Séance en hémicycle du 12 septembre 2012 à 14h30

Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.

Il n’y a pas d’observation ?…

Le procès-verbal est adopté sous les réserves d’usage.

L’ordre du jour appelle la suite de la discussion, après engagement de la procédure accélérée, du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (projet n° 750, rapport n° 757, avis n° 758).

Nous poursuivons la discussion des articles.

Titre Ier

MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC EN FAVEUR DU LOGEMENT

Hier, nous avons entamé l’examen de l’article 1er, dont je redonne lecture.

L’avis des élus de proximité, qui sont représentés au sein du Comité régional de l’habitat, serait précieux pour l’établissement de la liste prévue à l’article 1er. Celle-ci résulterait, en quelque sorte, d’une véritable « coproduction ».

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’amendement de la commission apporte un complément très utile à l’article 1er du projet de loi, qui tend à s’appuyer sur une liste parfaitement à jour des terrains cessibles.

Cette liste sera, je pense, encore plus opérationnelle lorsque l’ensemble des collectivités locales ainsi que d’autres instances pourront s’y intéresser. Cette consultation sera une garantie de qualité, quels que soient les intervenants.

L’avis du Gouvernement est très favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 115.

L'amendement n° 52 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 9, seconde phrase

Remplacer les mots :

sur présentation d’un projet s’insérant

par les mots :

dès lors que le projet répond au projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme et s’insère

La parole est à M. Daniel Dubois.

Cet amendement s’inscrit dans notre démarche visant à s’assurer que la mobilisation du foncier de l'État et de ses établissements publics se fasse, de manière systématique, en partenariat avec les collectivités locales pour la définition des projets qui pourraient être envisagés par un bailleur sur ces parcelles.

À nos yeux, ces opérations doivent être pilotées en lien avec les communes et les établissements publics de coopération intercommunale.

Quel est l’avis de la commission ?

L’avis de la commission est défavorable dans la mesure où un tel projet doit déjà s’intégrer dans le projet d’aménagement et de développement durable, le PADD, du plan local d’urbanisme, le PLU.

Nous considérons donc, en quelque sorte, que l’amendement est satisfait a priori.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est défavorable à cet amendement pour deux raisons.

La première est qu’il aurait pour conséquence d’exclure de la liste des communes celles qui ne disposent pas d’un PLU alors qu’elles peuvent disposer d’un autre document d’urbanisme, par exemple un plan d’occupation des sols ou une carte communale, voire relever du règlement national d’urbanisme.

La seconde raison tient à ce que, notamment sur des projets d’une certaine ampleur, la mise en révision du PADD et du PLU peut être faite au moment de l’élaboration du projet, ce qui aura pour effet d’améliorer leur efficacité et la rapidité de leur mise en œuvre. Comme vous l’avez compris, la notion d’urgence est au cœur de ce projet de loi, qui tend à permettre d’aller plus vite.

La parole est à M. le président de la commission.

Je ne comprends pas très bien l’objectif de cet amendement.

En effet, tout projet de construction doit être conforme aux documents d’urbanisme quels qu’ils soient, et pas simplement aux PLU. Certaines communes n’en disposent par, mais elles respectent d’autres règlements d’urbanisme. Cet amendement ne ferait que restreindre le champ d’application du dispositif.

Monsieur Dubois, l’amendement n° 52 rectifié est-il maintenu ?

Non, je retire l’amendement, monsieur le président.

L’amendement n° 52 rectifié est retiré.

L'amendement n° 16, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 9, seconde phrase

Compléter cette phrase par les mots :

locatif social

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Cet amendement tend simplement à apporter une précision, qui nous paraît extrêmement utile, sur les conditions dans lesquelles la décote est de droit en cas de cession des terrains de l’État.

À cet égard, nous proposons d’inscrire dans la loi que la stratégie de mobilisation du foncier doit être explicitement mise en œuvre pour répondre aux besoins locaux en matière de logement locatif social.

Quel est l’avis de la commission ?

Le projet de loi tend à prévoir que la décote peut s’appliquer à des programmes de construction comprenant une part de logement social. Intégrer la notion de stratégie me paraît donc inutile puisque le dispositif tend, par nature, à répondre à des besoins en matière de logement social.

La commission a émis un avis défavorable sur cet amendement. J’invite donc notre collègue à le retirer.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Comme je l’ai déjà dit, le choix qui a présidé à l’élaboration de ce projet de loi est la possibilité de mobiliser l’ensemble des terrains – c’est la raison pour laquelle l’actualisation de la liste est prévue – sans limiter les types de projets pouvant être développés. Ainsi, ces derniers pourront répondre à des nécessités de construction d’équipements publics, par exemple dans des quartiers d’habitat social. L’intention du Gouvernement, qui est, je crois, partagée par le législateur, est bien de développer le logement locatif social, mais sans brider de manière trop contraignante le dispositif, car nous ne savons pas par avance quelle est la destination la plus pertinente pour les terrains concernés.

Je vous demande donc, madame la sénatrice, de retirer votre amendement. À défaut, l’avis du Gouvernement sera défavorable.

La parole est à M. le président de la commission.

Cet amendement est trop restrictif s’agissant du type d’aménagement que l’on peut réaliser. Mes chers collègues, si l’on veut assurer une certaine mixité, il n’y a pas que le locatif social à prévoir dans les programmes d’aménagement des terrains récupérés. Je partage donc l’avis de M. le rapporteur.

Madame Schurch, l’amendement n° 16 est-il maintenu ?

Oui, monsieur le président.

Si je lis bien l’alinéa 9 de l’article 1er, il s’agit d’établir une liste de parcelles destinée à satisfaire des besoins locaux en matière de logement.

Notre amendement ne tend pas à imposer exclusivement du locatif social. À notre sens, satisfaire des besoins en matière de logement locatif social, ainsi que tend à le prévoir notre amendement, n’exclut pas qu’il puisse y avoir d’autres opérations portant sur des équipements publics ou sur d’autres types de logements.

Nous apportons juste une précision utile, à savoir que la liste des parcelles sera bien établie dans un premier temps pour des logements locatifs sociaux, mais pas exclusivement,

Je mets aux voix l'amendement n° 16.

L'amendement n° 34 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 9

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Cette stratégie de mobilisation du foncier sera réalisée par l’établissement public de coopération intercommunale ayant approuvé un programme local de l'habitat et conclu une convention visée au deuxième alinéa de l’article L. 301-5-1 du code de la construction et de l’habitation, ou à défaut par la commune, dans le cadre des objectifs fixés par le schéma visé à l’article L. 122-1-1 du code de l’urbanisme et du plan visé à l’article L. 302-1 du code de la construction et de l’habitation, en partenariat avec tous les acteurs concernés, notamment l’État, les établissements publics de l’État, le conseil général, le conseil régional, l’établissement public foncier et les collectivités locales.

La parole est à Mme Valérie Létard.

Si nous approuvons la proposition faite dans ce texte de lier projet urbain sur un foncier qui mérite d’être mobilisé pour la construction de logements locatifs sociaux et stratégie de mobilisation du foncier pour la construction de logements, il nous semble en revanche nécessaire de compléter ce dispositif par la méthode d’élaboration des stratégies de mobilisation du foncier.

Il y a en effet un lien fort entre ces stratégies foncières et les schémas de cohérence territoriale, les SCOT, les programmes locaux de l’habitat, les PLH, et les PLU. Il est donc essentiel d’indiquer que lesdites stratégies doivent être élaborées par les collectivités, qui sont compétentes pour élaborer ces documents d’urbanisme, par souci de cohérence.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement me pose des problèmes. Pourquoi cette stratégie ne pourrait-elle pas être élaborée par d’autres structures citées à l’article 1er comme pouvant bénéficier de la cession avec décote, telles que les établissements publics fonciers, les sociétés d’économie mixte ou encore les organismes HLM ?

Par ailleurs, il me semble que cet amendement tend à alourdir la procédure en encadrant beaucoup trop strictement la stratégie mentionnée à l’article 1er, ainsi que je l’ai dit ce matin lors de la réunion de la commission des affaires économiques. Cela dit, je souhaiterais connaître l’avis du Gouvernement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

La volonté du Gouvernement, au travers de ce projet de loi, est de garantir l’insertion du projet porté par le bénéficiaire potentiel de la décote, qui n’est pas nécessairement une collectivité locale, dans une stratégie plus large de mobilisation du foncier en faveur du logement. La pertinence de ladite stratégie sera bien évidemment appréciée par l’autorité administrative, au regard notamment des documents de planification en vigueur.

Pour autant, d’autres modalités de définition des stratégies, tout aussi efficaces, peuvent d’ores et déjà être mises en œuvre. Je l’ai déjà dit, notre objectif lors de la rédaction était d’aboutir à un projet de loi simple et robuste. Il ne me semble donc pas nécessaire d’apporter cette précision dans le texte. Néanmoins, je m’en remets à la sagesse du Sénat, à moins que vous n’acceptiez, madame la sénatrice, de retirer votre amendement, qui, en apportant une telle précision, est de nature à rendre le texte moins lisible.

Madame Létard, l’amendement n° 34 rectifié est-il maintenu ?

Madame la ministre, j’entends bien l’inquiétude que vous manifestez sur les risques de lourdeur que serait susceptible d’entraîner l’adoption de cet amendement. Néanmoins, il me semble qu’il s’agit non pas d’ajouter de la lourdeur mais simplement de mettre autour de la table, sans les opposer, tous les acteurs concernés, à savoir les communes, les EPCI, les départements, les régions, l’État et ses établissements publics.

Cela dit, je me demande s’il est bien opportun, d’un côté, de mobiliser un EPCI sur toute la stratégie globale de peuplement, respectant tous les équilibres, à l’échelle d’un territoire assez large, tout en le déconnectant du projet qui va définir un peuplement sur un espace plus petit, au sein de son périmètre de compétence.

L’État et les EPCI sont partenaires sur l’élaboration d’un PLH. L’État, les EPCI sont partenaires dans l’élaboration et l’utilisation des délégations des aides à la pierre. Pourquoi ne pas continuer dans ce sens ? Pourquoi ne pas donner tous les outils permettant une gestion correcte à un niveau, l’intercommunalité, que le Gouvernement, on le sait très bien, aimerait voir assumer plus de compétences en matière d’urbanisme ?

Je maintiens l’amendement.

La parole est à M. le président de la commission.

cet amendement était adopté, il aboutirait, comme un certain nombre d’autres, à restreindre le champ d’application de la loi et à alourdir les procédures. Toutes les communes ne font pas partie d’un EPCI, toutes les communes n’ont pas de SCOT ou de PLU. S’il n’est pas interdit de rêver, nous n’en sommes pas là et, à mon sens, cet amendement n’apporte pas grand-chose ! Pour inscrire les terrains sur la liste, il faudra effectivement apprécier la stratégie globale. Cela relève du décret et ce sera fait en prenant en considération l’ensemble des problèmes fonciers et les stratégies adoptées par l’environnement ou les bassins de vie.

La parole est à Mme Nathalie Goulet, pour explication de vote.

Je voudrais ajouter que, en zone rurale notamment, il y a beaucoup d’intercommunalités et d’EPCI qui n’ont pas la compétence « urbanisme ». Au demeurant, nombreuses sont les communes qui n’ont même pas de documents d’urbanisme ! L’amendement restreint donc sensiblement le champ d’application de la loi. Or il faut légiférer pour tout le monde. Même si nous sommes nombreux à vouloir mutualiser et à espérer qu’un jour la compétence « urbanisme » sera étendue à tous, il n’en reste pas moins qu’en zone rurale c’est loin d’être le cas. Il faut pourtant que ces zones puissent, comme les autres, bénéficier du projet de loi. Je suis donc en total désaccord avec cet amendement et je ne le voterai pas.

Je mets aux voix l'amendement n° 34 rectifié.

L'amendement n° 51 rectifié bis, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 9

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

Cette liste mentionne également les délais de cession du foncier. Ces délais devront correspondre au phasage visé au cinquième alinéa de l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation.

La parole est à Mme Valérie Létard.

Cet amendement vise à ce que l’État s’engage sur un planning de cession de son foncier pour la construction de logements sociaux. L’objectif de ce projet de loi est bien la mobilisation du foncier de l’État pour accroître la construction de logements sociaux sur les territoires en imposant des obligations aux collectivités locales, notamment en termes de planning de rattrapage du taux de logements sociaux.

Si le foncier de l’État doit servir au respect de ces obligations, il me paraît logique que l’État s’engage également sur un planning de cession de son foncier.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement, un peu compliqué à comprendre, prévoit que la liste de parcelles établie par l’autorité administrative compétente de l’État mentionne les délais de cession de foncier. En outre, il fait référence aux délais visés au cinquième alinéa de l’article L.302-8 du code de la construction et de l’habitation.

Comme je l’ai dit ce matin, il paraît difficile de calquer ce dispositif de rattrapage par période triennale sur le rythme de cession du foncier public. Par ailleurs, on n’est pas sûr d’avoir un acquéreur potentiel pour chaque terrain.

Cela dit, au nom de la commission, je demande l’avis du Gouvernement, conformément à l’engagement que j’ai pris.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’objectif du Gouvernement, en déposant ce projet de loi, est de libérer le foncier le plus rapidement possible. Néanmoins, on peut imaginer que la fixation d’un délai aurait un effet pervers, celui de provoquer la fin des opérations de cession au cas où le délai serait dépassé.

La volonté du Gouvernement est très forte en la matière. Le projet de loi rendra les choses possibles, et le décret en Conseil d’État qui aura vocation à préciser les méthodes d’intervention traitera de ces questions de délai. Je pense à la fixation d’éventuelles pénalités dans le cas où des opérateurs seraient mis en difficulté par des délais trop longs du fait de l’État

Je le répète, je ne pense pas qu’il faille introduire cette notion dans le projet de loi. C’est la raison pour laquelle je vous demande, madame la sénatrice, de retirer votre amendement.

Madame Létard, l’amendement n° 51 rectifié bis est-il maintenu ?

Je le retire, monsieur le président.

L’amendement n° 51 rectifié bis est retiré.

L'amendement n° 163, présenté par MM. Dallier, Gilles, Cambon, Bécot, Chatillon et Dassault, Mme Lamure, MM. P. Leroy et Buffet, Mme Jouanno et M. P. Dominati, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« c) Lorsque les terrains sont cédés au profit d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, la fixation du prix de cession prévue au I prend en compte le potentiel financier de la collectivité ou de l’établissement concerné.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Nous en revenons au prix de cession et à la décote possible de 0 % à 100 % pour les parcelles qui seront affectées à terme à du logement social.

Dans sa rédaction actuelle, le texte n’encadre absolument pas les conditions dans lesquelles l’État fixera le prix. Je ne souhaite pas déterminer a priori des règles très strictes. Je souhaite tout simplement qu’on indique que le prix de cession devra tenir compte du potentiel financier de l’EPCI ou de la commune qui feront l’acquisition de ce terrain. Pourquoi ? Parce que, manifestement, un avantage en résultera pour la collectivité locale concernée, avantage qui doit l’inciter à réaliser du logement social.

Pour autant, les intérêts de l’État ne doivent pas être négligés ; ceux des grands opérateurs non plus. C’est la raison pour laquelle il me semblerait utile de préciser que l’État doit tenir compte du niveau de richesse de la collectivité ou de l’EPCI et fixer le prix en conséquence.

Je crains que l’on ne me rétorque que je crée une contrainte supplémentaire. Vous conviendrez, je l’espère, mes chers collègues, que cette contrainte est légère ! Ce serait en outre une manière d’indiquer qu’il n’y a pas forcément de raison de favoriser excessivement des collectivités ou des EPCI très riches alors que d’autres, moins riches, ne le seraient pas.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement vise à indiquer que le prix de la décote sera fixé en tenant compte du potentiel financier de la collectivité ou de l’établissement concernés. Il est, à mon sens, satisfait. Le niveau de la décote sera, en effet, fixé en fonction des circonstances locales. Il est en effet mentionné à l’alinéa 5 de l’article 1er : «…la décote […] est fixée en fonction de la catégorie à laquelle ces logements appartiennent et des circonstances locales tenant à la situation du marché foncier et immobilier et aux conditions financières et techniques de l’opération. »

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Si je comprends bien, monsieur Dallier, votre amendement répond à un principe auquel je suis particulièrement sensible, le principe de précaution.

Comme l’a indiqué M. le rapporteur, la prise en compte des circonstances locales est déjà prévue dans la loi. Vous souhaitez vous assurer que la richesse de la collectivité locale considérée sera bien intégrée aux circonstances locales.

On pourrait aller plus loin et s’interroger, par exemple, sur la situation du bailleur social, sur sa capacité à disposer de fonds propres pour contribuer à l’équilibre de l’opération, etc.

Tous ces aspects seront en fait pris en compte dans le décret et figureront parmi les critères de fixation de la décote. Chacun est bien conscient de cette nécessité puisque le cœur du sujet, c’est l’équilibre des opérations. Cette marge de manœuvre que nous donne la décote est un élément d’équilibre des opérations.

Comme nous n’avons pas fait le choix d’énumérer dans la loi l’ensemble des éléments qui permettront de fixer la décote, nous ne souhaitons pas retenir celui-ci. Bien sûr – et vous pouvez en être certain – il est inhérent à l’idée même de prise en compte des circonstances locales. Vous verrez qu’il figurera dans le décret, puisque tout ce que vous venez de dire est tout à fait dans l’esprit de la loi.

C’est la raison pour laquelle je vous demande non pas de me faire confiance, monsieur le sénateur – ce serait abusif ! – mais de comprendre l’esprit dans lequel j’aborde ce problème. Je vous prie donc de bien vouloir retirer votre amendement. Sinon, je serai contrainte d’émettre, au nom du Gouvernement, un avis défavorable, ce qui serait dommage ! §

Monsieur Dallier, l’amendement n° 163 est-il maintenu ?

M. Philippe Dallier. Si j’osais, madame la ministre, je vous proposerais un échange de bons procédés à valoir pour les amendements que je présenterai par la suite !

Cela dit, mon amendement me semblait apporter une précision utile. M. le rapporteur a tenté de me démontrer que mes préoccupations étaient prises en compte. Honnêtement, reconnaissez que, lorsqu’on évoque les circonstances locales, cela peut concerner beaucoup de choses, mais qu’à aucun moment n’est véritablement visée la situation du preneur ! Le texte dont vous avez donné lecture est vraiment très général.

Je le redis, je n’ai pas de problème sur la décote à 100 %. Cela étant, le Parlement aurait pu guider l’État. Certes, madame la ministre, vos propos pourront faire foi. Je vais donc retirer l’amendement, mais je pense que nous aurions pu aller plus loin. Au moins le débat qui vient d’avoir lieu aura-t-il permis de préciser les intentions du Parlement.

L’amendement n° 163 est retiré.

L'amendement n° 156, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Alinéa 12

Après les mots :

en accession à la propriété

insérer le mot :

sécurisée

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 157, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Alinéa 13, première phrase

Remplacer cette phrase par une phrase ainsi rédigée :

« L’acquéreur accédant qui souhaite revendre son logement dans un délai suivant l’acquisition est tenu d’en informer l’autorité administrative compétente de l’État ; ce délai est fixé dans la convention prévue au IV et ne peut être inférieur à cinq ans ni supérieur à vingt ans. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 36 rectifié bis, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 16

Remplacer les mots :

à construire

par les mots :

à réaliser

La parole est à Mme Valérie Létard.

Dans la mesure où l`État s’engage à mettre à disposition du foncier bâti et non bâti pour la réalisation de logements sociaux, nous ne pouvons pas parler de logements « à construire ». L’objet de cet amendement, rectifié à la demande du rapporteur, est de remplacer ces mots par le terme « à réaliser », qui englobe à la fois la construction et la réhabilitation.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est favorable à cet amendement, rectifié à sa demande.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est favorable à cet amendement, qui apporte une précision juste et pertinente.

Je mets aux voix l'amendement n° 36 rectifié bis.

L'amendement n° 37 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 16

Compléter cet alinéa par les mots :

dans le respect des objectifs des documents d’urbanisme et avec un souci de mixité de programmes

La parole est à Mme Valérie Létard.

Le projet de loi mentionne la réalisation d’une convention entre l’État et l’acquéreur du terrain cédé par l’État, convention qui détermine le contenu du programme de logements à réaliser.

Je propose, par cet amendement, que la convention indique que ce projet doit être réalisé dans le respect des SCOT et avec un souci de mixité de programmes.

Je prendrai le cas de grandes emprises foncières qui, dans un objectif de mixité sociale, ne doivent pas concentrer uniquement des programmes de logements sociaux. Ces projets, qui peuvent être directement proposés à l’État par un organisme HLM ou même un promoteur immobilier, ne peuvent être élaborés sans concertation avec les élus de ces mêmes territoires et donc sans tenir compte des objectifs de nos documents d’urbanisme.

Je peux vous proposer, monsieur le rapporteur, de modifier cet amendement et de remplacer les mots : « dans le respect des objectifs des documents d’urbanisme et avec un souci de mixité de programmes » par la phrase : « Cette convention intégrera le permis de construire dudit programme délivré par l’autorité compétente » si vous jugez cette formulation mieux adaptée à l’explication que je viens de donner.

Nous avons eu un débat en commission. Je m’interroge sur la rédaction qui refléterait le mieux cette discussion.

Quel est l’avis de la commission ?

Nous avons eu, en effet, un débat sur ce point. Le présent amendement vise à préciser que le programme de logements doit respecter les objectifs des documents d’urbanisme et le souci de mixité des programmes.

Votre première préoccupation, madame la sénatrice, est, à mon sens, totalement satisfaite. Il va de soi que le programme de construction devra respecter les objectifs des documents d’urbanisme. Je ne vois pas comment il pourrait en être autrement ! En revanche – et je réponds là à votre deuxième préoccupation – il me semble inopportun de préciser que ce programme devra respecter le souci de mixité des programmes. Tout dépend, en effet, de la taille du programme de construction et du contexte local.

Je suis donc défavorable à cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Madame la sénatrice, cet amendement pose le même problème qu’une de vos propositions précédentes : il empêche la révision du document à partir du moment où le projet de cession est engagé. Autrement dit, il faut que cette révision ait lieu de manière anticipée. Du coup, votre proposition risque de rallonger les délais qui permettent la réalisation des opérations.

J’émets, comme précédemment, un avis défavorable.

La parole est à M. le président de la commission.

Tous ces amendements ont été rédigés dans un esprit trop restrictif. On peut très bien imaginer qu’une opération donnée, pour laquelle un terrain a été mis à disposition, ne crée pas de mixité, alors que son environnement y contribue.

Ce sont les circonstances locales qui doivent être prises en compte, et pas simplement la mixité induite par le programme proprement dit.

Je suis donc, moi aussi, défavorable à cet amendement.

Madame Létard, l’amendement n° 37 rectifié est-il maintenu ?

Je tiens à dire à M. le président de la commission que la motivation qui m’a animée dans la rédaction de tous les amendements que j’ai déposés ne correspond absolument pas à ce qu’il a décrit. J’estime qu’il doit y avoir une cohérence entre la mixité favorisée à l’échelle d’un programme et une mixité plus large. En proposant ces amendements, notre objectif n’est pas de restreindre, mais d’élargir cette cohérence.

Je maintiens donc l’amendement.

Je mets aux voix l’amendement n° 37 rectifié.

L’amendement n° 181, présenté par M. Labbé, Mmes Aïchi, Archimbaud, Ango Ela, Benbassa, Blandin et Bouchoux, MM. Dantec, Desessard et Gattolin, Mme Lipietz et M. Placé, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 16

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

Les données dont l'État dispose sur le patrimoine naturel du terrain faisant l'objet de la cession sont annexées à cette convention. Celle-ci prévoit que l'acquéreur s'engage, pour les terrains de plus de 10 000 m² de surface, à compléter, en tant que de besoin, ces données eu égard aux exigences de l'étude d'impact prévue à l'article L. 122-1 du code de l'environnement, et ce sans préjudice des dispositions établissant les conditions dans lesquelles cette étude est rendue obligatoire.

La parole est à M. Joël Labbé.

Cet amendement relatif à la biodiversité concerne certains terrains faisant l’objet d’une cession, situés en cœur de ville ou en périphérie immédiate et qui, étant à l’état naturel ou semi-naturel, sont de ce fait potentiellement riches en biodiversité.

Il vise à favoriser la connaissance de la biodiversité et, le cas échéant, à tenir compte de celle-ci dans le futur projet d’aménagement. Il s’agit pour l’État, concerné en qualité de cédant, de se montrer à la fois exemplaire et exigeant dans la prise en compte des orientations du Grenelle en matière de biodiversité.

Cet engagement de l’acquéreur concerne les terrains d’une superficie supérieure à un hectare et présente donc un intérêt en termes de biodiversité.

Quel est l’avis de la commission ?

Notre collègue Joël Labbé propose que la convention conclue entre l’autorité compétente de l’État et l’acquéreur du terrain comprenne en annexe les données dont l’État dispose sur le patrimoine naturel du terrain. Pour les terrains de plus de 10 000 mètres carrés, l’acquéreur complète ces données en tant que de besoin.

Je considère, pour ma part, que l’objectif de l’article 1er est l’efficacité. Or cet amendement aurait pour conséquence d’alourdir la procédure prévue. La commission a donc émis un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur le sénateur, la transition environnementale est, au même titre que le logement, l’une des priorités que le Gouvernement souhaite mettre en œuvre. Cet état d’esprit animera d’ailleurs la conférence environnementale qui sera ouverte, après-demain, par le Président de la République.

Cet amendement est de nature à améliorer la prise en compte de la biodiversité dans les projets d’aménagement, surtout lorsqu’ils portent sur de grandes surfaces. Ces projets peuvent avoir un impact important dès lors qu’ils constituent, par exemple, des espaces non artificialisés, parfois rélictuels et remarquables, au centre des unités urbaines.

Votre amendement a du sens. Il existe d’ores et déjà, effectivement, un certain nombre de dispositifs visant à préserver la biodiversité. Lors de la conférence environnementale, nous allons travailler sur cette question de manière très attentive, dans la mesure où la disparition d’un certain nombre d’espèces représente un risque pour l’ensemble la civilisation.

Une meilleure connaissance de la biodiversité permet également d’intégrer très en amont d’éventuelles procédures en termes de protection des espèces ou de réparation. Je considère que cet ajout est potentiellement utile à ce projet de loi, que nous avons voulu, comme je l’ai dit, relativement simple et robuste.

