Séance en hémicycle du 20 décembre 2011 à 21h45

La séance est reprise.

Nous poursuivons la discussion du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale, renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs.

Dans la discussion des articles, nous en sommes parvenus aux amendements portant article additionnel après l’article 1er ter.

L'amendement n° 46, présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l'article 1er ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation, le mot : « vingt » est remplacé par le mot : « dix » et le pourcentage : « 0, 45 % » est remplacé par le pourcentage : « 1 % ».

La parole est à Mme Évelyne Didier.

Par cet amendement, nous souhaitons redonner à Action logement, l’ancien « 1 % logement », la place et le financement qui lui permettraient de se recentrer sur le cœur de sa mission.

En effet, depuis sa création légale en 1953, le dispositif du 1 % logement a été sans cesse malmené. Ainsi, en 1992, le taux de contribution des entreprises a été abaissé de 1 % à 0, 45 % de la masse salariale, puis la loi de finances de 2006 a relevé de dix salariés à vingt salariés le seuil d’assujettissement des entreprises. Aujourd’hui, les sommes collectées au titre de ce que l’on persiste à appeler, improprement, le 1 % logement sont détournées pour financer l’ANRU, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, ainsi que l’ANAH, l’Agence nationale de l’habitat, dans une mesure de plus en plus importante : c’est ce que nous avons qualifié d’externalisation du budget du logement, Action logement venant pallier le désengagement de l’État.

En effet, la loi Molle a transféré intégralement le financement de l’ANRU au 1 % logement, alors que cette agence était auparavant financée de façon paritaire par l’État et le 1 % logement.

Pour les années 2012-2014, ce sont 3, 25 milliards d’euros qui seront détournés de la mission première d’Action logement pour financer l’ANRU et l’ANAH, alors même que l’enveloppe destinée aux HLM est moindre, puisque son montant s’élève à 2, 8 milliards d’euros seulement.

Les sénateurs du groupe CRC estiment qu’Action logement doit être recentrée sur son cœur de mission, à savoir le financement, par les employeurs, de logements sociaux pour les salariés.

Cet amendement vise à rétablir le seuil de dix salariés et le taux de 1 % de la masse salariale pour la contribution des employeurs.

Très bien !

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement vise à faire passer de 0, 45 % à 1 % de la masse salariale la contribution des employeurs à l’effort de construction. Je n’y suis pas favorable, car il ne me paraît pas souhaitable de majorer cette contribution sans avoir engagé une concertation préalable avec les partenaires sociaux. Un véritable débat sur le sujet me semble nécessaire, mais il trouverait plutôt sa place lors de l’examen d’un texte consacré spécifiquement au logement.

Par ailleurs, la vraie question porte aujourd’hui sur l’utilisation des ressources d’Action logement.

Comme l’indiquait notre collègue Nicole Bricq dans son rapport d’information sur les prélèvements obligatoires, le Gouvernement a mis en place un dispositif par le biais duquel « l’État dépense l’argent des autres ». Sur la période 2009-2011, ce sont ainsi 3, 9 milliards d’euros qui ont été prélevés par l’État sur les fonds d’Action logement afin de financer l’ANRU et l’ANAH.

Je demande à Mme Didier de bien vouloir retirer cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je suis également défavorable à cet amendement, dans la mesure où il n’a rien à voir avec le sujet qui nous occupe, à savoir la protection des consommateurs.

De surcroît, la mesure proposée alourdirait les charges pesant sur les entreprises. Je ne suis pas certain que la période actuelle soit propice à une telle initiative : nous avons besoin que les entreprises puissent investir et créer des emplois.

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour explication de vote.

M. le rapporteur a raison de dire qu’il faudrait commencer par cesser de ponctionner les ressources tirées de la contribution des employeurs et faire en sorte que celles-ci soient effectivement utilisées pour construire des logements, conformément à la vocation du dispositif. Ce serait en effet une première étape.

Monsieur le secrétaire d'État, vous nous objectez que le présent projet de loi a trait à la consommation, mais comment consommer quand on n’a pas de logement ? Il existe une véritable pénurie en la matière, parce que le Gouvernement a privé la construction de logements de moyens qui lui étaient initialement affectés.

Par cet amendement, nous voulons réaffirmer une conviction et dénoncer une dérive. Cela étant, je vais le retirer, monsieur le président, car nous aurons l’occasion de revenir sur cette question.

L'amendement n° 46 est retiré.

L'amendement n° 43 rectifié, présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 1er ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et étudiant l’opportunité d’une modification de ce dernier, notamment pour ce qui concerne la définition de la surface minimale d’un logement décent.

La parole est à Mme Évelyne Didier.

Au travers de cet amendement, nous reprenons sous un autre angle une discussion entamée lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2012, qui prévoyait la création d’une taxe sur les micro-logements.

Pour justifier notre opposition à l’instauration d’une telle taxe, nous avions argué que celle-ci ne réglerait en rien le problème du logement indigne et n’engagerait aucunement un processus d’encadrement des loyers, que nous estimons absolument nécessaire du fait de la spéculation financière liée à la pierre, essentiellement dans les zones où la situation du logement est tendue.

Dans le même esprit, nous proposons ici de revenir sur le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. En effet, l’article 4 de ce décret prévoit qu’un logement doit disposer « au moins d’une pièce principale ayant […] une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés ».

Pour notre part, nous estimons qu’une surface minimale aussi faible ne peut servir de base à la définition d’un logement digne. Qui veut vivre dans neuf mètres carrés ?

Pour cette raison, nous demandons que le Gouvernement remette au Parlement, « dans un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 [précité] et étudiant l’opportunité d’une modification de ce dernier, notamment pour ce qui concerne la définition de la surface minimale d’un logement décent ».

En effet, nous estimons que, en deçà de quatorze mètres carrés, un logement ne devrait pas être considéré comme un habitat digne. Toutefois, ce point relevant du domaine réglementaire, il ne nous était pas possible de demander directement son inscription dans le texte par voie d’amendement. Nous ne pouvons qu’inciter le Gouvernement à entamer une réflexion sur ce sujet.

Très bien !

Quel est l’avis de la commission ?

Le présent amendement, qui vise à ce qu’un rapport soit remis au Parlement sur l’opportunité de réviser le décret de 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, est intéressant.

Ce décret énumère les équipements et les éléments de confort que doit comporter un logement. Il dispose en outre qu’un logement ayant une surface habitable de moins de neuf mètres carrés ne constitue pas un logement décent.

Il me semble utile de faire le bilan de l’application de ce décret, en vue de le modifier. L’avis de la commission est très favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d'État. Il est facile de demander la remise de rapports, mais la rédaction de ceux-ci mobilise des fonctionnaires et les détourne d’autres tâches.

Sur le fond, je suis en désaccord avec les auteurs de l’amendement. En effet, je considère que les logements d’une surface comprise entre neuf et quatorze mètres carrés peuvent constituer un apport important, notamment dans les zones très tendues, par exemple pour des étudiants.

Absolument !

Pour ces raisons, je suis défavorable à cet amendement.

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour explication de vote.

Certes, de tels logements sont utiles à l’heure actuelle, mais c’est faute d’autres solutions. On ne peut tout de même pas considérer qu’il est normal de devoir vivre dans un logement de neuf mètres carrés !

Ce problème n’est pas neuf !

Qui, dans cet hémicycle, serait prêt à vivre dans neuf mètres carrés ?

Si nous ne posons pas le principe que de telles situations sont inadmissibles, nous n’aurons pas accompli notre devoir !

C’est vrai !

Bien entendu, le problème ne peut être résolu du jour au lendemain, car construire prend du temps, mais je souhaite que l’on pose enfin le principe que vivre dans neuf mètres carrés, ce n’est pas une vie !

Très bien !

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote.

Tout d’abord, je suis par principe tout à fait hostile à la multiplication des demandes de rapport.

C’est le minimum que l’on puisse nous accorder !

M. Jean-Claude Lenoir. Comme le disait M. le secrétaire d’État, la rédaction de ces rapports mobilise des fonctionnaires qui pourraient se consacrer à d’autres missions.

Ces rapports peuvent être utiles !

Sur le fond, j’observe que l’amendement fait référence à la loi du 13 décembre 2000 et à un décret du 30 janvier 2002. Or qui gouvernait au début des années 2000 ? Qui a pris le décret du 30 janvier 2002 ? Un gouvernement de gauche ! L’indignation que vous exprimez ce soir aurait dû se manifester à l’époque !

Quid du fond de l’amendement ?

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Un logement indécent n’est pas un logement inhabitable : un logement inhabitable, c’est un logement insalubre.

Toutefois, le locataire d’un logement indécent peut ester en justice pour obtenir une réduction de son loyer, qui doit obligatoirement faire l’objet d’une décote.

Le seuil de neuf mètres carrés retenu à l’époque marquait une première étape. En effet, c’était la première fois que la notion de « logement décent » était inscrite dans les lois de la République. Il n’en est d'ailleurs pas ainsi dans tous les pays européens. Une étape ultérieure devait faire l’objet d’une négociation entre les représentants des bailleurs et ceux des locataires, d’où l’utilité d’un rapport sur l’application du décret du 30 janvier 2002.

Très bien ! Voilà une réponse précise et carrée !

Mme Lienemann était alors secrétaire d’État au logement, c’est elle qui a signé ce décret !

Elle ne s’en cache pas !

Je mets aux voix l'amendement n° 43 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 1er ter.

La parole est à M. Roland Courteau, sur l'article.

L’article 2 comprend de nombreuses dispositions relatives à la protection des consommateurs dans les secteurs de l’immobilier, de l’hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile. Dans sa rédaction issue des travaux de l’Assemblée nationale, il comportait des avancées, mais aussi des difficultés, auxquelles la commission de l’économie du Sénat a heureusement remédié.

Parmi ces avancées, il convient de saluer le renforcement des droits des locataires en matière d’état des lieux, la réduction du délai pour la restitution du dépôt de garantie et l’extension aux logements meublés de certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’article apporte également des réponses à la question de la caution solidaire en cas de colocation, ainsi qu’à un problème soulevé par l’association UFC-Que Choisir, qui estime que près des deux tiers des agences exigent au moins un document ne pouvant être demandé pour la constitution d’un dossier. Ce type de non-respect d’une disposition légale doit être effectivement sanctionné, de même que le dépassement du délai légal de restitution du dépôt de garantie.

Par ailleurs, il convient de relever que les travaux en commission ont permis d’améliorer le dispositif de l’article.

Ainsi, dans le cas de l’intervention d’un huissier de justice pour établir un état des lieux, les frais ne seront partagés entre bailleur et locataire que dans l’hypothèse où le locataire aura fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

J’apprécie également les dispositions adoptées en commission sur l’initiative soit du rapporteur de la commission de l’économie, soit de la rapporteure de la commission des lois ; je pense notamment à la réduction à un mois du délai de préavis de départ pour le locataire d’un logement situé dans une zone tendue, délai que les députés avaient déjà ramené de trois mois à deux mois. Avec le délai actuel de trois mois, le locataire risque de devoir payer un double loyer et d’avoir à verser le dépôt de garantie pour son nouveau logement longtemps avant d’avoir récupéré le précédent.

L’UFC-Que Choisir dénonçait récemment les honoraires particulièrement élevés des agences immobilières. Une réponse a été apportée à cette question, par le plafonnement de leur rémunération à un mois de loyer en principal. Cela était tout à fait souhaitable.

Enfin, s’agissant de l’hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile, je salue les mesures de l’article 2 donnant aux agents de la DGCCRF les moyens de sanctionner les augmentations illégales de tarifs… si toutefois leurs effectifs leur permettent de se consacrer à cette tâche.

Il s’agit là également d’une réponse aux pratiques, dénoncées par la Commission des clauses abusives, consistant à demander, après le décès de la personne âgée ou à la libération de la chambre, des sommes ne correspondant pas à une dépense réellement engagée ou à une prestation effectivement réalisée.

En bref, l’article 2, tel que modifié en commission, comporte de nombreuses dispositions permettant de renforcer la protection des consommateurs dans le secteur immobilier et dans le domaine de l’hébergement collectif des personnes âgées. Cela étant, il peut encore être amélioré : nous allons maintenant nous y employer !

La parole est à Mme Évelyne Didier, sur l'article.

L’article 2 traite des relations entre bailleurs et locataires, en modifiant la loi du 6 juillet 1989.

À cette occasion, je souhaite attirer très solennellement l’attention du Gouvernement sur le fait suivant.

Si les dépenses de logement font effectivement partie des dépenses contraintes pour les ménages, ce qui justifie aux yeux du Gouvernement l’insertion de ces dispositions dans le présent projet de loi, considérer ce bien de première nécessité comme un simple bien de consommation est aller trop loin. Cela traduit bien une conception marchande du logement, qui relève à notre sens d’un droit, consubstantiel à tous les autres droits, consacré à l’article 1er de la loi de 1989 précitée.

Certes, le défaut de régulation par les pouvoirs publics a rendu le marché du logement extrêmement rentable pour les investisseurs privés, ce qui a favorisé la création d’une bulle spéculative, tandis que l’accès au logement devient de plus en plus difficile pour les ménages. C’est là une situation dramatique, car disposer d’un toit, ce n’est pas une question de consommation, c’est une question de dignité. C’est d'ailleurs un droit consacré par la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable.

Le Gouvernement a pourtant négligé de consulter les associations du secteur du logement, notamment la Confédération nationale du logement ; nous le déplorons. Pour notre part, nous persistons à penser que s’il est nécessaire d’encadrer les relations privées entre bailleurs et locataires, mener une politique du logement digne de ce nom consisterait d’abord à construire les 900 000 logements qui manquent aujourd’hui sur notre territoire.

Or, au fil des lois de finances, les crédits attribués au secteur du logement sont en constante régression et les aides à la pierre fondent comme neige au soleil. Voilà quelques mois, cette situation nous a conduits à remarquer que l’effort du monde HLM pour abonder le budget national était plus important que les dépenses consacrées par l’État à l’aide à la pierre ; ce constat traduit bien la faiblesse de l’effort de l’État en la matière !

Si le désengagement de l’État se poursuit, il n’y aura bientôt plus de politique du logement, et vous nous proposerez peut-être d’intégrer ce secteur dans les attributions du ministère de la consommation. On peut tout imaginer !

Nous regrettons cette dérive, aux conséquences très lourdes pour nos concitoyens. Nous avons été bernés par le mythe d’une France de propriétaires.

Je le répète, l’accès au logement est un droit visant à permettre à nos concitoyens de vivre dignement. Pour cette raison, nous estimons, comme le rapporteur, que la première mesure prise devrait être d’’encadrer les loyers. Nous pensons en outre qu’il faudrait en finir avec les niches fiscales, qui ne constituent qu’une source d’effets d’aubaine pour les investisseurs. La pierre représente aujourd’hui un investissement à faible risque, mais à rentabilité importante.

Il faut impérativement sortir le logement de cette sphère marchande, dont le fonctionnement aboutit de plus en plus souvent à l’exclusion des plus fragiles de nos concitoyens. L’accès au logement relève de la solidarité nationale.

Telles sont, mes chers collègues, les quelques remarques que je souhaitais faire. Je déplore, sur le fond, l’intégration de dispositions ayant trait au logement dans ce projet de loi. M. le secrétaire d’État m’a objecté tout à l’heure que nos propositions trouveraient mieux leur place dans un texte consacré spécifiquement au logement : cette observation vaut aussi pour un grand nombre de mesures présentées par le Gouvernement !

La parole est à M. Joël Guerriau, sur l’article.

Monsieur le président, monsieur le secrétaire d’État, mes chers collègues, permettez-moi d’attirer votre attention sur un point qui a suscité l’émoi des professionnels de l’immobilier, comme en témoignent les nombreuses lettres et sollicitations que nous avons certainement tous reçues à propos de la question des mandats exclusifs de vente et de leur non-reconduction tacite, et plus généralement de la réglementation de la profession d’agent immobilier.

Nos collègues députés ont voulu mieux protéger les consommateurs contre les agissements de certains professionnels demandant un mandat exclusif sans parvenir à conclure la vente qui leur a été confiée. Il s’agit là, bien sûr, d’un dysfonctionnement, mais sa portée reste marginale, et l’Assemblée nationale y a apporté une réponse trop radicale et stigmatisante. Au départ, ne l’oublions pas, le propriétaire du bien a le choix entre trois mandats de vente différents.

Je salue la sagesse de mes collègues membres de la commission de l’économie, qui ont su apporter des réponses équilibrées.

Plutôt que de supprimer le mandat exclusif, il me semble ainsi plus clair et plus motivant, pour l’une et l’autre des parties au contrat, de mieux informer le mandant sur le contenu du mandat et de lui ouvrir droit à le dénoncer facilement dans le cas où le mandataire ne respecterait pas ses engagements.

La quasi-disparition des mandats exclusifs induirait une baisse d’activité des agents immobiliers, la perte de nombreux emplois de négociateur et une diminution importante des rentrées fiscales au titre de l’impôt sur les sociétés et de la TVA.

De même, prévoir une information lisible sur les conditions de non-reconduction du mandat exclusif est une solution plus équilibrée qu’interdire purement et simplement sa reconduction tacite.

Ces évolutions sont particulièrement pertinentes s’agissant du secteur du logement, mais elles valent aussi pour de nombreuses autres dispositions du projet de loi : la transparence de l’information constitue à nos yeux la meilleure protection du consommateur, qu’il soit vendeur de son bien ou locataire.

Vouloir « surprotéger » et « déresponsabiliser » le consommateur, partie « faible » au contrat, en pénalisant toute une profession au travers de restrictions trop contraignantes, empêcherait bien des initiatives.

