Séance en hémicycle du 14 avril 2015 à 21h30

La séance est reprise.

Dans la suite de la discussion du projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, nous poursuivons l’examen des amendements tendant à insérer un article additionnel après l’article 24 bis.

L'amendement n° 397 rectifié, présenté par M. Madec, Mme Lienemann, MM. Assouline et Guillaume, Mmes Bricq, Emery-Dumas et Génisson, MM. Bigot, Cabanel, Filleul, Marie, Masseret, Raynal, Richard, Sueur, Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’article 24 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 631-7-1-… ainsi rédigé :

« Art. L. 631 -7 -1... – Une délibération du conseil municipal peut définir un régime de déclaration préalable permettant d’affecter temporairement à l’habitation des locaux destinés à un usage autre que l’habitation pour une durée n’excédant pas quinze ans.

« Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement.

« Jusqu’à l’expiration du délai mentionné au premier alinéa, les locaux peuvent, par dérogation à l’article L. 631-7, retrouver leur usage antérieur.

« En cas de location d’un local temporairement affecté à l’habitation en application du présent article, le contrat doit mentionner le caractère temporaire de cette affectation. Sous cette réserve, le retour des locaux à leur usage antérieur est un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il ne constitue pas un événement au sens de l’article 11 de cette même loi. »

La parole est à M. Marc Daunis.

Cet amendement de bon sens vise à permettre, dans les zones dites « tendues », des changements d’usage temporaires. À cette fin, il tend à donner aux propriétaires d’un local à usage de bureaux ou professionnel la possibilité de le transformer en local d’habitation pendant une durée maximale de quinze ans et de lui rendre son usage initial sur simple déclaration.

En effet, la transformation de bureaux en logements peut être freinée par la complexité et le coût de la procédure indispensable pour revenir à la situation antérieure compte tenu des règles figurant à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et de la nécessité de proposer une compensation.

Dans le contexte actuel de pénurie de logements et de solutions d’hébergement en zone tendue, l’objet premier de cette disposition est d’assurer la réversibilité de l’usage des locaux et d’inciter ainsi les propriétaires à créer des logements en transformant des surfaces de bureaux vacants ou obsolètes. C’est la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent qui pourra prendre ou non une délibération autorisant la mise en œuvre de ce dispositif.

Cette mesure est susceptible d’avoir un effet réel sur le déblocage d’opérations foncières ou immobilières et donc de produire de l’activité économique. Son adoption rassurerait aussi un certain nombre de propriétaires et les inciterait à procéder à ces changements d’usage temporaires, ces personnes ne craignant plus de rencontrer des difficultés pour en revenir à l’état antérieur.

Cette problématique se rencontre aussi dans certains centres de village pour des rez-de-chaussée ou certaines maisons comportant un premier étage.

Quel est l’avis de la commission ?

Il est tout à fait exact que les surfaces de bureaux vacants ont considérablement augmenté ces dernières années et qu’une partie d’entre elles pourrait être transformée en locaux à usage d’habitation, ce qui serait très souhaitable, en particulier dans les zones tendues en matière d’offre de logements.

Mais les obstacles identifiés ne sont pas résolus par le dispositif proposé.

Ceux-là sont d’abord d’ordre technique, car toutes les surfaces ne sont pas forcément adaptées à un usage d’habitation ou ne pourraient le devenir qu’à des coûts très importants.

Par ailleurs, les rendements du marché locatif résidentiel sont très inférieurs à ceux du marché locatif tertiaire, d’autant plus qu’un pourcentage de logements sociaux est imposé dans le permis de construire.

On peut enfin souligner qu’un changement d’usage temporaire va augmenter encore le coût de l’opération en ajoutant les frais de remise en l’état initial, ce qui diminue l’intérêt de la démarche.

Même si nous faisons tous le même constat, mon cher collègue, la réponse que vous proposez me semble inadaptée. La commission spéciale émet donc un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est favorable à la mesure présentée, car dans le contexte de pénurie de logements dans les zones tendues, ce dispositif souple permettrait de rassurer les propriétaires de locaux à usage de bureaux ou professionnels qui souhaiteraient les destiner temporairement à un usage d’habitation.

Nous devons tout faire pour accroître l’offre de logements.

La parole est à M. Marc Daunis, pour explication de vote.

Je remercie le Gouvernement de son avis favorable ; il fait preuve de pragmatisme et de bon sens.

Cela étant, premièrement, je constate, madame la corapporteur, que vous dressez le même constat que moi, sans pour autant proposer une solution.

Deuxièmement, j’aurais compris votre argumentation et les reproches que vous avez formulés à l’encontre de notre proposition si nous avions prévu de rendre ce dispositif obligatoire. Or nous précisons bien que c’est une faculté qui est offerte à la collectivité ou à l’EPCI compétent, qui pourront prendre ou non une délibération en ce sens eu égard aux différents inconvénients, réels, que vous soulignez.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

La mesure proposée apporte de la souplesse et n’est nullement obligatoire. En outre, il sera toujours possible d’en revenir à l’état antérieur.

Qu’il soit possible, en zone tendue, de transformer des locaux commerciaux en logements grâce à un mécanisme souple me paraît être une bonne chose. À titre personnel, je voterai en faveur de cet amendement.

La parole est à M. Daniel Chasseing, pour explication de vote.

Je voterai également cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 397 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 24 bis.

La parole est à Mme Laurence Cohen, sur l'article.

L’article 25, tel qu’il nous est soumis aujourd’hui, suscite de nombreuses inquiétudes, notamment de la part des associations de locataires qui contestent les nouvelles modalités applicables aux ventes d’immeubles à la découpe et au congé donné au locataire pour cause de vente.

Il est en effet insupportable de voir des locataires, parfois fragilisés socialement, être aujourd’hui dans l’incapacité de garder leur logement.

C’est au principe même de la vente à la découpe qu’il convient de s’attaquer. Pourtant, le Gouvernement fait le choix d’assouplir les contraintes liées à une telle vente pour ne pas décourager les investisseurs. Ainsi, pour tranquilliser ceux-ci et leur assurer les importantes plus-values que procure la pratique, vous choisissez, madame la secrétaire d’État, de revenir sur certaines dispositions de la loi ALUR.

Cette dernière, loin d’être parfaite, certes, permettait au moins l’extension des droits des locataires, ce que vous qualifiez aujourd’hui de « surprotection ».

Parmi ces nouveaux droits, on pouvait noter la modification de l’article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet la prolongation de trois ans de la durée des baux des locataires d’immeubles comprenant au moins cinq logements concernés par une vente à la découpe. De fait, si aucune condamnation de la pratique de la vente à la découpe n’était prononcée, au moins les locataires se voyaient protéger des congés abusifs pour cause de vente.

Pourtant, aujourd’hui vous souhaitez revenir sur ce point à cause de la frilosité des investisseurs, ces mêmes investisseurs qui ne voient dans un immeuble qu’un bien ou une source d’opportunités spéculatives, foulant par là même le droit fondamental à se loger. Dois-je rappeler en cet instant que c’est cette spéculation immobilière qui a conduit, au début des années quatre-vingt-dix, à la grande crise immobilière dont nous sentons encore les effets ?

Les dispositifs de préemption des collectivités territoriales se révèlent inefficaces du fait des montants exorbitants concernés. Vous imaginez bien que si une collectivité ne peut s’aligner sur les tarifs, ce ne sont pas les locataires qui le feront !

Que se passera-t-il alors ? Les locataires soit rejoindront le contingent des personnes recherchant un logement, aggravant de facto la crise du logement, soit pourraient être relogés dans le parc social, déjà fortement affecté.

Par ailleurs, alors le délai d’attente pour obtenir un logement social à Paris, pour ne prendre que cet exemple, est de sept ans, on le constate bien, la garantie accordée aux locataires mis en congé pour cause de vente est largement insuffisante.

Les mesures issues de la loi ALUR visaient à répondre à un certain nombre de dérives observées dans les grandes métropoles. La logique suivie était non seulement d’assurer une garantie pour le locataire, mais aussi d’établir une distinction claire entre le bailleur, qui a pris le risque locatif, et l’acquéreur du bien.

Nous devons aussi nous interroger à propos de l’effet sur la croissance et l’activité que devraient produire des ventes à la découpe, que l’on peut assimiler non pas à des investissements, mais plutôt à des opérations uniques, très rentables à court terme, mais très dangereuses par la suite.

Une nouvelle fois, madame la secrétaire d’État, c’est non pas par dogmatisme ou par simplisme que nous nous opposons aux pratiques spéculatives de la vente à la découpe, mais parce que celles-ci ne visent au fond qu’à la satisfaction d’un petit nombre au détriment de la majorité.

La parole est à M. Michel Le Scouarnec, sur l'article.

L’article 25 prévoit plusieurs modifications du code de la construction et de l’habitation.

Je souhaite évoquer la question de la population vieillissante, dont la précarité s’accroît.

Lors de l’examen par l’Assemblée nationale de l’article 25, qui porte sur la clarification du droit des rapports locatifs et contient des mesures de soutien à l’investissement immobilier, deux amendements visant à permettre une meilleure protection de ce public ont finalement été adoptés, ce dont je me réjouis.

Le premier a pour objet de renforcer la protection des locataires âgés de plus de soixante-cinq ans à faibles ressources et d’étendre cette protection aux ménages hébergeant un locataire âgé, en prenant en compte leurs ressources dans le cumul.

Le second doit profiter cette fois aux locataires de meublés qui ont à charge une personne âgée à faibles ressources.

Cependant, si ces dispositions nouvelles vont dans le sens d’une plus grande solidarité, elles sont bien loin de répondre à elles seules au défi majeur que représentent l’allongement de la durée de vie et l’augmentation des situations de dépendance dans notre société.

Surmonter chez soi les situations de handicap et vivre le plus longtemps possible à domicile, c’est ce que souhaitent la plupart des personnes. Ce souhait répond également à la volonté des élus de limiter le poids financier de l’hébergement.

Demeurer à son domicile nécessite dans ces conditions d’adapter l’habitat et de rendre les espaces extérieurs et les services accessibles. Si les actions en faveur de l’accessibilité progressent, nous savons à quel point les efforts devant être réalisés restent très importants.

Selon l’INSEE, le nombre de personnes âgées de plus de quatre-vingts ans aura doublé avant 2030 – dans cet hémicycle, nous sommes un certain nombre à être concernés ! §Nous le savons, cette réalité démographique rend nécessaire l’adaptation des logements pour favoriser en priorité le maintien à domicile et réduire les situations de dépendance. À nous de prendre les bonnes mesures aujourd’hui !

Alors que la construction de logements neufs est insuffisante, le vieillissement de la population va contribuer à accentuer la pénurie de logements.

Par ailleurs, les personnes âgées locataires du parc privé sont de plus en plus nombreuses à ne pas pouvoir faire face à l’augmentation des loyers et leur part dans la demande de logements d’HLM augmente fortement. Les personnes âgées de plus de soixante-quinze ans, jusque-là logées en maison individuelle, sont nombreuses également à souhaiter se rapprocher des services.

Aujourd’hui, la production neuve intégrant une meilleure qualité de l’habitat pour tous représente une part marginale de l’habitat, et l’adaptation du domicile relève exclusivement de l’initiative des habitants. En outre, même si les plus modestes peuvent profiter d’une aide financière pour réaliser une partie des travaux requis, les procédures sont encore bien souvent méconnues et trop lentes.

L’article 25 du présent projet de loi prévoit, lui, le développement de logements dits « intermédiaires », à mi-chemin entre logement social et logement privé, destinés aux classes moyennes, disposant de revenus trop importants pour rester dans le logement social et ne pouvant se loger dans le secteur libre.

Dans ces conditions, comment ne pas s’inquiéter face aux besoins croissants de véritables logements sociaux accessibles à tous, adaptés à la population vieillissante et aux situations nouvelles de dépendance ?

J’espère que nos débats sur cet article et les suivants permettront de prendre la mesure de ce défi majeur pour notre société et d’apporter des réponses au mal-logement et aux difficultés des personnes âgées.

L'amendement n° 21, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Jean-Pierre Bosino.

À la suite de Laurence Cohen et de Michel Le Scouarnec, je voudrais rappeler que nous sommes nombreux à combattre depuis des années ces opérations de vente à la découpe. Ces pratiques constituent des atteintes insupportables aux droits des locataires ; elles peuvent mettre en péril leur projet de vie et, dans les cas les plus graves, leur emploi au nom du prétendu droit de quelques-uns de s’enrichir sans limite sur le dos de ceux qui n’ont souvent d’autre ressource que le fruit de leur travail.

Nous sommes aussi nombreux à penser que la politique a vocation à rétablir les équilibres là où ils sont rompus et à protéger la liberté des uns contre les appétits des autres, comme s’y est employé Claude Dilain à qui nous avons rendu hommage cet après-midi.

Or le Livre blanc sur le logement du MEDEF publié voilà quelques jours propose de revenir sur « les dispositions les plus contre-productives de la loi ALUR, principalement le dispositif d’encadrement des loyers » et de « simplifier et raccourcir les procédures à l’encontre des locataires défaillants de mauvaise foi ».

C’est dans cette philosophie que s’inscrit l’article 25 du présent texte, puisqu’il revient au moins partiellement sur une protection au profit des locataires, au prétexte de trouver une voie d’équilibre entre droits des locataires et fluidité du marché.

Certes, lors des débats à l’Assemblée nationale, M. Macron a déclaré que le projet de loi procédait en fait « à un aménagement technique du texte [la loi ALUR], précisément pour éviter, à cause de l’empilement des délais, d’une surprotection […] une fuite des investissements ».

Nos collègues députés le soulignaient avant nous, c’est la réalité des pratiques des marchands de biens dans les zones les plus tendues qui rendaient nécessaires les dispositions de la loi ALUR.

Comme le rappellent de nombreuses associations, il ne saurait y avoir à l’égard de locataires en prise avec un « découpeur » de protection excessive, car la capacité concrète d’exercice de ses droits par un locataire dépend avant tout du socle protecteur contre le congédiement en fin de bail : comment faire appliquer un encadrement des loyers ou un contrôle des charges excessives si le locataire risque en fait de se trouver mis à la rue dans les mois qui suivent ? Comment exiger le respect des obligations de mise aux normes pour obtenir un logement décent si on doit perdre son toit ?

La loi ALUR était un premier pas, certes timide, pour rétablir la volonté parlementaire qui s’est exprimée au moment de la discussion de la loi de 1989. Alors qu’elle n’a pas encore produit ses effets, on tire déjà un trait sur ses dispositions concernant les ventes à la découpe ! C’est assez impressionnant, alors même que, nous le savons, nombre de locataires sont victimes de ces dernières dans les grandes métropoles, en particulier à Paris, et qu’ils vivent dans la peur du lendemain à la suite des ventes auxquelles procèdent, entre autres, des investisseurs institutionnels.

Quel est l’avis de la commission ?

L’article 25 du présent projet de loi est long, technique et complexe ; il comprend un ensemble de dispositions destinées à insérer plus de lisibilité et de cohérence dans la première partie de la loi ALUR, notamment en ce qui concerne les relations entre les bailleurs et les propriétaires.

En effet, la loi ALUR comporte de nombreuses modalités d’application mal pensées, des articles aux contours imprécis. Ces approximations ont créé, tout le monde s’accorde sur ce point, une certaine insécurité juridique, qu’il convient de pallier.

Tel est l’objet de l’article 25 tel qu’il a été modifié par la commission spéciale et dont l’adoption contribuera, je l’espère, à rassurer les acteurs du marché du logement et à relancer plusieurs projets qui sont aujourd’hui bloqués.

Votre amendement, mon cher collègue, tend à supprimer l’article 25. Dans la mesure où la commission spéciale a adopté cet article, elle émet bien évidemment un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques prévoit en effet une évolution des règles applicables en matière de congé pour vente et vente à la découpe, afin de pouvoir assurer un équilibre entre la nécessaire protection des locataires et l’incitation à l’investissement dans le logement.

En commission, nous avons eu sur cette question un large débat, qui a abouti à l’adoption d’une position équilibrée. Il ne s’agit pas de revenir à la situation antérieure au vote de la loi ALUR ni de remettre en cause les avancées et les mesures de protection mises en place en faveur des locataires. Je citerai la faculté, pour la collectivité, de racheter les logements en cours de vente à la découpe, les dispositifs visant à protéger les personnes âgées de plus de soixante-cinq ans dans le cadre d’un congé pour vente, l’abaissement du seuil de dix à cinq logements pour définir les immeubles soumis à la législation protectrice de la vente à la découpe, enfin, les mesures de protection du locataire en matière de congé pour reprise.

Par ailleurs, ces dispositions ne modifient en rien le régime de vente à la découpe et des congés pour vente pour les locataires les plus vulnérables, c’est-à-dire ceux qui sont soumis à des baux de trois ans.

