Interventions sur "bailleur" de Daniel Dubois

... et de la vente des logements sociaux. Certains des amendements du groupe Union Centriste se centreront sur Action Logement. En outre, ce texte donne à l'État des leviers de commande ; il ne veut donc plus payer mais il veut continuer à commander ! Nos amendements porteront aussi sur ce point. Par ailleurs, il y a de grands manques dans le projet de loi : les propriétaires privés et l'équilibre bailleur-preneur. Enfin, la mobilité professionnelle est traitée au travers d'un article qui n'est pas à la hauteur ; si État veut s'engager pour l'emploi, il faut la traiter avec plus d'ampleur.

Monsieur le président, monsieur le secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires, mes chers collègues, depuis plusieurs semaines, le mouvement HLM, auquel se sont associés les professionnels du bâtiment et les associations de locataires, tire la sonnette d’alarme. La demande faite aux bailleurs sociaux de compenser la baisse des APL, les aides personnalisées au logement, par une baisse de leurs loyers va les priver de 1, 7 milliard d’euros de recettes. Dès 2018, le pronostic vital d’environ 200 organismes sera engagé. D’ici à cinq ans, c’est l’intégralité des bailleurs sociaux qui sera en grande difficulté. À cela s’ajoute, dans le projet de loi de finances pour 2018, l’augmentation d...

L’article 23 du projet de loi aborde la problématique de l’enregistrement de la demande de logement social dans le système national. Dans de nombreux départements, des fichiers partagés ont été mis en place entre tous les bailleurs et leurs partenaires pour faciliter la gestion des demandes, ainsi qu’un dossier et un guichet uniques. Ces fichiers départementaux sont reconnus par arrêtés préfectoraux, mais qu’en serait-il demain s’ils devaient ne plus être reconnus au niveau national ? Cela risquerait de fragiliser des partenariats locaux efficaces et de limiter leur portée. Ces fichiers, qui existent dans vingt-huit dépa...

J’en reviens quasiment au même propos que tout à l’heure : on veut un texte équilibré, on veut que les relations entre le bailleur et le preneur soient équilibrées, mais cet objectif est contredit par la rédaction actuelle de l’alinéa 72 ! Le preneur a l’obligation légale de s’assurer et, en cas de non-respect de cette obligation, il risque effectivement la résiliation du bail. À cet égard, je me pose une question : puisqu’est aujourd’hui donnée au bailleur la possibilité, qui n’était pas offerte autrefois, de s’assurer à l...

...la loi est déjà très protectrice pour le locataire d’un logement acheté par une personne souhaitant y loger ou y loger un membre de sa famille. Et vous entendez améliorer encore cette protection, monsieur le rapporteur. Ainsi, vous nous proposerez tout à l'heure d’abaisser de soixante-dix à soixante-cinq ans l’âge minimal du locataire disposant de ressources inférieures à 1, 5 SMIC pour lequel le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat, sauf à lui proposer un logement situé à proximité du précédent et correspondant à ses besoins ainsi qu’à ses possibilités. Dès lors, en supposant qu’un bail en cours soit dans sa deuxième année, pourquoi le prolonger d’une nouvelle durée de trois ans ? Une telle protection supplémentaire me paraît excessive ! Qu’on le veuille ou non, de nombreux p...

Avec cet amendement, nous revenons au débat sur les achats de logements occupés. L’article 2 prévoit d’abaisser à soixante-cinq ans l’âge minimal du locataire dont les ressources sont inférieures à 1, 5 SMIC et pour lequel le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat sans lui proposer un logement situé à proximité et correspondant à ses besoins ainsi qu’à ses possibilités. Il prévoit, par ailleurs, de relever à soixante-cinq ans l’âge minimal du bailleur auquel les dispositions du premier alinéa du III de l’article 15 de la loi de 1989 ne s’appliquent pas. Cet amendement tend à revenir à l’âge minimal de soixant...

...nq ans l’âge permettant au propriétaire d’échapper aux contraintes correspondantes. Et vous nous dites que c’est une sorte de parallélisme des formes qui exige de procéder ainsi, de manière à respecter un certain équilibre. Je ne partage absolument pas cette analyse, car, selon moi, c’est un déséquilibre que vous introduisez ! Comment, monsieur le rapporteur, pouvez-vous dire que la situation du bailleur est meilleure ?

...ocal des loyers, trois loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré. Rien dans le projet de texte n’indique les logements visés par le dispositif. Or il convient de rappeler que les logements neufs mis en location dans le cadre des dispositions Scellier et Duflot sont déjà soumis, en contrepartie de l’avantage fiscal conféré au bailleur, à des loyers plafonnés par décret ou fixés par arrêté préfectoral. Compte tenu du champ d’application très large de la loi Mermaz, les biens loués dans le cadre de ces dispositifs seront soumis au principe d’encadrement des loyers. Nous souhaiterions à travers cet amendement faire en sorte qu’ils soient exemptés d’un tel encadrement.

L'article 4 constitue le cœur du dispositif. L'État commandera aux collectivités de construire davantage de logements sociaux. Mettra-t-il pour autant plus d'argent pour construire ces logements ? Pas du tout ! Nous savons déjà que ce sont les collectivités qui versent une très grande partie des sommes et des subventions nécessaires aux équilibres des opérations des organismes bailleurs. Nous savons également – cela a été répété à maintes reprises – que, lorsque l'on construit des logements sociaux, il faut que les services publics afférents soient développés. Pour ces communes engagées dans la construction de logements sociaux, une aide supplémentaire de l'État est-elle prévue ? En aucun cas ! Les collectivités devront assumer seules ces réalisations. Certes, aujourd'hui, l'...

