Interventions sur "préemption" de Laurent Béteille

Madame la présidente, monsieur le secrétaire d'État, mes chers collègues, je voudrais, d’emblée, saluer le travail tout à fait remarquable de notre rapporteur, également auteur de la proposition de loi. Ce thème du droit de préemption nous concerne de très près, nous qui, pour la plupart d’entre nous, sommes des élus locaux. Il est vrai que ce domaine avait déjà été exploré par le président Warsmann dans sa proposition de loi de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures. Pour autant, tout le monde a bien compris que l’enjeu va bien au-delà d’une « simple simplification », si je peux m’exprimer...

… qu’on va d’ailleurs chercher dans un département éloigné – c’est dire que les choses ne se passent pas d’une manière très catholique ! – pour enregistrer une donation accompagnée, naturellement, de versements en espèces ! Comme il est impossible d’apporter la preuve de cette tromperie, un certain nombre de biens échappent au droit de préemption des communes.

Je suis tout à fait partisan de mettre un terme à ce système et de permettre au droit de préemption de s’exercer. Ensuite, le juge des expropriations évaluera le bien. Personne ne sera véritablement lésé, mais on aura évité ce détournement tout à fait scandaleux. J’espère être, cette fois, entendu. Je terminerai en répétant ce que j’ai dit d’emblée pour remercier la commission de l’économie et son rapporteur d’avoir réalisé cet excellent travail, tout à fait opportun.

Honnêtement, on ne peut pas être d’accord avec votre argumentation, monsieur le secrétaire d’État. L’article que les amendements identiques visent à insérer dans le code de l’urbanisme étant situé après l’article L. 210-2 relatif aux règles du droit de préemption, ces dernières ne seraient pas touchées. Nous souhaitons simplement ouvrir la possibilité de préempter des lots de copropriétés pour une nouvelle raison, qui n’est pas prévue dans l’article L. 210-2, à savoir améliorer le fonctionnement des copropriétés. Notre proposition s’ajoute aux dispositions existantes et ne vient en aucun cas les restreindre, bien au contraire.

Cet amendement traite d’un sujet à mes yeux très important. J’ai déjà longuement parlé, au cours de la discussion générale, des donations fictives que nous voyons se développer, souvent à la périphérie de nos communes, et qui permettent d’échapper au droit de préemption, celui-ci ne s’appliquant qu’à des cessions à titre onéreux. Comment les choses se passent-elles ? On s’adresse à un notaire compréhensif pour faire une donation, laquelle s’accompagne en réalité d’un versement totalement occulte, en espèces, et le tour est joué : la législation sur le droit de préemption a été contournée ! Or le résultat en termes d’urbanisme est dramatique : mitage des paysage...

J'espère que cet amendement d'une grande simplicité ne suscitera pas autant de débats que le précédent ! À travers celui-ci, nous demandons simplement que les décisions de préemption soient soumises à un affichage en mairie et à une publication dans le recueil des actes administratifs municipaux de manière que l'information soit totalement transparente.

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, la commission mixte paritaire chargée d'élaborer un texte commun sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble s'est réunie le 11 avril dernier et est parvenue à un accord. Les conclusions de cette commission ont été adoptées ce matin, en séance publique, par l'Assemblée nationale. Tout au long de la navette parlementaire, cette proposition de loi, déposée par notre collègue député Michèle Aurillac, n'a cessé de s'enrichir, grâce aux travau...

sénateur, respectivement rapporteurs pour l'Assemblée nationale et le Sénat. a indiqué qu'outre certaines adaptations rédactionnelles, le Sénat avait procédé à quelques modifications plus substantielles, parmi lesquelles figurent : - l'augmentation de cinq à dix logements du seuil au-delà duquel le dispositif de préemption proposé trouvera à s'appliquer ; - la fixation du point de départ de l'engagement de prorogation du bail à la date de signature de l'acte authentique de vente, en lieu et place de la date de délivrance du bien ; - la garantie d'indépendance de l'architecte ou du contrôleur technique non seulement par rapport au propriétaire, mais également à l'égard des locataires concernés ; - l'extension de...

...orsque l'acquisition d'un logement vendu par lots comporte un engagement de ne pas donner congé au locataire), M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a indiqué que le Sénat avait élargi l'application de l'incitation fiscale prévue par cet article à la vente d'un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par l'un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition.

...que le Sénat avait rejeté. La commission y reste tout à fait opposée : d'abord, parce que les critères qui permettraient de délivrer un permis de diviser sont d'une très grande subjectivité §; ensuite, parce qu'il existe des dispositions qui permettent de régler les problèmes de sécurité ou de salubrité dans un tout autre domaine ; enfin, parce que la commission a fait le choix d'un mécanisme de préemption qui permet de protéger les locataires sans porter au droit de propriété une atteinte qui pourrait se révéler totalement inconstitutionnelle.

...r son immeuble et d'attendre la fin de l'expiration de ce délai. Nous avons donc émis un avis défavorable. Monsieur Cléach, la commission souhaite le retrait de l'amendement n° 9, qui tend à limiter la prorogation des contrats en cours aux seuls contrats de bail à usage d'habitation. Cette disposition nous paraît en effet inutile puisque la loi de 1975, dans laquelle s'insère le nouveau droit de préemption, a depuis longtemps été interprétée par les juridictions comme s'appliquant aux seules personnes physiques et non aux personnes morales. En outre, cet amendement exclut implicitement du dispositif les logements placés sous d'autres régimes, par exemple ceux qui sont régis par la loi de 1948 ou les meublés, ce que nous ne souhaitons pas. La commission est, en revanche, monsieur Cléach, favorable...