Cependant, le cumul d’un certain nombre d’allongements de délais introduits par la loi ALUR pour les congés pour vente, d’une part, et pour vente à la découpe, d’autre part, a parfois conduit, lorsque la durée du bail est de six ans, à empêcher le propriétaire de récupérer son logement pendant douze ou quinze ans. Des durées aussi longues peuvent clairement devenir dissuasives pour les petits propriétaires ou les investisseurs modestes, d’autant qu’elles ne correspondaient pas à la philosophie des débats.

Cela étant, tous les investisseurs n’ont pas forcément intérêt à ce que leur locataire, qui paie donc un loyer, quitte le logement qu’ils viennent d’acquérir.

Le principe qui guide l’action du Gouvernement est bien entendu de garantir un délai incompressible de trois ans entre la cession d’un bien et un éventuel congé pour vente délivré par le nouveau propriétaire, quel que soit le cas de figure envisagé.

J’insiste sur la nécessité de se doter de règles applicables claires et compréhensibles en cette période de difficultés, notamment d’accès au logement pour nombre de Français.

Je mets aux voix l'amendement n° 21.

Je suis saisie de deux amendements identiques.

L'amendement n° 973 est présenté par MM. Labbé, Desessard et les membres du groupe écologiste.

L'amendement n° 1393 est présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

I. – Alinéa 11

Après le mot :

copropriété

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure. » ;

II. – Alinéas 12 et 13

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l’amendement n° 973.

Je présenterai quatre amendements visant au maintien de la loi ALUR.

Madame la corapporteur, avec tout le respect que je vous dois, je tiens à préciser que cette loi a permis de véritables avancées dans les rapports entre propriétaires, bailleurs et locataires.

Le présent amendement, mesuré, tend donc à prévoir, en cas de mise en copropriété en zone tendue, le maintien du texte initial de la loi ALUR, car il est nécessaire de consolider les droits de ce que l’on appelle les « découpés ».

Les locataires bénéficient d’une protection apparente de six ans, mais, sauf mise en cause d’une illégalité particulière, l’opérateur n’attend le plus souvent que six à huit mois pour appliquer les accords collectifs puis vendre tout de suite le bien à une personne physique. La loi Aurillac du 13 juin 2006 est alors complètement insuffisante pour protéger contre le chantage immédiat à la vente forcée. C’est pourquoi cet amendement vise à compléter le dispositif existant.

La parole est à M. Michel Le Scouarnec, pour présenter l'amendement n° 1393.

Même si la loi ALUR ne nous satisfaisait pas entièrement, elle avait mis en place plusieurs mesures de protection supplémentaires au profit des locataires, en particulier ceux qui sont touchés par les ventes à la découpe. Ces dernières consistent, rappelons-le, à la mise en vente, lot par lot, d’appartements dans un immeuble appartenant à une société privée. Les dispositions adoptées à l’époque ont reçu notre soutien. Et voilà que le Gouvernement veut les annuler par le biais du présent projet de loi.

Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris chargé du logement, avait déclaré : « Nous sommes confrontés à de nombreux cas de ventes à la découpe à Paris. C’est le visage le plus abject de la spéculation immobilière : des financiers achètent des immeubles entiers, et les revendent à la découpe le double du prix d’achat. Ce sont de véritables drames humains que l’on ne peut tolérer. »

Nous sommes de plus en plus nombreux à défendre cette exigence de voir cesser cette pratique de la vente à la découpe, y compris au sein du Parlement. J’en veux pour preuve l’amendement identique au nôtre, déposé par Pascal Cherki, député de Paris, et les prises de position de votre ancienne collègue Cécile Duflot, madame la secrétaire d’État. À cet égard, nous partageons totalement les propos de Joël Labbé.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur Labbé, je le répète, la loi ALUR a institué un dispositif particulièrement complexe et des contraintes extrêmement dissuasives pour les institutionnels qui doivent investir, plus particulièrement dans les territoires situés en zone tendue.

Ces deux amendements tendent à supprimer le plafonnement à six ans de la durée pendant laquelle le locataire a droit au maintien dans les lieux, en cas de vente à la découpe.

La commission spéciale a quant à elle souhaité, dans le paragraphe II du présent article 25, limiter à six ans à compter de la mise en copropriété, le cumul de la durée du bail restant à courir et de la prorogation automatique des baux. Par conséquent, elle émet un avis défavorable sur ces deux amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement émet également un avis défavorable, madame la présidente.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

À titre personnel, je soutiendrai ces amendements, et ce pour une raison simple : j’ai participé à l’élaboration de la loi ALUR et, à cette occasion, j’ai présenté, par voie d’amendements, nombre des dispositions qui sont aujourd’hui partiellement remises en cause. Certes, vous avez raison, madame la secrétaire d’État, le présent texte n’annule pas tous les dispositifs de protection. Néanmoins, de mon point de vue, il les affaiblit.

Pascal Cherki, député de Paris, a lui aussi déposé plusieurs amendements à l’Assemblée nationale, car ce sont surtout les grandes métropoles qui sont touchées par le système de la vente à la découpe.

Je considère que la loi ALUR est meilleure que les mesures qui nous sont proposées, et je vais vous donner un argument pour expliquer ma position. Il n’est pas vrai que les institutionnels ont déserté l’investissement à cause de la loi ALUR : voilà maintenant dix à quinze ans qu’ils ont massivement déstocké par le mécanisme des congés pour vente. Le Gouvernement s’attache à les faire revenir sur le secteur du logement ; nous en avons parlé tout à l’heure à propos du logement intermédiaire. Je soutiens cette démarche, car je reste convaincue que cet investissement est rentable, à la condition que l’on garantisse aux institutionnels comme aux bailleurs la réception du loyer.

Le dispositif de la loi ALUR instaurait des protections nécessaires ainsi que la garantie universelle des loyers, sur laquelle Jacques Mézard avait beaucoup travaillé. Cette garantie permettait à tout bailleur public ou privé d’obtenir l’assurance de recevoir les loyers concernés : il était ainsi assuré de la rentabilité de son placement ou de son bien.

Je ne reprendrai pas la parole à chaque fois, mais ma position est la même à l’égard de tous les amendements déposés par le groupe écologiste et le groupe CRC sur l’article 25.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 973 et 1393.

Je suis saisie de deux amendements identiques.

L'amendement n° 974 est présenté par MM. Labbé, Desessard et les membres du groupe écologiste.

L'amendement n° 1394 est présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

I. – Alinéa 16

Supprimer cet alinéa.

II. – Alinéa 17

Supprimer les mots :

lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition,

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l’amendement n° 974.

Mes chers collègues, comme nombre d’entre vous, je souhaite faciliter la bonne marche de nos débats. Ma plaidoirie est faite : cet amendement, comme celui que j’ai précédemment défendu, tend à garantir le maintien de la loi ALUR dans sa rédaction initiale.

Merci de votre concision !

La parole est à Mme Annie David, pour présenter l’amendement n° 1394.

Il faut le dire et le répéter : à l’instar de nos collègues écologistes, nous souhaitons maintenir les dispositions de la loi ALUR. Michel Le Scouarnec vient de le souligner : si toutes les mesures de ce texte ne nous convenaient pas intégralement, ce dernier nous a paru, dans son ensemble, tout à fait intéressant, et nous l’avons soutenu.

Le présent amendement tend à revenir sur la rédaction de deux alinéas de l’article 25, qui, à nos yeux, sont typiques d’une logique que nous dénonçons, dans la mesure où elle conduit à favoriser les acteurs de la spéculation.

Les membres du groupe CRC sont favorables à un droit au logement pour toutes et pour tous. Nous refusons cette logique et nous vous proposons, mes chers collègues, en adoptant cet amendement, de revenir aux dispositions de la loi ALUR !

Quel est l’avis de la commission ?

En examinant ces dispositions, la commission spéciale s’est efforcée d’assurer un certain rééquilibrage dans les rapports locatifs et dans les relations entre le propriétaire et le bailleur, tout en maintenant une sécurité suffisamment forte pour les locataires.

En conséquence, elle émet un avis défavorable sur ces deux amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis !

Je mets aux voix les amendements identiques n° 974 et 1394.

Je suis saisie de deux amendements identiques.

L'amendement n° 975 est présenté par MM. Labbé, Desessard et les membres du groupe écologiste.

L'amendement n° 1395 est présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 18

Rédiger ainsi cet alinéa :

« - un congé pour reprise respectant les formes et conditions du présent article peut être délivré, une fois écoulée une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. » ;

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l’amendement n° 975.

Mes chers collègues, convenez-en, changer la loi d’une année sur l’autre nuit gravement à la stabilité juridique. Pour les propriétaires comme pour les bailleurs, la situation devient de plus en plus compliquée !

En apparence, l’alinéa 18 de l’article 25 clarifie le calcul d’un délai fixé par la loi ALUR dans sa rédaction antérieure. En réalité, il introduit un changement profond, ouvrant une brèche particulièrement périlleuse.

La durée de bail établie par l’article 10 de la loi de 1989 s’impose à tous, et le congé fixé par l’article 15 de la loi ALUR ne peut être modifié qu’en fin de bail. La rédaction initiale de ce texte n’autorisait pas de congé avant un délai de deux ans après l’achat, mais les effets du congé ne pouvaient pour autant déroger à la durée du bail éventuellement reconduit.

À cet égard, le présent projet de loi risque de rompre l’égalité devant la loi : un bailleur serait soumis à l’article 10 de la loi ALUR, tandis qu’un acquéreur, parfaitement avisé de la présence, dans les murs, d’un locataire, ferait l’objet d’une disposition plus favorable.

La parole est à M. Patrick Abate, pour présenter l'amendement n° 1395.

À nos yeux, cet alinéa 18 ne rééquilibre pas les rapports entre le bailleur et le locataire, mais introduit bel et bien une distorsion particulièrement lourde et dangereuse. Les risques ne sont pas minces ! M. Labbé vient de le rappeler : dans la pratique, une telle disposition reviendrait inévitablement à rompre l’égalité de chacun devant la loi. Alors qu’un bailleur serait soumis à l’article 10 de la loi ALUR, l’acquéreur d’un bien, sachant pourtant qu’un locataire l’occupe, ferait, lui, l’objet d’une disposition qui l’avantagerait très nettement.

Quel est l’avis de la commission ?

En vertu de la rédaction adoptée par la commission spéciale, le congé ne prend effet qu’au terme d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition. Ces deux amendements visent à revenir sur cette mesure de rééquilibrage et de clarification. La commission spéciale y est par conséquent défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Ainsi rédigés, ces amendements tendent, dans certains cas, à interdire à un propriétaire-bailleur d’occuper son logement pour une durée de cinq ans suivant l’acquisition du bien.

Contrairement à ce qui a pu être affirmé, cette mesure diffère des dispositions découlant de la loi ALUR, car cette dernière permet bien de déconnecter les effets du terme du contrat en cours, afin d’assurer à l’ensemble des locataires une durée minimale d’occupation.

Le présent article maintient le mécanisme de la loi ALUR et permet de lever une incertitude quant aux modalités de délivrance du congé pour reprise susceptibles de susciter des difficultés d’application.

Pour ces raisons, le Gouvernement est défavorable à ces amendements.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 975 et 1395.

Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 976 est présenté par MM. Labbé, Desessard et les membres du groupe écologiste.

L'amendement n° 1396 est présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

I. - Après l’alinéa 35

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… - Après l’article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, il est inséré un article 14-1 ainsi rédigé :

« Art. 14-1. - Les dispositions de l’article 14 ne visent que les clauses contractuelles des contrats de location en cours lors de la promulgation de la loi n° … du … pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. Les deuxième et troisième alinéas du même article ne citent que les articles dont l’application immédiate est de nature à s’imposer à l’encontre de dispositions contractuelles antérieures.

« À l’inverse, toutes les dispositions nouvelles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 relative à une rupture des relations contractuelles, qu’il s’agisse du jeu de la clause résolutoire et de la résolution judicaire visées par l’article 24 notamment pour défaut de paiement, de la délivrance des congés visée par l’article 15, ou de la prorogation de bail résultant notamment de l’article 11-2, et plus généralement tous les effets légaux du contrat de bail, qui ne relèvent pas des dispositions contractuelles antérieures et ne sont donc pas visés par l’article 14, sont immédiatement applicables aux baux en cours, sous réserve des dispositions nécessitant publication préalable d’un décret d’application. Ainsi, les dispositions de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée relatives aux délais de prescription s’appliquent immédiatement, dans les conditions fixées par l’article 2222 du code civil. »

II. – Alinéa 38

Remplacer les mots :

Les articles 22 et 24

par les mots :

L’article 22

et les mots :

leur sont applicables

par les mots :

leur est applicable

III. – Alinéas 39 et 42

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Joël Labbé, pour présenter l’amendement n° 976.

Les dispositions de cet amendement, techniques et juridiques à la fois, exigent quelques explications.

La clarification des baux, auxquels s’appliquent les nouvelles mesures introduites par le biais de la loi ALUR, est un objectif unanimement visé. Elle forme, au surplus, l’objet de cet amendement.

Le paragraphe III de l’article 25, à savoir ses alinéas 36 à 45, introduit des dispositions techniques visant à sécuriser le droit. C’est, de fait, une réécriture de l’article 14 de la loi ALUR qui ne dit pas son nom. Il convient de l’annuler par souci de clarté.

Par ailleurs, les mesures relatives aux ruptures de bail doivent être placées dans un article additionnel, faute de quoi cette nouvelle rédaction introduira des contradictions supplémentaires.

Dans cette rédaction, toute ambiguïté quant à la détermination des baux, nouveaux ou en cours, auxquels s’appliquent les mesures nouvelles de la loi ALUR, serait levée, comme le dépôt de garantie, la prévention des expulsions, les délais de prescription, la division de l’immeuble en copropriété, ou encore la délivrance des congés.

La parole est à Mme Michelle Demessine, pour présenter l'amendement n° 1396.

Cet amendement tend, comme celui de nos collègues écologistes, à clarifier une disposition de la loi ALUR visant à sécuriser le parcours locatif des locataires de bonne foi confrontés à des difficultés de paiement. Il s’agit de l’article 27 de la loi précitée qui a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant l’allongement à trois ans du délai de paiement que le juge peut accorder au locataire en situation de payer sa dette locative, ce pour éviter l’expulsion.

L’application de cette disposition fait l’objet de contestations au regard de la formulation de l’article 14 de la loi ALUR, dont ce n’est pourtant pas l’objet. Ce qui est contesté, c’est l’application de cette mesure aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi ALUR. En effet, l’article 14 de ce texte énumère une série de dispositions immédiatement applicables, au rang desquelles ne figure pas ledit article 24.

En conséquence, cet amendement tend à assurer une clarification, je le répète. Nous nous appuyons, à cette fin, sur un avis tout récent de la Cour de cassation.

Conformément à une jurisprudence ancienne, illustrée notamment par des arrêts rendus au sujet de renouvellement de baux ou de délivrance du congé, la Cour de cassation a jugé que « la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. » Cette instance estime donc que la faculté offerte au juge d’accorder un délai de paiement de trois ans au maximum au locataire en situation de régler sa dette locative s’analyse comme un effet légal du bail, s’agissant non pas d’un dispositif soumis à la liberté contractuelle des parties mais d’un pouvoir accordé au juge par la loi.

Ainsi, la Cour de cassation a considéré que l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquait aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR. Elle fonde sa réponse sur l’article 2 du code civil, qui s’applique indépendamment de l’existence des dispositions transitoires prévues à l’article 14 de la loi ALUR, lesquelles ne visent que ce qui entre dans le champ contractuel du bail. Elle s’appuie également sur le fait que l’article 27 de la loi ALUR prend place dans une partie de ce texte destinée à « améliorer la prévention des expulsions » et à « traiter les impayés le plus en amont possible ».

L’allongement du délai de paiement accordé au locataire menacé d’expulsion répond à une certaine urgence sociale liée à la crise du logement. La Cour de cassation estime qu’en repoussant l’entrée en vigueur de cette mesure, on lui ferait perdre son efficacité et que l’on aboutirait « à la coexistence, pendant plusieurs années, de deux régimes distincts de clause résolutoire ». Elle conclut que cette situation entraînerait « une inégalité de traitement des locataires selon la date de signature de leur bail. »

Mes chers collègues, je ne doute pas que vous aurez à cœur de faire respecter l’esprit de la loi ALUR, votée dans cette enceinte même, et, ce faisant, d’appuyer les impératifs rappelés avec force par la Cour de cassation.

L'amendement n° 1710, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Alinéa 38

Rédiger ainsi cet alinéa :

1° L'article 22 ainsi que l'article 24, dans sa rédaction résultant du présent article, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée leur sont applicables ;

La parole est à Mme Dominique Estrosi Sassone, corapporteur, pour présenter cet amendement et pour donner l’avis de la commission sur les amendements n° 976 et 1396.

