Amendement N° I-1068 rectifié (Adopté)

L’article 23 ter introduit par l’Assemblée nationale vise à éviter les pratiques d’évitement de l’impôt utilisant les différences de règles d’imposition des cessions immobilières selon qu’elles interviennent directement ou par le biais de sociétés.

Le dispositif proposé a pour objectif de corriger une forte distorsion fiscale au détriment de nos concitoyens qui s’acquittent de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dont l’assiette est constituée de l’intégralité du prix d’acquisition de leurs immeubles sans possibilité d’une telle déduction; et, d’autre part, d'éviter des comportements d’optimisation fiscale pénalisant les comptes publics de l’État et des collectivités locales, étant donné que les sociétés à prépondérance immobilière ont recours à des emprunts et comptes courants à seule fin de minorer l’assiette du droit d’enregistrement.

Sont notamment soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) :

- La cession d’un bien immobilier (articles 683 et 1594 D du code général des impôts – CGI)

- La cession de droits sociaux représentatifs d’actifs immobiliers (article 726 du CGI) par des personnes morales à prépondérance immobilière (PMPI).

Ces deux régimes présentent chacun leurs spécificités, notamment en matière de calcul de la base imposable, de taux applicable et d’affectation du produit de cet impôt.

Dans ce cadre, il est apparu que certains contribuables structurés en PMPI minoreraient l’assiette imposable aux DMTO applicables aux droits sociaux, ou éluderaient les DMTO applicables aux cessions immobilières, alors même que les droits cédés confèrent en réalité la jouissance d’un bien immobilier.

Par conséquent, en cohérence avec le plan de lutte contre toutes les fraudes, l’article 23 ter propose de renforcer les obligations déclaratives relatives aux cessions de droits sociaux de personnes morales à prépondérance immobilière en matière de DMTO.

L’obligation déclarative proposée permettra ainsi d’appliquer le régime des DMTO applicables aux cessions immobilières aux opérations qui en relèvent, conformément au droit en vigueur, tout en assurant la capacité de l’administration fiscale à les contrôler ensuite.

Cette nouvelle obligation déclarative vise à informer l’administration fiscale si :

- Les droits sociaux cédés sont afférents à une société transparente au sens de l’article 1655 ter afin que soit appliqué, le cas échéant, le régime des DMTO applicable à la cession d’un bien immobilier ;

- L’opération de cession conduit à conférer à l’acquéreur la jouissance de tout ou partie de l’immeuble détenu par la société dont les droits sociaux sont cédés, qu’ils soient acquis directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés contrôlées par le cessionnaire ;

- L’acquéreur s’engage à acquitter des dettes, telles que les avances en compte courant d’associés, contractées par la société auprès du cédant.

C’est ce dernier point que le présent amendement propose de renforcer pour lui donner sa pleine effectivité. Lorsque l’acquéreur a acquitté ou s’engage à acquitter les dettes du cédant, le nouveau champ déclaratif couvre uniquement le paiement direct entre le cédant et le cessionnaire.

Mais dans la plupart des cas, il n’y a pas de paiement direct entre le cédant et le cessionnaire. Le schéma usuel est une mise à disposition, par le cessionnaire à la société, des sommes nécessaires au remboursement par la société des sommes qu’elle doit au cédant. Il s’agit donc d’un paiement essentiellement indirect.

En l’état, le remboursement par l’acquéreur des dettes contractées par le cédant échapperait à l’obligation déclarative s’il continuait à s’effectuer de manière indirecte, par l’intermédiaire de la banque notamment.

Le présent amendement vise à préciser que le paiement, direct ou indirect, des dettes contractées par le cédant entre bien dans le champ déclaratif proposé.

NB:La présente rectification porte sur la liste des signataires.