Monsieur le président, monsieur le secrétaire d’État, mes chers collègues, nous abordons l’un des articles les plus importants du projet de loi. Nous souhaitons tous que nos concitoyens puissent se loger dans de bonnes conditions. Convient-il pour cela d’imposer davantage de contraintes aux bailleurs, en pensant ainsi mieux protéger les preneurs ? Je n’en suis pas sûr, et il me semble quelque peu illusoire de raisonner de cette façon. En effet, dans la mesure où l’argent public se fera de plus en plus rare, quels que soient ceux qui auront à le gérer demain, il faudra que les acteurs privés financent la construction de nombreux logements, y compris sociaux. Cela me semble relever de l’évide...

...en direction des plus fragiles. Les amendements de ma collègue Valérie Létard, par exemple, visent à prendre en compte les enfants majeurs dans les surcharges de loyers, pour adapter utilement notre législation à la réalité du chômage des jeunes et du logement cher. En revanche, certaines propositions adoptées en commission me semblent inopportunes. Pensant protéger le locataire par rapport au bailleur, plusieurs membres du groupe UCR estiment que les mesures d'encadrement des loyers, comme l'encadrement des frais d'agence immobilière, ne sont pas opportunes. Il en est de même pour l'article additionnel relatif à la progressivité des tarifs de l'électricité et du gaz. C'est une fausse bonne idée !

M. Daniel Dubois. Pour un bailleur, obtenir dans un délai de deux mois des factures d’entrepreneurs relève déjà du parcours du combattant ! Prévoir de lui infliger de surcroît des pénalités s’il ne rembourse pas le dépôt de garantie dans ce délai, c’est vraiment marcher sur la tête ! Demain, il n’y aura plus d’investisseurs privés dans le secteur du logement locatif !

Monsieur le président, monsieur le secrétaire d'État, mes chers collègues, nous abordons l'un des articles les plus importants du projet de loi. Nous souhaitons tous que nos concitoyens puissent se loger dans de bonnes conditions. Convient-il pour cela d'imposer davantage de contraintes aux bailleurs, en pensant ainsi mieux protéger les preneurs ? Je n'en suis pas sûr, et il me semble quelque peu illusoire de raisonner de cette façon. En effet, dans la mesure où l'argent public se fera de plus en plus rare, quels que soient ceux qui auront à le gérer demain, il faudra que les acteurs privés financent la construction de nombreux logements, y compris sociaux. Cela me semble relever de l'évide...

M. Daniel Dubois. Pour un bailleur, obtenir dans un délai de deux mois des factures d'entrepreneurs relève déjà du parcours du combattant ! Prévoir de lui infliger de surcroît des pénalités s'il ne rembourse pas le dépôt de garantie dans ce délai, c'est vraiment marcher sur la tête ! Demain, il n'y aura plus d'investisseurs privés dans le secteur du logement locatif !

Cet amendement vise à inclure les sociétés d'économie mixte, au même titre que les organismes d'habitation à loyer modéré et dans les mêmes conditions, au bénéfice de l'inopposabilité du droit au maintien dans les lieux au bailleur qui a obtenu du représentant de l'État dans le département l'autorisation de démolir visée à l'article L. 443–15–1 du code de la construction et de l’habitation.

...conventions APL en cours et les conventions types ont des rédactions différentes selon leur date de signature. En particulier, certaines conventions prévoient le quatrième trimestre comme date de référence à prendre en compte pour la révision du loyer, et d'autres n'indiquent pas de référence. Dans un souci d'harmonisation des textes et de simplification de la gestion des conventions APL par les bailleurs, cet article additionnel prévoit de prendre en compte pour toutes les conventions en cours et les conventions types, la date de référence du dernier indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Ainsi, les conventions dont le loyer maximal est révisé au 1er juillet de l'année devront prendre en compte dorénavant l'IRL du premier trimestre de la même année pour la révision de ces loyers.

Ce matin, en commission, nous avions mis en garde contre la tentation de courir plusieurs lièvres à la fois. Nous avions demandé une modification rédactionnelle. L'amendement étant retiré, le problème ne se pose plus. CHAPITRE II Dispositions relatives aux rapports entre les bailleurs et les locataires

...nouveau la question, car mon souci est que l'ensemble des acteurs locaux de la politique du logement soient mieux représentés. Est ainsi prévue dans cet amendement la formation de trois collèges numériquement égaux, composés respectivement de représentants du département et des EPCI délégataires, de représentants des associations de locataires et des associations d'insertion, de représentants des bailleurs concernés : bailleurs sociaux et, dans la mesure où ils contribuent aux relogements, bailleurs associatifs ou privés. Certes, la mention de ces trois composantes figure déjà dans le texte du projet de loi ; l'amendement vise cependant à assurer la parité de leur représentation.

Toujours dans le but de rendre la commission de médiation plus opérationnelle, cet amendement vise à prendre en compte la mixité sociale et les performances sociales respectives des bailleurs auxquels le préfet demandera de loger des personnes prioritaires, afin d'éviter la formation de filières d'attribution spécialisées. Par ailleurs, cet amendement vise à faire en sorte que le préfet prenne en compte l'avis du maire de la collectivité sur le territoire de laquelle il désignera un demandeur à loger.

Comme le précédent amendement, celui-ci vise à prendre en compte la mixité sociale et les performances sociales respectives des bailleurs lorsque le préfet attribuera un logement en cas de refus de l'organisme de loger le demandeur. Il précise également que le préfet prendra en compte l'avis du maire de la collectivité sur le territoire de laquelle il procédera à l'attribution d'un logement. Enfin, il prévoit éventuellement la mise en place, si nécessaire, d'un accompagnement social dans le cadre de la décision du préfet.