Interventions sur "bailleur" de Dominique Estrosi Sassone

...vait effectivement été plafonnée par un amendement de notre collègue Jean-Baptiste Lemoyne. Elle n'avait pas donc pas fait l'objet d'une étude d'impact, mais, à tout le moins, elle résultait d'une concertation. Enfin, en passant par une proposition de loi, le Gouvernement se dispense de prendre les indispensables mesures d'accompagnement financier et d'apporter un certain nombre de garanties aux bailleurs comme aux locataires.

...ne sont pas allégées. La revalorisation des valeurs locatives sur l'inflation pour le calcul de la taxe foncière n'a pas été plafonnée. L'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) la chiffre à près de 3 milliards d'euros. N'oublions pas non plus que la rénovation énergétique des logements est à la charge des propriétaires. Le plafonnement n'est pas moins lourd de conséquences pour les bailleurs sociaux. En effet, l'inflation se répercute notamment sur leurs emprunts à long terme, dont le taux varie en fonction du taux du livret A. À cause d'un encours de dette de l'ordre de 150 milliards d'euros et d'un taux de livret A passé de 0, 5 % à 3 % en un an, les charges d'intérêts des organismes de logement social se trouvent alourdies de 3, 75 milliards d'euros, ce qui affecte très fortemen...

...le situation d'urgence, car la guerre en Ukraine venait d'être déclenchée. Nous avons pourtant pu délibérer d'un projet de loi comportant une véritable étude d'impact, fruit d'une concertation entre les acteurs, dans des délais nettement moins ramassés. L'inflation montre maintenant de premiers signes de repli, mais le Gouvernement pérennise des dispositions d'exception pesant lourdement sur les bailleurs, privés comme sociaux, sans qu'aucune mesure d'accompagnement ne soit prise au regard de leur impact dans la durée. Ce texte ne propose d'ailleurs pas plus de garanties pour les locataires face à une hausse des loyers constituant pour beaucoup d'entre eux un réel problème, que je ne minimise pas. Par cette motion, la commission souhaite également dénoncer l'indigence de la politique du logemen...

...e principe du Sénat sur les demandes de rapport, que vous connaissez, je ferai durer quelque peu le suspense, car je considère que le maintien du plafonnement de l'IRL pourrait poser la question de la pertinence de son mode de calcul et de la prise en compte d'autres variables économiques. Historiquement, à partir de la loi du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, dite « loi Quilliot », l'augmentation des loyers a été encadrée en fonction de l'indice des coûts de la construction. Il s'agissait à l'époque de maîtriser les hausses, dans une période où l'inflation était très élevée, et de trouver une solution équitable après l'extinction du régime issu de la loi de 1948. Ce choix s'est toutefois révélé imparfait, car lorsque l'indice des coûts de la constr...

...certainement un problème central et urgent. Pour y porter remède, l’auteur de la proposition de loi propose, au-delà du mécanisme de retenue des aides personnelles au logement, que les locataires ne versent plus de loyer à leurs propriétaires, et que le montant de celui-ci soit consigné auprès de la CDC. À première vue, on peut être séduit par la solution qui désigne un coupable et un seul : le bailleur ! C’est malheureusement trop simple. Le rapport de la commission a démonté cette fausse évidence. On doit relever tout d’abord que le droit actuel, qui prévoit la retenue des APL lorsque le locataire fait valoir une situation d’indécence, est efficace dans 95 % des cas. Il permet donc, d’ores et déjà, d’apporter les solutions attendues. Aller plus loin en retirant toute ressource aux propriétai...

...ise actuelle du logement est particulièrement grave, et ne cessera de s'aggraver, à court terme tout du moins. Faire un choix entre la rénovation et la construction neuve équivaudrait à revenir sur les conclusions de la commission Rebsamen. Elle avait pu aboutir à un consensus sur le besoin en construction neuve. Ce serait également dangereux au regard des besoins urgents d'accès au logement. Les bailleurs sociaux, mais aussi les promoteurs, sont très préoccupés par l'accès au foncier. Certains opérateurs s'inquiètent que le nouveau « fonds vert » conserve tous les avantages et la simplicité du fonds friche, qui s'est révélé efficace pour débloquer des dossiers complexes. Pourriez-vous nous rassurer sur ce point ? En matière de rénovation, je suis préoccupée par un discours uniquement punitif vis...

