Amendement N° I-858 rectifié (Rejeté)

L’objet de cet amendement, qui reprend des dispositions votées à l’unanimité par le Sénat dans le cadre de l’adoption de la proposition de loi portant Pacte national pour la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, est de permettre une réduction - très attendue par les acteurs économiques et les collectivités - de la fiscalité sur les logements de centre-ville, tout en respectant absolument le droit européen. Le Gouvernement s’est d’ailleurs engagé dans cette voie, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019, par la présentation d’un amendement qui doit permettre une défiscalisation de l’investissement locatif dans des logements anciens faisant l’objet concomitamment de travaux d’amélioration, ceci dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) prévue par la loi ELAN.

Le 1° et le 3° visent à faire bénéficier de l’allégement de TVA prévu pour la rénovation et la réparation de logements privés à davantage de rénovations lourdes. Ils se fondent sur le point 10 bis) de l’annexe III de la directive 2006/112/CE du conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée qui autorise un tel taux réduit pour « la rénovation et la réparation de logements privés ». Or, le code général des impôts exclut du bénéfice du taux réduit les travaux « a) Qui concourent à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ; b) A l'issue desquels la surface de plancher des locaux existants est augmentée de plus de 10 % ». L'article 257 considère comme immeubles neufs et, à ce titre, exclus du taux réduit, « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l'ensemble des éléments de second oeuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. ».

La combinaison de ces dispositions exclut mécaniquement du bénéfice du taux réduit des chantiers de rénovation lourde qui sont fréquents en centre-ville et qui devraient l’être de plus en plus dans le cadre d’une politique audacieuse de revitalisation. Il est donc proposé, en premier lieu, de relever, de la moitié, ou la majorité, à deux tiers, la proportion, mentionnée à l’article 257, des éléments rénovés des logements qui fixe la limite entre logement neuf et rénovation. Il est proposé, en second lieu, de relever de 10 à 20% l’augmentation possible de la surface de plancher des locaux existants dans le cadre d’une rénovation.

Le 2° se fonde sur le point 10) de l’annexe III de la directive 2006/112/CE du conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée qui autorise un taux réduit pour « la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ». Il ouvre le bénéfice du taux réduit à 10% aux opérations mixtes logement social/logement intermédiaire, sur le modèle de l’article 279-0 bis A du code général des impôts, dès lors que l’opération se situe dans un périmètre d’opération de revitalisation de territoire (ORT) et qu’elle s’insère dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 15 % de surface de logements sociaux.

Le 4° ouvre droit au dispositif de défiscalisation des investissements locatifs pour les centres dans les zones dites « détendues », dès lors qu’elles sont situées dans un périmètre d’ORT. En effet, de vrais besoins de logement existent aussi dans ces zones, ainsi que cela a été souligné par de nombreux intervenants lors de la conférence de consensus sur le logement organisée par le Sénat. L’absence de «tension» sur le marché du logement y est souvent générée non par l’absence d’une demande générale, mais par l’état dégradé et vieillissant du parc immobilier, qui provoque un transfert progressif et massif de la population des centres-villes vers les périphéries et, concomitamment, une forte vacance de logements dans les centres.

Pour éviter les abus qui ont pu conduire à bâtir des logements dans des zones où la demande était faible, la mise en oeuvre de la réduction d’impôt est strictement encadrée par une série de garde-fous :

- elle est réservée aux périmètres ORT, qui sont dans une dynamique de revitalisation ;

- elle est limitée à un nombre de logements et à une superficie de plancher compatibles avec les capacités d’absorption par le marché local de nouveaux logements. Cette limite est fixée par le préfet sur proposition de la commune signataire de la convention ORT ;

- le volume de logements acceptés tient compte de la situation actuelle du marché local, mais aussi des perspectives de redynamisation du centre-ville, de telle façon que soient privilégiées des constructions en lien avec une stratégie réelle de dynamisation de l’économie locale, gage d’une relance à terme du marché du logement.

Ces dispositions, très attendues par les élus locaux, ont fait l’objet de l’appréciation suivante dans l’étude impact indépendante de la proposition de loi : « d’un point de vue social, cette mesure contribuera incontestablement au repeuplement des centres-villes en facilitant l’accès au logement dès lors que cette mesure faciliterait l’investissement locatif dans ces zones, l’acquisition de la résidence principale, et la rénovation des habitations existantes à un cout moindre. La multiplication des habitants en centre-ville aura nécessairement pour conséquence le développement des commerces implantés en centre-ville, entraînant donc leur revitalisation. »

NB:La rectification consiste en un changement de place (d'un article additionnel après l'article 22 ter vers un article additionnel après l'article 22 bis).