conseil se réunit à la demande ou du propriétaire, ou du gestionnaire, ou des représentants des personnes logées au moins une fois par an.

« Les membres du conseil sont consultés notamment sur l’élaboration et la révision du règlement intérieur, préalablement à la réalisation de travaux, et sur tout projet et organisation, dont la gestion des espaces communs, susceptibles d’avoir une incidence sur les conditions de logement et de vie des occupants.

« Le comité de résidents est élu par l’ensemble des résidents du foyer pour une période de trois ans au plus renouvelable. Il est constitué de résidents titulaires d’un contrat mentionné à l’article L. 633-2 et logés à titre de résidence principale dans le foyer dans lequel ce comité est mis en place.

« Le comité de résidents représente les personnes logées dans le foyer dans leurs relations avec le gestionnaire et le propriétaire de l’établissement, s’il est distinct du gestionnaire. Il désigne en son sein ses représentants qui siégeront au conseil de concertation.

« Les modalités de fonctionnement et de désignation des membres du comité de résidents sont fixées par décret.

« Selon une périodicité et des modalités définies dans le règlement intérieur, le gestionnaire met à la disposition du comité de résident un local afin qu’il puisse se réunir et lui donne accès à des moyens de communication adaptés.

« Les comités de résidents sont mis en place dans un délai d’un an à compter de la parution de la présente loi. »

La parole est à M. Joël Labbé.

Afin d’améliorer la concertation et le dialogue entre le gestionnaire d’un foyer et ses occupants, cet amendement vise à mettre en place un comité de résidents.

Quel est l’avis de la commission ?

Un comité de résidents serait une protection supplémentaire, et sa création nous paraît très utile. L’avis de la commission est donc favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Cet amendement, auquel je suis très favorable, va de pair avec d’autres dispositions du projet de loi qui visent à associer pleinement les usagers de certaines institutions. Cela vaut pour l’hébergement comme pour les foyers.

La participation et l’autonomie des plus fragiles sont parmi les valeurs qui sous-tendent ce texte.

Je mets aux voix l’amendement n° 475 rectifié.

En conséquence, l’article 22 bis A est ainsi rédigé.

L’amendement n° 206, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après le sixième alinéa de l’article 261-D du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« …° Les logements foyers. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I ci-dessus est compensée, à due concurrence par une augmentation du taux de l’impôt sur les sociétés.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

En France, le logement de droit commun à usage d’habitation, qu’il soit meublé ou non, ainsi que l’intégralité du logement social sont en principe exonérés de la TVA. Or le plus grand gestionnaire de logements-foyers, que vous avez nommé à l’instant, madame la ministre, et dont le capital est détenu à plus de 50 % par l’État, a pratiqué en 2012 des augmentations de redevances allant très au-delà de l’indice légal de référence des loyers dans certaines de ses résidences, en les justifiant par l’augmentation de la TVA de 5, 5 % à 7 %.

Toutefois, les gestionnaires de logements-foyers ont pour objet non pas de « mettre à disposition un local assimilable à un local commercial », mais bien de loger des résidents de manière permanente dans un logement-foyer. Ils sont investis d’une mission de service public : l’aide au logement des jeunes travailleurs, des travailleurs migrants et des personnes défavorisées. Pourtant, les redevances peuvent être très élevées, je l’ai dit, un résident pouvant payer jusqu’à 500 euros pour neuf mètres carrés, hors de la capitale.

Dès lors, un tel assujettissement à la TVA pénalise et frappe durement les résidents de ces logements-foyers. Il les place dans une situation très difficile, voire discriminatoire, quand on la compare à celle prévalant dans le logement social de type HLM.

La position de la direction générale des impôts est parfaitement claire. Dans une instruction du 13 avril 2007, il est rappelé que les logements-foyers sont exonérés de plein droit de la TVA. Dans les faits, il n’en est rien ! Bien sûr, il nous a été répondu que si, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations de ces foyers étaient rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels, cela entraînait la soumission à la TVA.

Or, vous le savez, il y a bien longtemps que ces foyers-logements ne sont plus des foyers-hôtels et que les prestations ne sont plus du tout rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels. Aujourd’hui, on peut plutôt parler de conditions similaires à celles rencontrées dans les logements sociaux du parc locatif privé : le nettoyage des parties communes ou, éventuellement, la présence d’un gardien.

Enfin, les quittances de loyer délivrées aux résidents ne mentionnent nullement la TVA et sont donc d’une grande opacité. Si les prestations annexes fournies avec la location sont soumises à la TVA, elles devraient donc être facturées séparément de la redevance.

En réponse à une question orale que je vous ai posée le 7 mars dernier, vous aviez dit, et je vous ai entendu le répéter à l’instant, être sensible à cette question. J’écouterai donc avec attention l’avis du Gouvernement sur cet amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

Il est vrai que le régime de la TVA applicable aux logements-foyers peut varier en fonction des prestations.

Une chose est certaine, ce régime doit être clarifié. Néanmoins, la commission pense qu’il appartient à la loi de finances de le faire. Elle demande donc aux auteurs de l’amendement de bien vouloir le retirer.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Comme je vous l’avais dit lors de la séance de questions orales sans débat à laquelle vous faites référence, madame la sénatrice, un certain nombre de problèmes existent. Nous travaillons actuellement avec le ministre chargé du budget ainsi qu’avec le rapporteur général du budget sur ce sujet qui en combine plusieurs. Les foyers de travailleurs migrants ne sont en effet pas les seuls concernés. En outre, cette question relève, par nature, de la loi de finances.

Je pourrai vous apporter une réponse plus directe quand le travail, actuellement en cours, sera achevé, peut-être lors de l’examen du présent projet de loi en deuxième lecture.

Madame Schurch, l’amendement n° 206 est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L’amendement n° 206 est retiré.

L’amendement n° 423 rectifié, présenté par MM. Gilles, Leleux, Doublet, D. Laurent, Marseille, Laménie et Gaillard, Mme Duchêne, MM. Cambon, Grignon, Lefèvre, P. Leroy et Pierre, Mme Sittler, M. Revet, Mlle Joissains, MM. Bernard-Reymond, Couderc, Cardoux et Chauveau et Mme Bruguière, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 8

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

…° L’article 16 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, les mots : « deux tiers » sont remplacés par les mots : « trois quarts » ;

b) L’article est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Pour les décisions prévues au deuxième alinéa, lorsque la majorité des trois quarts des associés vote pour la dissolution anticipée de la société, la valeur de rachat des parts de la minorité des associés ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien immobilier.

« Le prix est déterminé proportionnellement à la quote-part de l’associé cédant. »

Cet amendement n’est pas soutenu.

L’amendement n° 96, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 23

Rédiger ainsi cet alinéa :

a) Après les mots : « notamment lorsque », la fin de la seconde phrase est ainsi rédigée : « l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l’associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné. » ;

II. - Alinéa 26

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Il est défendu.

Quel est l’avis de la commission ?

Dans un souci de brièveté, je dirai que le dispositif nous va très bien : il est moins audacieux que ce que la commission des affaires économiques avait proposé mais plus équilibré.

Excellente synthèse !

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l’amendement n° 96.

Je mets aux voix l’article 22 bis, modifié.

L’amendement n° 315 rectifié, présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Cet amendement n’est pas soutenu.

Je suis saisi de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L’amendement n° 97, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéas 8 à 35

Remplacer ces alinéas par vingt-quatre alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 711 -1. – I. – Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

« II. – Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l’État.

« Figurent au registre, pour être portés à la connaissance du public :

« 1° le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;

« 2° Si le syndicat fait l’objet d’une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou à l’article L. 615-6 du présent code ;

« 3° Si le syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction pris en application des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 ou L. 129-4-1 du présent code.

« III. – Les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification des données mentionnées au II.

« Ils transmettent, à l’issue de chaque exercice comptable, le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes.

« Ils transmettent également, le cas échéant, le diagnostic technique global réalisé en application de l’article L. 731-1 du présent code.

« IV. – Un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des libertés précise les conditions de publicité de ces informations ainsi que les conditions de consultation du registre.

« Art. L. 711 -2. – I.- Pour les immeubles mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, fait la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaires.

« II. – À l’exception du cas mentionné au I, le syndic fait la déclaration d’immatriculation.

« Le syndic accomplit les formalités prévues au III de l’article L. 711-1.

« III. – Le dépôt du dossier d’immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des pièces prévues au III de l’article L. 711-1 sont dématérialisés.

« Art. L. 711 -3. – Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

« En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l’article L. 711-4 est restée sans effet au terme d’un délai d’un mois, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires.

« Les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat, par le syndicat.

« Le notaire informe l’établissement public en charge de la tenue du registre de toute erreur qu’il y constate.

« Art. L. 711 -4. – Lorsque le syndic n’a pas procédé à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu’il n’a pas transmis à l’établissement public en charge de la tenue du registre les informations prévues au III de l’article L. 711-1, l’établissement public ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le syndic d’y procéder.

« En l’absence d’immatriculation dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure, l’établissement public ou la personne saisit le juge pour qu’il ordonne l’exécution par le syndic de son obligation, le cas échéant assortie d’une astreinte par jour de retard, due à compter de la mise en demeure. Le juge peut également condamner le syndic au paiement d’une amende.

« Le montant de l’amende ne peut être supérieur à 20 € par lot. Le montant de l’astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine.

« L’amende ou l’astreinte ordonnée par le juge est versée à l’établissement public en charge de la tenue du registre.

« Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat.

« Art. L. 711 -5. – Les conditions d’application du présent chapitre sont précisées par décret en Conseil d’État. »

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Dans la discussion générale, j’avais insisté sur l’importance du rapport Dilain sur les copropriétés. J’avais également insisté sur le fait que la commission des lois avait cherché à donner le plus de fluidité possible au registre qui devait être constitué.

Par cet amendement, nous proposons que l’accès aux informations détenues par ce registre soit élargi, que les documents demandés soient faciles à fournir et que l’actualisation du registre au fur et à mesure de la tenue des réunions du syndicat soit possible. Cet amendement, enfin, tend à aménager le régime des sanctions, dans un sens qui nous paraît plus équilibré.

L'amendement n° 142 rectifié, présenté par M. Nègre, est ainsi libellé :

Alinéa 15

Rédiger ainsi cet alinéa :

« II.- À leur demande, l’État, ses services ainsi que ses opérateurs, les communes, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, les associations visées à l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme, les départements et les régions obtiennent du registre communication des informations du répertoire relatives à chaque copropriété située sur leur territoire.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement n° 97 ?

Cette réécriture est plus simple, ce qui n’est pas forcément un défaut, et elle est tout à fait conforme au rapport Braye.

Dans ces conditions, après mûre réflexion, la commission a émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je vais répondre de manière un peu plus détaillée, car je ne partage pas l’avis de M. le rapporteur.

