Interventions sur "construire" de Thierry Repentin

Déposé par le Gouvernement le 8 février 2012 et soumis à la procédure accélérée, le projet de loi relatif à la majoration des droits à construire a été adopté par les députés en première lecture, avec des modifications marginales, le 22 février 2012. Notre commission, compétente au fond, a examiné le texte transmis par l'Assemblée nationale le 28 février 2012. Elle en a profondément remanié le contenu. D'un côté, elle a supprimé le dispositif de majoration des droits à construire prévu à l'article L. 123-1-11-1 [nouveau] du code de l'urba...

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, déposé par le Gouvernement le 8 février 2012 et soumis à la procédure accélérée, le projet de loi relatif à la majoration des droits à construire a été adopté par les députés en première lecture, avec des modifications marginales, le 22 février 2012. La commission de l’économie, du développement durable et de l’aménagement du territoire du Sénat, compétente au fond, a examiné, le 28 février 2012, le texte transmis par l’Assemblée nationale. Elle en a, je dois le dire, profondément remanié le contenu. D’un côté, elle a supprimé le disposi...

La commission de l’économie souhaite donc que le Sénat confirme le choix qu’il a fait en première lecture. Permettez-moi de rappeler brièvement les arguments qui plaident pour la suppression du dispositif de majoration des droits à construire, votée ce matin par la commission de l’économie. Tout d’abord, je le répète, il s’agit d’une mesure précipitée, qui n’a été précédée d’aucune consultation des communes et des professionnels du bâtiment, de surcroît redondante par rapport au droit existant : il existe déjà trois dispositifs de majoration des droits à construire dans le code de l’urbanisme, et ce projet de loi en crée un quatrième...

...r. Quant à l’amendement n° 5, il tend à éliminer certaines scories du texte du Gouvernement et à améliorer son dispositif en en limitant le champ d’application à certains secteurs tendus, en rendant plus cohérent le processus d’information et de délibération et en supprimant une disposition totalement incompréhensible qui permet à une commune d’appliquer éventuellement la majoration des droits à construire alors même que l’EPCI dont elle est membre aurait pris une décision contraire ! Cela étant, dans la mesure où il s’agit seulement d’améliorer quelque peu un mauvais texte, la commission émet un avis défavorable. Néanmoins, je précise à notre collègue Jarlier, dont l’une des motivations, je le sais, est d’ouvrir un débat sur la densification à l’occasion de l’examen de ce texte, qu’il existe dan...

Monsieur Amoudry, votre proposition, qui vise à faire participer les bénéficiaires de droits à construire majorés au financement du logement social, est intéressante et j’y suis très sensible. Toutefois, je le répète une nouvelle fois, il existe déjà des dispositifs permettant d’augmenter les droits à construire, et ce jusqu’à 50 % s’il s’agit de construire des logements sociaux. Plutôt que de créer une nouvelle taxe, il serait plus efficace de s’assurer que la contrepartie de l’augmentation des dro...

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, la loi MOLLE – qui n’est pas molle, d’ailleurs –, a mis en place en 2009 un dispositif qui permet déjà aux communes de majorer les droits à construire.

...formance énergétique, qui autorisent une majoration des règles de densité. Par rapport à ces trois dispositifs, quels nouveaux éléments ce texte apporte-t-il ? Le premier est un relèvement de 20 % à 30 % du plafond de la majoration, ce qui constitue un changement assez mineur. Le second point, plus significatif, est la création d’un quatrième – j’y insiste – dispositif de majoration des droits à construire, les trois déjà existants étant maintenus. Cette multiplication de dispositifs en grande partie similaires est inutile et contraire à la simplification du droit pourtant régulièrement appelée de ses vœux par le Gouvernement. Le troisième défaut de ce texte tient à son efficacité improbable.

...possibilités de majoration prévues dans le code de l’urbanisme. Cela signifie que, dans l’hypothèse la plus pessimiste envisagée par le Gouvernement, le taux d’utilisation par les communes du nouveau dispositif serait donc plus de soixante fois supérieur à celui du mécanisme en vigueur. Franchement, je ne vois pas ce qui pourrait conduire à un résultat pareil. La décision de majorer les droits à construire reste, en effet, entre les mains des communes.