Par conséquent, et ayant bien entendu l’avis du rapporteur, je m’en remets à la sagesse de la Haute Assemblée.

La parole est à M. Joël Labbé, pour explication de vote.

Je ne pense pas que cet amendement alourdisse la procédure.

M. le rapporteur a évoqué l’efficacité. Trop souvent, au nom de l’efficacité, qu’elle soit économique ou sociale, la biodiversité est laissée de côté !

Je maintiens cet amendement car, j’y insiste, la prise en compte de la biodiversité n’alourdira pas les dossiers. Au demeurant, l’État, dans ce domaine, doit se montrer exemplaire et exigeant.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour explication de vote.

Nous voterons contre cet amendement, car il faut savoir ce que l’on veut ! En l'occurrence, il s’agit de trouver des terrains à bâtir pour construire des logements.

Si l’on considère que l’État vend, pour y construire des logements, des terrains où la biodiversité est en danger, on est dans une situation totalement ubuesque ! Nous commençons à en avoir l’habitude avec certaines propositions ... Restons dans la voie de bon sens !

Je mets aux voix l’amendement n° 181.

L’amendement n° 58 rectifié, présenté par M. Dubois et les membres du groupe de l’Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 17, seconde phrase

Après les mots :

dans le délai de cinq ans,

insérer les mots :

sauf cas de force majeure,

La parole est à M. Daniel Dubois.

L’objet de cet amendement est de prolonger le délai de cinq ans actuellement ouvert par le texte pour la réalisation d’un programme de logements sociaux après cession d’un terrain de l’État ou de l’un de ses établissements publics en cas de force majeure.

Il convient de ne pas limiter les motifs permettant de prolonger ce délai, car on peut très bien se trouver dans une situation non prévue par le texte.

Je prendrai un exemple tout simple. Dans le cadre d’une opération de réalisation de logements sociaux, on est tenu d’émettre un appel d’offres avec des prix de référence. Imaginons qu’un architecte ait établi les plans, qu’un jury de concours ait été désigné et que les prix de référence soient dépassés de 20 %, alors même que les délais sont d’ores et déjà serrés. Si l’on inscrit très clairement dans la loi la possibilité de prolonger le délai sans indiquer toutes les raisons qui pourraient justifier cette prolongation, on se retrouvera dans des situations difficiles ! En effet, des acteurs associatifs opposés au projet pourront éventuellement s’engouffrer dans la brèche ouverte dans le texte et en profiteront pour déposer des recours.

Je pense, pour ma part, qu’il fallait plutôt élargir cette possibilité d’allonger les délais, car les opérations de construction de logements locatifs sont parfois très compliquées.

Je prends un autre exemple. Vous montez une opération de construction et vous avez obtenu pour ce faire un permis de construire. Or le terrain concerné, de taille assez importante, est occupé par des caravanes. Pendant cinq ou six mois, les travaux ne peuvent commencer. Que fait-on si rien n’est prévu dans le texte ?

La force majeure avait l’intérêt d’ouvrir tout le champ des possibles.

Quel est l’avis de la commission ?

Nous avons longuement débattu de cette question en commission.

Je souhaite, mon cher collègue, que vous retiriez cet amendement, dans la mesure où la commission a accepté l’amendement n° 116 visant à permettre, dans deux cas bien précis, d’allonger le délai : en cas de recours, jusqu’au moment où le recours est purgé, et en cas de fouille archéologique. Votre amendement est donc en partie satisfait.

Par ailleurs, à mon sens, l’exemple que vous venez de citer ne relève pas de la force majeure.

Si vous ne retiriez pas cet amendement, la commission émettrait un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Cet amendement laisse trop de marge de manœuvre et d’interprétation sur la question des délais.

L’amendement n° 116, auquel a fait référence le rapporteur et qui modifie de manière significative le projet de loi, me semble constituer une bonne solution, car il permet de sécuriser la cession des terrains et la vocation de celle-ci.

C’est pourquoi je suis défavorable au présent amendement.

La parole est à M. le président de la commission.

Mon cher collègue, le premier cas que vous avez présenté ne constitue pas un bon exemple. Pour ma part, en tant que président de commission d’appel d’offres, je sais très bien comment ajuster les programmes en cas de dépassement des prix plafond : soit on relance un appel d’offres avec des prestations différentes, soit on diminue le nombre de mètres carrés.

Les opérateurs savent respecter les marges qui leur sont imposées dans le cadre d’appels d’offres. Encore une fois, comme l’a dit le rapporteur, le cas que vous avez cité ne relève pas de la force majeure.

Cela étant dit, je souhaiterais savoir, madame la ministre, si vous tiendrez la promesse faite par votre prédécesseur de sortir un décret sur les recours abusifs avant la fin du mois de mars. Nous sommes déjà au mois de septembre et nous attendons tous ce texte visant à pénaliser les recours abusifs qui nous submergent, en particulier ceux qui sont relatifs aux logements sociaux. Il est important de pouvoir se prémunir contre les manœuvres dilatoires.

La parole est à Mme la ministre.

Comme je l’ai dit hier lors de la discussion générale, nous avons fait le choix d’introduire des dispositions législatives. C’est sans doute pour cette raison que le décret n’est pas sorti. Dans le cadre législatif actuel, les dispositions prévues dans un décret ne seraient pas suffisantes pour s’attaquer à la racine de ce mal que tout un chacun connaît, le développement de ces recours abusifs. Il faudra donc prévoir un cadrage législatif précis pour éviter ces dérapages.

Je vous propose d’opérer ce cadrage lors de l’examen du projet de loi qui sera présenté au printemps et qui réglera précisément cette question. Vous aurez d’ici là plusieurs mois pour réfléchir et travailler sur le sujet.

Monsieur Dubois, l’amendement n° 58 rectifié est-il maintenu ?

On ne peut pas tout maîtriser dans le texte ! Je suis intimement persuadé que, dans certains cas imprévus, nous rencontrerons des difficultés.

Nous allons ouvrir à un certain nombre d’associations de riverains défavorables à la construction de logements locatifs à proximité de chez eux la possibilité juridique d’intervenir et de s’engouffrer dans la brèche ouverte par le texte. La force majeure, parce qu’elle est imprévisible et indépendante de l’opérateur, permettait d’ouvrir un champ de protection beaucoup plus large.

Je maintiens l’amendement.

La parole est à M. Claude Dilain, pour explication de vote.

Les exemples évoqués par M. Dubois montrent à quel point la force majeure est un concept très vague. Je pensais même qu’il allait parler des tsunamis...

Par ailleurs, je suis inquiet de cette volonté d’allonger les délais. Nos savons en effet qu’il s’agit d’opérations complexes pour lesquelles on est tenu d’aller vite. En retenant des motifs assez flous, nous donnons la possibilité aux intéressés de trouver de bonnes excuses pour aller lentement, et des opérations risquent de ne jamais parvenir à leur terme.

Je mets aux voix l’amendement n° 58 rectifié.

L'amendement n° 25, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 17, seconde phrase

Après le mot :

applicables,

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

la résolution de la vente sans indemnité pour l’acquéreur.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

L’article 1er organise la décote réalisée lors de l’aliénation des terrains de l’État, décote plus ou moins importante, qui peut même aller jusqu’à la gratuité pour le logement social, l’objet du projet de loi étant de permettre la construction effective de logements publics au nom de l’intérêt général.

Or ce même article prévoit que, « en cas de non-réalisation du programme de logements dans le délai de cinq ans, outre le montant des indemnités contractuelles applicables », l’État peut choisir « soit la résolution de la vente sans indemnité pour l’acquéreur, soit le remboursement de la décote ».

Pour notre part, nous considérons qu’en dehors des objectifs fonciers qui guident le texte le patrimoine de l’État doit être préservé en sa propriété.

Afin de renforcer la réalisation des objectifs consentis par les bénéficiaires de la convention, nous proposons donc que, dans l’hypothèse de la non-réalisation du programme de logements, la seule sanction soit la résolution de la vente sans indemnité pour l’acquéreur, ce qui me paraît correspondre parfaitement à l’objet du projet de loi.

Quel est l’avis de la commission ?

L’alinéa 17 de l'article 1er prévoit en effet qu’en cas de non-réalisation du programme de logements dans le délai de cinq ans l’État peut choisir entre deux options : la résolution de la vente sans indemnité ou le remboursement de la décote. Mme Schurch souhaite que, par principe, la résolution de la vente sans indemnité s’applique.

Nous en avons débattu ce matin en commission et, pour ma part, je partage ce point de vue. Avec le remboursement de la décote, le terrain pourrait finalement être utilisé à tout autre chose et bénéficier d’une plus-value par rapport aux prix du marché.

Je suis donc favorable à cet amendement sous réserve d’une légère rectification, car il ferait sinon « tomber » des amendements que nous présenterons tout à l’heure. Au lieu de « rédiger ainsi la fin de cet alinéa », il conviendrait d’écrire : « rédiger ainsi la fin de cette phrase ».

Madame Schurch, acceptez-vous la rectification proposée par M. le rapporteur ?

Tout à fait.

Je suis donc saisi d’un amendement n° 25 rectifié, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, qui est ainsi libellé :

Alinéa 17, seconde phrase

Après le mot :

applicables,

rédiger ainsi la fin de cette phrase :

la résolution de la vente sans indemnité pour l’acquéreur.

Quel est l’avis du Gouvernement sur cet amendement rectifié ?

Partageant la volonté de ne pas instituer un dispositif trop bloquant dans certaines situations, je m’en remets à la sagesse du Sénat sur cet amendement ainsi rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 25 rectifié.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 49 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 17

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Toutefois, en cas de difficultés particulières pour la mise en œuvre opérationnelle du programme qui peuvent être notamment dues à des procédures juridiques ou recours administratifs, des travaux de dépollution ou de fouilles archéologiques, le délai de cinq ans pourra être prolongé d'une durée qui ne pourra excéder deux ans.

La parole est à Mme Valérie Létard.

Cet amendement vise à tenir compte, dans le délai de cinq ans prévu pour la réalisation du programme de logements, des aléas qui peuvent intervenir et décaler sa réalisation.

Tous les élus locaux le savent, nous ne sommes jamais à l’abri d’un recours, de travaux de dépollution ou de fouilles archéologiques complémentaires.

Il nous semble donc utile de prévoir la possibilité d’une prolongation du délai de cinq ans de deux ans supplémentaires maximum.

L'amendement n° 84 rectifié, présenté par M. Jarlier et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 17

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Ce délai est suspendu pendant la durée des recours contentieux, des opérations de dépollution et des chantiers de fouille archéologique.

La parole est à M. Pierre Jarlier.

Cet amendement vise à introduire de la souplesse dans l’application du délai de cinq ans au terme duquel la collectivité devra s’acquitter d’indemnités et rétrocéder le terrain ou rembourser la décote en cas de non-réalisation du programme.

Je propose un aménagement qui, tout en étant compatible avec la lutte contre la spéculation, permette la prise en compte des difficultés que peut rencontrer un maître d’ouvrage. On sait en effet que la réalisation de programmes de construction s’accompagne souvent d’aléas juridiques ou techniques, comme les recours contentieux, les fouilles archéologiques ou la dépollution.

C’est pourquoi je propose, dans cet amendement très proche de celui que la commission va présenter, que ces éléments imprévus, qui seront cependant bien énumérés dans le texte, neutralisent l’application du délai de cinq ans.

L'amendement n° 116, présenté par M. Bérit-Débat, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 17

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

Ce délai est suspendu en cas de recours devant la juridiction administrative contre une autorisation administrative requise pour la réalisation de ce programme, à compter de l'introduction du recours et jusqu'à la date à laquelle la décision de la juridiction devient définitive. Il est également suspendu, en cas de prescription de fouilles d'archéologie préventive en application de l'article L. 522-2 du code du patrimoine, pendant la durée des opérations de fouilles.

La parole est à M. le rapporteur.

Cet amendement est en effet de la même veine que les précédents.

L'article 1er précise que l'opération de construction doit être réalisée dans un délai de cinq ans sous peine de résolution de la vente ; l’amendement proposé par la commission vise à prévoir la suspension de ce délai en cas de recours ou de fouilles archéologiques.

Je demande, monsieur le président, le vote par priorité de cet amendement, qui satisfait d’ailleurs largement les deux autres amendements en discussion commune.

Quel est l’avis du Gouvernement sur cette demande de priorité ?

J’y suis favorable, car j’estime que l’amendement de la commission est plus pertinent que les amendements n° 49 rectifié et 84 rectifié, sur lesquels j’émets un avis défavorable.

La priorité est de droit.

La parole est à Mme Valérie Létard, pour explication de vote sur l'amendement n° 116.

Je me permets de faire une suggestion à M. le rapporteur.

Ces amendements ont le même objet. Si l’amendement de la commission répond effectivement davantage aux enjeux et est, en tout cas, mieux « bordé » par rapport au texte, ne serait-il pas envisageable de le sous-amender pour y ajouter les travaux de dépollutions, qui constituent un réel aléa dans de nombreux cas ?

Tout en respectant la rédaction et l’équilibre de cet amendement, cela permettrait de donner le temps de dépolluer correctement et sans pénaliser pour autant le programme les terrains pollués mis à disposition, et donc de mobiliser ceux-ci. Je pense, par exemple, aux terrains de RFF, sur lesquels se trouvent souvent des bâtiments dans lesquels les locomotives étaient entretenues.

La parole est à M. Pierre Jarlier, pour explication de vote.

Si l’on y ajoute les opérations de dépollution, l’amendement de la commission est, en dehors de la forme, exactement identique au mien.

J’ai déjà eu l’occasion de dire à M. le rapporteur, lors de mon audition en tant que membre de l’Association des maires de France, que la prise en compte de la dépollution était une demande particulière de celle-ci. À l’instar de Mme Létard, je serais donc prêt à me rallier à l’amendement n° 116 si les opérations de dépollution y étaient ajoutées.

La parole est à M. le rapporteur.

La commission ne peut pas accepter d’ajouter la dépollution, sujet dont nous avons débattu ce matin.

D’abord, lorsqu’une parcelle qui va être cédée est vendue, elle est vendue à sa valeur vénale, valeur dans laquelle est intégrée la pollution éventuelle du terrain. Toutes les discussions que l’on peut avoir avec des acquéreurs potentiels, dont on verra l’identité tout à l’heure, le montrent.

Ensuite, dans 95 % des cas, pour ne pas dire dans 100 % des cas, la pollution est connue – si, comme c’est généralement le cas, le terrain est en friche et est délaissé, on sait qu’il y a une pollution –, alors que l’amendement que la commission propose prend en compte deux aléas qui ne peuvent pas être anticipés ou connus au moment de l’acquisition du terrain : les recours, qui, même s’ils sont de plus en plus prévisibles, constituent un risque de retard inconnu, et les fouilles archéologiques, dont ce n’est pas tant la probabilité que la durée, en fonction de la nature du terrain, qui est ici en cause, problèmes auxquels nous avons tous été confrontés en tant qu’élus de proximité, que maires ou que présidents d’EPCI.

Pour ces raisons, je ne peux pas répondre à votre appel, madame Létard et monsieur Jarlier.

La parole est à M. Pierre Jarlier.

L’amendement n° 116 représentant malgré tout une avancée, puisqu’il permet de neutraliser les retards dus tant aux contentieux qu’aux fouilles archéologiques, je le voterai.

Je mets aux voix l'amendement n° 116.

En conséquence, les amendements n° 49 rectifié et 84 rectifié n'ont plus d'objet.

L'amendement n° 76, présenté par M. Collomb, est ainsi libellé :

Alinéa 18

Après le mot :

consenti

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

ou, en cas de réalisation d’un volume supérieur de logements sociaux, la réévaluation de la décote.

Cet amendement n’est pas défendu.

L'amendement n° 164, présenté par MM. Dallier, Gilles, Cambon, Bécot, Chatillon et Dassault, Mme Lamure, MM. P. Leroy, Karoutchi et Buffet et Mme Jouanno, est ainsi libellé :

Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

II. – La mise en œuvre du présent article fait l'objet d'un rapport annuel remis au Parlement, dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la présente loi.

Ce rapport présente notamment, dans chaque département, la liste des terrains disponibles, le détail des terrains cédés au cours de l’année écoulée, les modalités et le prix de leur cession ainsi que l’état des réalisations achevées ou programmées.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Encore un rapport, diront certains ! Cela étant, dès lors que, tout au long de la discussion, il nous est demandé de laisser à l’État les plus grandes marges de manœuvre pour fixer les prix de cession, la moindre des choses serait que, annuellement, le Gouvernement rende un rapport au Parlement afin de lui indiquer quels ont été les terrains vendus, à quels prix et dans quelles conditions.

Quel est l’avis de la commission ?

Vous savez comme moi, mon cher collègue, que nos commissions – la commission des affaires économiques comme celle des finances – n’aiment pas les rapports. Ou ils ne sont jamais remis, ou ils le sont, mais pas au moment voulu ! Cette position, très réservée et constante, a d’ailleurs été défendue hier en commission, à propos d’un autre rapport, par l’un de nos collègues appartenant à votre groupe.

L’avis de la commission est donc défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Dallier, je partage votre souci de voir la liste des cessions dressée avec une grande exactitude et une grande précision. J’estime simplement que, étant donné l’engagement très fort du Gouvernement dans cette démarche, une disposition législative n’est pas nécessaire.

Je m’engage à ce que le bilan soit dressé, comme il le sera d’ailleurs aussi s’agissant des autres articles et notamment des dispositions relatives aux pénalités, avec exactitude et régularité, ce qui permettra d’identifier les terrains cédés, leurs prix, le montant des décotes et les logements programmés sur lesdits terrains.

Fort de la conviction que le Gouvernement n’a pas besoin d’une disposition législative pour respecter ses engagements, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.

La parole est à Mme Nathalie Goulet, pour explication de vote.

Il existe déjà une commission, qui a d’ailleurs été présidée par un député de l’Orne, chargée de tenir à jour les comptes du patrimoine de l’État – ce qui reste à vendre, ce qui a été vendu et à quel prix –, dont la compétence a été étendue l’année dernière en loi de finances par Mme Bricq à ces sortes d’engagements « hors bilan » que sont les baux consentis par l’État.

Il me semble que le souhait de M. Dallier est satisfait par l’existence de cette commission, que nous pourrions utilement interroger, nous parlementaires, dans le cadre de la commission des affaires économiques, pour assurer le suivi de la mise en œuvre du projet de loi que vous défendez, madame la ministre.

Monsieur Dallier, l'amendement n° 164 est-il maintenu ?

Le premier rôle du Parlement, c’est de voter la loi.

Certes, la loi peut être plus ou moins contraignante ; celle-ci l’est très peu. Le Gouvernement a en effet émis un avis défavorable, souvent à juste titre, sur tous les amendements qui visaient à restreindre sa capacité d’action. Or le mien, sur la prise en compte du potentiel financier des preneurs, ne le contraint pas beaucoup.

Certes, madame la ministre, nous vous avons entendue et nous vous faisons confiance. Mais le second rôle du Parlement, c'est de contrôler l'action du Gouvernement. Encore faut-il qu’il dispose pour cela de moyens. Il existe un très grand nombre de commissions et beaucoup de rapports sont rendus, mais, sur un sujet aussi aigu – le patrimoine de l'État, ce n'est pas rien ! –, dont l'objet est de construire du logement social, avec toute la liberté de manœuvre que le Parlement accorde au Gouvernement, exiger de ce dernier qu’il remette annuellement un rapport recensant l'ensemble des terrains qui ont été cédés et à quel prix, ne me semble pas excessif !

Madame la ministre, tout à l'heure, vous avez accepté d’inclure le conseil régional de l'habitat dans la boucle et de lui soumettre au préalable vos listes. Et, dans le même temps, vous refuseriez au Parlement de recevoir un rapport indiquant dans quelles conditions le Gouvernement a effectué ces opérations ! Le Parlement n’est-il pas un interlocuteur au moins aussi valable que le Conseil régional de l'habitat ? Dans la région d’Île-de-France, qui compte 12 millions d'habitants, croyez-vous que les membres de ce conseil seront capables de savoir si un terrain a été oublié à tel endroit et s’il aurait pu être mis à disposition ? Franchement non !

Il faut faire preuve d’un peu d'égards vis-à-vis du Parlement, madame la ministre. De toute façon, il vous restera une grande latitude d’action !

Par conséquent, je ne retire pas cet amendement, que je vous demande d'adopter, mes chers collègues.

Très bien !

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour explication de vote.

Cette demande est légitime. Nous examinons un nouveau projet de loi, qui prévoit la cession gratuite de terrains de l'État. Il me semble par conséquent pertinent qu'un rapport d'étape soit transmis pour chaque département, ainsi que le prévoit cet amendement.

Le Parlement aura tout intérêt à bénéficier régulièrement de ces informations. Certes, madame la ministre, vous avez déclaré que vous le feriez spontanément, mais il nous paraît utile de prévoir une communication précise de ce qui se sera déroulé chaque année. Nous voterons par conséquent cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 164.

Je mets aux voix l'article 1er, modifié.

J'ai été saisi d'une demande de scrutin public émanant de la commission.

Je rappelle que l'avis de la commission est favorable, de même que celui du Gouvernement.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

Le scrutin est ouvert.

Personne ne demande plus à voter ?…

Le scrutin est clos.

J'invite Mmes et MM. les secrétaires à procéder au dépouillement du scrutin.

Voici le résultat du scrutin n° 132 :

Le Sénat a adopté.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 85, présenté par M. Jarlier, est ainsi libellé :

Alinéas 2 et 3

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

« Art. L. 3211-13-1. - I. – Les dispositions de l’article L. 3211-7 sont rendues applicables, dans des conditions fixées par des décrets en Conseil d’État, à l’aliénation des terrains, appartenant à leur domaine privé ou dont la gestion leur a été confiée par la loi, des établissements publics visés par les dispositions de l’article L. 240-1 du code de l'urbanisme. »

La parole est à M. Pierre Jarlier.

Cet amendement vise à fixer la liste des établissements publics de l'État concernés par l'obligation de cession avec décote. Si l’on peut comprendre que les modalités de décote soient définies au cas par cas, en fonction de la situation spécifique de chaque établissement concerné, je vous avoue que je cerne assez mal l'intérêt d’identifier par décret lesdits établissements. Nous nous accordons tous sur une liste minimale d’établissements publics concernés, y compris le Gouvernement, qui a évoqué RFF ou la SNCF lors de la présentation de ce projet de loi. Une première liste des terrains concernés par cette réforme est accessible sur le site du ministère de l'égalité des territoires et du logement et elle comporte déjà des terrains appartenant à ces établissements publics. Dans ces conditions, pourquoi ne pas l'inscrire dès maintenant dans la loi ?

Cela permettrait d'aller plus vite. Au cours de l’examen de l'article 1er, j’ai insisté sur cette exigence de rapidité pour répondre à la nécessité de trouver du foncier. Attendre la publication d’un décret nous fera perdre du temps. Autant préciser d’emblée dans la loi les établissements publics sur lesquels nous sommes d’accord.

L'amendement n° 117, présenté par M. Bérit-Débat, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. Alinéa 2

1° Remplacer les mots :

peuvent être rendues applicables, dans des conditions fixées par des décrets en Conseil d'État,

par les mots :

sont applicables, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État ;

2° Après le mot :

terrains

insérer les mots :

, bâtis ou non,

II. Alinéa 3

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le premier alinéa s'applique aux établissements publics visés à l'article 1er de la loi n° 97-135 du 13 février 1997 portant création de l'établissement public Réseau ferré de France en vue du renouveau du transport ferroviaire, à l'article L. 2141-1 du code des transports et à l'article L. 4311-1 du même code, ainsi qu'aux établissements publics dont la liste est fixée par décret. »

La parole est à M. le rapporteur.

Cet amendement vise à clarifier la rédaction de l'article 2 et à permettre que soient inscrits dans le projet de loi les établissements publics sur lesquels tout le monde s’accorde et qui ont été mentionnés à plusieurs reprises lors des auditions que j'ai organisées : Réseau ferré de France, la SNCF et Voies navigables de France. Les autres figureront sur une liste fixée par décret.

Tel est le sens de cet amendement sur lequel, monsieur le président, je demande un vote par priorité. Si ce texte était adopté, les autres amendements en discussion commune seraient alors satisfaits.

L'amendement n° 129, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat et Fortassin, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Après le mot :

terrains

insérer les mots :

bâtis ou non

La parole est à M. Jacques Mézard.

Je pense que cet amendement sera bientôt satisfait…

Il arrive que le diable se loge dans les détails. C'est la raison pour laquelle nous avons souhaité préciser la nature des terrains appartenant aux établissements publics et susceptibles de faire l'objet d'une décote : ils peuvent être « bâtis ou non ». Cela a une portée non négligeable ; M. le rapporteur vient de le souligner et a repris la formulation adoptée à l'article 1er pour les terrains appartenant à l'État.

J'en viens maintenant au fond de cet article. Certains de nos collègues, évoquant notamment les difficultés financières de RFF, ont pu estimer que l'on déshabillait Paul pour habiller Jacques. De toute façon est-il normal que l'État et les établissements publics de l'État bénéficient de la spéculation immobilière, ainsi que cela a été rappelé hier au cours de la discussion générale ?

Certains des terrains appartenant à ces établissements ont été mis en vente à un prix largement supérieur à celui qu’avaient estimé les domaines, un prix incompatible avec les opérations de logement aidé. Pour débloquer les initiatives, nous devons mobiliser le foncier disponible, qu’il soit public ou privé. Nous nous félicitons donc que ce dispositif de décote s’applique aux établissements publics de l’État, et nous attendons des mesures fortes pour le foncier privé.

J’ai cependant un regret à exprimer, monsieur le rapporteur. Nous avions proposé de fixer à l’article 1er un taux minimum de logement locatif social à réaliser pour bénéficier de la décote, qui s’élève à 50 % pour les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU et à 20 % pour les autres communes, mais les fourches caudines de la commission des finances sont passées par là, dans des conditions qui ne m’ont pas convaincu… On nous a proposé une session de rattrapage, avec une formulation plus vague et l’assurance que le Gouvernement déposerait un sous-amendement, mais nous n’avons pas souhaité entrer dans ce type d’arrangement. Nous considérons en effet que ce texte a déjà subi suffisamment d’errements procéduraux ; il n’est pas besoin d’en rajouter.