L’amendement n° 1710 est un amendement de coordination, madame la présidente.

Quant aux amendements identiques n° 976 et 1396, la commission spéciale a jugé quelque peu imprécise leur rédaction.

A priori, ces amendements ne tendent pas à distinguer aussi clairement que les dispositions adoptées par la commission spéciale, d’une part, les mesures modifiant substantiellement l’équilibre du contrat – je songe notamment à l’encadrement des loyers – et n’étant pas censées être appliquées aux situations en cours, et, d’autre part, les dispositions ne modifiant pas fondamentalement l’accord entre le bailleur et le locataire, et dont l’application immédiate se justifierait par la nécessité de simplicité et d’intelligibilité du droit. Pour ces raisons, la commission spéciale émet un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’adoption des amendements n° 976 et 1396, tels que rédigés, créerait plus de difficultés de compréhension qu’elle n’assurerait de clarifications. Aussi, le Gouvernement émet un avis défavorable. En revanche, il est favorable à l’amendement de coordination n° 1710.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 976 et 1396.

Je mets aux voix l'amendement n° 1710.

L'amendement n° 1709, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 35

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

9° Au dernier alinéa du I, à l’avant-dernier alinéa du III, au V, et à la seconde phrase du premier alinéa du VIII de l’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les mots : « neuvième à dix-neuvième », sont remplacés par les mots : « treizième à vingt-troisième ».

La parole est à Mme Dominique Estrosi Sassone, corapporteur.

Il s’agit d’un amendement de coordination.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable

Je mets aux voix l'amendement n° 1709.

Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 1708, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Alinéa 41

Supprimer cet alinéa.

La parole est à Mme Dominique Estrosi Sassone, corapporteur.

Il s’agit d’un amendement de cohérence juridique. Il ressort de l’analyse juridique qu’il est préférable de ne pas appliquer aux baux en cours les dispositions relatives à la colocation, en particulier celles qui concernent l’engagement contractuel des colocataires sortant.

Je précise que le présent amendement ne devrait pas avoir pas de conséquence particulière pour les conjoints ou les personnes unies par un PACS, puisque ceux-ci relèvent d'un régime de solidarité d'ordre public prévu par l'article 1751 du code civil. Le conjoint qui quitterait le domicile où continuerait à habiter sa famille et, le cas échéant, ses enfants, ne doit plus acquitter sa part de loyer.

En effet, la solidarité légale d’ordre public prend alors le relais de l’obligation contractuelle, la qualité de parent et de conjoint s’accompagne, bien entendu, d’obligations plus puissantes que celles de simple colocataire, et le présent amendement ne modifie pas cette mécanique juridique de bon sens.

Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 248 rectifié est présenté par MM. Mézard, Bertrand, Arnell, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mmes Laborde et Malherbe et MM. Requier et Collombat.

L'amendement n° 398 est présenté par Mme Lienemann, M. Guillaume, Mmes Bricq, Emery-Dumas et Génisson, MM. Bigot, Cabanel, Filleul, Marie, Masseret, Raynal, Richard, Sueur, Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 41

Remplacer la référence :

par la référence :

La parole est à M. Jacques Mézard, pour présenter l’amendement n° 248 rectifié.

Le présent amendement tend à corriger ce qui nous semble être une erreur. Nous proposons d’étendre aux baux en cours le mécanisme de prorogation de bail prévu à l'article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour les biens soumis à des ventes à la découpe et non, comme indiqué dans la version actuelle, pour les biens en colocation.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour présenter l’amendement n° 398.

Il est défendu.

Quel est l’avis de la commission ?

Je préfère à ces amendements celui que j’ai présenté, au nom de la commission spéciale.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’amendement n° 1708 vise à supprimer les dispositions prévoyant l’application aux baux en cours des mesures relatives à la colocation. Il ressort clairement de l’exposé des motifs de l’amendement du Gouvernement adopté en commission spéciale et tendant à modifier l’article 25 du projet de loi que l’objectif recherché était bien de rendre applicable aux baux en cours l’article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989, mais pas les dispositions relatives à la colocation.

Dès lors, la volonté initiale du Gouvernement n’étant pas d’appliquer les nouvelles règles de solidarité en matière de colocation aux baux en cours, il paraît nécessaire de les écarter du mécanisme visé.

Je vous demande par conséquent, madame la corapporteur, de retirer cet amendement en faveur des amendements identiques n° 248 rectifié et 398.

Madame la corapporteur, l'amendement n° 1708 est-il maintenu ?

Oui, madame la présidente.

Je mets aux voix l'amendement n° 1708.

En conséquence, les amendements n° 248 rectifié et 398 n’ont plus d'objet.

L'amendement n° 1392, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… – Le titre III du livre VI du code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitre VI ainsi rédigé :

« Chapitre VI

« Permis de mise en copropriété

« Art. L. 636–1. – Toute division par lots d’un immeuble comprenant au moins cinq locaux à usage d’habitation doit faire l’objet d’un permis de mise en copropriété.

« Art. L. 636–2. – Le permis de mise en copropriété est instruit et délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par un décret en Conseil d’État. Il est délivré par le maire au nom de la commune. Lorsqu’une commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer cette compétence qui est alors exercée par le président de l’établissement public au nom de l’établissement. Cette délégation de pouvoir doit être confirmée dans les mêmes formes après chaque renouvellement du conseil municipal ou après l’élection d’un nouveau président de l’établissement public.

« Pour l’instruction des documents visés au présent chapitre, le maire ou, s’il est compétent, le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut déléguer sa signature aux agents chargés de l’instruction des demandes.

« Art. L. 636–3. – Toute demande de permis de mise en copropriété est déposée à la mairie. Dans les cas où la commune a délégué ses compétences à un établissement public de coopération intercommunale, le maire conserve un exemplaire de la demande et transmet les autres exemplaires au président de l’établissement public compétent dans la semaine qui suit le dépôt.

« Art. L. 636–4. – Toute personne souhaitant obtenir un permis de mise en copropriété doit assortir sa demande d’un dossier présentant l’état de l’immeuble au regard de normes techniques et environnementales définies par décret ainsi que les contrats de location des logements loués.

« Art. L. 636–5. – Ce permis de diviser ne sera délivré, qu’après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l’immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d’habitabilité. Dans la ou les zones géographiques où la situation résidentielle provoquée par l’évolution et le niveau anormal du marché porte atteinte à la mixité sociale, ce permis de diviser ne sera délivré qu’en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de la situation locative des locataires ou occupants habitant l’immeuble et de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’application du présent article.

« Art. L. 636–6. – Préalablement à la délivrance du permis de mise en copropriété, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale recueille l’avis des organisations représentatives des locataires et des organisations représentatives des bailleurs concernés.

« Art. L. 636–7. – L’autorité compétente peut refuser de délivrer le permis de mise en copropriété si l’immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d’État, si la mise en copropriété de l’immeuble va à l’encontre des objectifs définis dans le programme local de l’habitat, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d’habitation ne disposent pas d’un contrat de location d’au moins six ans à compter de la date de demande du permis.

« Art. L. 636–8. – Un décret en Conseil d’État détermine les modalités d’application du présent chapitre. »

La parole est à Mme Laurence Cohen.

Par cet amendement, nous proposons d’instaurer un permis de mise en copropriété, afin de renforcer les garanties offertes aux locataires lors des procédures de congé pour vente.

Afin de parer aux faux débats, précisons qu’il s’agit en l’espèce de porter atteinte non pas au droit de propriété, mais au droit de spéculer abusivement.

La vente à la découpe est une atteinte aux droits des locataires et constitue un véritable détournement de la loi de 1989. Les dispositifs actuels ne protègent pas les locataires des agissements des marchands de biens. En sus, les légères avancées qui interviennent parfois sont remises en cause dans les six mois qui suivent.

Or les marchands de biens piétinent le droit au logement des locataires, contraints d’acheter leur appartement ou de le quitter, grossissant ainsi les rangs des demandeurs de logements et étant bien souvent rejetés extra - muros.

L’article 25 remettant en cause la protection des locataires en cas de vente à la découpe, il nous a semblé opportun de déposer le présent amendement. Rappelons-le, l’idée qui le sous-tend était partagée par l’ensemble de la gauche il n’y a pas si longtemps !

Mais les choses évoluent, il faut se moderniser !

Délivré par le maire ou par le président de l’EPCI, le permis de mise en copropriété serait exigé pour toute opération de division par lots d’un immeuble d’au moins cinq logements.

Il est donc question d’agir sur les causes de l’inflation immobilière, c’est-à-dire la spéculation, et non uniquement sur son effet : la baisse du pouvoir d’achat. N’est-il pas, en effet, de la responsabilité publique d'éviter les dérèglements du marché du logement ?

Les élus locaux doivent pouvoir maintenir la vocation locative des logements et s’opposer éventuellement aux ventes par lots.

Quel est l’avis de la commission ?

Contrairement à ce que vous affirmez, ma chère collègue, le dispositif que vous proposez semble bien porter atteinte au droit de propriété – il s’appliquerait à tout le territoire. Or, une telle atteinte n’est pas justifiée par des motifs d’intérêt général.

En outre, il s’ajoute à des mécanismes existants depuis la loi ALUR qui soumettent à autorisation préalable les travaux conduisant à la création de plusieurs logements dans un immeuble, afin de vérifier que les conditions minimales d’habitabilité sont respectées.

Ce permis de mise en copropriété, qui constitue un mécanisme supplémentaire en matière de conformité des lots divisés à des normes minimales d’habitabilité, paraît donc superfétatoire.

Il semble également attentatoire au droit de propriété de subordonner la délivrance de ce permis de diviser au respect des objectifs de mixité sociale définis dans le programme local de l’habitat.

La commission spéciale a donc émis un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’article 175 de la loi ALUR prévoyait d’engager une réflexion sur ce sujet, de manière que nous disposions de pistes susceptibles de nous permettre de régler ces questions.

Afin de laisser le temps à cette réflexion d’aboutir, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 1392.

L'amendement n° 1385, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… - Le dernier alinéa de l’article 1115 du code général des impôts est ainsi rédigé :

« L’exonération des droits et taxes de mutation n’est pas applicable aux reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

La parole est à M. Thierry Foucaud.

Cet amendement tend à revenir sur un avantage fiscal plus qu’anormal, notamment en période de tension sur le marché du logement.

Comme vous le savez, mes chers collègues, les opérations de vente à la découpe sont effectuées non plus par des bailleurs, mais par des investisseurs. Elles correspondent non pas à une réalité économique, mais à des impératifs financiers. Depuis plus de dix ans, les membres de mon groupe alertent sur les risques inhérents à ce genre d’opérations. Et nous n’avons pas toujours été seuls à le faire dans cet hémicycle !

Les ventes à la découpe témoignent incontestablement de la financiarisation du marché du logement. Or la question du logement est trop grave pour que nous tolérions une telle dérive.

En outre, ces opérations emportent une autre conséquence immédiate : le transfert des habitants modestes vers la périphérie des grandes villes. Loin de favoriser la mixité sociale, elles provoquent une véritable déstabilisation.

L’article 1115 du code général des impôts prévoit que, sous condition de réalisation des ventes dans un délai de deux ans à compter de l’acquisition d’un bien, les marchands de biens bénéficient d’une exonération de droits de mutation.

Aujourd’hui comme hier, nous souhaitons revenir sur cette mesure discutable, sinon scandaleuse, singulièrement en période de difficultés pour les finances publiques.

Quel est l’avis de la commission ?

Vous proposez de remettre en cause le régime fiscal prévu à l’article 1115 du code général des impôts. Une telle mesure pourrait entraîner des effets pervers et entraver des opérations de rénovation. C’est la raison pour laquelle la commission spéciale y est défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Dans l’objectif de limiter les effets d’une imposition en cascade, le législateur a prévu une exonération des droits et taxes sur les mutations d’immeubles s’inscrivant dans une activité commerciale d’achat en vue de la revente destinée à faciliter l’ajustement des marchés foncier et immobilier.

Afin d’éviter la rétention foncière, ce régime de faveur est enserré dans une durée maximale de revente fixée à cinq ans et réduite à deux ans dans le cas de reventes par lots déclenchant le droit de préemption du locataire, dites « ventes à la découpe ».

Monsieur le sénateur, votre proposition visant à ne plus appliquer cette exonération au profit de ces ventes aurait pour effet de renforcer la rétention foncière des immeubles initialement taxés et freinerait la rénovation des logements et leur remise rapide sur le marché. En outre, elle renchérirait le prix d’acquisition de l’immeuble, et donc sans doute le prix de vente proposé aux locataires dans le cadre du droit de préemption.

Pour toutes ces raisons, le Gouvernement vous suggère de retirer cet amendement ; à défaut, il émettra un avis défavorable.

Monsieur Foucaud, l'amendement n° 1385 est-il maintenu ?

Oui, madame la présidente.

Madame la secrétaire d’État, vous savez que ces ventes à la découpe constituent un scandale. Le groupe politique, dont la tendance est la même que la vôtre d’ailleurs, comme nous et nos amis écologistes, est depuis longtemps intervenu dans cet hémicycle sur ce sujet.

Ces opérations de financiarisation ne profitent pas au logement social, ni même au logement intermédiaire, dont il était question cet après-midi.

Les résidents sont forcés de fuir vers la périphérie selon des logiques strictement liées à l’argent – le rapport va passer de cent à cinq cents – et non pour des raisons liées au logement, en particulier social. Je souhaite donc que vous votiez en faveur de cet amendement, mes chers collègues.

Je mets aux voix l'amendement n° 1385.

Je mets aux voix l'article 25, modifié.

L'amendement n° 1386, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 101 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion est abrogé.

La parole est à M. Patrick Abate.

Le présent amendement vise à supprimer l’article 101 de loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Avec cet article, qui est relatif au statut de résident temporaire, on a vraiment affaire au must de la déréglementation : c'est l’UberPOP des relations entre les propriétaires ou gestionnaires de biens et les locataires !

Le statut de résident temporaire prévoit un contrat locatif d’exception renouvelable tous les trois mois, ainsi que la possibilité d’expulser l’occupant, y compris pendant la trêve hivernale, sans relogement, et l’obligation pour ce dernier de surveiller des locaux vacants tout en payant un loyer pouvant tout de même atteindre 200 euros.

Il faut se remémorer l’historique de ce statut. C'est une entreprise d’origine néerlandaise nommée Camelot qui a lancé au départ cette drôle de relation contractuelle. Une recherche menée sur un moteur internet bien connu relative à la façon d’éviter de payer des impôts en utilisant l’article 101 de la loi de 2009 nous conduit, tout de suite après le site de Légifrance, sur le site de Camelot. Je vous invite à vérifier par vous-même, mes chers collègues ! Je devais être l’un des rares à ne pas connaître ce site, mais on est vraiment, je le répète, dans l’UberPOP du logement.

Le locataire est précaire ; il risque sa vie, puisqu’il est censé surveiller une résidence. Les personnes intéressées, qui, au cours de leurs pérégrinations, tombent par hasard sur un logement vacant, comme un château, sont même encouragées à le signaler sur UberPOP… pardon ! sur Camelot et à se porter volontaire pour le surveiller.

Bien évidemment, il s’agit d’une forme de travail dissimulé, organisé au détriment d’entreprises, comme les sociétés de gardiennage, qui, elles, payent leurs impôts et appliquent le droit du travail ; elles sont ainsi soumises à une concurrence déloyale.

Le statut de résident temporaire crée une insécurité juridique majeure. Je vous invite à lire les conditions ce type de contrat : il faut être non-fumeur, français ou, au moins, originaire d’un pays de l’Union européenne, en bonne santé, certificat médical à l’appui… Toutes ces conditions dérogent de manière extraordinaire au droit du travail. Ce contrat va donc à l’encontre de nos grands principes.

Compte tenu de ces éléments, je ne serais pas étonné, mes chers collègues, que vous votiez à l’unanimité en faveur de cet amendement visant à l’abrogation de ce statut tout à fait moyenâgeux.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur Abate, je suis, pour ma part, étonnée que vous puissiez proposer d’abroger un dispositif permettant à la fois d’éviter toute occupation sauvage de locaux inoccupés et de répondre à une demande de logement. Celle-ci est certes temporaire, mais, vous le savez, elle existe bel et bien, compte tenu des difficultés d’accès au logement et des évolutions sociétales que constituent la mobilité et la décohabitation.

Ce mécanisme, instauré dans un premier temps de manière expérimentale, a été prolongé jusqu’en 2018 par la loi ALUR. Il fait l’objet de contrôles a posteriori effectués par les services de l’État. Encadré comme il l’est et testé à titre expérimental, il me semble aller dans un sens plutôt positif.

