Interventions sur "bail"

Avec cet amendement, nous souhaitons tout simplement majorer le niveau maximal des amendes prononcées à l’encontre des bailleurs mettant fin frauduleusement au contrat de location en cours concernant l’un de leurs biens. Nous savons que, dans notre pays, la plupart des contentieux locatifs ont pour origine les difficultés de perception du loyer par les bailleurs, mais d’autres cas de figure peuvent aussi se présenter. Je pense notamment à la remise de la caution exigée à l’entrée dans le logement, qui suscite chaque ...

Il s'agit d’un amendement à caractère technique. La loi du 31 décembre 1975 prévoit des exemptions de droit de préemption lorsque les bailleurs HLM vendent leur patrimoine en bloc. Or il arrive désormais que ces bailleurs vendent des pavillons individuels ou des lots diffus, notamment en cas de vente en l’état futur d’achèvement. Il est donc proposé d’étendre l’exemption de droit de préemption aux ventes de logements diffus.

...ns le secteur public social serait donc un signal fort adressé à des locataires dont la modestie des ressources est connue et dont le pouvoir d’achat est particulièrement sensible à la moindre évolution du loyer, des tarifs de l’eau ou de l’énergie, ou encore des frais de transport. Ce serait pour nous l’occasion de mettre en œuvre une plus large concertation entre le Gouvernement, les organismes bailleurs et les associations de locataires. Nous attendons de ce moratoire qu’il rende du pouvoir d’achat aux quatre millions de locataires du secteur HLM et qu’il permette de fixer le cadre de relations nouvelles entre bailleurs et locataires, d’une part, et entre bailleurs sociaux et État, d’autre part, afin de nous conduire à identifier le processus de formation des prix, en l’occurrence des loye...

... définition même du loyer médian de référence, qui se base sur les données fournies par les professionnels de l’immobilier. Selon nous, au regard de son importance, la définition doit s’effectuer par la collecte de données au niveau de l’administration fiscale. Rien n’empêche l’insertion dans la déclaration des impôts fonciers d’une case indiquant le prix de location du logement mentionné dans le bail. Ce serait ainsi une administration publique qui collecterait les données pour les adresser ensuite aux observatoires de loyers. Cette démarche nous semble plus fidèle aux ambitions de régulation du ministère. Quatrièmement, comme nous vous l’avons déjà indiqué, un tel encadrement nous semble porter le risque – certes, vous avez dit qu’il n’en était pas question, madame la ministre – d’une hauss...

Cette remise à niveau sera en effet rendue possible par la création du recours en réévaluation du loyer ouvert au bailleur. Nous en proposons clairement la suppression. Nous souhaitons également élargir le périmètre des logements pris en compte pour la définition du loyer médian aux logements sociaux, ce qui permettra de faire baisser ce loyer de référence. Une telle intégration se justifie pleinement : aujourd’hui, nombre de personnes relevant du logement social se logent dans le privé, faute d’une offre adapté...

Avec l’article 3, nous allons débattre de l’une des mesures phares du projet de loi : l’encadrement des loyers. L’encadrement avait été initié par un décret du mois de juillet 2012 qui avait fixé, pour une durée d’un an, un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou d’une renégociation du bail. Le décret n° 2013-689 du 31 juillet 2013 avait prolongé pour un an le dispositif. Dans la liste des agglomérations concernées figuraient plusieurs agglomérations d’outre-mer. Pour la Guadeloupe, il s’agit de l’agglomération regroupant Pointe-à-Pitre et Les Abymes et de Basse-Terre. Le dispositif d’encadrement des loyers mis en place par le projet de loi en débat aujourd’hui prend pour seule réf...

...ns une situation où il faut simplement encadrer les loyers ; il faut les faire baisser ! Pour les investisseurs de longue date qui ont acheté à des prix nettement inférieurs à ceux d’aujourd’hui et qui ont déjà amorti une partie ou la totalité de leur investissement, le taux de rendement est très élevé, puisque le capital est en grande partie déjà amorti. Il faut l’avoir à l’esprit, en 2009, les bailleurs personnes physiques ont dégagé une marge de 55, 3 %, selon l’édition 2011 des comptes du logement. Pour 100 euros de loyer encaissés, ils ont dépensé en moyenne 44, 70 euros en charges d’intérêts, frais d’entretien, impôts et taxes. Il s’agit d’une situation très confortable ! Nous souhaitons une véritable action en faveur de la baisse des loyers. Nous vous proposons donc de tout faire pour...

...t en effet que ce sont principalement les agences immobilières qui fourniront les données aux observatoires. Nous considérons que la collecte de ces informations, au regard de l’importance du dispositif instauré, ne peut pas reposer uniquement sur les acteurs privés du marché locatif. Ainsi, nous préconisons que la déclaration fiscale des revenus fonciers intègre une case nouvelle permettant au bailleur de déclarer la surface et le montant du bien loué. Les données seraient ainsi collectées par l’administration fiscale, qui dispose d’un système informatique puissant, et mises à disposition des observatoires des loyers, garantissant ainsi une plus grande fiabilité du dispositif.

...staure un plancher et pourrait entraîner un renchérissement des loyers, impliquant à terme des départs forcés pour certaines familles. En effet, comme nous vous l’avons indiqué, rien ne permet aujourd’hui de verrouiller de manière pérenne le dispositif. Le risque existe de voir disparaitre les loyers qui aujourd’hui sont inférieurs de 30 % au loyer médian, puisqu’il existe une possibilité pour le bailleur d’actionner la réévaluation de loyers. Ce risque a été dénoncé par de nombreuses associations de consommateurs et de protection des locataires. Il nous semble judicieux de les écouter et de prendre en considération leurs critiques et leurs craintes. Prenons l’exemple parisien. En 2012, 32 000 logements ont des loyers inférieurs au loyer de référence minoré. Certes, on peut évoquer la qualit...