Madame la ministre, si le Gouvernement doit céder ses terrains avec décote, cela n’a aucun sens d’y construire autre chose que des logements sociaux et, si le Gouvernement va jusqu’à céder des terrains gratuitement, il faut qu’il exige une part substantielle de logement très social afin d’accueillir les ménages les plus fragilisés. Nous comptons sur vos efforts en ce sens.

Quel est l’avis du Gouvernement sur la priorité de l’amendement n° 117, demandée par M. le rapporteur ?

Le Gouvernement ne s’y oppose pas.

La priorité est de droit.

Quel est l’avis du Gouvernement sur cet amendement ?

Certains établissements publics, notamment RFF, la SNCF, Voies navigables de France et l’AP-HP sont d’ores et déjà impliqués dans le programme de mobilisation 2012-2016 pour des volumes de cession très divers sans pour autant représenter la totalité des établissements pouvant être mobilisés à terme. Il faut faire preuve de souplesse afin de tenir compte de leur situation économique. Renvoyer à un décret la fixation de la liste des établissements publics de l’État concernés par le dispositif de cession avec décote apporterait cette nécessaire souplesse en permettant à la fois de prendre en compte les situations particulières des différents établissements et de s’adapter dans la durée aux évolutions de la liste issue du recensement de leur patrimoine mutable. Le Gouvernement ne souhaite donc pas que cette liste soit figée par son inscription dans la loi.

M. le rapporteur propose de mentionner explicitement trois établissements publics. Il ne nous semble pas utile de les faire figurer dans la loi. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable.

La parole est à M. Pierre Jarlier, pour explication de vote.

La commission a déposé un amendement correspondant tout à fait à l’esprit de celui que j’ai présenté. Je retire donc ce dernier, et je voterai l’amendement n° 117, car il est important de préciser le nom de ces établissements publics afin d’accélérer la mise à disposition de leurs terrains – ils en possèdent beaucoup – pour y construire des logements sociaux.

L’amendement n° 85 est retiré.

La parole est à M. Claude Dilain, pour explication de vote.

Les précisions apportées par l’amendement de la commission nous paraissent utiles ; le groupe socialiste votera donc cet amendement.

La parole est à Mme Nathalie Goulet, pour explication de vote.

Je voterai moi aussi cet amendement : toute personne ayant eu affaire à RFF au moins une fois dans sa vie sait qu’il faut être prudent s'agissant de cet établissement, avec lequel il est extrêmement difficile de traiter. Par conséquent, les précisions apportées par l’amendement de la commission me semblent absolument nécessaires.

La parole est à M. Alain Fouché, pour explication de vote.

Nous avons parlé du logement social – c’est bien naturel –, mais il faut aussi assurer une certaine mixité dans les terrains cédés.

D'autre part, s'agissant de RFF, il faut savoir que, si cet établissement est endetté, c’est parce qu’il a récupéré toutes les dettes de la SNCF et parce que l’État et les collectivités territoriales lui demandent régulièrement d’effectuer des travaux sans s’assurer de l’existence d’un financement.

La parole est à M. le rapporteur.

Je voudrais préciser que les trois établissements mentionnés dans mon amendement figurent également dans l’étude d’impact. On estime que leur foncier représente 30 000 logements potentiels ; cela me semble particulièrement significatif.

Par ailleurs, en tant qu’élus de terrain connaissant les réalités – nous le sommes tous –, …

M. Philippe Dallier. Plus pour longtemps !

Vous parlez pour vous sans doute… Il faut se méfier des prédictions.

Beaucoup d’entre nous sont confrontés régulièrement à la problématique du foncier détenu par les établissements publics. De nombreux exemples – RFF a ainsi été mentionné plusieurs fois – ont été cités lors de la discussion générale ; je pense notamment à ce terrain bien situé qu’il n’est pas possible d’acheter, ou à ces autres pour lesquels les décotes de 25 % ou 35 % qui étaient prévues n’ont pratiquement jamais été appliquées… Il faut donc que la loi soit claire : pourquoi ne pas citer les trois établissements en question dès lors qu’ils sont mentionnés dans l’étude d’impact et que nous savons tous, en tant qu’élus locaux, qu’ils sont les premiers concernés ?

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

Monsieur le rapporteur, vous citez trois établissements publics, mais n’y en a-t-il pas d’autres ? Votre dispositif ne serait-il pas fragilisé par ce choix de n’en citer que trois ?

On peut penser à l’AP-HP, par exemple.

Je m’interroge : pourquoi trois plutôt que quatre ou cinq ? Qu’est-ce qui justifie votre choix, monsieur le rapporteur ?

La parole est à M. le rapporteur.

Cher collègue, vous avez certainement lu l’alinéa proposé à la commission hier matin. Je vais cependant le relire afin qu’il n’y ait aucune ambiguïté : « Le premier alinéa s’applique aux établissements publics visés à l’article 1er de la loi n° 97-135 du 13 février 1997 portant création de l’établissement public Réseau ferré de France en vue du renouveau du transport ferroviaire » – voilà pour RFF –, « à l’article L. 2141-1 du code des transports » – c’est la SNCF qui est visée – « et à l’article L. 4311-1 du même code » – il s’agit cette fois de VNF –, « ainsi qu’aux établissements publics dont la liste est fixée par décret. »

J’ai choisi de renvoyer à un décret la fixation de cette liste afin de n’oublier aucun établissement. En effet, chaque fois que nous avons voulu inscrire dans la loi une liste exhaustive, on nous l’a reproché par la suite. Nous ne sommes pas en mesure de recenser maintenant tous les établissements qui pourraient être visés par le dispositif. Par exemple, le ministre des transports a récemment déclaré qu’une partie du domaine public de certains ports pourrait être concernée. Il est donc plus prudent de laisser à un décret le soin de fixer la liste.

Je mets aux voix l'amendement n° 117.

En conséquence, l'amendement n° 129 n'a plus d'objet.

Je mets aux voix l'article 2, modifié.

L'amendement n° 130, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat et Fortassin, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Les dispositions de l’article L. 3211-7 du code de la propriété des personnes publiques peuvent être rendues applicables, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État, à l'aliénation des terrains et des immeubles appartenant à des sociétés dont l’État détient la majorité du capital.

II. - Après le 4° de l'article 214 du code général des impôts, il est inséré un 4° bis ainsi rédigé :

« 4°bis En ce qui concerne les sociétés dont l'État détient la majorité du capital, le montant de la décote appliquée lors de la cession de biens dans les conditions prévues à l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques. »

III. - La perte de recettes résultant pour l'État des I et II ci-dessus est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Jacques Mézard.

Cet amendement vise à permettre l’application d’une décote lors de la cession de terrains appartenant à des sociétés dont l’État détient la majorité du capital. Afin de ne pas pénaliser les entreprises concernées, il est proposé que la décote soit déductible de l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

Tout le monde est d'accord : pour construire il faut du foncier. Il est vrai que, en matière de mixité sociale, certains maires sont récalcitrants, mais de nombreux autres renoncent non par manque de bonne volonté mais faute de terrains ou parce que le prix exigé est trop élevé, au point de menacer l’équilibre financier de l’opération. Nous proposons donc d’étendre le dispositif de décote.

Cet amendement s’inspire directement de la proposition de loi visant à faire du logement une priorité nationale, déposée en juin 2011 par Jean-Pierre Bel et notre ancien collègue Thierry Repentin ; on connaît l’implication de ce dernier en matière de logement, et en particulier de logement social. Cette excellente proposition de loi n’a pu être examinée par le Sénat, mais elle comportait un certain nombre de mesures intéressantes, dont celle que reprend notre amendement.

Il ne s’agit pas de pénaliser les entreprises dont l’État est l’actionnaire majoritaire. C’est pourquoi nous proposons que la décote soit déductible de l’assiette de l’impôt sur les sociétés. On peut certes considérer que cette mesure ressemble à une niche fiscale, mais ce n’est pas tant le principe des niches fiscales que l’absence de contrepartie sociale qu’il faut combattre ; c’est sur ce point que les textes précédents ont failli.

J’ignore le potentiel foncier que ce dispositif permettrait de libérer, mais je crois que c’est un moyen d’ouvrir le débat sur la mobilisation du foncier privé.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement me semble très intéressant, dans la mesure où il s’agit d’étendre le principe d’une décote pouvant atteindre 100 % aux sociétés dont l’État détient la majorité du capital ; en compensation, la décote serait déductible de l’assiette de l’impôt sur les sociétés. Cher collègue, vous avez fait référence au cheminement de cette proposition, qui étendrait considérablement le champ du présent projet de loi. Toutefois, avant de me prononcer, je souhaiterais connaître l’avis du Gouvernement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Mézard, au-delà du changement de degré du dispositif qu’entraînerait l’adoption de votre amendement, ce dernier soulève plusieurs questions.

Le présent projet de loi traduit évidemment la mobilisation de la sphère publique au sens large, en respectant les missions de service public qui pèsent sur les établissements publics. Porter atteinte au patrimoine de sociétés de droit privé, même lorsque l’État en est l’actionnaire majoritaire, n’est pas sans conséquence : du point de vue économique, cela affecterait les entreprises qui évoluent dans un environnement concurrentiel et risquerait d’avoir des incidences sur les salariés et les porteurs individuels ; il est à craindre que le comportement de l’État vis-à-vis des autres actionnaires ne soit qualifié de léonin.

Le Gouvernement ne souhaite donc pas apporter son soutien à une mesure d’une portée aussi vaste, dont on mesure mal les effets tant pour les entreprises concernées que pour l’économie française en général. C'est pourquoi, monsieur le sénateur, je vous demande de retirer votre amendement ; à défaut, mon avis sera défavorable.

Monsieur Mézard, l'amendement n° 130 est-il maintenu ?

Oui, je le maintiens, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 130.

L'amendement n° 82 rectifié, présenté par M. Maurey et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article L. 332-6 du code de l'urbanisme est complété par un 6° ainsi rédigé :

« 6° La cession gratuite, à l'autorité qui délivre un permis de construire ou un permis d'aménager portant sur un lotissement, de terrains destinés à être affectés à l'élargissement, au redressement ou à la création des voies publiques.

« Cette cession ne peut porter que sur la superficie strictement nécessaire à la réalisation de ces opérations et ne peut représenter plus de 10 % de la surface du terrain faisant l'objet de la demande.

« L'autorité publique bénéficiaire notifie au titulaire du permis de construire ou du permis d'aménager la demande de cession à titre gratuit ainsi que les parcelles et la superficie faisant l'objet de cette cession.

« En cas de désaccord, les parcelles et la superficie de terrain cédées à titre gratuit sont fixées par un juge désigné, pour chaque département, parmi les magistrats du siège appartenant à un tribunal de grande instance.

« En l'absence de saisine du juge dans les deux mois suivants la notification, la cession à titre gratuit est réputée être acceptée.

« Toutefois, cette possibilité de cession gratuite est exclue lorsque le permis de construire concerne un bâtiment agricole autre qu'un bâtiment d'habitation. »

La parole est à M. Hervé Maurey.

Le 22 septembre 2010, lors de l’examen d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a annulé la possibilité offerte aux communes d’obtenir une cession de terrains à titre gratuit dans le cadre d’une autorisation de construire. Il visait ainsi une pratique bien connue des élus locaux : un permis de construire pouvait être accordé en contrepartie de la cession à titre gratuit d’une bande de terrain destinée à effectuer des aménagements, notamment de voirie.

Le Conseil constitutionnel a considéré que la loi ne définissait pas suffisamment les usages publics auxquels devaient être affectés les terrains en cause pour porter atteinte au droit de propriété. En effet, la possibilité d’obtenir une cession à titre gratuit de terrains avait été instaurée par voie réglementaire et non législative. En réalité, le Conseil constitutionnel n’a pas censuré la mesure sur le fond.

Comme l’a reconnu le Gouvernement dans sa réponse à une question écrite, cette décision « affecte grandement les pratiques des collectivités locales ». Effectivement, un certain nombre de permis de construire avaient été accordés dans le cadre d’un équilibre financier qui reposait sur la gratuité des cessions. Cette disposition ayant été annulée, certaines constructions n’ont pas pu aboutir.

C’est pourquoi il vous est proposé de rétablir la possibilité offerte aux communes d’obtenir une cession de terrains à titre gratuit en échange de l’octroi d’un permis de construire dans le cadre d’un projet d’aménagement.

Quel est l’avis de la commission ?

Le présent amendement vise à combler un vide juridique, car la décision du Conseil constitutionnel affecte les pratiques des collectivités territoriales. Il s’agit donc d’un amendement d’appel avant l’éventuel examen de la proposition de loi déposée sur le bureau du Sénat par M. Maurey et plusieurs de ses collègues.

Cependant, la commission ne peut qu’émettre un avis défavorable sur cet amendement qui constitue un cavalier. En nous donnant son avis, Mme la ministre pourra sûrement nous indiquer si elle soutient la proposition de loi susvisée.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

La question de la cession gratuite de terrains en vue d’implanter des établissements publics a été partiellement traitée dans le cadre de la réforme de la fiscalité de l’urbanisme lors de l’examen de la loi de finances rectificative pour 2010.

Monsieur Maurey, je comprends cependant que vous ne trouviez pas toutes les réponses à vos attentes dans les dispositions en vigueur. Toutefois, comme l’a indiqué M. le rapporteur, vous proposez une modification lourde du droit de l’urbanisme qui nécessite d’être étudiée en détail. De surcroît, elle est dépourvue du caractère d’urgence qui caractérise le secteur du logement et qui a présidé au choix de la procédure accélérée pour l’examen du présent texte. C’est pourquoi je vous propose que nous travaillions sur ce sujet en vue de la future loi qui sera examinée au printemps prochain. Je m’engage donc à étudier cette question avec vous et avec l’Association des maires de France pour répondre aux besoins que vous avez mentionnés et que je comprends.

Pour l’instant, je vous demande de bien vouloir retirer l’amendement n° 82 rectifié, faute de quoi le Gouvernement émettra un avis défavorable.

Monsieur Maurey, l’amendement n° 82 rectifié est-il maintenu ?

Je réfute l’affirmation selon laquelle cet amendement constituerait un cavalier. En réalité, quelle est la finalité de ce projet de loi ? La construction de logements. Or, dans mon département, certaines communes ne peuvent plus réaliser les constructions de logements qu’elles avaient prévues en raison de la remise en cause de l’équilibre financier existant grâce à la mesure dont nous discutons. En effet, désormais, pour effectuer des aménagements de voirie, elles doivent acheter des terrains qu’initialement elles pouvaient obtenir à titre gratuit.

Je le répète, l’amendement que je vous soumets n’est pas un cavalier. En tout cas, il l’est bien moins que l’article relatif au Grand Paris que nous examinerons ultérieurement.

Mme la ministre l’a reconnu, tout comme le gouvernement précédent dans une réponse à une question écrite : un réel problème se pose pour les collectivités locales.

Pour toutes ces raisons, je maintiens mon amendement.

La parole est à Mme Nathalie Goulet, pour explication de vote.

Je ne considère pas non plus le présent amendement comme un cavalier. Compte tenu des délais qui nous ont été impartis pour étudier le projet de loi dont nous discutons, nous pourrions fort bien adopter cet amendement pour que l’Assemblée nationale examine le projet de loi en ayant une vision plus complète et plus précise du problème. Cet amendement d’appel mérite, à mon sens, toute notre attention.

La parole est à M. Pierre Jarlier, pour explication de vote.

Je partage le point de vue de Mme Goulet. J’ai cosigné avec M. Maurey une proposition de loi relative au sujet dont nous traitons. Il faut savoir que des opérations d’aménagement, d’infrastructures, voire des constructions de logements peuvent être bloquées par l’impossibilité d’acquérir des terrains dans de bonnes conditions. Parfois le prix de ces derniers est prohibitif. L’adoption du présent amendement permettrait d’accélérer la réalisation de certains projets. Au moment où les collectivités doivent consentir des efforts en matière d’investissement, nous enverrions par là un signe positif.

Je mets aux voix l'amendement n° 82 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 3.

L'amendement n° 83 rectifié, présenté par M. Maurey et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Au dernier alinéa de l'article L. 331-15 du code de l'urbanisme, après les mots : « mentionnées au », sont insérés les mots : « 6° de l'article L. 332-6 ainsi qu'au ».

II. - La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pour l'État, par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Hervé Maurey.

Cet amendement est la conséquence du précédent. Dès lors qu’une commune obtient une cession de terrains à titre gratuit dans le cadre d’un aménagement, elle ne peut en même temps recouvrer la taxe d’aménagement au taux majoré sur le secteur en question.

Quel est l’avis de la commission ?

Par cohérence, la commission s’en remet à la sagesse de la Haute Assemblée.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je vais faire preuve d’une certaine constance ! Le Gouvernement émet une nouvelle fois un avis défavorable.

Ce n’est pas logique !

Je mets aux voix l'amendement n° 83 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 3.

Titre II

RENFORCEMENT DES OBLIGATIONS DE PRODUCTION DE LOGEMENT SOCIAL

Chapitre Ier

Dispositions permanentes

L'amendement n° 176, présenté par MM. Dallier, Gilles, Cambon, Bécot, Chatillon et Dassault, Mme Lamure, M. P. Leroy, Mme Procaccia, MM. Karoutchi et Buffet, Mme Jouanno et M. P. Dominati, est ainsi libellé :

Avant l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 302-2 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les programmes locaux de l’habitat régulièrement adoptés en application du présent article avant le 31 décembre 2013 par les collectivités visées aux articles L. 302-1 et L. 302-4-1 sont applicables pour six ans. »

La parole est à M. Philippe Dallier.

Mes chers collègues, je forme le vœu que cet amendement connaisse le même sort que les deux précédents…Il soulève une question importante.

Madame la ministre, le présent projet de loi est muet quant aux documents d’urbanisme en cours de révision afin d’être rendus compatibles avec les dispositions de la loi SRU. Nous sommes en milieu de parcours, car le texte adopté en 2000 donnait aux communes vingt ans pour atteindre les objectifs alors fixés.

Ma commune a commencé la révision de son programme local de l’habitat, ou PLH, voilà plus d’un an. Elle a dialogué avec les services de l’État et arrêté une stratégie. Au mois de juin, le comité de pilotage a rédigé un document. En cet instant, nous attendons la validation définitive de l’État. Or voilà que tout d’un coup les règles du jeu vont changer ! Bien évidemment, ma commune n’est pas la seule collectivité locale à être confrontée à une telle situation et à ne pas savoir comment conclure les procédures engagées.

J’en ai bien conscience, l’amendement que je vous soumets est loin d’être parfait. Peut-être faut-il attendre que l’Assemblée nationale traite le sujet. Quoi qu’il en soit, je ne peux pas imaginer que le texte qui sera définitivement adopté n’aborde pas le problème des procédures en cours et mette ainsi les collectivités locales et les services de l’État en difficulté.

Pour ce qui me concerne, je dois définitivement adopter un PLH dans quelques semaines. Or je ne sais pas si je dois en rédiger un nouveau, ce qui représente un an de travail, ou si je peux considérer comme valable le document sur lequel nous nous étions mis d’accord avec l’État jusqu’à ce que soient prises d’autres dispositions.

La loi SRU vise des périodes triennales d’application. Celle qui est en cours se termine en 2013. C’est pourquoi je propose que tous les PLH révisés d’ici à cette échéance soient considérés comme applicables. Il vous reviendra ensuite, madame la ministre, au nom du Gouvernement, de voir ce qu’il convient de faire.

Je ne pense pas que nous puissions adopter un texte changeant les règles du jeu sans traiter absolument de ce sujet. Ce serait une grande première en matière d’urbanisme.

Je souhaite que l’amendement d’appel que je vous soumets soit, dans un premier temps, adopté en l’état, pour être ensuite amélioré, en tant que de besoin, par le Gouvernement et l’Assemblée nationale.

Quel est l’avis de la commission ?

Je l’ai compris monsieur Dallier, il s’agit d’un amendement d’appel.

Que je maintiendrai !

Selon la commission, rien ne justifie que les PLH non encore adoptés définitivement ne se conforment pas à une loi qui sera entrée en vigueur antérieurement. C’est pourquoi elle émet un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Comme souvent, monsieur le sénateur, vous soulevez une réelle question, à savoir comment tenir compte des dispositions de la future loi dans les PLH déjà adoptés ? Comme vous, je ne suis pas sûre que la solution que vous proposez soit la bonne. En effet, la fixation d’objectifs contribuant à freiner et non à accélérer la production de logements sociaux est contraire à la finalité du présent projet de loi.

À mon avis, des dispositions transitoires visant à faciliter l’adaptation des PLH existants devront être adoptées. À cette fin, l’article L. 302-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit une procédure simplifiée de modification de tels programmes. C’est pourquoi le Gouvernement émet un avis défavorable.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Je persiste et signe : je souhaite l’adoption de l’amendement n° 83 rectifié. J’ai conscience de son imperfection, mais il était difficile de faire mieux dans le laps de temps très court dont nous avons disposé. Cela étant, la question doit être posée.

Madame la ministre, la disposition à laquelle vous faites référence ne répond en rien au problème que j’ai soulevé. Je le rappelle, ma collectivité a achevé le travail de révision de son PLH, ce qui prend environ dix-huit mois. Pour l’instant, elle attend que l’État lui donne son feu vert. Que va me répondre l'État ? En fait, je risque de me trouver sans PLH révisé alors que je devais mener à bien cette révision et engager les travaux relatifs au plan local d’urbanisme, ou PLU.

Une disposition transitoire est nécessaire. Je le répète, j’ai bien conscience que la solution que je vous propose n’est pas parfaite. Mais le seul moyen d’apporter notre pierre au débat est d’adopter en l’état mon amendement et de donner ainsi le temps à vos services, madame la ministre, de proposer à l’Assemblée nationale une mesure qui permette de régler ce problème.

C’est logique !

Selon moi, on ne peut pas recourir à la disposition que vous avez évoquée.

Je mets aux voix l'amendement n° 176.

J'ai été saisi d'une demande de scrutin public émanant de la commission.

Je rappelle que les avis de la commission et du Gouvernement sont défavorables.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

Le scrutin est ouvert.

Personne ne demande plus à voter ?…

Le scrutin est clos.

J'invite Mmes et MM. les secrétaires à procéder au dépouillement du scrutin.

Voici le résultat du scrutin n° 133 :

Le Sénat n'a pas adopté.

La parole est à Mme Catherine Troendle, pour un rappel au règlement.

Nous avons dénoncé dès le départ l’impréparation et la précipitation du Gouvernement, et l’on nous a rétorqué systématiquement que ce texte était de la plus haute importance et mobilisait tous les acteurs concernés.

Or nous constatons avec surprise que deux scrutins publics ont déjà été demandés au cours de cette séance, et cela non pas pour souligner l’importance particulière de telle ou telle disposition, mais tout simplement parce que l’actuelle majorité n’est absolument pas mobilisée sur ce texte prétendument de la plus haute importance…

Cette façon de travailler est tout à fait désagréable. Je voulais la dénoncer, monsieur le président, et je souhaite que la majorité et le Gouvernement qu’elle soutient mettent leurs actes en conformité avec leurs déclarations : si ce texte est de la plus haute importance, il mérite que tout le monde se mobilise, comme nous, membres de l’opposition, le faisons aujourd'hui.

L'amendement n° 55 rectifié, présenté par M. Cambon, Mme Procaccia, MM. Karoutchi, Charon, Beaumont, Reichardt, Leleux, Calvet, Dallier, Laurent, Doublet, Couderc, Houel, Dulait et del Picchia, Mmes Debré, Primas, Duchêne, Hummel, Sittler et Mélot et M. P. Leroy, est ainsi libellé :

Avant l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la première phrase du troisième alinéa de l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « consulte la commune d’implantation » sont remplacés par les mots : « demande l’avis conforme de la commune d’implantation ».

La parole est à M. Christian Cambon.

Cet amendement vise à instaurer une procédure d’avis conforme du maire lors de la vente par un bailleur social d’un ensemble de logements sociaux situés sur le territoire de sa commune.

En effet, madame la ministre, aux termes de votre projet de loi, les maires devront accomplir un effort considérable pour que, en 2025, leurs communes comptent 25 % de logements sociaux, faute de quoi ils s’exposeront à des pénalités tout à fait importantes.

Au cours de la discussion générale, plusieurs de nos collègues – ce fut le cas, notamment, de Philippe Dallier, qui s’est exprimé avec beaucoup de talent – vous ont expliqué toutes les difficultés nouvelles auxquelles les maires seront confrontés pour atteindre cet objectif.

Or, dans le même temps, certains bailleurs sociaux, et pas n’importe lesquels, décident unilatéralement de procéder à la vente de logements, et cela sans aucune concertation avec les maires concernés. L’exemple d’ICADE est particulièrement parlant. Cette filiale de la Caisse des dépôts et consignations a lancé en 2009 un vaste programme de vente concernant – je vous le donne en mille, mes chers collègues ! – 35 000 logements sociaux en Île-de-France, dont près de 6 000 dans le seul département du Val-de-Marne. Notre éminent collègue Christian Favier, qui préside le conseil général de ce département et qui siège de l’autre côté de cet hémicycle, s’en souvient encore !

Or qui dit vente dit déconventionnement, donc diminution du quota de logements sociaux, alors même que les habitants et les logements sont rigoureusement les mêmes. Dans le département du Val-de-Marne que je représente et que vous connaissez bien, madame la ministre, puisque vous en êtes encore une élue locale, des villes comme Sucy-en-Brie, Maisons-Alfort ou Chevilly-Larue ont eu à connaître, pour ne pas dire à subir, ces opérations, au point que certaines d’entre elles se sont retrouvées contre leur volonté en deçà des 20 % imposés par la loi SRU.

Certes, au travers de l’amendement que Catherine Procaccia et moi-même avons fait voter dans cet hémicycle, nous nous sommes efforcés d’atténuer cette mesure en faisant en sorte que, pendant cinq ans, les logements ainsi déconventionnés restent comptabilisés dans le quota de la loi SRU. Du reste, un autre amendement sera présenté par notre groupe afin de porter à dix ans ce délai pendant lequel les maires ne peuvent être pénalisés.