Certains bailleurs peu scrupuleux ont recours à des pratiques abusives, certes. Mais répondre à ce problème en imposant à tous un arsenal réglementaire trop astreignant aboutirait à assécher encore un peu plus l’offre locative, déjà trop rare dans de nombreuses zones.

Oui, il faut encadrer les choses, mais ne tombons pas dans l’excès de la surréglementation d’une profession encore dynamique et porteuse d’emplois, de la déresponsabilisation des locataires, d’une mainmise de l’État sur la fixation des loyers. En effet, les bonnes intentions des parlementaires risqueraient alors d’avoir des effets contre-productifs sur le terrain.

La parole est à M. Daniel Dubois, sur l’article.

Monsieur le président, monsieur le secrétaire d’État, mes chers collègues, nous abordons l’un des articles les plus importants du projet de loi.

Nous souhaitons tous que nos concitoyens puissent se loger dans de bonnes conditions. Convient-il pour cela d’imposer davantage de contraintes aux bailleurs, en pensant ainsi mieux protéger les preneurs ? Je n’en suis pas sûr, et il me semble quelque peu illusoire de raisonner de cette façon.

En effet, dans la mesure où l’argent public se fera de plus en plus rare, quels que soient ceux qui auront à le gérer demain, il faudra que les acteurs privés financent la construction de nombreux logements, y compris sociaux. Cela me semble relever de l’évidence ! Pour ce faire, encore faut-il que les investisseurs privés aient envie d’investir dans ce domaine, ce qui suppose de respecter un équilibre dans la relation entre le bailleur et le preneur.

Or je crains, mes chers collègues, que, dans notre souci de protéger le preneur, nous n’aboutissions à faire peser de trop lourdes contraintes sur le bailleur, et par suite sur la production future de logements : ce serait la plus mauvaise manière de répondre aux besoins de nos concitoyens en matière de logement. C’est pourquoi je vous invite à mieux équilibrer la relation entre le bailleur et le preneur.

Nous étions tous d’accord pour faire du DALO un droit universel, effectivement appliqué. Or, aujourd’hui, on se rend compte qu’il est très difficile de le mettre en œuvre, faute de solutions de logement appropriées. Il est donc essentiel de créer les conditions d’un accroissement de la production de logements, l’une des premières étant de mobiliser l’argent privé. Surtout, ne décourageons pas les acteurs privés d’investir dans ce secteur : ce serait une catastrophe !

Très bien !

M. Daniel Dubois. Mes chers collègues, soyons donc prudents !

Bravo !

L’amendement n° 137 rectifié bis, présenté par MM. Vaugrenard, Bérit-Débat, Teston et Labbé, Mmes Bourzai, Rossignol et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Repentin, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 10

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… - L’article 5 de la même loi est complété par une phrase ainsi rédigée :

Quand il y a lieu, l’établissement de l’acte de location ne peut être facturé au-delà d’un prix national plafonné par décret.

La parole est à M. Yannick Vaugrenard.

Cet amendement a pour objet de procéder à un rééquilibrage en faveur du locataire, s’agissant des frais d’établissement de bail.

Alors que la rédaction d’un bail est une opération de plus en plus standardisée, de nombreuses agences immobilières indexent le prix de cette prestation sur le loyer du bien immobilier objet du bail. Il est pour le moins surprenant qu’un même acte coûte entre 100 et 800 euros selon la localisation du bien.

Dans le cadre d’une étude menée cet été, l’UFC-Que Choisir a enquêté auprès de 1 056 agences réparties sur l’ensemble de notre territoire et a observé des disparités ahurissantes en matière de facturation des honoraires aux locataires. Ces honoraires équivalent, en moyenne, à un mois de loyer. Nous avons décidé leur plafonnement en commission, ce qui est une bonne chose, mais reste le cas des honoraires facturés pour la rédaction du bail. Théoriquement partagés entre le locataire et le bailleur, ils s’élèvent, en moyenne, à 190 euros, mais la facture peut grimper jusqu’à 500 euros, voire 800 euros. Or, si l’article 5 de la loi de 1989 prévoit le partage de ces honoraires, il est admis par la jurisprudence que les autres frais, notamment ceux de négociation, ne sont pas dus par le locataire. On admettra que 500 euros, c’est beaucoup pour la simple rédaction d’un bail, surtout au temps des ordinateurs, des traitements de texte et du « copier-coller » !

La cour d’appel de Grenoble l’a d’ailleurs souligné dans son arrêt du 19 octobre 2004 : « Rien ne justifie que le locataire doive payer pour être recherché. » Autrement dit, les agences ne peuvent demander au locataire des honoraires pour un service rendu essentiellement au propriétaire.

Afin de remédier à cette pratique déconnectée de toute réalité économique et principalement préjudiciable aux locataires, nous proposons qu’un tarif maximal, qui pourrait avoisiner 50 euros, soit fixé par décret.

Très bien !

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement, qui vise à plafonner le tarif de l’établissement de l’acte de location à un montant fixé par décret, est satisfait par le plafonnement des frais d’agence, que nous avons introduit en commission.

Il n’est pas utile de créer plusieurs plafonds. Par ailleurs, plafonner le prix de la rédaction de l’acte de location conduirait peut-être les agences à augmenter les frais de dossier.

Je demande donc aux auteurs de cet amendement de bien vouloir le retirer. À défaut, l’avis sera défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

C’est là le premier amendement d’une série portant des mesures d’encadrement.

Ayant déjà dit tout à l’heure ce que je pensais de telles propositions, je me contenterai de rappeler ce qu’a fait Lionel Jospin quand il était Premier ministre.

Excellente référence !

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d’État. Mme Lienemann s’en souvient sûrement : il a abandonné l’encadrement des loyers, considérant que cela ne fonctionnait pas.

Mais non, vous n’avez pas bien compris !

Le Gouvernement émet un avis défavorable sur l’amendement n° 137 rectifié bis.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Monsieur le secrétaire d’État, vos propos ne sont pas exacts.

Le gouvernement de Lionel Jospin, à l’époque où Louis Besson en était le secrétaire d’État au logement, n’a pas abandonné le principe de l’encadrement des loyers : il a considéré que le dispositif de la loi de 1948 devait cesser de s’appliquer, parce qu’il engendrait l’immobilisme et n’avait plus aucun lien avec la réalité du marché.

Les propositions faites aujourd’hui en matière d’encadrement tendent non pas à figer les loyers dans la durée, mais à limiter leur progression, afin d’éviter un double phénomène de spéculation et de décrochage massif entre l’évolution des revenus des Français et celle des loyers.

Cela n’a donc absolument rien à voir avec l’encadrement, que je qualifierai de statique, prévu par la loi de 1948.

Le gouvernement de Lionel Jospin avait par ailleurs mis en place toute une série de dispositions pour que les aides fiscales à l’investissement privé soient fortement conditionnées au respect de niveaux de loyer et de plafonds de ressources.

Enfin, je dirai à l’adresse de ceux de nos collègues qui se préoccupent beaucoup de soutenir l’investissement locatif privé que la chute de ce dernier qu’a pu un temps connaître la France a touché non pas l’investissement locatif individuel, lequel a progressé de manière assez constante, mais l’investissement locatif institutionnel. En son temps, le général de Gaulle avait imposé aux banques et aux compagnies d’assurances d’investir, au titre de leurs fonds de réserve, dans l’immobilier locatif. Cette contrainte a été supprimée dans les années quatre-vingt, à l’occasion de la refonte de la loi bancaire.

Qui l’a décidé ?

Pour ma part, je souhaite qu’elle soit, à terme, restaurée.

La parole est à M. le secrétaire d’État.

Madame Lienemann, permettez-moi de vous rappeler que le dispositif qui a été abandonné par le gouvernement Jospin est celui de la loi Mermaz de 1989…

Cette loi prévoyait, comme la rédaction du présent projet de loi adoptée par la commission, l’encadrement des loyers. Le gouvernement Jospin n’avait pas pris les mesures nécessaires à sa mise en œuvre.

C’est vrai !

La loi Mermaz n’a fait que modifier la loi de 1948 !

Monsieur Vaugrenard, l’amendement n° 137 rectifié bis est-il maintenu ?

Si les frais d’établissement du bail sont bien inclus dans les honoraires globaux perçus par l’agence, plafonnés à l’équivalent d’un mois de loyer, alors je retire mon amendement. Il était utile de préciser ce point.

Ce n’est pas systématique !

L’amendement n° 137 rectifié bis est retiré.

L’amendement n° 32, présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 12, première phrase

Remplacer les mots :

de deux mois

par les mots :

d’un mois

La parole est à Mme Cécile Cukierman.

Par cet amendement, nous souhaitons raccourcir le délai de restitution au locataire du dépôt de garantie, fixé actuellement, aux termes de l’article 22 de la loi de 1989, à deux mois à compter de la remise des clés au bailleur.

Au travers des dispositions contenues dans le présent projet de loi, il est proposé d’élargir le champ des personnes auxquelles ces clés peuvent être remises : outre le bailleur, sont ainsi visés son mandataire ou l’huissier de justice dont l’intervention aurait été nécessaire pour dresser l’état des lieux.

Il s’agit de faciliter la remise des clés et, par là même, de faire courir plus rapidement le délai de restitution du dépôt de garantie. Nous proposons pour notre part d’aller plus loin en ramenant le délai de restitution du dépôt de garantie de deux à un mois, une fois les clés remises aux personnes habilitées.

En effet, les locataires ayant quitté un logement ont souvent besoin de recouvrer rapidement le dépôt de garantie afin de pouvoir faire face aux frais induits par l’établissement d’un nouveau contrat de bail. Cet amendement a pour objet de renforcer les droits et la protection des locataires.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement vise à ramener de deux à un mois le délai légal de restitution du dépôt de garantie au locataire. Je n’y suis pas favorable : un délai de deux mois ne paraît, en effet, pas excessif, surtout si le bailleur doit effectuer des travaux de remise en état de son bien après le départ du locataire.

En conséquence, je demande aux auteurs de cet amendement de bien vouloir le retirer. Sinon, je serai contraint d’émettre un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je suis du même avis que M. le rapporteur, dont la remarque est très juste.

C’est aussi un excellent ministre !

Madame Cukierman, l'amendement n° 32 est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L'amendement n° 32 est retiré.

L'amendement n° 33, présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 12, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à Mme Évelyne Didier.

Par cet amendement, nous souhaitons supprimer une disposition de ce projet de loi insérée à l’Assemblée nationale, visant à modifier l’article 22 de la loi de 1989 afin de prévoir que le locataire indique en fin de bail l’adresse de son nouveau domicile.

Nous estimons, pour notre part, qu’il s’agit là d’un grave recul des droits des locataires et, plus généralement, du droit des personnes à aller et venir. En effet, une telle disposition porte une atteinte disproportionnée à la vie privée du locataire, qui ne saurait être assujetti à une quelconque obligation de cet ordre envers son ancien bailleur.

Quel est l’avis de la commission ?

L’alinéa 12 de l’article 2 prévoit que, après la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit indiquer l’adresse de son nouveau domicile.

Je ne suis pas favorable à la suppression de cette disposition. En effet, le fait de disposer de l’adresse du nouveau domicile du locataire représente une garantie pour le bailleur dans l’hypothèse où le bien aurait été laissé dans un état très dégradé.

En conséquence, je suggère aux auteurs de cet amendement de le retirer. Sinon, l’avis serait défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d'État. Le Gouvernement est également défavorable à cet amendement et en demande le retrait. Aux raisons qui viennent d’être données par M. le rapporteur, j’ajouterai celle-ci : comment le bailleur pourra-t-il restituer le dépôt de garantie à son ancien locataire s’il ne connaît pas sa nouvelle adresse ?

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour explication de vote.

La personne qui souhaite récupérer son dépôt de garantie trouvera toujours le moyen de le faire. Le problème n’est pas là ! Ce qui m’importe, c’est d’affirmer le principe que le locataire partant ne doit pas être tenu de faire connaître sa nouvelle adresse, car prévoir une telle obligation n’est pas correct du point de vue de la libre circulation des personnes. Il existe des cas compliqués où l’on peut souhaiter partir sans laisser d’adresse, par exemple si l’on est engagé dans un divorce difficile. Cela relève à mes yeux de la liberté fondamentale d’aller et venir !

Je mets aux voix l'amendement n° 33.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 34 rectifié est présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 138 rectifié ter est présenté par MM. Vaugrenard, Bérit-Débat, Teston et Labbé, Mmes Bourzai, Rossignol et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Repentin, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 12

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Lorsque la retenue sur le dépôt de garantie correspond à des travaux incombant normalement au locataire et que le coût de ces travaux est supérieur à 150 euros, le bailleur doit présenter au locataire une facture acquittée émanant d’un professionnel.

La parole est à M. Gérard Le Cam, pour présenter l’amendement n° 34 rectifié.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai de deux mois à compter de la remise des clefs, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des dépenses de remise en état du bien suite à des dégradations causées par le locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par cet amendement, nous souhaitons clarifier ce dernier point, car la loi ne définit pas la nature des pièces justificatives et la jurisprudence en la matière est particulièrement incertaine.

En effet, si les juges exigeaient auparavant la production de factures, la jurisprudence a ensuite évolué, la simple présentation de devis étant considérée comme suffisante.

Or, une jurisprudence du 31 mars 2009 de la Cour de cassation semble être revenue à la situation qui prévalait antérieurement, en sanctionnant le défaut de facture : de simples devis ne permettent pas de garantir que les travaux ont bien été effectués, et il est facile au bailleur de présenter les plus élevés.

Afin de sécuriser les parties au contrat, nous proposons que le bailleur doive fournir obligatoirement une facture, seule à même d’attester de la réalisation des travaux et du montant de la dépense exposée.

Nous proposons donc de préciser, à l’article 22 de la loi de 1989, que le bailleur doit fournir des factures pour justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie avant la restitution de celui-ci, cela afin d’éviter un nouveau revirement de la jurisprudence en la matière.

La parole est à M. Yannick Vaugrenard, pour présenter l'amendement n° 138 rectifié ter.

Cet amendement vise à mieux encadrer les pratiques liées à la restitution du dépôt de garantie, source d’un nombre important de litiges entre bailleurs et locataires. Aujourd’hui, le bailleur n’est pas tenu de fournir de factures au locataire pour justifier des retenues, ce qui peut entraîner certaines dérives en matière d’estimation du coût des travaux et de réalisation effective de ces derniers.

En imposant la production de factures pour clore le dossier entre bailleur et locataire, le législateur garantirait en outre que les travaux soient réalisés par des professionnels et déclarés.

Quel est l’avis de la commission ?

Ces deux amendements visent à encadrer la retenue qui peut être effectuée par le bailleur sur le dépôt de garantie. Ainsi, si elle correspond à des travaux incombant au locataire dont le coût est supérieur à 150 euros, le bailleur devra présenter au locataire une facture acquittée. Aujourd’hui, le bailleur présente souvent de simples devis.

Je suis favorable à ces amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est défavorable à ces amendements, pour des raisons tout à fait pratiques. En effet, il est évidemment de l’intérêt des deux parties que la remise en état du bien se fasse au moindre coût. Cela amène certains propriétaires à réaliser eux-mêmes des travaux de peinture, par exemple. Dans ce cas, comment pourraient-ils produire des factures ?

Il peut y avoir des factures d’achat !

Certes, mais un propriétaire peut aussi utiliser un stock de peinture déjà constitué.

Voilà pourquoi la jurisprudence a abandonné l’exigence de produire des factures. Rétablir un tel formalisme par la loi irait à l’encontre de l’intérêt des locataires.

La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.

Les arguments de M. Vaugrenard semblaient recevables, mais les observations de M. le secrétaire d’État sont pertinentes : un propriétaire peut parfaitement souhaiter remettre lui-même en état son bien. Il serait dommage d’imposer de fait le recours à un professionnel.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 34 rectifié et 138 rectifié ter.

L'amendement n° 184 rectifié, présenté par MM. Mézard, Baylet, Bertrand, C. Bourquin et Collin, Mme Escoffier, M. Fortassin, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano et Vall, est ainsi libellé :

Alinéa 14

Après les mots :

est majoré

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

, sans nécessité d'une mise en demeure préalable, d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »

La parole est à M. François Fortassin.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs comporte un certain nombre de mesures permettant de protéger les locataires. Son article 22 a trait au dépôt de garantie. Il prévoit notamment que celui-ci doit être restitué « dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’état actuel du droit, le défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu « produit intérêt » au taux légal au profit du locataire. Cette sanction étant bien peu efficace et dissuasive, le présent projet de loi prévoit que le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, soit majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.

Cependant, pour rendre pleinement efficace cette sanction, il convient de préciser qu’elle s’appliquera automatiquement, sans mise en demeure, dès le dépassement du délai légal de restitution.

Tel est l’objet de cet amendement déposé par plusieurs membres du groupe RDSE.

Quel est l’avis de la commission ?

L’alinéa 14 de l’article 2 constitue l’une des avancées du texte qui figuraient dans le projet de loi initial.

Le projet de loi met en place un dispositif réellement dissuasif : en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, le solde restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.

Le présent amendement a deux objets : préciser que cette disposition s’appliquera sans qu’une mise en demeure préalable ne soit nécessaire et prévoir que la majoration interviendra à partir du premier jour de retard.

Ces deux précisions sont utiles et permettent de rendre les sanctions réellement dissuasives. Par conséquent, l’avis de la commission est favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

M. Daniel Dubois. Pour un bailleur, obtenir dans un délai de deux mois des factures d’entrepreneurs relève déjà du parcours du combattant ! Prévoir de lui infliger de surcroît des pénalités s’il ne rembourse pas le dépôt de garantie dans ce délai, c’est vraiment marcher sur la tête ! Demain, il n’y aura plus d’investisseurs privés dans le secteur du logement locatif !

