Interventions sur "locataire" de Laurent Béteille

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, la commission mixte paritaire chargée d'élaborer un texte commun sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble s'est réunie le 11 avril dernier et est parvenue à un accord. Les conclusions de cette commission ont été adoptées ce matin, en séance publique, par l'Assemblée nationale. Tout au long de la navette parlementaire, cette proposition de loi, déposée par notre collègue député Michèle Aurillac, n'a cessé de s'enrichir, grâce aux travaux tant de l'Assemblée nationale q...

...u-delà duquel le dispositif de préemption proposé trouvera à s'appliquer ; - la fixation du point de départ de l'engagement de prorogation du bail à la date de signature de l'acte authentique de vente, en lieu et place de la date de délivrance du bien ; - la garantie d'indépendance de l'architecte ou du contrôleur technique non seulement par rapport au propriétaire, mais également à l'égard des locataires concernés ; - l'extension de l'incitation fiscale, en cas d'acquisition d'un logement occupé, à la vente consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition de loi. Puis la commission a procédé à l'examen des dispositions de la proposition de loi restant en discussion.

a rappelé que la mention de l'indépendance de l'expert à l'égard du locataire avait été introduite à l'initiative de M. Marcel-Pierre Cléach, dans un souci d'équilibre des droits entre propriétaire et locataire, mais que la question centrale était d'assurer l'impartialité vis-à-vis du propriétaire qui était le commanditaire du diagnostic.

A l'article 1er bis (réduction des taux des droits d'enregistrement lorsque l'acquisition d'un logement vendu par lots comporte un engagement de ne pas donner congé au locataire), M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a indiqué que le Sénat avait élargi l'application de l'incitation fiscale prévue par cet article à la vente d'un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par l'un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition.

...ion y reste tout à fait opposée : d'abord, parce que les critères qui permettraient de délivrer un permis de diviser sont d'une très grande subjectivité §; ensuite, parce qu'il existe des dispositions qui permettent de régler les problèmes de sécurité ou de salubrité dans un tout autre domaine ; enfin, parce que la commission a fait le choix d'un mécanisme de préemption qui permet de protéger les locataires sans porter au droit de propriété une atteinte qui pourrait se révéler totalement inconstitutionnelle.

J'ai souligné la nécessité d'assurer une cohérence entre les différentes dispositions du texte relatives au seuil et qui concernent à la fois les propriétaires, les personnes morales ou physiques, les SCI, et les dispositions des accords collectifs qui ont été négociés entre les différents partenaires du logement et les associations de locataires, qui ont retenu le seuil de dix logements. Par ailleurs, monsieur Sueur, je vous rappelle que, dans la proposition de loi qui avait été déposée par M. Madec et un certain nombre de membres du groupe socialiste, le seuil de dix logements avait été également retenu. Je considère, pour ma part, qu'un immeuble de moins de dix logements n'est pas chose très courante dans les grandes villes et chez ...

Là encore, il s'agit d'un amendement qui avait déjà été présenté en première lecture et qui avait été repoussé par le Sénat. La commission y reste défavorable, d'une part, parce que le dispositif proposé par la commission pour l'article 1er de la proposition de loi permet d'assurer le maintien du locataire en place pendant six ans à compter de la vente en bloc, d'autre part, parce que, selon nous, un tel dispositif serait extrêmement dissuasif pour les candidats à l'acquisition d'un logement qu'ils souhaiteraient mettre en location.

J'ai déjà fait part des raisons qui ont conduit la commission à émettre un avis défavorable sur l'amendement n° 16. L'amendement n° 34 tend à porter de six à douze ans la durée de prolongation des baux en cours. Il est clair que cette durée est extrêmement longue et risque d'avoir un effet contraire à celui qui est recherché : plus aucun acquéreur ne prendra l'engagement de maintenir le locataire pour une telle durée ; quelles que soient les incitations fiscales proposées, il préférera délivrer un congé. L'avis de la commission est donc défavorable. La commission est également défavorable aux amendements nos 35 et 36, qui sont des amendements de repli par rapport au précédent. L'amendement n° 33 tend à substituer à l'obligation de proroger les contrats en cours l'obligation de maintenir...

...nt que l'obligation de faire établir un diagnostic est à la charge du bailleur. Cela nous semblait aller de soi puisque le vendeur est celui qui commande ce diagnostic et, par conséquent, s'oblige à le payer. J'attire toutefois l'attention du Sénat sur le fait que cette précision n'empêchera nullement le propriétaire de répercuter ces frais sur le prix de vente qui sera offert ultérieurement aux locataires. C'est la raison pour laquelle la commission s'en remet, sur cet amendement, à la sagesse du Sénat. La commission est défavorable à l'amendement n° 39, qui a pour objet de préciser que le diagnostic technique doit présenter également une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Cette précision nous semble inutile puisque les locataires sont informés au moin...

... mais je rappelle que ce délai a déjà été porté de deux à quatre mois par le Sénat. Il paraît désormais suffisant, d'autant qu'il peut être prolongé par un délai de quatre mois si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt. Cela bloque donc la vente pendant huit mois. Il serait excessif de porter le délai total à dix mois ! La commission est également défavorable à l'amendement n° 42, qui est un amendement de conséquence. L'amendement n° 15 vise à prévoir, dans les trois mois de la signature de l'acte authentique, la mise en oeuvre de la procédure d'augmentation du loye...