Les changements qui seraient apportés par l’adoption de cet amendement ne vont pas permettre d’améliorer le contenu et le fonctionnement du registre d’immatriculation. Au contraire, ils risquent de le fragiliser. Par exemple, la suppression de l’habilitation donnée au pouvoir réglementaire de préciser les données que devra contenir le registre – le décret en Conseil d’État prévu par le projet de loi sera en effet l’occasion d’une concertation approfondie avec les professionnels – ou la suppression de la possibilité d’adaptation pour les petites copropriétés ne me paraissent pas de bonnes idées.

Dans des syndicats où la désorganisation est chronique, le recensement doit rester la priorité, et les données demandées doivent rester raisonnables pour ne pas décourager, notamment, les syndics bénévoles.

En outre, prévoir un système d’amende judiciaire à la place de l’amende administrative va accroître inutilement la charge de travail des tribunaux.

Enfin, la suppression de la condition liée aux subventions n’est pas judicieuse. Le préalable à une intervention publique est l’organisation de la copropriété, dont l’immatriculation fait désormais partie.

Comme vous l’avez compris, monsieur le rapporteur pour avis, nous souhaitons garder un système suffisamment simple pour être accessible, mais il doit demeurer une nécessité, notamment pour l’attribution de subventions dans le cadre d’opérations de requalification des copropriétés dégradées.

Le dépôt de cet amendement partait d’une bonne intention, mais sa traduction législative est imparfaite. Nous avons, nous aussi, fait le travail de manière très sérieuse, bien qu’ébranlés par le fait que nos avis divergent, ce qui n’est pas si fréquent.

Après expertise juridique par les services de mon ministère et de la Chancellerie, il nous semble qu’adopter cet amendement fragiliserait le dispositif mis en place dans le projet de loi. C’est pourquoi je souhaiterais que vous le retiriez. À défaut, j’y serai défavorable.

Monsieur le rapporteur pour avis, l'amendement n° 97 est-il maintenu ?

La situation est rarissime, mais je maintiens mon amendement, madame la ministre, avec toute la crainte révérencielle qui s’impose.

Je veux dire à nos collègues que j’ai travaillé sur cette question en coordination avec la commission des lois, M. Braye et le Conseil supérieur du notariat. Je ne néglige pas du tout l’importance et l’avancée que représente le registre d’immatriculation des copropriétés. Mais, avec les éléments d’information aussi simples que je propose, il n’est plus besoin de prévoir un délai d’exigibilité.

Ce système présente l’immense avantage d’être facile à mettre en place. Il est fluide, il s’adapte à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, et il ne dispense pas de toute actualisation des éléments au fur et à mesure de la vie des copropriétés.

Le dispositif est lourd, car 700 000 copropriétés seront concernées. Pour ma part, je me suis juste efforcé de le rendre plus fluide, en travaillant, je le répète, en lien avec les interlocuteurs que j’ai cités.

Je mets aux voix l'amendement n° 97.

Je mets aux voix l'article 23, modifié.

L'amendement n° 316 rectifié, présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 24.

L'amendement n° 317 rectifié, présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Après l'article 24

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La présente section entre en vigueur après un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Section 2

Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété

La parole est à M. Félix Desplan, sur l'article.

Lors de la discussion générale, j’ai souligné la vivacité en Guadeloupe du désir d’accession à la propriété, malgré la crise économique. Plus de 60 % des ménages y sont propriétaires, mais ils n’ont pas toujours les capacités financières d’entretenir leur logement. Rappelons que la moitié de la population est susceptible de bénéficier d’un LLTS, un logement locatif très social.

Dans les communes de Pointe-à-Pitre et des Abymes essentiellement, des logements sociaux construits il y a trente ou quarante ans sont vendus à leurs anciens locataires. Le taux des propriétaires occupants est faible ; la plupart des propriétaires ont déserté un logement devenu vétuste pour le mettre en location.

Souvent retraités avec des revenus modestes, les copropriétaires n’ont pas les capacités financières de réaliser les travaux indispensables à l’entretien et à la conservation des parties communes, sans parler des travaux de confortement parasismique, ce qui met parfois en danger la sauvegarde des bâtiments et la sécurité des occupants. Ils méconnaissent aussi les règles de fonctionnement de la copropriété et se retrouvent démunis face à des syndics professionnels. Lorsqu’ils décèdent, l’indivision aggrave le processus.

L’amélioration de l’information et la formation de ces publics, dont la préoccupation première est bien souvent de savoir si leur immeuble fera partie d’un programme de rénovation urbaine, sont indispensables. Ce texte y contribue, ce dont je me réjouis.

Mais au-delà, considérant la multiplicité et l’ampleur des difficultés pesant sur ces copropriétés privées dégradées, il convient de renforcer très concrètement l’action publique. Il faut faciliter l’accès aux dispositifs de prévention et de lutte contre les copropriétés dégradées et subventionner les propriétaires aux très faibles revenus. Il n’existe en Guadeloupe aucune OPAH copropriété dégradée, pas plus qu’il n’existe de plan de sauvegarde concernant ces copropriétés. Or ce sont ces deux mesures qui permettent la mobilisation des aides de l’ANAH, l’Agence nationale de l’habitat.

L'amendement n° 98, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Cet amendement tend à préciser que la fiche synthétique de la copropriété doit être mise à jour chaque année par le syndic.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est favorable à cette précision utile.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 98.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 377 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Philippe Dallier.

L’article 25 est intéressant en ce qu’il prévoit de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété. Toutefois, certaines dispositions donnent vraiment le sentiment que tous les syndics ne sont pas à la hauteur de leur tâche.

Aux termes de l’alinéa 4, « le défaut de réalisation de la fiche synthétique » – rendue obligatoire – « est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire ».

Je veux bien poser comme a priori que les syndics ne feront pas ce que la loi leur demande, mais j’aimerais qu’on m’explique comment se passera la révocation du syndic, avec les conséquences qui s’ensuivront. Le syndic est-il révoqué sur le champ ? Faut-il réunir l’assemblée générale des copropriétaires pour en nommer un autre ? Faut-il demander au juge de nommer un syndic provisoire ?

Honnêtement, je pense que vous allez très loin. Voilà pourquoi nous proposons de supprimer l’alinéa 4.

L'amendement n° 99, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 4, deuxième phrase

Remplacer les mots :

d'une semaine

par les mots :

de quinze jours

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Cet amendement porte à quinze jours le délai dont dispose le syndic pour fournir la fiche technique de la copropriété au copropriétaire qui en fait la demande.

Quel est l’avis de la commission ?

Concernant l’amendement n° 377 rectifié, la fiche synthétique est véritablement essentielle, …

C’est sûr !

… car elle est un point de départ important pour l’acquéreur. On ne peut donc pas accepter de ne pas prévoir de sanctions. Même si celles-ci sont un peu lourdes, la commission y tient.

Dans ces conditions, je vous demande, mon cher collègue, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, la commission émettra un avis défavorable.

Pour ce qui concerne l’amendement n° 99, M. Vandierendonck, dans sa grande sagesse, adoucit un peu les choses, en portant le délai de transmission de la fiche technique à deux semaines.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Ça change tout !

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est défavorable à l’amendement n° 377 rectifié, mais est favorable à l’amendement n° 99.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

On peut effectivement prévoir des sanctions, mais expliquez-moi ce que veut dire en droit la révocation. C’est tout le problème ! Or on laisse passer cette question.

Qui révoque le syndic ? Le copropriétaire qui n’a pas reçu la fiche technique dans les quinze jours ?

L’assemblée générale !

Excusez-moi, mais cela n’a pas de sens !

Je mets aux voix l'amendement n° 377 rectifié.

M. Jean Desessard. La droite n’est pas mobilisée ce soir !

Je mets aux voix l'amendement n° 99.

L'amendement n° 395 rectifié bis, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation. »

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement vise à prévoir que les fameuses dispositions de l’alinéa 4 que nous avons quasiment maintenues en l’état ne s’appliquent pas aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement concerne les copropriétés dont les propriétaires sont des personnes morales et qui ne comprennent aucun local d’habitation.

Dans la mesure où il s’agit de conditions économiques ou commerciales, il est possible de prévoir des dérogations. C’est pourquoi la commission, après une longue discussion, a émis un avis favorable.

Oh, j’ai bien fait de rester !

M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. Ce n’est pas sûr…

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur le sénateur, vous avez effectivement bien fait de rester : le Gouvernement est également favorable à cet amendement, qui va dans le bon sens !

Ça se fête !

Je mets aux voix l'amendement n° 395 rectifié bis.

L'amendement n° 777, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Après l'alinéa 4

Insérer huit alinéas ainsi rédigés :

I. bis - L'article 46 de la même loi est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi modifié :

a) La première phrase est complétée par les mots : « ainsi que sa surface habitable » ;

b) À la seconde phrase, les mots : « toute mention de superficie » sont remplacés par les mots : « toute mention de la superficie de la partie privative » ;

2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :

« La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d'État. » ;

3° Le début du troisième alinéa est ainsi rédigé : « Pour la superficie de la partie privative, les dispositions du premier alinéa... » ;

4° Aux sixième et septième alinéas, après les mots : « Si la superficie » sont insérés les mots : « de la partie privative ».

II. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

IV. – Le I bis du présent article est applicable aux promesses de vente ou d'achat et aux actes authentiques de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Nous avons assez souvent parlé des surfaces : la surface habitable et la surface Carrez.

Cet amendement vise à apporter un début de réponse à la coexistence de ces deux surfaces : la surface habitable, définie par le code de la construction et de l’habitation, et la surface dite Carrez, inscrite dans la loi de 1965.

Cette dualité peut poser certaines difficultés, notamment pour les professionnels et, surtout, pour les propriétaires qui achètent leur appartement en ayant la surface « Carrez », mais qui, dans le cadre d’une location, doivent inscrire dans le contrat de location la surface habitable.

J’ai réfléchi à une harmonisation des deux surfaces, mais cela posait des difficultés importantes, puisque la surface habitable est la véritable référence prise en matière fiscale, par exemple.

Dans ces conditions, cet amendement est une première avancée : il prévoit que tout acte de vente d’un lot d’une copropriété mentionnera les deux surfaces, ce qui constitue une protection contre les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 777.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 375 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 576 rectifié est présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 10 à 14

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour présenter l’amendement n° 375 rectifié.

Les alinéas 10 à 14 prévoient une obligation de publicité pour des informations relativement détaillées.

Je vous proposerai une autre logique dans l’amendement n° 127 rectifié, qui va venir en discussion : rendre obligatoire, lors de la première visite des lieux, une fiche reprenant tous les éléments que vous demandez.

En matière d’annonces immobilières, la publicité peut être de différente nature. Or, dans la vitrine des agences immobilières, il paraît un peu compliqué de faire figurer tous ces documents à côté de la photographie de l’appartement ; par contre, ce peut être un peu plus simple sur internet. En fait, vous traitez tous les cas de figure de la même manière, alors qu’ils sont assez différents.

L’amendement n° 375 rectifié vise à supprimer les alinéas 10 à 14, tandis que l’amendement n° 127 rectifié prévoit de remettre l’ensemble des documents à l’acheteur éventuel, plutôt que de les publier dans l’annonce.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour présenter l'amendement n° 576 rectifié.