Je mets aux voix l’amendement n° 184 rectifié.

Je suis saisi de trois amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L’amendement n° 139 rectifié ter, présenté par MM. Repentin, Bérit-Débat, Teston, Vaugrenard et Labbé, Mmes Bourzai, Rossignol et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 14

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le cinquième alinéa de l'article 22-1 de la même loi est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Le bailleur ne peut exiger de la personne se portant caution des conditions autres que celles directement liées à sa solvabilité. Il ne peut refuser le cautionnement au motif qu'il a été contracté par le locataire auprès d’un organisme agréé aux fins de participer à la collecte des sommes définies à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation. »

La parole est à Mme Renée Nicoux.

Le présent amendement vise à mettre fin à une pratique désormais classique, et pour le moins problématique, des agences immobilières.

L’UFC-Que Choisir a mis en évidence une quête excessive de garanties au seul bénéfice du bailleur. Dans de nombreux cas, les candidats à la location se voient réclamer des documents normalement interdits ; à Paris, la pratique des six mois d’avance sur compte bloqué est particulièrement répandue, bien qu’elle soit illégale.

Ainsi, 62 % des agences interrogées en juin par l’association UFC-Que Choisir reconnaissent demander des documents pourtant interdits par l’article 22-2 de la loi de 1989. Cette façon d’agir est le plus souvent le fait des agences de réseau, dont les pratiques sont plus standardisées, moins familiales. En tête du palmarès, on trouve l’attestation de l’employeur pour 46 % des cas, mais aussi parfois l’attestation du précédent bailleur, voire une autorisation de prélèvement automatique.

Loin de se limiter aux pièces exigées, cette quête excessive de garanties ressort également de l’exigence d’une caution. Théoriquement, dès lors que le locataire gagne trois fois le montant du loyer, le cautionnement solidaire ne devrait plus avoir lieu d’être. Pourtant, il perdure, avec parfois des exigences exorbitantes, comme, par exemple, le fait de réclamer que la caution solidaire soit contractée par un membre de la famille ou encore qu’elle gagne beaucoup plus que trois fois le loyer. Je passe évidemment sur les bailleurs qui préfèrent même établir le bail au nom des parents plutôt que de louer à des étudiants, pratique qui revient à restaurer la sous-location, pourtant interdite, et qui est de nature à plonger le locataire dans la plus grande insécurité juridique.

Le réseau des agences départementales d’information sur le logement, les ADIL, relève une multiplication de ce type d’exigences. Cet amendement vise donc à les limiter aux seules conditions de solvabilité.

De même, alors que les organismes collecteurs du 1 % peuvent consacrer une partie de leurs actions au cautionnement solidaire, certains propriétaires s’opposent à ce dispositif, au motif qu’ils préfèrent une caution par un membre de la famille. Il est proposé d’interdire aux bailleurs de s’opposer à un tel cautionnement. De fait, le locataire, qui doit en général fournir un nouveau dépôt de garantie pour une nouvelle location, peut se retrouver dans des situations difficiles, freinant sa mobilité.

Compte tenu de ces pratiques, mes chers collègues, nous vous invitons à voter cet amendement de nature à rendre plus saines les relations entre bailleur et locataire dans le parc privé.

L’amendement n° 25, présenté par Mme Bonnefoy, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 14

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... – Le cinquième alinéa de l’article 22-1 de la même loi est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le bailleur ne peut exiger de la personne se portant caution des conditions autres que celles directement liées à sa solvabilité. »

La parole est à Mme la rapporteure pour avis.

Aux termes du texte transmis par l’Assemblée nationale, le bailleur ne pouvait demander que la personne se portant caution soit membre de la famille du locataire. Outre son imprécision juridique, cette rédaction permettait a contrario au bailleur d’exiger de la personne se portant caution d’autres qualités et risquait concrètement de rendre plus difficile l’accès des jeunes au logement. Voilà ce qui a justifié la suppression de cette disposition lors de l’examen en commission.

Pour satisfaire l’intention portée par cette disposition, la commission des lois propose un dispositif plus large, qui prend en compte tous les cas où un bailleur est susceptible de réclamer des conditions inappropriées, en lui permettant de n’exiger que des conditions directement liées à la solvabilité de la caution. La qualité de membre de la famille n’en fait pas partie.

En outre, ce dispositif se combine avec celui déjà prévu dans le projet de loi, qui étend à la personne se portant caution, sous peine de sanction, la liste des documents que le bailleur n’a pas le droit de demander en vue de l’établissement du contrat de location.

L’amendement n° 10 rectifié, présenté par M. Cornu et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 16

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le bailleur ne peut pas exiger que la personne se portant caution pour le locataire soit exclusivement un membre de la famille du locataire. »

La parole est à M. Gérard Cornu.

Cet amendement, plus restrictif que les deux amendements précédents, vise à résoudre un problème récurrent : le bailleur exige souvent que la caution solidaire soit un membre de la famille. Il s’agit donc de rétablir un correctif introduit à l’Assemblée nationale, qui correspond à des situations auxquelles nombre de jeunes, en particulier, sont confrontés.

Eh oui !

Quel est l’avis de la commission ?

Lors de la réunion d’élaboration du texte de la commission, un sous-amendement du Gouvernement destiné à interdire au bailleur d’exiger que la caution solidaire soit un membre de la famille avait été rejeté. Cette rédaction semblait en effet autoriser d’autres exigences de la part du bailleur en matière de caution.

Les amendements n° 139 rectifié ter, 25 et 10 rectifié sont tous trois relatifs à cette question.

L’amendement n° 139 rectifié ter me paraît plus complet. Il vise en effet à interdire au bailleur, d’une part, d’exiger de la caution des conditions autres que celles liées à sa solvabilité et, d’autre part, de refuser une caution solidaire mise en place par un organisme collecteur du 1 % logement.

Je suis donc favorable à cet amendement, de nature à satisfaire les amendements n° 25 et 10 rectifié.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je remercie M. Repentin et Mme la rapporteure pour avis, car leurs amendements tendent à réparer une erreur, que j’avais d’ailleurs dénoncée comme telle : le rejet par la commission de l’économie du Sénat d’un dispositif proposé par une députée socialiste, au travers d’un amendement adopté à l’unanimité à l’Assemblée nationale. Comme l’a dit Gérard Cornu, ce dispositif était en effet parfaitement adapté à ce que vivent nos concitoyens.

Je rappelle que nous avons élaboré le projet de loi avec la volonté de « coller » à la réalité de la vie quotidienne des Français, telle que la retracent les plaintes déposées auprès de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

J’ai examiné avec attention ces trois amendements.

L’amendement n° 10 rectifié de Gérard Cornu me semble le meilleur, car il tend à revenir, peu ou prou, à la rédaction proposée à l’Assemblée nationale par cette députée de l’opposition.

Permettez-moi de vous dire, madame la rapporteure pour avis, vous qui êtes si attachée à la force juridique des mots et qui ne manquez jamais de dénoncer les imprécisions du texte, que le terme « solvabilité » n’a pas de définition juridique. La rédaction que vous proposez rejoint celle de M. Repentin : tout en ajoutant une deuxième condition, il fait la même proposition que vous et utilise, lui aussi, la notion de la solvabilité.

Il n’y a rien de choquant à ce qu’un bailleur vérifie les revenus de la caution solidaire.

Nous ne disons pas le contraire !

Si, puisque, lorsque vous écartez toute limitation sur la solvabilité, vous interdisez de fait au bailleur de diminuer un certain nombre de garanties.

Cette erreur commise lors des travaux en commission, il convient de la réparer en collant à la réalité que vivent quotidiennement nos concitoyens. Cette solution, à mes yeux la meilleure, me paraît plus efficace que l’élaboration de dispositifs fondés sur des notions juridiquement incertaines.

Je le répète, mesdames, messieurs les membres de la commission des lois : le terme de « solvabilité » n’est pas juridique.

La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

Je ne suis absolument pas convaincu par l’explication donnée par M. le secrétaire d’État.

L’argent n’a pas d’odeur : l’important pour le bailleur est de percevoir le loyer à la fin du mois. Après tout, c’est légitime. Mais nous ne souhaitons, ni les uns ni les autres, que le propriétaire impose comme caution solidaire, lors de la signature du bail, un membre de la famille du locataire. Tous les jeunes qui souhaitent s’émanciper n’ont pas des parents susceptibles de se porter caution !

Nous vous rejoignons donc sur ce point, monsieur le secrétaire d’État, mais nous allons plus loin : nous voulons garantir que le loyer dû par le jeune locataire sera payé au propriétaire bailleur par le cautionnaire, quelle que soit la qualité de ce dernier.

Si l’amendement de M. Cornu, aux termes duquel la personne qui se porte caution doit être exclusivement un membre de la famille du preneur, était adopté, le propriétaire pourrait exiger

La seule qualité nécessaire d’un cautionnaire, selon nous, est sa capacité de se substituer au locataire, en cas de défaillance de celui-ci.

Enfin, nous tenons beaucoup à la généralisation de la garantie des risques locatifs, inventée sous le gouvernement de Lionel Jospin, que vous avez cité. Nous espérons que, à l’avenir, tous les locataires pourront en bénéficier. Ainsi, tous les propriétaires bailleurs auront la garantie de percevoir leurs loyers.

L’amendement n° 139 rectifié ter, présenté par Mme Nicoux, est le plus intéressant des trois, car il permet de protéger à la fois les locataires et les propriétaires, et il n’est pas discriminatoire.

Très bien !

La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.

La démonstration de M. Repentin ne me convainc pas du tout. Ne nous voilons pas la face, mon cher collègue, nous savons très bien comment les choses se passent. Sur le fond, nous sommes donc d’accord.

Si c’est le mot « exclusivement » qui vous donne des boutons, je suis prêt à le supprimer, même si cela ne change rien à l’affaire. Mais faisons simple dans la loi. Nous savons très bien ce qui se passe pour les jeunes qui veulent s’émanciper. Nous savons aussi que certaines familles ont des problèmes. Dans ces cas-là, comment le locataire peut-il faire appel à sa famille ?

Je le répète, soyons simples et réalistes. Voilà pourquoi mon amendement est intéressant.

La parole est à Mme Renée Nicoux, pour explication de vote.

Il est important – et je parle d’expérience ! – d’inscrire dans la loi que le propriétaire ne peut pas refuser le cautionnement au motif qu’il a été contracté par le locataire auprès d’un organisme agréé, aux fins de participer à la collecte des sommes définies à l’article L.313-1 du code de la construction et de l’habitation.

Nombre de propriétaires bailleurs refusent en effet ce type de cautionnement. Pourquoi ne pas mentionner ce principe dans le projet de loi ?

La parole est à M. Jean Louis Masson, pour explication de vote.

Soyons très prudents ! À force d’imposer sans cesse de nouvelles contraintes aux propriétaires, plus personne ne voudra construire.

Depuis un certain temps, nous ne faisons qu’ajouter des obligations contraignantes. Mais nous devons aussi penser aux futurs locataires dont la recherche d’un logement demeurera infructueuse, les propriétaires ayant été dissuadés de mettre en location leur bien.

À vouloir trop protéger, on aboutira à l’effet complètement inverse.

La proposition formulée par notre collègue Cornu me semble largement suffisante. Je ne vois cependant pas ce qu’apporte l’adverbe « exclusivement », même du point de vue de la syntaxe. À mon humble avis, il serait bon de le supprimer.

La parole est à M. Claude Bérit-Débat, pour explication de vote.

La mesure que nous proposons, monsieur Masson, représente une garantie supplémentaire pour les propriétaires bailleurs. Elle diminue les risques d’impayés, ce qui les incitera à louer leur bien en toute confiance.

Je mets aux voix l'amendement n° 139 rectifié ter.

En conséquence, les amendements n° 25 et 10 rectifié n'ont plus d'objet.

L'amendement n° 210, présenté par MM. Labbé et Dantec, Mmes Aïchi, Archimbaud, Benbassa, Blandin et Bouchoux et MM. Desessard, Gattolin et Placé, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 18

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Le dixième alinéa est ainsi rédigé :

« - attestation d'emploi dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire ; » ;

La parole est à M. Joël Labbé.

Cet amendement a pour objet de préciser les documents demandés aux locataires qui sont à la recherche d’un logement.

Les bailleurs cherchent à s’assurer que la personne à laquelle ils envisagent de louer un bien immobilier satisfait bien à un ensemble de critères en termes de revenus et d’emploi. Les précautions qu’ils souhaitent obtenir, certes légitimes, peuvent toutefois être accompagnées d’abus de leur part, abus auxquels les candidats locataires ne peuvent se soustraire, sous peine de ne pas pouvoir louer de logement.

La loi a donc prévu un ensemble de documents que le bailleur ne peut demander au candidat locataire.

Le présent amendement vise à détailler de manière plus précise qu’auparavant les documents relatifs à l’emploi. Actuellement, l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que ne peut être demandée une « attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ».

Je vous propose, d’une part, de retenir la formulation plus précise « attestation d’emploi » et, d’autre part, de limiter à trois le nombre de bulletins de salaires que le bailleur peut demander au candidat locataire, ce nombre étant suffisant pour s’assurer de la solvabilité de ce dernier.

Quel est l’avis de la commission ?

L’article 22-2 de la loi de 1989 énumère la liste des documents que le bailleur ne peut pas demander au candidat à la location. Il mentionne notamment le fait qu’il ne peut exiger une attestation de l’employeur dès lors que le candidat à la location peut fournir son contrat de travail et ses derniers bulletins de salaire.

Le présent amendement vise à ne retenir que les trois derniers bulletins de salaire. Cette précision bienvenue évitera les demandes abusives par le bailleur. C’est pourquoi la commission a émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Autant je regrette que le Sénat ait écarté la protection de la famille, autant je trouve justifié de prévoir trois bulletins de salaire. Par conséquent, le Gouvernement est favorable à cet amendement.

Très bien !

La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.

Monsieur Labbé, je souhaite que vous m’apportiez une précision. En effet, vous semblez vouloir limiter le nombre des derniers bulletins de salaire à trois, alors que l’objet de votre amendement ne vise qu’un seul bulletin. Qu’en est-il en réalité ?

Il s’agit bien des trois derniers bulletins de salaire.

Je mets aux voix l'amendement n° 210.

L'amendement n° 83 rectifié, présenté par M. Cornu, Mme Lamure et MM. Hérisson et César, est ainsi libellé :

Alinéa 30

1° Première phrase

Remplacer les mots :

certains travaux

par les mots :

des travaux importants

2° Seconde phrase

Remplacer les mots :

dont le montant maximal correspond au coût de cette prestation complémentaire dû au titre de la période non exécutée du contrat

par les mots :

correspondant forfaitairement à six mois d'exécution du contrat

La parole est à M. Gérard Cornu.

Cet amendement se justifie par son texte même.

Quel est l’avis de la commission ?

Le III bis de l’article 2 dispose : « Lorsque le propriétaire d’un ascenseur fait réaliser certains travaux sur son installation par une entreprise autre que celle titulaire du contrat d’entretien en cours, il peut résilier ce contrat de plein droit moyennant un préavis de trois mois. […], le titulaire du contrat peut obtenir une indemnité financière […]. »

L’amendement de notre collègue Gérard Cornu comporte deux points.

Le premier vise à mentionner que seuls des travaux importants autorisent les propriétaires à utiliser cette possibilité. Cette précision ne me paraît pas opportune. En effet, les travaux ouvrant cette faculté seront énumérés dans le décret mentionné à l’alinéa 32. Il sera tout à fait loisible au Gouvernement de limiter cette possibilité à des travaux importants.

Le deuxième point tend à prévoir que l’indemnité versée à l’entreprise titulaire du contrat d’entretien sera forfaitaire et équivaudra à six mois d’exécution du contrat, alors que, selon le texte actuellement en vigueur, cette indemnité ne pourra être supérieure au coût de cette prestation complémentaire dû au titre de la période non exécutée du contrat. Pourquoi prévoir une indemnité forfaitaire de six mois alors que la période non exécutée du contrat pourrait être limitée à trois mois ? Je crains que cette disposition ne constitue un obstacle à la résiliation des contrats d’entretien.

En conséquence, l’avis est défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le dispositif que nous avons mis en place est important. Il permet d’introduire plus de concurrence au sein de marchés aujourd’hui captifs, sujet bien connu.

Je ne partage pas l’analyse de M. le rapporteur à propos de l’indemnité forfaitaire de six mois. C’est pourquoi je suis plutôt favorable à cet amendement.

La parole est à M. Alain Richard, pour explication de vote.

Monsieur Cornu, permettez-moi de vous faire une remarque identique à celle que vous avez adressée à M. Labbé. Votre amendement tend à remplacer les mots « certains travaux » par l’expression « des travaux importants ». Or l’objet de cet amendement vise le contraire. Votre pensée, mon cher collègue, correspond-elle bien au texte de votre amendement ?

C’est bien cela, monsieur Richard.

Je mets aux voix l'amendement n° 83 rectifié.

L'amendement n° 35, présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéas 38 et 39, dernières phrases

Remplacer les mots :

deux mois

par les mots :

six mois

La parole est à Mme Cécile Cukierman.

Le présent projet de loi institue au bénéfice du locataire ayant signé un contrat de location relevant de la loi du 6 juillet 1989 ou un contrat de location en meublé une action en diminution du loyer au cas où la surface habitable du logement serait inférieure de plus d’un vingtième à la surface mentionnée au contrat de location.

Cette procédure est directement inspirée de l’action en diminution de prix, que l’acquéreur d’un lot de copropriété peut intenter à l’encontre du vendeur lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle que mentionne l’acte de vente.