...fasse prendre conscience du problème du logement et des enjeux de la densification ? C’est mal connaître les élus de la République. L’optimisme des prévisions du Gouvernement concerne aussi le nombre de projets de construction susceptibles d’être affectés par la mesure. Sans justifier ses hypothèses, il estime, en effet, qu’un projet de construction sur deux utiliserait le supplément de droits à construire dans les communes où s’appliquerait la majoration. J’ignore sur quoi repose cette estimation, qui n’est pas étayée. En revanche, je sais que de nombreuses dispositions techniques et juridiques constitueront un frein. Premièrement, la majoration des règles de densité n’exempte pas du respect des autres règles d’urbanisme, comme celles qui sont relatives au prospect, ce qui réduit fortement la por...

De même, dans les lotissements – vous avez cité tout à l’heure l’exemple d’une personne qui voudrait agrandir son pavillon, monsieur le ministre –, si un permis de construire majorant, par exemple, les règles de hauteur est délivré en contravention avec les règles du cahier des charges du lotissement, qui est une convention privée, les colotis pourront intenter une action en démolition. Sur le plan technique, la modification des bâtiments est parfois très difficile, sinon impossible. C’est, par exemple, le cas de la surélévation d’un bâtiment dont les fondations ne s...

Plus que son inefficacité, cependant, ce que je redoute le plus, c’est le caractère contre-productif du dispositif. On peut s’attendre, en effet, à des comportements de rétention du foncier de la part des propriétaires ayant l’intention de vendre ou d’utiliser leur terrain, car, avant de s’engager, ils voudront avoir une idée précise des droits à construire associés à leur bien.

La seule conséquence tangible de la mesure sera donc un effet d’aubaine pour les propriétaires de biens dont les droits à construire ont été augmentés. La quatrième critique que je formulerai contre ce texte – cette assemblée ne peut pas rester insensible à cette réalité –, est qu’il culpabilise les communes dans la crise du logement.

L’inversion du sens de la délibération est bien conçue comme l’outil de la « responsabilisation » des communes, responsabilisation synonyme de mise en accusation. C’est pourquoi le Sénat, représentant des collectivités territoriales, ne peut que s’y opposer avec force. Le Gouvernement, dans sa précipitation à légiférer, croit qu’il faut rendre la majoration des droits à construire plus contraignante pour « responsabiliser » les communes, alors que, en réalité, c’est parce que les communes prennent leurs responsabilités en élaborant des PLU que la majoration des droits à construire n’a pour elles qu’un intérêt limité. En effet, il est absurde, pour une commune, de mettre plusieurs années à définir des règles de constructibilité adaptées à un projet de territoire, pour ensu...

Il serait regrettable que le Gouvernement se représente ainsi le travail accompli par les communes et les intercommunalités. En tout cas, ce n’est pas ma vision. Ma conviction est qu’il y a une antinomie entre une démarche urbanistique de projet conduite par les communes à travers leur PLU et un dispositif technocratique de majoration généralisée des droits à construire. Pour mémoire, mes chers collègues – et je m’adresse aussi aux sénateurs de l’UMP – je rappelle que, dans sa rédaction initiale, la loi MOLLE de 2009, aussi appelée loi Boutin, d’après le nom de la ministre qui l’a portée, prévoyait déjà la même chose : une majoration automatique des droits à construire et une délibération contraire des collectivités pour y déroger. Le Sénat, à la suite de son ...

La deuxième source d’insécurité concerne la cohérence interne des PLU. Trois cas paraissent problématiques. Le premier est celui d’une commune dans laquelle, en l’absence de délibération, le nouveau dispositif s’appliquerait d’office. N’ayant pas fait l’objet d’une adaptation aux circonstances locales, la majoration des droits à construire peut tout à fait se heurter aux objectifs fondamentaux d’équilibre au sein d’un PLU. Or, il ne s’agit pas d’un cas de figure théorique, puisque l’on compte à ce jour plus de 17 300 PLU ou POS approuvés. Les maires concernés, particulièrement dans les plus petites communes, seront-ils bien informés de l’existence de la mesure et en situation de l’écarter ? Auront-ils les moyens financiers de mener...

