Interventions sur "immeuble" de Laurent Béteille

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, la commission mixte paritaire chargée d'élaborer un texte commun sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble s'est réunie le 11 avril dernier et est parvenue à un accord. Les conclusions de cette commission ont été adoptées ce matin, en séance publique, par l'Assemblée nationale. Tout au long de la navette parlementaire, cette proposition de loi, déposée par notre collègue député Michèle Aurillac, n'a cessé de s'enrichir, grâce aux travaux tant de l'Assemblée nationale que du Sénat. La volonté du Sén...

... signature de l'acte authentique de vente, en lieu et place de la date de délivrance du bien ; - la garantie d'indépendance de l'architecte ou du contrôleur technique non seulement par rapport au propriétaire, mais également à l'égard des locataires concernés ; - l'extension de l'incitation fiscale, en cas d'acquisition d'un logement occupé, à la vente consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition de loi. Puis la commission a procédé à l'examen des dispositions de la proposition de loi restant en discussion.

...A l'article 1er bis (réduction des taux des droits d'enregistrement lorsque l'acquisition d'un logement vendu par lots comporte un engagement de ne pas donner congé au locataire), M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a indiqué que le Sénat avait élargi l'application de l'incitation fiscale prévue par cet article à la vente d'un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par l'un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition.

...ui ont été négociés entre les différents partenaires du logement et les associations de locataires, qui ont retenu le seuil de dix logements. Par ailleurs, monsieur Sueur, je vous rappelle que, dans la proposition de loi qui avait été déposée par M. Madec et un certain nombre de membres du groupe socialiste, le seuil de dix logements avait été également retenu. Je considère, pour ma part, qu'un immeuble de moins de dix logements n'est pas chose très courante dans les grandes villes et chez les investisseurs institutionnels. Notre souci a été de faire en sorte que cette proposition de loi atteigne son objectif, c'est-à-dire que soit mis un terme au comportement de certaines sociétés institutionnelles, mais de ne pas nous attaquer aux investisseurs personnes physiques, dont la venue sur le marché...

...ure. Nous avions en effet considéré qu'il était utile de permettre au locataire de se maintenir dans le local et non de donner au local un statut qui non seulement n'apporterait rien à personne, mais risquerait de poser un problème lorsque le locataire part volontairement à quelques mois ou à moins de deux ans de l'expiration du bail. À ce moment-là, le propriétaire qui serait tenu de maintenir l'immeuble sous statut locatif pourrait faire le choix de ne pas relouer son immeuble et d'attendre la fin de l'expiration de ce délai. Nous avons donc émis un avis défavorable. Monsieur Cléach, la commission souhaite le retrait de l'amendement n° 9, qui tend à limiter la prorogation des contrats en cours aux seuls contrats de bail à usage d'habitation. Cette disposition nous paraît en effet inutile puisqu...

...e de répercuter ces frais sur le prix de vente qui sera offert ultérieurement aux locataires. C'est la raison pour laquelle la commission s'en remet, sur cet amendement, à la sagesse du Sénat. La commission est défavorable à l'amendement n° 39, qui a pour objet de préciser que le diagnostic technique doit présenter également une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Cette précision nous semble inutile puisque les locataires sont informés au moins une fois par an par leur bailleur du montant des charges globales de leur immeuble et de leur répartition par appartement. En outre, une estimation pour l'avenir risque d'être source d'un contentieux supplémentaire, au cas où ces charges viendraient à s'aggraver pour une raison qui n'était pas décelable au moment...

...ai total à dix mois ! La commission est également défavorable à l'amendement n° 42, qui est un amendement de conséquence. L'amendement n° 15 vise à prévoir, dans les trois mois de la signature de l'acte authentique, la mise en oeuvre de la procédure d'augmentation du loyer manifestement sous-évalué prévue par la loi du 6 juillet 1989. Je rappelle que l'acquéreur qui souhaite acheter en bloc un immeuble doit proroger les baux en cours pour une durée de six ans. Cette prorogation reporte effectivement d'autant la possibilité, offerte par la loi de 1989, d'entamer une procédure de révision du loyer si celui-ci apparaît manifestement sous-évalué. Toutefois, le dispositif proposé remet en cause une des règles fondamentales de la loi de 1989, à savoir que le loyer ne peut être réévalué avant le reno...