L’action en diminution de loyer doit être intentée par le locataire dans les six mois de la signature du bail lorsqu’il s’agit d’un contrat relevant de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, ce délai est ramené à deux mois lorsqu’il s’agit d’un meublé.

Les sénateurs de notre groupe estiment qu’il n’est pas opportun de créer une telle différentiation et proposent, par le présent amendement, de porter le délai de l’action en diminution de loyer lorsque le contrat de location indique une surface inférieure à plus d’un vingtième de celle que mentionne le contrat de location à six mois, qu’il s’agisse de locations nues ou meublées.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement vise à aligner le délai d’action en diminution du loyer pour les meublés sur le délai prévu pour les appartements non meublés. Actuellement, le délai fixé pour intenter une telle action est de deux mois pour les premiers et de six mois pour les seconds.

Je suis favorable à cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Certains ont souvent tendance à comparer les appartements meublés et les locations nues, qui ressortissent pourtant à des économies bien différentes.

Je rappelle que, en moyenne, un bail de location meublée court sur douze mois, voire sur neuf mois lorsqu’il concerne des étudiants, alors que la durée d’un bail classique est de trois ans renouvelables. Or prévoir un délai de six mois pour intenter une action en diminution de loyer n’est pas adapté à la réalité.

Le Gouvernement émet donc un avis défavorable.

La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.

Les bras m’en tombent !

Permettre au locataire de contester la surface habitable mentionnée dans le contrat de location est une chose. Mais prévoir un délai de six mois, c’est de la folie. Comme si le locataire n’était pas capable en deux mois de se rendre compte que les mètres carrés réels ne correspondent pas à ce qui est marqué dans le contrat de bail.

Avec une telle mesure, vous allez décourager tous les bailleurs privés. Ne venez pas ensuite vous plaindre de l’absence de nouvelles constructions !

Pour les meublés, la durée du bail peut être de neuf mois, comme vient de le préciser M. le secrétaire d’État, mais elle peut aussi être plus courte. Et si le contrat est conclu pour cinq mois, comment fait-on ?

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour explication de vote.

Moi, les bras m’en tombent pour de bon ! En réalité, vous plaignez le propriétaire éventuellement fraudeur, qui, comme par hasard, aurait indiqué une superficie erronée.

Deux mois suffisent pour contester une surface !

Vous êtes en train de nous faire croire qu’on va décourager ces « pauvres gens » et qu’ils n’arriveront plus à louer leur bien. Mais si tous les bailleurs indiquaient avec honnêteté la superficie de leur logement, nous n’en parlerions même pas !

Exactement !

Je mets aux voix l'amendement n° 35.

L'amendement n° 140 rectifié ter, présenté par MM. Repentin, Bérit-Débat, Teston, Vaugrenard et Labbé, Mmes Bourzai, Rossignol et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 41

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur, à son mandataire ou à l’huissier de justice saisi par la partie la plus diligente, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

« Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit pas faire l’objet d’une révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

« À défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

La parole est à M. Thierry Repentin.

Cet amendement a pour objet de faire figurer dans les articles du code de la construction et de l’habitation portant sur les logements meublés des règles relatives au dépôt de garantie et aux modalités de restitution du solde du dépôt.

Il tend notamment à plafonner à deux mois le niveau du dépôt de garantie, contre un mois pour les logements nus. Cette différence s’explique par le fait que le dépôt de garantie est censé couvrir la réparation de menus dommages, ceux-ci étant, par définition, potentiellement plus importants pour un logement dans lequel le bailleur entrepose des meubles au bénéfice de son locataire, même si, en pratique, les meubles sont parfois peu nombreux.

Par ailleurs, il n’existe pas de liste claire et précise permettant au locataire de prendre connaissance des réparations auxquelles il sera tenu. En effet, l’article 1754 du code civil ne fournit que des informations lacunaires et obsolètes. La liberté contractuelle prévaut en la matière, permettant au bailleur non professionnel de faire supporter au locataire des réparations qui ne sont pas de nature locative, sans que la notion de clause abusive permette d’écarter ce type de pratiques.

Il serait donc souhaitable, afin de pallier les lacunes de la réglementation, de rendre impérative l’application du décret du 26 août 1987. Cela nous permettrait de disposer d’une définition précise de la notion de réparations locatives dans ce domaine, de proposer une liste opposable aux parties, certes non exhaustive mais susceptible de prévenir un certain nombre de litiges, et enfin d’empêcher le bailleur de prévoir une clause tendant à faire supporter au locataire des réparations qui, du fait des usages en la matière, ne devraient pas être à sa charge.

Il s'agit d’une amélioration très nette du droit de la location meublée, qui, distinct de la législation applicable aux logements vides, a permis que se développent de nombreux abus. C’est un premier pas vers une normalisation des pratiques dans un secteur où, parfois, le choix de louer en meublé procède de la volonté d’éviter une législation plus protectrice des locataires.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement vise à faire figurer dans les articles du code de la construction et de l’habitation relatifs aux meublés des règles en matière de dépôt de garantie, ce dernier étant fixé à deux mois de loyer, contre un mois pour les logements non meublés, ainsi que de restitution du solde du dépôt de garantie.

À l’exception de l’adaptation du montant du dépôt de garantie, il s'agit de faire figurer dans ces articles du code de la construction et de l'habitation les règles concernant les logements non meublés qui figurent dans la loi de 1989.

Telles sont les raisons pour lesquelles je suis favorable à cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Dans le cadre de la Commission nationale de concertation, tant les bailleurs que les locataires ont estimé qu’un dépôt de garantie réduit et figé ne pouvait pas s’appliquer aux meublés. On ne peut effectivement pas traiter de la même manière les locations meublées et les locations nues. Un meublé implique nécessairement une prise en compte spécifique de l’ameublement et des équipements électroménagers.

En outre, les différences de qualité entre les meublés sont trop importantes pour autoriser le nivellement du dépôt de garantie. Vous savez très bien qu’il n’y a rien de commun entre un logement meublé avec des éléments de récupération et ces appartements luxueusement aménagés, à Paris ou dans les grandes métropoles, qui sont destinés à un autre type de clientèle.

La liste des réparations locatives s’appliquant aux locations nues ne prend pas en compte les dégâts occasionnés aux meubles ou à l’électroménager, alors que ce sont eux qui entraînent le plus de litiges. Vous proposez donc, une nouvelle fois, un dispositif inadapté à la situation des meublés.

Qu’il faille une réflexion sur la question des meublés et des locations nues, dans le cadre d’une large concertation associant les bailleurs et les locataires ainsi que le ministère du logement, je suis tout à fait prêt à l’accepter. En revanche, adopter votre mesure, alors même qu’on sait qu’elle est contraire aux positions exprimées par les bailleurs et les locataires dans le cadre de la Commission nationale de concertation, ne me paraît pas raisonnable.

Je mets aux voix l'amendement n° 140 rectifié ter.

L'amendement n° 141 rectifié bis, présenté par MM. Repentin, Bérit-Débat, Teston, Vaugrenard et Labbé, Mmes Bourzai, Rossignol et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

Alinéa 49

Rédiger ainsi cet alinéa :

« 5° aux locaux meublés, à l’exception des articles 3-1 et 3-2, de l’article 4 à l’exclusion des k, l et o, des articles, 5, 6, 6-1, 7, 8, 9, 9-1, 20-1 et 22-2. »

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.

Dans la même logique, cet amendement vise à rendre applicables aux logements meublés la quasi-totalité des articles du premier chapitre de la loi de 1989, dont on voit mal pourquoi ils ne le sont pas. Je pense notamment aux articles 3-2 ou 7, qui concernent respectivement l’information sur les modalités de réception de la télévision et les obligations du locataire.

Le présent amendement prévoit également d’étendre aux meublés l’application de la liste des documents qui ne peuvent être demandés par le bailleur au locataire, figurant à l’article 22-2 de la loi de 1989.

Quel est l’avis de la commission ?

Comme vous le savez, la quasi-totalité des articles de la loi de 1989 ne sont pas applicables aux meublés. L’encadrement de la location de meublés est aujourd'hui particulièrement limité ; certains professionnels m’ont d'ailleurs indiqué, au cours des auditions que j’ai effectuées, que les meublés constituaient un « espace de liberté ».

Cet amendement vise à appliquer aux meublés la quasi-totalité des articles du premier chapitre de la loi de 1989. Il paraît en effet difficile de justifier la non-application de certains de ces articles aux meublés. Je pense, par exemple, à l’article 3-2 relatif à l’information sur les modalités de réception de la télévision, à l’article 5 portant sur l’encadrement de la rémunération des agents immobiliers ou aux articles 6 et 7 touchant aux obligations du bailleur et du locataire.

Par ailleurs, cet amendement vise à rendre applicable aux meublés l’interdiction faite aux bailleurs d’exiger certains documents.

Compte tenu du développement de la location de meublés, cet amendement paraît tout à fait utile ; la commission a donc émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Tout le monde ne peut être que d'accord pour mettre fin aux clauses abusives. Cependant, transposer brutalement les dispositifs de la loi de 1989 aux meublés ne me semble pas raisonnable.

Le régime actuel offre une certaine souplesse, qui répond notamment aux besoins des étudiants, des apprentis, des travailleurs saisonniers. La mise en œuvre de cet amendement risquerait de mettre à mal cette offre spécifique, bien utile dans un certain nombre de territoires.

Vous l’aurez compris, je n’exprime aucune opposition de principe envers un travail qu’il me paraît intelligent de mener, en concertation avec les bailleurs et les locataires et sous la conduite du ministère du logement. Je le répète, je suis prêt à ce qu’un travail soit mené d’ici à la deuxième lecture du projet de loi permettant de réfléchir aux nombreuses modifications envisageables du code de la construction et de l'habitation, mais je suis contre la brutalité de cette transposition.

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou, pour explication de vote.

Nous avons pris note de l’engagement de M. le secrétaire d'État d’ouvrir une discussion sur le sujet. Toutefois, à titre prophylactique, nous préférons que le Sénat adopte cet amendement, quitte à en rediscuter ensuite.

La parole est à M. Alain Richard, pour explication de vote.

Je voudrais réagir à un terme que vous avez employé, monsieur le secrétaire d'État.

Souvenez-vous que l’objet de ce projet de loi est précisément la consommation, dont vous avez d’ailleurs la charge. Si vous parcourez les dispositions protectrices du locataire que cet amendement vise à transposer, vous constaterez qu’il est parfaitement raisonnable de les appliquer aux locataires de logements meublés. Quelle brutalité y a-t-il à transposer un texte législatif ? De fait, il existe des dispositions semblables pour tous les autres contrats relevant du droit de la consommation.

Vous avez souligné, à juste titre, que certaines clientèles du logement meublé présentaient des spécificités. Toutefois, dans la mesure où leur fragilité constitue l’une de ces spécificités, je ne vous trouve pas très convaincant lorsque vous tirez argument de ces spécificités pour refuser de leur appliquer des dispositions protectrices du consommateur présentes de manière assez générale dans notre droit et qui ont démontré leur utilité.

Je mets aux voix l'amendement n° 141 rectifié bis.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 26 est présenté par Mme Bonnefoy, au nom de la commission des lois.

L'amendement n° 36 rectifié est présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 50 à 52

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

V ter. – Après le septième alinéa de l’article 3 de la même loi, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Un décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les dispositions de la présente loi qui doivent être rappelées par le contrat de location. »

La parole est à Mme la rapporteure pour avis, pour présenter l'amendement n° 26.

Aux termes du texte transmis par l’Assemblée nationale, le contrat de location devait indiquer « les modalités d’établissement et les finalités de l’état des lieux », le contenu de ces informations devant être « précisé par arrêté du ministre chargé du logement », ainsi que « les modalités de majoration du solde du dépôt de garantie ».

Outre l’imprécision de cette rédaction et le renvoi à un simple arrêté ministériel élaboré sans concertation, il ne s’agit que d’une simple reprise, sans réelle portée normative, de certaines dispositions de la loi de 1989. Ce texte comporte d’autres mesures protectrices du locataire qui pourraient être rappelées par le contrat de location.

Dans le souci d’assurer une meilleure information du locataire sur la législation applicable au contrat de location, la commission des lois propose de renvoyer à un décret la fixation des dispositions de la loi qui doivent être rappelées par le contrat de location. Ce décret serait pris après avis de la Commission nationale de concertation, au sein de laquelle siègent des représentants des locataires et des bailleurs, ce qui permettrait une réflexion approfondie avec les parties prenantes. Ce décret pourrait ainsi être plus précis et complet, s'agissant de l’obligation d’information, que si nous conservions la disposition figurant actuellement dans le projet de loi.

La parole est à M. Gérard Le Cam, pour présenter l'amendement n° 36 rectifié.

Je serai bref, car cet amendement est désormais identique à celui de la commission des lois. Nous l’avons en effet rectifié afin que l’avis de la Commission nationale de concertation soit requis non seulement sur les modalités d’établissement et les finalités de l’état des lieux, mais également sur l’ensemble des dispositions dont le présent projet de loi prévoit qu’elles doivent être rappelées par le contrat de location.

Quel est l’avis de la commission ?

Le projet de loi tel qu’issu des travaux de la commission prévoit l’obligation de faire figurer dans le contrat de location les dispositions de la loi de 1989 relatives aux modalités d’établissement et aux finalités de l’état des lieux ainsi qu’aux modalités de majoration du solde du dépôt de garantie restant dû au locataire applicable lorsque la restitution de ce dépôt de garantie n’est pas effectuée dans le délai légal.

Cette rédaction appelle deux remarques. Premièrement, est-il acceptable que la précision du contenu des informations sur l’état des lieux soit renvoyée à un arrêté ministériel élaboré sans concertation ? Deuxièmement, pourquoi d’autres dispositions de la loi de 1989, comme les règles relatives au délai de préavis fixées par son article 15, ne figureraient-elles pas dans le contrat de location ?

Les deux amendements identiques apportent une réponse à ces deux questions, puisqu’ils prévoient qu’un décret pris après avis de la Commission nationale de concertation précisera les dispositions de la loi de 1989 qui doivent être rappelées par le contrat de location.

La commission a donc émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Les dispositions prévues par les alinéas 50 à 52 de l’article 2 du projet de loi sont claires et précises : il s'agit de mettre un terme aux pratiques abusives de certains bailleurs, qui pénalisent en particulier les jeunes locataires. Ces dispositions correspondent d'ailleurs à des demandes formulées par les associations de consommateurs qui siègent au sein du Conseil national de la consommation.

En outre, je le dis sans chercher à être désagréable, la rédaction de ces deux amendements identiques ne me paraît pas cohérente. En effet, il est prévu d’insérer dans l’article 3 de la loi de 1989, dont l’objet est d‘indiquer les mentions devant figurer dans le contrat de location, une disposition suivante : « un décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les dispositions de la présente loi qui doivent être rappelées par le contrat de location ». Franchement, c’est assez difficile à suivre !

Je mets aux voix les amendements identiques n° 26 et 36 rectifié.

L'amendement n° 136 rectifié ter, présenté par MM. Vaugrenard, Teston, Bérit-Débat et Labbé, Mmes Bourzai, Rossignol et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Repentin, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

Alinéa 55

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Si un litige survient entre le locataire et le propriétaire, la charge de la preuve est inversée au profit du locataire.

La parole est à M. Yannick Vaugrenard.

Le renforcement des pénalités de retard en cas de non-restitution rapide de la caution est une bonne chose, mais il doit être mis en œuvre en tenant compte des difficultés croissantes qu’ont les locataires à obtenir un état des lieux lorsqu’ils emménagent.

En effet, trop de propriétaires « indélicats » ne font pas l’état des lieux d’entrée ou le font dans des termes très vagues de sorte qu’à la sortie ils n’ont aucun mal, en appliquant une grille d’état des lieux beaucoup plus détaillée qu’à l’entrée, à trouver des dommages dans le logement. En conséquence, les locataires sont privés de leur caution à la sortie alors que leur seul tort est d’avoir été laxistes à l’entrée ou, tout simplement, d’avoir cru dans la bonne foi du propriétaire.

Le caractère obligatoire de l’état des lieux ne semble pas dissuader certains bailleurs puisque, chaque année, ils sont plus nombreux à user de ce genre de subterfuge – étape qu’il passe sur la base de leur prétendue bonne foi – pour conserver le montant du dépôt de garantie à la sortie du locataire.

La normalisation des cadres de l’état des lieux est évidemment souhaitable, mais elle ne suffit pas. L’idéal serait d’imposer aux contractants de réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie à l’aide du même type de grille. C’est d’ailleurs ce que font les agences et les propriétaires sérieux.

Dans une étude publiée la semaine dernière, l’ADIL 75 relève qu’il serait bon qu’un état des lieux standardisé soit mis en place pour éviter que ces pratiques ne se généralisent.

Plus logiquement, il suffirait d’établir dans la loi que la charge de la preuve revient au propriétaire en cas de litige.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement, qui porte sur la charge de la preuve en cas d’absence d’état des lieux, fait suite aux débats en commission au cours desquels le Gouvernement avait indiqué que la formulation que nous avions initialement retenue pour l’alinéa 55 risquait d’obliger le locataire à prouver que le bailleur avait fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

La commission a émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Frédéric Lefebvre, secrétaire d'État. Heureusement qu’il y a deux lectures !

Je vois bien que cet amendement vise à corriger ce qui était apparu comme posant problème en commission, mais il crée ce faisant d’autres problèmes : en somme, il institue une présomption légale de mauvaise foi des propriétaires…

Exact !

Eh oui !