Nous proposons un choc de simplification au stade de la publicité seulement, et non pas au moment de signer l’acte.

À la première étape, qui est celle de la publicité, on peut peut-être se passer de cette quantité de documents extrêmement techniques, tel le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel de la copropriété payé par le vendeur, calculé sur les deux exercices comptables précédant la publication de l’annonce. Franchement, je ne suis pas sûr d’avoir tout compris…

L'amendement n° 127 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 10

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. L. 721-1. - En cas de vente d’un lot ou d’une partie de fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété, les informations suivantes doivent être communiquées par écrit à tout acquéreur potentiel lors de la première visite :

II. - Alinéa 14

Rédiger ainsi cet alinéa :

« 4° Le fait pour le syndicat des copropriétaires de faire ou non l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l’article L. 615-6 du présent code.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Il est défendu.

Quel est l’avis de la commission ?

Je peux comprendre que vous trouviez le processus un peu lourd au moment de la publication de l’annonce. Néanmoins, la phrase que vous avez citée, monsieur Collombat, correspond tout simplement aux charges.

C’est une information capitale !

Je puis vous dire que cette information est essentielle pour l’achat.

Eh oui !

Je connais malheureusement des copropriétés dégradées. Je connais aussi, je vous l’assure, non pas un, mais de nombreux acquéreurs qui se sont laissés entraîner par des achats qui ne correspondaient pas à leurs revenus, parce qu’ils avaient oublié de prendre en compte les charges afférentes et parce qu’on avait aussi oublié de leur communiquer à toutes les étapes de la vente. Il est vrai que, dans certains secteurs, cette disposition peut paraître excessive, mais la règle doit être la même partout.

Monsieur Collombat, comme je l’ai déjà souligné il y a quelques instants en insistant sur le rôle fondamental de la fiche signalétique, le moment de la publication de l’annonce est décisif : il faut que, dès cette étape, l’acquéreur éventuel dispose d’informations qui, au fond, ne sont pas si compliquées. En particulier, il est important qu’en plus de celle du prix de vente, l’annonce comporte la mention du prix des charges.

C’est évident !

Sinon, l’acheteur potentiel fera des calculs qui ne sont pas exacts, et plus jamais l’information ne lui sera donnée. Je peux vous citer des familles qui ont acheté dans ces conditions.

Pour toutes ces raisons, la commission demande le retrait des amendements identiques n° 375 rectifié et 576 rectifié et de l’amendement n° 127 rectifié ; s’ils sont maintenus, elle y sera défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Collombat, comme M. le rapporteur vous l’a fait observer, la formule que vous avez citée désigne le prix des charges.

J’ai indiqué à M. Dallier que j’étais favorable à une réflexion sur l’application de la loi Carrez, dans une forme adaptée, pour l’acquisition des maisons. De même, il me semble que la transparence sur le montant des charges est très importante. En effet, une partie des acquéreurs, notamment ceux qui achètent au sein de copropriétés dégradées, évaluent le poids sur leur budget du remboursement de l’emprunt, mais n’évaluent pas forcément de manière pertinente le poids des charges.

C’est dans le même esprit que nous voulons travailler sur le fonds de travaux, pour que les copropriétaires sachent réellement, au moment de l’acquisition, quel sera le poids des charges dans leur budget, au lieu de le découvrir à l’occasion d’un décompte, parfois au bout de plusieurs mois.

À mes yeux, la communication de ces informations est extrêmement saine, sécurisante et utile. La situation actuelle vous paraît peut-être plus simple, mais elle entraîne des risques, notamment pour les plus fragiles. De fait, comme il n’existe pas de devoir d’information vraiment formalisé, certains copropriétaires découvrent la réalité des charges après la signature de l’acte de vente.

Le Gouvernement est donc défavorable à ces trois amendements.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

Que tous les renseignements soient fournis au moment de l’acquisition, j’y suis favorable, mais, au moment où l’annonce est publiée, quel est l’intérêt d’informations comme le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots et le nombre de copropriétaires constituant le syndicat de copropriété ?

Madame la ministre, je suis d’accord avec vous pour que ces informations soient communiquées au moment de la vente – d’ailleurs, vous avez peut-être remarqué que je n’ai pas cosigné l’amendement qui porte sur cette étape. Au moment de la publicité, en revanche, je n’en comprends pas vraiment l’utilité : les gens vont voir, après quoi ils se renseignent !

Du reste, mes chers collègues, songez aux escroqueries que certains arrivent à organiser : ceux qui ont placé leur fortune chez M. Madoff, et qui pourtant étaient en principe intelligents, ont trouvé parfaitement normal, pendant vingt ans, de bénéficier de rendements de 15 % ; pour ma part, je trouve cela bizarre !

Ce n’est pas pareil ! Tu compares des choses qui n’ont rien à voir !

Si tu as envie de te faire avoir, tu te fais avoir !

C’est nul !

Que l’acquéreur dispose de tous les renseignements au moment de conclure l’acte de vente, j’en suis d’accord, mais, au moment de la publicité, c’est différent !

La parole est à Mme la ministre.

Monsieur Collombat, je pense que je peux vous convaincre. Songez qu’il suffit, quand on est entré dans une agence, de faire une offre d’achat, et que le vendeur l’accepte, pour qu’on se trouve engagé. L’acheteur pourra bien découvrir, au moment de l’acte authentique, le montant des charges : il sera lié, sans que le prix des charges puisse être un motif de dédit.

Tout à fait !

C’est pourquoi il est nécessaire que cette information soit communiquée très en amont. Au moment où un futur acquéreur étudie l’achat d’un bien et négocie un prêt avec une banque, il doit pouvoir calculer ce qu’il percevra, le cas échéant, au titre de l’APL et ce qu’il devra débourser chaque mois au titre des charges. S’il découvre cette dernière donnée au moment de la signature de l’acte authentique, il est trop tard et l’information n’est pas efficace.

Entendu, madame la ministre !

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Le moment où l’annonce est publiée est aussi celui où l’acheteur potentiel compare ; il est fondamental qu’il ait connaissance du montant des charges pour pouvoir faire son choix.

C’est capital !

S’il y a une belle photo mais que les charges sont monstrueuses, il vaut mieux qu’il le sache !

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

S’agissant aussi bien de la fiche synthétique et de la nécessité d’assurer au futur acquéreur la meilleure information possible, nous sommes absolument d’accord ; nous débattons des modalités de mise en œuvre.

Alors que l’alinéa 4 de l’article 25 prévoit la révocation sur-le-champ du syndic en cas de non-réalisation de la fiche signalétique, aucune sanction n’est prévue si une annonce ne comporte pas les informations demandées. Tout cela ne me paraît pas très cohérent !

L’adoption de l’amendement n° 127 rectifié garantirait au futur acquéreur de disposer d’informations écrites. De fait, c’est une chose de les afficher en vitrine, c’en est une autre de les lui remettre en main propre !

Je mets aux voix les amendements identiques n° 375 rectifié et 576 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 127 rectifié.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 577 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Chevènement, Collin, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéas 16 à 30

Remplacer ces alinéas par cinq alinéas ainsi rédigés :

« 1° Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

« 2° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

« 3° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

« 4° Une fiche synthétique relative à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.

« À défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division. À sa demande, le syndic ou le copropriétaire vendeur, s’il en dispose, lui remet la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 376 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

I. - Alinéas 18 à 26

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

« b ) Une fiche récapitulative regroupant des données financières de la copropriété dont le contenu sera déterminé en décret en Conseil d’État ;

II. - Alinéa 32

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Franchement, je trouve que nous allons vraiment très loin : celui qui s’intéresse à un logement repartira avec des documents innombrables sous le bras !

Entre autres documents dont la communication est prévue, le projet de loi mentionne « le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés » et « les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ». Il cite aussi, au titre des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, « le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente », « les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur » et « l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ». Sans oublier le carnet d’entretien de l’immeuble !

Mes chers collègues, je crois qu’il faut arrêter. Nous vous proposons de satisfaire le même objectif avec une formule simple : l’acquéreur potentiel recevrait une fiche récapitulative des données financières de la copropriété, dont le contenu serait déterminé par un décret en Conseil d’État.

L'amendement n° 100, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 32

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Il s’agit d’un amendement d’appel en vue de la navette : nous souhaitons qu’une réflexion approfondie soit menée sur le déséquilibre de la relation contractuelle entre le vendeur et l’acquéreur résultant du nouvel article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation. Le monde notarial a fait observer que, dans certains cas, ce problème pouvait retarder la vente de plus de deux mois.

Si le syndic se trouve dans l’impossibilité de fournir rapidement les pièces demandées ou si une procédure de nomination d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire est en cours, il nous paraît nécessaire, dans la mesure où le vendeur reste tenu par la promesse de vente, de prévoir une forme de délai de caducité de cette promesse.

En tout cas, il importe de rééquilibrer la relation entre l’acquéreur et le vendeur.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur Lenoir, j’aimerais vous convaincre de l’absolue nécessité d’informer.

Nous en sommes d’accord !

Je comprends qu’il soit difficile de repartir avec tous ces documents, mais quand on se retrouve avec des dettes qu’on n’a pas prévues, comme je puis vous assurer que cela arrive, c’est encore plus lourd !

J’ajoute que cette disposition est issue du rapport de M. Dominique Braye, qui a accompli un travail réellement considérable. Lorsque j’étais maire de Clichy-sous-Bois, il m’a auditionné, deux fois, pendant toute une après-midi.

Si, après avoir organisé des auditions très nombreuses, M. Braye a formulé cette proposition, et s’il y tient – il suffit de lui téléphoner pour s’en assurer –, c’est parce qu’elle correspond à des drames. J’ajoute que ces drames ne sont pas seulement individuels, mais aussi collectifs. De fait, quand l’un des copropriétaires ne paie plus ses charges, tout le monde en pâtit et on entre dans un engrenage de dégradation. Or je puis vous affirmer que, quelles que soient les qualités socio-professionnelles des copropriétaires, cet engrenage va vite et va loin !

Peut-être Dominique Braye, le Gouvernement et moi-même peuvent-ils passer pour un peu trop perfectionnistes, mais je vous garantis que ces dispositions sont absolument nécessaires, parce qu’elles répondent à des réalités. Peut-être ne vivez-vous pas ces réalités, et je vous souhaite de ne pas les vivre, mais soyez-y attentif, car de très nombreux maires m’ont confié qu’ils avaient découvert l’existence dans leur commune d’une copropriété qui va mal.

En conséquence, la commission est défavorable à l’amendement n° 376 rectifié.

En ce qui concerne l’amendement n° 100, je trouve logique que le délai de rétractation coure à partir du moment où l’acquéreur a toutes les pièces en main ; l’avis de la commission est donc défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Les avis du Gouvernement sont identiques à ceux de M. le rapporteur, qui a parlé avec une grande clarté. Comme lui, je vous invite à consulter le rapport de Dominique Braye, qui est très éclairant sur les dispositions à prendre pour sécuriser les transactions et éviter de jeter des familles, à l’instant où l’acte authentique est signé, et sans aucune issue possible, dans des situations de surendettement durable.