Pour toutes ces raisons, la commission spéciale émet un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’avis est également défavorable. Ce dispositif avait été institué à titre expérimental. Compte tenu de son bilan globalement positif, le Gouvernement estime nécessaire de le renouveler pour cinq années supplémentaires, jusqu’au 31 décembre 2018.

La parole est à M. Patrick Abate, pour explication de vote.

Dont acte ! Effectivement, ce dispositif a été prorogé à titre expérimental dans le cadre de la loi ALUR et un bilan biannuel doit être établi.

Je ne remets pas en cause le caractère positif de la mesure, mais de quoi parle-t-on ? S’il s’agit du caractère positif du gardiennage pour certaines habitations vacantes exposées à des situations d’insécurité, comme les squats, je n’en doute pas.

Néanmoins, madame la corapporteur, ce type de dispositif ne peut, en aucune manière, être une réponse aux problèmes de logement que nous connaissons. Il s’agit d’un « service » qui est rendu dans le cadre d’un pseudo-contrat de travail. Je me demande bien ce qu’il y a de positif là-dedans…

Je mets aux voix l'amendement n° 1386.

Les amendements identiques n° 418, 589, 593 et 600 ne sont pas soutenus.

Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 1457 rectifié, présenté par M. Delattre, Mme Imbert, MM. Carle, Laufoaulu, Vasselle, Mouiller, J. Gautier, Portelli, D. Laurent, Bouchet, Milon et Calvet, Mme Mélot, MM. G. Bailly, Pierre, Mandelli et Laménie, Mme Gruny, MM. Houel et Perrin, Mme Primas et MM. P. Leroy, Leleux, Cardoux et Trillard, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le V de l’article 156 bis du code général des impôts est ainsi rédigé :

« V. – Le bénéfice des dispositions de l’article 156 propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine, n’est pas ouvert aux immeubles ayant fait l’objet d’une division à compter du 1er janvier 2009 sauf si :

« 1° Cette division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du budget, après avis du ministre chargé de la culture, lorsque l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de classement, en tout ou en partie, au titre des monuments historiques, d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ou de la délivrance du label de la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine, au moins douze mois avant la demande d’agrément ;

« 2° Le bénéfice est affecté, dans les deux ans qui suivent la demande d’agrément mentionnée au 1° du présent article, à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables portées à la connaissance de l’administration fiscale.

« Les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Philippe Mouiller.

La réforme de 2009 avait assaini le régime fiscal des monuments historiques et posé les bases d’un équilibre vertueux : droit de regard des administrations de la culture et du budget contre le maintien d’un avantage dérogatoire.

L’article 90 de la seconde loi de finances rectificative pour 2014 a modifié ce dispositif de soutien aux immeubles classés et inscrits au titre des monuments historiques. L’objectif affiché par le Gouvernement était de modifier le régime d’incitation fiscale relatif aux monuments historiques, afin de recentrer le bénéfice de la déduction des déficits sur le revenu global sur des projets immobiliers clairement identifiables et principalement orientés vers la réhabilitation ou la construction de logements.

La mesure adoptée a eu des effets désastreux, puisque, en dépit de l’absence de toute étude d’impact et de débat étayé, deux tiers des monuments historiques en copropriété ont été exclus du bénéfice fiscal de ce régime. Ainsi, l’ensemble des immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, de même que ceux qui dépendent de la Fondation du patrimoine, ne peuvent désormais plus prétendre à l’agrément ministériel autorisant leur division.

Dans ce contexte, les abus invoqués ne sauraient raisonnablement être imputés à l’administration, souveraine en la matière.

L’amendement n° 1457 rectifié tend à rétablir la possibilité de diviser les immeubles inscrits et labellisés, dans le cadre de projets destinés à la réhabilitation ou la création de logements, sous contrôle de l’agrément ministériel.

L’État, les collectivités locales ou les établissements publics sont les premiers propriétaires de ces immeubles. Au regard du contexte actuel, il convient de faciliter ces cessions. Sinon, faute de pouvoir vendre ces biens dans le cadre de projets facilitant la création de logements, et donc la mise en copropriété, ces acteurs en subiraient pour toujours les charges sans en retirer une quelconque utilité en contrepartie.

L'amendement n° 968 rectifié, présenté par MM. Guené, Baroin, Milon, Calvet, Commeinhes, B. Fournier, Leleux et Legendre, Mmes Des Esgaulx et Deseyne, MM. Trillard, Danesi et de Legge, Mme Deromedi, MM. Bignon et Lefèvre, Mme Lamure et MM. De Montgolfier, Pierre, Béchu, J.C. Leroy, Doligé, Sido, Paul, Charon, Vasselle, Longuet, Laménie, César et de Nicolaÿ, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – La première phrase du V de l’article 156 bis du code général des impôts est ainsi modifiée :

a) Après les mots : « arrêté de classement », sont insérés les mots : « ou d’une inscription » ;

b) Après les mots : « monuments historiques », sont insérés les mots : « ou de la délivrance du label de la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine, ».

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits mentionnés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Charles Guené.

Cet amendement, cosigné par plusieurs de mes collègues, est presque identique à celui qui vient d’être présenté ; aussi, j’insisterai sur l’intérêt du dispositif proposé davantage que sur son mécanisme.

En réalité, les dispositions que comporte cet amendement auraient mérité de figurer dès l’origine dans le présent projet de loi. Elles intéressent grandement les collectivités locales, car elles pourraient être génératrices d’investissements et de création de logements.

Comme cela vient d’être expliqué, la seconde loi de finances rectificative pour 2014 a bouleversé la réforme de 2009, qui avait établi un équilibre assez consensuel entre les parties s’agissant des bâtiments des monuments historiques.

L’exclusion du bénéfice fiscal a bouleversé totalement l’équilibre économique du système, particulièrement les opérations dépendant de la Fondation du patrimoine et concernant les anciennes casernes, les gares, les hospices, bref tous les bâtiments qui permettent aux collectivités locales de créer du logement, alors que les petites opérations, pourtant très peu créatrices de logements, ont été préservées.

Le système mis en place, loin de produire des économies, dégrade en réalité la situation budgétaire à la fois de l’État et des collectivités locales.

Je ne m’étendrai pas davantage sur ce sujet. Néanmoins, je me réserve la possibilité d’intervenir en explication de vote si jamais je n’avais pas été assez convaincant, notamment auprès de Mme la secrétaire d'État.

L'amendement n° 419 n’est pas soutenu.

Quel est l’avis de la commission sur les amendements n° 1457 rectifié et 968 rectifié ?

La commission spéciale est favorable à l’amendement n° 968 rectifié, qui vise à réintégrer dans le champ de la dépense fiscale les copropriétés de monuments inscrits et labellisés. La réintégration des monuments historiques inscrits et des immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine constituera en effet un signal positif pour le secteur du bâtiment et permettra de mener à terme des projets d’intérêt public dans nos territoires.

Je demande donc aux auteurs de l’amendement n° 1457 rectifié de bien vouloir le retirer au profit de l’amendement n° 968 rectifié, dont la rédaction me paraît plus aboutie.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Messieurs les sénateurs, vous proposez, par vos amendements, de revenir sur les aménagements apportés par la seconde loi de finances rectificative pour 2014 au régime fiscal des monuments historiques. Je ne suis pas favorable à ces propositions.

Comme vous le savez, la réforme de la fin de l’année dernière a eu pour objet de clarifier et de rendre objectifs les critères d’octroi de l’agrément. Elle a ainsi permis d’offrir une meilleure visibilité sur l’éligibilité des projets de division de monuments historiques à l’aide fiscale sous le régime de l’agrément. En effet, la réalisation de la majorité des projets de réhabilitation d’immeubles protégés était compromise par l’impossibilité pour les promoteurs de justifier des précédentes conditions de l’agrément relatif à l’intérêt patrimonial du monument et à l’importance des charges relatives à son entretien.

Par ailleurs, le second objectif de cette réforme était de réorienter, en concertation avec le ministère de la culture, ce dispositif fiscal sur les bâtiments classés au titre des monuments historiques, dont la préservation a paru la plus souhaitable pour le patrimoine culturel national.

De plus, la réhabilitation de ces bâtiments classés s’avère très coûteuse pour leur propriétaire, à savoir les collectivités locales. Des mesures transitoires ont été prévues dans le cadre de la réforme susvisée, afin de sauvegarder l’aide publique aux projets suffisamment aboutis pour faire l’objet d’une demande d’agrément.

Je souligne que, pour les années 2013-2014, moins de 20 projets par an ont donné lieu à une demande d’agrément, sur les 46 000 immeubles protégés en France. Nous sommes donc loin du bouleversement qui a pu être évoqué.

J’observe, enfin, que votre position irait au-delà d’un simple rétablissement du dispositif antérieur et de l’objectif visé par ce dernier, puisque les immeubles inscrits au titre des monuments historiques ou bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine seraient agréés sous la seule condition d’une affectation au logement, quel que soit le montant des charges d’entretien.

Telles sont les raisons pour lesquelles je vous suggère de retirer vos amendements ; à défaut, j’y serai défavorable.

Monsieur Mouiller, acceptez-vous de retirer l'amendement n° 1457 rectifié au profit de l'amendement n° 968 rectifié ?

M. Philippe Mouiller. Oui, madame la présidente. J’ai bien noté que l’amendement de M. Guené était mieux rédigé !

L'amendement n° 1457 rectifié est retiré.

Monsieur Guené, l’amendement n° 968 rectifié est-il maintenu ?

Oui, madame la présidente, car je ne suis pas convaincu par les arguments de Mme la secrétaire d'État, ce dont elle doit se douter.

Cela étant, je tiens à remercier mon collègue d’avoir bien voulu se rallier à cet amendement.

Quoi qu’il en soit, il y a là un intérêt financier, y compris pour l’État. Il ressort de l’étude que nous avons effectuée que les bâtiments en cause restent une charge à la fois pour l’État et pour les collectivités locales et que le dispositif modifié ne permet pas de les rediviser et de les réaffecter.

Vous avez certes indiqué, madame la secrétaire d’État, que relativement peu de bâtiments ont été concernés jusqu’à présent, mais la modification du régime a tout de même fortement perturbé les collectivités. Quoi qu’il en soit, l’investissement qui pourrait être effectué en l’espèce permettra à la fois de développer, naturellement, la construction, de réaliser l’encaissement sur les ventes, d’éviter des frais d’entretien souvent fastidieux et de bénéficier de recettes de taxe foncière et de taxe d’habitation.

À mes yeux, dans la période actuelle, caractérisée par de fortes contraintes pesant sur les collectivités locales, nous serions bien inspirés, mes chers collègues, de voter en faveur de cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 968 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 25.

L'amendement n° 133 rectifié bis, présenté par MM. de Montgolfier, Revet, Husson et Perrin, Mme Deseyne, MM. Saugey, de Nicolaÿ, Longuet, Pierre, Paul, Karoutchi, Calvet, Raison et Commeinhes, Mme Des Esgaulx, M. César, Mme Lopez, MM. Leleux et Legendre, Mmes Deromedi, Micouleau, Gruny et Duchêne, MM. Doligé, Mandelli et Bignon, Mme Imbert, MM. B. Fournier, Lefèvre, Darnaud, Morisset, Genest, Charon et Milon, Mme Lamure, MM. Gremillet, Laménie, Grand, Houpert et Grosdidier et Mme Garriaud-Maylam, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I.- L’article 244 quater C du code général des impôts est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« … – Le crédit d’impôt prévu au I est applicable aux propriétaires de monuments historiques classés ou inscrits relevant du régime fiscal prévu au 3° du I et au 1°ter du II de l’article 156. »

II.- Les dispositions du I ne s'appliquent qu'aux sommes venant en déduction de l'impôt dû.

III - La perte de recettes résultant pour l'État des I et II est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Charles Revet.

Le crédit d’impôt pour la compétitivité et l’emploi, ou CICE, est un dispositif mis en place à la fin de l’année 2012 qui a pour finalité de faire baisser le coût de la masse salariale, afin que les entreprises puissent financer l’amélioration de leur compétitivité et réinvestir dans de nouveaux projets.

Les propriétaires gestionnaires de monuments historiques qui détiennent 50% du patrimoine national protégé sont des acteurs de premier ordre de la filière du tourisme, parce qu’ils participent activement à l’attractivité des territoires par le développement d’offres culturelles et de services innovants.

Filière économique, sociale et dynamique, les monuments historiques concourent de manière significative à la croissance.

Du fait de leur mission de service public de conservation et de mise en valeur du patrimoine national, les propriétaires amenés à embaucher du personnel qualifié doivent pouvoir bénéficier de ce crédit d’impôt, afin de développer l’emploi, bien que n’étant pas des entreprises.

Quel est l’avis de la commission ?

Mon cher collègue, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement, puisque l’élargissement du dispositif prévu à l’article 156 du code général des impôts devrait permettre aux propriétaires de monuments historiques de remplir les missions qui sont les leurs sans avoir recours au CICE.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est défavorable : l’exploitation d'un monument historique permet déjà de bénéficier du CICE si elle est exercée à titre professionnel sous la forme d’une société ou d’une entreprise individuelle. En revanche, je le rappelle, le CICE ne concerne que les entreprises et non les particuliers employeurs. Il nous faut faire la part des choses et rester assez rigoureux dans le raisonnement.

Monsieur Revet, l’amendement n° 133 rectifié bis est-il maintenu ?

Mme la corapporteur m’ayant indiqué que cet amendement était pratiquement satisfait en raison de l’existence de dispositifs qui permettent de répondre aux questions qu’il tendait à résoudre, je le retire.

L’amendement n° 133 rectifié bis est retiré.

L'amendement n° 1502, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des géomètres experts est ainsi modifiée :

1° Le 2° de l’article 1er est complété par les mots : « et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques nécessaires à la réalisation de ces missions » ;

2° Après le premier alinéa de l’article 2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les travaux prévus au 2° de l’article 1er sont ouverts à la concurrence et peuvent, à ce titre, être réalisés notamment par des géomètres experts ou des géomètres topographes. »

La parole est à Mme la secrétaire d'État.

Le présent amendement concerne les géomètres-experts. À ce jour, ces derniers disposent d’un monopole sur les opérations participant à la détermination des limites des biens fonciers. Aussi, ils peuvent se voir confier davantage d’opérations que les géomètres-topographes. Or ce monopole, issu de la loi de 1946 établissant le statut de la profession, trouve sa justification dans la protection de la propriété foncière. À ce titre, il est considéré comme constitutionnel par le juge. Il n’est donc pas question d’y porter atteinte en l’espèce.

En revanche, il est utile de définir plus clairement dans la loi, au même titre que sont présentées les activités relevant du monopole, toutes les activités qui n’en relèvent pas et de rappeler que celles-ci peuvent donc être exercées par les géomètres-topographes.

Juridiquement, cette clarification ne remet pas en cause le monopole légal des géomètres-experts mais peut contribuer à en clarifier les limites auprès des clients publics et privés des géomètres-topographes.

Quel est l’avis de la commission ?

Madame la secrétaire d’État, cet amendement vise à clarifier le champ de compétence des géomètres-topographes, afin d’instaurer davantage de concurrence pour des activités qui ne relèvent pas du monopole des seuls géomètres-experts.

Nos collectivités territoriales ont plus que jamais besoin de clarté juridique et d’outils leur permettant d’optimiser la dépense publique. C’est la raison pour laquelle la commission spéciale a émis un avis favorable.

Pour autant, je souhaite attirer votre attention sur un point. Il semblerait que l’avis de la profession de géomètre-expert, qui ne bénéficie ni d’un numerus clausus ni de tarifs, n’ait jamais été sollicité préalablement à la discussion du présent projet de loi alors qu’il est d’usage de consulter les instances représentatives des professions en cause avant toute modification des textes les concernant.

Aussi, même si la commission spéciale a en effet émis un avis favorable, à titre personnel, je souhaite que vous puissiez nous apporter tous les éléments d’information attestant bien du fait que cette profession a été consultée ou va l’être, afin qu’aucune disposition ne soit mise en œuvre tant que les géomètres-experts n’auront pas pu être associés à une concertation, qui doit être la plus large possible.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

Je constate que, sous d’autres atours, la situation est à peu près la même.

Loin de moi l’idée d’en revenir à la discussion générale, mais en l’espèce, si mes renseignements sont exacts, il existe un problème de définition de frontières entre géomètres-experts et géomètres-topographes et d’intégration éventuelle d’une profession dans l’autre. Cette opération est menée en collaboration avec Mme la ministre du logement, de l’égalité des territoires et, accessoirement, de la ruralité. Apparemment, une concertation a porté ses fruits, puisque le processus est en cours. Et puis, tout d’un coup, la loi Macron arrive et remet tout en cause.

