Interventions sur "bailleur"

Mon cher collègue, d’un point de vue technique, la commission des affaires économiques ne saurait approuver cet amendement, qui présente l’inconvénient majeur de viser à supprimer toutes les dispositions qui permettent une bonne articulation entre les conventions APL et les conventions d’utilité sociale. L’adoption d’une telle mesure mettrait en grande difficulté les bailleurs sociaux. Des aménagements sont, en tout état de cause, nécessaires. Au surplus, je tiens à rappeler que l’amendement n° 6 de la commission vous a donné partiellement satisfaction, puisqu’il tendait à réduire de douze à six ans le délai au-delà duquel une partie des conventions APL disparaîtront au profit des conventions d’utilité sociale. En tant que membre actif de l’Association des communaut...

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, évidemment, bien des raisons peuvent motiver notre amendement de suppression de cet article. Si l’on s’arrête aux termes du rapport de la commission des affaires économiques, il apparaît que les bailleurs sociaux qui ont opté pour la gestion patrimoniale de leur parc de logements ne le développent pas suffisamment. Je cite quelques extraits : « L’élan résultant de la mise en œuvre du plan de cohésion sociale depuis 2004 a nécessairement conduit à augmenter, en moyenne, les investissements des bailleurs en faveur de la construction de logements sociaux. « Dans ces conditions, il n’apparaît pas i...

Je rappelle que l’article 2 vise à instaurer un prélèvement sur les ressources financières des bailleurs sociaux qui n'investissent pas suffisamment en faveur de la construction locative sociale. Je tiens à redire que ce prélèvement n’est nullement une punition, mais un moyen d’opérer une mutualisation des fonds, puisque certains organismes sociaux ne construisent pas tout simplement parce qu’il n’y a pas de besoins sur leur territoire et qu’il serait ridicule qu’ils construisent. Le but est donc ...

La commission des affaires sociales est favorable à l’incitation à une politique d’investissement des bailleurs sociaux, conséquence prévisible de l’article 2, son effet redistributif portant sur un nombre assez faible de bailleurs et sur des sommes relativement modestes. Toutefois, pour ne pas sanctionner un retard dans les projets d’investissement qui pourrait n’être que conjoncturel, la commission des affaires sociales souhaite que cet article soit mis en œuvre à l’issue de la présentation par les bai...

Madame la ministre, est-ce au travers d’une ponction opérée sur quelques organismes bailleurs sociaux – on parle d’une soixantaine – que sera résolu le problème du financement du logement social dans notre pays ? À n’en pas douter, quand il s’agit des entreprises, augmenter les impôts n’est pas une bonne idée, mais il n’en est pas de même dès qu’il s’agit de structures dont l’objet social est tout de même, par principe, un peu plus éloigné de la seule rentabilité financière ! Toujours ...

Madame la ministre, voilà dix ans que je réclame aux gouvernements successifs une mesure simple pour accélérer la construction de logements sociaux, notamment par les offices départementaux d’HLM : pourquoi est-ce le préfet qui accorde les permis de construire aux OPAC départementaux ? Si c’était le maire, comme pour les offices communaux, les choses iraient beaucoup plus vite et tous les bailleurs sociaux seraient sur un pied d’égalité. Cette mesure toute simple n’entraînerait aucun frais. Tous vos prédécesseurs m’ont donné leur accord, comme vous-même l’avez fait. Je serais prêt à retirer mon amendement si, sur ce point, vous consentiez une avancée. Certains dossiers traînent depuis six mois, tant les procédures sont longues ! Il appartient aux maires d’accorder les permis de construire...

Je ne suis donc pas favorable au report de la mesure. Pour en revenir à la philosophie générale de cet article, deux éléments méritent d’être signalés. D’un côté, il y a des bailleurs sociaux qui ne construisent pas alors qu’ils le devraient, car ils sont dans les secteurs tendus: je le regrette, mais ceux-là sont pour moi des bailleurs sociaux coupables. Ils mènent une politique patrimoniale de propriétaires privés : leur principal objectif, leur préférence, est non pas la construction, mais bien le profit. D’un autre côté, il y a des bailleurs sociaux qui ne sont pas oblig...