… en imposant au bailleur de prouver qu’il y a une faute imputable au locataire. J’ajoute que prévoir que « la charge de la preuve doit être inversée au profit du locataire » n’a pas de sens puisque le locataire n’a pas, aujourd'hui, à prouver quoi que ce soit.

Au lieu de faire confiance au juge, on propose donc de mettre en place un système dans lequel, si une porte d’entrée est endommagée et que le locataire prétend qu’elle l’a été par son voisin, le propriétaire sera contraint de prouver devant les tribunaux que c’est vrai ou faux alors même qu’il n’a pas les moyens de le faire.

Je remercie les auteurs de l’amendement d’essayer de réparer une erreur – et je suis sensible au fait que M. le rapporteur ait rappelé le vote intervenu en commission –, mais, franchement, il va nous falloir continuer à travailler sur ce point d’ici au vote définitif du texte ! Je ne dirai pas que le remède est pire que le mal ni qu’il s’agit d’un gag, car ce serait désagréable, mais le dispositif ne « tourne » vraiment pas.

Je vais mettre aux voix l’amendement n° 136 rectifié ter…

Un sénateur du groupe socialiste-EELV. On le retire !

Cela me paraît sage !

L'amendement n° 136 rectifié ter est retiré.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 37 est présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 205 est présenté par MM. Labbé et Dantec, Mmes Aïchi, Archimbaud, Benbassa, Blandin et Bouchoux et MM. Desessard, Gattolin et Placé.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'alinéa 55

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… À la première phrase du deuxième alinéa du I de l’article 15 de la même loi, le mot : « trois » est remplacé par le mot : « deux ».

La parole est à M. Gérard Le Cam, pour défendre l’amendement n° 37.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis pour le bailleur qui donne congé au locataire est de six mois, tandis que le délai pour le locataire est de trois mois.

Plusieurs cas de réduction de trois à un mois du délai de préavis du locataire sont prévus pour tenir compte de situations particulières.

Le présent texte prévoit l’institution de délais raccourcis dans un nouveau cas, celui des zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs et définies par arrêté du ministre chargé du logement, de manière à fluidifier quelque peu le marché en accélérant la mobilité entre logements.

Ce délai avait été initialement porté à deux mois, mais un amendement de Mme la rapporteure pour avis, Nicole Bonnefoy, l’a ramené avec raison à un mois. Pour autant, nous souhaitons raccourcir ces délais pour l’ensemble des locataires.

La définition de zone tendue étant laissée à l’appréciation du ministre, il est important que le cadre général ne soit pas trop éloigné des cadres particuliers. Pour cette raison, nous proposons de fixer le cadre général du délai de préavis pour le locataire à deux mois, afin non seulement de fluidifier le marché, mais bien plus encore d’éviter au locataire de se trouver dans la situation délicate d’avoir deux loyers à payer simultanément, comme cela arrive trop souvent.

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l'amendement n° 205.

Cet amendement vise également à éviter que les locataires n’aient à payer deux loyers, situation de plus en plus fréquente, notamment dans les zones où les logements locatifs sociaux manquent – ce qui signifie en fait pratiquement partout – et où les ménages se voient contraints de louer un logement privé en attendant de se voir attribuer un de ces logements.

La réduction du délai de préavis de trois à deux mois semble raisonnable dans ces conditions.

Quel est l’avis de la commission ?

Je ne suis pas favorable à la réduction de trois à deux mois du délai de préavis de droit commun pour les locataires.

D’une part, je rappelle que le délai de préavis est de six mois pour le bailleur.

D’autre part, le délai de trois mois est ramené à un mois dans plusieurs hypothèses : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile, bénéficiaires du RMI ou du RSA. La commission a également prévu de ramener le délai de préavis à un mois dans les zones tendues.

En conséquence, je demande aux auteurs de ces deux amendements identiques de bien vouloir les retirer.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

C’est un excellent rapporteur !

Monsieur Le Cam, l'amendement n° 37 est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L'amendement n° 37 est retiré.

Monsieur Labbé, l'amendement n° 205 est-il maintenu ?

Je le retire également, monsieur le président.

L'amendement n° 205 est retiré.

L'amendement n° 90, présenté par M. Cornu, Mme Lamure, MM. Hérisson, César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 56 et 57

Remplacer ces alinéas par un paragraphe ainsi rédigé :

… – La première phrase du deuxième alinéa du I de l’article 15 de la même loi est complétée par les mots : « excepté dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements définies par arrêté du ministre chargé du logement, où le délai de préavis du locataire est ramené à deux mois ».

La parole est à M. Gérard Cornu.

Ramener à deux mois la durée de préavis de congé dans les zones dites tendues, comme le prévoyait initialement le projet de loi, faciliterait le changement de logement du locataire tout en permettant au bailleur d’organiser la nouvelle location, y compris si d’éventuels travaux doivent être planifiés. À ce propos, je me permets de rappeler que la majorité de notre assemblée voudrait inciter les propriétaires à ne plus réaliser ces travaux eux-mêmes mais à les confier à des professionnels…

Réduire ce préavis à un mois serait, en revanche, trop pénalisant pour le bailleur, en particulier dans les zones moyennement ou peu tendues, où un logement peut rester plusieurs mois sans locataire.

Il est donc proposé de revenir au délai de deux mois, et cela uniquement dans les zones tendues, dans lesquelles la vacance de logement est très faible. Il n’y a pas que de gros propriétaires, mes chers collègues : pensons donc un peu aux petits propriétaires, notamment aux retraités qui ont besoin de ces loyers !

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement a pour objet de relever de un à deux mois le délai de préavis pour les locataires dans les zones tendues, comme le prévoyait le texte adopté par les députés, en limitant ce délai réduit aux seules zones particulièrement tendues.

Ce dispositif est contraire à la position de la commission, qui a souhaité, sur l’initiative de notre collègue Nicole Bonnefoy, rapporteure pour avis, raccourcir à un mois le délai de préavis dans les zones tendues, où il n’est en effet pas difficile à un bailleur de retrouver rapidement un locataire. Un tel délai permet en outre d’éviter que certains de nos concitoyens n’aient à payer simultanément deux loyers.

L’avis de la commission est donc défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour le coup, je ne suis pas favorable à votre argumentation, monsieur le rapporteur !

Je ne suis ainsi pas d’accord avec vous lorsque vous dites que l’amendement de M. Cornu vise à prolonger le délai de préavis d’un à deux mois, puisque cela revient à ne pas tenir compte du fait que le texte initial prévoyait que le délai actuel de trois mois a été ramené à deux mois dans les zones tendues, comme vous l’avez vous-même rappelé.

Ce délai, c’est votre commission qui l’a ensuite abaissé à un mois, ce qui signifie d’ailleurs que vous ne faites plus de différence avec les diverses situations que vous avez distinguées, avec raison, dans votre avis sur l’amendement précédent en donnant la liste de tous les locataires particulièrement fragiles qui, par exception, doivent effectivement être protégés du risque d’avoir à payer simultanément deux loyers.

Bien sûr !

Dans le texte adopté à l’Assemblée nationale, le délai restait de trois mois dans les zones non tendues, passait à deux mois dans les zones tendues et à un mois dans les cas faisant exception, alors que, dans le texte adopté par votre commission, il n’y a plus de délai spécifique au bénéfice des locataires les plus fragiles puisque le délai est ramené à un mois pour tous les locataires.

C’est pourquoi je suis très favorable à l’amendement n° 90, qui me paraît cohérent : trois mois dans les zones non tendues, deux mois en zone tendue et, dans les deux cas, pour les locataires en situation de fragilité, un mois.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

L’institution d’un délai d’exception d’un mois pour les locataires les plus fragiles s’inscrit dans une démarche de solidarité parfaitement compréhensible.

En revanche, la réduction systématique du délai à un mois dans les zones tendues – qui par ailleurs restent encore à définir précisément – a techniquement pour effet de priver le propriétaire, compte tenu des contraintes qu’on lui impose, de la possibilité de retrouver un locataire dans ce même délai. Elle revient donc à faire supporter au propriétaire un mois ou un mois et demi de loyer. Or, mes chers collègues, à vous tous il a dû arriver de recevoir, dans vos permanences, de petits propriétaires incapables, faute de ne plus percevoir leur loyer, d’assumer le remboursement de leur emprunt et donc en extrême difficulté.

Restons donc dans l’équilibre et faisons en sorte que chacun s’y retrouve !

Je mets aux voix l'amendement n° 90.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les amendements n° 31 et 203 sont identiques.

L'amendement n° 31 est présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 203 est présenté par MM. Labbé et Dantec, Mmes Aïchi, Archimbaud, Benbassa, Blandin et Bouchoux et MM. Desessard, Gattolin et Placé.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 63 à 66

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

V septies. – À l’article 5 de la même loi, les mots : « partagée par moitié entre le bailleur et le locataire » sont remplacés par les mots et une phrase ainsi rédigée : « prise en charge en totalité par le bailleur, ainsi que tous frais relatifs à la constitution des dossiers de location facturé. L’établissement de l’acte de location est tarifié à un prix national plafonné par décret ».

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour présenter l’amendement n° 31.

Dans cet amendement, nous faisons en réalité plusieurs propositions.

Il s’agit dans un premier temps de porter à la charge exclusive du bailleur les frais d’agence occasionnés par la signature d’un contrat de bail, notamment la confection du contrat de bail lui-même. Grâce à l’amendement proposé par Mme Bonnefoy, les choses ont déjà avancé dans ce sens, mais nous vous invitons à aller un peu plus loin encore.

De fait, tel qu’il est issu des travaux de la commission, l’article 2 ne met à la charge exclusive du bailleur que les frais lorsqu’un huissier de justice est amené à établir l’état des lieux faute d’accord entre les parties. Or nous estimons que l’ensemble des frais relatifs à la constitution des dossiers de location facturés doivent incomber au bailleur.

Je dois ici souligner qu’une avancée a été faite en commission puisqu’un amendement limitant le partage des frais pour le locataire à la hauteur maximale d’un mois de loyer en principal a été adopté. Pourtant, au regard des difficultés actuelles des locataires, liées à cette hausse continue et déraisonnable des loyers que nous avons trop tendance à négliger dans nos débats, il nous semble normal qu’il revienne au bailleur d’assumer l’ensemble des charges.

Par ailleurs, afin que le bailleur ne soit pas lésé par une telle répartition, nous reprenons la proposition émise par l’association UFC-Que Choisir de plafonner la prestation de rédaction d’un contrat de bail à un tarif national, qui pourrait être fixé à 250 euros. Aujourd'hui, non seulement les sommes exigées sont prohibitives, mais nous déplorons des variations importantes dans la facturation de cet acte. Pourtant, le travail fourni ne le justifie pas, puisque, le plus souvent, de tels contrats sont standardisés.

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l'amendement n° 203.

Nous voterons l'amendement n° 31, qui vient d’être brillamment défendu. Par conséquent, je retire l'amendement n° 203, qui est identique.

L'amendement n° 203 est retiré.

L'amendement n° 80 rectifié, présenté par M. Cornu, Mme Lamure et MM. Hérisson et César, est ainsi libellé :

Alinéas 65 et 66

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Gérard Cornu.

Même si les amendements n° 31 et 80 rectifié font l’objet d’une discussion commune, ils ont des visées divergentes : certains sont pour l’encadrement des prix, nous sommes pour la liberté.

Quel est l’avis de la commission ?

L’article 5 de la loi de 1989 prévoit que, pour l’établissement de l’acte de location, la rémunération de l’agent immobilier est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.

La commission a complété cet article. Sur l’initiative de Philippe Dallier, elle a précisé que ce partage concernait également les frais de dossiers facturés. Sur mon initiative, elle a plafonné à un mois de loyer en principal les frais d’agence incombant au locataire.

L’amendement n° 31 vise notamment à prévoir que l’ensemble des frais d’agence incombent au bailleur. Je ne suis pas favorable à cette disposition. En effet, il n’est pas illégitime que le locataire prenne en charge une partie des frais d’agence. En revanche, il convient d’éviter les abus. C’est pourquoi il nous a paru nécessaire de plafonner les frais d’agence. Par conséquent, la commission demande le retrait de cet amendement ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.

La commission émet également un avis défavorable sur l'amendement n° 80 rectifié, qui vise à supprimer le plafonnement des frais d’agence mis à la charge du locataire à un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges, disposition introduite sur mon initiative. Je rappelle que, au cours de l’été, l’association UFC-Que Choisir a souligné que près de 20 % des agences facturaient des honoraires à la location de plus d’un mois de loyer en principal. Le plafonnement des frais d’agence tend donc à mettre fin à certains abus.

Je suis conscient que cette disposition n’est pas parfaite, puisqu’elle consacre le lien entre les frais d’agence et le montant des loyers. Pour autant, qui peut se satisfaire de la situation actuelle et préférer le statu quo à cette avancée ?

Je conclus en rassurant les auteurs de l’amendement n° 80 rectifié, qui craignent que cette disposition ne conduise à une augmentation des loyers. L’article 2 bis AA, qui renforce l’encadrement de l’évolution des loyers, est de nature à dissiper leurs inquiétudes.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement émet un avis défavorable sur l'amendement n° 31. Son adoption reviendrait à inciter le bailleur à ne plus passer par les agences, mais à privilégier internet pour mettre son bien en location ; telle est peut-être votre intention, madame Didier. Avec l’encadrement que vous avez prévu par ailleurs, c’est ceinture et bretelles !

L’avis est en revanche favorable sur l'amendement n° 80 rectifié, qui tend à supprimer le plafonnement. C’est en effet une mesure raisonnable. Je ne développerai pas à nouveau l’argumentation sur l’encadrement des prix et des loyers et ses effets désastreux, et je ne rappellerai pas à Mme Lienemann la décision sage de Lionel Jospin de mettre fin à l’encadrement des loyers prévu par la loi Mermaz. §

Il n’y a pas mis fin, il n’a pas renouvelé le dispositif, c’est différent ! À cette époque, les loyers n’augmentaient plus !

Madame Didier, l'amendement n° 31 est-il maintenu ?

Oui, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 31.

Je mets aux voix l'amendement n° 80 rectifié.

L'amendement n° 102, présenté par M. Revet, est ainsi libellé :

Alinéa 69

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Cette disposition ne s’applique pas lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles.

La parole est à M. Charles Revet.

Le projet de loi a pour objet exclusif de protéger les consommateurs et, de ce fait, ne peut apporter de réponses qu’aux questions liées à leur logement. Or la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », concerne également l’intermédiation portant sur des locaux commerciaux et sur la transmission d’entreprises, de même qu’elle appréhende la gestion de biens en tout ou partie à usage professionnel ou commercial.

Il convient donc de restreindre l’application des nouvelles dispositions aux seuls mandants personnes physiques qui n’agissent pas dans le cadre de leurs activités professionnelles. Ainsi conçues, les nouvelles règles s’inscrivent dans la ligne du droit européen en matière de protection des consommateurs. Par ailleurs, l’exclusion que tend à instaurer cet amendement permet, sur le plan concurrentiel, de rétablir une certaine parité avec les professionnels des autres pays de l’Union européenne, notamment dans le domaine de l’immobilier d’entreprise.

L’adoption de cet amendement permettrait ainsi d’éviter des recours du fait de la non-conformité au droit européen.

Quel est l’avis de la commission ?

Je ne suis pas favorable à cet amendement.

Il ne me paraît pas justifié d’appliquer des dispositions différentes selon que le mandant agit ou non dans le cadre de ses activités professionnelles.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je ne comprends pas l’objectif qui sous-tend le dispositif proposé. Pourquoi créer un double régime ? Pourquoi les obligations de moyens, que nous avons tous souhaité renforcer – un dispositif a d’ailleurs été adopté à l’unanimité en commission –, ne s’appliqueraient-elles pas aux baux commerciaux ? Il me semble plutôt sage de prévoir les mêmes règles pour les particuliers et pour les professionnels.

Je veux bien que nous approfondissions le sujet, monsieur Revet. Mais, en attendant, le Gouvernement vous invite à retirer votre amendement.

La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.

M. Revet a raison. En droit européen, la notion de consommateur n’inclut que le particulier ; le professionnel n’est jamais visé. On l’a déjà vu lors de l’examen de différents textes relatifs à la consommation.

Je pensais que les dispositions que nous votions ne concernaient que les particuliers. C’est pourquoi l'amendement de Charles Revet m’a surpris, car il semblait apporter une précision inutile. En fait, si les dispositions que nous adoptons concernaient aussi les professionnels, le travail législatif que nous sommes en train de réaliser pourrait être retoqué.

La parole est à M. le secrétaire d'État.

Ce que dit M. Cornu est très vrai. En droit européen, comme en droit français du reste, selon qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel, le consommateur n’est pas traité de la même façon.

Il faut bien avoir à l’esprit que l’adoption de cette disposition reviendrait à retirer une protection à l’artisan qui cherche un bail commercial. Or le petit entrepreneur mérite de bénéficier des mêmes garanties qu’un locataire classique.

Tout à fait !

Ce n’était sans doute pas l’objectif de Charles Revet, qui pensait plutôt aux grandes entreprises.

L’adoption de cette mesure aurait un effet négatif. Il me semble donc plus sage de retirer cet amendement et de retravailler cette question afin de parvenir à un équilibre.

Monsieur Revet, l'amendement n° 102 est-il maintenu ?

Monsieur le secrétaire d'État, monsieur le rapporteur, vous êtes entourés de collaborateurs qualifiés en matière juridique : ils sont en mesure de savoir si un risque de recours existe à l’échelon européen.

Je suis d’accord pour dire qu’un artisan est un consommateur comme un autre. Toutefois, il serait préférable de se mettre en conformité avec la législation européenne, si nécessaire.

Quoi qu’il en soit, je retire cet amendement.

L'amendement n° 102 est retiré.