...re, et c'est heureux car, si elle existait, nous ne pourrions plus rien construire depuis longtemps dans nos communes ! Au demeurant, un tel amendement avait déjà été présenté en première lecture et il avait été rejeté par le Sénat. Pour les mêmes raisons, la commission est également défavorable à l'amendement n° 48. L'amendement n° 14 tend à préciser que, en cas de nouvelle vente en bloc de l'immeuble pendant la période de six ans au cours de laquelle l'acquéreur s'est engagé à maintenir les locataires en place, le nouveau propriétaire n'est pas tenu de reprendre un nouvel engagement de six ans en faveur desdits locataires. La proposition est certes sympathique, mais elle vide de sens la disposition que nous souhaitons voir adopter par le Parlement. Par conséquent, je vous demande, monsieur C...

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, nous examinons aujourd'hui, en deuxième lecture, la proposition de loi de Mme Aurillac relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, telle qu'elle a été adoptée par l'Assemblée nationale, en deuxième lecture, le 15 décembre dernier. Au cours de la navette, le texte de la présente proposition de loi a été enrichi et consolidé tant à l'Assemblée nationale qu'au Sénat, avec un même objectif : protéger les occupants les plus fragiles tout en évitant d'accroître la pénurie de logements actuellement proposés à la location, et avec...

En deuxième lecture, l'Assemblée nationale a abaissé ce seuil aux immeubles de plus de cinq logements pour la vente de l'immeuble lui-même. En revanche, elle a paradoxalement conservé le seuil de plus de dix logements pour le déclenchement du droit de préemption sur les parts sociales de la société civile immobilière propriétaire de l'immeuble. La seconde modification essentielle apportée par l'Assemblée nationale concerne le dispositif d'incitation fiscale issu d'un ...

Comme j'en ai fait état au cours de la discussion générale, l'Assemblée nationale a réécrit le dispositif concernant l'incitation fiscale. Cependant, il nous paraît que cette réécriture rend les dispositions plus restrictives. Il n'y a aucune raison juridique, ni même économique, d'exclure de ce dispositif les lots acquis postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble consécutive à l'exercice d'un droit de préemption. L'objet de cet amendement est donc de rétablir cette disposition au profit des acquéreurs de lots ultérieurs.

Elle a ensuite procédé à l'examen du rapport en deuxième lecture de M. Laurent Béteille sur la proposition de loi n° 137 (2005-2006), adoptée avec modifications par l'Assemblée nationale, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble. a rappelé qu'en première lecture le Sénat avait considérablement enrichi le texte de la proposition de loi et que l'Assemblée nationale n'avait, en deuxième lecture, modifié ce texte que sur deux points essentiels : - d'une part, en prévoyant que le droit de préemption du locataire en cas de vente en bloc de l'immeuble s'appliquait dès que ce dernier comporte plus de cinq logements si la vente...

...é un amendement au même article tendant à supprimer une précision inutile relative à l'application du droit de préemption aux sociétés civiles immobilières, M. Jacques Mahéas s'est interrogé sur la signification de la notion de société civile immobilière « ordinaire ». M. Marcel-Pierre Cléach a indiqué que cette forme de société permettait d'individualiser, grâce aux parts sociales, les lots de l'immeuble dont la société était propriétaire, par opposition aux sociétés civiles immobilières, dites « transparentes ». Après que M. Laurent Béteille, rapporteur, eut précisé que le qualificatif « ordinaire » ne se rencontrait pas dans les textes juridiques, mais était seulement employé en pratique et que l'amendement proposé ne modifiait en rien le champ d'application du droit de préemption, la commissio...

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le Sénat est effectivement saisi, en première lecture, de la proposition de loi de Mme Martine Aurillac, député de Paris, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 16 juin 2005. L'actualité récente a montré combien les ventes d'immeubles par lots, pratiquées depuis plusieurs années, étaient de nature, dans certains cas au moins, à causer un grave préjudice aux locataires des logements concernés. Compte tenu des prix de vente proposés, ces derniers sont souvent contraints de se reloger dans des condi...