M. Jean Desessard. M. Braye n’a jamais été autant aimé à gauche qu’aujourd’hui !

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote sur l’amendement n° 376 rectifié.

Qu’il n’y ait pas de malentendu : nous poursuivons le même objectif.

Le projet de loi prévoit l’obligation de joindre tous ces documents à la promesse de vente. Nous savons pourtant que si l’on veut éviter qu’une personne comprenne, il faut précisément la noyer sous un flot d’informations et de documents.

D’où l’intérêt que les informations soient données dès la publication de l’annonce !

Pour notre part, nous proposons qu’une fiche récapitulative soit remise à l’acquéreur potentiel.

Qui l’établira ?

Mes chers collègues, je vais faire une comparaison : quand nous recevons des rapports très épais, les lisons-nous ? Non, nous lisons la fiche récapitulative ! La meilleure façon pour l’accédant à la propriété d’être informé de la situation réelle de la copropriété, c’est donc de disposer d’une fiche récapitulative, dont le contenu serait déterminé par un décret en Conseil d’État.

Finalement, vous confondez le fait d’avoir accès à des informations et l’obligation, prévue par le projet de loi, de joindre à la promesse de vente tous les documents mentionnés.

Franchement, un peu de bon sens ! Et qu’on ne nous accuse pas de ne pas être favorables à l’information des acheteurs !

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Monsieur Lenoir, justement non : nous ne confondons pas la mise à disposition et la transmission. C’est même pour cela que nous insistons sur la transmission, car la seule mise à disposition signifierait que personne ne lirait jamais les documents.

Je mets aux voix l'amendement n° 376 rectifié.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Je retire l’amendement n° 100, monsieur le président.

L'amendement n° 100 est retiré.

L'amendement n° 396 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 32

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété lorsque le lot ou la fraction du lot est à destination autre que d’habitation. »

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Il existe un décalage entre le contenu de l’article 25 et l’exposé des motifs le justifiant. Nous voulons donc simplement que les nouvelles obligations soient cantonnées au dit exposé des motifs, à savoir le « renforcement de la protection des acquéreurs de logement en prévoyant notamment une série de mentions obligatoires dans les annonces immobilières concernant les copropriétés […] ainsi que la liste des documents à annexer à la promesse de vente ».

Quel est l’avis de la commission ?

Si l’on considère que ces documents sont absolument indispensables et présentent un intérêt certain, je ne vois pas pourquoi on s’en exonérerait au motif que les locaux ne sont pas à usage d’habitation.

Dans une telle situation, l’acquéreur a aussi besoin d’informations ! Par exemple, j’ai eu connaissance du cas d’un pharmacien qui, dans une copropriété commerciale, a découvert soudain qu’il payait l’eau au tantième. Comme son établissement était grand, il payait beaucoup de charges d’eau. Il en acquittait plus que la laverie, toute petite, qui se trouvait à côté, alors qu’il n’avait même pas de douche dans son local. Ce sont donc vraiment des informations importantes.

L’avis de la commission est donc défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Défavorable également.

Je mets aux voix l'amendement n° 396 rectifié.

Je mets aux voix l'article 25, modifié.

Section 3

Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement

L'amendement n° 671 rectifié bis, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, MM. Vaugrenard, Vincent et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« – de soumettre, au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. »

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.

Copropriétaires et professionnels de la copropriété reconnaissent aujourd’hui le caractère indispensable d’un archivage de qualité, qui permette de retracer précisément et en toute sécurité la vie juridique, comptable et financière de l’immeuble, les travaux et diagnostics réalisés, ainsi que les contentieux engagés.

Les archives des syndicats de copropriétaires sont de plus en plus volumineuses et nécessitent fréquemment des solutions dédiées.

Les syndics, en raison du nombre de documents à conserver, des durées de détention, du coût important de l’entreposage dans leurs bureaux et de l’insuffisante formation de leurs personnels sur ce sujet, ne possèdent pas toujours les compétences nécessaires pour assurer un archivage conforme aux exigences de leurs clients, des règles de sécurité et des obligations qui sont les leurs.

Les archives appartenant au syndicat des copropriétaires, un archivage externalisé peut faciliter le changement de syndic et éviter ainsi les multiples contentieux, stériles et onéreux, qui tout en encombrant durablement les tribunaux, paralysent la vie des copropriétés, voire empêchent leur redressement quand elles sont en difficulté.

C’est la raison pour laquelle, régulièrement, les syndicats de copropriétaires choisissent d’avoir recours à un prestataire spécialisé pour assurer le stockage et la gestion des archives de leur ensemble immobilier. Ainsi, l’intégrité de ces archives est pérennisée et ils se prémunissent contre un possible contentieux lié à leur transmission.

Or l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui traite des pouvoirs et obligations du syndic, ne prévoit pas l’hypothèse, désormais fréquente, où ces archives, ayant fait l’objet d’un contrat d’archivage entre le syndicat des copropriétaires et un prestataire spécialisé, sont détenues et conservées par un tiers différent du syndic.

Il serait donc pertinent que le syndic ait obligation de soumettre, au vote de l’assemblée générale, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée, et ce aux frais du syndicat lui-même, une telle décision ne pouvant donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. §

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est totalement d’accord avec l’argumentaire de M. Mirassou et émet un avis favorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Il n’y a aucun argument à ajouter à cette défense d’amendement. L’avis du Gouvernement est également favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 671 rectifié bis.

L'amendement n° 372 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 16, première phrase

1° Après le mot :

proposer

insérer les mots :

à compter du 1er janvier 2016

2° Supprimer les mots :

lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Permettez-moi tout d’abord, mes chers collègues, une petite remarque liminaire : jamais le nom de M. Braye n’a été autant cité dans ce débat !

C’est vrai !

Toutefois, Dominique Braye n’est plus sénateur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Il n’est même plus à l’UMP !

Je suis trop récent dans notre assemblée pour avoir eu le privilège de siéger à ses côtés. Néanmoins, je trouve quelque peu étonnant que son nom soit cité pour étayer les arguments de la gauche, qui tient absolument à noyer les citoyens accédant à la propriété sous des tonnes d’informations.

Par ailleurs, je note l’effort réalisé par Jean-Jacques Mirassou pour faire, de son amendement, une présentation compendieuse. Je vais faire de même et résumer l’exposé des motifs de cet amendement n° 372 rectifié.

Le projet de loi comporte l’obligation, pour tout syndic professionnel, de proposer la mise en place d’un « extranet copropriété » permettant à chaque conseil syndical et à tous les copropriétaires d’accéder, en permanence et en toute transparence, aux documents relatifs à l’immeuble et aux documents comptables.

Cette excellente disposition, qui se révélera un véritable outil au service des consommateurs, ne doit toutefois pas être réservée aux seuls syndics professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « loi Hoguet ». Elle doit s’appliquer à tous les syndics, qu’ils soient professionnels ou bénévoles.

Le dispositif dont nous parlons est effectivement au service de la transparence. Il permettra l’accès, à tout moment, au règlement de copropriété, à l’état descriptif de division, au carnet d’entretien, au contrat de syndic, aux contrats d’assurance de l’immeuble, au budget prévisionnel de l’exercice en cours, entre autres. Cet « extranet copropriété » doit donc être proposé à l’ensemble des syndicats de copropriétaires, et non uniquement à ceux qui seraient gérés par un syndic professionnel.

En outre, nous proposons, dans notre amendement, de reporter la mise en œuvre de cette disposition au 1er janvier 2016, afin que les syndics de taille modeste, qui ne disposent pas de ressources en interne, puissent s’organiser avant de proposer à leurs clients ce nouvel outil.

Je précise, en conclusion, que je suis prêt à lire l’ensemble de l’exposé des motifs de tous les amendements que nous avons déposés si les représentants de la majorité ne font pas un effort pour écourter la défense de leurs propres amendements et, ainsi, nous permettre de progresser dans les débats un peu plus vite !

D'accord !

Adjugé, vendu !

Quel est l’avis de la commission ?

Je tâcherai d’être le plus bref possible, monsieur Lenoir. Votre disposition présente effectivement un intérêt à terme, mais l’échéance de janvier 2016 me paraît un peu trop proche, en particulier pour les syndics bénévoles qui s’occupent de petites copropriétés, parfois familiales. Vous avez poussé votre idée un peu loin, dirais-je.

Je vous propose donc de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Défavorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 372 rectifié.

Je suis saisi de douze amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 260 rectifié bis, présenté par MM. Dubois, Namy, Marseille et J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéas 19 à 23

Remplacer ces alinéas par dix alinéas ainsi rédigés :

f) Après le huitième alinéa, sont insérés neuf alinéas ainsi rédigés :

« - d’ouvrir deux comptes bancaires séparés au nom du syndicat :

« l’un, le compte de fonctionnement courant, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et imputées toutes les sommes ou valeurs incombant au syndicat dans le cadre des articles 14-1 et 14-2 de la présente loi et résultant de l’exécution du budget de charges courantes et du paiement des travaux et opérations exceptionnelles ;

« l’autre, le compte de prévoyance, pour recevoir sans délai les sommes versées pour alimenter le fonds de prévoyance. Les montants ainsi collectés seront éventuellement productifs d’intérêts au profit du syndicat, jusqu’à leur utilisation finale, par transfert sur le compte de fonctionnement courant pour le paiement des travaux ou opérations exceptionnelles, pour lesquels ces fonds ont été versés.

« Toutefois, pour le compte de fonctionnement courant, l'assemblée générale peut, à la majorité visée à l'article 25, et, le cas échéant, à l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

« Ce compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte.

« Ce compte ne peut faire l’objet d’une convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte.

« Ce compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l’objet d’un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’État.

« À l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

« III. – Le syndic est également chargé : » ;

La parole est à M. Daniel Dubois.

J’ai conscience d’aborder un sujet difficile. Dans le cadre des auditions de la commission, nous avons eu l’occasion, M. le rapporteur et moi-même, de recevoir les syndics professionnels et de débattre de cette obligation de comptes séparés dans certaines copropriétés, qui fait suite à la création du fonds de prévoyance pour anticiper le financement des travaux. Cette proposition est évidemment intéressante sur bien des aspects, mais il ne faut pas pour autant oublier certaines contraintes.

Nous ne voyons pas d’inconvénient à poser le principe d’un recours à des comptes séparés, mais nous considérons aussi qu’il faut laisser la possibilité au syndicat, lorsque l’assemblée générale le décide et que le syndic est un professionnel, de déroger à cette règle.