Toutefois, mes chers collègues, que se passera-t-il ensuite ? Les maires se retrouveront en quelque sorte à remplir le tonneau des Danaïdes : ils seront conduits, pour ne pas dire contraints, pour certains d’entre eux, à construire de plus en plus de logements, qui disparaîtront des statistiques au gré des humeurs ou des choix capitalistiques de ces bailleurs sociaux ! C’est parfaitement intolérable et, du reste, les élus locaux ne l’ont pas toléré et ne le tolèrent pas ; je pourrais citer ici les protestations émanant de responsables de tous bords, y compris de nos collègues de la majorité lorsque ces opérations touchent des communes qui leur sont proches.

Certes, le maire est sollicité par le préfet, qui, lui, prend la décision. Toutefois, son avis est purement consultatif, alors que, tout le monde le comprend bien, c’est la politique même du logement de la commune qui est concernée.

C'est pourquoi cet amendement vise à ce que soit exigé l’avis conforme du maire. Il s'agit d’obliger les bailleurs, si c’est nécessaire, à mener avec la commune une véritable concertation, sur le nombre d’appartements mis en vente, sur le prix proposé, qui peut être choquant pour des gens modestes, sur le calendrier de mise en œuvre, mais aussi sur les mesures d’accompagnement destinées aux locataires qui ne peuvent acheter. En effet, ces derniers se retrouveront peut-être face à un propriétaire qui n’est pas un bailleur social et qui appliquera des augmentations de loyer tout à fait extravagantes.

Madame la ministre, au travers de ce projet de loi, bâti par vous dans les conditions qui viennent d’être rappelées et sans une concertation suffisante avec les élus, nous semble-t-il, vous placez les maires face à un défi que nombre d’entre eux tenteront de relever, sans être assurés d’y parvenir. Cela a été dit et répété : des pénalités extrêmement lourdes risquent de leur être infligées. Dès lors, faites au moins en sorte que les groupes immobiliers qui gèrent des dizaines de milliers de logements soient contraints de respecter la volonté des maires !

Madame la ministre, nombre d’élus acceptent de relever le défi que vous leur proposez. Adressez-leur ce signe de confiance, assurez-vous qu’ils ne sont pas soumis à une double peine ! §

Quel est l’avis de la commission ?

Actuellement, la loi prévoit que le maire est consulté avant la vente par un bailleur social d’un ensemble de logements sociaux. Certes, il est possible que la pratique soit différente dans certaines régions…

Sûrement !

Par ailleurs, en cas de vente de logements sociaux ou de déconventionnement, les habitations restent comptabilisées au titre de l’article 55 de la loi SRU pendant une durée de cinq ans.

Toutefois, j’ai bien entendu le plaidoyer de notre collègue Christian Cambon. Ce matin, nous avons examiné cet amendement avec un œil plutôt défavorable, mais, à présent, nous laisserons s’exprimer la sagesse de la Haute Assemblée.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur le sénateur, vous soulevez un point important. En effet, les obligations en matière de réalisation de logements destinés à atteindre les objectifs du projet de loi, c'est-à-dire un pourcentage minimal de logements sociaux par commune, ne s’appliquent pas à la disparition de ces mêmes habitations, car, aujourd'hui, elles ne sont pas de la responsabilité du maire.

Toutefois, il semble difficile d’empêcher les bailleurs d’agir, car ceux-ci développent parfois une stratégie patrimoniale complexe, la cession de certaines habitations servant alors à financer la construction d’autres logements, dans le cadre d’un projet plus global au sein d’une même agglomération. La question que vous posez n’est donc pas simple.

Votre amendement a du sens, et je comprends très bien la préoccupation des élus confrontés à la disparition de logements comptabilisés dans le quota de logements sociaux, alors qu’on leur demande un effort supplémentaire. Pourtant, la disposition que vous proposez risque de provoquer des situations que vous-même pourriez regretter.

C'est pourquoi je souhaite que nous réfléchissions à la question pour élaborer un dispositif plus pertinent. À ce stade, pour toutes les raisons que je viens d’énoncer, j’émettrai un avis de sagesse plutôt défavorable, ma réserve provenant non du fond, mais de la rédaction et des éventuels effets secondaires négatifs de la mesure que vous proposez, monsieur le sénateur.

La parole est à Mme Nathalie Goulet, pour explication de vote.

Pour ma part, je voterai cet amendement, non pas parce que le département très rural dont je suis l’élue comporte un important parc de logements sociaux – encore que celui-ci existe bel et bien –, mais parce que notre rôle au sein de la Haute Assemblée est de soutenir les maires.

Or, dans certaines situations, les maires sont les derniers informés – c’est le cas lorsque des entreprises ferment, alors que celles-ci savent très bien les solliciter pour des subventions ! – ou sont confrontés à des avis conformes, comme ceux qui émanent des architectes des Bâtiments de France et contre lesquels on ne peut rien… Et l’on pourrait aussi modifier brusquement la destination des logements sociaux sans avoir à leur demander leur accord !

Soutenir l’amendement proposé par notre collègue Christian Cambon et exiger un avis conforme au bénéfice des maires, ce serait montrer tout l’intérêt que nous portons à ces derniers, ici, au Sénat.

La parole est à Mme Catherine Procaccia, pour explication de vote.

J’évoquerai le dossier des déconventionnements de logements, à propos duquel je vois que M. Favier souhaite également intervenir, car le Val-de-Marne a été à la pointe du combat, ce département ayant subi de plein fouet les déconventionnements réalisés par ICADE.

Je me souviens de ce collègue élu de Chevilly-Larue au Conseil général et découvrant que cette disposition de la loi SRU, que nous n’allons pas modifier, présentait aussi un certain nombre d’inconvénients… En effet, la notion de logement social tient à l’origine du financement ; au terme d’un certain délai, vingt ou vingt-cinq ans, le bailleur peut faire ce qu’il veut ! Or le logement est resté le même, tout comme les gens qui y vivent.

Heureusement, nous avons au moins réussi à faire en sorte que les locataires soient informés, ce qui n’était pas le cas auparavant, et que les communes aient le temps de se retourner, qu’elles soient tenues au courant et puissent revendre ces logements à d’autres bailleurs sociaux. En effet, de telles dispositions n’étaient même pas prévues à l’origine.

Je n’accuse en rien l’actuel gouvernement, puisque c’était sous notre majorité que nous avons eu du mal à obtenir ces avancées.

Vous avez dit, madame la ministre, que l’adoption d’un tel amendement poserait peut-être un certain nombre de difficultés. Nous ne sommes qu’au début de la procédure parlementaire, il y aura ensuite le vote de l’Assemblée nationale et la réunion d’une commission mixte paritaire. Au vu des délais dans lesquels nous avons travaillé, à mon avis, en quinze jours, nous avons amplement le temps, au Sénat, sous la présidence de Daniel Raoul, et à l’Assemblée nationale, de peaufiner le texte pour éviter les effets induits indésirables.

Absolument !

La parole est à Mme Jacqueline Gourault, pour explication de vote.

L'examen de cet amendement montre bien que l’accession à la propriété est un vrai sujet, y compris lorsqu’il s’agit de logements sociaux.

Les maires eux-mêmes font parfois barrage à l’accession à la propriété des locataires, et cela pour des raisons purement comptables : parce que les communes ne souhaitent pas voir baisser leur pourcentage de logements sociaux.

Or toutes les catégories sociales, y compris les locataires sociaux, devraient pouvoir accéder à la propriété privée.

Nous avons débattu tout à l'heure de la cession du foncier relevant de l’État en vue de réaliser, dans un délai de cinq ans, un programme de logements, mais la question de l’accès à la propriété sociale n’est pas moins importante car elle concerne bon nombre de communes. Au demeurant, permettre l’accès à la propriété n’est pas une faute : c’est au contraire une politique sociale qu’il convient d’encourager.

La parole est à M. Christian Favier, pour explication de vote.

La remarque de notre collègue Christian Cambon est tout à fait justifiée. Lui-même l’a rappelé, notre département a été confronté à un problème extrêmement grave, à la suite d’une vente massive, par ICADE, de logements sociaux à laquelle les locataires n’avaient absolument pas été préparés, pas plus que les élus locaux.

Il faut bien mesurer les conséquences qu’une telle décision peut avoir, d’abord pour les locataires eux-mêmes, puisque ceux qui décident de se maintenir dans les lieux après la vente voient leurs loyers s’envoler dans des proportions considérables.

Nous avons pu parer dans une certaine mesure à cette situation, notamment, Mme Procaccia vient de le rappeler, en obtenant d’autres bailleurs sociaux qu’ils acquièrent ces logements. Évidemment, les bailleurs concernés ont dû consentir un engagement financier très important sans qu’un seul logement supplémentaire soit créé puisqu’ils n’ont fait, le bailleur départemental en tête, que racheter à ICADE plusieurs centaines de logements, dans le seul but de maintenir les locataires dans leurs logements.

On le voit, ce genre de situations est extrêmement délicat pour les habitants. Dans ces conditions, il est tout à fait justifié de demander l’avis conforme des maires, et non de procéder à une simple information comme c’était le cas jusqu’à présent, car les élus doivent pouvoir éventuellement s’opposer à ces ventes brutales de logements sociaux.

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour explication de vote.

Je souhaite apporter une pierre à ce débat en évoquant un cas tout à fait particulier, qui s’est produit au moment de la vente de logements sociaux dans les secteurs miniers.

Il se trouve que, du fait de la vente, par les mines, du patrimoine minier, donc d’un certain nombre de logements, des communes minières, comptant de nombreuses populations en situation difficile, se sont retrouvées d’un seul coup au-dessous de la fameuse barre des 20 % prévue par la loi SRU, que j’approuve totalement par ailleurs, tout en étant dans l’incapacité, compte tenu des blocages liés aux plans de prévention des risques miniers, de construire de nouveaux logements sociaux. Heureusement, le préfet, à l’époque, a tenu compte de la situation et les communes concernées ne se sont pas vu infliger de pénalités.

A priori, je serais donc favorable, sous réserve d’un examen plus approfondi, à ce que le maire puisse s’opposer à une vente de logements, à condition, bien sûr, qu’il justifie sa décision.

La parole est à M. Gérard Miquel, pour explication de vote.

La vente de logements par un office HLM peut répondre à deux cas de figure. Soit cet office souhaite faire ainsi droit à la demande des locataires en leur permettant de devenir propriétaires. Soit il le fait parce que, confronté à des difficultés financières, il est contraint de vendre sur le marché un grand nombre de logements, et il le fait sans avoir consulté ni les locataires ni les maires concernés.

Dans ce dernier cas, il convient de trouver, comme on a dû le faire dans mon département, un autre organisme HLM prêt à reprendre ces logements dans des conditions financières satisfaisantes, afin, d'une part, de permettre aux locataires qui le souhaitent de se maintenir dans ces logements et, d'autre part, d’éviter aux communes de se trouver, du fait de la vente de logements sociaux en trop grand nombre, au-dessous du seuil des 20 %.

C'est la raison pour laquelle je voterai cet amendement.

La parole est à M. Pierre Jarlier, pour explication de vote.

Les maires seront sans doute extrêmement sensibles à une telle disposition. En effet, aujourd'hui, de quels moyens disposent-ils pour empêcher la vente, par un opérateur, de logements sociaux sur leur territoire ? Ils sont certes consultés, mais, quel que soit leur avis, ledit opérateur fait ce qu’il veut. Il ne leur reste que la préemption. Or les communes, déjà engagées par leurs propres programmes d’investissements, ne sont pas toujours en mesure de procéder à cette préemption.

De moins en moins !

Il me paraît donc important de prévoir une contrepartie aux nouveaux objectifs assignés en matière de logement social : les maires doivent effectivement pouvoir s’assurer que le nombre de logements sociaux sur leurs communes sera maintenu.

C’est pourquoi je voterai cet amendement.

La parole est à M. Joël Guerriau, pour explication de vote.

La proposition qui nous est faite est pleine de bon sens, mais on ne peut ignorer certaines contradictions.

Je partage totalement ce qui a été dit par M. Cambon : il est vrai que les communes qui éprouvent déjà beaucoup de difficultés pour atteindre les 20 % de logements sociaux doivent pouvoir mieux maîtriser ce phénomène d’évasion d’une partie de leur parc social vers la sphère privée. Forcément, en tant que maire, j’approuve résolument cette démarche et je voterai l’amendement n° 55 rectifié.

Cela étant, sur un plan philosophique, je suis quelque peu gêné. En effet, comme l’a dit ma collègue Jacqueline Gourault, il est très important de faciliter l’accession à la propriété pour les personnes modestes. Ma commune compte ainsi d’anciens ouvriers qui, grâce au système des « Castors », ont pu faire construire leur maison sur un petit lopin de terre. Aujourd'hui, leur retraite leur permet de vivre convenablement précisément parce qu’ils sont propriétaires de leur logement, alors qu’il en irait sans doute tout autrement s’ils avaient un loyer à payer.

À l’heure où les retraites s’amenuisent, des difficultés vont nécessairement surgir. Il y a donc nécessité de faciliter l’accession à la propriété de personnes qui, demain, pourront, grâce à cela, vivre normalement, sans s’inquiéter pour le paiement d’un loyer qu’elles ne pourront plus assumer.

Ces deux dimensions du même problème montrent bien que le présent projet de loi méritait beaucoup plus de concertation et de discussion.

La parole est à M. Ladislas Poniatowski, pour explication de vote.

Entendons-nous bien, mes chers collègues : le sujet, ici, n’est pas du tout l’accession sociale à la propriété.

Madame la ministre, votre projet réussira si tous les acteurs du logement social, au premier chef les bailleurs sociaux et les maires, vous suivent une fois le texte adopté. Prenez donc garde à ne pas mettre en rivalité, en concurrence, les premiers avec les seconds, à ne pas instaurer une sorte de malaise entre eux.

L’intelligence de cet amendement, c’est de vous proposer une sortie. Celle-ci ne sera opérante qu’à la condition, essentielle, qu’un deuxième amendement, qui vise à passer de cinq à dix ans et qui viendra tout à l'heure en discussion, soit également adopté ; vous l’avez d’ailleurs compris puisque vous avez vous-même entrouvert la porte à pareille éventualité.

Nous sommes, ici, un certain nombre à être ou avoir été président d’organisme bailleur de logements sociaux. Il nous arrive très souvent de construire des logements sociaux sur des terrains mis gratuitement à notre disposition par les mairies. La disponibilité de terrains n’est donc pas le seul problème : nous avons tous des difficultés au moment de trouver des financements, et nous en aurons encore. C'est la raison pour laquelle nous mettons régulièrement en vente une partie de notre patrimoine, soit pour répondre à la demande de certains locataires qui souhaitent acquérir leur logement, soit dans le cadre d’opérations groupées d’ampleur plus importante.

Madame la ministre, il importe de saisir l’opportunité de donner une telle possibilité. Du fait même de ce genre d’opérations, les effets de yo-yo persisteront : des communes passeront toujours au-dessus ou au-dessous de cette fameuse barre, fixée aujourd’hui à 20 %, demain à 25 %, comme vous le proposez dans ce projet de loi. Si vous voulez éviter ces effets, il faut accepter ce type d’amendement, qui doit être adopté, je le répète, avec cet autre amendement que j’évoquais et que M. Cambon a déposé avec d’autres collègues.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

Ladislas Poniatowski vient d’apporter les précisions que je souhaitais moi-même donner. Le deuxième amendement qu’il a évoqué sert de trait d’union avec les propos tenus par Mme la ministre tout à l’heure.

On peut comprendre que certains organismes HLM adoptent, à un moment donné, des stratégies de redéploiement, d’autant qu’ils sont parfois incités à vendre des logements pour se constituer des fonds propres et être en mesure de rebâtir.

L’idée de passer de cinq à dix ans, pour ne pas pénaliser des maires, qui, finalement, n’y sont pour rien, me paraît une excellente solution de transition.

La parole est à M. Jean Germain, pour explication de vote.

La question de l’accession sociale à la propriété soulevée par notre collègue Jacqueline Gourault a toute son importance, mais il convient effectivement de ne pas tout mélanger.

Nous sommes très souvent confrontés aux difficultés qu’évoque M. Cambon au travers de l’amendement n° 55 rectifié, et je partage le sentiment qu’a exprimé Gérard Miquel. À l’évidence, dans une commune de 200 000 habitants, la vente de trois, quatre, ou dix logements ne pose pas de problème. Il reste que, dans toutes les réunions, ce problème est mis en avant et que les maires concernés sont passablement excédés par le fait que leur avis peut ne pas être suivi.

La vente d’ensembles immobiliers est un autre sujet, qui, lui, touche tout le monde et suppose, à mon sens, de recueillir un avis conforme. Comme Gérard Miquel, je voterai donc cet amendement.

La parole est à Mme Dominique Gillot, pour explication de vote.

Je tiens, moi aussi, à m’inscrire parmi les défenseurs de cet amendement. En effet, si l’accès à la propriété est, bien sûr, une aspiration légitime que nous devons satisfaire, il ne doit pas se développer au détriment du logement social.

Maire de ma commune, j’ai toujours manifesté mon hostilité, conformément à l’avis rendu par le conseil municipal, à la vente de patrimoine social. Non que je sois opposée au développement de ce type de maillon dans le cadre du parcours résidentiel, mais il nous appartient de définir d’autres produits permettant l’accomplissement de ce parcours résidentiel répondant aux vœux de nos concitoyens.

Du reste, cette position très claire est appréciée par nos populations, y compris celle qui réside dans les logements sociaux et ne souhaite pas être concernée par un changement de statut sans avoir délibérément fait ce choix. Or les procédures mises en place par les bailleurs sociaux supposent une ingérence extrêmement désagréable dans la situation professionnelle, sociale et financière de leurs locataires ; cela, à l’évidence, nous devons l’éviter.

Cette position est la mienne depuis plusieurs années. Or, voilà un peu plus d’un an, le secrétaire général de la préfecture est passé outre à mon avis et a signé une autorisation de vente du patrimoine – c’est bien cette configuration que cet amendement tend à empêcher –, laquelle a évidemment entraîné une situation extrêmement confuse entre le bailleur et la municipalité, entre le bailleur et les locataires à qui était proposé l’achat du patrimoine, ainsi qu’entre les locataires et la municipalité.

Selon moi, la mesure proposée par M. Cambon est de nature à garantir la responsabilité de la décision relative à un élément constitutif de l’équilibre social d’une commune, dont il appartient aux maires de rester les garants.

La parole est à M. le président de la commission.

Mes chers collègues, par rapport à l’analyse que nous avions faite en commission ce matin, les éléments apportés à l’occasion de ce débat nous donnent à réfléchir. Pourtant, la notion d’avis conforme me pose un réel problème.

En effet, des opérateurs de logements sociaux peuvent avoir besoin de réaliser une vente pour assurer l’équilibre de leur activité. Avec un avis nécessairement conforme du maire, celui-ci serait désormais en mesure de s’opposer, pour des raisons que plusieurs d’entre vous ont évoquées, à la réalisation d’une opération. Certes, la politique menée dans les anciennes communes minières ou par ICADE a mis certaines communes dans des situations assez inconfortables. Au demeurant, je vous le rappelle, la procédure de carence tient compte de l’histoire et non pas simplement des financements. Un préfet peut avoir tout de même suffisamment d’intelligence pour comprendre l’origine d’une situation. §Je fais un pari sur l’intelligence des préfets : il me semble ce n’est pas une faute !

Si l’objet de cet amendement met en lumière un vrai problème, son adoption n’apporterait peut-être pas la meilleure solution possible en imposant l’avis conforme du maire. Ce dernier pourrait ainsi bloquer définitivement les ventes d’un opérateur qui se trouve dans une situation économique difficile. J’insiste, cela me pose problème !

Par ailleurs, vous ne pouvez pas à la fois demander la mise en place d’un parcours résidentiel aboutissant éventuellement à la vente de leur logement aux locataires et refuser cette même vente ! Il faudrait trouver une procédure permettant une négociation entre les opérateurs et le maire de la commune concernée.

Je m’abstiendrai donc, à titre personnel, sur cet amendement, mais j’entends bien les motifs qui ont conduit à son dépôt.

La parole est à M. Christian Cambon, pour explication de vote.

Si nous avons été confrontés à une situation difficile liée à la vente de centaines de logements – et je remercie M. Favier de l’avoir rappelé tout à l’heure –, c’est parce que c’est le maire, et non le préfet, qui doit ensuite aller expliquer aux locataires ce qu’il se passe, de calmer l’inquiétude créée par ces mesures dont l’annonce, le plus souvent, ne se fait même pas par courrier recommandé : vous apprenez simplement que votre appartement est vendu et que vous disposez d’un délai extrêmement court pour décider éventuellement de l’acheter. Si vous refusez, c’est le saut dans l’inconnu, avec les conséquences qui ont été évoquées.

Nous devons garantir le respect des maires : c’est la raison pour laquelle je souhaite que celui-ci donne un avis conforme.

Bien évidemment, les opérations telles que la vente de dix logements dans une commune de 200 000 habitants, pour reprendre l’exemple cité par M. Germain, ne seront pas bloquées par le maire ! En revanche, lorsqu’il s’agira de 700 logements, la menace de l’avis conforme obligera les uns et les autres à négocier, à reparler du calendrier et de la situation réservée aux locataires concernés, qui ne pourront peut-être pas acheter. Le maire doit reprendre l’initiative et se retrouver au cœur du dispositif. §

Je mets aux voix l'amendement n° 55 rectifié.

La parole est à M. Pierre Jarlier, sur l'article.

Après ce vote à la quasi-unanimité d’un amendement tendant à préserver les droits des maires, nous parvenons à l’examen des dispositions qui constituent le deuxième volet, essentiel, du projet de loi.

L’article 4 vise à renforcer les obligations de production de logements sociaux issues de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dont j’avais été, ici même, le rapporteur pour avis au nom de la commission des lois.

Sous réserve de la réintroduction des établissements d’urgence dans le décompte, l’architecture de l’article 55 de la loi SRU est préservée. Je tiens à souligner combien il est important de conserver ce mécanisme. C’est en effet le gage d’un juste équilibre entre plusieurs ordres exigences : de construction de logements, de développement de la mixité sociale, de libre administration de nos collectivités. Il faut bien reconnaître qu’il n’a pas été facile de le maintenir au fil des nombreux textes traitant du logement que nous avons débattus ces dernières années.

Je veux néanmoins souligner que c’est précisément ici, au Sénat, que nous avons obtenu son maintien en l’état. J’avais été l’un de ses ardents défenseurs, à côté de Dominique Braye. Pour autant, le bilan de cette mesure reste mitigé, notamment au regard de la crise du logement et du nombre de personnes en attente d’un logement social, évalué aujourd’hui à 1, 7 million.

Le titre II du projet de loi vise donc à rendre plus efficace le dispositif de la loi SRU en renforçant l’objectif de production de logements sociaux, dont le pourcentage doit passer de 20 % à 25 %, et en incitant plus fermement les communes à contribuer à l’effort de rattrapage. Cette mesure est nécessaire. En effet, moins de 50 % des 927 communes soumises à l’article 55 de la loi SRU ont atteint le seuil de 20 % et, depuis 2002, le taux moyen de logements sociaux dans ces communes n’est passé que de 13 % à 14 %, ce qui représente un déficit de près de 400 000 logements sociaux.

Concrètement, par cet article 4, le taux de logements sociaux que doivent compter les communes situées dans le champ d’application de la loi SRU est fixé à 25 %. Il est toutefois utile de rappeler que, dans les secteurs moins tendus et dans ceux où la demande ne justifie pas un effort de production supplémentaire, le taux est maintenu à 20 %. Ce sera vraisemblablement le cas pour une grande partie du territoire. Ainsi, sur cette base, le projet de loi traduit une volonté d’adaptation aux situations locales, s’appuyant sur des critères relatifs non seulement à la demande, mais aussi à l’effort de rattrapage mené par les communes.

Cela étant, madame la ministre, j’attire votre attention sur les limites d’un tel dispositif, qui, faute des précisions législatives nécessaires, peut susciter des incertitudes au regard de l’analyse particulière des communes, et ce au détriment des communes « vertueuses ». À cet égard, je veux saisir l’occasion qui m’est donnée pour rappeler que de nombreuses communes qui souhaitent s’engager résolument en faveur de la cause du logement ne le peuvent pas, faute de moyens. Aussi est-il impératif que la situation de ces communes vertueuses soit effectivement prise en compte au regard de l’objectif de 25 % : celles qui peinent aujourd’hui à avoir 20 % de logements sociaux ne doivent pas être pénalisées du jour au lendemain par cette hausse de 5 points.

Or, si le projet de loi indique bien que les efforts réalisés seront pris en considération, le dispositif mériterait d’être clarifié et pourvu d’un cadre mieux défini pour tenir compte des difficultés particulières auxquelles ces communes peuvent être confrontées.

Les élus sont sensibles à l’exigence de mixité et de cohésion sociales, et il faut bien reconnaître que la grande majorité d’entre eux font des efforts. Il convient donc que les mesures coercitives ciblent les communes qui campent dans une position de refus des objectifs de la loi.

Nous devons aussi être attentifs aux types de logements considérés pour le calcul du pourcentage de logements sociaux : ne pas tenir compte des centres d’hébergement et de réinsertion sociale pourrait constituer un mauvais signal à l’adresse des maires et, surtout, les dissuader de construire ce type d’habitat, pourtant indispensable dans le cadre de la solidarité envers les personnes les plus démunies. Je sais que vous serez sensible, madame la ministre, à cette remarque.

Je tiens également à évoquer la nécessaire approche intercommunale de la politique du logement. Il y a un paradoxe évident entre le transfert de la compétence logement à l’EPCI et le décompte de logements sociaux au niveau communal. Ne serait-il pas plus adapté de fixer un plancher à 20 % pour chaque commune membre d’un EPCI et un objectif global de 25 % de logements sociaux sur l’ensemble du territoire intercommunal ? Plusieurs amendements vont dans ce sens et nourriront très certainement un débat intéressant. Une telle approche serait d’autant plus pertinente que c’est le PLH intercommunal qui fixe aujourd’hui les objectifs pour ce qui concerne le nombre de logements sociaux et leur répartition sur le territoire.

Enfin, je veux le souligner, si ce texte constitue une avancée, celle-ci n’est que partielle : d’après les derniers chiffres, 750 000 logements sont encore indignes ou dégradés dans le parc privé et 2, 8 millions de logements sont vacants. On parle de densification, de manque de foncier et de revitalisation des centres anciens, mais on pourrait, s’appuyant sur ces chiffres, trouver un bon moyen de favoriser la mixité sociale en utilisant ce parc aujourd'hui extrêmement dégradé.

