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Amendement N° 155 (Rejeté)
Rénovation de l'habitat dégradé
Discuté en séance le 28 février 2024
Avis de la Commission : Défavorable — Avis du Gouvernement : Favorable
Déposé le 26 février 2024 par : MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Bitz, Mohamed Soilihi, Mmes Schillinger, Cazebonne, Duranton, Havet, MM. Haye, Iacovelli, Kulimoetoke, Lemoyne, Lévrier, Mme Nadille, MM. Omar Oili, Patient, Mme Phinera-Horth, MM. Rambaud, Rohfritsch, Théophile, les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes, indépendants.
Texte de loi N° 20232024-343
Article 10
I. – Après l’alinéa 1
Insérer huit alinéas ainsi rédigés :
...° Après l’article L. 303-1, il est inséré un article L. 303-1-1 ainsi rédigé :
« Art L. 303-1-1. - Lorsqu’un immeuble ou un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est inclus dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 et que la poursuite de cette opération, lorsque celle-ci poursuit un objectif de redressement et de transformation des copropriétés dégradées, nécessite de procéder à la division du syndicat des copropriétaires ou à la création de syndicats des copropriétaires secondaires, le représentant de l’État dans le département ou l’une des collectivités territoriales signataires de la convention prévue à l’article L. 303-1, avec l’accord du représentant de l’État dans le département, peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires.
« Le premier alinéa du présent article n’est applicable qu’aux opérations prévoyant des dispositifs d’accompagnement social des occupants et des propriétaires, d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété. L’immeuble concerné doit également présenter un état de dégradation compromettant sa conservation. Cet état est constaté par un rapport d’expert établi aux frais de l’État ou de l’une des collectivités signataires de la convention.
« Lorsque le projet de division du syndicat des copropriétaires ou de création de syndicats de copropriétaires secondaires n’a pas été adopté par l’assemblée des copropriétaires, le syndic en informe les signataires de la convention.
« À réception de cette information, l’une des collectivités territoriales avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou le représentant de l’État dans le département signataires de la convention peut, après avis des autres signataires, saisir le juge afin qu’il :
« 1° Constate que cette abstention compromet la poursuite de l’opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 ainsi que la conservation de l’immeuble compris dans son périmètre ;
« 2° Désigne, aux frais du demandeur, un expert chargé de la mission prévue à l’article L. 741-3.
« Le rôle dévolu par le même article L. 741-3 à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées est alors confié au demandeur, qui peut le déléguer à un opérateur. La division ne peut conduire au partage inégal prévu au V de l’article L. 741-3. »
II. – Alinéa 3
Supprimer les mots :
ou dans une opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2
III. – Alinéas 11 et 20
Remplacer les mots :
peut prononcer
par les mots :
prononce
IV. – Alinéa 19
Supprimer les mots :
fait l’objet d’un plan de sauvegarde prévu aux articles L. 615-1 à L. 615-10 ou
et remplacer les mots :
ou au succès du plan de sauvegarde, l’opérateur ou le coordonnateur du plan de sauvegarde, au sens du II de l’article L. 615-2 du présent code,
par les mots :
, l'opérateur
V. – Alinéa 26
Remplacer les mots :
le représentant de l’État dans le département ou l’une des collectivités territoriales signataires du plan de sauvegarde peut, avec l’accord du représentant de l’État dans le département et
par les mots :
l’une des collectivités territoriales, avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou ce dernier, signataires du plan de sauvegarde, peut,
VI. – Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque la poursuite du plan de sauvegarde est compromise du fait de l’inclusion de l’immeuble dans le périmètre d’une association syndicale libre régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1erjuillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que, le cas échéant, par le chapitre II du titre II du livre III du code de l’urbanisme, l’une des collectivités territoriales avec l’accord du représentant de l’État dans le département ou ce dernier, signataires du plan de sauvegarde, peut saisir le juge dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 afin qu’il en fasse le constat et qu’il désigne, aux frais de l’État ou de la collectivité territoriale l’ayant saisi, un expert chargé de la mission prévue à l’article L. 741-4.
« Le rôle dévolu par ce même article à l’opérateur d’opération de requalification des copropriétés dégradées est confié au demandeur, qui peut le déléguer à un opérateur. »
Exposé Sommaire :
Un amendement a été adopté en commission modifiant l’extension de la procédure de réorganisation forcée aux copropriétés dégradées situées dans le périmètre des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) pour l’autoriser dans les Opérations de revitalisation de Territoires (ORT). Cette modification paraît restrictive dans la mesure où les ORT comprenant un volet habitat sont considérées comme des OPAH.
Il apparaît par ailleurs nécessaire de préciser la procédure de réorganisation forcée afin de la rendre opérationnelle et proportionnée au regard de la privation du droit de propriété.
A cette fin, sur le volet opérationnel, le présent amendement explicite les rôles des différentes parties prenantes à l’OPAH, qui sont différents de ceux prévus dans le cadre des Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).
Sur le volet de la proportionnalité, des prérequis ont été ajoutés pour assurer que l’OPAH (et l’ORT si elle comporte un volet habitat) prévoie bien des mesures d’accompagnement à l’instar de ce qui est prévu en plan de sauvegarde et en ORCOD et qu’un état de dégradation des immeubles justifiant l’intervention de la puissance publique puisse être constaté. Ces éléments ont vocation à garantir que la demande de réorganisation forcée auprès du juge soit recevable et relève bien d’un intérêt public suffisant.
Par ailleurs, la nouvelle procédure de distraction ou de dissolution forcée lorsque l’immeuble est inclus dans le périmètre d’une association syndicale a vocation à s’appliquer tant dans le cadre d’un plan de sauvegarde que dans celui d’une ORCOD. La rédaction adoptée pose difficultée car le nouvel article figure au sein des dispositions dédiées aux ORCOD. Afin de rendre cette procédure pleinement opérationnelle, en cohérence avec la procédure de réorganisation forcée prévue au 2° de l’article 10, il convient de transférer ce dispositif dans les dispositions dédiées au plan de sauvegarde.
Il convient également de rétablir la compétence liée du juge judiciaire, qui, en raison des principes de séparation des pouvoirs, ne peut se prononcer sur l’opportunité du projet de scission de la puissance publique dès lors qu’il constate que les conditions légales sont remplies.
Enfin, pour la mesure de réorganisation forcée en plan de sauvegarde, une reformulation est proposée afin qu’apparaisse clairement que l’accord du représentant de l’Etat dans le département vise exclusivement l’une des collectivités signataires du plan. Dans la rédaction actuelle, l’accord du représentant de l’Etat semble s’appliquer au représentant de l’Etat lui-même.
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