Interventions sur "copropriétaire" de Dominique Braye

L’article 5 vise à prévenir les difficultés qui peuvent survenir dans les copropriétés constituées de logements résultant de ventes HLM. Tous les élus qui ont à déplorer des copropriétés dégradées sur leur territoire savent que c’est le problème le plus difficile à régler. L’article 5 contraint à cet effet les copropriétaires à constituer des provisions spéciales lorsque l’assemblée générale vote des travaux. Toutefois, la rédaction de ce dispositif s’avère inopérante. La commission propose donc d’y apporter les modifications suivantes. Tout d’abord, en cas de vente HLM, il convient d’obliger l’organisme, qui est alors tenu de fournir à l’acquéreur une liste de travaux d’amélioration des parties communes qu’il serai...

... J’ai donc essayé de voir avec cet organisme quel type de dispositif pourrait être mis en place afin d’éviter qu’on en arrive à un degré de dégradation tel que la sauvegarde de la copropriété n’est plus possible. L’article 6 a pour objet de prévenir les difficultés dans les copropriétés. Pour ce faire, il prévoit la création d’un mécanisme tendant à la nomination d’un observateur du syndicat des copropriétaires quand les impayés atteignent 25 %. J’avoue avoir été peu convaincu, tout comme M. Raoul, par cette procédure et je me demande en définitive ce que va bien pouvoir faire un « observateur » face à des copropriétaires qui n’ont pas les moyens de régler leur dette ou qui n’en ont pas la volonté. Devant cette nouvelle dépense, ces derniers risquent en effet de se montrer réticents. En revanche, le s...

...s affaires économiques pour l’article 6, nous prévoyons de prendre l’avis du conseil syndical avant que le syndic enclenche la procédure du mandataire ad hoc. Faut-il pour autant permettre au seul président du conseil syndical de déclencher une procédure aussi lourde ? Personnellement, je ne le pense pas et je préférerais que nous en restions à l’esprit du dispositif, qui s’appuie sur des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. J’invite donc les auteurs de l’amendement n° 344 à le retirer. À défaut, j’émettrai un avis défavorable. Le seuil de 15 % retenu par l’article 6 est inspiré de la procédure de l’administrateur provisoire, qui trouve à s’appliquer pour les copropriétés les plus en difficulté, déjà prévue par la loi du 10 juillet 1965. Dans un souci de lisibilité et de logiq...

Je suis totalement d’accord avec vous, mon cher collègue : plus on traitera tôt le problème, moins on aura d’impayés. La commission a auditionné de nombreux syndics de copropriétés en difficulté. Beaucoup nous ont dit qu’il existait une masse d’impayés structurelle, car les copropriétaires, même ceux qui paient, s’acquittent souvent tardivement de leurs charges, surtout s’ils ont des difficultés financières et qu’ils reçoivent en même temps leur taxe d’habitation ou une autre facture. Un délai trop court risquerait donc de les mettre dans l’embarras. Je le répète, je suis d’accord avec vous : plus on interviendra tôt, mieux cela sera. Sachez, madame la ministre, que si l’on vous ...

Le non-paiement des charges est l’élément majeur du dysfonctionnement des copropriétés. Le déficit cumulé de ces charges impayées aboutit souvent au déséquilibre financier du syndicat. Les mécanismes d'exécution forcée des créances, à la disposition du syndicat de la copropriété, sont actuellement longs à mettre en œuvre et peu efficaces pour éviter les manœuvres de certains copropriétaires. Comme le disait M. Raoul, il serait plus efficace de pouvoir opérer très rapidement une saisie conservatoire sur les avoirs du copropriétaire débiteur, notamment lorsque celui-ci est bailleur et perçoit régulièrement des loyers. À l'instar de ce qui est prévu, et qui fonctionne en matière de loyers par exemple, la commission propose d'étendre aux charges de copropriété impayées les mesures con...

...moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale. De telles dispositions sont applicables à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité préfectorale, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Dans le cas d'une injonction municipale, la mairie est actuellement tenue d'informer chaque copropriétaire individuellement, ce qui constitue une formalité dont la mise en œuvre est très lourde. Or, des régimes de notification simplifiés existent pour d'autres procédures, comme l'arrêté d'insalubrité ou l'arrêté de péril. Il est donc proposé d'étendre ce régime aux injonctions portant sur les façades. Dans ce cadre, la mairie pourrait informer tout simplement le syndic, à charge pour lui d’informer l...

Je sollicite l’expertise du Gouvernement sur l’amendement n° 347, qui vise à autoriser la réalisation de travaux d’économie d’énergie sur les parties privatives votée sur l’initiative de l’assemblée générale des copropriétaires. Avec l’amendement n° 349, mon cher collègue, vous posez une vraie question. À la faveur des différents textes sur le logement, nous avons modifié par petites touches les règles de majorité applicables, en particulier dans les syndicats de copropriété. Il en résulte un certain nombre d’incohérences. Les majorités requises peuvent ainsi différer sur des sujets très proches. Faut-il pour autant ...

En droit, les charges de copropriété et les frais relatifs à l'administration de la copropriété sont partagés au prorata des tantièmes. Or certains actes réalisés par les syndics bénéficient parfois exclusivement à un seul copropriétaire. Les députés ont précisé que l'exigibilité des frais de relance ou de mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée s'appliquait au seul copropriétaire concerné. De la même manière, la commission propose de préciser que, pour les actes liés à la réalisation de l'état daté, c'est-à-dire le dossier émis par le syndic au moment de la vente d'un bien en copropriété, actes qui ne béné...

Concernant le sous-amendement n °544 rectifié, il apparaît tout à fait légitime que tous les frais liés aux copropriétaires mauvais payeurs reposent sur ces derniers, et non sur l'ensemble de la copropriété. En conséquence, la commission émet un avis favorable. Pour ce qui est du sous-amendement n °455, vous avez raison, monsieur Repentin. Je me demande, toutefois, si ces éléments, qui, à l'origine, sont de nature jurisprudentielle, ont bien leur place dans la loi. En outre, l'adoption de ce sous-amendement n'est ma...

...comptable des petites copropriétés de moins de dix lots et de moins de 15 000 euros de budget prévisionnel sur trois exercices consécutifs, en les exonérant de l'obligation de présenter leurs comptes en partie double. Après une longue réflexion, la commission se montre réservée sur ce dispositif, à plusieurs titres. D'abord, s'agissant de la protection du consommateur, il en va de l'intérêt des copropriétaires que l'immeuble soit bien géré. Cela évite, quelques années après, les mauvaises surprises qu'ont eu à souffrir nombre de copropriétaires. Ensuite, le décret d'application des nouvelles obligations comptables, qui résultent de la loi SRU, a mis cinq ans à sortir : il ne faut pas modifier ces dispositions qui sont enfin applicables. Enfin, comme il y a peu d'opérations comptables dans les petite...

...uer les dispositions en vigueur. Comme je l'ai rappelé, le décret a mis cinq ans à sortir. Les syndics se sont adaptés à cette double comptabilité, qui, je le répète, est très simple pour les petits syndics. Les capacités professionnelles d'un syndic incapable de tenir sur cette partie une double comptabilité peuvent être mises en doute. À travers cette disposition, nous cherchons à protéger les copropriétaires. Comme vous le savez, il y a de nombreux problèmes de syndic dont les victimes sont toujours les copropriétaires. Aussi, il nous paraît important d'assurer à ces derniers des syndics professionnellement compétents et à tout le moins capables de tenir cette comptabilité en double partie, qui, j'y insiste, est une procédure très simple s'agissant des petites copropriétés.

La commission s'est interrogée sur la portée du dispositif prévu à l'article 19 C, qui donne au syndicat des copropriétaires le bénéfice du privilège spécial immobilier, c'est-à-dire un droit de priorité pour récupérer des créances, en cas de liquidation judiciaire de l'un des copropriétaires. Elle s'est finalement déclarée réservée, à plusieurs titres. Tout d'abord, cet article porte atteinte, sans raison objective, à l'égalité entre les créanciers, qui constitue un principe fondamental du droit des procédures coll...