En effet, la multiplication des comptes bancaires ne manquera pas de poser un certain nombre de problèmes non négligeables. De toute évidence, elle entraînera une multiplication des opérations comptables, dont le nombre sera très élevé. Qu’on le veuille ou non, cela va donc très certainement accroître les charges. Des difficultés surviendront également lorsque l’on souhaitera mettre en œuvre un contrôle exhaustif par les garants financiers, dont le rôle et les missions sont par ailleurs appelés à être renforcés dans le cadre des dispositions du présent projet de loi.

C’est pourquoi nous considérons qu’il est nécessaire de permettre aux syndicats de copropriétaires, s’ils le décident, de recourir au compte unique.

Dans ce cas, le syndic sera obligé d’ouvrir à son nom un compte bancaire affecté à la gestion de l’ensemble des syndicats de copropriété. Au sein de ce compte, il devra en outre attribuer à chaque syndicat un sous-compte individualisé comptablement, sur lequel seront reportés tous les versements et prélèvements se rapportant à ce syndicat. Grâce à cette mesure, ce dernier aura accès, de façon exhaustive, à tous les mouvements bancaires de la copropriété, au même titre que s’il disposait d’un compte séparé.

De plus, nous proposons que ce compte unique fasse l’objet d’un contrôle annuel obligatoire. Ces contrôles pourront être effectués soit par le commissaire aux comptes du syndic, lorsque ce dernier est tenu à cette obligation, soit, à défaut, par son expert-comptable. Ils pourront aussi être réalisés par les garants financiers dont le rôle est renforcé par les dispositions de l’article 9 du projet de loi.

Je voudrais insister sur un point, car j’ai été sensible aux observations formulées par les représentants des syndics professionnels. Ceux-ci nous ont fait part de réelles inquiétudes quant à la rentabilité des cabinets de syndic, qui n’est pas aussi élevée que ce que l’on a tendance à croire, et, surtout, quant à l’avenir de leur profession. Ce métier intéresse de moins en moins de jeunes et ce désintérêt est susceptible de poser un réel problème.

Je comprends ce qu’apportent les propositions faites, mais, en définitive, nous sommes confrontés à l’habituel effet de balancier. Les problèmes sont tels qu’il faut agir et, à un moment donné, le balancier bascule trop loin de l’autre côté. Il me semble que si nous avions pu trouver un équilibre, tous les partenaires, à la fois les copropriétaires et les syndics, en auraient tiré avantage.

Les trois amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 314 rectifié est présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.

L'amendement n° 379 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 578 rectifié est présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall, Vendasi et Barbier.

Ces trois amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 20, deuxième phrase

Supprimer cette phrase.

L'amendement n° 314 rectifié n’est pas soutenu.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour présenter l'amendement n° 379 rectifié.

Il s’agit de laisser au syndic le choix de la banque dans laquelle seront ouverts tous les comptes bancaires séparés de l’ensemble des syndicats de copropriété dont il assure la gestion. C’est également une façon de générer des économies pour les copropriétaires.

L'amendement n° 578 rectifié n’est pas soutenu.

L'amendement n° 467 rectifié, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Après les mots :

l'article 25

insérer les mots :

et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1 sans que le syndic puisse prélever des honoraires supplémentaires

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 242, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

sans que le syndic puisse solliciter ni prélever des honoraires supplémentaires dans ce cas

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Cet amendement vise simplement à garantir la liberté des copropriétaires de choisir la banque dans laquelle est ouvert le compte de la copropriété.

Comme le souligne l’UFC-Que choisir, il convient de protéger les copropriétaires de certaines pratiques des syndics : afin d’empêcher les premiers de choisir librement la banque, les seconds risquent de prétendre à des frais de gestion dissuasifs. L’association, forte de sa présence sur le terrain, relève que de nombreux syndics procèdent ainsi depuis treize ans pour dissuader les copropriétaires d’ouvrir un compte bancaire séparé et de leur choix.

L’adoption de cet amendement permettrait donc, selon nous, de restaurer un climat de confiance entre copropriétaires et syndics.

L'amendement n° 378 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

relevant ainsi d’une prestation particulière et justifiant à ce titre d’une rémunération spécifique

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Cet amendement vise à autoriser le syndic à percevoir une rémunération particulière dès lors que le syndicat de copropriété ne souhaite pas que son compte bancaire séparé soit ouvert là où le syndic a déjà concentré la plupart des comptes des syndicats qu’il administre.

L'amendement n° 249 rectifié quater, présenté par MM. Savin et Milon, Mmes Sittler, Primas et Lamure et M. Pinton, est ainsi libellé :

Alinéa 20

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Il est possible de déroger au principe du compte séparé par un vote de l’assemblée générale en faveur d’un compte unique auprès du syndic.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 370 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Dans le contexte économique difficile que nous connaissons aujourd’hui, il est important de laisser aux copropriétaires le choix de voter une dispense au compte bancaire séparé et de choisir le compte unique.

L'amendement n° 371 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, lorsque le syndicat comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Dans un contexte économique difficile, il est important, dans un souci de limitation des coûts, d’instituer un régime dérogatoire pour les petites copropriétés, en leur laissant le choix de voter une dispense au compte bancaire séparé et de choisir le compte unique.

L'amendement n° 494 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Amoudry, Merceron et Savin, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 21

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait alors apparaître dans les écritures de l’établissement un sous-compte individualisant comptablement des versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte. Ce compte ne peut faire l’objet d’une convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte. Le compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l’objet d’un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’État.

La parole est à M. Daniel Dubois.

Il est défendu, monsieur le président.

L'amendement n° 579 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 22

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Ne sont pas soumis à ces dispositions les comptes individualisés ouverts au nom d’un syndicat auprès d’une caisse créée par la loi et dont le remboursement des fonds est garanti par une autorité indépendante légalement instituée.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat.

Certaines professions réglementées ne relevant pas de la loi Hoguet, telles que les géomètres-experts, les notaires et les huissiers, exercent l’activité de syndicat de copropriété. S’agissant des premiers, une caisse, dénommée caisse des règlements pécuniaires, a été créée par la loi du 28 juin 1994 modifiant la loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. Elle a vocation à recevoir l’intégralité des fonds, effets ou valeurs reçus par les géomètres-experts pour le compte de leurs mandants à l’occasion de leurs activités immobilières.

Ce dispositif offre une sécurité aux mandants, en garantissant un remboursement de l’intégralité des fonds déposés par le biais de l’assurance souscrite par l’ordre.

Puisque la sécurité des copropriétaires est garantie par cette caisse des règlements pécuniaires, le compte séparé ne s’impose pas pour les géomètres-experts exerçant l’activité de syndicat de copropriété.

Quel est l’avis de la commission ?

Les comptes séparés ne sont pas nouveaux ; la loi de 1965, qui les a créés, les rend obligatoires, sauf dérogation. Le présent projet de loi consacre l’obligation du compte séparé pour toutes les copropriétés ; alors qu’il devait être la règle, le compte séparé est aujourd’hui l’exception : les assemblées générales étant sûrement soumises à des influences bénéfiques, il se trouve que seules 5 % des copropriétés disposent actuellement d’un compte séparé.

Seulement 5 % ?

Oui, mon cher collègue. Cela signifie que 95 % des copropriétés n’ont pas de compte séparé.

Le compte séparé est une garantie pour les syndicats de copropriétaires contre le risque de voir disparaître les fonds mandants au profit du syndic ou de ses créanciers à l’occasion de difficultés financières, mais aussi contre l’impossibilité de reconstituer les comptes de la copropriété lorsqu’ils sont noyés dans un compte unique.

La commission est donc défavorable aux amendements n° 260 rectifié bis, 370 rectifié, 371 rectifié, 494 rectifié et 579 rectifié, qui, sous une forme ou sous une autre, tendent à remettre en cause l’obligation de compte séparé, qui était une mesure forte du rapport de l’ANAH.

Les autres amendements en discussion ont pour objet une question subsidiaire. Le projet de loi prévoit que le syndic ouvre le compte dans la banque qu’il a choisie, mais que l’assemblée générale des copropriétaires peut imposer une autre banque à la majorité de l’article 25, c'est-à-dire à la majorité de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.

Il s’agit là d’une mesure logique : à partir du moment où le compte est ouvert au nom du syndicat et qu’il produit des intérêts à son profit, il est logique que l’assemblée générale puisse demander un changement de banque. Pour autant, le texte du projet de loi est équilibré : la décision de l’assemblée générale sera assez difficile à obtenir, puisque l’article 25 nécessite d’obtenir l’assentiment de la majorité des copropriétaires, contrairement à l’article 24, qui requiert l’assentiment des seuls copropriétaires présents ou représentés.

De plus, afin de ne pas compliquer le travail des syndics, je vous présenterai un amendement à l’article 27 visant à imposer que le deuxième compte séparé, celui qui est créé en cas de fonds de prévoyance, soit ouvert dans la même banque. Il serait très difficile que, pour une même copropriété, il y ait un compte courant dans une banque et un compte du fonds de prévoyance dans une autre.

La commission est donc défavorable à l’amendement n° 379 rectifié, qui vise à supprimer la possibilité pour l’assemblée générale de choisir sa banque.

Attachée à l’équilibre de la mesure, la commission est également défavorable à l’amendement n° 242, présenté par Mme Schurch, même si j’en comprends parfaitement la logique. Il n’est pas anormal que, du fait des frais de gestion plus importants liés à la décision de l’assemblée générale de changer de banque, le syndic obtienne des honoraires supplémentaires.

Il conviendra simplement, madame la ministre, d’être attentif à ce que ces honoraires ne constituent pas une forme de pénalité. Je suis d’avis qu’il vaut mieux prévoir des frais de gestion supplémentaires, qui, eux, sont justifiés.

Enfin, la commission émet également un avis défavorable sur l’amendement n° 378 rectifié. La liste des prestations particulières sera déterminée par un décret.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

La question du compte séparé mêle deux objectifs antagonistes : d’un côté, la simplicité de gestion par les syndics des sommes qui leur sont confiées et la maîtrise des frais bancaires de leurs opérations de trésorerie, voire leur rémunération ; de l’autre, la capacité des copropriétaires à contrôler directement l’utilisation de leurs fonds et à les récupérer pleinement en cas de liquidation judiciaire du syndic.

Parce qu’une partie de leur rémunération provient des produits financiers issus de ces comptes uniques, fort naturellement, les syndics n’ont guère été enclins à réduire les encours de trésorerie de ces comptes et à réaliser des travaux. C’est ce qu’ont pointé du doigt des associations de locataires comme les associations de consommateurs, et certains d’entre vous, mesdames, messieurs les sénateurs, ont souligné les limites du compte unique.

Je souhaite que les choses soient claires en la matière : le Gouvernement a fait le choix de privilégier l’objectif de la protection et de la sécurisation des copropriétaires. Cela ne signifie pas qu’il ignore les avantages que confère au syndic la possibilité de gérer leur portefeuille de copropriétés via un compte unique. Cela ne signifie pas non plus qu’il ignore que le métier de syndic est difficile, souvent ingrat, et pourtant absolument indispensable au fonctionnement des copropriétés.