Alors, de deux choses l’une. Soit les métiers sont les mêmes : pourquoi alors existe-t-il deux professions distinctes? Soit il s’agit de professions différentes, en l’occurrence l’une d’entre elles, celle des géomètres-experts, ayant des compétences que l’autre n’a pas, notamment en matière d’attestations relatives à la propriété, auquel cas l’on ne peut pas organiser la confusion.

Par conséquent, cette prétendue clarification n’en est pas une. À quoi sert-elle ? Et que clarifie-t-elle si la situation est si claire que cela ?

Je ne voterai pas en faveur de cette proposition, qui introduirait des difficultés là où il n’y en a pas sans résoudre pour autant celles qui sont en cours de traitement.

Afin de ne pas reprendre la parole sur l’amendement suivant, je précise que certaines conditions, me semble-t-il, sont exigées pour permettre l’intégration d’une profession dans l’autre, tels la vérification des connaissances ou encore le suivi d’un stage.

Laissons le temps faire son office et les choses se clarifier, comme tel est apparemment le cas : l’affaire est en cours au ministère du logement.

Comme l’a dit Mme la corapporteur, il n’y a pas eu de concertation. L’amendement arrive, si je puis dire, comme un cheveu sur la soupe. En quoi organiser la confusion entre ces deux professions contribuera à libérer l’économie, objectif qu’est censé poursuivre le présent projet de loi ?

La parole est à M. Charles Revet, pour explication de vote.

Mon propos ira dans le même sens que celui de M. Collombat, parce que j’ai l’impression qu’il y a beaucoup de confusion dans cette affaire.

Madame la secrétaire d’État, il faudrait que vous nous précisiez si les deux professions en cause sont accessibles par la même formation ou non et quelles sont plus généralement les différences existantes entre elles. Il semble bien qu’il y en ait. Si j’ai bien compris, la loi ALUR a instauré un dispositif qui permet aux géomètres-topographes d’acquérir en deux ans le même niveau de formation que les géomètres-experts.

Il s’agit là d’un point très important. Toutes les collectivités et les particuliers font appel à des géomètres. La confiance, par conséquent, importe. Je n’entends pas, par ces propos, laisser entendre que les géomètres-topographes ne méritent pas la confiance de leurs clients. Néanmoins, il faut que ces derniers soient assurés que les géomètres-topographes, eu égard à leur compétence, pourront leur délivrer les prestations de qualité qu’ils sont en droit d’attendre.

La mesure proposée introduirait une disparité. De surcroît, compte tenu du manque de précision, nous ne pouvons pas voter en faveur du présent amendement.

La parole est à M. Bruno Retailleau, pour explication de vote.

Je serais assez bref. Mme la corapporteur a fait une synthèse de ce que beaucoup d’entre nous pensent, mes chers collègues.

Pour ma part, je n’ai jamais entendu un seul élu mentionner une difficulté à travailler avec telle ou telle profession. Cela étant, comme l’a d’ailleurs souligné Mme la corapporteur, on ne peut pas légiférer sans concertation. Par conséquent, les membres du groupe UMP voteront contre cet amendement du Gouvernement.

La parole est à M. Patrick Chaize, pour explication de vote.

J’apporterai à mon tour quelques commentaires sur l’amendement présenté par le Gouvernement.

En premier lieu, il me paraît surprenant, voire discourtois, de constater que les instances représentatives des géomètres-experts n’ont pas été consultées sur cette proposition, alors même que, depuis près de deux ans, des négociations ont été engagées entre ces derniers et les géomètres-topographes, afin de régler la question sous l’égide du ministère. Cette démarche législative piétine de fait ces négociations, ce qui est regrettable et risque même d’aller à contre-courant des avancées déjà obtenues.

En second lieu, je m’interroge sur l’opportunité de cette démarche eu égard à l’objectif premier du projet de loi que nous examinons, à savoir soutenir la croissance. Le présent amendement ne semble pas aller en ce sens.

La parole est à M. Patrick Abate, pour explication de vote.

L’amendement présenté par le Gouvernement procède du même esprit que d’autres dispositions dont nous avons déjà débattu, s’agissant en particulier des notaires.

Nous sommes en présence d’une profession qui ne pose aucun problème ; les élus locaux ne font état d’aucune difficulté dans les rapports qu’ils entretiennent avec les géomètres-experts. De plus, les deux écoles publiques et l’école privée qui forment ces professionnels et qui sont établies à Strasbourg, au Mans et à Paris sont prêtes à recruter davantage. Du reste, personne ne conteste que le renouvellement de la profession soit satisfaisant.

Sans doute les géomètres-topographes souhaitent-ils accéder à cette profession. Cette aspiration est légitime, mais elle a déjà été prise en compte dans la loi ALUR. Dans ces conditions, je peine à comprendre l’intérêt de la disposition nouvelle proposée par le Gouvernement.

Je rappelle simplement que l’accès à la profession de géomètre-topographe est un peu moins contraignant que le cursus de formation des géomètres-experts : ceux-ci sont des ingénieurs qui, à l’issue de leur master, réalisent deux années de stage à temps plein chez un professionnel ; les géomètres-topographes, pour leur part, ne sont pas soumis à cette obligation.

Par ailleurs, je ne suis pas certain qu’une concertation, même minimale, ait été menée avec la profession ; en tout cas, les échos qui nous parviennent du terrain nous portent à croire qu’il n’y en a pas eu.

Pour ces raisons, le présent amendement nous inspire les plus vives réserves. De façon générale, nous avons le sentiment qu’on cherche à stigmatiser des professions qui, parce qu’elles sont réglementées, peuvent donner le sentiment d’être un peu protégées, alors que leur statut protège aussi les citoyens et les élus locaux qui ont affaire à elles. Sans compter que ces professions, qui participent au service public, sont à l’origine d’un nombre tout à fait infinitésimal de contentieux, compte tenu de la qualité de la formation des professionnels et de la confiance dont ils sont dignes.

La parole est à M. Daniel Chasseing, pour explication de vote.

À ma connaissance, les géomètres-experts, en plus d’être des ingénieurs, ainsi que M. Abate vient de le signaler, ont suivi des études de droit qui les qualifient pour émettre un avis juridique autorisé, ce qui n’est pas le cas, semble-t-il, des géomètres-topographes.

Par ailleurs, je ne comprends pas davantage que les orateurs précédents quel avantage est à espérer pour la libération de notre économie d’une confusion entre des professionnels qui, de surcroît, n’ont pas été consultés.

Dans ces conditions, je voterai contre l’amendement n° 1502.

La parole est à M. Henri Tandonnet, pour explication de vote.

Je pensais que nous en avions terminé avec les professions réglementées... C’était compter sans le Gouvernement, qui propose d’insérer dans le projet de loi un article additionnel à vrai dire assez surprenant.

En effet, comme les orateurs précédents l’ont souligné, la profession de géomètre-expert n’a pas été consultée. De plus, je ne pense pas que la mesure présentée soit source de clarification en ce qui concerne l’activité réservée aux géomètres-experts en matière d’élaboration de documents d’arpentage garantissant la sécurité juridique des transactions immobilières.

À la vérité, il semblerait surtout que les géomètres-topographes soient bien en cour au ministère de l’économie, car l’article additionnel proposé par le Gouvernement n’est, en définitive, qu’un article de publicité en leur faveur !

C’est surtout vous qui leur faites de la publicité !

En tout cas, je répète que la formulation proposée, fondée sur l’adverbe « notamment », ne serait source d’aucune clarification. C’est pourquoi je voterai contre l’amendement.

Très bien !

La parole est à M. Éric Doligé, pour explication de vote.

Je suppose, madame la secrétaire d’État, que ce n’est pas sans raison que le Gouvernement a déposé cet amendement. Quelle est donc cette raison ? S’agit-il de tirer une partie de la profession vers le haut ou bien d’en tirer une autre vers le bas ? J’aimerais bien connaître la réponse, car nous savons qu’on nivelle plus souvent par le bas qu’on n’aligne par le haut !

La parole est à Mme la secrétaire d'État.

Madame la corapporteur, vous avez expliqué que le ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité avait lancé une concertation globale avec les géomètres-experts et les géomètres-topographes, dans le cadre de laquelle le point dont nous débattons était abordé. Je vous signale que cette concertation porte sur plusieurs sujets relatifs à ces professions.

Monsieur Revet, la question que vous avez soulevée en ce qui concerne la formation des professionnels se rapporte à un autre amendement, auquel le Gouvernement sera défavorable, car il touche à un domaine qui relève du pouvoir réglementaire.

Monsieur Doligé, la clarification que nous proposons entre les fonctions de géomètre-expert et de géomètre-topographe vise à améliorer et à tirer vers le haut l’exercice de ces professions.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour explication de vote.

M. Jacques Mézard. J’ai attendu d’entendre vos explications, madame la secrétaire d’État, pour me forger un avis sur cet amendement. Or je n’ai pas été convaincu par vos arguments. En effet, vous parlez de clarification, mais j’ai trouvé que votre démonstration n’était pas très claire – pour être très clair…

En fin de compte, le Gouvernement propose de donner la possibilité aux géomètres-topographes de concurrencer les géomètres-experts sur une partie des missions de ces derniers. M. Doligé a eu raison de le faire observer il y a quelques instants : s’il s’agit d’aligner les professions vers le bas, que le Gouvernement le dise !

Quel est donc le véritable objectif de cette mesure ? On ne le comprend pas. Grâce à elle, de meilleurs travaux seront-ils réalisés à meilleur coût, en particulier pour nos collectivités territoriales ? En vérité, alors que la profession de géomètre-expert possède un ordre et une formation spécialisée sur laquelle d’autres orateurs ont déjà insisté, on discerne mal la véritable motivation du Gouvernement, au-delà du plaisir qu’il cherche à faire, peut-être, aux géomètres-topographes.

Dès lors, nous ne pouvons pas nous laisser persuader d’accepter des modifications fondamentales pour des professionnels qui ont suivi des études et beaucoup travaillé pour acquérir des compétences. Il n’est pas possible de leur dire : les études que vous avez faites sont peut-être très bonnes, mais d’autres qui n’ont pas la même formation vont pouvoir faire le même travail que vous, moins bien et pas forcément moins cher !

Très bien !

Je mets aux voix l'amendement n° 1502.

L'amendement n° 927, présenté par M. Aubey, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa de l’article 4 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres experts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Ce stage se limite aux compétences requises pour réaliser les travaux prévus au 1° de l’article 1er pour les géomètres-topographes agréés par le ministère de l’économie. »

Je le retire, madame la présidente !

L’amendement n° 927 est retiré.

La parole est à M. Michel Le Scouarnec, sur l'article.

L’article 25 bis A du projet de loi concerne les règles d’utilisation des fonds du 1 % patronal et les frais de fonctionnement de l’organisme collecteur rattaché à la SNCF. Il est destiné à combler un vide juridique, ainsi qu’on le lit dans le rapport, où il est rappelé à juste titre que la participation des employeurs à l’effort de construction dans notre pays s’élève au total à 3, 3 milliards d’euros.

Seulement, cet effort se traduit par un affaiblissement des crédits spécifiques au logement, un recul des dispositifs de solidarité, une ponction accrue des acteurs du secteur et un renforcement de la rente privée. Singulièrement, comment croire que la crise du logement que nous traversons pourra être résolue par l’accentuation des exonérations fiscales et par la diminution des aides à la pierre ? Comment croire aussi que le 1 % logement pourra pallier éternellement tous les désengagements de l’État ?

Cette ambiguïté est patente dans le présent article, censé opérer une coordination avec certaines dispositions de la loi ALUR. Pourtant, à peine quelques semaines après le vote de cette loi, que nous avions considérée avec prudence mais qui tentait d’opérer une sorte de régulation, ses principales mesures ont été dénoncées, avant même la publication des décrets d’application. Ce renoncement est fort regrettable.

Je tiens à aborder également la situation du 1 % logement, qui est toujours plus sollicité. Il n’est pas sain que l’ensemble de la politique du logement, voire même l’ensemble de la politique de la ville, soit financé par ce seul dispositif, sur lequel reposent les missions d’aide à la pierre, le financement de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et, depuis peu, les aides personnelles au logement.

Par ailleurs, on ne peut pas alourdir les missions du 1 % logement sans revoir les conditions mêmes de celui-ci. À cet égard, je vous rappelle, mes chers collègues, que nous proposons de rétablir un financement qui soit réellement de 1 %, à partir de dix salariés. Cette mesure apporterait un vrai grand bol d’oxygène ; elle serait un levier véritablement efficace pour relancer le secteur du bâtiment et faire reculer la crise. Voilà une proposition de nature à changer la donne !

Cette exigence doit être conciliée avec celle, minimale, de retrouver les 30 000 emplois perdus dans le secteur du bâtiment et des travaux publics. De fait, relancer la construction sociale, c’est relancer également la bataille pour l’emploi et la lutte contre le chômage massif et de longue durée.

Pour ce qui concerne le développement du logement intermédiaire, qui est l’un des objectifs du projet de loi, nous n’avons pas d’objection de principe à faire valoir, car il convient de favoriser la mixité sociale, qui suppose la diversité de l’offre. Seulement, pour nous, le logement intermédiaire, c’est le prêt locatif social.

L’urgence est aussi de faire baisser les prix du marché, afin de réduire le poids des dépenses liées au logement qui sont dans notre pays supérieures d’environ 30 % à ce qu’elles sont en Allemagne.

Certes, le 1 % logement ne peut pas tout. Le choc de construction doit passer par un financement renforcé des acteurs du logement et des aides directes à la construction publique.

Nous ne partageons pas la vision plutôt libérale de l’exercice du droit fondamental au logement sur laquelle repose le présent article. Elle ne permettra ni d’atteindre les engagements de construction de 500 000 logements par an ni de relever le défi essentiel que représente l’accès de nos concitoyens à un logement de qualité, économe en énergie et adapté à leurs moyens. Non, cette vision n’est pas la bonne pour répondre aux besoins de millions de nos concitoyens. Dommage, car la situation est très grave !

Très bien !

Je mets aux voix l'article 25 bis A.

L'amendement n° 1373, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 25 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement, avant le 31 décembre 2015, un rapport sur la possibilité de l’instauration d’un moratoire sur les loyers dans le secteur public.

La parole est à M. Jean-Pierre Bosino.

Alors que le présent projet de loi a pour objectif de promouvoir la construction de logements intermédiaires, nous pensons qu’il faut avant tout lutter contre la hausse démesurée des loyers. C’est pourquoi nous considérons qu’il convient de décider en urgence d’un gel des loyers dans le secteur public.

Comme nous l’avions déjà souligné lors de la discussion du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, le logement est devenu au fil du temps, du fait de la modération salariale – c’est un euphémisme – et de la pression foncière et immobilière, le principal poste de dépenses des ménages, à plus forte raison des ménages populaires, dont le loyer absorbe souvent plus de 30 % des revenus.

Mes chers collègues, nous vous invitons à donner véritablement un sens aux expressions « pouvoir d’achat », « croissance » et « intérêt général » !

Alors que la question des prélèvements obligatoires et de leur répartition se pose avec acuité tous les jours, il est impératif de se pencher très sérieusement sur la question du logement, et d’examiner ce que celui-ci représente aujourd’hui dans l’ordre des priorités pour une grande partie des familles de notre pays.

Si le Gouvernement, comme il l’a confirmé cet après-midi, se refuse à endiguer la hausse des loyers dans le secteur privé, ce que nous regrettons et dénonçons, il ne peut pas s’abriter derrière les mêmes arguments en ce qui concerne le logement public.

Il le peut d’autant moins que, dans le secteur public social, la détérioration tendancielle des conditions de financement a conduit maints organismes à pratiquer des politiques locatives visant à percevoir des loyers toujours plus élevés en rémunération du service rendu. Sans compter que la situation financière de certains organismes a entraîné des plans de redressement assortis de hausses de loyers supérieures à la moyenne et, pour le moins, à l’inflation.

L’instauration d’un moratoire dans le secteur public social serait donc un signal fort adressé à des locataires dont la modestie des ressources est connue et dont le pouvoir d’achat est particulièrement sensible à la moindre évolution du loyer, des tarifs de l’eau ou de l’énergie, ou encore des frais de transport.

Ce serait l’occasion de mettre en œuvre une plus large concertation entre le Gouvernement, les organismes bailleurs et les associations de locataires.

C'est la raison pour laquelle nous vous proposons, mes chers collègues, de voter en faveur de cet amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

S'agissant d’une demande de rapport, la commission spéciale émet un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis !

Je mets aux voix l'amendement n° 1373.

La parole est à Mme Michelle Demessine, sur l'article.

Cet article porte sur la question de la gestion locative, question particulièrement importante, notamment si l’on garde à l’esprit que la plupart des organismes d’HLM ont constitué des patrimoines en recourant à des financements divers et variés, dont la diversité emporte, entre autres conséquences, la répartition de droits dits « de réservation » et donc d’attribution.