...es, si nous avons introduit cet article, c’est parce que de nombreux maires nous ont alertés : ils font face aux dérives de la dissociation du logement et du stationnement, lesquelles entraînent de graves conséquences. L’encombrement de la voirie pose, en particulier, des problèmes de sécurité. Dans certaines communes, ce sujet est devenu un abcès de fixation contre le logement social. Quant aux bailleurs sociaux, ils ne sont pas en mesure de rentabiliser leurs places de parking. J’y insiste, ces dispositions résultent de constatations pragmatiques faites lors de nos visites de terrain. Avec Valérie Létard, nous nous sommes rendues dans plusieurs départements, notamment dans les Yvelines, et à plusieurs reprises nos interlocuteurs ont insisté sur ce problème. Bien sûr, nous sommes défavorables ...

...ésidences vise à éviter cela. Il faut avoir le courage de casser ces phénomènes de ghetto, en identifiant les résidences à risque et en évitant de trop les fragiliser. Tout le monde sait qu’il suffit qu’un ménage en grande difficulté se voie proposer comme seule attribution possible un logement vacant situé dans un bâtiment déjà fragile pour réduire l’équilibre à néant et mettre en difficulté le bailleur social. Quitte à assumer une vacance supplémentaire, il faut rester très vigilant sur l’équilibre des bâtiments. Cela passe, me semble-t-il, par la cotation des résidences.

...me semble légitime que le propriétaire puisse plus aisément avoir un retour sur investissement, sachant que le locataire réalise de fait, grâce à une rénovation énergétique performante, d’importantes économies d’énergie. L’exclusion de l’encadrement des loyers fait partie des mesures d’accompagnement inscrites dans le texte en commission pour contrebalancer les nouvelles obligations imposées aux bailleurs privés et sociaux et ainsi atteindre un équilibre. Je rappelle enfin que l’encadrement des loyers n’est plus pratiqué aujourd’hui qu’à Paris, à Lille et dans les communes de l’Établissement public territorial de Plaine Commune, soit sur un territoire restreint. La commission émet donc un avis défavorable sur ces amendements.

Je vais non pas émettre d’avis défavorable sur votre amendement, chère collègue, mais vous dire qu’il est satisfait. En effet, le texte de la commission prévoit déjà des exceptions et inclut des dispositifs incitatifs en faveur des bailleurs, afin de mieux les accompagner dans leurs démarches de rénovation de leur logement. Je demande donc le retrait de cet amendement.

Le projet de loi impose aux propriétaires bailleurs de rénover leur logement dans un calendrier qui, s’il paraît très lointain aux yeux de certains, nous semble resserré, notamment pour les logements les plus énergivores, c’est-à-dire les passoires thermiques de catégorie F et G. Or, dans bon nombre de cas, il n’est pas possible d’effectuer des travaux lourds de rénovation en site occupé. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la jurisprudence...

...r les lieux. Je précise que changer les fenêtres, par exemple, ne nécessite pas la libération des lieux et que les travaux peuvent être entrepris en site occupé. En revanche, une isolation par l’intérieur ou le changement du mode de chauffage peuvent, en effet, rendre inévitable la libération des lieux de manière à permettre la rénovation escomptée. Il s’agit donc de permettre aux propriétaires bailleurs de respecter les obligations que le projet de loi leur impose en matière de rénovation énergétique performante. Un tel congé, je le rappelle, est conforme à la jurisprudence.

Cet amendement vise à créer une obligation de relogement pour les bailleurs privés pendant la durée des travaux. Une telle disposition ferait peser sur le propriétaire une obligation qui va bien au-delà des relations normales entre un propriétaire et un locataire, dès lors que le logement n’est pas frappé d’un arrêté d’insalubrité. En pareil cas, en effet, le relogement est de droit. La commission est donc défavorable à l’amendement n° 1361.