L'amendement n° 146, présenté par MM. Repentin, Bérit-Débat, Teston, Vaugrenard et Labbé, Mmes Bourzai, Rossignol et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 69

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… – Le septième alinéa du I de l’article 6 de la même loi est complété par une phrase ainsi rédigée :

« La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret. »

La parole est à M. Roland Courteau.

La commission a rétabli le mandat exclusif et la clause pénale.

Du point de vue du consommateur, la suppression du mandat exclusif ne présentait pas un grand intérêt. Nous avons toutefois choisi de maintenir cette possibilité, tout en en encadrant l’exercice.

Si le mandat exclusif perdure, désormais, « lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise de façon détaillée les moyens employés par le mandataire, pour mener à bien la mission qui lui a été confiée ainsi que les modalités de reddition de comptes et sa périodicité. En cas de non-respect de ses engagements par le mandataire, le mandant peut, à tout moment et sans indemnité, mettre fin à la clause d’exclusivité figurant dans la convention ou mettre fin à cette même convention ».

De même, nous avons rétabli l’obligation de déclaration préalable de l’activité d’agence immobilière auprès de la préfecture. En effet, sa suppression présentait le risque de dédouaner les agences de leurs obligations, voire de mettre certaines d’entre elles à l’abri des sanctions en cas d’infraction à la législation.

Nous souhaitons toutefois procéder à une nouvelle amélioration au bénéfice du vendeur, quand celui-ci a la chance de vendre directement son bien. C’est pourquoi la disposition prévue à cet amendement plafonne à un niveau fixé par décret le montant des pénalités, et ce pour éviter les dérives qui consisteraient à fixer des pénalités prohibitives.

Quel est l’avis de la commission ?

Sur mon initiative, la commission a maintenu le mandat exclusif dont peuvent bénéficier les agents immobiliers, dispositif qui était vidé de sa substance dans le texte adopté par les députés.

L’amendement s’inscrit dans la même logique : encadrer davantage le mandat exclusif. Dans le cas d’un mandat exclusif, si le mandant vend lui-même son bien, il doit verser une indemnité, souvent appelée « clause pénale », à l’agent immobilier. Cet amendement vise simplement à éviter les abus en prévoyant le plafonnement par décret de cette indemnité.

Par conséquent, la commission a émis un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Nous ne sortons pas du débat sur l’encadrement ! Le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement, pour des raisons que j’ai évoquées à de multiples reprises.

Le dispositif actuel offre une liberté contractuelle entre les parties pour fixer le montant de la clause pénale. Par ailleurs, une jurisprudence existe, qui détermine si les pénalités exigées sont excessives ou non. Il ne revient donc pas au Gouvernement d’en fixer le montant par décret.

Encore une fois, mesdames, messieurs les sénateurs, cette mesure est contraire au dispositif que vous avez adopté à l’unanimité en commission sur l’obligation de moyens.

Je mets aux voix l'amendement n° 146.

L'amendement n° 154 rectifié, présenté par Mme Rossignol, MM. Repentin, Bérit-Débat, Teston, Vaugrenard et Labbé, Mmes Bourzai et Nicoux, MM. Antiste, S. Larcher, Vincent, Kaltenbach, Germain et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 69

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

… – Après l’article 6 de la même loi, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. … – Toute publicité effectuée par une personne visée à l’article 1er et relative aux opérations mentionnées en son 1°, doit, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties. »

La parole est à Mme Laurence Rossignol.

Mes chers collègues, vous le savez sans doute, les honoraires des agences immobilières sont libres. Par ailleurs, la loi ne leur fait obligation d’en indiquer le montant que dans leurs locaux.

Aujourd’hui, bon nombre de transactions sont proposées soit par voie de presse, soit, surtout, sur des sites internet. Il nous paraît donc utile que l’obligation d’informer les futurs acquéreurs et locataires sur le montant des honoraires soit étendue à ce type d’annonces, sans préjudice du plafonnement des honoraires adopté tout à l’heure.

Monsieur le secrétaire d’État, vous n’avez pas émis un seul avis favorable sur les amendements que nous avons proposés depuis le début de cette discussion. J’imagine que celui-là, qui vise juste à informer un peu mieux les locataires, sans réduire pour autant la liberté des propriétaires, saura trouver votre accord.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement porte sur l’obligation d’information des futurs acquéreurs ou locataires, en amont de la vente ou de la décision de location, sur les frais d’agence qui seront à leur charge.

Il vise ainsi à imposer que toutes les publicités, quel qu’en soit le support, et donc également celles qui figurent sur internet, mentionnent le montant TTC de la rémunération de l’agent immobilier restant à la charge de l’acquéreur ou du locataire.

L’avis de la commission est donc favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Madame Rossignol, je viens de compter le nombre d’amendements sur lesquels j’ai émis un avis favorable : j’en suis déjà à près d’une dizaine ! J’ai notamment soutenu un amendement, très important, de M. Labbé, mais peut-être n’étiez-vous pas dans l’hémicycle à ce moment-là…

Je n’ai pas bougé !

Alors, vous deviez être moins attentive.

En tout cas, contrairement à ce que vous prétendez, je pense avoir fait preuve d’ouverture, y compris lors de l’examen du texte en commission, puisque je vous rappelle que j’ai émis un avis favorable sur une quarantaine d’amendements, défendus par M. le rapporteur ou par des membres de la majorité sénatoriale, qui s’ajoutent donc à la dizaine d’amendements de ce soir.

En l’occurrence, je ne peux malheureusement pas accéder à votre demande, non pas que je sois hostile au principe que vous défendez, mais parce que le dispositif que vous proposez est satisfait par l’arrêté du 29 juin 1990. Certes, des améliorations sont évidemment possibles, mais ce travail suppose une concertation préalable avec les parties prenantes, dans le cadre du Conseil national de la consommation, comme cela se fait toujours. En tout état de cause, il ne peut s’agir que d’une mesure réglementaire, et non législative.

Je ne suis donc pas opposé à la transparence que vous appelez de vos vœux, puisqu’elle existe déjà, mais je suis défavorable à votre amendement, qui empiète sur le domaine réglementaire.

La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.

Pourquoi ne pas inclure aussi les frais de publicité, par exemple ? Après tout, il faut en faire beaucoup pour vendre de l’immobilier. L’information serait ainsi complète.

De plus, il me semble que cet amendement ne vise que les agences immobilières. Or les notaires vendent aussi des biens. Comment fait-on pour cette profession, qui n’a pas le droit de faire de la publicité ?

Ce dispositif pose de sérieux problèmes, et M. le secrétaire d’État a vraiment raison de rappeler le caractère réglementaire d’une telle mesure.

La parole est à Mme Laurence Rossignol, pour explication de vote.

Outre le fait que je ne comprends pas très bien les remarques de M. Cornu, je tiens à dire que tout n’est pas égal. Ce n’est pas une question de frais de publicité.

Les honoraires que verse un locataire à l’agence qui l’a mis en rapport avec le propriétaire en vue de signer un bail représentent une partie importante de la convention. Or, étant libres, ils varient énormément selon les agences et peuvent aller d’un mois de loyer à plus de 10 % du loyer annuel.

Dans le passé, le législateur a bien pris conscience de la nécessité d’informer le locataire, puisqu’il a prévu que les honoraires d’agence devaient obligatoirement être affichés dans les locaux. Mais, aujourd’hui, bon nombre de transactions ne passent pas par l’agence en premier lieu, l’information se faisant par l’intermédiaire de la presse ou d’internet. À un moment donné, souvent à la fin du processus, les consommateurs découvrent le montant des honoraires. Comme les moyens de publicité ont changé, il faut faire évoluer la réglementation relative à l’obligation d’information.

Monsieur le secrétaire d’État, vous dites qu’un arrêté de 1990 y pourvoit. À cette date, le réseau internet était balbutiant ; les pouvoirs publics auraient donc su parfaitement anticiper ce qui allait se passer en termes d’évolution des transactions immobilières. Ils étaient vraiment très réactifs à l’époque ! Mais ils ont dû oublier quelque chose, puisque cette obligation n’est absolument pas respectée.

Mes chers collègues, je vous invite tous à aller regarder les annonces de location sur n’importe quel site internet. Vous constaterez alors que le montant des honoraires n’y est pas indiqué. Mon amendement vise à pallier cette insuffisance.

Si le dispositif que je propose est de nature réglementaire, j’invite donc le Gouvernement à prendre les mesures nécessaires pour que l’obligation d’informer soit bien respectée.

La parole est à M. le secrétaire d'État.

Madame Rossignol, si j’ai bien compris, vous êtes d’accord avec le Gouvernement pour dire qu’il ne faut pas d’encadrement. Sinon, il n’y aurait plus de difficulté puisque les honoraires seraient les mêmes partout. Or vous défendez le contraire depuis tout à l’heure !

Reste que je partage votre avis : il faut maintenir la liberté des tarifs.

Cela étant, je vais vous indiquer le contenu de l’arrêté du 29 juin 1990, vous comprendrez ainsi pourquoi votre proposition est déjà satisfaite : dans le cadre de l’intermédiation pour la vente ou la location, les agents immobiliers doivent, d’une part, afficher dans leur établissement, de manière lisible et visible de la clientèle, voire dans la vitrine lorsqu’ils en ont une, le prix des prestations qu’ils assurent, en indiquant, pour chacune de ces prestations, à qui incombe le paiement de cette rémunération, et, d’autre part, mentionner, dans toute publicité relative aux prix de location ou de vente d’un bien déterminé, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de leur rémunération, lorsqu’elle est à la charge de l’acquéreur ou du locataire, et qu’elle n’est pas incluse dans le prix annoncé.

Il y a du travail !

Que vous constatiez, par ailleurs, que des professionnels ne respectent pas cet arrêté, c’est autre chose ! Cela relève du domaine du contrôle de la réglementation.

Je mets aux voix l'amendement n° 154 rectifié.

L'amendement n° 103, présenté par M. Revet, est ainsi libellé :

Alinéa 71

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Cette disposition ne s’applique pas lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles.

La parole est à M. Charles Revet.

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, je le retire.

L’amendement n° 103 est retiré.

L'amendement n° 188 rectifié, présenté par MM. Fortassin, Baylet, Bertrand, C. Bourquin et Collin, Mmes Escoffier et Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano et Vall, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 76

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

...° Après l'article L. 116-3 du code de l’action sociale et des familles, il est inséré un article L. 116-4 ainsi rédigé :

« Art. L. 116-4. - Les associations régulièrement déclarées ayant une activité dans le domaine de la qualité de la prise en charge des personnes en situation de handicap, des personnes âgées et des personnes en difficultés sociales, sont agréées dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article L. 1114-1 du code de la santé publique.

« Seules les associations agréées et les associations de consommateurs visées à l’article L. 411-1 du code de la consommation représentent les usagers dans les instances du secteur social et médico-social. »

La parole est à Mme Anne-Marie Escoffier.

Je vais présenter successivement cinq amendements qui vont nous emmener dans le monde du médico-social. Ils me sont apparus nécessaires pour tenir compte de la loi portant réforme de l’hôpital et relative aux patients, à la santé et aux territoires, dite « loi HPST », qui a élargi les pratiques hospitalières au secteur médico-social.

En vertu de l’article L. 1114-1 du code de la santé publique, les usagers du système de santé sont représentés par des associations agréées, dans les instances hospitalières ou de santé publique. Cet amendement a donc pour objet d’aligner le fonctionnement du secteur médico-social sur le modèle hospitalier.

La défense des usagers devrait pouvoir s’appuyer sur des associations agréées, gages d’indépendance et d’impartialité. Néanmoins, dans le cas des secteurs sociaux et médico-sociaux, il convient également de prévoir la participation des associations de consommateurs, notamment dans le cas où il n’existerait pas d’association d’usagers spécialisée sur une maladie ou un handicap particulier.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement porte sur un sujet intéressant : la possibilité, pour les usagers du secteur social et médico-social, d’être défendus par des associations agréées.

Aujourd’hui, l’article L. 1114-1 du code de la santé publique prévoit une procédure d’agrément pour les associations ayant une activité dans le domaine de « la qualité de la santé et de la prise en charge des malades ».

Le présent amendement vise à instituer une procédure d’agrément semblable pour les associations actives dans le domaine de la qualité de la prise en charge des personnes en situation de handicap, des personnes âgées et des personnes en difficulté sociale. Seules ces associations et les associations de consommateurs pourraient représenter les usagers dans les instances du secteur social et médico-social.

Je suis favorable au principe de cet amendement, mais je m’interroge : la procédure prévue pour les associations du secteur hospitalier est-elle réellement adaptée au secteur social et médico-social ? En conséquence, je souhaite connaître l’avis du Gouvernement sur cet amendement.

Quel est donc l’avis du Gouvernement ?

Je partage les mêmes interrogations que M. le rapporteur.

Évidemment, on ne peut que souscrire à l’objectif visé par cet amendement, mais, en nous contentant de renvoyer aux critères fixés par l’article L. 1114-1 du code de la santé publique, nous courons le risque d’appliquer des règles qui pourraient se révéler inadaptées au secteur social et médico-social.

De même, la commission nationale évoquée à ce même article est avant tout composée de représentants du secteur de la santé et non de représentants du secteur social ou médico-social.

Madame Escoffier, pour aller dans le sens que vous souhaitez, une concertation avec les associations du secteur me paraît indispensable avant toute décision portant sur les critères d’agrément. Je vous invite donc à retirer votre amendement, et je m’engage à saisir le ministère des solidarités et de la cohésion sociale de votre proposition.

Madame Escoffier, l’amendement n° 188 rectifié est-il maintenu ?

Je vais me rallier à la proposition de M. le secrétaire d’État, en espérant que le ministère des solidarités et de la cohésion sociale sera bien saisi de cette question. À mes yeux, le parallélisme des formes et des procédures avec la loi HPST nous impose d’intervenir dans le secteur social et médico-social.

L’amendement n° 188 rectifié est retiré.

L'amendement n° 189 rectifié, présenté par MM. Fortassin, Baylet, Bertrand, C. Bourquin et Collin, Mmes Escoffier et Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano et Vall, est ainsi libellé :

I. - Après l’alinéa 76

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

…° - À la première phrase de l’article L. 132-3, après le mot : « établissement », sont insérés les mots : « ou d’un service » et les mots : « de leurs frais d’hébergement et d’entretien » sont remplacés par les mots : « des frais de fonctionnement de l’établissement ou du service » ;

…° - L’article L. 231-4 est abrogé ;

…° - Au premier alinéa de l’article L. 231-5, les mots : « d’hébergement avec lequel il n’a pas été passé de convention » sont remplacés par les mots : « relevant de l’article L. 342-1 » ;

II. – Après l’alinéa 85

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…° - Au premier alinéa de l’article L. 344-5, les mots : « d’hébergement et d’entretien » sont remplacés par les mots : « de fonctionnement » et après le mot : « établissements », sont insérés, deux fois, les mots : « et les services » ;

La parole est à Mme Anne-Marie Escoffier.

Il s’agit presque d’un amendement de forme, qui vise à modifier certains termes du projet de loi qui retardent quelque peu, si je puis dire.

Ainsi, à l’article L. 132-3 du code de l’action sociale et des familles, la notion de « frais d’hébergement et d’entretien » doit être remplacée. En effet, elle trouve son origine dans un vieux décret-loi de 1954 et correspond aux « frais de repas et d’entretien du linge personnel », ce qui n’est plus conforme à la loi du 2 janvier 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale.

Nous nous appuyons sur l’article L. 313-12 du code, modifié par l’ordonnance du 23 février 2010, qui fait très exactement référence aux « établissements et services », pour proposer des formulations en rapport avec le nouveau code de la santé et ainsi parvenir à une rédaction plus moderne.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement vise à modifier certaines formulations et à supprimer des dispositions jugées obsolètes du code de l’action sociale et des familles relatives aux établissements et services recevant les personnes âgées. Je n’en comprends pas bien la portée.

Par ailleurs, il tend à supprimer l’article L. 231-4 du code de l’action sociale et des familles, qui fait du maintien à domicile un principe et du placement en établissement de santé ou en maison de retraite une exception.

Je suis défavorable à la remise en cause du principe du maintien à domicile. En conséquence, je demande à notre collègue de retirer cet amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’avis du Gouvernement est très proche de celui de la commission. En effet, l’amendement vise à abroger l’article L. 231-4 du code de l’action sociale et des familles, qui fixe le maintien à domicile comme une priorité. J’ignore si tel est l’objectif de l’amendement où si cela résulte de sa rédaction.

Par ailleurs, la notion de « frais de fonctionnement » retenue dans l’amendement n’est pas plus précise que celle de « frais d’hébergement et d’entretien ». Au contraire, elle présente un risque de confusion, dans la mesure où elle est ciblée non plus sur les frais que supportent les résidents, mais sur le fonctionnement de la totalité de l’établissement qui recouvre l’hébergement, la dépendance et les soins.

Il serait raisonnable de retirer cet amendement, qui, comme d’autres déposés entre autres par M. François Fortassin et vous-même, madame Escoffier, mériterait d’être retravaillé avec le ministère des solidarités et de la cohésion sociale.

Madame Escoffier, l’amendement n° 189 rectifié est-il maintenu ?

L’article du code de l’action sociale et des familles, modifié par l’ordonnance du 23 février 2010, fait bien état de la notion d’« établissements et de services », alors que figurait dans le texte initial seulement le terme « établissements ». C’est donc vraiment sur le mot « services » que je voulais insister.

Toutefois, n’étant pas opposée à une clarification de cette problématique avec le ministère des solidarités et de la cohésion sociale, j’accepte de retirer l’amendement, en espérant, là encore, que nous pourrons vraiment y travailler.