De manière générale, des mesures incitatives sont également nécessaires pour encourager la construction, la rénovation thermique des bâtiments et la lutte contre la vacance des logements. Des mesures fiscales devront stimuler la contribution du foncier privé.

Par conséquent, madame la ministre, il est urgent qu’un autre texte sur le logement nous soit présenté.

La parole est à M. Joël Guerriau, sur l'article.

Je tiens à le souligner d’emblée, l’article 4, tel qu’il est rédigé, est inapplicable pour certaines communes. Il s’agit pourtant de communes « vertueuses » ! Du reste, cette notion de vertu associée strictement au fait d’avoir atteint le pourcentage – la commune qui ne l’atteint pas étant nécessairement, a contrario, réputée « non vertueuse » – mériterait d’être examinée d’un peu plus près. En effet, on peut très bien mettre en place de toutes les mesures nécessaires pour parvenir aux objectifs fixés par la loi sans obtenir pour autant le résultat escompté.

Premièrement, dès l’origine, l’article 55 de la loi SRU fixant le pourcentage de logements sociaux ne tenait pas compte de l’héritage de chaque commune à la date d’application de la loi. Il est bien sûr plus facile d’atteindre les fameux 20 % lorsque l’on part d’un pourcentage de logements sociaux déjà élevé. Il existe donc un biais de départ. Or le présent projet de loi ne le corrige pas : on reste sur la même règle en fin de compte totalement injuste.

Deuxièmement, la nature des logements sociaux pris en compte demeure problématique. Certes, intégrer dans le cadre du logement social les logements étudiants et les logements-foyers est une bonne chose. Cependant, il semble que les places en centre d’hébergement et de réinsertion sociale ne soient pas prises en compte. Et qu’en est-il des hébergements en maison de retraite et des places en logement d’urgence ? J’espère qu’il n’y a pas là matière à pénaliser les communes, pourtant bel et bien vertueuses, qui ont fait un effort en la matière !

Pourquoi, aussi, limiter à 50 % la prise en compte des PLS ? Ces logements participent à la mixité sociale et permettent à des familles de trouver une solution de logement que le parc privé ne peut leur offrir. En l’occurrence, j’estime qu’on ferait mieux de s’intéresser à ceux qui occupent des logements sociaux dont ils ne devraient pas disposer, compte tenu de leurs revenus, plutôt que de revenir sur le critère du PLS.

Pourquoi, par ailleurs, ne pas élargir le champ de la définition des logements sociaux à l’ensemble des logements en accession sociale à la propriété, et non pas seulement aux logements en location-accession ? L’Union centriste et républicaine proposera un amendement allant en ce sens.

Troisièmement, nous ne maîtrisons pas les délais de recours et de construction. Or, dans la loi SRU, on raisonne toujours en termes de stock et non pas de flux. Cela paraît particulièrement injuste : pourquoi ne pas récompenser les communes qui dépassent l’objectif triennal du PLH, en reportant sur la période suivante les logements surnuméraires réalisés ? La réponse à cette question est simple : la logique de ce texte, comme le disait très justement notre collègue Daniel Dubois au cours de la discussion générale, est non pas l’accompagnement, mais la sanction. Dans ces conditions, la sanction devient terriblement injuste, et donc inacceptable.

Oui, madame la ministre, elle est injuste parce que, quand une collectivité définit dans son PLU un objectif bien supérieur à celui de 20 % de logements sociaux – c’est le cas de ma commune –, elle se donne, me semble-t-il, tous les moyens de respecter la loi.

Cependant, comme vous le savez, ce sont les promoteurs sociaux qui agissent et non pas les maires. Outre que la programmation dans le temps des constructions échappe en grande partie aux communes et aux EPCI, de quels moyens juridiques les élus disposent-ils pour limiter, voire interdire les constructions privées ne relevant pas du logement social, notamment les maisons individuelles ?

Malgré sa bonne volonté, malgré les règles qu’il fixe, ce n’est pas le maire qui tient la truelle ! Mais ce sera à lui de payer !

Enfin, ce projet de loi ne prend absolument pas en compte l’histoire de nos communes. Dans les années cinquante et soixante, beaucoup de communes ont vu se développer des lotissements d’autoconstructeurs à revenus très modestes. C’est ce qu’on appelle les « Castors », particulièrement présents dans l’ouest de la France. Aujourd’hui, une part importante du territoire de certaines communes est urbanisée avec de tels logements, occupés par leurs propriétaires. Mais cela ne signifie nullement que ces villes sont riches. Aussi, il est regrettable que nulle part cette réalité n’ait été prise en compte dans les comptages.

Condamner nos villes à payer une amende alors même que la municipalité en place respecte la loi, c’est comme si l’on demandait à un maire de payer les amendes pour excès de vitesse de ses concitoyens alors que lui-même se déplace à vélo !

Les pénalités encourues appauvriront encore le budget de nos communes et la contrainte de 25 % que vous proposez nécessitera, pour les communes, de reconstruire largement sur ce qui est déjà construit, tout en monopolisant des moyens financiers exorbitants.

Cette sanction financière, aggravée pour certaines communes par la perte de la dotation de solidarité urbaine, pourrait avoir une première conséquence effarante : le renoncement à des projets créateurs d’emplois ou une augmentation des impôts locaux et, parfois, le non-remplacement d’agents municipaux partant à la retraite. Cela engendrera une dégradation du service à la population, alors qu’il faudrait au contraire renforcer ce service puisque nous sommes censés accueillir plus de monde sur nos territoires.

La construction de nouveaux logements implique aussi que nous soyons en capacité de financer des équipements publics. Cela suppose des moyens financiers accrus, et non pas la confiscation par l’État d’une part de nos budgets d’investissement.

Le présent texte fait de cette amende une ponction jacobine, totalement contraire aux principes de libre administration et d’autonomie des collectivités locales puisqu’il prévoit que l’État en sera le principal bénéficiaire.

Alors que la DSU se réduit, le prélèvement SRU devient une recette d’État !

Si, vraiment, le Sénat représente et défend les collectivités, il ne peut l’accepter, quelle que soit la couleur de sa majorité.

Remarquez-le mes chers collègues : le prélèvement SRU sera pour l’État une recette solide et pérenne chaque fois que les communes seront dans l’impossibilité d’appliquer les nouveaux taux SRU. Le présent texte aurait-il pour vocation de contribuer au rééquilibrage des finances de l’État ?

Je vous le répète, madame la ministre, nous ne nous en sortirons qu’en appliquant les obligations de la loi SRU à l’échelle des EPCI.

La parole est à M. Vincent Capo-Canellas, sur l'article.

Nous en arrivons, madame le ministre, avec cet article 4, au cœur du projet de loi que vous défendez, car il en constitue sans doute la mesure la plus symbolique.

L’augmentation du seuil minimal de logements sociaux pour le porter de manière quasi uniforme à 25 %, au-delà de l’intention louable de répondre à des besoins réels, soulève dans certains cas de vraies difficultés et peut avoir des effets inattendus.

Je ne m’oppose pas sur le principe aux 25 %. Je souhaite simplement en souligner les effets dans certaines situations. Mon propos s’inscrit dans le droit fil des interventions qu’ont faites hier soir plusieurs de nos collègues. Il n’a pas pour objet d’insister sur les difficultés que peuvent rencontrer les communes à produire du logement social, même si cela peut arriver ; il a pour but de vous inviter à considérer la réalité de territoires qui vivent des situations de déclassement, de perte d’identité ou de déclin industriel, se combinant parfois avec l’arrivée massive de populations en difficulté, lesquelles, ne trouvant à se loger autrement, rejoignent le parc privé.

Cette réalité est celle d’une bonne partie de la Seine-Saint-Denis, département dont je suis l’élu. S’y développe un habitat très social de fait, dans le parc privé, souvent dans des logements insalubres – nous avons tous en tête des événements tragiques –, mais aussi dans des pavillons du début du XXe siècle, quelquefois occupés par trois ou quatre familles.

Cette réalité d’un habitat très social de fait n’est pas, madame la ministre, prise en compte dans votre projet de loi. Elle est pourtant mesurable au fil des statistiques sociales des communes. Il est essentiel que la vision uniforme et quasi mécaniste que vous défendez soit complétée par un diagnostic social qui permette, selon la réalité des territoires, de moduler l’effort de production de logements. À ce titre, privilégier dans ces cas-là le PLS, par exemple, devrait être un objectif.

Je pense que nous partageons tous, dans cet hémicycle, un objectif : éviter de créer des ghettos. Prenons-y garde, ils se fabriquent, et à vitesse grand V. Les indicateurs sociaux devraient être au centre de votre dispositif.

De même, raisonner à l’échelle d’une agglomération, dès lors que celle-ci est assise sur un périmètre cohérent, devrait être un objectif partagé par tous. Il s’agit d’encadrer les disparités, qu’il faut évidemment borner dans une communauté d’agglomération, et tout le monde devrait partager cette idée de bon sens. Pourquoi ne pas envisager, par exemple, un taux de 25 % à l’échelle communautaire avec un minimum de 20 % pour chaque commune lorsque c’est adapté à la situation locale, en particulier quand les indicateurs sociaux font apparaître une paupérisation croissante ?

Pour être très clair, je précise ici que ma commune, Le Bourget, est au-dessus du seuil de 25 % et que la communauté d’agglomération de l’aéroport du Bourget, que je préside, est au-dessus des 37 %. Au sein de celle-ci, la commune de Dugny, que Philippe Dallier connaît bien, compte 70 % de logements sociaux. Cela montre bien qu’il faudrait une analyse plus fine et partenariale des situations locales. Bref, il conviendrait de commencer par s’appuyer sur les PLH existants.

Contrairement à ce qu’il en est dans d’autres territoires, chez nous, la mixité, cela consiste aussi et surtout à éviter que les classes moyennes et supérieures ne fuient. C’est le cas dans de nombreuses communes du département et il faut veiller à retrouver cet équilibre, qui est en péril. C’est la condition pour que les populations éligibles au logement social vivent bien et que l’équilibre social global soit préservé.

Cet équilibre et cette mixité sociale doivent être recherchés plus globalement à l’échelle de l’Île-de-France. En tant qu’élue francilienne, madame la ministre, vous le savez bien : un effort de rééquilibrage doit être fait. C’est d’ailleurs l’un des défis du Grand Paris, dossier dont vous avez également la charge.

Madame la ministre, l’urbanisme et le logement sont le fruit d’une vision d’ensemble. Il s’agit de construire des projets de territoires qui mêlent services, emplois, équipements. Il ne s’agit pas uniquement de se référer à un taux. Il faut faire émerger une vision d’avenir pour des territoires qui, trop souvent, souffrent de cette absence de vision.

En conclusion, je vous invite à considérer avec intérêt et sagesse les amendements qui ont pour objet de porter le raisonnement à l’échelle des agglomérations et ceux qui visent à prendre en compte des critères sociaux pour déterminer l’application du taux de 25 % de logements sociaux. Ce serait un moindre mal par rapport à la vision trop générale et un brin mécaniste de votre projet de loi.

La parole est à M. Serge Dassault, sur l'article.

On ne sait jamais, car cela concerne tout le monde, tous les maires, et ce sont des propositions de bon sens – elles ne sont ni de gauche ni de droite –, tirées de l’expérience que j’ai acquise en tant que maire de Corbeil-Essonnes durant quinze ans.

Premièrement, aujourd’hui, toute garantie d’emprunt est interdite aux communes, sauf pour la construction de logements. Cela signifie que les communes doivent signer des contrats d'œuvre pour garantir les emprunts des bailleurs sur leur territoire. Ces garanties d'emprunt ne riment à rien, tant sur le plan financier que sur le plan des garanties, et les communes, faute de disposer des moyens financiers nécessaires, sont évidemment incapables de les assumer. C'est pour cette raison que je défendrai un amendement visant à supprimer cette obligation de garantie d'emprunt, laquelle peut placer n’importe quelle commune dans une situation très délicate si le bailleur social est incapable d’assurer le remboursement de ses emprunts. À la première demande, d'après les contrats qu'on nous oblige à faire voter par notre conseil municipal et à signer, il faut que la commune rembourse !

Par ailleurs, puisque les bailleurs ont toute latitude pour souscrire une garantie auprès d’une société d’assurance, il n'est pas nécessaire de contraindre les communes à assumer cette garantie.

Deuxièmement, il serait logique que les maires qui font construire des logements sociaux sur leur territoire puissent disposer de tous ces logements au profit de leurs administrés, et non pas seulement de 20 % d’entre eux, conséquence de cette obligation de garantie d'emprunt. Ces logements doivent être construits pour leurs administrés d'abord, et non pas pour d'autres ! Il est tout à fait anormal que ces logements ne soient pas mis à leur disposition. Il est extrêmement déplaisant pour un maire de construire de nouveaux logements et d’expliquer à ses administrés qu’ils n’auront pas le droit d’y habiter.

Cette limite de 20 % est tout à fait anormale et il faudrait admettre que les maires puissent disposer de la totalité de ces logements. Si certains d’entre eux ne sont pas utilisés, le maire a toute faculté de les mettre à la disposition du « 1 % logement » ou, éventuellement, du préfet.

Aussi, dans l'intérêt de tous les maires, je défendrai tout à l'heure un amendement visant à laisser à la disposition des maires l’ensemble des logements construits sur le territoire de leur commune.

Troisièmement, je voudrais rappeler qu’il ne suffit pas de construire des logements ; il faut aussi construire les installations nécessaires à la vie des habitants : des écoles, des crèches, des installations sportives. Rien n'est prévu pour cela ! On demande aux maires de construire des logements sociaux, mais les communes ne disposent pas des moyens pour mettre parallèlement en place ces équipements. Afin de permettre ou de faciliter l'accroissement de l’offre de logements dans les communes, il faudrait aussi trouver un moyen pour que les communes puissent financer la construction de ces écoles.

Je ne propose aucun amendement visant à engager des dépenses supplémentaires, mais c'est une idée de bon sens que je vous soumets ; on ne peut pas se contenter de construire des logements : il faut aussi prévoir les infrastructures nécessaires à la vie des habitants.

Quatrièmement, ce ne sont pas uniquement des « logements sociaux » qu’il faut construire. D’ailleurs, je n'aime pas cette appellation Qu'est-ce qu'un logement social ? C’est un logement dont le loyer est plus ou moins modéré, voire intermédiaire. Or toute une partie de la population, en particulier les jeunes cadres, ne trouve pas à se loger : d’une part, parce qu’ils n’ont pas accès aux logements sociaux, aux HLM, d’autre part, parce que les constructions de logements intermédiaires sont insuffisamment nombreuses.

Je souhaiterais donc que, dans les programmes de logements voulus par le Gouvernement, la réalisation de logements intermédiaires ne soit pas négligée, car elle est également importante.

Cinquièmement, pour l’application de la règle des 25 % de logements sociaux prévue par le présent projet de loi, mon collègue François Calvet et moi-même avons déposé un amendement visant à ce que ce seuil soit considéré à l’échelle non pas des communes, mais de la communauté d’agglomération. Je prendrai l’exemple de ma communauté : celle-ci comprend une commune comptant entre 35 % et 40 % de logements sociaux, alors que d'autres, petites communes qui ne disposent même pas des terrains nécessaires, n'en comptent que 18 %.

Madame la ministre, pour conclure, j’ajouterai que votre décision de bloquer les loyers ne sera pas du tout favorable à la construction de logements.

La parole est à M. Jean-Marc Todeschini, sur l'article.

J’approuve tout à fait cet engagement du programme présidentiel, mais je voudrais revenir sur une particularité du secteur où je suis élu – mais le Nord-Pas-de-Calais est sans doute également concerné –, à savoir les communes du bassin sidérurgique et minier lorrain, qui risquent d’être confrontées à une profonde injustice. Madame la ministre, je sais que vous avez été interpellée par certains élus de Moselle sur ce dossier.

Pour l’illustrer, je citerai le cas de la commune de Moyeuvre-Grande, mais il en est bien d’autres.

Depuis vingt ans, l’ensemble du patrimoine immobilier de l’entreprise sidérurgique, qui constitue l’essentiel de l’habitat, a été revendu à ses locataires, des travailleurs aux revenus modestes qui sont ainsi passés du statut de locataire à celui de propriétaire. De facto, ces logements comptabilisés comme sociaux – il s’agit des anciennes cités ouvrières – par les services fiscaux ont perdu ce statut, alors que leurs propriétaires continuent de faire partie des catégories sociales à faibles revenus. Résultat : la ville de Moyeuvre-Grande compte 82 % de propriétaires occupants et seulement 18 % de locataires. Elle subit déjà l’application de la loi SRU puisque l’État y comptabilise 254 logements sociaux manquants, ce qui a pour conséquence une taxation annuelle particulièrement injuste en la circonstance.

Cela fait plusieurs années que le maire, comme ses collègues des autres communes, s’emploie à réduire ce prétendu déficit de logements sociaux. Cependant, la Moselle ne possède qu’un contingent limité d’aides aux logements sociaux à distribuer.

Comment, dans ces conditions, réussir à se mettre en règle vis-à-vis de la loi, d’autant que le nouveau texte va aggraver cette situation ?

Je l’ai dit en préambule, j’approuve cette modification, mais je souhaiterais, madame la ministre, que vous nous disiez si des consignes particulières seront données aux préfets pour que le décompte, dans ces cités ouvrières des bassins sidérurgiques et miniers, intègre les logements vendus et que l’obligation de passer de 20 % à 25 % de logements sociaux ne concerne pas ces communes. §

La parole est à M. Philippe Dallier, sur l'article.

Ayant longuement exposé mon point de vue lors de la discussion générale, je voudrais à présent évoquer le contenu de loi de 2000.

Ses dispositions, quelle que soit par ailleurs la situation des communes visées, pèsent plus ou moins lourdement selon que la proportion de logements sociaux est au départ de 5 %, de 7 % ou de 15 %. Pour arriver au seuil de 20 %, ce n’est pas tout à fait pareil… Et le présent projet de loi va encore aggraver la situation : ce sera d’autant plus difficile pour ceux qui partent de très loin.

Un amendement pour établir ce distinguo aurait eu du sens, mais, n’imaginant pas un instant qu’il pût être adopté, je ne l’ai pas déposé.

Le seul distinguo qui figurait dans le texte de 2000 – il avait le mérite d’exister, mais, à mon avis, il n’était pas pertinent –, consistait à faire un sort particulier aux villes éligibles à la DSU. Il avait été prévu que celles d’entre elles qui n’auraient pas atteint le seuil de 20 % de logements sociaux – cela existe puisque ma commune est dans ce cas – seraient exonérées du prélèvement, et non de la pénalité sur constat de carence, à partir du moment où elles auraient dépassé le seuil de 15 %.

Je pensais que cette mesure avait été introduite dans la loi par voie d’amendement, mais, après vérification, il semble que ce soit le Gouvernement qui l’ait insérée dans le projet de loi initial. Je vous le rappelle, mes chers collègues, pour tenter de vous convaincre que l’idée d’établir un distinguo en fonction de la situation sociale des communes a du sens.

Le critère retenu à l’époque était l’éligibilité à la DSU. Était-ce une bonne idée ? Je réponds par la négative, bien que ma commune en bénéficie, et je vais m’en expliquer, même si nous avons déjà eu maintes fois ce débat ici.

D’après la loi, deux tiers des communes en agglomération sont éligibles à la DSU. Certaines villes qui n’étaient pas socialement en difficulté percevaient la DSU pour des montants par forcément importants, mais qui leur permettaient d’échapper à ce prélèvement.

Je redis ici que le seul vrai critère de la mixité sociale, c’est le revenu moyen par habitant. Nous en avons discuté lorsque nous avons évoqué la péréquation financière. La DSU était un mauvais critère, mais il a été accepté par le gouvernement de l’époque. C’est bien la preuve que cette question devrait être réexaminée attentivement.

Aujourd’hui, madame la ministre, vous souhaitez faire passer le seuil de 20 % à 25 %. C’est très rude ! Mon objectif était de construire 860 logements sociaux en vingt ans ; j’en ai réalisé 430 en douze ans : j’étais presque dans le cadre de l’objectif. Et puis voilà que, avec ce projet de loi, nous allons devoir construire 1 200 logements supplémentaires, non pas en vingt ans, mais d’ici à 2025, c’est-à-dire en douze ans ! Rendez-vous compte de ce que cela veut dire, avec les pénalités que vous vous apprêtez à voter !

S’agissant de l’augmentation du seuil de 20 % à 25 %, j’estime qu’il nous faut établir un distinguo ; mais celui-ci ne peut pas s’appuyer sur un critère comme la DSU. D’ailleurs, vous m’avez souvent entendu plaider ici pour une vraie réforme de la DSU. Madame la ministre, à vous qui êtes en charge de l’égalité des territoires, je rappellerai que les tentatives de Fadela Amara ont échoué parce que, pour des raisons de communication, elles ont été « torpillées » par certains, mais il faut effectivement concentrer la DSU sur les villes qui en ont le plus besoin, d’autant que, en l’état actuel, cela ne peut pas être le critère du distinguo à établir.

Je vous présenterai des amendements qui vous permettraient de garder votre objectif de 25 %. Mais de deux choses l’une : soit vous donnez aux communes, notamment à celles qui ont le plus long chemin à parcourir, plus de temps pour y parvenir, soit vous examinez la situation réelle des habitants de ces communes et, lorsque la richesse par habitant est manifestement très inférieure à la moyenne régionale de la strate, il faut établir un distinguo.

La parole est à Mme Valérie Létard, sur l'article.

Au moment d’aborder le titre II, qui constitue le deuxième temps fort de notre discussion, je tiens à intervenir pour deux raisons.

Tout d’abord, je souhaite rappeler une nouvelle fois mon attachement à l’article 55 de la loi SRU et redire que mes propositions, reprises par l’ensemble du groupe de l’UCR, s’appuient sur une réalité au sein des territoires que la majorité d’entre nous, sur l’ensemble de ces travées, connaissent bien et partagent. Ces propositions se veulent constructives, fondées sur la réalité du terrain et ont pour fil conducteur le maintien d’une cohérence entre l’action de l’État, celle des bailleurs sociaux et celle des collectivités locales.

Je le répète, les communes et intercommunalités sont les acteurs incontournables de la mise en œuvre des programmes de logement social. On ne peut pas bâtir des dispositifs pérennes sans chercher à les articuler avec leur stratégie en termes d’urbanisme, de développement économique et de peuplement. Tous mes amendements vont dans ce sens et je regrette la fin de non-recevoir qui leur a été opposée ce matin en commission.

Le logement est un sujet difficile et complexe : il exige une construction partagée, où l’État doit se comporter en partenaire. J’ose espérer que la suite de nos débats nous permettra des échanges plus ouverts. Faisons en sorte que la coproduction que nous réalisons déjà, par exemple, sur les PLH ou d’autres outils élaborés à l’échelle des territoires puisse se retrouver dans la gestion de ce patrimoine foncier et de la répartition des nouveaux quotas de logements sociaux qu’il faudra mettre en œuvre sur nos territoires.

J’indique également que je présenterai, ainsi que des collègues de gauche comme de droite, après l’article 4, un amendement auquel je suis particulièrement attachée et qui concerne l’avenir du logement minier dans la région Nord-Pas-de-Calais.

Il s’agit de donner au premier bailleur de notre région, la SOGINORPA, Société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais, qui possède plus de 62 500 logements, anciens logements des cités minières, parfois très dégradés, le statut de société anonyme d’HLM pour pouvoir accompagner cet énorme effort à mettre en œuvre dans le cadre de la production de logements sociaux et de mise à niveau de logements affectés aux plus fragiles d’entre nous.

Cet amendement, que j’avais déjà soumis à notre assemblée au mois de juillet dernier, doit permettre à la SOGINORPA de prétendre à des financements pour réhabiliter et développer son parc de logements ; nous sommes tous convaincus ici de la nécessité d’une telle mesure, car il y a vraiment urgence. Ces dispositions constituent également un moyen de préserver la qualité de ce patrimoine historique, désormais classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Avant que nous n’entamions la discussion plus technique sur l’article 55 de la loi SRU, je voulais attirer votre attention, madame la ministre, sur l’importance qu’il y a à corriger cette anomalie dans la mesure où les logements locatifs miniers sont déjà pris en compte dans le décompte de la loi SRU alors que leur bailleur n’est pas reconnu comme un bailleur social. Je ne doute pas que, grâce à la bonne volonté de l’ensemble de notre assemblée, ce hiatus ne soit rapidement supprimé.

Je suis saisi de dix-sept amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 7 rectifié, présenté par Mmes Procaccia, Deroche, Mélot et Jouanno et M. Cambon, est ainsi libellé :

Alinéas 2 à 6

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

1° Le premier alinéa est ainsi rédigé :

« Les dispositions de la présente section s’appliquent à toutes les communes de France. »

La parole est à Mme Catherine Procaccia.

Certains de mes collègues qui viennent de s’exprimer se sont déclarés attachés à la loi SRU. Ce n’est pas mon cas parce que 60 % des personnes qui vivent dans mon département et pourraient prétendre à un logement social n’obtiennent pas satisfaction en raison du nombre trop faible de terrains et de logements. Il me semble que, dans des départements ou des communes aussi denses que les nôtres, « bétonner » davantage n’est pas judicieux.

Mes collègues ont réclamé une analyse plus fine qui tienne compte du territoire, par exemple s’agissant des communes minières. Si la loi qui sera issue des travaux du Sénat et de l’Assemblée nationale prend en considération un certain nombre de particularités qui ont été signalées ici ou là, je pourrai revenir sur ma position.

Les communes que je représente sont parmi les plus denses de France : hormis trois ou quatre petits jardins publics où s’ébattent les enfants, il n’y a absolument aucun terrain vierge de constructions. Nous préemptons le moindre petit pavillon pour construire un petit immeuble, mais nous ne pouvons pas faire plus. Nous n’obtiendrons jamais 20 % de logements sociaux, encore moins 25 %. Pourquoi ne pas tenir compte de cette réalité ? D’ailleurs, le préfet l’a fait puisque nous n’avons pas dû payer le maximum des pénalités.

Madame la ministre, venez donc à Vincennes ; vous y serez la bienvenue et vous pourrez ainsi vous faire une idée exacte de la situation.

Mon amendement est un peu provocateur, mais, puisque vous dites que le logement est une priorité, pourquoi le serait-il uniquement dans quelques communes ? Finalement, 1 000 communes seulement sur 36 000 sont concernées. Or les besoins de logements sociaux existent partout, même dans une commune de 500 ou 1 000 habitants. Si le logement est une vraie priorité, appliquons donc partout en France la règle que vous voulez mettre en place !