...dement n° 551, j’ai déjà expliqué les raisons pour lesquelles la création de ce dispositif de mutualisation des ressources financières des organismes d’HLM et des SEM gérant des logements sociaux a paru pertinente aux yeux de la commission. La mise en œuvre du plan de cohésion sociale s’est traduite par une mobilisation générale de tous les acteurs du logement, État, collectivités territoriales, bailleurs sociaux, ANAH, associations. Cette politique, que nous avons souhaitée en votant la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 – je le redis sciemment –, s’est traduite par des résultats évidents puisque le nombre de logements sociaux construits chaque année dans notre pays s’est notablement accru. Mme le ministre nous a montré hier des courbes ô combien significatives pour faire la preuve que ...

...ombre de nos concitoyens. Or l’augmentation du coût du foncier, aggravée par des lourdeurs administratives qui nous empêchent d’accroître l’offre, aboutit à ce que bon nombre de nos concitoyens qui auraient pu accéder à la propriété voilà dix ou quinze ans ne le peuvent plus aujourd’hui. Cette situation a également des conséquences néfastes pour la construction de logements locatifs : si certains bailleurs sociaux ne peuvent pas construire, c’est qu’ils ne trouvent pas de foncier, ou à des coûts tels que l’équilibre de l’opération ne peut être trouvé. Par les divers amendements que j’ai déposés sur ce texte, en particulier celui que je présente maintenant, je tente de remédier à ce problème. Cet amendement vise à dégager des ressources pour assurer le financement du logement social, et à prendre...

...lle des risques locatifs, dispositif qui n’existe pas aujourd’hui dans notre pays. En effet, vous entendez en quelque sorte instaurer un système mutualiste, et non assurantiel. Certes, Mme la ministre, à l’époque où elle était parlementaire, fut le rapporteur d’un projet de loi qui a mis en place la garantie des risques locatifs, mais ce dispositif repose sur la souscription, par le propriétaire bailleur lui-même, d’une assurance auprès d’une compagnie privée. Or le système que vous préconisez au travers du présent amendement tend à créer une sorte d’« auto-assurance » des organismes bailleurs, financée par les dépôts de garantie versés par les locataires. Cela reviendrait à réunir dans un « pot commun », géré par les partenaires sociaux – pourquoi pas, d’ailleurs ? –, l’ensemble des dépôts de ...

Il me semble que nous avons déjà été saisis de propositions similaires lors de nombreux débats précédents sur le logement. Ma chère collègue, je vous rappelle les réserves que j’émets régulièrement sur l’efficacité de la taxe sur les logements vacants. Celle-ci présente un coût de recouvrement très important et n’incite pas nécessairement les bailleurs à remettre leurs biens sur le marché de la location. Certaines études de l’INSEE, que je pourrais vous communiquer, ont d’ailleurs montré que la vacance avait plus diminué dans des zones où cette taxe ne s’appliquait pas. En réalité, ce sont bien souvent des raisons de fond qui conduisent les bailleurs à ne pas mettre en location le logement dont ils sont propriétaires. Il peut ainsi s’agir de ...

Il s’agit de la garantie que les communes apportent aux emprunts contractés par les bailleurs sociaux pour leurs opérations de construction. Aux termes de l’article L. 2252-1 du code général des collectivités territoriales, cette garantie ne constitue nullement une obligation. Elle est cependant devenue une tradition pour permettre aux communes d’obtenir en contrepartie 20 % des logements construits. Ce même article prévoit que les communes doivent constituer des provisions pour couvri...

...ulièrement de nos débats sur ce sujet lors de la discussion du projet de loi de programmation pour la cohésion sociale, en 2004. Mme Valérie Létard, rapporteur de la commission des affaires sociales, et M. Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au logement et à la ville, avaient pointé les conséquences extrêmement négatives d’une telle évolution des conditions de souscription des prêts par les bailleurs sociaux. Si ces derniers ne disposaient pas de la garantie de la commune, ils devraient se tourner vers les banques, notamment vers la Caisse de garantie du logement locatif social, la CGLLS, ce qui renchérirait naturellement sérieusement le coût des opérations. Vous qui êtes un homme de l’entreprise privée, mon cher collègue, vous savez que rien n’est gratuit et que, si vous demandez des garan...