...roposé remet en cause une des règles fondamentales de la loi de 1989, à savoir que le loyer ne peut être réévalué avant le renouvellement du bail. Sur cette question, la commission a souhaité connaître l'avis du Gouvernement. La commission est défavorable à l'amendement n° 43, qui tend à prévoir le versement d'une indemnité d'éviction au profit des locataires qui ne peuvent exercer leur droit de préemption. Cet amendement avait déjà été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. La création d'une indemnité d'éviction par la loi de 1948 a déjà posé de très nombreux problèmes ; il n'est pas souhaitable d'en créer à nouveau. L'amendement n° 44 tend à faire remonter dans la loi des dispositions qui figurent dans l'accord collectif de 1998, déjà étendu par décret. Cet amendement avait été p...

...ns voir adopter par le Parlement. Par conséquent, je vous demande, monsieur Cléach, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, la commission y serait défavorable. La commission est défavorable à l'amendement n° 49, qui est un amendement de conséquence. Monsieur Cléach, nous vous demandons de bien vouloir retirer également l'amendement n° 13, qui tend à préciser que le nouveau droit de préemption institué au stade de la vente en bloc ne serait pas applicable aux avant-contrats passés sous forme authentique. Cette disposition risque de poser de sérieux problèmes pour les promesses unilatérales de vente et elle est inutile pour les promesses synallagmatiques. L'amendement n° 25 tend à prévoir que le droit de préemption s'applique aux opérations en cours, c'est-à-dire aux opérations relati...

... état au cours de la discussion générale, l'Assemblée nationale a réécrit le dispositif concernant l'incitation fiscale. Cependant, il nous paraît que cette réécriture rend les dispositions plus restrictives. Il n'y a aucune raison juridique, ni même économique, d'exclure de ce dispositif les lots acquis postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble consécutive à l'exercice d'un droit de préemption. L'objet de cet amendement est donc de rétablir cette disposition au profit des acquéreurs de lots ultérieurs.

Cet amendement conforte deux formules juridiques que nous avons voulues autonomes, conformément d'ailleurs au dispositif prévu par le Sénat en première lecture. Il y a, d'une part, un droit de préemption au stade de la vente en bloc, créé à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, et, d'autre part, un droit de préemption en cas de congé pour vente, en vertu de l'article 15 de la loi de 1989. Chacune de ces préemptions obéit à des obligations propres, intervient dans des conditions particulières, dans des situations différentes et, par conséquent, nous souhaitons maintenir la cohérence de cha...

Il s'agit d'amendements déjà présentés en première lecture. Le texte adopté par le Sénat et approuvé par l'Assemblée nationale garantit l'exercice du droit de préemption du maire en précisant, suivant la suggestion de l'un de nos collègues, qu'il s'agit de maintenir les locataires en place. Pour autant, il ne nous paraît pas acceptable de conférer au maire un pouvoir discrétionnaire pour bloquer la réalisation d'une vente au-delà du délai traditionnel de quatre mois. La commission émet donc un avis défavorable sur ces deux amendements.

Elle a ensuite procédé à l'examen du rapport en deuxième lecture de M. Laurent Béteille sur la proposition de loi n° 137 (2005-2006), adoptée avec modifications par l'Assemblée nationale, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble. a rappelé qu'en première lecture le Sénat avait considérablement enrichi le texte de la proposition de loi et que l'Assemblée nationale n'avait, en deuxième lecture, modifié ce texte que sur deux points essentiels : - d'une part, en prévoyant que le droit de préemption du locataire en cas de vente en bloc de l'immeuble s'appliquai...

ayant présenté un amendement au même article tendant à supprimer une précision inutile relative à l'application du droit de préemption aux sociétés civiles immobilières, M. Jacques Mahéas s'est interrogé sur la signification de la notion de société civile immobilière « ordinaire ». M. Marcel-Pierre Cléach a indiqué que cette forme de société permettait d'individualiser, grâce aux parts sociales, les lots de l'immeuble dont la société était propriétaire, par opposition aux sociétés civiles immobilières, dites « transparentes ». A...

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le Sénat est effectivement saisi, en première lecture, de la proposition de loi de Mme Martine Aurillac, député de Paris, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 16 juin 2005. L'actualité récente a montré combien les ventes d'immeubles par lots, pratiquées depuis plusieurs années, étaient de nature, dans certains cas au moins, à causer un grave préjudice aux locataires des logements concernés. Compte tenu des prix de vente proposés, c...

...s qu'elle fasse l'objet d'une autorisation administrative, dont les critères de délivrance nous paraissent d'un maniement très malaisé : la « mixité sociale » est une notion qui, jusqu'à présent, n'a pas fait l'objet d'analyses jurisprudentielles qui permettraient de l'utiliser ; de même, le « marché tendu » me semble relever de l'arbitraire. Par conséquent, l'information du maire et le droit de préemption donné à la commune constituent des mesures suffisantes qui répondent à la nécessité que la commune soit à même d'intervenir.