Je vous propose par conséquent d’étendre la loi SRU à l’ensemble des communes de France. §

Mes chers collègues, je comprends pourquoi vous dites non : vous êtes à l’aise pour approuver une disposition qui ne vous concerne pas ! C’est facile de jeter l’opprobre sur 1 000 communes de France quand vous faites partie des 35 000 autres qui ne sont pas concernées.

L'amendement n° 72 rectifié, présenté par M. Guerriau et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...) Les mots : «, et dans lesquelles » sont remplacés par les mots : « sur le territoire duquel » ;

La parole est à M. Joël Guerriau.

L'objet de cet amendement est de comptabiliser le seuil de 25 % de logements sociaux à l'échelle de l'agglomération ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre.

En effet, dans un certain nombre de territoires, les objectifs fixés par ce projet de loi seront totalement inapplicables commune par commune. Ce sera le cas, par exemple, pour de toutes petites communes fortement urbanisées. Ces communes souffrent d’un déficit cruel de foncier et de l’emballement consécutif du marché de l’immobilier, ce qui rend très difficile l’équilibrage financier de leurs opérations, et elles ne bénéficieront absolument pas du dispositif de mobilisation du foncier mis en place par le titre Ier de ce texte. En effet, ce sont principalement les grandes agglomérations qui se verront céder des terrains de l’État ou de ses établissements publics, des agglomérations qui pourraient ne pas être celles qui en ont en réalité le plus besoin.

Comptabiliser l’objectif des 25 % de logements sociaux à l’échelle de l’EPCI est le seul moyen de faire bénéficier de la mobilisation du foncier des communes dans l’incapacité de répondre aux exigences de la loi.

C’est aussi le seul moyen d’atteindre l’objectif ambitieux fixé par l’État tout en assouplissant les moyens de le remplir pour tenir compte des réalités locales.

Les amendements n° 60 rectifié et 97 sont identiques.

L'amendement n° 60 rectifié est présenté par M. Dubois et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine.

L'amendement n° 97 est présenté par M. Reichardt.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 4

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour défendre l’amendement n° 60 rectifié.

Le présent amendement s’inscrit dans une démarche globale incluant notamment les amendements relatifs à l’accession sociale à la propriété.

À titre personnel, je suis attaché à la loi SRU, et notamment à l’objectif de 20 %. Du reste, en tant que président d’une communauté de communes, je verse 10 000 euros de subvention par logement locatif qui se construit sur le territoire de mon EPCI, sans la moindre obligation de quota. Voilà qui est clair !

Cela étant, le projet de loi tend à modifier la règle existante en relevant le quota obligatoire de logements sociaux de 20 % à 25 %.

Il convient d’observer que, dans le système de décote, l’accession à la propriété a bien été prise en compte. Ainsi, l’objectif de mixité sociale est clairement reprécisé et fait l’objet d’une véritable volonté politique. Mais, lorsqu’il est question du seuil de 25 %, l’accession sociale à la propriété n’est plus prise en compte !

Ce sujet a tout à l'heure suscité des discussions, notamment pour ce qui concerne la vente de logements du parc HLM à leurs occupants. En effet, les organismes HLM peuvent proposer à un locataire qui, au total, perçoit des revenus moyens et dont le logement entre dans le quota de 20 %, de devenir propriétaire de son logement. Cette possibilité est offerte par la loi, et les organismes HLM ont même été expressément invités à y recourir. On leur a dit : « Si vous souhaitez dégager des fonds propres pour ouvrir de nouveaux chantiers, vendez donc certains de vos logements à leurs locataires ! »

Ainsi, certains logements sont acquis par leurs locataires, ce qui permet à l’organisme HLM de reconstituer des fonds propres et de lancer d’autres programmes HLM. Pourquoi donc ces logements ne sont-ils pas pris en compte dans le quota de 25 % ? Je ne comprends pas ! L’accès à la propriété constitue un acte majeur du parcours résidentiel, un acte qui s’inscrit du reste dans une logique mise en œuvre par la loi elle-même !

Permettez-moi d’insister sur cet enjeu du parcours résidentiel : il faut favoriser l’accession à la propriété. Il existe une véritable demande en la matière. Or on sait très bien que, dans la plupart des départements français, 70 % à 80 % des habitants ont droit à un logement social. Parmi ces personnes, certaines éprouvent le désir d’habiter un logement dont elles seront demain les propriétaires. Je ne vois pas pourquoi, alors qu’on s’apprête à relever le seuil à 25 %, on n’intègre pas cette approche.

J’en suis tout à fait conscient, une telle mesure peut induire des risques pour celles et ceux qui achèteront un logement. Mais il est possible d’élaborer un système propre à les protéger.

Quoi qu’il en soit, la prise en compte de l’accession à la propriété s’inscrit pleinement dans la volonté de construire 500 000 logements qu’a exprimée le Gouvernement. Il n’atteindra pas cet objectif s’il ne fait pas en sorte que l’accession à la propriété redémarre, et en particulier l’accession sociale.

On peut invoquer aussi l’argument de la mixité sociale.

La plupart des villes ont la volonté d’assurer une véritable mixité urbaine. Il est évident que les plus grands terrains vendus ne seront pas uniquement consacrés au logement locatif social : de fait, la plupart des maires sont conscients qu’ils auront tout intérêt à assurer également de la mixité sur ces terrains, notamment via l’accession sociale à la propriété.

Mes chers collègues, cet amendement qui a pour objet de maintenir le quota obligatoire de logements sociaux à 20 % doit être bien compris : il n’est nullement le signe d’un quelconque dogmatisme de notre part. Il traduit simplement notre volonté de faire en sorte que le parcours résidentiel et la mixité sociale soient pris en compte, ainsi que je l’ai dit lors de la discussion générale.

À cet égard, je ne comprends pas que les pénalités soient, à quelques exceptions près, gérées de manière centralisée, au niveau national. C’est tout de même un peu fort quand on sait que ce sont les collectivités locales qui assurent aujourd’hui la plus grande part du financement dans le domaine du logement locatif social.

La parole est à M. André Reichardt, pour présenter l’amendement n° 97.

Il n’est pas question pour moi de contester l’obligation qui impose aux communes de disposer de logements locatifs sociaux.

Mais…

Toutefois, pour avoir été maire, pendant plus de seize ans, d’une commune de 7 000 habitants faisant partie d’une agglomération de 500 000 habitants – la communauté urbaine de Strasbourg – et qui était donc concernée par ce dispositif, je tiens à souligner les difficultés techniques que soulève la mise en œuvre d’une telle mesure.

Madame la ministre, je souhaite vous faire toucher du doigt l’impossibilité, pour certaines communes, d’atteindre ce quota. Je m’efforcerai d’être le plus clair possible sur cette question, qui est naturellement technique.

Tout d’abord, ce système crée une réelle injustice pour les villes qui, lors de l’adoption de la loi SRU, ne possédaient aucun logement social : c’était le cas de ma commune. J’étais en train d’achever la construction de 35 logements sociaux lorsque les dispositions de la loi SRU sont entrées en vigueur, mais aucun d’entre eux n’était encore livré. Cette commune voulait faire preuve de bonne volonté – je peux en témoigner – en tentant de rattraper son retard et d’atteindre l’objectif visé par la loi SRU.

Malheureusement, de fait, il est impossible de rattraper ce retard, sauf à ne plus créer que des logements sociaux. Il manquait alors à ma commune 467 logements sociaux. Pour les créer tous en une seule fois, il fallait créer une véritable ZUP, ce qui est naturellement contraire aux objectifs de tous les maires que vous connaissez et que nous rencontrons !

Je poursuis ma démonstration : dès lors qu’une commune souhaite privilégier la mixité sociale en réalisant à la fois des logements sociaux et des habitations destinées à l’accession à la propriété, il est clair que le parc de logements global communal augmente mécaniquement, et dans des proportions très importantes.

Si vous souhaitez rattraper le retard qu’affiche votre commune par rapport à l’objectif de 20 % en construisant un lotissement, vous ne pourrez évidemment pas vous contenter de réserver 20 % du nouveau bâti au logement social : il faudra y consacrer 30 %, 35 %, 40 % de celui-ci ; c’est ce que j’ai tenté de faire dans ma commune.

Ce faisant, le parc de logements communal global augmente de manière considérable, et engendre donc ipso facto de nouvelles obligations en termes de logement social. C’est la course à l’échalote ! C’est un cercle vicieux !

Je citerai quelques chiffres à l’appui de mon raisonnement. En 2001, lors de l’entrée en vigueur de la loi SRU, il manquait donc à ma commune de 7 000 habitants 467 logements sociaux au regard des nouvelles dispositions. En dix ans, j’en ai réalisé 238, recensés par le préfet. En 2009, malgré tous les efforts accomplis, devinez quel est le nombre de logements sociaux restant à réaliser que m’a communiqué le préfet… 476 !

En d’autres termes, je bâtis 238 logements sociaux sur un volume initial de 467 défini en 1999. Dix ans plus tard, il me faut en réaliser 476 de plus !

Il est clair qu’à chaque nouveau logement construit correspond une nouvelle obligation à hauteur de 20 % du parc communal. Cela signifie qu’à terme, sauf à construire exclusivement des logements sociaux – et, partant, à créer une ZUP, ce que personne ne veut – l’objectif fixé par la loi est totalement irréaliste.

J’ai dressé ce constat devant tous les ministres du logement que j’ai eu l’occasion de rencontrer, pour leur faire comprendre à quel point cette loi est problématique. J’ai exposé la situation de ma commune à tous les préfets, et ils se sont même rendus sur place. J’attends encore les réponses.

Vous l’aurez compris, dans ces conditions, je suis hostile au relèvement du taux minimum de logement social de 20 % à 25 % : ce nouvel objectif serait, a fortiori, absolument irréalisable !

En revanche, comme je le soulignerai dans quelques instants en défendant un autre amendement, pourquoi ne pas appliquer le quota actuel de 20 %, voire un taux accru, aux nouvelles constructions et non à l’ensemble des résidences principales ?

L'amendement n° 17, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 4

Remplacer le pourcentage :

par le pourcentage :

II. - Alinéa 8, première phrase

Remplacer le pourcentage :

par le pourcentage :

La parole est à M. Christian Favier.

Et pourquoi pas 40 % ?

Ou 50 % ?

Et comment ferez-vous ?

Une telle majoration se justifie d’autant plus que le présent projet de loi tend à reporter l’échéance de réalisation de cet objectif de 2020 à 2025. Maintenir l’objectif de 20 % en zone détendue conduirait donc, au regard de l’étalement des délais, à réduire les objectifs de construction à l’horizon 2020. Une telle mesure nous semble évidemment insuffisante.

Permettez-moi de prendre pour exemple la situation de mon département, le Val-de-Marne, que certains collègues ont d’ailleurs évoquée.

Ce département compte à ce jour plus de 60 000 demandeurs de logement social. Plus de dix ans après la mise en œuvre de la loi SRU, il manque encore 17 000 logements dans les villes du Val-de-Marne qui ne respectent pas le seuil de 20 %. Porter à 30 % cette exigence dans les zones tendues – catégorie à laquelle appartient mon département – conduirait à construire, dans le Val-de-Marne, 35 000 logements nouveaux, au lieu des 23 500 prévus si l’on conservait le seuil fixé par le présent projet de loi, à savoir 25 %. Il faut savoir que 35 000 logements, cela représente à peine plus de la moitié de la réponse à la demande actuelle en logements sociaux, demande qui, faut-il le rappeler ? ne cesse d’augmenter de mois en mois.

J’observe que j’en fais hurler certains en évoquant le taux de 30 %. Je rappellerai simplement que, dans le cadre du SDRIF, l’objectif fixé en termes de logements sociaux sera effectivement de 30 % à l’échelle de la région. C’est du reste le niveau qui a été retenu par le conseil régional d’Île-de-France pour déclencher ses aides financières à la construction de logements sociaux au titre des opérations actuellement menées. Cet amendement me semble donc tout à fait légitime.

Selon l’étude d’impact, l’application d’un seuil de 25 % permettrait de renforcer les objectifs de production annuelle. Sur la première période triennale, on passerait ainsi de 66 000 à près de 190 000 logements, ce qui représente la mise en chantier de 60 000 logements sociaux par an. Nous sommes intimement persuadés qu’on peut aller plus loin, surtout si l’on se souvient que les objectifs définis par le Président de la République s’établissent à hauteur de 150 000 logements locatifs sociaux à mettre en chantier chaque année.

Évidemment, j’ai entendu les arguments de certains de nos collègues qui affirment que, compte tenu de la densité de du bâti dans leur commune, il est impossible d’y construire des logements sociaux. Je tiens, cependant, à fournir une indication concernant Vincennes, puisque cette ville a été citée.

Mes chers collègues, il faut savoir que, sur la commune de Vincennes – dont, à en croire certains, la densité rendrait impossible la construction de logements – 1 183 logements ont été créés entre 1999 et 2009. Parmi ces derniers, 1 024 ont été construits par des promoteurs ou par des sociétés civiles immobilières, contre seulement 159 logements sociaux...

Le problème est donc là : 86 % des logements construits au cours de cette période relèvent de la promotion privée, alors que seuls 13 % des logements appartiennent effectivement au parc social. Voilà la vraie difficulté à laquelle nous nous heurtons !

Eh oui !

C’est la raison pour laquelle non seulement nous appuyons ce projet de loi, mais nous proposons même d’aller plus loin.

L'amendement n° 8 rectifié, présenté par Mmes Procaccia, Primas, Debré, Deroche, Mélot et Jouanno et MM. Cambon, César, Dulait, Karoutchi, Portelli et J. Gautier, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Après le taux :

insérer les mots :

, sauf pour les communes de moins de 3 500 habitants

La parole est à Mme Catherine Procaccia.

Pour défendre cet amendement, qui a pour objet d’exempter les communes de moins de 3 500 habitants de l’obligation de respecter le seuil de 25 %, je me contenterai de lire une lettre que m’a adressée un maire.

« Le discours de politique générale du Premier ministre ne laisse aucun doute quant à la détermination du Gouvernement à sanctionner fortement les communes qui n’atteindraient pas le pourcentage réévalué de logements sociaux. Ce parti pris m’inquiète particulièrement par l’absence de prise en compte des difficultés que peuvent rencontrer certaines communes sur le plan foncier.

« Je peux d’ores et déjà vous affirmer que ma commune ne pourra pas atteindre le niveau que l’État s’apprête à arrêter concernant le nombre de logements sociaux, pour deux raisons.

« Depuis la fin des années quatre-vingt, le territoire communal est largement urbanisé, ne disposant plus que d’une seule friche agricole, d’un hectare, et de quelques terrains disséminés sur l’ensemble de la commune. Même si nous options pour une densification urbaine, le volume des réalisations de logements resterait faible.

« En 2005, j’ai engagé la rédaction d’un PLU qui s’est achevée en 2009. Ce document d’urbanisme a suscité l’intérêt d’un bailleur social, qui a déposé un permis de construire pour la réalisation d’un ensemble de quinze logements. Or plusieurs associations ont fait annuler le PLU en janvier dernier, ce qui a mis fin à ces projets.

« Vous constaterez avec moi la difficulté que rencontrent certains maires face à des associations de défense, qui ne défendent que leurs intérêts particuliers.

« En parallèle, je souhaite préciser que, non seulement des communes comme Marolles s’acquittent des pénalités SRU, mais supportent aussi les coûts de portage des réserves foncières qu’elles anticipent en vue de construire des logements sociaux. Marolles est une toute petite commune.

« Il me semble indispensable que vous témoigniez de ces difficultés lors du débat législatif. »

Je le fais volontiers, car mon rôle de sénatrice et d’élue est de témoigner des difficultés rencontrées par les communes, notamment les petites communes agricoles, auxquelles on impose des règles qu’elles ne pourront jamais respecter.

L’amendement n° 98 rectifié, présenté par M. Reichardt et Mme N. Goulet, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...) Le mot : « principales » est remplacé par le mot : « nouvelles » ;

La parole est à M. André Reichardt.

Comme j’ai essayé de le démontrer tout à l’heure, pour de nombreuses communes, il est quasiment impossible de rattraper le retard accumulé en termes de construction de logements sociaux, à moins de ne créer que des logements sociaux, et donc d’aller à l’encontre de la mixité sociale recherchée par tout le monde.

Cet amendement prévoit simplement d’appliquer le quota fixé par la loi aux nouvelles constructions, et non à l’ensemble des résidences principales.

L’amendement n° 148, présenté par MM. Dantec et Labbé, Mmes Aïchi, Ango Ela, Archimbaud, Benbassa, Blandin et Bouchoux, MM. Desessard et Gattolin, Mme Lipietz et M. Placé, est ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Après le mot : « principales », sont insérés les mots : « et secondaires » ;

II. – Après l’alinéa 14

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…° Au onzième alinéa, après le mot : « principales », sont insérés les mots : « et secondaires ».

La parole est à M. Ronan Dantec.

Cet amendement, dont l’esprit est fort différent des deux précédents, vise à s’attaquer à un problème très spécifique : le manque de logements sociaux dans des communes et territoires très touristiques. Il n’échappera à personne que notre but, à travers cet amendement, est surtout d’ouvrir le débat.

Comme vous le savez, le coût de l’habitat dans ces territoires touristiques est souvent très élevé. On n’y trouve souvent que peu de logements à louer sur le long terme, les propriétaires préférant souvent louer à la semaine ou au mois. On assiste donc dans ces zones à une véritable exclusion des populations à revenus modestes, y compris de celles qui sont originaires de ces lieux.

Cette exclusion est aujourd’hui très mal vécue par les populations locales, qui la ressentent même parfois comme une forme d’expulsion ; il n’est que de voir le débat qui agite certaines îles comme Noirmoutier.

Il y a donc dans ces communes un besoin particulier de logements sociaux.

Certaines de ces communes sont de taille importante. Je prendrai l’exemple de Porto-Vecchio, qui compte aujourd’hui 52 % de résidences secondaires et seulement 310 logements sociaux, soit 3, 3 % du bâti existant. On considère plus largement que, en Corse, le déficit de logements sociaux est d’environ 7 000.

Il nous faut donc trouver un mécanisme permettant d’imposer un nombre substantiel de logements sociaux dans ces communes touristiques, ce qui pourrait passer – c’est l’objet de cet amendement – par l’intégration des résidences secondaires dans le calcul des 25 %.

Les cinq amendements suivants sont identiques.

L’amendement n° 18 est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L’amendement n° 81 est présenté par M. Labbé, Mmes Aïchi, Ango Ela, Archimbaud, Benbassa, Blandin et Bouchoux, MM. Dantec, Desessard et Gattolin, Mme Lipietz et M. Placé.

L’amendement n° 118 est présenté par M. Bérit-Débat, au nom de la commission des affaires économiques.

L’amendement n° 141 est présenté par le Gouvernement.

L’amendement n° 158 est présenté par Mme Lienemann.

Ces cinq amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 5

Rédiger ainsi cet alinéa :

c) Le mot : « général » est supprimé ;

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l’amendement n° 18.

Par cet amendement, nous souhaitons revenir sur ce qui nous semble être une erreur dans le dispositif proposé.

En effet, le présent article vise bien à renforcer les objectifs fixés par la loi SRU, en faisant passer de 20 % à 25 % le taux obligatoire de logements locatifs sociaux dans les communes. Nous approuvons bien sûr cet élan au regard de la crise dramatique du logement dont notre collègue Christian Favier vient de parler, notamment dans le Val-de-Marne.

Nous n’en avons été que plus surpris de constater la suppression, pour le moins inopportune, du mot « locatifs », et nous vous avons alerté dès la semaine dernière sur ce point, madame la ministre. En effet, en supprimant ce terme, cette réécriture du code de la construction et de l’habitation ouvre la voie à l’intégration, dans le décompte des 20 % ou 25 %, de logements en accession sociale.

Pour notre part, nous sommes opposés à toute initiative visant à détourner la vocation initiale de la loi SRU en faveur du logement locatif social, tout en reconnaissant que d’autres dispositifs en faveur de l’accession sociale à la propriété peuvent évidemment être étudiés. Mais ils ne relèvent pas de la même problématique.

Tel est le sens de cet amendement.

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l’amendement n° 81.

Il s’agit de maintenir la référence aux « logements locatifs sociaux » dans le code.

Se référer simplement aux logements sociaux conduirait en effet à inclure l’accession sociale dans cette définition, ce que l’on souhaite à la droite de l’hémicycle.

L’accession sociale répond à une attente dans le parcours résidentiel. Elle doit être à ce titre encouragée et accompagnée pour les ménages qui y aspirent, et qui le peuvent – car les ménages qui ne le pourront pas seront de plus en plus nombreux.

Cependant, le besoin vital, pour un nombre croissant des ménages, est bien celui d’un logement locatif social, voire d’un logement locatif très social. C’est pourquoi nous proposons cette modification.

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 118.

Il est défendu, monsieur le président.

La parole est à Mme la ministre, pour présenter l’amendement n° 141.

Il est également défendu, monsieur le président.

L'amendement n° 158 n'est pas soutenu.

L'amendement n° 165, présenté par MM. Dallier, Gilles, Cambon, Bécot, Chatillon et Dassault, Mme Lamure, M. P. Leroy, Mme Procaccia et MM. Karoutchi et P. Dominati, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 6

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

...° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Ce taux est fixé à 20 % pour toutes les communes mentionnées au premier alinéa appartenant à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pour lesquelles le revenu moyen par habitant est inférieur de 20 % à celui constaté, en moyenne, pour les communes de la strate régionale. »

La parole est à M. Philippe Dallier.

À travers cet amendement, je vous propose d’opérer un distinguo entre les communes dans lesquelles la mixité sociale existe, c’est-à-dire celles dans lesquelles le revenu moyen par habitant est inférieur de 20 % à la moyenne de la strate régionale, et les autres.

Dans ces communes, et seulement dans celles-là, je propose que le taux reste de 20 %, celui de 25 % ne s’appliquant qu’aux communes qui ne se trouvent pas dans cette situation.

J’ai déjà évoqué cette question, mais je livre un argument supplémentaire. Madame la ministre, j’invite vos services à comparer attentivement le pourcentage de logements sociaux et le revenu moyen par habitant. Ils pourront constater des choses très étonnantes. Certaines villes, dont le revenu moyen par habitant est deux fois supérieur à la moyenne de leur région, atteignent déjà le taux de 25 %, tandis que d’autres, dont le revenu moyen par habitant se situe 25 % en dessous de la moyenne régionale, n’atteignent pas le taux de 20 %. Et ce sont elles que l’on va pénaliser ! Au regard de l’équité républicaine, c’est tout de même un peu étonnant.

Le distinguo que je propose est à mon sens la meilleure manière de juger de la réelle mixité sociale d’un territoire.

L'amendement n° 159, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Alinéas 8 à 11

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

« Ce taux est fixé à 25 % pour les communes dont le nombre d’habitants a crû entre les deux derniers recensements de la population et qui n’appartiennent pas à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants et comportant une commune de plus de 15 000 habitants, lorsque leur parc de logements existants justifie un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande des personnes visées à l’article L. 411 du code de la construction et de l’habitation. Un décret fixe la liste de ces communes en prenant en compte le développement démographique et économique, la part de bénéficiaires de l’allocation logement, le nombre de demandeurs de logements locatifs sociaux et la durée moyenne d’attente des demandeurs. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 48 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 8

Remplacer cet alinéa par trois alinéas ainsi rédigés :

« Ce taux est fixé à 20 % pour toutes les communes mentionnées au premier alinéa appartenant à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pour lesquels soit :

« 1° Le taux de logements sociaux est au moins de 25 % à l’échelle de l’établissement public de coopération intercommunale ayant un programme local de l'habitat approuvé tel que prévu à l'article L. 302-1, ayant conclu une convention visée au deuxième alinéa de l’article L. 301-5-1, et ayant approuvé un plan local d'urbanisme intercommunal, conformément à l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme ;

« 2° Le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. Un décret fixe la liste des agglomérations ou des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés, déterminée en fonction : »

La parole est à Mme Valérie Létard.

Cet amendement vise à ajouter un critère complémentaire pour déterminer les EPCI concernés. Le quota passerait à 25 % à l’échelle de l’intercommunalité et resterait à 20 % pour chaque commune membre, à condition que l’intercommunalité dispose d’un PLU intercommunal ou s’engage dans cette voie.

L'amendement n° 38 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe de l'Union Centriste et Républicaine, est ainsi libellé :

Alinéa 8

Remplacer cet alinéa par trois alinéas ainsi rédigés :

« Ce taux est fixé à 20 % pour toutes les communes mentionnées au premier alinéa appartenant à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pour lesquels soit :

« 1° Le taux de logements sociaux est au moins de 25 % à l’échelle de l’établissement public de coopération intercommunale ayant un plan local de l'habitat approuvé et ayant conclu une convention visée au deuxième alinéa de l’article L. 301-5-1 du code de la construction et de l’habitation ;

« 2° Le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. Un décret fixe la liste des agglomérations ou des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés, déterminée en fonction :

La parole est à Mme Valérie Létard.

Suivant le même objectif, à savoir revenir à 20 % au niveau de la commune lorsqu’on est à 25 % à l’échelle de l’intercommunalité, sont cette fois visés les cas où l’EPCI dispose d’un PLH et de la délégation des aides à la pierre.

Quel est l’avis de la commission sur l’ensemble des amendements en discussion commune ?

L’amendement n° 7 rectifié, présenté par Mme Procaccia, est un amendement légèrement « provocateur », selon le mot même de son auteur, puisqu’il s’agit en fait d’étendre le dispositif à toutes les communes de France, y compris aux plus petites. Bien entendu, la commission émet un avis défavorable.

Je signale en outre à Mme Procaccia que nous sommes nombreux dans cet hémicycle à être élus dans des communes qui connaissent bien la problématique de l’application de la loi SRU. Ainsi, lorsque j’ai été élu maire de ma commune de 4 000 habitants, il n’y avait aucune construction à caractère social, et beaucoup de nos collègues ont connu des situations analogues. N’opposons donc pas artificiellement les uns aux autres. Nous sommes nombreux à savoir de quoi nous parlons.