...En outre, ces mesures remettraient par trop en cause l'équilibre fragile, mais reconnu par la majorité des intéressés, entre les lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989. Tel est le cas, en particulier, des dispositions qui prévoient l'instauration de nouvelles restrictions à la possibilité de donner congé, la création d'une autorisation administrative préalable à la mise en copropriété d'un immeuble ou l'obligation d'une décote sur le prix de vente des appartements proposés à l'achat du locataire. Par ailleurs, compte tenu de l'adoption prochaine, en conseil des ministres, d'un projet de loi portant engagement national pour le logement, il convient de conserver le cadre très circonscrit de la proposition de loi transmise par l'Assemblée nationale.

La commission n'est pas favorable à la création d'une nouvelle autorisation administrative portant sur la division d'un immeuble. Des dispositions existent déjà qui prennent en compte la sécurité et la salubrité des logements. Pour le reste, il nous semble utile - et, nous inspirant d'ailleurs du rapport de la commission présidée par notre collègue M. Braye, nous le proposerons tout à l'heure - que le maire soit informé du projet de division de l'immeuble, de cette mise en copropriété, sans toutefois qu'elle fasse l'objet...

M Desessard a eu un remord, car dans l'amendement d'origine la disposition proposée s'appliquait aux immeubles d'au moins dix logements, contre cinq logements dans le nouveau dispositif Nous en reparlerons sans doute tout à l'heure, car les choses ne semblent pas si simples que cela. L'amendement vise à interdire l'usage du congé pour vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements. Il s'agit, qu'on le veuille ou non, d'une attei...

...réel de cet engagement poserait des difficultés juridiques et n'aurait qu'une incidence très mineure sur le maintien du parc locatif. Ce serait pour des durées extrêmement brèves et cela introduirait dans notre droit des baux d'habitation inférieurs à deux ans, ce qui ne nous paraît pas souhaitable. En revanche, l'engagement de six ans pris par le nouvel acquéreur partirait de la délivrance de l'immeuble, c'est-à-dire de l'entrée en possession, ce qui est plus protecteur pour le locataire que le dispositif qui nous était soumis. Nous vous proposons également d'étendre le droit de préemption aux cessions de parts des sociétés civiles immobilières. Il s'agit d'éviter les contournements qui pourraient résulter de l'utilisation du véhicule des SCI. En effet, aux termes de la jurisprudence, un droit ...

Les sous-amendements identiques n°s 26 et 57 rectifié ont pour objet de ramener à cinq logements le seuil à partir duquel le droit de préemption doit s'appliquer. Cette disposition est contraire à l'avis de la commission. Conformément aux quelques arguments que j'ai déjà développés tout à l'heure, le seuil de dix logements est raisonnable. En effet, essayons d'imaginer un immeuble classique de cinq appartements comprenant, sur deux étages et demi, un appartement de chaque côté de la cage d'escalier. C'est en fait une petite structure que l'on ne rencontre que très rarement dans les grandes villes. Par conséquent, la commission est défavorable à ces deux sous-amendements. Le sous-amendement n° 27 tend à porter de six ans à douze ans la durée de prolongation des baux en co...

... encore à M. Cambon de bien vouloir le retirer. En revanche, la commission est très favorable au sous-amendement n° 63, qui va tout à fait dans le sens de l'amendement n° 1 rectifié de la commission. Si nous voulons informer le maire, c'est pour qu'il puisse préempter. Il faut effectivement clarifier la situation du droit de préemption et dire que celui-ci peut s'appliquer lors de la vente d'un immeuble à usage d'habitation pour assurer le maintien des locataires en place. Quant au sous-amendement n° 65, qui a un effet rétroactif, la commission y est défavorable. D'autant que, constitutionnellement, nous ne pouvons pas disposer rétroactivement. De plus, les mesures proposées souffrent d'une imprécision fondamentale : elles s'appliquent aux opérations en cours. S'agit-il des actes qui ont déjà ...