Après avoir pesé le pour et le contre, après avoir tiré les leçons des expériences et des sinistres du passé, le Gouvernement a décidé qu’il fallait mettre fin à la dérogation presque jamais utilisée du compte séparé.

Je tiens à cette décision, car je suis convaincue qu’elle est indispensable pour rétablir la confiance et mettre fin au mélange des genres. Un syndic n’est pas un établissement financier à la recherche de fonds à placer ; il fournit un service pour lequel il doit être rémunéré, au juste prix. Parfois, les prestations de certains syndics ont été sous-évaluées et la relation contractuelle n’était plus fondée sur une facturation au juste prix du service rendu.

J’entends cependant l’inquiétude des professionnels, qui a été relayée assez largement par certains d’entre vous, mesdames, messieurs les sénateurs. Elle est compréhensible et, de fait, le risque financier qui pèse sur une copropriété de quelques lots n’est pas comparable à celui qui pèse sur une copropriété de plusieurs centaines de lots. Les budgets annuels varient de quelques milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros, voire davantage dans certains cas.

Sans renier notre volonté de protéger les copropriétaires, nous pensons, en ayant poursuivi les échanges, qu’une réflexion est possible pour tenir compte de cette réalité et adapter la règle en fonction du risque qui pèse sur les copropriétaires et, notamment, de la capacité de transparence à l’égard des copropriétaires. C’est un point qui peut s’inscrire dans une discussion globale avec les professionnels de l’immobilier, afin de faire évoluer ce texte dans un cadre très maîtrisé. Je le rappelle, le choix du Gouvernement, c’est celui de la protection des copropriétaires.

Pour toutes ces raisons, le Gouvernement émet un avis défavorable sur l’ensemble de ces amendements.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

Il ne m’a pas été répondu sur l’amendement n° 579 rectifié.

Je ne nie pas la nécessité et l’intérêt pour les copropriétés d’avoir des comptes séparés du compte du syndic. Mais là, il est question d’un cas très particulier, celui de professions soumises à des règles prudentielles particulières, qui les obligent à domicilier leur compte dans un certain type de caisse. Le compte est ainsi individualisé, le nom de la copropriété apparaît dans son libellé et les fonds qui y sont déposés bénéficient de la garantie de la caisse.

Cette règle ne s’appliquant pas aux syndics, je souscris pleinement à l’idée que la règle du compte séparé s’applique aux syndics relevant de la loi Hoguet ; en revanche, s’agissant de ces professions soumises à une réglementation très particulière, je ne vois pas pourquoi on leur imposerait de revoir leur mode d’organisation actuel, dans la mesure où celui-ci est gage d’une plus grande sécurité pour les copropriétaires et moins coûteux.

La parole est à Mme la ministre.

Je vais répondre précisément à la question posée par M. Collombat, au travers de l’amendement n° 579 rectifié, sur la dispense de comptes séparés pour les syndics disposant de comptes dans une caisse créée par la loi et garantie par une autorité indépendante, ce qui correspond, notamment, au cas des géomètres-experts exerçant une activité de syndic.

Lorsqu’ils exercent en tant que syndics, les géomètres-experts sont soumis aux dispositions de l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, en application de l’article 8-1 de la loi 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts.

Les dispositions de l’article 26 du projet de loi relatif à l’accès au logement et à l’urbanisme rénové ont pour objet, d’une part, de rendre les comptes séparés ouverts au nom du syndic obligatoires et, d’autre part, de laisser la liberté à l’assemblée générale des copropriétaires de choisir une banque distincte de celle du syndic.

Ces dispositions impliquent également que les géomètres-experts ne pourront plus déposer les fonds, effets ou valeurs reçus du syndicat à un compte ouvert au nom de la caisse des règlements pécuniaires des géomètres-experts dans la banque de leur choix ou à la Caisse des dépôts et consignations, qui les retracent dans leurs écritures.

L’article 26 implique aussi que la caisse des règlements pécuniaires ne pourra plus bénéficier des produits financiers issus du placement des fonds du syndicat. Si les géomètres-experts ne bénéficient pas directement du produit des placements – vous avez raison, monsieur Collombat –, en revanche, la caisse des règlements pécuniaires des géomètres en bénéficie actuellement au détriment des copropriétaires, car les fonds déposés sont directement issus des copropriétaires.

Le versement des fonds, effets, ou valeurs reçus pour le compte du syndicat à un compte ouvert au nom de la caisse des règlements pécuniaires des géomètres-experts ôte, par voie de conséquence, la possibilité laissée au syndicat de choisir sa banque et de bénéficier des produits financiers résultant du placement des fonds lui appartenant.

C’est la raison pour laquelle le Gouvernement ne souhaite pas introduire de dispense de compte séparé et émettra donc un avis défavorable sur cet amendement.

Monsieur Collombat, j’espère avoir été claire. Tout le problème réside dans le fait que c’est la caisse des règlements pécuniaires des géomètres qui bénéficierait directement des bénéfices des placements financiers, si nous autorisions l’exception que vous souhaitez.

Ce sont les banques qui en bénéficient !

Je mets aux voix l'amendement n° 260 rectifié bis.

Je mets aux voix l'amendement n° 379 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 242.

Je mets aux voix l'amendement n° 378 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 370 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 371 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 494 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 579 rectifié.

L'amendement n° 380 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 26, première phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Le texte du projet de loi que nous examinons prévoit que, en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale en vue de désigner un nouveau syndic.

La description de l’empêchement est très imprécise, si bien que l’on ne sait pas exactement quelle est sa nature. Une telle incertitude est source de contentieux.

En outre, le décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà la possibilité pour le président du conseil syndical de convoquer lui-même l’assemblée générale.

Mes chers collègues, nous vous proposons par conséquent de supprimer la première phrase de l’alinéa 26.

Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. J’espère que tous les tenants du choc de simplification me suivront dans mon avis défavorable sur cet amendement !

Le décret de 1967 prévoit bien une procédure de convocation de l’assemblée générale, mais, dans les faits, la plupart du temps, lorsque le syndic est empêché, les copropriétaires doivent avertir le juge qui nomme un mandataire ad hoc uniquement pour convoquer l’assemblée générale permettant de désigner un nouveau syndic. Les copropriétaires se plaignent de cette complication, naturellement.

En outre, l’empêchement fait l’objet d’une définition précise, puisque, comme vous l’avez vu, le texte du projet de loi précise qu’il s’applique à certaines situations, et la carence à d’autres. Tout cela est donc assez précis, contrairement à ce que vous affirmez.

Le projet de loi actuel améliore effectivement la situation instaurée par la loi de 1965 et même celle qui est instaurée par le décret de 1967, puisque dorénavant, lorsque le syndicat est empêché, le président du conseil syndical qui, je le répète, est le seul représentant légitime démocratiquement élu, a le pouvoir de convoquer une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic. Franchement, il ne s’agit pas d’un droit exorbitant ! Cette disposition facilite la vie des syndicats et allège leurs comptes, car payer un syndic est une dépense.

La commission émet donc un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je mets aux voix l'amendement n° 380 rectifié.

L'amendement n° 411 rectifié bis, présenté par MM. Doligé, Cardoux, Beaumont, Couderc et Bizet, Mmes Bouchart et Bruguière, MM. Cantegrit, Cointat, de Legge et de Montgolfier, Mmes Deroche et Duchêne, MM. Ferrand, Fleming, B. Fournier, Gaillard, Gournac, Grosdidier, Houel, Laufoaulu, Lecerf et Lefèvre, Mme Mélot, MM. Milon, Pierre et Pinton, Mme Primas et M. Revet, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 26

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« VI . - Toutes les décisions votées par la copropriété en assemblée générale sont exécutoires par le syndic à moins qu’elles ne s’opposent à une disposition légale. Le non-respect de ces obligations emporte le remboursement de l'équivalent d'une année d'honoraires. » ;

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 778, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 29

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » ;

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de clarification, dont les dispositions, cependant, méritent peut-être quelques explications.

Cet amendement vise à régler le cas où la nomination d’un nouveau syndic intervient en cours de mandat et ne conduit pas automatiquement à la révocation immédiate du précédent. C’est-à-dire, par exemple, que l’assemblée générale désigne un nouveau syndic au mois de juin, mais ne révoque pas pour autant son syndic, qui doit aller jusqu’au terme de son mandat, en septembre.

Par conséquent, mes chers collègues, je vous l’annonce d'ores et déjà, la commission est défavorable à l’amendement n° 381 rectifié, qui sera satisfait par cette nouvelle rédaction.

L'amendement n° 381 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 29

Compléter cet alinéa par les mots :

sauf décision contraire de l’assemblée générale

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Je prends acte de la proposition formulée par M. Dilain. Je n’ai pas eu l’occasion d’examiner de près la nouvelle rédaction. Cependant, je crédite M. le rapporteur d’une très grande bonne foi et je retire donc cet amendement, monsieur le président.

Merci !

L'amendement n° 381 rectifié est retiré.

Quel est l’avis du Gouvernement sur l’amendement n° 778 ?

Avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 778.

L'amendement n° 382 rectifié bis, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 29

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

...° Après l’article 18, il est inséré un article 18 bis ainsi rédigé :

« Art. 18 bis. - Par dérogation à l’article 18, pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires conviennent librement, avec le syndic dans le cadre de son contrat, des missions du syndic, des honoraires de celui-ci, de la durée du mandat, des modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des modalités de perception des fonds.

« Si un seul lot est la propriété d’une personne physique, le régime de droit commun de l’article 18 précité est applicable. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Je voudrais faire remarquer, notamment à M. Desessard, que l’internationalisation du marché de l’immobilier tertiaire conforte l’intérêt d’une plus grande liberté des parties dans leurs relations avec leur syndic.

Dans cette hypothèse, il convient de soumettre à la liberté contractuelle le mandat de syndic, les missions qu’il prévoit, ainsi que le montant de la rémunération, la durée du mandat et les modalités de placement de fonds des syndicats de copropriétaires, étant observé que si un seul lot de copropriété de syndicat appartient à une personne physique, l’article 18 est applicable de plein droit.

D’où la rédaction qui vous est ici proposée, mes chers collègues.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis favorable.

M. Jean-Claude Lenoir. Quel choc !

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Lenoir, vous proposez d’appliquer différemment certaines mesures protectrices de la loi de 1965 dans le cas où les locaux ne sont pas d’habitation.

Comme je l’ai dit, l’objectif du projet de loi ALUR est d’améliorer la protection des copropriétaires de locaux d’habitation et non celle de personnes morales propriétaires de locaux qui ne sont pas des logements.

Par conséquent, tout en restant parfaitement cohérent, le Gouvernement est favorable à votre amendement.

Merci !

Je mets aux voix l'amendement n° 382 rectifié bis.

L'amendement n° 445, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Bécot, Doligé, Grosdidier, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux, est ainsi libellé :

Alinéa 32

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Les prestations de gestion courantes sont également définies dans le contrat de manière forfaitaire, fixées lors de l’assemblée générale et révisables une fois par an.

La parole est à M. Alain Fouché.