Je veux bien que les communes prennent des risques si tant est que l’on considère que ces derniers sont nuls. Mais s’ils ne le sont pas, que se passe-t-il ? Pour ma part, je souhaiterais que le Gouvernement s’engage à ce que, en cas de faillite d’un bailleur social, ce qui peut arriver, l’État aide les communes concernées en finançant lui-même ou par le biais d’une caisse spéciale les emprunts qui n’auraient pas été remboursés et que les communes ne peuvent pas assumer. Je veux bien que tout le monde soit content et qu’il n’y ait aucun risque. En réalité, le risque existe, et il est stupide, puisque les communes ne peuvent pas garantir les emprunts....

Je trouve curieux, madame la ministre, que vous ayez peur pour l’État d’une opération que vous présentez sans danger pour les communes ! Vous affirmez que les communes n’auront jamais à subir cette garantie. Mais si, par hasard, l’État garantit une opération, il en ira de même ! Quoi qu’il en soit, notre collègue a raison : les logements construits par les bailleurs sociaux sont à disposition et à portée de main des financiers, qui en prendront possession en cas de difficulté en même temps qu’ils reprendront une partie de leur financement. La situation est impossible. Je puis vous garantir que les communes n’ont pas leur mot à dire. Compte tenu de ce que leurs représentants signent, il n’y a aucune possibilité de discussion en cas de sinistre : on vous pre...

...en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants définis au b de l'article 17 et des contrats renouvelés définis au c du même article. « Ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. » Cela veut dire, madame la ministre, qu'il vous est loisible de décider soit du blocage des loyers, soit de la limitation de leur augmentation, en dessous de l'IRL comme de l'indice des prix, et ce, dans les zones de forte tension de l'immobilier. C'est donc dans cet objectif que nous vous proposerons d'améliorer sensiblement le contenu de l'article 4 ...

Vous savez pertinemment qu'il existe moult dispositifs pour amortir fiscalement à la fois le coût des travaux de réparation et d'entretien des logements destinés à la location et leur vieillissement progressif. En effet, si l'on prend la situation des bailleurs soumis au régime d'imposition des revenus fonciers, s'agissant de ceux qui déclarent un bénéfice foncier sans relever du régime micro-foncier des plus petits propriétaires, on observe que le revenu foncier moyen, qui s'élevait à 8 368 euros nets en 2003, est passé à 8 932 euros nets en 2005, soit une progression de près de sept points en deux ans, progression que les salariés auraient aimé conna...

...sent en effet espérer une accélération des mises en chantier de rénovation : en France, 63 % du parc ont été construits avant 1975, ce qui signifie que 19 millions de logements ne sont aujourd'hui soumis à aucune norme d'isolation. Or, selon la norme visée, les travaux de rénovation coûtent de 10 % à 20% plus cher selon l'état d'origine du bien considéré. Qu'adviendra-t-il du montant du loyer des bailleurs méritants, respectant les objectifs du Grenelle ? L'équation est difficile à résoudre ! Pour ces logements, le groupe opérationnel du Grenelle de l'environnement présidé par Philippe Pelletier, le président de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, a donc planché et remis quarante-quatre propositions voilà quelques jours, propositions qui visent à aider, puis contraindre à la réno...

...pports locatifs : il s'agit, après nous être posé la question de l'indice de référence des loyers, de parler des loyers de référence. Chacun le sait, depuis la loi Méhaignerie, une possibilité est offerte, dans le cadre de l'article 19 de cette loi, de réviser les loyers à proportion des loyers pratiqués dans le voisinage immédiat du logement mis en location. Le nombre de références exigées des bailleurs pour valider la fixation d'un loyer est aujourd'hui fixé à trois dans la plupart des agglomérations, et à six dans les agglomérations comptant plus de un million d'habitants, c'est-à-dire les marchés locatifs de Paris, de Lyon, de Marseille et de Lille. Notre proposition vise donc deux objectifs précis. Le premier est d'accroître le nombre de références retenues pour la fixation du loyer en le...

Cet amendement porte sur les surloyers. L'application d'un surloyer, naguère faculté laissée aux organismes bailleurs, est, nous le savons, devenue une obligation par la grâce de dispositions votées encore récemment et masquées derrière le généreux discours sur l'engagement national pour le logement. Il faut dire que, confronté à la difficulté de mettre en oeuvre le droit opposable au logement, le Gouvernement attend peut-être du surloyer obligatoire qu'il permette d'activer la vacance technique des logements ...