Parce que les collectivités locales garantissent les emprunts des organismes d’HLM, s’acquittent de la surcharge foncière et subventionnent directement les organismes bailleurs, elles bénéficient d’un contingent de réservation.

Parce que l’État subventionne la réalisation de logements et garantit les ressources mobilisées pour les construire, les préfets sont, de même, titulaires de droits de réservation.

Enfin, parce que les organismes collecteurs de la participation des entreprises à l’effort de construction sont mis à contribution pour boucler le budget de certaines opérations, ils se voient, eux aussi, attribuer un certain pourcentage de logements réservés, dont les occupants pourront provenir des entreprises cotisant auprès de ces organismes.

Comme chacun le sait, cela correspond au schéma traditionnel de la répartition des attributions sur un patrimoine donné, à raison des financements apportés par chaque partenaire.

Il est proposé à juste titre de traiter par le présent article le problème suivant : lorsqu’un logement devient vacant en raison du départ du locataire pour tout motif communément admis, le réservataire ne présente pas forcément un candidat rapidement. Nous le savons, lorsqu’un service municipal du logement ou le service de la préfecture est en cause, le nombre des candidats au relogement, notamment en zone tendue, est élevé, voire excessif, comme mes collègues l’ont indiqué à plusieurs reprises. C'est le fruit de politiques du logement qui, avant de se pencher sur la demande, commencent par sécuriser l’offre et préfèrent assurer la rentabilité de l’investissement immobilier avant de conforter la liberté du parcours résidentiel des familles...

Le problème se pose singulièrement pour ce qui concerne les collecteurs de la PEEC – la participation des employeurs à l'effort de construction –, qui sont réservataires de lots plus ou moins importants de logements, notamment ceux qui doivent faire face à leurs obligations à l’égard de demandeurs de logement à faibles ressources ou d’origine étrangère. On trouvera peut-être curieux que ces collecteurs rencontrent quelques difficultés pour satisfaire ces obligations.

Dans les faits, au-delà de la faculté laissée aux organismes bailleurs de proposer, en cas de vacance, des candidats au relogement pour les logements dont les attributaires n’ont pas de candidature à proposer, il convient de s’interroger sur l’efficacité de conventions passées entre les parties qui veilleraient à éviter cette vacance technique pour le moins délicate.

De telles conventions doivent, à notre sens, être promues aux fins d’apporter des solutions acceptables pour tous en matière d’exercice du droit au logement.

Sur la base de ces remarques, nous voterons l’article 25 bis B.

Je mets aux voix l'article 25 bis B.

L'amendement n° 1079, présenté par M. Vergès, Mme Assassi et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

L’article L. 221-5 du code monétaire et financier est ainsi modifié :

1° Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Une quote-part du fonds d’épargne est consacrée pour financer les prêts au bénéfice du logement social dans les départements et régions d’outre-mer. » ;

2° Au troisième alinéa, la référence : « deux premiers » est remplacée par la référence : « trois premiers ».

La parole est à M. Michel Billout.

Je défends cet amendement à la place de Paul Vergès, sénateur de La Réunion.

Un plan logement outre-mer a été récemment présenté. Il a pour objectif de donner un coup de fouet à la construction et aux réhabilitations des logements outre-mer.

Je vous donne quelques chiffres, mes chers collègues : selon le Gouvernement, 90 000 logements supplémentaires sont nécessaires dans les outre-mer et 10 000 logements sociaux doivent y être construits ou réhabilités chaque année ; le nombre de demandes de logement en attente à La Réunion ne s'élève, lui, qu’à 22 000 – c’est un chiffre avancé par les partenaires les plus timides ; il faudrait construire 8 000 logements par an toujours à La Réunion pour répondre aux besoins actuels et, éventuellement, accueillir la génération future.

En outre, l’ensemble des bailleurs sociaux, notamment ceux de La Réunion, tirent depuis des mois la sonnette d’alarme sur la production de logements sociaux en ce début de l’année 2015.

Toujours à La Réunion, plus de 80 % des 3 350 projets de logements locatifs sociaux financés par la ligne budgétaire unique, ou LBU, en 2014 ne peuvent être lancés, les dossiers étant retenus à l’instruction par les services fiscaux, ce pour des raisons purement administratives ! C’est ainsi toute une partie de la programmation locative pour 2014, soit plus de 2 500 logements, qui est aujourd’hui bloquée faute de règles établies par les autorités administratives d’État. Les marchés de travaux ne sont pas lancés.

Cette situation a évidemment des conséquences dramatiques pour le secteur du bâtiment et des travaux publics, dont le chiffre d’affaires est passé, entre 2005 et 2012, de deux milliards à un milliard d’euros, et dont le nombre de salariés est passé de 25 000 à 15 000, soit une perte de 10 000 emplois, une véritable hécatombe !

Les bailleurs sociaux de La Réunion, comme ceux des autres régions d’outre-mer, d’ailleurs, sont également inquiets en raison d’incertitudes relatives à la mise en œuvre des dispositifs de crédit d’impôt, de la suppression de l’allocation logement accession, dont la conséquence est une remise en cause de l’équilibre du financement des programmes LES, qui concernent les logements évolutifs sociaux, ou encore de la baisse des crédits de la LBU qui s’élève à dix millions d’euros par rapport aux exercices antérieurs.

Le Gouvernement nous annonce que le plan logement outre-mer sera rapidement opérationnel. Nous en prenons acte. Néanmoins, ce plan sous-tend une interrogation. Il repose en effet sur une volonté, et je cite le Gouvernement : « faire converger des mesures déjà connues ». Cela sera-t-il suffisant pour résoudre cette question prioritaire pour les ultramarins ? Rappelons qu’un habitant sur dix concerné par la politique de la ville est ultramarin.

Il est impératif, à notre sens, d’ouvrir de nouvelles pistes de financement, notamment par une nouvelle répartition des fonds d’épargne.

En outre-mer comme en France métropolitaine, les épargnants participent à la collecte des livrets d’épargne défiscalisés. Il est donc légitime que la loi prévoie qu’une part de cette collecte soit expressément utilisée pour la construction de logements dans ces départements et régions d’outre-mer. Tel est l’objet de cet amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

En pratique, cet amendement est satisfait, puisque les prêts au logement social de la Caisse des dépôts et consignations ne se limitent pas à la métropole. La commission spéciale en demande donc le retrait.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Cet amendement est inutile, la Caisse des dépôts et consignations finançant déjà le logement social dans les départements et régions d'outre-mer.

Monsieur Billout, l’amendement n° 1079 est-il maintenu ?

Comme il m'est difficile, en raison du décalage horaire, de demander son avis à M. Vergès, je le maintiens.

Je mets aux voix l'amendement n° 1079.

En conséquence, l’article 25 bis C demeure supprimé.

L'amendement n° 1530, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Alinéa 1

Remplacer cet alinéa par quatre alinéas ainsi rédigés :

I. – L’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. » ;

2° Le quatrième alinéa est supprimé.

La parole est à Mme la secrétaire d'État.

Le Gouvernement a souhaité réintroduire le principe d’une mise en concurrence obligatoire des syndics de copropriété tout en laissant l'assemblée générale des copropriétaires souveraine pour déterminer, à la majorité qualifiée, si cette mise en concurrence est pertinente au regard de son jugement sur la qualité des prestations du syndic en place.

Cet amendement tend à modifier le projet issu des travaux de l’Assemblée nationale en instaurant une obligation de mise en concurrence tous les trois ans. L’assemblée générale des copropriétaires pourrait cependant décider d’y déroger lors de l’assemblée générale annuelle qui précède celle qui désigne le syndic. La question de cette possible dérogation serait obligatoirement inscrite à l’ordre du jour lors de cette assemblée générale.

Le présent amendement, s’il était adopté, permettrait d’assurer la protection des propriétaires – l’obligation de mettre en concurrence leur syndic à intervalle régulier serait fixée – et la liberté de déroger à cette mise en concurrence s'ils sont satisfaits des prestations de leur syndic. Rappelons que, à n’importe quelle assemblée générale, tout copropriétaire peut toujours faire inscrire à l’ordre du jour la question de la mise en concurrence du syndic, indépendamment de l’intervalle de trois ans que cet amendement tend à instituer : cette disposition n’est pas remise en cause.

Quel est l’avis de la commission ?

La mesure que vous proposez, madame la secrétaire d’État, paraît relativement équilibrée. Pour autant, ce dispositif semble assez complexe à mettre en œuvre. C’est pourquoi la commission spéciale souhaiterait que l’on arrive à en vérifier la faisabilité et que – peut-être dans le cadre de la commission mixte paritaire – des améliorations soient proposées.

Quoi qu’il en soit, elle émet un avis favorable sur cet amendement

Je mets aux voix l'amendement n° 1530.

Je mets aux voix l'article 25 bis E, modifié.

L'amendement n° 309 rectifié, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Après l’article 25 bis E

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le IV de l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi modifié :

a) La première phrase est ainsi modifiée :

- les mots : « et autorisation » sont remplacés par les mots : « puis accord » ;

- après le mot : « département, », sont insérés les mots : « qui s’assure que l’organisation projetée pour la gestion des équipements et biens à usage collectif n’est pas de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'occupation, » ;

- après les mots : « sur dalle », sont insérés les mots : « ou imbriqués » ;

b) Après la première phrase, sont insérées deux phrases ainsi rédigées :

« Le maire et le représentant de l’État sont saisis par un courrier exposant les motifs de la division en volumes ainsi que les principes de l’organisation qui sera mise en place après la scission de la copropriété pour la gestion des éléments d'équipements et biens à usage collectif ou d’intérêt général. Si le maire ne se prononce pas dans un délai de deux mois, son avis est réputé favorable. » ;

c) À la dernière phrase, les mots : « son avis est réputé favorable » sont remplacés par les mots : « son silence vaut accord » ;

2° Le troisième alinéa est ainsi modifié :

a) Après le mot : « entretien », sont insérés les mots : «, et le cas échéant la propriété et la valorisation » ;

b) Après le mot : « équipements », sont insérés les mots : « et biens » ;

c) Après le mot : « collectif », sont insérés les mots : « ou d’intérêt général » ;

3° Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Cette décision peut prévoir l’adhésion obligatoire à l’union de syndicats des propriétaires de volumes et syndicats issus de la division. »

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Cet amendement est assez technique et assez compliqué.

Les copropriétés gigantesques, telle celle de la tour Montparnasse à Paris, posent le problème de leur séparation par lots afin de réaliser des rénovations et des restructurations. Des dispositions permettant cette division en volumes figurent déjà dans la loi ALUR. Mais la mise en œuvre technique de cette opération nécessiterait, pour être plus opérationnelle, des clarifications. Tel est l’objet du présent amendement, dont l’adoption permettrait aux ensembles immobiliers complexes intéressés, en particulier les copropriétés en difficulté – chacun a en mémoire le travail de Claude Dilain –, d’engager des travaux de rénovation et de remise aux normes notamment énergétiques, ainsi que des constructions de logements entre autres sociaux et des créations de surfaces commerciales.

Pour ne pas ralentir les opérations de restructuration de ces ensembles immobiliers tout en s’assurant que la restructuration aboutira à un ensemble immobilier dont la gestion sera cohérente et l’entretien des équipements collectifs ne posera pas de problème de sécurité, cet amendement tend ainsi à préciser que le maire donne son avis et le préfet son accord. Celui-ci s’assure que l’organisation projetée pour la gestion des équipements et biens à usage collectif n’est pas de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'occupation.

À cette fin, le maire et le préfet sont saisis par un courrier dans lequel sont exposés les motifs de la division en volumes, ainsi que les principes de l’organisation qui sera mise en place pour la gestion des équipements collectifs, afin de s’assurer qu’il n’existe aucun vide juridique pour ce qui concerne les responsabilités d’entretien. Il est spécifié que l’avis du maire est soumis, comme l’est l’accord du préfet, au principe suivant lequel le silence vaut acceptation.

Il est également indiqué que la division en volumes peut concerner un ensemble immobilier complexe comportant plusieurs bâtiments distincts, sur dalle ou imbriqués.

En outre, pour assurer une bonne gestion des éléments d’équipements communs, à usage collectif ou d’intérêt général, comme cela était le cas dans la copropriété d’origine, nous proposons que l’adhésion à l’union de syndicats, organisme de gestion des équipements communs, puisse être rendue obligatoire. Et les missions de l’union de syndicats sont précisées.

En clair, il s’agit d’essayer d’organiser les choses pour éviter les vides juridiques, afin de garantir par un accord conjoint du maire et du préfet le respect de l’intérêt collectif, qui passe notamment par l’entretien du bâtiment.

Cet amendement est, certes, technique, mais c’est parce que la situation est compliquée ! §Il y a de réelles difficultés sur le terrain.Je souhaite bien du plaisir à ceux qui voudraient rénover une partie d’une copropriété située sur une dalle comprenant un ensemble immobilier et un centre commercial !

Quel est l’avis de la commission ?

M. François Pillet, corapporteur de la commission spéciale. Ma chère collègue, nous serons au moins d’accord pour dire que votre amendement est très technique et compliqué.

Cet amendement tend à modifier substantiellement la procédure, consacrée par la loi ALUR, de scission de copropriété en volumes pour les ensembles immobiliers complexes. Il ne nous paraît pas souhaitable de décider de telles modifications de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 au travers d’un simple amendement de séance portant article additionnel, sans véritable évaluation de leurs conséquences.

Vous en conviendrez, un tel dispositif soulève plusieurs questions importantes. Quel serait l’effet de l’application du dispositif de scission en volumes aux bâtiments que vous qualifiez d’« imbriqués » ?

La loi du 10 juillet 1965 autorise la division en volumes pour les bâtiments distincts sur dalle ou les entités homogènes affectées à des usages différents ; voilà qui ressemble à ces fameux immeubles « imbriqués »… Elle n’interdit pas explicitement la division en volumes d’un bâtiment unique. Les « immeubles imbriqués » me semblent donc d’ores et déjà couverts par les textes en vigueur.

Les bâtiments imbriqués relèvent d’un autre type d’ensemble immobilier. Il faut une véritable étude préalable avant d’autoriser leur scission en volumes.

La loi ALUR a déjà considérablement assoupli la procédure. Il n’est pas possible d’aller plus loin sans une réflexion approfondie.

Au demeurant, et nous pourrons nous rejoindre sur ce point, l’adoption de cet amendement alourdirait la rédaction de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, en ajoutant des précisions qui ne relèvent pas du domaine législatif. Je pense par exemple aux modalités d’information du maire et du préfet par courrier. Certaines dispositions sont même inutiles. Aux termes de l’amendement, le représentant de l’État dans le département s’assure que le projet « n’est pas de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’occupation ». Or l’autorisation donnée par le préfet a déjà justement pour objet de vérifier que le projet ne porte pas atteinte à la salubrité, à la tranquillité et à la sécurité publiques.

Enfin, l’introduction de nouvelles notions dont le sens est relativement proche de celles qui existent déjà à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 nuit à la lisibilité du droit. Je ne vois pas ce que la notion de « biens à usage collectif » apporte de plus par rapport à la celle d’« équipements à usage collectif », déjà prévue dans les textes en vigueur.

Je peux parfaitement concevoir que des difficultés ponctuelles se posent. Mais le dispositif proposé n’y apporte pas de solution évidente.

Aussi, et pour parler en termes simples, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Toutefois, je tiens à expliciter notre position.

La situation est effectivement délicate. Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, certains ensembles immobiliers qui étaient de très bonne facture ont périclité au fil des années, la division en volumes ayant rendu la gestion des équipements collectifs et des dalles trop compliquée.

L’amendement tend à rendre la procédure de division en volumes d’une copropriété plus opérationnelle. Le fait de préciser la nature du contrôle du préfet, qui est fondé sur des motifs d’ordre public, donne de la visibilité aux copropriétaires voulant scinder leur copropriété.

Le dispositif proposé semble équilibré. Il ne freine pas l’initiative privée et permet d’éviter les difficultés de gestion de ces ensembles immobiliers, notamment pour des questions de sécurité ou d’ordre publics.

Je mets aux voix l’amendement n° 309 rectifié.

L’amendement n° 401 rectifié, présenté par Mme Tasca, M. Guillaume, Mmes Bricq, Emery-Dumas et Génisson, MM. Bigot, Cabanel, Filleul, Marie, Masseret, Raynal, Richard, Sueur, Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’article 25 bis E

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 42 de la loi n° 65–557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° À la première phrase du deuxième alinéa, les mots : « les copropriétaires opposants ou défaillants » sont remplacés par les mots : « un minimum de 10 % de tous les copropriétaires, en nombre, » ;

2° À la première phrase du troisième alinéa, les mots : « un copropriétaire » sont remplacés par les mots : « au moins 10% de tous les copropriétaires, en nombre, ».

La parole est à M. Yannick Vaugrenard.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis autorise un opposant ou un défaillant seul à remettre en cause une décision prise à la majorité des voix des copropriétaires, voire à l’unanimité des voix moins la sienne.