Que l’on réglemente mieux la profession de syndic ne me contrarie pas. Dans toutes les professions, certains sont honnêtes et d’autres ne le sont pas. Les premiers ne pourront pas s’offusquer de cette réglementation.

Sur cet article, qui concerne la prestation de gestion courante, je rappelle que la France compte près de 8 millions de logements en copropriété et 12 000 cabinets de syndics, dont la rémunération varie très fortement.

L’objet de cet amendement est d’encadrer les prestations facturées par les syndics, en particulier celles de gestion courante. En effet, les syndics sont aujourd’hui en mesure d’en fixer librement les montants ce qui entraîne des coûts parfois exorbitants. Par conséquent, cet amendement vise à les fixer forfaitairement dans le contrat et à permettre de les réviser à chaque assemblée générale.

Quel est l’avis de la commission ?

Je suis d’accord avec vous, monsieur Fouché. Toutefois, l’alinéa 32 que vous entendez compléter dispose déjà que « la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. »

Par conséquent, je considère que votre amendement est satisfait et je vous demande de le retirer.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

La rémunération forfaitaire des syndics concerne précisément les prestations de gestion courante qui seront fixées dans le contrat voté à l’assemblée générale. La révision devra être fixée selon une périodicité annuelle déterminée par le contrat conformément au présent texte.

L’amendement que vous proposez est donc clairement satisfait, monsieur le sénateur. Je vous demande de le retirer ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Monsieur Fouché, l'amendement n° 445 est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L'amendement n° 445 est retiré.

L'amendement n° 446, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Doligé, Grosdidier, Cléach, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 32

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« La prestation particulière « État daté » ne peut être facturée plus d’une fois pour une vente faisant apparaître plusieurs éléments de la copropriété dans le même acte de vente. Son montant est fixé forfaitairement dans le contrat de copropriété lors de l’assemblée générale et révisable une fois par an.

La parole est à M. Alain Fouché.

Cet amendement vise des prestations particulières, notamment l’état daté. Il s’agit d’une prestation facturée par le syndic lors d’une vente, mais dont le montant n’est pas encadré, ni même discuté lors de l’assemblée générale.

Cet amendement tend à empêcher les facturations multiples par le syndic de plusieurs états datés lors d’une même vente. Par exemple, si un propriétaire vend deux ou trois biens immobiliers dans la même copropriété – il peut s’agir d’un appartement, d’un garage, d’une cave –, à la même date, ces biens apparaissant donc dans un même acte de vente, le syndic ne sera en mesure de percevoir qu’un seul état daté, alors que, aujourd'hui il peut en percevoir plusieurs.

Or les montants des états datés sont à la tête du client : ils peuvent aller d’une centaine d’euros à plus de 600 ou 700 euros. L’intérêt de cet amendement est donc de soumettre le montant de l’état daté aux copropriétaires lors des assemblées générales afin de l’intégrer au contrat de propriété. Sans état daté, évidemment, on ne peut pas signer chez le notaire.

Les montants facturés par les syndics peuvent s’élever à 500 euros pour un deux-pièces et 400 euros pour un parking et à beaucoup plus pour les mêmes biens situés à quarante mètres – j’ai vu un certain nombre de dossiers surprenants, mais je ne nommerai pas les syndics concernés, qui sont pourtant connus à Paris.

Le syndic envoie des documents qui font parfois cinq ou même huit pages, avec des cases à cocher. Tout cela représente des sommes considérables. Je crois qu’il faut les encadrer et qu’à chaque assemblée générale le montant de ces états datés doit être fixé. En effet, beaucoup de gens se font avoir – passez-moi l’expression, mes chers collègues – avec ces tarifs, ce qui est scandaleux.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur Fouché, je ne crois pas que ce que vous proposez soit possible. En effet, l’état daté, ce sont les charges, qui sont donc attachées à un lot. Vous dites vous-même qu’il peut s’agir d’un appartement, d’une cave, d’un parking... Tout cela est très différent. Si je comprends bien votre amendement, il s’agit de faire un état daté global. Or, étant donné la différence des lots, il est impossible de le faire, une fois par an. Il faut nécessairement procéder lot par lot.

Par conséquent, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Fouché, dans la présentation que vous avez faite de votre proposition vous avez apporté au débat deux éléments, bien que le second ne figure pas dans l’amendement lui-même.

Tout d'abord, l’état daté, effectivement, même s’il concerne plusieurs lots, ne peut être facturé qu’une seule fois. Cela nous semble problématique, étant donné que chaque état daté correspond à un lot. Il ne nous semble par conséquent pas logique d’imaginer qu’il puisse y avoir une seule facturation pour des états datés correspondant à des lots multiples.

Par ailleurs, vous avez aussi évoqué dans votre présentation le prix de l’état daté. Le plafonnement de ce dernier n’est pas prévu par votre amendement, mais je pense cependant qu’il s’agit d’une piste de réflexion utile pour régler le problème que vous avez indiqué, à savoir l’existence de facturations très élevées pour un lot qui est complémentaire du lot principal – vous avez raison d’évoquer les garages ou les parkings.

Le second point entre dans le cadre de la partie relative à la rémunération des syndics. En revanche, il me semble assez logique de conserver le principe d’une facturation par états datés.

C’est pourquoi, monsieur Fouché, je vous invite à retirer cet amendement.

Monsieur Fouché, l'amendement n° 446 est-il maintenu ?

La facturation de l’état daté, madame la ministre, est parfois exagérée. Certains vendeurs négocient directement avec le syndic. Ainsi, lorsque ce dernier demande 500 ou 600 euros et que les vendeurs ne sont pas d’accord, ils font parfois baisser la facture à 300 ou 400 euros.

Certaines situations ne sont pas normales, et il me semble important qu’une attention particulière soit portée à ce genre de dossiers. Par conséquent, j’accepte de retirer mon amendement, mais à la condition que ma proposition soit retravaillée.

L'amendement n° 446 est retiré.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 369 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 33 et 34

Remplacer ces alinéas par quatre alinéas ainsi rédigés :

« Pour tenir compte de la nécessité d’actualiser ces prestations, elles font l’objet d’une révision annuelle, à l’initiative du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières crée en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

« Cette révision fera l’objet d’une concertation préalable sous l’égide de ce Conseil national au sein du Conseil national de la consommation.

« Les propositions ainsi négociées paritairement sont codifiées dans le décret prévu au premier alinéa.

« Le contrat de syndic respecte, au minimum, les obligations prévues dans un contrat type défini par décret en Conseil d’État, après consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. »

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Cet amendement vise à clarifier la rédaction actuelle de l’alinéa 25, afin que les prestations complémentaires ne soient pas figées par une liste limitative fixée par un décret ou un arrêté. À défaut, l’encadrement des prestations complémentaires entraînerait une homogénéisation des services offerts aux consommateurs et les priverait du choix d’une offre de services adaptée à leurs besoins.

Par exemple, dans le cadre des rapports locatifs régis par la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sur les locataires sont fixées limitativement par un décret depuis le 26 août 1987. Ces textes ayant entravé toute modernisation et adaptation des immeubles mis en location, la situation n’a que très peu évolué.

L'amendement n° 373 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 34

Rédiger ainsi cet alinéa :

Le contrat de syndic respecte un contrat type dont la teneur est définie en concertation avec le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières prévu à l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Le projet de loi crée un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, qui aura vocation à être consulté sur toute question intéressant les professions régies par la loi Hoguet, dont les syndics de copropriété font partie.

Il paraîtrait incohérent que les termes du contrat type de syndic, destiné à déterminer les relations contractuelles entre un syndicat de copropriétaires et un syndic, soient fixés par le seul pouvoir réglementaire sans concertation avec les professionnels représentés au sein de ce futur Conseil national. C’est la raison pour laquelle je propose, au travers de cet amendement, que la teneur du contrat type soit fixée en concertation avec lui.

L'amendement n° 383 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 34

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Il tient lieu de décompte détaillé des honoraires tel que prévu à l’annexe 2 de l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Le maintien, dans le projet de loi, de l’obligation prévue à l’annexe 2 de l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 apparaît aujourd’hui inutile et redondant. Nous en proposons donc la suppression.

Quel est l’avis de la commission ?

S’agissant de l’amendement n° 369 rectifié, il me semble, monsieur Lenoir, que vous donnez beaucoup de pouvoir au Conseil national. En effet, ce dernier bénéficie presque d’un transfert de pouvoir réglementaire, dans la mesure où le contrat type serait défini sous son égide.

Ces dispositions ne respectent pas véritablement l’esprit de la loi, et celle-ci est plus équilibrée. Je ne suis d’ailleurs pas certain que cette revendication émane des professionnels.

La commission sollicite donc le retrait de cet amendement ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.

Au travers de l’amendement n° 373 rectifié, monsieur Lenoir, vous posez un problème effectivement très important, puisque le cadre législatif auquel sont soumises les professions réglementées est différent.

L’article 9 du projet de loi prévoit que le Conseil sera consulté par les pouvoirs publics sur toute question concernant les professionnels soumis à la loi Hoguet. Il n’est donc pas tenu compte des professionnels qui appartiennent aux professions réglementées et, à ce titre, obéissent à d’autres règles.

C’est la raison pour laquelle la commission estime que cet amendement est satisfait et en demande le retrait.

Elle suggère également le retrait de l’amendement n° 383 rectifié ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.

Pour terminer, je formulerai une observation. Sur la forme, il ne me semble pas souhaitable qu’une loi comporte une référence à un arrêté, puisqu’il faut respecter la hiérarchie des normes. Sur le fond, la commission ne souhaite pas que disparaisse l’obligation, pour le syndicat, de procéder à un décompte détaillé de ses honoraires. En outre, j’ai du mal à établir le lien entre ce décompte et le contrat type du syndicat.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour les mêmes raisons, le Gouvernement émet un avis défavorable sur ces trois amendements.

Je mets aux voix l'amendement n° 369 rectifié.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote sur l'amendement n° 373 rectifié.

Je veux juste m’assurer d’avoir bien compris vos propos, monsieur le rapporteur. Vous laissez entendre que l’amendement n° 373 rectifié serait satisfait par l’article 9 du projet de loi, aux termes duquel le contrat type de syndic sera déterminé en lien avec la profession. Est-ce bien le cas ?

Tout à fait, cher collègue !

Dans ce cas, je retire cet amendement, monsieur le président.

L’amendement n° 373 rectifié est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 383 rectifié.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 374 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 36 et 37

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Il s’agit simplement de nous mettre en conformité avec la position retenue par la cour d’appel de Grenoble, confirmée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2013, dans lequel elle a considéré que la clause relative aux honoraires pour travaux incluse dans un contrat de syndic n’est ni illicite ni abusive.

L'amendement n° 444, présenté par MM. Fouché, Laufoaulu, B. Fournier, Bécot, Doligé, Grosdidier, Cléach, Fleming, Lefèvre, Portelli, Houel, Doublet, D. Laurent, G. Bailly, Pierre, Beaumont, Lecerf, Bourdin et Leleux, est ainsi libellé :

Alinéa 37, seconde phrase

Compléter cette phrase par les mots :

préalablement à leur exécution

La parole est à M. Alain Fouché.