L’avis est également défavorable sur l’amendement n° 72 rectifié. Je suis opposé à la mutualisation du taux de logements sociaux au niveau de l’EPCI. Cela signifierait que, dans certains EPCI, même en zone tendue, aucun effort supplémentaire de construction n’est nécessaire, alors même que 1 700 000 personnes sont en attente d’un logement social. Nous devons tous avoir ce chiffre en tête !

Sur les amendements identiques n° 60 rectifié et 97, présentés respectivement par Daniel Dubois et André Reichardt, et qui visent à supprimer le relèvement à 25 % du taux obligatoire de logements sociaux dans les zones tendues, je dirai qu’il faut, là encore, revenir à l’essentiel, à savoir le besoin exprimé par 1, 7 million de demandeurs. Ces amendements tendent à remettre en cause un engagement fort du Président de la République et du Gouvernement. En conséquence, l'avis est défavorable.

L’amendement n° 17 vise à aller plus loin que le projet de loi, en relevant de 25 % à 30 % le taux obligatoire de logements locatifs sociaux dans les zones tendues, mais aussi en relevant de 20 % à 25 % le taux obligatoire de logements locatifs sociaux dans les zones détendues. Des cas extrêmes ont été cités dans le débat, mais il faut surtout envisager les situations médianes. Je ne suis donc pas favorable à cet amendement.

En premier lieu, le relèvement de 20 % à 25 % du taux obligatoire de logements locatifs sociaux dans les zones tendues me paraît déjà constituer un objectif à la fois ambitieux et réaliste à l’échéance 2025. Il ne serait plus réaliste d’aller plus loin.

En second lieu, il ne me semble pas opportun de relever de 20 % à 25 % le taux dans les zones détendues, c’est-à-dire, selon l’alinéa 8 de l’article 4 du projet de loi, les territoires « pour lesquels le parc de logement existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées ».

L’amendement n° 8 rectifié, présenté par Mme Procaccia, vise à ne pas appliquer le taux de 25 % aux communes franciliennes de moins de 3 500 habitants. Il s’agit de revenir sur l’application de l’article 55 de la loi SRU aux communes dont la population est comprise entre 1 500 et 3 500 habitants en Île-de-France. J’y suis bien entendu défavorable.

Il s’agit de rester à 20 %, pas de supprimer le quota !

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Soit, mais cela ne change rien à l’avis défavorable de la commission, ma chère collègue.

Voilà qui s’appelle avoir le sens du débat !

L’amendement n° 98 rectifié, qui vise à appliquer le taux obligatoire de logements sociaux non pas aux résidences principales, mais aux nouvelles résidences, remet en cause l’équilibre et le principe même de l’article 55 de la loi SRU. En conséquence, l'avis est défavorable.

L’amendement n° 148 vise à appliquer le taux obligatoire de logements sociaux à partir du nombre de résidences principales et secondaires. M. Dantec a lui-même précisé qu’il s’agissait d’un amendement d’appel. Je ne doute pas que Mme la ministre lui apportera une réponse. La commission, quant à elle, a émis un avis défavorable, même si l’on peut comprendre la préoccupation qui a conduit au dépôt de cet amendement.

Sur les amendements n° 18, 81 et 141, identiques à l’amendement n° 118 de la commission, celle-ci émet naturellement un avis favorable.

Monsieur Dallier, à mes yeux, l’amendement n° 165 remet en cause l’équilibre de l’article 55 de la loi SRU. Par ailleurs, il conduirait à ne pas renforcer l’effort de production de logement social dans les zones tendues. La commission émet donc un avis défavorable.

Les amendements n° 48 rectifié et 38 rectifié visent tous deux à la mutualisation du taux obligatoire de logements sociaux. Il s’agit de maintenir le taux de 20 % dans les communes de certains EPCI, à condition que le taux de 25 % soit atteint au niveau de l’EPCI.

Ces amendements, nous en avons débattu plusieurs fois, madame Létard, posent plusieurs problèmes.

Ils conduiraient à maintenir un taux de 20 % dans les communes situées dans les zones tendues, c'est-à-dire celles où un effort de construction supplémentaire est nécessaire. En fixant le taux au niveau de l’EPCI, on gèle potentiellement la situation : certaines communes disposant de moins de 25 % de logements sociaux n’auraient aucune incitation à construire plus, …

Mais on ne le leur interdit pas !

… car d’autres communes disposant de plus de 25 % de logements sociaux apporteraient la compensation.

Enfin, comment construire plus de logements sociaux si on gèle la situation à l’échelle de l’EPCI ?

La commission émet donc un avis défavorable sur ces deux amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’ensemble de ces amendements porte notamment sur la question du taux.

L’amendement n° 7 rectifié, que Mme Procaccia a elle-même qualifié de « provocateur », pose la question du lieu d’application de ce taux.

Ce projet de loi établit une distinction entre zones tendues et détendues, de manière que cette obligation ne s’impose pas aux endroits où ce n’est pas nécessaire. Par conséquent, l’abaissement du seuil est une question que nous avons choisi de ne pas aborder dans le cadre de ce projet de loi puisque, j’ai déjà eu l’occasion de le dire, la robustesse de la loi SRU a montré qu’il était utile de renforcer certaines des obligations qu’elle pose, mais non de changer l’équilibre du texte.

De ce point de vue, la proposition formulée par Mme Procaccia me semble effectivement provocatrice. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable.

L’amendement n° 72 rectifié vise à comptabiliser les 25 % à l’échelle de l’agglomération ou de l’intercommunalité ; plusieurs amendements tendent d’ailleurs à élargir la mesure du seuil de 25 % à l’échelle de l’intercommunalité, pour différents motifs. Celui-ci pose une difficulté centrale : il ne vise pas à des rééquilibrages territoriaux et il tolérerait une situation où une commune compterait 50 % ou 60 % de logements sociaux quand l’ensemble des autres communes de l’intercommunalité n’en compterait aucun.

C’est une erreur en termes d’équilibre des territoires et ce serait même assez contre-productif au regard de la logique même de la loi, qui est de doter l’ensemble des communes visées de logements sociaux.

Le Gouvernement émet donc un avis tout à fait défavorable.

Il en est de même pour les amendements identiques n° 60 rectifié et 97, qui sont contraires à l’objet de ce projet de loi : on peut bien sûr, monsieur Dubois, monsieur Reichardt, être contre le rehaussement du seuil, mais il se trouve c’est le sens même de ce texte.

J’en profite pour dire, monsieur Reichardt que votre argumentaire sur l’augmentation du nombre de logements qui rend impossible l’augmentation du nombre de logements sociaux est un peu spécieux, car beaucoup de communes, ces dix dernières années, ont été en situation d’augmenter leur nombre de logements, mais ont réalisé un pourcentage de construction de logements sociaux supérieur. Je le dis parce qu’on trouve aujourd'hui des communes qui sont en situation de carence mais qui n’imposent que 20 % de logements sociaux dans leurs programmes de constructions neuves. Évidemment, c’est structurellement une chimère de croire qu’en construisant 20 % de logements neufs alors qu’on est en situation de carence, on pourra atteindre le taux.

M. Dallier a évoqué ce point à propos d’un certain nombre de réalisations dans sa commune : il convient de favoriser, dans certaines communes en situation difficile, des dispositifs de préemption plus simples pour transformer du patrimoine existant en logement social, et il faudra peut-être y réfléchir au printemps.

Cela étant, au cours la dernière période, seules 163 communes sont en réelle carence, ce qui prouve bien qu’avec des situations très diverses, et depuis douze ans que cette loi est applicable, nombre de communes ont trouvé les moyens d’y répondre.

Aujourd'hui, des maires, avec un vrai volontarisme, ont réussi à résoudre ces difficultés qui semblent insurmontables à d’autres. Mais ce débat se poursuivra dans les médias.

L’amendement n° 17 sur le passage du taux de 25 % à 30 % en zones tendues et 25 % sur l’ensemble du territoire est l’inverse de ceux qui tendent à maintenir le taux à 20 %. Nous avons choisi ce taux de 25 % parce qu’il nous semblait, notamment avec l’échéance précise de l’année 2025, que le franchissement de ces cinq points d’augmentation était réaliste et qu’un rehaussement de ce seuil serait très difficile pour certaines communes et non nécessaire pour d’autres.

Il est d’ailleurs à noter qu’un certain nombre d’intercommunalités ont elles-mêmes fixé ce taux de 30 % dans leur PLH, voire l’ont fixé pour l’ensemble des nouvelles constructions. Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement car il souhaite maintenir le seuil de 25 % en zone tendue.

L’amendement n° 8 rectifié, qui vise à exempter les communes d’Île-de-France comptant entre 1 500 et 3 500 habitants du passage de 20 % à 25 % est à mon sens inopportun, voire contre-productif pour la bonne et simple raison qu’en Île-de-France, la métropole est quasiment continue et que, en zone tendue, la taille des communes n’a pas particulièrement de pertinence sur la répartition du nombre de logements. C'est pourquoi cette disposition figurant dans la loi SRU de 2000 a eu du sens, et son application s’est plutôt bien passée car, en Île-de-France, ce ne sont pas les plus petites communes en nombre d’habitants qui ont été les moins allantes pour la construction de logements sociaux. Telle est la raison pour laquelle le Gouvernement émet un avis défavorable.

S’agissant de l’amendement n° 98 rectifié, le Gouvernement émet un avis défavorable parce qu’il faut non pas s’attaquer uniquement aux nouvelles constructions mais bien au stock et à la diversité des logements existants.

L’amendement n° 148 aborde la question des résidences secondaires, qui est un vrai sujet pour certaines zones de notre pays ; je pense en particulier à la Corse, au Pays Basque, où la situation est très particulière. On y observe en outre une tension très forte sur le foncier et sur le niveau des loyers.

Nous devrons réfléchir, me semble-t-il, dans le cadre de la future loi, en lien avec les élus locaux, à un dispositif adapté, en particulier sur le littoral, où il existe une tension très forte qui a des conséquences sociales assez pénibles. Nous sommes donc très conscients de cette situation. Je vous demande donc, monsieur Dantec, de bien vouloir retirer cet amendement, faute de quoi je devrai émettre un avis défavorable, non pas pour des raisons de fond, mais parce qu’il nous faut trouver le temps de traiter ces situations spécifiques.

Les amendements n° 18, 81 et 118 sont identiques à l’amendement n° 141, présenté par le Gouvernement. Pour nous, il s’agissait de faire en sorte que personne ne s’inquiète d’un raffinement législatif s’appuyant sur les lois récentes en matière de logement social. La suppression du terme « locatifs » ayant suscité quelques inquiétudes, il m’a semblé absolument impératif de le maintenir. Le principe de ce projet de loi, c’est une amélioration du dispositif existant, s’appuyant sur sa robustesse. Le terme « locatifs » sera maintenu.

Monsieur Dallier, s’agissant de l’amendement n° 165, vous nous avez fait, en dix-sept minutes, une brillante démonstration aux termes de laquelle il convenait de se fonder sur le revenu moyen par habitant pour appliquer le taux de 25 %. Cependant, dès lors qu’on tente de mettre des coins dans le dispositif, chacun a pu le voir précédemment, on en affaiblit la robustesse.

Je l’ai dit, la force de cette loi, c’est sa simplicité et sa robustesse. Je ne nie pas que cela soulève quelques questions et crée des situations difficiles. C'est pourquoi je soutiens, au nom du Gouvernement, que l’application des pénalités ne doit pas être automatique. Nous y reviendrons ultérieurement, mais je le dis dès à présent : il faut que l’on puisse prendre en compte la situation particulière de certaines communes. Cette souplesse me paraît très importante. En revanche, la loi en elle-même doit être très claire et identique pour tous. C'est pourquoi j’émets un avis défavorable.

Avec l’amendement n° 48 rectifié, il s’agit de la même idée : maintenir le taux de 20 % dans des cas particuliers. Je vous réponds exactement la même chose, madame Létard : la prise en compte de cas particuliers ouvre la porte à d’autres cas particuliers. On sait bien que l’ancienne loi SRU avait fait l’objet d’attaques plus ou moins subtiles. J’ai rappelé que cela avait conduit l’abbé Pierre à insister pour que des formules qui pouvaient parfois sembler intelligentes, mais qui avaient pour objectif final d’affadir le dispositif, et donc de réduire la construction de logements sociaux, soient repoussées.

Je ne mets pas en cause votre démarche, madame la sénatrice. Je connais votre attachement à cette question et vos réalisations à Valenciennes. Je suis donc absolument certaine de votre sincérité. Néanmoins, je pense que cette loi, par sa simplicité, garde une cohérence, qu’il me semble absolument indispensable de conserver. C'est pourquoi j’émets un avis défavorable sur votre amendement n° 48 rectifié ainsi que sur l’amendement n° 38 rectifié, qui, de la même manière, vise à ouvrir la porte une exception sur le passage au seuil de 25 %.

La parole est à M. André Reichardt, pour explication de vote sur l'amendement n° 7 rectifié.

Je n’ai pas souhaité m’associer à cet amendement pour une raison majeure : il vise à étendre à toutes les communes de France un taux de 25 %. Or le taux de 20 % ne me paraît déjà pas convenable. J’ai eu l’occasion d’expliquer tout à l’heure que, pour certaines communes qui partent de zéro, il est impossible d’arriver à 20 %.

J’en profite pour dire à Mme la ministre que, manifestement, elle ne m’a pas écouté attentivement parce que, dans les programmes de logements que j’ai réalisés, nous avons largement dépassé les 20 % et, à certains égards, nous ne sommes pas loin de 40 % – mes concitoyens me l’ont même reproché !

Pour autant, l’idée qui est la base de cet amendement n’est pas sans fondement : il aurait en effet été utile que chaque commune se sente concernée et fasse un effort en matière de logement locatif social.

Je vous fais donc, madame la ministre, la proposition que j’ai faite à d’autres ministres du logement avant vous, sans être entendu.

Pourquoi ne pas substituer à cette contrainte – sur les 36 000 communes que compte la France, ce ne sont que quelques milliers de communes qui sont concernées – une véritable concertation entre l’État et toutes les communes de France, quelle que soit leur taille ? Une négociation, que la loi rendrait obligatoire, pourrait avoir lieu, sur l’initiative du préfet, avec toutes les communes. Chacune d’entre elles, en fonction de sa taille, pourrait s’engager sur un nombre de logements sociaux à construire sur une période déterminée. Un contrat serait signé entre les parties et des sanctions seraient appliquées en cas de non-respect de cet engagement. Pourquoi alors ne pas prévoir des taux différents ? Une commune de 500 habitants qui n’aurait pas de logements sociaux du tout ne serait pas obligatoirement soumise au même taux qu’une autre commune. Il en serait autrement si elle en avait déjà 10 %.

La parole est à Mme Catherine Procaccia, pour explication de vote.

Il faut être sérieux !

La parole est à Mme Nathalie Goulet, pour explication de vote.

Je ne peux pas laisser dire qu’il n’y a pas de logements sociaux sur l’ensemble du territoire français, y compris dans les communes de moins de 3 500 habitants. C’est méconnaître, madame Procaccia, vous qui êtes l’élue d’un département de la couronne parisienne, la réalité : toutes nos communes, dans tous les départements, consentent des efforts absolument considérables pour avoir des logements sociaux, soit parce que telle est leur volonté soit en raison du niveau de vie de la population.

Cela étant, madame la ministre, je profite des quelques minutes qui me restent pour évoquer le problème que rencontrent les départements ruraux et les petites communes qui n’ont pas de document d’urbanisme, un problème sur lequel nous reviendrons lors de l’examen de l’article 6.

Vous ne pouvez pas appliquer indistinctement ce texte à une commune qui va entrer dans une intercommunalité de 50 000 habitants et sera donc soumise à l’article 55 de la loi SRU dans le cadre de la réforme territoriale alors même qu’elle n’a aucun document d’urbanisme, ni même les moyens d’en élaborer, et que l’urbanisme ne fait pas partie des compétences de l’intercommunalité qu’elle va rejoindre. Cela va poser un certain nombre de problèmes.

Cela étant dit, je le répète, madame Procaccia, nombreuses sont les communes de moins de 3 500 habitants qui ont des logements sociaux. Et heureusement pour les Français qui vivent en zone rurale !

La parole est à Mme Jacqueline Gourault, pour explication de vote.

Je veux simplement dire que l’on ne construit pas des logements sociaux seulement par obligation !

Absolument !

L'amendement n° 7 rectifié est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 72 rectifié.

La parole est à M. Claude Dilain, pour explication de vote sur les amendements identiques n° 60 rectifié et 97.

Certains des amendements qui nous sont présentés visent à supprimer l’alinéa prévoyant de relever de 20 % à 25 % le seuil minimal de logements sociaux, tels ces deux amendements identiques, tandis que d’autres tendent à édulcorer la mesure.

Pensez, mes chers collègues, aux 1 700 000 personnes qui attendent un logement social ! Elles ont besoin d’une telle loi !

Pour ma part, j’ai été surpris de voir dès hier, lors de la discussion générale, combien la loi SRU d’origine avait repris du « poil de la bête » : maintenant, tout le monde la considère comme une référence ; on nous demande même d’y revenir ! Lorsqu’on se souvient des discussions qui ont précédé, dans cet hémicycle, le vote de cette loi, cela ne peut que nous remplir d’espoir : dans dix ans, madame la ministre, vous serez sans doute regardée par ceux qui critiquent aujourd'hui ce projet de loi comme le modèle à suivre en matière de logement social ! §

Certains de nos collègues veulent édulcorer la mesure proposée en prônant l’accession sociale.

Pour ma part, je suis très favorable à l’accession sociale, mais cela ne peut en aucun cas se faire au détriment du logement locatif social. Je pense que la promotion de l’accession sociale relève d’une autre démarche.

Par ailleurs, j’ai trop souvent entendu dire que tout va bien dès qu’on est propriétaire.

Ce n’est pas ce que nous avons dit !

D’autres que vous l’ont au moins laissé entendre ! Certains considèrent que, dès lors qu’on est propriétaire de son logement, on s’en occupe mieux parce qu’il s’agit de son patrimoine. C’est souvent vrai mais, malheureusement, ça ne l’est pas toujours et partout.

Les bailleurs sociaux disent connaître les familles auxquelles ils vendent des logements HLM. Mais il faut prendre garde, car on ne sait pas ce que deviendront ces familles dans un an, deux ans ou trois ans. Veillons donc à ne pas faire de l’accession sociale la solution miracle, d’autant que l’on risque d’inciter à acheter leur logement des familles qui sont déjà financièrement « ric-rac » et qui peuvent se retrouver, à la suite d’un accident de la vie – même pas forcément, d’ailleurs –, très endettées, donc dans l’incapacité de payer.

C’est pour cette raison que le groupe socialiste ne votera pas les amendements tendant à édulcorer le projet de loi.

La parole est à M. Christian Cambon, pour explication de vote.

Je dirai un mot en réponse à l’intervention de M. Dilain pour lui apporter un éclairage sur les amendements déposés par l’opposition.

Effectivement, il n’y a plus grand monde pour s’opposer à l’application de la loi SRU. Notre collègue Christian Favier a cité tout à l'heure des chiffres qui nous interpellent. Cela tient, c’est vrai, à ce que des communes ont été, dans le passé, tout à fait hostiles à cette loi. Mais tous les maires, quelle que soit leur appartenance politique, sont sensibles aux demandes de logements sociaux émanant de jeunes ménages, de personnes rencontrant des difficultés ou souhaitant disposer d’un logement plus petit en raison d’une diminution de leurs ressources.

En revanche, en défendant, comme l’ont fait nos collègues Daniel Dubois et Jacqueline Gourault, l’accession sociale à la propriété, nous avons souhaité vous démontrer qu’il ne faut pas agir de manière idéologique et sectaire dans ce domaine. Il convient de considérer toutes les possibilités, et l’accession sociale à la propriété répond bien à un certain nombre de besoins.

De la même manière, nous avons dit au cours de ce débat que certaines personnes, dont le niveau de vie a progressé – et c’est une bonne chose – ne doivent plus disposer d’un logement social. Or le projet de loi ne répond pas à ce problème.

Nous avons été nombreux à demander plus de fluidité lors des débats précédents ; je pense notamment au débat sur la loi portant engagement national pour le logement. Certes, des pénalités ont été mises en œuvre, mais nous savons bien qu’une partie de notre parc social est occupée par des personnes qui pourraient être orientées, dans le cadre du parcours social de l’habitat, vers l’accession sociale à la propriété.

J’ajoute que certains maires veulent bien faire, mais ne peuvent rien faire. Plusieurs de nos collègues ont évoqué la situation de maires de villes et de villages. En tant qu’élu du Val-de-Marne, j’aborde évidemment les mêmes problématiques que ma collègue Catherine Procaccia. Dans certaines villes plus importantes – je pense au Perreux, par exemple –, il faudrait détruire purement et simplement des quartiers dans un délai extrêmement court pour se mettre en conformité avec les exigences de la loi.

Madame la ministre, il s’agit là d’amendements d’appel. J’ai dit précédemment lors de l’examen d’un amendement qui a été adopté par l’ensemble du Sénat qu’une immense majorité des maires étaient conscients de ces difficultés et voulaient contribuer à la réalisation de cet objectif. Toutefois, il faut aussi entendre les maires qui ne sont matériellement pas en situation de faire cet effort. J’en parle d’autant plus facilement que je suis le maire d’une commune qui va bien au-delà des 20 %. Mais tous n’ont pas cette possibilité. Le devoir du Sénat est de faire entendre les préoccupations de ces maires-là.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

Non, madame la ministre, je ne suis pas contre ce projet de loi. Lorsque j’ai défendu tout à l'heure l’amendement n° 60 rectifié, j’ai bien dit que je le rattachais aux deux amendements suivants relatifs à l’accession sociale à la propriété.

Je considère que le parcours résidentiel est un élément essentiel, comme cela vient d’être dit, et j’y intègre, avec un délai de dix ans, les locataires qui achètent un logement à leur bailleur social. Je ne vois pas en quoi c’est incohérent. Tout le monde a envie, à un moment donné, d’accéder à la propriété après avoir habité un logement locatif. Cela ne me choque pas du tout.

En tant que président d’une communauté de communes, je ne suis en aucun cas tenu par l’article 55 de la loi SRU. Pourtant, j’achète des terrains que j’attribue aux organismes d’HLM, et je donne 10 000 euros par logement pour construire des logements locatifs. Je suis donc tout à fait conscient de la nécessité de proposer des logements locatifs dans nos communes, c’est une évidence, et je crois à la mixité.

Cela étant, le seuil passe de 20 % à 25 % et les pénalités remontent au niveau national. Or ce sont les élus qui financent aujourd'hui en grande partie le logement social. Des collègues l’ont souligné tout à l'heure : au-delà du financement du logement social, il faut également financer les services publics, les écoles, etc. L’État commande et les communes paient ! À un moment donné, cela mérite discussion ! §

La parole est à M. Joël Guerriau, pour explication de vote.

Je voterai en faveur des amendements identiques n° 60 rectifié et 97.

Votre vision uniforme des communes de France selon laquelle tout le monde vit la même chose et les mêmes règles doivent s’appliquer à toutes est parfaitement illusoire. La réalité du terrain est tout autre.

Les difficultés que les uns et les autres rencontreront pour atteindre cet objectif ne sont pas de même nature. Il convient de prendre en considération ces particularités et de faire confiance aux maires. Il est essentiel d’adapter le texte qui nous est proposé.

Je regrette une fois encore que le temps nous ait manqué pour affiner ce texte de telle sorte que la règle retenue soit applicable par tous. Or tel n’est pas le cas. Des communes, quelle que soit leur bonne volonté, ne pourront pas respecter le quota. Je ne comprends pas cette manière jacobine d’agir uniformément, car elle est complètement contraire à la philosophie qui voudrait que les maires aient, avec les lois de décentralisation, de véritables capacités d’agir.

Car ces capacités, nous ne les avons pas : la préemption, c’est l’EPCI ; les agences foncières, c’est l’EPCI. Comment font les petites communes ? Et les communes intermédiaires ? Comment agissent-elles quand elles n’ont pas toutes les cartes en main et ne disposent pas de tous les moyens pour agir ?

On peut afficher sa bonne volonté, fixer des règles dans les PLU, y mettre tout ce que l’on veut, mais les résultats ne seront pas forcément au rendez-vous. Autrement dit, on se retrouve en situation d’être une société de services pour l’État. L’État se décharge d’une responsabilité et nous met à l’amende, mais on aura beau faire tout ce que l’on peut, on n’arrivera pas à atteindre le seuil fixé. Soyons réalistes ! Mettons en place des lois qui puissent être réellement exécutées afin qu’il n’y ait pas, d’un côté, des communes vertueuses et, de l’autre, celles qui ne le sont pas, alors même qu’elles ont toutes la même volonté, celle de réussir, car elles savent l’importance que revêt le logement social. §

La parole est à M. François Rebsamen, pour explication de vote.

Je veux relever une avancée : aujourd'hui, si j’ai bien compris, plus personne ici ne conteste la portée historique de la loi SRU et de son article 55. C’est une grande avancée !

Tous nos collègues de l’opposition qui se sont exprimés semblent désormais remplis de bonnes intentions. Il n’empêche que, au cours de la dernière décennie, nous avons assisté à des reculs et, pour le moins, à des tentatives de porter atteinte à l’efficacité de l’article 55 de la loi SRU...

Tous se sont déclarés désireux de favoriser la construction de logements locatifs à loyer modéré. Nous ne pouvons que nous en féliciter.

Cependant, mieux vaut éviter de donner l’impression qu’on cherche à diminuer la portée du texte que nous sommes en train d’examiner. Or c’est bien ce qui se passe, alors que la loi SRU offre déjà, tout en étant très claire, une certaine souplesse. Nous devons dire franchement les choses.

Sur les petites communes de moins de 3 500 habitants, arrêtons les faux débats !

Les maires qui veulent faire du logement locatif en font parce qu’ils savent que leurs enfants ne sont pas forcément capables de devenir propriétaires du jour au lendemain. Et ils en ont parfois assez d’écrire à leurs collègues des communes avoisinantes pour leur demander de loger ceux qui ne peuvent l’être dans leur propre commune.

Chacun fait des efforts et en comprend la nécessité. Il y a une pédagogie de la construction du logement locatif à l’échelon de chaque commune.

Il y a aussi des documents d’urbanisme, qui permettent de fixer des règles. Celles des SCOT ne sont imposées par personne : les niveaux de construction de logements locatifs ne sont pas définis autrement que par le consensus et l’accord entre tous les maires.