Cela semble acceptable pour les copropriétés composées de dix à douze lots, c’est-à-dire la moyenne des copropriétés françaises. Cependant, pour une copropriété de plus de cent lots, l’opposant unique se trouve dans une position de force que l’on pourrait considérer comme exorbitante.

Cet amendement de bon sens tend à modifier l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, afin de préciser que les recours contre les décisions des assemblées générales sont introduits par un minimum de 10 % de tous les copropriétaires.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement tend à imposer que toute action en contestation d’une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires soit introduite par un minimum de 10 % des copropriétaires sans considération des tantièmes représentés par leurs lots. Cela signifie qu’un copropriétaire détenant 70 % des tantièmes d’une copropriété ne pourrait pas engager l’action.

Je comprends bien le sens de votre proposition, mon cher collègue : vous voulez lutter contre certaines actions abusives.

Simplement, une telle disposition serait sans doute attentatoire au droit d’accès de tout citoyen au juge. Elle pose donc un problème constitutionnel et conventionnel.

En outre, comme vous l’avez indiqué, ce sont avant tout les propriétés de plus de cent lots qui sont visées. Or le dispositif envisagé, qui n’établit pas de distinction, s’appliquerait également aux ensembles de dix à douze lots, ce qui pourrait poser problème.

Enfin, le dernier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet déjà de sanctionner les actions abusives ou dilatoires de certains copropriétaires en leur infligeant une amende de 150 euros à 3 000 euros.

La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement, en particulier pour des raisons de constitutionnalité et de conventionnalité.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je partage la lecture juridique de M. le corapporteur. On ne peut pas limiter ainsi le recours, même abusif, contre une décision.

En outre, la contestation des décisions des assemblées générales est déjà encadrée. Elle doit être formée dans un délai de deux mois ; ce n’est pas un droit de veto. Le juge chargé d’en apprécier la recevabilité reste souverain pour se prononcer sur l’annulation de la décision.

On ne peut pas considérer que le propriétaire défaillant, du seul fait de son absence à l’assemblée générale, n’a plus d’intérêt à agir.

Cet amendement va donc trop loin pour être recevable sur le plan juridique, même si j’en comprends le sens. J’en sollicite le retrait. À défaut, j’y serai défavorable.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour explication de vote.

Je ne peux pas voter cet amendement, qui, comme l’a indiqué M. le corapporteur, paraît inconstitutionnel ; il s’agit d’une atteinte au droit de propriété.

Ce n’est pas parce qu’une copropriété compte un nombre important de lots qu’il faut empêcher un copropriétaire de défendre ses droits ; il peut très bien être victime d’un abus de majorité. Une telle mesure me paraît inconcevable d’un point de vue juridique.

Au demeurant, le dispositif envisagé pourrait créer beaucoup plus de difficultés qu’il n’en résoudrait. Dans des copropriétés importantes, une majorité de copropriétaires peuvent avoir intérêt à imposer des décisions tout à fait contraires à la simple équité entre les copropriétaires.

La parole est à Mme Annie Guillemot, pour explication de vote.

Force est de le constater, il s’agit d’un problème important pour les copropriétés privées, notamment celles qui sont dégradées.

Dans certaines copropriétés, les cinq dernières assemblées générales ont été annulées sans que cela ait encore fait l’objet d’un jugement. Il peut arriver qu’un propriétaire ayant 70 % des tantièmes d’une copropriété s’oppose à l’installation d’un ascenseur pendant dix ans ! C’est un sujet sérieux.

L’amendement qui nous est proposé me semble tout à fait opportun. La situation des copropriétés dégradées est l’un des problèmes les plus importants de notre pays.

Monsieur Vaugrenard, l’amendement n° 401 rectifié est-il maintenu ?

Non, je le retire, madame la présidente. J’ai bien entendu les objections juridiques qui ont été formulées, même si cet amendement semblait de bon sens et politiquement recevable.

Je souhaite que nous puissions travailler de manière plus approfondie sur le sujet, afin d’essayer de régler les problèmes auxquels il a été fait référence ; je pense notamment à la situation des copropriétés dégradées.

L’amendement n° 401 rectifié est retiré.

La parole est à M. Michel Le Scouarnec, sur l'article.

L’article 25 sexies prévoit une nouvelle possibilité d’ordonnance relative à la création d’un nouveau type de bail réel solidaire issu de la loi ALUR. Je souhaiterais vous faire part des enjeux en matière de logement à destination des étudiants.

Notre pays connaît actuellement une grave crise du logement. Elle est mise en lumière chaque année par le rapport de la Fondation Abbé Pierre.

Parmi les premières victimes, les étudiants connaissent trop souvent des situations locatives et d’hébergement précaires. Ils rencontrent de plus en plus de difficultés pour se loger, notamment dans les grandes agglomérations, qui regroupent l’essentiel des grandes écoles ou universités.

Aujourd’hui, le logement est la principale source d’inquiétudes des étudiants et la principale source de dépenses, tant à la rentrée universitaire, avec le versement de la caution exigée par les bailleurs, que chaque mois, avec le règlement du loyer.

Le maintien du cumul possible entre la demi-part fiscale des parents et les aides au logement a permis de rassurer financièrement les étudiants. Mais l’accès à un logement, surtout dans les grandes villes universitaires, est de plus en plus malaisé.

Certes, la fin de la garantie « Loca-pass » pour le secteur privé à compter du 1er janvier 2010 et l’article 56 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, qui a ramené la caution de deux mois à un mois, ont réduit le coût de l’entrée dans un logement. Mais ils ont également abouti à une forte augmentation des exigences des bailleurs en ce qui concerne les garants.

À l’heure où le montant de la garantie parentale nécessaire atteint cinq fois le montant du loyer, soit 3 500 euros de salaire mensuel en moyenne à Paris, selon les chiffres de l’Observatoire national de la vie étudiante, Repères 2014, pour un loyer mensuel moyen de 709 euros, les difficultés deviennent de plus en plus importantes pour l’ensemble de la population étudiante.

La garantie des risques locatifs, la GRL, est une des solutions à apporter en réponse aux demandes des étudiants. Mais elle n’est pas suffisante. Il est donc urgent d’agir et de prendre des engagements pour augmenter le nombre de résidences sociales étudiantes.

La question du logement est aussi prépondérante pour les 1, 5 million à 2 millions de travailleurs saisonniers.

Ce bail réel solidaire pourrait constituer une première réponse cohérente, équilibrée et efficace aux difficultés de logement des étudiants et des travailleurs saisonniers.

Je mets aux voix l'article 25 sexies.

Je suis saisie de cinq amendements identiques.

L'amendement n° 210 rectifié est présenté par MM. Mézard, Bertrand, Arnell, Barbier, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mmes Laborde et Malherbe et M. Requier.

L'amendement n° 376 rectifié ter est présenté par MM. Genest, Darnaud, Vaspart, Milon, Reichardt, Calvet et Béchu.

L'amendement n° 380 rectifié bis est présenté par Mme Lamure, MM. César, Houel, D. Laurent et G. Bailly, Mme Primas et MM. Laménie, Pierre et Lefèvre.

L'amendement n° 648 rectifié bis est présenté par MM. Tandonnet et Gabouty, Mme Joissains, MM. Détraigne, Longeot, Roche, Bonnecarrère et Canevet, Mme Férat, MM. Bockel, Guerriau, Cigolotti, Delahaye, Cadic, Marseille, Pozzo di Borgo, Namy et les membres du groupe Union des Démocrates et Indépendants - UC.

L'amendement n° 856 rectifié bis est présenté par MM. Doligé et Cardoux, Mme Cayeux, MM. Charon et Commeinhes, Mme Garriaud-Maylam, MM. Grosdidier et Houel, Mme Hummel et MM. Kennel, de Legge, Mayet, Pointereau, D. Robert et Saugey.

Ces cinq amendements sont ainsi libellés :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour présenter l’amendement n° 210 rectifié.

L’article 25 septies prévoit l’obligation d’annexer au contrat de vente un modèle type d’attestation d’assurance de l’entreprise ayant participé à la construction de l’ouvrage, en faveur de l’acquéreur d’un bien immobilier construit dans les dix ans précédant la vente. Il s’agit de pallier les difficultés d'identification, en cas de sinistre, de l'assureur de l'entrepreneur ayant participé à la construction de l'ouvrage. L’article résulte de l’adoption d’un amendement à l’Assemblée nationale ; il ne figurait pas dans le texte initial.

L’application d’une telle mesure représentera une charge supplémentaire pour les entreprises, notamment pour les plus petites. Cela va donc à l'encontre des objectifs de simplification de la vie des entreprises qui sont défendus par le Gouvernement.

Monsieur le ministre, nous avons régulièrement un débat sur l’équilibre à trouver entre défense des consommateurs, simplification des procédures et accélération d’un certain nombre de chantiers.

D’ailleurs, les personnes immatriculées au répertoire des métiers ou au registre des entreprises relevant du secteur de l'artisanat, ainsi que les entrepreneurs relevant du régime prévu à l'article L. 133-6-8 du code de la sécurité sociale doivent indiquer sur chacun de leurs devis et sur chacune de leurs factures leur assurance professionnelle, quand elle est obligatoire, et les coordonnées de l'assureur.

Nous proposons de supprimer l’article 25 septies.

Monsieur le ministre, en France, les actes de vente sont réalisés par les excellents notaires, auxquels vous vouez une sollicitude que nous avons tous remarquée.

Eh oui ! Comme les projets de loi !

Il faut donc savoir ce que l’on veut. Pour simplifier et faciliter les transactions, mieux vaut ne pas ajouter des pages et des pages aux actes de vente !

Soyons lucides ! Très peu de nos concitoyens lisent réellement l’intégralité des actes. Dans le rapport, il est indiqué que la commission est favorable à cet article, parce que les précisions nouvelles « renforcent l’information des consommateurs et contribuent donc à consolider la confiance dans les professionnels de l’immobilier, ce qui est un facteur pouvant faciliter la reprise du marché de la construction ». S’il suffisait d’annexer des pages et des pages supplémentaires aux actes de vente pour faciliter le marché de la construction, cela se saurait depuis longtemps ! J’ai plutôt l’impression que ces mesures ont l’effet inverse.

L’amendement n° 376 rectifié ter n'est pas soutenu.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 380 rectifié bis.

L’obligation d’annexer au contrat de vente un modèle type d’attestation d’assurance de l’entreprise ayant participé à la construction de l’ouvrage, en faveur de l’acquéreur d’un bien immobilier construit dans les dix ans précédant la vente, représente une charge administrative et financière supplémentaire pour les entreprises, notamment pour les plus petites.

Cela risque d’entraîner également une multiplication de réclamations infondées, de complexifier la vie des entreprises au lieu de la simplifier et d’alourdir leurs charges au lieu de les alléger.

Nous proposons donc de supprimer l’article 25 septies.

La parole est à M. Henri Tandonnet, pour présenter l'amendement n° 648 rectifié bis.

Cet amendement est identique à ceux qui viennent d’être présentés.

L’attestation n’apportera pas grand-chose pour une assurance obligatoire. Les assurances sont quasiment les mêmes. La publicité est déjà inscrite sur les factures ou sur les devis. L’article 25 septies introduit une complication bien inutile.

La parole est à M. Éric Doligé, pour présenter l'amendement n° 856 rectifié bis.

Vous vous en souvenez peut-être, le Sénat a adopté récemment un amendement visant à supprimer une disposition assez proche pour les artisans et les petites entreprises. J’espère qu’il en sera de même ici.

L’amendement n° 856 rectifié bis est identique à ceux qui viennent d’être présentés. Il a tout de même un avantage par rapport aux autres : l’exposé des motifs est plus explicite. Du coup, si le Sénat adopte nos amendements identiques, ce sera, à mes yeux, probablement grâce à cela !

Quel est l’avis de la commission ?

La commission spéciale a estimé que le dispositif prévu à l’article 25 septies était de nature à consolider la confiance dans les professionnels de l’immobilier. Cela peut faciliter la reprise du marché de la construction.

Cependant, les amendements de suppression que nous examinons soulèvent directement la question du bilan entre les avantages et les coûts de l’introduction d’une telle nouvelle exigence dans notre droit.

En tant que corapporteur, et à titre personnel, je soutiens le texte adopté par la commission spéciale. La confiance du consommateur est un facteur essentiel. Nul ne peut nier qu’une telle mesure pourrait apporter un « coup de pouce » à la reprise dans ce domaine moteur de la production.

Cependant, le débat sur les inconvénients de l’article 25 septies reste ouvert. Nous ne disposons pas d’une étude d’impact susceptible de nous apporter un chiffrage et de mettre en lumière d’éventuels effets pervers.

Je propose donc de recueillir l’avis et les explications détaillées du Gouvernement, qui a d’ailleurs déposé un amendement visant à simplifier le dispositif envisagé sur la base d’une concertation avec les professionnels.

Quel est donc l’avis du Gouvernement ?

Je profite de l’occasion qui m’est offerte pour présenter l’amendement n° 1555 du Gouvernement.

Vous avez raison, monsieur Mézard. Il faut résoudre l’équation infernale entre simplification de la vie des uns et sécurisation des autres. Nous devons trouver un équilibre. Le sujet a déjà été évoqué tout à l’heure à propos des garanties que les professionnels doivent fournir de manière transparente à leurs clients.

L’article 25 septies est issu de l’adoption à l’Assemblée nationale d’un amendement d’origine parlementaire. Il prévoit de nouvelles contraintes pour les professionnels, qui devront annexer aux devis et factures les documents relatifs à la responsabilité civile décennale, les attestations d’assurance... C’est un élément additionnel qui permet au consommateur d’avoir plus de visibilité sur la nature de la garantie.

Je ne contesterai pas l’une des prémisses de votre raisonnement : c’est un fait que cette disposition alourdit et complexifie la procédure. En même temps, il est évident que la mesure améliore la qualité de l’information transmise au consommateur, au bénéfice de celui qui offre une garantie décennale, avec un contrat d’assurance en bonne et due forme. En effet, et c’est d’ailleurs ce qui a motivé l’amendement voté à l’Assemblée nationale, certains professionnels étant manifestement moins rigoureux que d’autres, il y a des situations de concurrence déloyale.

La loi prévoit donc d’apporter une transparence totale sur les obligations du professionnel à l’égard du consommateur.

Le choix qu’expriment les auteurs de ces amendements est différent de celui qui a été retenu à l’Assemblée nationale avec le soutien du Gouvernement. Je ne peux donc que vous demander de les retirer. À défaut, l’avis serait défavorable.

Monsieur Mézard, je signale que la lourdeur de la procédure de vente et de la documentation liée n’est pas une conséquence directe de cet article. Elle résulte de l’article 54 de la loi ALUR, qui a prévu d’ajouter des pièces annexes aux promesses de vente. Je veux vous rassurer : le Gouvernement prendra une ordonnance, en cours de rédaction, pour simplifier et remiser la dématérialisation de ces pièces, afin d’éviter qu’elles ne soient systématiquement jointes aux contrats de vente, dont la volumétrie a largement augmenté.

Le Sénat a d’ailleurs habilité le Gouvernement à procéder par ordonnance sur ce sujet en votant la loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives.

Pas nous !

La conséquence indésirable sur laquelle vous mettez l’accent lors de la cession d’un bien n’aurait donc pas lieu. Il n’en demeure pas moins que l’article accroît la lourdeur de la procédure pour des professionnels, mais dans le sens de l’amélioration de l’information des consommateurs.

L’amendement n° 1555 du Gouvernement vise à apporter quelques précisions. Il tend en particulier à améliorer l’information du consommateur, en prévoyant d’annexer systématiquement les attestations d’assurance aux factures et devis des professionnels assurés. Nous proposons aussi de prévoir la mise en place de mentions minimales applicables à tous les professionnels par voie d’arrêté pour permettre une information uniformisée.

Par ailleurs, cet amendement vient également rétablir, dans le cadre de la vente de biens immobiliers, via l’indication de l’acte de vente, la référence à l’existence ou non d’une assurance de responsabilité civile décennale.

Nous proposons des amodiations à la rédaction prévue par l’Assemblée nationale, mais elles s’inscrivent dans la logique du texte initial. Il est donc demandé un arbitrage de nature politique à la Haute Assemblée. Cela va dans le sens des amendements que vous avez défendus. Tous visent à la simplification de la vie des entreprises, afin de clarifier l’information à destination du consommateur, ce qui était l’ambition du texte initial.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 210 rectifié, 380 rectifié bis, 648 rectifié bis et 856 rectifié bis.

En conséquence, l’article 25 septies est supprimé, et les amendements n° 1555, 514 rectifié et 548 rectifié n’ont plus d'objet.

Toutefois, pour la bonne information du Sénat, j’en rappelle les termes.