Les marchés de travaux dans les copropriétés sont parfois gérés de façon floue. Certains syndics confient fréquemment ces travaux à des entreprises amies avec lesquelles ils ont conclu des accords et peuvent ainsi bénéficier de commissions cachées.

L’objet de cet amendement est donc de prévoir le montant au préalable, c’est-à-dire avant le début de l’exécution des travaux, lors des assemblées générales, afin d’empêcher les abus de rémunération et de permettre aux propriétaires d’en être informés avant. Toutefois, je sais que cette mesure sera difficile à appliquer.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est défavorable à l’amendement n° 374 rectifié, car elle ne veut pas qu’un barème s’impose de façon automatique aux copropriétaires.

En revanche, monsieur Fouché, votre proposition d’indiquer la rémunération du syndic préalablement aux travaux envisagés est pleine de bon sens, et la commission émet donc un avis favorable sur l’amendement n° 444.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je souscris à l’argumentation de M. le rapporteur.

Pour ce qui est de l’amendement n° 374 rectifié, il nous semble que les dispositions du projet de loi sont bien plus utiles que le barème. D’une part, elles permettront d’éviter que les syndics ne soient tentés de faire voter des travaux coûteux et disproportionnés par rapport aux besoins de la copropriété ; d’autre part, elles clarifient également les règles de calcul des honoraires pour les travaux qui ne sont pas inclus dans la gestion courante. Tout l’objectif de ce chapitre est la transparence, qui pacifiera les relations entre syndics et copropriétaires.

C’est pourquoi le Gouvernement émet le même avis défavorable que la commission sur cet amendement.

Quant à l’amendement n° 444, j’émettrai un avis favorable, suivant en cela la logique de M. le rapporteur, car ces dispositions, en anticipant le prix de la rémunération, favorisent la clarification de la situation.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Notre groupe votera, comme l’a demandé M. le rapporteur, en faveur de l’amendement n° 444.

Nous avons déjà soutenu des amendements de l’opposition, et je suis très heureuse de constater que, de l’autre côté de l’hémicycle, un certain nombre de collègues partagent exactement notre état d’esprit…

Tout à fait !

… et distinguent ceux qui font bien leur travail et ceux qui, manifestement, ont des comportements abusifs.

Cet amendement tend à apporter une contribution utile en vue de définir une profession, afin d’empêcher la généralisation des abus. C’est d’ailleurs le seul moyen pour que la confiance entre l’usager et le professionnel s’installe durablement. Je tiens donc à remercier M. Fouché de sa contribution à notre travail.

Très bien !

Je mets aux voix l'amendement n° 374 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 444.

L'amendement n° 384 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 39

Remplacer les mots :

par décret en Conseil d’État

par les mots :

par l’assemblée générale

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

En l’état actuel du droit, conformément à la loi du 10 juillet 1965, c’est l’assemblée générale qui définit les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété. Or l’article 26 du projet de loi lui retire cette prérogative et prévoit que les modalités de consultation de ces pièces justificatives seront précisées par un décret en Conseil d’État.

Cette méthode risque d’uniformiser les modalités de consultation des pièces justificatives à l’ensemble des immeubles en copropriété, sans tenir compte des besoins ou des souhaits des syndicats de copropriétaires.

C’est la raison pour laquelle il nous paraît indispensable de réintroduire la fixation de ces modalités de consultation par l’assemblée générale.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission préfère que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété – ce n’est pas une affaire sans importance – soient fixées, non par l’assemblée générale, mais par un décret en Conseil d’État. En effet, le syndic participe à l’assemblée générale et y tient quelquefois une place importante.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mesdames, messieurs les sénateurs, je partage l’avis de M. le rapporteur. Le risque est que l’on fixe des modalités de consultation très strictes, qu’il s’agisse des horaires de consultation, de la possibilité ou non de faire des photocopies et du coût même de cette consultation.

Par conséquent, il me semble bien préférable d’en rester à la situation actuelle. Je vous suggère, monsieur le sénateur, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Monsieur Lenoir, l'amendement n° 384 rectifié est-il maintenu ?

Madame la ministre, la « situation actuelle » que vous préconisez de maintenir n’est autre que la loi du 10 juillet 1965. Or je propose moi aussi le maintien de cette législation !

Non, je souhaite que l’on s’en tienne au texte du projet de loi.

M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. Bien essayé, monsieur Lenoir !

Je mets aux voix l'amendement n° 384 rectifié.

L'amendement n° 672 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Alinéa 41

Rétablir cet alinéa dans la rédaction suivante :

5° À la seconde phrase du premier alinéa de l’article 18-2, les mots : « l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires », sont remplacés par les mots : « le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives » ;

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.

Il s’agit d’un amendement de coordination rédactionnelle, découlant de celui que j’ai défendu auparavant s’agissant des archives des syndics.

Quel est l’avis de la commission ?

Favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 672 rectifié.

L'amendement n° 385 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 48 à 54

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Aux termes du projet de loi, il appartient au syndic de vérifier que tout candidat acquéreur d’un lot ou d’une fraction de lot ne soit pas déjà copropriétaire dans la même copropriété et, s’il l’est, qu’il ne soit pas en situation d’impayé.

Toutefois, le syndic n’a pas la possibilité de vérifier ce type d’information, car il ne dispose pas de moyens d’investigation très étendus. Il lui est impossible de savoir, par exemple, si le candidat acquéreur n’est pas lié par un pacte civil de solidarité à une personne déjà copropriétaire dans l’immeuble.

C’est la raison pour laquelle nous souhaitons la suppression de cette disposition.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur Lenoir, je suis contraint d’émettre un avis fortement défavorable sur votre amendement, car cette mesure est un élément fort dans la lutte contre les marchands de sommeil. Voilà des années que je lutte contre ce fléau, contre ces individus qui prospèrent sur la misère du monde. Je serais navré que le Sénat butte sur un tel amendement !

Ce projet de loi va, je l’espère, mettre un terme à un véritable scandale. Au sein d’une copropriété, un marchand de sommeil peut jusqu’à présent acheter un, deux, trois, quatre, cinq ou douze lots – je songe, pour ce dernier chiffre, à un cas précis. Il ne paye ses charges sur aucun d’entre eux, il est endetté sur chacun d’eux : rien ne l’empêche pourtant d’en acquérir un treizième ou un quatorzième. C’est absolument honteux !

Je remercie sincèrement Mme la ministre d’avoir compris cette situation et d’avoir introduit ce dispositif dans le présent texte.

Très bien !

À mon sens, il s’agit là d’une mesure capitale, qui améliorera considérablement la situation des copropriétés dégradées.

Monsieur Lenoir, je vous dis en conséquence : non, je ne peux pas accepter un tel amendement !

Mme Annie David. Tout mais pas cela !

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Avec cet amendement, nous commençons à aborder les dispositions relatives aux marchands de sommeil. Cette expression n’emporte aucune qualification pénale, mais elle désigne des délinquants que tout le monde connaît bien. Comme M. le rapporteur l’a souligné, ceux-ci sont, pour l’heure, en mesure de multiplier leurs méfaits.

En effet, l’achat de lots supplémentaires permet à un marchand de sommeil de détenir la majorité des tantièmes d’une copropriété et d’empêcher ce faisant de manière définitive des travaux de rénovation.

Qu’est-il demandé aux syndics via cette disposition ? De comparer la liste des copropriétaires avec celle que lui fournit le notaire. C’est un travail minimal. Il suffit de croiser les deux fichiers et d’indiquer si, oui ou non, le nom d’un futur acquéreur potentiel fourni par le notaire figure déjà parmi ceux des copropriétaires de l’immeuble considéré. C’est la seule garantie pour l’application des mesures que, je l’espère, la Haute Assemblée va adopter par la suite pour lutter contre la récidive des marchands de sommeil et contre la dégradation des immeubles.

En tant que ministre du logement, je suis au côté d’élus qui se battent pied à pied contre des marchands de sommeil qui dégradent des immeubles, voire des quartiers tout entiers, sans avoir aucun moyen de les en empêcher. Nombre d’élus locaux sont en effet placés face à une situation désespérante.

Ces délinquants mettent réellement en danger la vie d’autrui. Néanmoins, jusqu’à présent, rien ne pouvait contrer leur mauvaise foi. En la matière, l’intervention du syndic est absolument nécessaire, parce qu’il dispose de la liste des copropriétaires. Je le répète, il s’agit d’un travail minime, dont l’efficacité est très grande.

Monsieur Lenoir, je vous le dis en toute simplicité : les dispositions relatives à la lutte contre les marchands de sommeil ont été adoptées à l’unanimité de l’Assemblée nationale. L’ensemble des élus qui ont été un jour confrontés de près ou de loin à cette situation savent qu’il faut boucher toutes les failles législatives permettant leur prolifération.

Exactement !

Très bien !

Je vous demande donc de retirer votre amendement.

Monsieur Lenoir, l’amendement n° 385 rectifié est-il maintenu ?

Madame la ministre, qu’il n’y ait pas de malentendu entre nous : aucun membre de l’UMP ou de l’opposition ne souhaite évidemment voir prospérer les marchands de sommeil.

Nous le savons !

M. Jean-Claude Lenoir. Nous n’avons fait que relever une difficulté. Toutefois, si vous affirmez qu’elle peut être facilement surmontée, je me range bien sûr à vos arguments. Le doute étant levé

L’amendement n° 385 rectifié est retiré.

L'amendement n° 386 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 58

Remplacer les mots :

révocation ou de non-renouvellement du

par les mots :

changement de

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

À nos yeux, il est préférable que les contrats de syndics soient mis en concurrence le plus en amont possible, et non lorsque l’assemblée vote la révocation ou le non-renouvellement de ces instances.

Ainsi, le présent amendement tend à ce que la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic ne soit menée par le conseil syndical ou par les copropriétaires que lorsque la question du changement de syndic est portée à l’ordre du jour.

Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission émet un avis favorable, ce qui n’a bien sûr aucun rapport avec le retrait du précédent amendement !

Bien sûr !

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Cet amendement tend à lever une ambiguïté de la rédaction actuelle du texte, et le Gouvernement émet donc un avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 386 rectifié.

L'amendement n° 387 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 67

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Cet amendement vise à supprimer l’alinéa 67 du présent article. En effet, les copropriétaires absents ne pouvant plus être représentés sans qu’un mandataire soit expressément désigné, il existe un fort risque que l’assemblée générale ne puisse adopter les résolutions exigeant la majorité des voix de tous les copropriétaires.

C’est pourquoi il convient de supprimer la désignation expresse du mandataire par son nom.

Quel est l’avis de la commission ?

Je sais trop comment se dégagent les majorités des assemblées générales ! À mon sens, cette disposition nous ferait courir un très grand risque.

J’émets donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Défavorable.