Les amendements n°s 45 et 46 sont relatifs à la décote. En première lecture, certains de nos collègues avaient déjà présenté un amendement semblable à l'amendement n° 46, et nous l'avions rejeté. Notre avis n'a pas changé. L'amendement alors déposé prévoyait le cas où le locataire revend son logement avec une décote, après l'avoir acheté à un prix qui, lui, ne comportait pas de décote. Ce problème pour le moins irritant n'est réglé ni dans l'amendement n° 45 ni dans l'amendement n° 46.

En l'espèce, vous octroyez, monsieur Sueur, un avantage tout à fait injustifié au locataire qui ferait l'acquisition de son logement. L'amendement n° 47, qui est relatif à l'organisation d'une enquête d'utilité publique, recueille de notre part un avis tout à fait défavorable. Je ne comprends vraiment pas en quoi une enquête d'utilité publique pourrait être nécessaire. Une telle disposition n'existe pas pour les permis de construire, et c'est heureux car, si elle existait, nous ne pou...

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, nous examinons aujourd'hui, en deuxième lecture, la proposition de loi de Mme Aurillac relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, telle qu'elle a été adoptée par l'Assemblée nationale, en deuxième lecture, le 15 décembre dernier. Au cours de la navette, le texte de la présente proposition de loi a été enrichi et consolidé tant à l'Assemblée nationale qu'au Sénat, avec un même objectif : protéger les occupants les plus fragiles tout en évitant d'accroître la pénurie de logements actuellement ...

...ns à compter de la date de renouvellement du bail. Dans la rédaction adoptée par le Sénat, cette incitation était large. Elle concernait tant les ventes par lots visées par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou donnant lieu à l'exercice du droit de préemption visé à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que celles intervenant après la mise en copropriété de l'immeuble lorsque l'un des locataires, au moins, a exercé le droit de préemption nouvellement ouvert par la présente proposition de loi. Ce dispositif a été entièrement réécrit par l'Assemblée nationale. D'une part, l'engagement de ne pas délivrer de congé pour reprendre ou vendre le logement a été remplacé par un engagement de maintien du local sous statut locatif pendant une période d'au moins six ans à compter de la date d'acqu...

Je souhaite donc vivement que cette proposition de loi soit adoptée rapidement. D'une part, elle assurera la mise en place d'un nouveau droit de préemption qui permettra à de nombreux locataires de devenir propriétaires dans des conditions extrêmement intéressantes

...heure, j'avais sollicité l'avis du Gouvernement, la commission ayant écouté avec beaucoup d'attention les explications de notre collègue Cléach. Effectivement, la question qu'il soulève est légitime et l'on ne pouvait pas l'éluder. Toutefois, la commission tient à maintenir l'équilibre recherché par la loi du 6 juillet 1989, qui est parvenue à apaiser les relations entre les propriétaires et les locataires et à fixer les droits et les obligations qui incombent aux uns et aux autres. Personne n'a intérêt à remettre en cause cet équilibre. Rappelez-vous tous les textes qui se sont succédé auparavant, les uns remplaçant les autres. Vraiment, il ne nous paraît pas opportun de modifier cette règle fondamentale posée la loi de 1989 aux termes de laquelle le loyer ne peut être réévalué avant le renouvel...

J'entends bien tout ce que nous dit M. Sueur. Mais il existe, de par les textes, une Commission nationale de concertation. C'est la priver de son rôle, la vider de tout son sens, et désavouer toutes les organisations qui y siègent - aussi bien celles qui représentent les bailleurs que celles qui représentent les locataires - que de vouloir se substituer à elle et de ne pas tenir compte de ses conclusions. À partir du moment où cette commission existe, il me paraît logique de lui laisser faire son travail afin qu'elle puisse rendre un arbitrage entre les positions des uns et des autres. Sinon, il faut la supprimer tout de suite !

La durée de six ans qui a été retenue dans cette proposition de loi nous paraît suffisante. Il s'agit d'inciter les propriétaires de biens occupés à ne pas délivrer de congé pendant cette période aux locataires en place et, le cas échéant, à remettre leur bien en location. Or, si nous fixons une durée trop longue, en l'occurrence neuf ans -cette assemblée a déjà raccourci le délai dans d'autres situations - la disposition risque de manquer l'objectif recherché et d'être contre-productive. En effet, le propriétaire qui se verrait empêché de disposer de son bien pendant une longue période pourrait être ...

Je rappelle que cet amendement a été repoussé par le Sénat en première lecture. Par ailleurs, j'ai largement souligné combien la commission est attachée à l'équilibre et à la stabilité juridique des dispositions régissant les droits et obligations des propriétaires et des locataires, résultant des lois de 1986 et de 1989. Par conséquent, la commission confirme son avis défavorable sur cet amendement.

Il s'agit d'amendements déjà présentés en première lecture. Le texte adopté par le Sénat et approuvé par l'Assemblée nationale garantit l'exercice du droit de préemption du maire en précisant, suivant la suggestion de l'un de nos collègues, qu'il s'agit de maintenir les locataires en place. Pour autant, il ne nous paraît pas acceptable de conférer au maire un pouvoir discrétionnaire pour bloquer la réalisation d'une vente au-delà du délai traditionnel de quatre mois. La commission émet donc un avis défavorable sur ces deux amendements.