Il y a enfin les besoins, dont l’ampleur a été rappelée avec force par notre collègue Claude Dilain. Nous devons répondre à cette attente forte, ce qui suppose nécessairement de fournir un effort supplémentaire de construction de logements locatifs.

On sait très bien qu’on peut trouver, ici ou là, tel ou tel cas particulier. Nous aurons sûrement l’occasion d’en reparler dans les prochaines années. Mais, de manière générale, nous manquons de logements locatifs à loyer modéré et nos concitoyens attendent qu’on en construise.

Les associations sont très vigilantes sur ce sujet, et elles ont raison. Je crois que leur action a contribué à faire évoluer les mentalités.

Aujourd’hui, le temps est venu de faire un nouveau pas en avant en portant le seuil à 25 %. Nous devons les uns et les autres essayer de nous conformer à cet objectif, en évitant de mener des batailles d’arrière-garde. Ce n’est d’ailleurs pas du tout l’état d’esprit que j’ai ressenti dans cet hémicycle.

Merci de le reconnaître !

Mais cela pourrait arriver !

Aujourd’hui, nous prenons acte du consensus qui règne sur ces travées : une volonté commune existe de construire des logements locatifs à loyer modéré partout en France, de manière équilibrée et en respectant le principe de mixité. Nous voulons pour cela utiliser toutes les possibilités qui nous sont offertes.

Tout juste me faut-il regretter que, depuis dix ans, les aides de l’État aient autant diminué. Monsieur Dubois, c’est d’ailleurs un comble de vous entendre le faire remarquer aujourd’hui, alors que vous n’avez rien dit avant, quand ces aides diminuaient année après année et que les collectivités territoriales prenaient progressivement le relais…

C’est la raison pour laquelle le Président de la République et le Gouvernement nous proposent aujourd’hui que des terrains puissent être cédés avec des décotes importantes, voire intégrales. Il s’agit d’aider les collectivités territoriales, qui font aujourd’hui de gros efforts, et les organismes HLM à construire des logements locatifs.

À ce stade du débat, nous pouvons arrêter la discussion sur ces amendements – d’autres restent à examiner –, prendre acte du consensus qui nous rassemble et avancer dans le sens du projet de loi défendu par Mme la ministre.

Très bien !

La parole est à M. Ronan Dantec, pour explication de vote.

Je souhaite répondre à Joël Guerriau.

Nous débattons depuis un certain temps maintenant de nombreux amendements qui sont fondamentalement dilatoires et dont le but est, Mme la ministre l’a souligné, de fragiliser la robustesse de la loi.

Nous l’avons dit, finalement, personne ne remet plus en cause la loi SRU. J’ai cité hier soir les propos tenus il y a dix ans par Gilles Carrez, qui parlait de « Gosplan » à propos de cette loi…

Aujourd’hui, il n’y a certes plus d’attaques frontales, mais, à bien écouter les propos des uns et les autres, on retrouve, de façon récurrente, des critiques que l’on entendait déjà voilà dix ans.

Je pense, par exemple, au discours sur la libre administration des communes qui est toujours à peu près le même et dont le seul objectif est d’affaiblir la loi.

Monsieur Guerriau, vous qui êtes maire et président d’une grande intercommunalité, vous savez très bien qu’un dialogue a lieu entre le maire et l’intercommunalité, de sorte que le logement n’est pas une compétence qui échappe à la commune.

Ce dialogue est au cœur de l’élaboration des PLU, même quand il s’agit d’une compétence communautaire, ce qui est le cas pour Nantes Métropole.

Par conséquent, maintenir à l’échelle de la commune l’objectif de 25 % revient à favoriser le dialogue entre les maires et l’intercommunalité, celle-ci n’étant jamais qu’un rassemblement de communes.

À la vérité, les amendements qui ont été présentés n’ont qu’un seul objectif : permettre à certaines communes d’échapper au seuil de 25 %.

Vous dites n’importe quoi !

La parole est à M. Martial Bourquin, pour explication de vote.

Tout à l’heure, le problème de l’absence de foncier a été soulevé.

Chers collègues de l’opposition, je veux vous dire qu’avec le logement social, on est parfois réussi à requalifier des villes. Ici, c’est un bâtiment historique qu’on a utilisé pour faire du logement social ; là, une friche industrielle. Ailleurs, de vieilles fermes ont été sauvegardées parce qu’on y a mis du logement social.

Je ne voudrais donc pas qu’on associe une image dégradante ou une idée d’obligation au logement social. Ce n’est pas un boulet à traîner ! Au contraire, je le répète, des villes entières ont pu être requalifiées grâce à lui.

Dans des communes rurales par exemple, j’ai vu des maires, au début réticents à l’égard de la loi SRU et bien qu’ils ne soient pas obligés de l’appliquer, envisager de se doter de centres-bourgs avec du logement social et quelques commerces. Avec cette politique, ils ont retrouvé une démographie positive.

Nous devons donc avoir une vision beaucoup plus positive du logement social. Non seulement 1 600 000 personnes attendent des logements, mais le logement social peut permettre de retrouver une démographie positive et, quand on manque de foncier dans une ville, de réhabiliter des secteurs dégradés pour les requalifier.

Notre débat est donc fondamental. Si l’on n’adopte pas un point de vue positif sur le logement social et si l’on pense qu’il est une source de problèmes, on a tort !

Un secteur entier de ma ville a ainsi été refait avec, dans une partie, du logement très social, dans une autre de l’accession sociale à la propriété et, ailleurs, du locatif privé. Il en est résulté un mélange tout à fait intéressant qui a permis de requalifier ce quartier et de redonner à la ville une démographie positive.

Le président Rebsamen a demandé tout à l’heure que l’on conserve des objectifs de haut niveau en matière d’obligation de construction, notamment en renforçant la loi SRU en cas de tension.

Il s’agit effectivement d’une contrainte. Je me souviens que, lorsque la loi SRU a été débattue, comme l’a rappelé à juste titre notre collègue Dantec, ceux qui s’y opposaient ont systématiquement mis en avant la libre administration des collectivités territoriales et dénoncé un projet jacobin. Mais ils oublient d’ajouter que ce principe doit s’exercer dans le respect de la loi !

Or, quand 1 600 000 personnes attendent un logement social, que le problème du mal-logement provoque des tensions extrêmes et que les loyers atteignent des niveaux incroyablement élevés, rognant le pouvoir d’achat de nos concitoyens, il est important et normal que la loi prévoie des mesures très offensives et extrêmement ambitieuses pour redonner un coup de fouet au logement social.

Je comprends qu’il y ait, ici ou là, des interrogations ; les mêmes s’étaient déjà posées à l’époque du débat sur la loi SRU. Mais j’ai entendu avec plaisir le maire d’Antibes se féliciter, après avoir été un opposant parfois irréductible à la loi SRU, que cette loi serve de levier à la politique du logement social dans notre pays.

L’adoption du présent projet de loi permettra vraisemblablement de franchir un nouveau cap : nous pourrons ainsi mettre en œuvre des programmes mixtes sur les terrains libres, d’appliquer des décotes et de requalifier des espaces entiers de nos villes.

N’ayons pas peur de ce texte ! Il va nous offrir de nouvelles possibilités de donner à nos villes, mais aussi à nos campagnes et à nos bourgs, une nouvelle vitalité.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Je veux dire à M. Rebsamen, avec tout le respect que je lui dois, qu’il ne lui appartient pas de décider du moment où notre débat doit prendre fin.

Je n’y prétends pas !

J’ai cru à un moment qu’il se posait en censeur politique en disant : maintenant, cela va bien. Eh bien non ! Cela ne va pas bien.

Jusqu’à présent, notre débat a été de bonne qualité parce que, dans cet hémicycle, il y a avant tout des praticiens : des maires, des présidents d’EPCI et peut-être aussi des présidents d’organismes de bailleurs sociaux.

Nous savons donc de quoi nous parlons. Et si nous entrons dans le détail des choses, c’est parce que la loi ne peut pas se contenter de bons et de grands sentiments.

Il y a une crise du logement et il faut essayer d’y répondre. Mais on ne peut tout de même pas adopter des mesures qui vont pousser à la faute et mettre en difficulté un certain nombre de collectivités territoriales sans que nous en fassions un examen attentif !

Chers collègues de la majorité, vous avez rappelé ce que fut l’attitude de l’opposition au moment du vote de la loi SRU. Je l’ai déjà dit en discussion générale : en 2000, je n’étais pas parlementaire, mais simple maire, et, tout d’un coup, j’ai appris que, dans ma commune de 17 000 habitants, il faudrait construire 860 logements sociaux en vingt ans.

J’ai eu la même réaction que les autres et je pense que, à l’époque, tout le monde l’avait compris : je me suis dit que, pour atteindre cet objectif dans le délai fixé, il faudrait ne plus rien faire d’autre ou, en termes de flux, monter à 40, 50 ou 60 %. C’est d’ailleurs ce qui s’est produit dans ma commune, puisqu’on a atteint 40 % – manifestement, en Alsace aussi.

Comprenez, madame la ministre, que nous ayons eu à l’esprit la mixité sociale !

Vous affichez un objectif quantitatif, mais également un objectif qualitatif, qui est de favoriser la mixité sociale. Seulement, en fixant des taux uniformes dans tout le pays, vous ne distinguez pas la Seine-Saint-Denis de la Creuse. Or, excusez-moi de vous dire qu’en Seine-Saint-Denis, l’enjeu de la mixité sociale est d’abord celui du maintien des classes moyennes qui partent.

Bien sûr !

Ayez le courage de regarder la réalité !

Effectivement, monsieur Bourquin, on peut faire des choses formidables avec du logement social, et nous en faisons tous. Dans ma commune, où il y a un programme de rénovation urbaine, croyez-bien que nous essayons de faire du logement social qui soit beau et attractif.

Mais la mixité sociale, on ne peut pas en parler de la même manière en Seine-Saint-Denis que dans la Creuse, ou ailleurs. C’est simplement cela que nous essayons de vous dire.

Il est vrai que les amendements déposés par mes collègues sont moins « abrupts » que ceux déposés en 2000. Ayez l’honnêteté intellectuelle de reconnaître que nous avons aujourd'hui de l’expérience ! Et que cela ne vous pousse pas à conclure qu’il suffit d’afficher un objectif encore supérieur à celui fixé en 2000, que cela ne pose aucune difficulté.

C’est tout ce qui distingue, à mon avis, le texte pragmatique que vous auriez dû chercher à construire, qui aide ceux qui veulent agir, de votre projet de loi idéologique qui porte aujourd’hui l’objectif à 25 %. Dans dix ans, vous viendrez nous proposer 30 %, puis 35 % !

Croyez-moi : les villes qui ont beaucoup de retard, comme la mienne – et je n’en suis pas le responsable –, vont être dans les cordes, ce que je vous démontrerai aisément dans la suite de la discussion. Voilà ce qui ne va pas !

La parole est à Mme Valérie Létard, pour explication de vote.

À mon tour, je veux m’inscrire en faux contre les propos que je viens d’entendre. On a vraiment l’impression qu’il y a, d’un côté, les vertueux, ceux qui agissent, et, de l’autre, les mauvais élèves, les méchants, ceux qui n’en ont rien à foutre des personnes en difficulté – excusez le terme, mais je suis vraiment dépitée.

Or, vous l’avez rappelé, madame la ministre, nous sommes un certain nombre sur ces travées à représenter des territoires qui ne sont pas favorisés. Je n’ai pas besoin de vous rappeler que je viens du Valenciennois, qui comptait 25 % de chômeurs au début des années 1990.

Ce territoire a connu des situations dramatiques. Alors que nous avons derrière nous l’histoire de la sidérurgie et des mines et celle, récente, de l’automobile, que nous comptons le plus grand nombre de friches industrielles et de friches habitat, nous avons, malgré tout, largement atteint les objectifs en termes de production de nouveaux logements sociaux.

Plus encore, nos intercommunalités ont décidé d’exercer des compétences qu’aucune autre n’exerce : la réalisation des opérations de rénovation urbaine pour le compte de communes qui n’avaient pas les moyens financiers de les mener à bien.

C’est ainsi que, dans la métropole de Valenciennes, huit communes minières sont aujourd’hui portées en maîtrise d’ouvrage par l’intercommunalité pour réaliser tous leurs programmes de rénovation urbaine et de construction de nouveaux logements sociaux. Il y a maintenant 40 % de logements sociaux dans la ville-centre et, dans l’intercommunalité qui compte 200 000 habitants, on en dénombre en moyenne 29 %.

Aujourd’hui, nous partageons tous le même objectif. Notre programme local de l’habitat prévoit la construction de 200 PLAI chaque année. Nous ne voudrions pas faire de PLAI ? Mais nous ne faisons que ça !

Sur le fond, nous sommes d’accord avec la loi SRU : nous ne refusons pas les familles qui viennent chez nous et nous savons bien que notre production de logements doit être adaptée aux besoins.

Seulement, madame la ministre, mesdames, messieurs les sénateurs de la majorité, écoutez-nous lorsque nous vous demandons comment atteindre les objectifs de manière cohérente et comment associer les collectivités au dispositif !

C’est bien sur ce point, et uniquement sur celui-là, que nous demandons à être entendus. Il s’agit non pas de se désengager ou d’essayer de fuir par tous les moyens, mais simplement de faire en sorte que les collectivités puissent participer au tour de table avec l’État, et non contre lui.

Nous ne sommes pas des incapables majeurs ! Depuis la décentralisation, nous avons des responsabilités pour un certain nombre de compétences, l’État étant chargé d’assurer la cohérence, de fixer les objectifs et de nous imposer de respecter la lettre et l’esprit de la loi.

Ne vous méprenez pas sur l’objet des amendements que j’ai déposés ! Si nous voulons être aux côtés de l’État pour la fixation du coût de la décote, c’est parce que nous serons amenés ensuite à financer des projets. Après tout, quand on n’a pas beaucoup de moyens, participer à un tour de table pour se mettre d’accord sur la fixation du coût de cette décote par rapport aux aides que l’on devra accorder ensuite participe d’un équilibre budgétaire.

Il en va de même lorsque nous demandons à être associés à la mise en œuvre d’un programme sur un terrain qui va être cédé. Au sein d’une intercommunalité, tous les maires travaillent à équilibrer, commune par commune, l’offre de logements sociaux, l’offre de logements privés et l’accession à la propriété. Nous cherchons tout simplement à articuler les objectifs qui vont être fixés et à faire en sorte que les élus locaux, les maires et les présidents d’intercommunalité puissent expliquer comment les atteindre. Avec l’État, il faudra ensuite traduire ces objectifs dans les programmes locaux de l’habitat et dans un certain nombre de documents d’urbanisme.

Alors, s’il vous plaît, ne dites pas que nous ne voulons rien faire ! Nous demandons seulement que les collectivités, qui ont chacune des spécificités territoriales, ne soient pas ignorées.

Le problème est le même s’agissant du relèvement à 25 % du taux obligatoire de logements sociaux à l’échelle de l’intercommunalité. On nous impose de travailler sur des SCOT. Il est tout à fait important d’avoir une armature urbaine, des lignes de trams, des transports collectifs pour densifier l’habitat autour de ces lignes, éviter le mitage des territoires et, en même temps, atteindre des objectifs de mixité et de logement social. Nous devons bien évidemment prendre en compte tous ces éléments.

Mais il ne faut pas oublier le travail que nous accomplissons sur le terrain ! L’État ne peut pas, d’un côté, nous demander de travailler avec lui sur un PLH, de fixer les aides à la pierre, et, de l’autre, nous exclure des décisions relatives à l’utilisation des terrains, à la programmation... En clair, l’État prend les décisions et nous, nous payons, nous mettons en œuvre et nous organisons.

Faites-nous confiance ! Respectons la loi, apportons-y des améliorations, mais vous, faites en sorte que l’État aille jusqu’au bout de la démarche de décentralisation, de respect mutuel et de coproduction avec les collectivités ! §

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

M. Pierre-Yves Collombat. Puisqu’il s’agit presque d’une discussion générale

Pourquoi ne produit-on pas assez de logements sociaux ? Pour moi, le premier obstacle est effectivement le manque de volonté politique. Ce texte vise précisément à y apporter une réponse. Cela dit, si la loi SRU était si robuste, si elle fonctionnait si bien, on ne la réviserait pas aujourd’hui. C’est donc qu’il existe d’autres obstacles.

Le deuxième obstacle à la création de logements, de logements sociaux en particulier, concerne le foncier. Ce texte apporte une réponse partielle par le biais de la mobilisation du foncier dont dispose l’État. Si cela ne résoudra pas entièrement le problème, la situation sera tout de même un peu moins scandaleuse que jusqu’à présent, quand l’État se faisait du gras sur le dos des collectivités !

Le grand absent du débat est le coût. Ce qui m’a intéressé dans l’intervention de Philippe Dallier, c’est précisément l’évocation qu’il a faite du coût pour sa commune. Nous ne pouvons pas penser le coût sans tenir compte des possibilités financières des communes, car toutes ne sont pas à égalité. Dans le Var, j’en connais qui se moquent pas mal des pénalités : elles les paient. Pour d’autres, comme mon collègue en a fait la démonstration hier, la situation est un peu différente !

Il est un autre point que je ne me serais pas vraiment permis d’évoquer si François Rebsamen ne l’avait pas fait précédemment : que fait l’État dans tout ça ?

J’ai regardé assez rapidement ce qui se passe dans mon département. Les plans de financement des opérations montrent une aide de l’État de 4 % à 5 %. Dans ma commune, alors que toutes les conditions sont réunies et que nous avons donné le terrain, j’ai vingt-cinq logements qui attendent, car l’office HLM concerné par l’opération ne veut pas apporter les trois francs six sous qui manquent. C’est purement scandaleux !

Pourquoi le rôle de l’État n’est-il pas mentionné dans le texte ? Peut-être le sera-t-il dans le prochain projet de loi de finances, auquel cas je retirerai ce que j’ai dit. Mais c’est quand même le grand absent ! Il ne suffit pas d’imposer des obligations aux autres pour régler les problèmes. §

Il est tout à fait normal d’obliger ceux qui ne veulent pas agir. D’ailleurs, heureusement qu’il y avait la loi SRU car certains ne voulaient vraiment rien faire. Il s’agit d’une position de classe, disons-le, mais la situation est tout de même un peu plus compliquée.

Par conséquent, j’attends de savoir – peut-être la ministre me répondra-t-elle ? – ce qui est prévu concrètement pour faire aboutir les opérations qui ne demandent qu’à être réalisées, mais qui ne le peuvent l’être malgré les interventions importantes, sur le plan financier, des collectivités.

Très bien !

Je mets aux voix les amendements identiques n° 60 rectifié et 97.

Je mets aux voix l'amendement n° 17.

La parole est à Mme Catherine Procaccia, pour explication de vote sur l'amendement n° 8 rectifié.

Tout à l’heure, j’ai entendu l’un de mes collègues dire que l’on pouvait toujours tout faire et qu’en région parisienne les petites communes devaient, comme les autres, être soumises aux mêmes règles.

Je propose, au contraire, que les communes d’Île-de-France de moins de 3 500 habitants restent soumises au taux de 20 %. Permettez-moi de vous citer l’exemple de la plus petite commune du Val-de-Marne, Périgny-sur-Yerres, qui compte environ 2 200 habitants. Elle voulait bien appliquer la loi SRU. Mais le seul bailleur social qui s’était montré intéressé quand la commune a mis à disposition un terrain et des bâtiments a fini par renoncer, car, faute de transports, personne ne voulait s’y installer !

Nous aimerions que, dans la loi SRU, il soit tenu compte de ces cas particuliers. Voilà pourquoi, par un amendement ultérieur, je proposerai de rendre obligatoire l’audition du maire par la commission que nous avons mise en place.

Même si les maires sont de bonne foi quand ils affirment ne pas pouvoir y arriver, l’administration et le préfet appliquent de façon complètement aveugle des dispositions que vous voulez encore renforcer en refusant toute exception. Je m’étonne qu’une « ministre Verte » veuille bétonner les petites communes agricoles qui nous restent en Île-de-France ! §

Le logement social, ce n’est pas bétonner !

Cela passera à la postérité ! Je n’avais encore jamais entendu cela.

Je mets aux voix l'amendement n° 8 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 98 rectifié.

La parole est à M. Ronan Dantec, pour explication de vote sur l'amendement n° 148.

J’ai bien entendu les propos de Mme la ministre sur cet amendement, notamment lorsqu’elle a élargi la problématique à l’ensemble des questions qui se posent dans ces zones touristiques – je pense notamment au coût du foncier et au coût des loyers. Elle nous a aussi indiqué que nous devrons effectivement, dans les prochains mois, réexaminer ces questions dans cet hémicycle.

Par conséquent, à partir de là et très logiquement, je retire cet amendement, ...

Très bien !

... ainsi que les amendements n° 149 à l’article 6 et 150 à l’article 7.

L’amendement n° 148 est retiré, ainsi que les amendements n° 149 à l’article 6 et 150 à l’article 7.

La parole est à M. Joël Guerriau, pour explication de vote sur les amendements identiques n° 18, 81, 118 et 141.

Je voterai contre ces amendements, tout en sachant bien qu’ils vont être adoptés, puisqu’ils ont reçu un avis très favorable. Je veux simplement m’expliquer sur le principe.

Je conteste la stigmatisation de l’accession sociale à la propriété. Selon moi, il faut, contrairement à ce que j’ai entendu, la favoriser, y compris pour les faibles revenus.

Je suis né dans un wagon SNCF et, toute ma jeunesse et mon adolescence, j’ai vécu dans des HLM. Ma famille n’avait pas de logement. Je sais donc de quoi je parle ! Si mes parents n’avaient pas bénéficié de cette accession sociale à la propriété, comment feraient-ils aujourd’hui pour payer un loyer ?

Je le dis avec mon cœur, avec mes tripes : donnons à cette France un autre regard, celui de l’accession et pas seulement celui du locatif. On peut à la fois faire du social et de l’accession sociale.

Le texte initial constituait une avancée. Comme il y a peu de points positifs dans le projet de loi que nous examinons aujourd'hui, je regrette ce recul.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 18, 81, 118 et 141.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote sur l'amendement n° 165.

Manifestement, je n’obtiendrai pas gain de cause et croyez bien que je le regrette ! Je prendrai donc simplement date pour l’avenir.

Madame la ministre, vous avez en charge l’égalité des territoires et le Grand Paris. Je plaide depuis très longtemps pour que l’on regarde les choses à bon niveau dans cette zone dense de l’agglomération d’Île-de-France : entre sept millions et huit millions d’habitants, une paille ! En effet, le problème, c’est que vous jugez à l’aune de la commune, sans tenir compte du contexte.

Certains plaident pour la prise en compte de l’intercommunalité au sens actuel du terme ; ce n’est pas ma position, car, en matière de mixité sociale, que signifient des intercommunalités de 200 000 ou 300 000 habitants au milieu de la Seine-Saint-Denis au regard de la métropole parisienne ?

Ce débat, nous l’aurons de nouveau. Mais, depuis le temps que nous abordons ces sujets et que je plaide pour une collectivité locale du Grand Paris permettant d’aborder les problèmes au bon échelon, notamment au regard de la mixité sociale, je n’avance pas et je le regrette.

Nous aurions pourtant eu l’occasion de faire un pas dans la bonne direction. Mais ce n’est pas possible. Vous continuez de me dire que la Seine-Saint-Denis sera traitée comme d’autres départements plus favorisés et que c’est très bien ainsi. À mon sens, nous allons vraiment dans la mauvaise direction. La mixité sociale, il faudrait la traiter de la cage d’escalier à la métropole, en passant par l’immeuble, le quartier et la commune !

Madame la ministre, il suffit de voir combien les services de l’État sont démunis pour appliquer le DALO dans les préfectures et comment ils traitent le sujet ! D’après ce que l’on m’a rapporté à la suite d’une réunion, voilà deux jours, à la préfecture de Seine-Saint-Denis, l’État veut maintenant un flux de rotation de 60 %. Pour faire face au DALO, seront a priori réquisitionnés les logements au titre du contingent préfectoral – que l’État ne sait même plus identifier –, ceux au titre du 1 % logement et probablement tout ou partie du contingent des communes !

Autant dire que nous répondons à l’urgence la plus absolue et que nous n’avons pas les moyens de réfléchir à ce que nous faisons dans une cage d’escalier, un immeuble ou un quartier.

Si nous ne nous en donnons pas les moyens, nous allons refaire les mêmes âneries que par le passé et tout ce que nous essayons de corriger à l’échelon d’un département comme la Seine-Saint-Denis au travers du PNRU, le programme national de rénovation urbaine, sera bêtement répété. Croyez bien que j’en suis absolument consterné !

Il faut traiter ces territoires de manière particulière, en assignant des objectifs différenciés en fonction de la situation locale. Dans cet amendement, je proposais que le revenu moyen par habitant soit pris en considération pour juger de la situation sociale de la commune.

Madame la ministre, vous me répondez que cela n’est pas possible ; je le regrette vraiment. J’espère toutefois qu’il sera possible de revenir très prochainement sur le sujet à l’occasion de l’examen d’autres textes et que vous aurez alors pris le temps de regarder les choses dans le détail. Je ne veux pas vous faire de procès d’intention, mais convenez que ce texte vient devant le Parlement de manière trop précipitée. Je crois que nous en avons fait la démonstration ce soir.

Beaucoup d’aspects n’ont pas été pris en compte, notamment le fait de rendre compatibles les documents d’urbanisme tels que les PLH ou les PLU, et vont poser bien des problèmes.

La mesure qui consiste à relever à 25 %, comme nous nous apprêtons à le faire, le seuil obligatoire de logements sociaux est-elle pragmatique, efficace et, surtout, suffisamment pérenne pour nous éviter d’avoir à y revenir avec un autre PNRU dans vingt ans ? Malheureusement, le texte que vous nous avez présenté comporte, selon moi, beaucoup trop de défauts pour répondre positivement à ces questions.

Je n’aurai pas gain de cause et croyez bien que je le regrette, mais je prends date pour l’avenir.

Très bien !

Je vous signale, par ailleurs, monsieur le président, que j’ai souhaité rectifier mon amendement. Il s’agit d’une simple rectification de forme, rendue nécessaire en raison d’un malentendu avec la direction de la séance, qui ne change rien au fond de mon amendement. Je me doute bien que les avis de la commission et du Gouvernement resteront les mêmes !