L'amendement n° 189 rectifié est retiré.

L'amendement n° 190 rectifié bis, présenté par MM. Fortassin, Baylet, Bertrand, C. Bourquin et Collin, Mmes Escoffier et Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano et Vall, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 76

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° - L’article L. 312-1 est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« VI. – Les organismes privés gestionnaires d’établissements et services sociaux et médico-sociaux mentionnés au I, qui atteignent les seuils mentionnés au premier alinéa de l’article L. 612-1 du code de commerce et dont les subventions ou produits de la tarification sont supérieurs au seuil mentionné au premier alinéa de l’article L. 612-4 du même code, publient leurs comptes annuels dans des conditions précisées par le décret en Conseil d’État mentionné au même alinéa de l’article L. 612-4 précité. »

La parole est à Mme Anne-Marie Escoffier.

Selon la législation en vigueur, certains organismes privés gestionnaires du secteur social et médico-social ne sont pas soumis à l’obligation de publication de leurs comptes annuels. Or l’accès aux informations financières, notamment pour les associations représentatives des usagers, est un élément essentiel pour garantir les droits des consommateurs, en particulier des usagers les plus fragiles.

Le décret du 14 mai 2009 portant sur les obligations des associations et des fondations relatives à la publicité de leurs comptes annuels doit donc pouvoir s’appliquer à tous les organismes gestionnaires de droit privé du secteur social et médico-social bénéficiant d’une tarification administrée ou libre.

Tel est le sens de cet amendement qui est, là encore, de bonne gestion.

Quel est l’avis de la commission ?

Le présent amendement vise à obliger les organismes privés gestionnaires d’établissements et services sociaux et médico-sociaux à publier leurs comptes annuels, sous certaines conditions.

Je suis tout à fait favorable à cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je ne peux que souscrire à votre objectif de renforcement de la transparence, madame Escoffier. Mais, en exigeant que seules les associations du secteur social et médico-social qui dépassent à la fois le seuil de 3, 1 millions d’euros pour le total des ressources et celui de 153 000 euros pour les subventions publiques publient leur compte, votre amendement va, en pratique, à l’encontre de l’objectif qui est le vôtre, à savoir l’obligation de publication et de plus grande transparence. En réalité, un moins grand nombre d’associations seraient ainsi soumises à l’obligation de publication des comptes.

Dans l’amendement, tel qu’il est rédigé, vous ne visez qu’un certain type d’association, alors que votre objectif est plus large. Ce sujet mériterait donc aussi d’être retravaillé pour répondre à ce que vous recherchez.

La parole est à M. le rapporteur.

Monsieur le secrétaire d'État, ce sont non des associations, mais des établissements privés qui sont concernés.

Madame Escoffier, l'amendement n° 190 rectifié bis est-il maintenu ?

Oui, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 190 rectifié bis.

L'amendement n° 191 rectifié bis, présenté par MM. Fortassin, Baylet, Bertrand, C. Bourquin et Collin, Mmes Escoffier et Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano et Vall, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 81

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

...° Après le 3° de l'article L. 314-2, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« À compter du 1er janvier suivant leur admission, à l’exception de la prise en compte des incidences financières d’une rénovation immobilière, les tarifs afférents à l’hébergement dans les établissements habilités à l’aide sociale ne peuvent être revalorisés d’un taux supérieur à celui prévu à l’article L. 342-3.

« Les modalités d’application de l’alinéa précédent sont fixées par décret. » ;

La parole est à Mme Anne-Marie Escoffier.

Cet amendement vise à protéger les résidents d’établissements assurant l’hébergement des personnes âgées de ressauts tarifaires excessifs qui font « tomber » dans l’aide sociale certains résidents qui pensaient, lors de leur entrée dans l’établissement, pouvoir payer leurs tarifs.

Nous sommes très vigilants sur ces situations, car, aujourd’hui, de plus en plus de personnes résidant dans ces établissements ne sont plus en mesure d’assumer la charge qui leur incombe.

Actuellement, seuls les résidents des établissements commerciaux font l’objet d’une telle protection. Il est donc indispensable de permettre aux résidents des établissements habilités à l’aide sociale de pouvoir bénéficier également de cette protection.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement soulève plusieurs difficultés.

Le fait de limiter l’augmentation des tarifs afférents à l’hébergement dans les établissements habilités à l’aide sociale, par exemple, risque de peser sur les conseils généraux.

Par ailleurs, tel qu’il a été adopté par l’Assemblée nationale, le projet de loi prévoit une plus grande information sur les tarifs journaliers des établissements habilités à l’aide sociale. Les tarifs seraient ainsi communiqués à l’Agence régionale de santé.

Au risque de surprendre agréablement M. le secrétaire d'État, j’émets un avis défavorable, malgré l’encadrement des tarifs.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour que les choses soient bien claires, permettez-moi de revenir sur l’amendement qui vient d’être adopté dans un moment d’euphorie. Ce dispositif réduit vraiment le champ des obligations. Tel qu’il est rédigé, il va à l’inverse de l’objectif de transparence que vous vous étiez fixé, madame Escoffier. Il mérite réellement d’être retravaillé.

J’en viens à l’amendement n° 191 rectifié bis.

Si les tarifs étaient encadrés, les présidents de conseils généraux risqueraient de ne plus financer des hausses pourtant essentielles de dépenses de fonctionnement ou d’investissement de ces établissements. En raison du gel des tarifs d’hébergement, il pourrait en résulter un déficit durable de ces établissements, non compensé par une hausse des tarifs.

Par conséquent, il convient au préalable d’apprécier l’impact financier d’une telle disposition, tant pour les établissements exposés au risque d’un déficit structurel durable que pour les conseils généraux sollicités pour couvrir ces déficits.

À ce stade et dans le cadre de ce projet de loi, le Gouvernement est donc défavorable à cet amendement.

Madame Escoffier, l'amendement n° 191 rectifié bis est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L'amendement n° 191 rectifié bis est retiré.

L'amendement n° 192 rectifié bis, présenté par MM. Fortassin, Baylet, Bertrand, C. Bourquin et Collin, Mmes Escoffier et Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano et Vall, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 81

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Après l’article L. 331-4, il est inséré un article L. 331-4-1 ainsi rédigé :

« Art. L.331-4-1. - Les dispositions de l’article L. 331-4 s’appliquent aux bénévoles, aux salariés et aux dirigeants des services d’aide à domicile visés aux 1°, 6°, 7° et 8° du I de l’article L. 312-1 et aux services d’aide à la personne relevant de l'article L. 7231-1 du code du travail. » ;

La parole est à Mme Anne-Marie Escoffier.

Cet amendement vise à combler un vide législatif, très dommageable pour certains usagers.

À l’heure actuelle, seules les personnes âgées qui résident dans des établissements, comme les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes notamment, sont protégées contre les abus de faiblesse, en vertu de l’article L. 331-4 du code de l’action sociale et des familles. Or il convient de protéger également les personnes qui bénéficient de l’intervention de services à domicile. Les dernières mesures législatives prises étaient précisément destinées à favoriser l’hébergement à domicile autant que l’hébergement dans des établissements spécialisés.

Cette absence de protection a des conséquences graves, comme nous le rappellent plusieurs faits divers dramatiques, qui ont mis en évidence des cas de « maltraitance financière ».

L’objet de cet amendement est donc d’étendre aux bénévoles, salariés et dirigeants de services d’aide à domicile ainsi qu’aux services d’aide à la personne les dispositions visant à prévenir l’abus de faiblesse.

Quel est l’avis de la commission ?

Avis très favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je suis heureux d’annoncer à Mme Escoffier que le Gouvernement est très favorable à cet amendement. En effet, ce dispositif protecteur des personnes vulnérables n’existe pas dans le champ des services d’aide à domicile, alors même que ce secteur connaît un développement très important et que les besoins à venir sont considérables. Je l’affirme sous le contrôle de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes : un grand nombre de réclamations ont été émises concernant ce type de services.

Cet amendement important tend donc à résoudre un véritable problème de vie quotidienne. J’ai déjà précisé comment le Gouvernement avait préparé ce texte, en se fondant sur les réclamations des consommateurs. En l’occurrence, concernant cette question, un grand nombre de doléances ont été exprimées. Ce très bon dispositif permettra d’y répondre.

Je mets aux voix l'amendement n° 192 rectifié bis.

Je mets aux voix l'article 2, modifié.

L'amendement n° 178 rectifié, présenté par Mme Procaccia, MM. J. Gautier et Cambon, Mmes Bruguière, Deroche et Primas, M. Milon et Mme Jouanno, est ainsi libellé :

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La deuxième phrase du septième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est supprimée.

La parole est à Mme Catherine Procaccia.

Les copropriétés peuvent bénéficier d’un compte séparé. Or de plus en plus de syndics se regroupent, et il devient très difficile pour les copropriétaires membres du conseil syndical de s’y retrouver dans l’analyse des comptes.

Lorsque les assemblées générales des copropriétaires demandent l’établissement de comptes bancaires séparés, les syndics exercent une certaine pression sur eux, prétextant que cette procédure est trop compliquée à mettre en œuvre et que la situation actuelle est tout à fait satisfaisante.

À ce jour, ces dérogations constituent la majorité des cas, et les comptes de gestion présentent, partant, une certaine opacité. Cet amendement tend à supprimer cette possibilité de déroger à la législation, afin que les dispositions prévues dès 1965 s’appliquent systématiquement à tous les comptes des copropriétés détenus par des syndics.

Quel est l’avis de la commission des lois ?

Depuis la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le syndic est tenu d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. Tel est le principe. Néanmoins, il est possible d’y déroger sur décision de l’assemblée générale.

Il est vrai que le compte séparé ne constitue pas la règle en pratique. Lorsque le syndic propose, dans ses prestations, d’en ouvrir un – ce qu’il est tenu de faire en vertu de la loi –, cette mesure fait souvent l’objet d’une tarification supplémentaire. Dans ce cas, les fonds du syndicat sont versés au compte général du syndic. Toutefois, cette procédure ne constitue pas une garantie de transparence pour le syndicat.

Pour leur part, les syndics indiquent qu’ils bénéficient des produits financiers que leur procurent l’ensemble des fonds des copropriétés déposés sur leurs comptes et que, à défaut, ils devraient pratiquer des tarifs plus élevés pour assurer l’équilibre économique de leur activité. En d’autres termes, rendre obligatoire le compte séparé peut conduire à une augmentation des tarifs.

Si je ne suis pas défavorable à l’ouverture de comptes séparés, il me semble que ce sujet mériterait une réflexion plus approfondie, notamment pour ce qui concerne son impact. Si l’application d’une telle mesure doit conduire à une augmentation significative des charges de gestion des copropriétés, elle doit prêter à réflexion.

En outre, cet amendement ne traite pas des situations contractuelles en cours, pour les copropriétés ne disposant pas de comptes séparés. Il faudrait donc à tout le moins prévoir des dispositions transitoires.

L’ensemble de ces raisons me conduisent à demander le retrait de cet amendement ; à défaut, la commission émettra un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Il s’agit d’un débat bien connu, …

Surtout des acteurs concernés !

… qui se poursuit depuis de nombreuses années.

Il convient avant tout d’inscrire ce sujet dans une réforme en profondeur. D’ailleurs, la Chancellerie travaille depuis plusieurs mois avec l’ensemble des professionnels à une réforme approfondie des activités des syndics de copropriété.

Je ne conçois pas comment il serait possible de modifier un tel dispositif dans le cadre d’un texte relatif à la protection des consommateurs. Je ne donne pas pour autant une réponse négative sur le fond. En effet, ce dossier est suivi de près par le garde des sceaux. Toutefois, à mes yeux, un tel amendement n’a pas sa place dans ce texte, où une telle disposition serait isolée de l’ensemble des dispositifs actuellement discutés avec les professionnels.

Dans ces conditions, le Gouvernement demande le retrait de cet amendement.

Madame Procaccia, l’amendement n° 178 rectifié est-il maintenu ?

Ce débat persistant depuis de nombreuses années, je tiens surtout à insister à nouveau sur le fait que la situation ne progresse guère.

Cela étant dit, je retire mon amendement.

L’amendement n° 178 rectifié est retiré.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 44 rectifié est présenté par Mmes Schurch et Didier, MM. Le Cam, Vergès et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 204 rectifié est présenté par MM. Labbé et Dantec, Mmes Aïchi, Archimbaud, Benbassa, Blandin et Bouchoux et MM. Desessard, Gattolin et Placé.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 613-3 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 613-3-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 613-3-1. – Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu des articles précédents, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion lorsque la personne visée par cette procédure a fait une demande au titre de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale et est dans l’attente d’une réponse de la commission départementale de médiation.

« Lorsqu’une personne a été désignée comme prioritaire par la commission de médiation, aucun concours de la force publique ne doit être accordé avant qu’elle ait obtenu une offre de logement adaptée à ses besoins et à ses capacités. »

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour présenter l’amendement n° 44 rectifié.

Il y a maintenant un an, nous débattions dans cet hémicycle de la proposition de loi déposée par notre groupe visant à interdire le recours aux expulsions locatives dans certaines situations. Malheureusement, cette proposition de loi, comme le texte présenté par notre collègue Gosnat à l’Assemblée nationale, le 1er décembre dernier, ont été balayés par la majorité présidentielle.

Toutefois, vous le constatez, nous sommes tenaces ; nous proposons systématiquement les mesures qui nous semblent indispensables pour nos concitoyens, pour le droit des hommes à vivre dans la dignité.

L’an passé, le comité de suivi du droit au logement opposable, le DALO, exhortait l’État à ne pas rester hors la loi. Il y a quelques semaines, il présentait de nouvelles conclusions accablantes, évoquant même une situation de crise humanitaire et concluant que l’État était encore plus hors la loi depuis un an.

Il est donc urgent d’agir et de donner suite aux préconisations du comité de suivi, afin que cesse cette situation paradoxale : la non-mise en œuvre d’un droit reconnu par la loi. Ce n’est d’ailleurs par le seul – je songe notamment à l’eau.

Ainsi, le comité de suivi de la mise en œuvre du DALO a demandé que l’État assure sa propre cohérence, en appliquant les quatre principes suivants.

Premièrement, toute personne faisant l’objet d’un jugement d’expulsion doit être informée par le préfet de la possibilité de déposer un recours au titre du DALO en vue d’un relogement.

Deuxièmement, lorsqu’une personne a déposé un tel recours, la décision d’accorder le concours de la force publique doit être suspendue dans l’attente des conclusions de la commission de médiation.

Troisièmement, lorsqu’une personne a été désignée comme prioritaire par la commission de médiation, aucun concours de la force publique ne doit être accordé avant qu’elle n’ait reçu une offre de logement adaptée à ses besoins et à ses capacités.

Quatrièmement – je le souligne même si cet élément ne figure pas dans le texte de l’amendement –, le refus du concours de la force publique doit donner effectivement lieu à indemnisation du propriétaire, ce qui suppose l’abondement du budget concerné à hauteur des besoins. On est loin du compte !

Interdire l’expulsion des prioritaires DALO n’est pas une question mineure. En effet, selon les chiffres fournis par le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, au 31 décembre 2010, alors que plus de 200 000 demandes ont été déposées auprès des commissions de médiation DALO, seules 25 189 personnes ont pu être logées ou hébergées à la suite d’un recours. Le nombre de personnes déclarées prioritaires et n’ayant pourtant reçu aucune offre de relogement reste donc important. Ainsi, au 30 juin 2010, 14 000 ménages étaient dans cette situation ; 12 500 d’entre eux avaient été déclarés prioritaires par les commissions franciliennes, dont 10 000 par la seule commission de Paris.

Ajoutons que la procédure DALO visant à « écrémer » au maximum les dossiers n’est déclarée prioritaire que pour une infime minorité de demandeurs de logement. C’est ainsi que, à la fin de juin 2010, seuls 43 % des dossiers faisaient l’objet d’un avis favorable. L’écart entre le nombre des ménages déclarés prioritaires et celui des ménages effectivement relogés, ou simplement entre le nombre des demandeurs et celui des personnes relogées, qui continue à se creuser, est le plus sûr révélateur des carences de l’action publique.

Pour mettre un terme à cette situation de non-droit et pour renforcer la portée du droit au logement opposable, nous demandons donc, comme le préconise le comité de suivi, ainsi que le Conseil économique, social et environnemental, que le Gouvernement respecte le droit qu’il a lui-même édicté. Cet amendement, faisant siennes des préconisations communes au Conseil économique, social et environnemental et à au comité de suivi du DALO, devrait normalement gagner l’assentiment de notre assemblée, pour que le droit au logement ne reste pas un droit fictif.

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l’amendement n° 204 rectifié.

Je vais avancer un argument supplémentaire : l’accueil en hôtel constitue une charge pour les collectivités territoriales.

Toutefois, pour laisser la paternité de ce texte au groupe CRC, je retire cet amendement.

L’amendement n° 204 rectifié est retiré.

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement n° 44 rectifié ?

Cet amendement vise plusieurs objectifs.

Il vise à surseoir à toute mesure d’expulsion lorsque la personne concernée par cette procédure a déposé une demande DALO et est dans l’attente de la réponse de la commission départementale de médiation.

Il tend également à interdire le concours de la force publique lorsque la personne a été désignée comme prioritaire par la commission de médiation sans avoir obtenu une offre de logement adaptée à ses besoins et à ses capacités.

Il s’agit de mesures très importantes qui figurent, comme vous l’avez souligné, madame Didier, parmi les préconisations formulées par le comité de suivi du droit au logement opposable.

En conséquence, j’y suis très favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Une telle disposition est contraire à la Constitution, …

L’arme atomique !