...mobilière peut parfois s’étaler sur trois ou quatre ans. Ces dispositions semblent contraires aux objectifs du dispositif de réduction d’impôt Duflot, mais surtout à l’objectif de production des 500 000 logements annoncés par le Gouvernement. Le présent amendement vise ainsi à limiter l’application du dispositif d’encadrement des loyers, pour les logements neufs, au renouvellement du contrat de bail.

Par cet amendement, nous souhaitons redéfinir le cadre de l’encadrement des loyers dans les zones tendues. En effet, le dispositif institué par le présent article consacre des loyers à un niveau anormalement élevé. Ainsi, nous considérons utile, pour infléchir la hausse des loyers, de définir le « loyer médian de référence » comme le loyer maximal auquel peut prétendre un bailleur. Il s’agit ainsi d’instaurer un cycle vertueux et pérenne de baisse progressive, mais continue des loyers dans les zones les plus tendues.

Cet amendement vise à contester le principe d’un « complément de loyer exceptionnel », qui nous semble de nature à tirer vers le haut les prix du logement. Il porte sur les compléments de loyer que les bailleurs seraient habilités à exiger de leur locataire à raison de conditions particulières de logement, de confort ou d’exposition. Cette proposition pose évidemment un certain nombre de questions essentielles sur la manière de former le prix du logement, et donc le loyer. Demandons-nous par exemple, avec ce paragraphe dont nous proposons la suppression, si l’on ne va pas faire payer, assez arbitr...

...s pour enclencher une procédure. Cette possibilité de contestation doit être supprimée, selon nous, sous peine de voir les investisseurs se détourner durablement du secteur de l’immobilier résidentiel. Dans un tel cas de figure, je suppose en effet qu’un débat relativement approfondi s’engage entre le locataire et le propriétaire sur la situation exceptionnelle du logement, avant la signature du bail. Il semble difficilement concevable dans ces conditions qu’une procédure puisse être engagée passé un délai de six mois.

...ocal des loyers, trois loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré. Rien dans le projet de texte n’indique les logements visés par le dispositif. Or il convient de rappeler que les logements neufs mis en location dans le cadre des dispositions Scellier et Duflot sont déjà soumis, en contrepartie de l’avantage fiscal conféré au bailleur, à des loyers plafonnés par décret ou fixés par arrêté préfectoral. Compte tenu du champ d’application très large de la loi Mermaz, les biens loués dans le cadre de ces dispositifs seront soumis au principe d’encadrement des loyers. Nous souhaiterions à travers cet amendement faire en sorte qu’ils soient exemptés d’un tel encadrement.

Nous proposons, par cet amendement, d’empêcher la révision annuelle des loyers et de n’autoriser celle-ci qu’à l’échéance du bail. En effet, cette augmentation, quoique plafonnée au niveau du taux d’inflation, augmente plus vite que les revenus et les pensions. Elle grève lourdement le budget des ménages les plus modestes et participe à l’inflation des loyers constatée depuis des années dans les zones tendues.

L’alinéa 70 de l’article 1er du projet de loi soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail. En revanche, prévoir que le bailleur n’ayant pas demandé la révision du loyer au bout d’un an est réputé y avoir renoncé ou que cette révision ne peut intervenir qu’à compter de cette demande déséquilibrerait les relations entre le bailleur et le locataire. En effet, en cas de paiement de sommes indues, le locataire dispose, lui, d’un délai de trois ans pour intenter une action. Au contraire, u...

Il s’agit d’un amendement de repli, qui nous a été suggéré par des locataires en difficulté. En effet, on peut le constater, les loyers connaissent des augmentations considérables à la relocation, et ce malgré le décret pris par le ministère pour les encadrer. Si le loyer d’un bien a été annuellement réévalué au cours du bail, il est normal qu’il ne connaisse pas de hausse brutale lors de la relocation.

...en diminution du loyer peut être engagée si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, de même qu’une action en réévaluation du loyer, lorsque celui-ci est inférieur à ce même loyer médian. Dans les deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant. Une telle proposition peut être formulée au moins six mois avant le terme du contrat par le bailleur et au moins cinq mois - et non six – avant cette échéance par le locataire. Mais qu’est-ce qui justifie cette différence de délai ? Il s’agit peut-être d’une erreur, car le rapporteur lui-même évoque dans son rapport un seul délai – six mois – pour l’une ou l’autre des parties. Si tel n’est pas le cas, permettez-moi de penser que c’est assez démagogique. À l’article précédent, un amendement...

...ence minoré. De fait, ce dispositif revient à interdire toute réévaluation de loyer à l’occasion des renouvellements de contrat puisque la mise en œuvre de ce plafond bas se combine avec un étalement par sixième annuel de la hausse en résultant, un décret pouvant, comme en région parisienne depuis 1989, diviser cette éventuelle hausse par deux. La complexité du dispositif risque de dissuader le bailleur d’engager cette réévaluation compte tenu de la modeste ou faible hausse de loyer qui en résultera. Par cohérence avec le processus de fixation du loyer initial, je vous propose de retenir comme plafond le loyer médian de référence non pas minoré, mais majoré, aucune raison logique ne paraissant justifier un traitement différent.

En l’état actuel de la loi, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour saisir la commission de conciliation en cas de violation, par le bailleur, de la réglementation encadrant l’évolution des loyers. Or plus aucun délai de saisine n’apparaît dans le projet de loi. Afin d’assurer une certaine sécurité juridique, il semble indispensable de fixer un délai pour contester le montant du loyer. Le délai de trois mois que nous proposons d’instaurer par le biais de cet amendement pour saisir la commission départementale de conciliation est i...