Majoration des droits à construire

Le projet de loi déposé par le Gouvernement s’écarte, en effet, sensiblement – d’une certaine façon, c’est assez heureux – de l’annonce présidentielle. Le principe d’une majoration automatique s’imposant de manière uniforme aux communes sans qu’elles puissent en délibérer a, en effet, été abandonné. Le texte en discussion constitue donc, en que...

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, la loi MOLLE – qui n’est pas molle, d’ailleurs –, a mis en place en 2009 un dispositif qui permet déjà aux communes de majorer les droits à construire.

Il existe par ailleurs deux autres dispositifs, ciblés sur les logements sociaux et les bâtiments à haute performance énergétique, qui autorisent une majoration des règles de densité. Par rapport à ces trois dispositifs, quels nouveaux éléments ce texte apporte-t-il ? Le premier est un relèvement de 20 % à 30 % du plafond de la majoration, ce ...

C’est vrai, mon cher collègue. Les estimations qui figurent dans l’étude d’impact reposent sur des hypothèses non étayées, qui sont aussi optimistes que fantaisistes. Dans l’hypothèse basse du Gouvernement, en effet, un tiers des communes conserveraient la majoration de 30 % que vous nous proposez. Or environ 0, 5 % des communes dotées d’un PL...

… puisque, au lieu d’avoir le droit de décider de la majoration, elles n’auraient plus que la liberté de refuser de l’appliquer. Mais c’est, malgré tout, le conseil municipal qui conserve la maîtrise pratique du dispositif. Je voudrais vraiment comprendre pourquoi les collectivités, qui utilisent peu le dispositif actuel, changeraient subitemen...

Ces doutes semblent d’ailleurs partagés par le Gouvernement lui-même. Son étude d’impact indique, en effet, que le nouveau dispositif doit constituer « un élément déclencheur d’une prise de conscience ». « La mesure proposée [...] doit contribuer au changement d’état d’esprit attendu des décideurs locaux et des habitants ». Monsieur le ministr...

Ainsi, dans une copropriété, la surélévation ou la construction de bâtiments pour créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée, sauf exception, que si la décision est prise à l’unanimité des copropriétaires.

De même, dans les lotissements – vous avez cité tout à l’heure l’exemple d’une personne qui voudrait agrandir son pavillon, monsieur le ministre –, si un permis de construire majorant, par exemple, les règles de hauteur est délivré en contravention avec les règles du cahier des charges du lotissement, qui est une convention privée, les colotis ...

M. Thierry Repentin, rapporteur. Enfin, comme l’ont souligné les professionnels du secteur, on observe une tendance à la baisse de la taille des projets, car c’est là souvent le seul moyen de faire face à l’augmentation des prix du foncier et de l’immobilier. Les projets, du fait des contraintes économiques, n’utilisent donc d'ores et déjà pas ...

Plus que son inefficacité, cependant, ce que je redoute le plus, c’est le caractère contre-productif du dispositif. On peut s’attendre, en effet, à des comportements de rétention du foncier de la part des propriétaires ayant l’intention de vendre ou d’utiliser leur terrain, car, avant de s’engager, ils voudront avoir une idée précise des droits...

Une partie des transactions et, par suite, des chantiers, va ainsi être gelée. D’après des professionnels du secteur – vous les connaissez aussi bien que nous –, cet effet de rétention serait déjà à l’œuvre.

Par la suite, les prix des biens finalement mis sur le marché seront tirés vers le haut. En effet, si le nombre de logements supplémentaires construits grâce au nouveau dispositif est trop faible pour accroître significativement l’offre, alors le marché restera déséquilibré par la pénurie d’offre.

La seule conséquence tangible de la mesure sera donc un effet d’aubaine pour les propriétaires de biens dont les droits à construire ont été augmentés. La quatrième critique que je formulerai contre ce texte – cette assemblée ne peut pas rester insensible à cette réalité –, est qu’il culpabilise les communes dans la crise du logement.

Votre projet de loi véhicule l’idée que, par frilosité, par ignorance des textes ou par malthusianisme, les communes seraient coupables de mettre en place des règles de constructibilité trop restrictives.

M. Thierry Repentin, rapporteur. Cette mise en accusation est exprimée sans ambages d’ailleurs dans le discours prononcé à Longjumeau le 2 février 2012 par le Président de la République : « Les communes qui voudront refuser cette possibilité – la possibilité de majorer – en auront le droit, mais cela devra faire l’objet d’une délibération expli...

L’inversion du sens de la délibération est bien conçue comme l’outil de la « responsabilisation » des communes, responsabilisation synonyme de mise en accusation. C’est pourquoi le Sénat, représentant des collectivités territoriales, ne peut que s’y opposer avec force. Le Gouvernement, dans sa précipitation à légiférer, croit qu’il faut rendre...

Il serait regrettable que le Gouvernement se représente ainsi le travail accompli par les communes et les intercommunalités. En tout cas, ce n’est pas ma vision. Ma conviction est qu’il y a une antinomie entre une démarche urbanistique de projet conduite par les communes à travers leur PLU et un dispositif technocratique de majoration généralis...

… dans la rédaction issue de l’amendement de Dominique Braye, identique à l’époque à un amendement que nous avions nous-mêmes défendu. Le dernier défaut majeur de ce texte que je veux souligner est l’insécurité juridique. La première source d’insécurité tient à la procédure de consultation du public que vous souhaitez mettre en place.

Je doute que vous puissiez le faire, monsieur le ministre. Le texte prévoit que les communes mettront à sa disposition une « note d’information » présentant les conséquences de l’application du dispositif. Or on peut se demander quel doit être le degré de précision de cette note. Si celle-ci est insuffisamment précise, il y a un risque que la ...

Il y a là un risque d’inconstitutionnalité. Plus grave : si, pour des raisons de coût notamment, les communes – je pense en particulier aux plus petites d’entre elles – ne sont pas en mesure de produire une note et qu’elles laissent s’appliquer la majoration automatique, on se retrouvera devant une absence totale d’information du public.