… et à la jurisprudence du Conseil constitutionnel : le législateur ne peut subordonner l’octroi du concours de la force publique à l’accomplissement d’une diligence administrative. Il s’agit d’une décision rendue au sujet de l’article 119 de la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions. Le Conseil constitutionnel a censuré des dispositions prévoyant que le préfet ne pouvait accorder le concours de la force publique qu’après s’être assuré qu’avait été proposée aux personnes expulsées une offre d’hébergement tenant compte, autant que possible, de la cellule familiale.

L’expulsion résulte d’une décision de justice ayant force exécutoire et le préfet est tenu d’en assurer la mise en œuvre. Cet impératif a valeur constitutionnelle au regard de l’article 72 de la Constitution, qui dispose que le représentant de l’État a la charge du respect des lois.

Seules des considérations d’ordre public peuvent motiver son refus de prêter le concours de la force publique, auquel cas la responsabilité financière de l’État est par ailleurs engagée.

J’ajoute que, dans sa décision de septembre 2011, le Conseil constitutionnel précise que le droit au logement ne permet pas de méconnaître le droit de propriété, dont le respect peut justifier l’expulsion d’occupants sans titre. C’est la raison pour laquelle le Gouvernement est très défavorable à cet amendement.

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour explication de vote.

Monsieur le secrétaire d’État, vous estimez qu’une telle mesure est absolument impossible à mettre en œuvre. Toutefois, nous sommes placés face à deux droits constitutionnels : le droit de propriété et le droit au logement.

Non !

À ma connaissance, l’un n’a pas encore été jugé plus important que l’autre.

Le droit au logement ne figure pas dans la Constitution !

C’est bien dommage, mes chers collègues, et il devrait l’être !

La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

J’indique que nous voterons cet amendement, qui rejoint un article d’une proposition de loi présentée par le groupe socialiste en juin dernier et visant à faire du logement une priorité nationale. Je regrette que, dans cet hémicycle, nous soyons conduits à opposer deux droits dont l’importance est considérable. L’un est effectivement inscrit dans la Constitution, c’est le droit de propriété. L’autre a valeur constitutionnelle, c’est le droit au logement.

Nous ne désespérerons pas que la Constitution soit un jour révisée, afin d’y inscrire le droit au logement, …

Très bien !

Tout à fait !

… au même titre que le droit à la consommation, par exemple.

Plutôt que la règle d’or !

En outre, nous avons à cœur que la loi instituant le DALO soit appliquée de manière effective. Il est en effet paradoxal d’expulser des personnes qui sont reconnues comme un public au titre du DALO, sans même leur adresser une proposition de relogement.

Eh oui !

Il y a là un hiatus que nous ne nous expliquons pas. Nous ne souhaitons pas ridiculiser le législateur en expulsant des personnes qui sont reconnues comme un public au titre du DALO.

D’ailleurs, le Comité de suivi de la mise en œuvre du droit au logement opposable, placé auprès du Premier ministre, déclare, dans son rapport annuel publié en novembre 2011, l’État hors-la-loi, ce qui est tout de même assez étonnant de la part d’une telle institution. Ledit comité y affirme ainsi, dans une section intitulée « Le scandale des expulsions de ménages prioritaires DALO continue » :

« L’expulsion de ménages prioritaires constitue un scandale : non seulement un ménage prioritaire n’obtient pas l’offre de relogement prévu par la loi, mais l’État n’utilise pas les moyens dont il dispose pour empêcher l’expulsion. Rappelons en effet que l’État peut :

« – mandater une association pour proposer au propriétaire de mettre le bail à son nom, ce qui apporte l’assurance du paiement du loyer et du respect des obligations locatives […] ;

« – refuser le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion, ce qui entraîne l’indemnisation du propriétaire par l’État ;

« – réquisitionner le logement au bénéfice de son occupant, ce qui apporte au propriétaire la garantie de l’État sur le paiement des loyers. »

Autrement dit, le droit de la propriété n’est aucunement remis en cause, puisque, dans tous les cas, le propriétaire est indemnisé par l’État.

L’institution poursuit ainsi son argumentation :

« Le Comité de suivi ne dispose pas d’un chiffrage exhaustif des cas qui se sont produits en 2011, mais il a constaté [et condamné] de telles situations au moins dans les départements de Paris, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ». Il s’agit des zones où sont apparues des tensions sur le marché.

Par conséquent, nous nous associerons à l’amendement défendu par notre collègue Évelyne Didier.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour explication de vote.

Nous ne voterons pas cet amendement, non pas que nous n’entendions pas votre excellente argumentation, monsieur Repentin, mais, s’il est évidemment nécessaire de modifier les choses, on ne peut pas le faire de cette manière.

Selon vous, le propriétaire serait indemnisé dans tous les cas. Vous savez très bien que ce n’est pas exact, et vous en connaissez la raison, qui tient à la lourdeur excessive de la procédure à suivre pour obtenir une telle indemnisation. Manifestement, le tribunal administratif, quand il est saisi, met très longtemps à statuer. Comme l’a souligné M. le secrétaire d'État, dans ce dossier, nous sommes face à un problème d’ordre constitutionnel.

Pour notre part, nous sommes, nous l’avons toujours dit, très attachés au droit de propriété. Il est tout à fait légitime de considérer aujourd’hui que le droit au logement a une valeur de même niveau. Mais, à ce moment-là, il faut faire en sorte de modifier notre édifice constitutionnel pour que tout se fasse dans les règles.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

À titre personnel, je voterai cet amendement, par souci à la fois de cohérence et d’humanité. Dès lors que l’on a voté le DALO, il me paraît complètement insensé, voire inhumain, d’expulser des gens qui sont censés en bénéficier et que l’on doit loger !

Cela va peut-être à l’encontre d’un certain nombre de textes, mais, finalement, peu importe. Nous avons voté le DALO, il faut assumer nos décisions. Sinon, à quoi bon légiférer ?

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Si le DALO existe bel et bien, la Constitution aussi, et les problèmes soulevés par notre collègue Jacques Mézard sont réels.

L’adoption de cet amendement, tel qu’il est rédigé, aurait pour conséquence que toute personne ayant rédigé une demande de DALO serait inexpulsable. Dans la mesure où aucun délai n’est fixé, il suffirait de déposer une telle demande pour repousser le moment de l’expulsion et contraindre l’État à payer. Par conséquent, cette disposition est de nature à aggraver les charges publiques. Aussi, au regard de l’article 40 de la Constitution, votre amendement n’est absolument pas recevable.

Que vous vouliez plaider la bonne cause, je le comprends. Mais il nous faut dépasser les bons sentiments pour légiférer en tenant compte des réalités.

La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Dallier l’a très bien dit, la proposition qui nous est faite revient, en réalité, à interdire les expulsions. Si je comprends que telle est la volonté du groupe communiste, je suis un peu plus étonné par l’attitude de certains. Il est pour le moins curieux que l’orateur qui nous a exhortés, tout à l’heure, à ne pas désespérer les propriétaires se rallie maintenant, pour des raisons d’ordre humanitaire, que j’admets d’ailleurs parfaitement, à un dispositif qui, de fait, interdira les expulsions dans notre pays.

Je vais mettre aux voix l’amendement n° 44 rectifié.

Quid de l’article 40 de la Constitution, monsieur le président ?

C’est moi qui assure la permanence de la commission des finances pour cette semaine et j’estime qu’il s’applique.

La parole est à M. le président de la commission.

J’ai un peu de mal à comprendre votre position, monsieur Dallier. Vous dites assurer une permanence au nom de la commission des finances. Or, que je sache, celle-ci a validé cet amendement sans demander l’application de l’article 40 de la Constitution !

La parole est à M. Philippe Dallier.

La lecture de l’article 40 de la Constitution suffit : les parlementaires ne peuvent pas déposer d’amendements dont l’adoption aurait pour conséquence l’aggravation de la dépense publique.

Madame Didier, vous nous l’avez clairement expliqué : à partir du moment où une décision de justice serait rendue et que le préfet ne la ferait pas exécuter, c’est l’État qui paierait le loyer au propriétaire.

Si votre amendement est adopté, aucune expulsion ne pourra être mise en œuvre. Autrement dit, dans la mesure où l’État paiera systématiquement, la dépense publique s’en trouvera aggravée. À mon sens, l’article 40 de la Constitution doit donc s’appliquer.

Monsieur Dallier, vous venez d’invoquer l’article 40 de la Constitution. Mais je ne suis pas certain que vous puissiez maintenant donner l’avis de la commission des finances sur son applicabilité, celle-ci ayant validé l’amendement.

Mes chers collègues, je vous propose donc de réserver l’amendement n° 44 rectifié jusqu’à demain, pour laisser à la commission des finances le temps de se prononcer.

Il n’y a pas d’opposition ?...

La réserve est ordonnée.

C’est une grande victoire !

Vous pouvez être fier ! Vous allez dormir tranquille !

L'amendement n° 11 rectifié, présenté par M. Cornu, Mme Lamure et MM. Hérisson et César, est ainsi libellé :

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le onzième alinéa de l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement est ainsi modifié :

1° À la première phrase, après les mots : « sous forme de prêts ou de subventions », sont insérés les mots : «, d’attribution prioritaire de logements sociaux » ;

2° Après la première phrase, sont insérées deux phrases ainsi rédigées :

« Cette commission a également pour mission de délivrer des recommandations à tout organisme ou personne susceptibles de participer à la prévention de l'expulsion, notamment au regard du traitement des situations de surendettement, ainsi qu'au bailleur et au locataire concernés par la situation d’impayés. Les membres de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et les personnes chargées de l’instruction des saisines sont soumis au secret professionnel dans les conditions prévues à l’article 226-13 du code pénal. »

II. – L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :

1° Au deuxième alinéa :

a) À la première phrase, après les mots : « Fonds de solidarité pour le logement », sont insérés les mots : «, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement » ;

b) La seconde phrase est ainsi rédigée :

« Le ou les services ou organismes saisis réalisent un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmettent au juge avant l’audience ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. » ;

2° Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer délivrés sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. L’arrêté est pris au regard des circonstances locales et après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées et de l’avis de la chambre départementale des huissiers de justice, rendu dans un délai d’un mois suivant la saisine. » ;

3° Le sixième alinéa est ainsi rédigé :

« Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents, celles des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, ainsi que celles des deux premières phrases du onzième alinéa de l'article 4 de cette même loi, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dont les adresses de saisine sont précisées. »

La parole est à M. Gérard Cornu.

Nous allons sans doute pouvoir nous rejoindre sur cet amendement, qui a pour objet d’améliorer la prévention des expulsions locatives.

Sur l’initiative du Gouvernement, afin de repérer plus facilement les locataires en difficulté avant qu’il ne soit trop tard, le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions, les CCAPEX, a été élargi et leurs compétences ont été précisées. Je rappelle qu’il existe une CCAPEX dans chaque département, coprésidée par le préfet et le président du conseil général.

Cet amendement vise à renforcer le champ de compétences de ces commissions. Désormais, elles auront toute légitimité pour mobiliser l’ensemble des acteurs, à commencer par les locataires, dont la situation reste jusqu’à présent largement méconnue tant qu’ils ne sont pas assignés devant le juge.

Dans le cadre de cette mobilisation des acteurs, il s’agit également de sécuriser la transmission des éléments par les partenaires – travailleurs sociaux, organismes payeurs des aides au logement, commissions de surendettement –, en affirmant la nécessité de respecter le secret professionnel.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement vise à renforcer les pouvoirs des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions, dont l’institution a été rendue obligatoire sur l’initiative du Sénat, dans le cadre de la loi Boutin du 25 mars 2009.

S’il est important de prévenir les expulsions locatives, je souhaite toutefois formuler certaines observations sur cet amendement.

Les associations n’ont pas été consultées sur ce dispositif, ce que je regrette.

La CCAPEX n’est qu’un élément de l’ensemble de la politique publique dans ce domaine. Je déplore donc que d’autres aspects de cette politique n’apparaissent pas ici, comme l’articulation avec le DALO. Un tel manque sera réparé si l’amendement n° 44 rectifié que nous venons d’examiner est adopté.

Aujourd’hui, les CCAPEX n’ont pas les moyens de fonctionner. Ainsi, à Paris, plus de 6 000 ménages sont assignés chaque année, la CCAPEX n’examinant qu’une quinzaine de dossiers par mois. Il est certes utile de renforcer les missions des CCAPEX, mais comment fonctionneront-elles sans moyens supplémentaires ?

Le dispositif proposé prévoit que les départements fixeront eux-mêmes les critères retenus pour la transmission par les huissiers de justice au préfet des commandements de payer. On peut craindre que, du fait des moyens limités des CCAPEX, les acteurs locaux n’établissent des critères élevés !

En conséquence, la commission s’en remet à la sagesse du Sénat sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

J’avais présenté en commission, au nom du Gouvernement, un amendement similaire, qui avait fait l’objet d’une longue discussion, à l’issue de laquelle la commission avait demandé un délai de réflexion pour se prononcer. Je remercie M. Cornu d’en reprendre le texte, et M. le rapporteur d’émettre un avis de sagesse.

Le dispositif, qui avait été annoncé par le Premier ministre aux associations dans le cadre de la refondation du dispositif d’hébergement et d’accès au logement en vue d’améliorer les procédures et les dispositifs en matière de prévention des expulsions, constitue, me semble-t-il, une véritable avancée. Il ne s’agit pas, comme tout à l’heure, d’interdire les expulsions, mais au contraire de les prévenir, dans le cadre d’un dispositif s’appuyant sur les CCAPEX.

Une telle mesure protège donc le locataire en ce qu’elle s’applique à résoudre, avec l’ensemble des partenaires, les situations d’impayés, dès que la situation de celui-ci ne peut pas être réglée par les dispositifs de droit commun, tels que le Fonds de solidarité pour le logement, le FSL, ou la Caisse d’allocations familiales. Elle est également utile pour le propriétaire du logement, puisqu’elle permet de trouver collégialement une solution adaptée pour résoudre le problème d’impayés du ménage concerné. Il s’agit d’instaurer un repérage et une prise en charge plus précoces, notamment par les travailleurs sociaux.

De plus, la CCAPEX, au même titre que les services sociaux, pourra désormais transmettre au juge un diagnostic social sur la situation du ménage assigné. Traiter plus rapidement les procédures, mobiliser tous les acteurs, améliorer la connaissance du juge, c’est favoriser la prise de décision rapide et éviter ainsi que la situation des ménages ne s’aggrave par l’accumulation des impayés.

Par ailleurs, dans le parc public, il existe des dispositions contraignant les bailleurs à signaler les impayés de loyers. En revanche, dans le parc privé, la situation des locataires est méconnue tant qu’ils ne sont pas assignés devant le juge. En prévoyant la transmission au préfet du département par les huissiers de justice des commandements de payer, qui sont établis deux mois avant l’assignation, cet amendement permet d’améliorer la connaissance des situations complexes existant dans le parc privé et, à ce titre, de mobiliser tant les acteurs, y compris les propriétaires, que les dispositifs de prévention le plus en amont possible.

Je ne peux donc qu’être tout à fait favorable à cet amendement, qui vient, me semble-t-il, améliorer la situation actuelle et sur lequel nous pourrions tous nous retrouver. L’adoption de ce dispositif, très attendu des associations, irait vraiment dans l’intérêt des locataires et des propriétaires.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour explication de vote.

Je souhaite poser une question à M. le secrétaire d’État.

L’amendement n° 11 rectifié, dont nous avons bien compris qu’il est d’origine gouvernementale, prévoit notamment d’insérer, après le cinquième alinéa de l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, un alinéa ainsi rédigé : « Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer délivrés sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives […] ».

Si je comprends bien, les commandements de payer dont le montant serait inférieur au seuil fixé n’auraient donc pas à être signalés à la CCAPEX. Autrement dit, si l’on veut passer outre à la saisine de cette commission, il s’agit de délivrer le commandement le plus tôt possible. Pour avoir beaucoup pratiqué les tribunaux d’instance, je ne crois pas qu’un tel dispositif soit très favorable aux intérêts des locataires !

En outre, je crois me souvenir que, de toute façon, les commandements de payer doivent déjà être transmis au préfet.

La parole est à M. le secrétaire d'État.

Monsieur Mézard, la transmission des commandements de payer au préfet de département par les huissiers de justice permettra d’améliorer la connaissance des situations complexes.

En effet, dans la période de deux mois qui sépare l’établissement des commandements de payer de l’assignation, il deviendra possible de mobiliser les acteurs, parmi lesquels les propriétaires.

La parole est à M. Jacques Mézard.

Monsieur le secrétaire d’État, vous n’avez pas répondu à ma question. D’ailleurs, sur le plan juridique, votre propos ne me semble pas conforme aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.

Je vous ai demandé quel serait le sort réservé aux commandements de payer dont le montant serait inférieur au seuil fixé par l’arrêté. S’ils ne font l’objet d’aucune transmission, le bailleur aura intérêt à faire dresser le commandement le plus tôt possible, dès le premier impayé !

La parole est à M. le secrétaire d'État.

La réponse est claire : les commandements dont le montant sera inférieur au seuil fixé par l’arrêté ne seront pas signalés.

Eh oui !

Vous comprenez bien que cette mesure est destinée à fluidifier le système : comme il s’agit de tout petits montants, il n’est pas nécessaire de les signaler.

Je mets aux voix l'amendement n° 11 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 2.

La parole est à M. le président de la commission.

J’estime, par souci de cohérence, que l’amendement n° 45 rectifié devrait recevoir le même traitement que l’amendement n° 44 rectifié, également présenté par Mme Schurch.

Quel est l’avis du Gouvernement sur la demande de réserve de l’amendement n° 45 rectifié, formulée par la commission ?

Le Gouvernement n’y voit pas d’objection.