... qui souligne clairement la différence de philosophie – elle existe – entre l’opposition et la majorité gouvernementale sur la question du logement. Le Gouvernement explique l’insuffisance de l’offre de logements par des réglementations locales malthusiennes. À partir de ce diagnostic, il avance une solution très libérale : s’affranchir des règles de constructibilité pour « libérer » les droits à construire ; moins d’État, moins de règles et, miraculeusement, les choses iraient mieux ! La mesure que nous proposons traduit une autre vision de l’État : un État qui s’engage, qui n’est pas là pour tout faire, certes, mais qui répond présent pour impulser, donner l’exemple et accomplir sa part du travail. En effet, l’État ne peut pas, d’un côté, constater le manque de foncier pour construire du logement...

...xaminer sitôt qu'elle sera close. Est-ce sérieux ? Dernier indice de l'impréparation de ce texte, les flottements sur le contenu de la réforme. Le projet de loi s'écarte sensiblement de l'annonce présidentielle, ce qui est heureux. Il n'y est plus question d'une majoration automatique qui s'imposerait aux communes. Ensuite, le texte est redondant. Il vient s'ajouter à la majoration des droits à construire prévue par la loi MOLLE de 2009 et aux deux dispositifs plus anciens ciblés sur les logements sociaux et les bâtiments à haute performance énergétique. Qu'apporte-t-il de plus ? Rien, sinon un relèvement de 20 à 30 % du plafond de la majoration. Cette accumulation de mesures similaires est contraire à l'objectif de simplification du droit qu'affiche le Gouvernement. Surtout, la disposition est i...

...tre l'exclusion, la loi « Boutin », nous avons soutenu les mêmes amendements contre le projet de majoration obligatoire des COS, et c'est au nom de notre commission qu'il défendait la possibilité de majorer le COS à hauteur de 20 % là où les élus le souhaitaient. Nous avions ainsi voté l'article 10 de cette loi permettant, par délibération, de majorer sur tout ou partie de la commune les droits à construire. Charles Revet, la disposition existante est très simple, la commune devant simplement porter cette décision à la connaissance de ses habitants qui ont alors un mois pour dire s'ils sont d'accord ou non. Par sa souplesse, cette procédure se distingue très nettement de la révision ou de la modification d'un PLU. Elle illustre aussi l'idée rappelée par nos collègues Daniel Dubois, Martial Bourqui...

...sible puisque les arguments n'ont pas changé. Quant aux recours abusifs et à la définition des zones tendues, il s'agit de vraies questions qui ne peuvent pas être traitées au détour d'un projet de loi composé d'un seul article. En matière d'urbanisme, rien n'est simple car le diable gît dans les détails. Nous avons besoin de reprendre dans son ensemble la procédure des recours sur les permis de construire, ce que nous aurions peut être pu faire à l'occasion de la loi de simplification du droit, dite Warsmann. Mais pour l'heure, ne prenons pas le risque de nous prononcer trop rapidement et sans concertation, au détour d'amendements qui pourraient se révéler être de véritables nids à contentieux supplémentaires. Conformément à la philosophie du président de la République, qui veut un texte très c...

...endements n°s 6, 4 et 14 visent tous trois à restreindre le champ d'application de l'article unique aux zones urbaines ou à urbaniser, ou pour l'amendement n° 14, aux zones tendues en matière d'offre de logements. Avis défavorable à ces amendements qui, de toute façon, tomberont si les amendements de suppression sont adoptés. L'amendement n° 5 subordonne le bénéfice de la majoration des droits à construire au versement par leurs bénéficiaires d'une contribution affectée au financement de logements sociaux. Tout en étant sensible à la préoccupation qu'il traduit, rappelons que cet amendement tomberait si l'article unique est supprimé, ce que je préconise. Sur le fond, il confirme la nécessité d'un véritable débat sur la construction des logements bien plus large que l'article unique de ce projet de...