Comme vous l’avez rappelé, le code prend déjà en compte un certain nombre d’exceptions. Par ailleurs, je vous l’ai déjà dit à plusieurs reprises, la commission a adopté des dispositifs incitatifs à l’égard des bailleurs pour mieux les accompagner encore dans leur démarche de rénovation énergétique. Enfin, le seuil qui est mentionné dans votre amendement est très élevé. Il s’agit de passoires thermiques et il convient de privilégier la protection des locataires. Je pense, néanmoins, que votre amendement est satisfait. Je vous demande donc de le retirer ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, la réduction de loyer de solidarité a été une erreur stratégique. Comment la réparer à présent ? Trois ans après la décision du Président de la République de réduire de 5 euros les aides personnalisées au logement et d’imposer une réduction des loyers aux bailleurs sociaux, les résultats sont là : moins de 90 000 logements sociaux ont été agréés en 2020, contre plus de 120 000 en 2016. Le virus, les élections municipales et les maires réfractaires ont bon dos. En réalité, c’est bien à la suite des décisions de 2017 que la courbe s’est infléchie et c’est bien la politique du Gouvernement qui en est la principale cause. La RLS, qui a entraîné une ponction d...

... je n’y reviens donc pas. Je la remercie très sincèrement d’avoir pris une telle initiative, afin de faire en sorte que ces deux articles, que nous avons adoptés et qui ont été maintenus par la commission mixte paritaire, en lien avec nos collègues de l’Assemblée nationale, puissent, à l’issue de ce processus législatif, être définitivement votés et devenir de véritables outils, qui serviront aux bailleurs sociaux et permettront de préserver la tranquillité et la sécurité des locataires. Bien sûr, ces mesures ne seront pas suffisantes, nous le savons, une politique plus globale étant absolument nécessaire. La proposition de loi comprend deux articles. L’article 1er, qui reprend l’article 91 de la loi ÉLAN, pose le principe selon lequel les organismes d’HLM accordent à la police et à la gendarmer...

...avons déjà débattu du sujet en commission –, je demande le retrait de cet amendement, faute de quoi l’avis serait défavorable. Nous entendons évidemment vos interrogations. Mais le contrat de bail n’est pas un contrat comme les autres. Le bail doit respecter un certain nombre de règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui concerne les relations entre bailleurs et locataires. Ces règles sont d’ordre public. Le contrat de bail s’apparente bien à une situation légale, ce qui permet d’appliquer une loi nouvelle aux contrats en cours. Je vous rappelle également que nous avons voulu encadrer le dispositif à travers l’application de la clause, qui suppose bien une décision de justice constatant les troubles de voisinage. En outre, les résiliations doivent ...

...cavaliers législatifs, dont les articles 91 et 121, que la proposition de loi présentée par notre présidente reprend in extenso. L'article 1er de la proposition de loi reprend l'article 91 de la loi ELAN. Lors de l'examen de cette dernière, plusieurs députés avaient souligné l'intérêt de permettre aux forces de l'ordre d'avoir un accès permanent aux parties communes des immeubles appartenant aux bailleurs sociaux. Le député M. Stéphane Peu avait souligné que les procureurs demandaient de renouveler ces autorisations d'accès tous les six mois. C'est pourquoi les députés avaient adopté en séance publique un amendement simplifiant la procédure actuelle et posant le principe selon lequel les organismes HLM accordent à la police et à la gendarmerie, et éventuellement à la police municipale, une auto...

Nous souhaitons continuer à promouvoir le travail accompli lors de l'examen de la loi ELAN. Si les mesures que nous proposons ne suffiront pas à tout résoudre, elles s'inscriront dans une politique globale indispensable. Il serait dommage que les bailleurs sociaux ne puissent pas en bénéficier. D'autant qu'il faudrait aussi agir dans le parc privé au niveau des copropriétés dégradées, comme l'a justement noté Mme Guillemot. À chaque fois qu'on a tenté d'introduire ces mesures dans un texte, elles ont été retoquées. Les bailleurs sociaux sont de plus en plus confrontés aux troubles de voisinage. Une minorité de locataires ne respecte pas ses droit...

...roposition de loi pallie cette difficulté. Les locataires pourront ainsi être traités de la même manière, quelle que soit la date de conclusion de leur bail. J'entends les interrogations de nos collègues, mais le contrat de bail n'est à mon sens pas un contrat comme les autres. Le bail doit respecter un certain nombre de règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 relative aux relations entre les bailleurs et les locataires. Ces règles sont d'ordre public. Le contrat de bail s'apparente plus à une situation légale, ce qui permet d'appliquer une loi nouvelle aux contrats en cours. Le dispositif est doublement encadré. D'une part, l'application de la clause suppose une décision de justice constatant les troubles de voisinage. D'autre part, les résiliations devront être justifiées pour des faits com...