L'amendement n° 1555, présenté par le Gouvernement, était ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) La première phrase du deuxième alinéa est complétée par les mots :

«, jointes aux devis et factures des professionnels assurés ».

II. – Alinéa 5

Remplacer les mots :

type d’attestation d’assurance

par les mots :

d’attestation d’assurance comprenant des mentions minimales

III. – Alinéa 6

Remplacer les mots :

l'attestation d'assurance mentionnée au deuxième alinéa doit y être annexée. Un arrêté du ministre chargé de l'économie fixe un modèle type d'attestation d'assurance

par les mots :

mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence des assurances mentionnées au premier alinéa. L'attestation d’assurance mentionnée à l'alinéa précédent doit y être annexée

L’amendement n° 514 rectifié, présenté par MM. Cigolotti, Roche, Médevielle, Kern et Pozzo di Borgo, et l’amendement n° 548 rectifié, présenté par Mme Laborde, MM. Arnell, Bertrand, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mme Malherbe et MM. Mézard, Requier et Collombat, étaient identiques.

Tous deux étaient ainsi libellés :

Après l’alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) La première phrase du deuxième alinéa est complétée par les mots : « annexées aux devis et factures des professionnels assurés » ;

Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 308 rectifié, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Après l’article 25 octies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au e) de l’article L. 422-2 du code de l’urbanisme, les mots : « dans lesquelles l’État détient la majorité du capital » sont remplacés par les mots : « contrôlées au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce par l’État, seul ou conjointement avec une autre personne publique ».

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Historiquement, la société d’économie mixte ADOMA, ex-SONACOTRA, était propriété de l’État. D’après la loi, les permis de construire d’ADOMA étaient délivrés par le préfet lorsqu’une majorité du capital était détenue par l’État. Simplement, et cela ne vous aura pas échappé, d’autres partenaires, en particulier la Caisse des dépôts et consignations, y ont été associés, et l’État ne détient plus la majorité du capital, qui reste pourtant majoritairement public.

Nous voulons en fait rétablir le fait que les préfets délivrent les permis de construire, compte tenu du changement de majorité du capital.

Nous proposons ainsi de remplacer, dans le code de l’urbanisme, les mots : « dans lesquelles l’État détient la majorité du capital » par les mots : « contrôlées au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce par l’État, seul ou conjointement avec une autre personne publique ».

Le texte de l’amendement n° 399 est différent, mais son objet est similaire. Je le considère comme défendu.

Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 249 rectifié bis est présenté par MM. Bertrand, Arnell, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mmes Laborde et Malherbe et MM. Requier et Mézard.

L'amendement n° 399 est présenté par Mme Lienemann, M. Guillaume, Mmes Bricq, Emery-Dumas et Génisson, MM. Bigot, Cabanel, Filleul, Marie, Masseret, Raynal, Richard, Sueur, Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l’article 25 octies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au e) de l’article L. 422-2 du code de l’urbanisme, les mots : « la majorité » sont remplacés par les mots : « au moins un tiers ».

La parole est à M. Jacques Mézard, pour présenter l'amendement n° 249 rectifié bis.

Nous entendons tirer les conséquences de la baisse de la part de l’État dans le capital de la société d’économie mixte ADOMA, l’ancienne SONACOTRA.

À la fin de l’année 2014, l’État a annoncé que sa part dans ADOMA passerait sous la barre des 50 %, le groupe Caisse des dépôts devenant le nouvel actionnaire majoritaire. Cette évolution de la répartition du capital a des conséquences en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme.

En effet, selon l’article L 422-2 du code de l’urbanisme, les autorisations sont systématiquement délivrées par le maire, au nom de l’État, dans les cas où les logements sont construits par des sociétés dont le capital est majoritairement détenu par l’État.

Le seuil plancher de la part du capital d’ADOMA détenue par l’État étant fixé à 33 %, notre amendement vise à modifier l’article L 422-2 en alignant le niveau minimal de participation de l’État dans le capital des sociétés de construction pour lesquelles l’autorité administrative de l’État est compétente pour se prononcer sur un projet.

L'amendement n° 399 a déjà été défendu.

Quel est l’avis de la commission ?

Les auteurs de ces amendements veulent tirer les conséquences de la réduction de la part de l’État dans le capital d’ADOMA, qui intervient dans le secteur du logement dit « très social ».

L’hébergement d’urgence est effectivement une compétence de l’État. Nous savons que les collectivités rechignent parfois à accueillir les constructions nécessaires à ADOMA. Toutefois, la position selon laquelle il appartient au maire de délivrer et d’autoriser le permis de construire peut aussi se comprendre.

La commission émet donc un avis défavorable sur ces trois amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement a un avis favorable sur ces amendements visant à maintenir l’état du droit avant modification du capital d’ADOMA au 1er janvier 2015 en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme par l’autorité de l’État, lorsque la demande est déposée par cette société.

Après la montée au capital de la Société nationale immobilière, ou SNI, qui est, je le rappelle, une filiale de la Caisse des dépôts et consignations, l’État, auparavant majoritaire, ne devrait plus disposer que du tiers du capital. Les autorisations d’urbanisme portant sur des foyers de travailleurs migrants ne relèveraient donc plus de l’État. Dès lors, les demandes ne seraient plus instruites par ses services, ce qui pourrait être source de blocage.

Ces amendements, en actant la compétence du préfet, permettent au système de continuer à fonctionner comme auparavant. Jusqu’alors, c’était le maire qui délivrait ces titres au nom de l’État, alors majoritaire au capital d’ADOMA.

La perte de la majorité au capital d’ADOMA peut nous mettre dans une situation de blocage malencontreux. Selon nous, ces amendements de simplification permettront de continuer à faire fonctionner cette société d’économie mixte en tenant compte de la baisse de la part de l’État dans le capital sur les procédures de vente.

Je mets aux voix l'amendement n° 308 rectifié.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 249 rectifié bis et 399.

Je suis saisie de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L'amendement n° 251 rectifié bis est présenté par MM. Bertrand, Arnell, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mmes Laborde et Malherbe et MM. Requier, Mézard et Collombat, et ainsi libellés :

Après l’article 25 octies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L’article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques est ainsi modifié :

1° Le I est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les communes qui ne font pas l'objet d'un constat de carence, dans le cadre d'un programme de construction de logements sociaux, dans les conditions fixées au présent article, une décote est possible pour la part du programme dont l'objet est la construction d'équipements publics destinés en tout ou partie aux occupants de ces logements. La décote ainsi consentie est alignée sur la décote allouée pour la part du programme consacrée aux logements sociaux. Les modalités d'application du présent alinéa et la liste des équipements publics concernés sont fixées par décret en Conseil d'État. » ;

2° Le dernier alinéa du II est supprimé.

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Jacques Mézard.

La crise du logement que connaît notre pays doit amener des décisions volontaristes pour relancer la construction de nouveaux logements, notamment sociaux.

L’État et les collectivités ont évidemment leur rôle à jouer. En cédant une partie des terrains qu’il possède et qui sont peu ou ne pas sont utilisés, l’État doit permettre de libérer de nouveaux espaces pour la construction de logement.

Pour favoriser l’acquisition de ces terrains par les collectivités ou les bailleurs sociaux, un dispositif de décote, instauré par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, permet de minorer la valeur des actifs fonciers pour les mettre à portée de main des constructeurs de logements sociaux.

L’article additionnel que nous vous proposons d’insérer vise à renforcer le dispositif en l’élargissant aux équipements publics, quelle que soit la situation des terrains concernés par le programme, sans le limiter aux seuls organismes éligibles à la décote de droit. Cela aurait également pour effet de raccourcir les délais d’instruction en évitant l’inscription préalable du terrain sur la liste régionale, l’objectif étant évidemment d’accélérer et de faciliter la construction.

L'amendement n° 1504, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Après l’article 25 octies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques est ainsi modifié :

1° Le I est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les communes qui ne font pas l'objet d'un constat de carence, dans le cadre d'un programme de construction de logements sociaux, dans les conditions fixées au présent article, une décote est possible pour la part du programme dont l'objet est la construction d'équipements publics destinés en tout ou partie aux occupants de ces logements. La décote ainsi consentie est alignée sur la décote allouée pour la part du programme consacrée aux logements sociaux. Les modalités d'application du présent alinéa et la liste des équipements publics concernés sont fixées par décret en Conseil d'État. » ;

2° Le dernier alinéa du II est supprimé.

La parole est à M. le ministre.

Il s’agit d’apporter une correction à la loi du 18 janvier 2013. Comme cela a été indiqué, la décote n’était pas prévue pour les équipements publics construits sur un foncier public. Cela produisait un biais dans la décote, et il convient de le rectifier.

À l’inverse, la décote pour les logements sociaux peut être obtenue pour les terrains inscrits sur cette liste, c’est une décote de droit, ou d’autres terrains hors liste, c’est la décote dite consentie. L’amendement permet de clarifier le dispositif actuel en matière de décote en le complétant.

Par ailleurs, il permet aussi de consentir une décote pour les équipements publics sur les terrains publics hors liste, ce qui facilitera les cessions de terrains et équipements décotés.

L’objectif du dispositif proposé, qui complète la loi du 18 janvier 2013, est de rendre plus simple ce mécanisme de décote. C’est l’un des mécanismes de libération du foncier, en particulier du foncier public, qui doit être simplifié pour être pleinement efficace.

Dans ces conditions, je retire mon amendement au profit de l’amendement n° 251 rectifié bis, qui a été présenté par M. Mézard.

L'amendement n° 1504 est retiré.

Monsieur le ministre, le gage est-il levé sur l’amendement n° 251 rectifié bis ?

Oui, madame la présidente.

Il s’agit donc de l'amendement n° 251 rectifié ter.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis favorable sur cet amendement.

La Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, présidée par Thierry Repentin, avait appelé de ses vœux une telle réforme dans le rapport qu’elle avait présenté au mois de janvier dernier devant la commission des affaires économiques du Sénat.

J’observe que la condition d’absence de constat de carence de la commune et le renvoi au décret pour déterminer les équipements publics concernés sont maintenus.

Je mets aux voix l'amendement n° 251 rectifié ter.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 25 octies.

L'amendement n° 986 rectifié, présenté par M. Delattre, Mme Imbert, MM. Carle, de Nicolaÿ, Laufoaulu, Vasselle, Mouiller, J. Gautier, D. Laurent et Mayet, Mme Micouleau, MM. Bouchet, Bignon, Milon et Calvet, Mme Mélot, MM. G. Bailly, Pierre et Doligé, Mme Troendlé, M. Laménie, Mmes Gruny et Duchêne et MM. Houel, Perrin, Leleux, Trillard et Malhuret, est ainsi libellé :

Après l’article 25 octies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement, avant le 1er janvier 2016, un rapport relatif à la création d’un organisme chargé de centraliser l’intégralité des contrats d’assurance garantissant la responsabilité civile décennale, obligatoire en vertu de l’article L. 241-1 du code des assurances, souscrits par les professionnels réalisant des travaux de construction.

Ce rapport analyse également la possibilité, pour toute personne physique ou morale agissant en tant que maître d’ouvrage, au sens de l’article 1792 et suivants du code civil, de demander par lettre à l’organisme visé à l’alinéa précédent, à être informé de l’existence et du contenu du contrat d’assurance obligatoire visé à l’alinéa précédent, souscrit par le constructeur d’ouvrage et en vigueur au moment de l’ouverture du chantier, ou le maître d’œuvre, avec qui il est lié par un contrat de construction de maison individuelle.

La parole est à M. Philippe Mouiller.

Cet amendement vise à demander un rapport sur la création d’un fichier central des contrats d’assurance décennale, à l’instar du fichier recensant l’intégralité des assurances construction.

Cela permettrait à un bénéficiaire tiers d’un contrat d’assurance décennale d’identifier plus facilement l’assureur de l’entrepreneur défaillant, et de rendre ainsi pleinement effectif le droit inscrit à l’article L. 124-3 du code des assurances d’agir directement à l’encontre de l’assureur « décennal » de l’entrepreneur par le consommateur maître d’ouvrage.

Actuellement, les obligations consistant à être en mesure de justifier de la souscription de l’assurance décennale prévue par le code des assurances ne suffisent pas à résoudre cette difficulté. L’article 22-2 de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises impose simplement à l’entrepreneur d’indiquer sur les devis et factures l’assurance professionnelle souscrite au titre de son activité, sa couverture géographique et les coordonnées de l’assureur. De telles dispositions ne garantissent pas la réalité de l’existence de cette assurance et de son contenu.

Le consommateur peut se retrouver dépourvu des ressources suffisantes pour refaire des travaux devenus nécessaires pour rendre son logement habitable.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission spéciale, qui ne déroge pas à sa jurisprudence, émet un avis défavorable sur cette demande de rapport.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je mets aux voix l'amendement n° 986 rectifié.

L'amendement n° 1387, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Patrick Abate.

L’article 25 decies, qui a été introduit par voie d’amendement en commission, prévoit d’étendre la possibilité pour un organisme d’HLM de vendre à des acteurs privés une fraction des logements construits dans un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux.

Je le rappelle, la loi ALUR avait permis aux organismes d’HLM, de manière expérimentale et pour une durée de cinq ans, de vendre à des opérateurs privés des logements libres faisant partie, à titre accessoire, d’une opération principale de construction de logements sociaux réalisés sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

L’article 25 decies prévoit, d’une part, d’étendre le champ d’application de ce dispositif, qui devait s’appliquer seulement à titre expérimental à des opérations dont le programme était défini avec la collectivité et les services de l’État, et, d’autre part, de le pérenniser. Or nous n’avons pas de retour probant sur les effets attendus en termes de mixité sociale et de fonctionnement de la vente en état futur d’achèvement, ou VEFA, inversée. Pourtant, vous voulez étendre ce dispositif aux zones dites « tendues ». De plus, le caractère accessoire disparaît, puisque le plafond de la part de logements libres est fixé à 30 % du total de l’opération.

Or, dans certains cas, la pratique s’est révélée contreproductive : elle rend la production de logements sociaux directement dépendante de la conjoncture immobilière. En outre, une enquête récente de la Caisse des dépôts et consignations montre que ce mode de production est assez souvent plus onéreux. D’ailleurs, certains organismes souhaitent limiter le recours à la VEFA et revenir à une maîtrise d’ouvrage directe.

Vous le comprendrez, cet article nous semble donc un peu prématuré, et il ne nous enthousiasme pas vraiment.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis défavorable sur cet amendement.

En effet, la commission spéciale est favorable au mécanisme de la VEFA inversée, qui permet aux organismes d’HLM de contribuer plus activement à la production de logements sociaux, dans un souci de mixité sociale.

Par ailleurs, les organismes d’HLM conservent leur expertise en matière de maîtrise d’ouvrage et peuvent exercer un contrôle direct sur la qualité des logements produits.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Chers collègues du groupe CRC, j’aimerais vous convaincre du bien-fondé de cet article, qui vise justement à prévenir effets pervers que vous dénoncez.

Il est vrai que les organismes d’HLM doivent trop souvent recourir à la VEFA ! Ils sont obligés d’accompagner des opérations de promoteurs privés, soit parce que le plan local d’urbanisme a fixé un plafond de 20 % de logements privés, soit parce qu’il s’agit d’opérations d’aménagement complexes. Même si les organismes d’HLM ont un savoir-faire, ils n’ont pas la possibilité technique de vendre à des personnes privées. C’est ce que l’on appelle la « VEFA inversée ».

Le dispositif avait été mis en place pour des terrains publics à titre expérimental. Mais, et cela ne vous aura pas échappé, il faut un certain temps pour libérer les terrains publics. Or de grandes opérations d’aménagement sont en cours dans le Grand Paris ou dans les métropoles. Si les organismes d’HLM n’ont pas ces compétences, les opérateurs privés s’en saisiront systématiquement.

Certes, le secteur privé doit œuvrer dans bien des cas. Mais il importe aussi que les bailleurs sociaux interviennent en partenariat avec le privé, pour la partie le concernant, afin de procéder à cet aménagement. À défaut, les organismes d’HLM sont condamnés à être le « bagage accompagné » du privé.

Je n’ai pas pour philosophie de dire que ces organismes ne doivent jamais être aménageurs ou qu’ils doivent toujours l’être. Il faut une porosité selon les opérations : les organismes doivent vendre au privé, via la VEFA inversée – les promoteurs privés n’y sont d’ailleurs pas défavorables – et des promoteurs directs doivent vendre directement aux organismes d’HLM, avec la VEFA directe. L’intervention dans le secteur marchant ne peut être qu’accessoire, au regard non seulement du statut des organismes d’HLM, mais également des services d’intérêt économique général, les SIEG.

Mes chers collègues, cet article vise à donner des outils au monde HLM pour intervenir dans toute une série d’opérations d’aménagement – le choix revient d’ailleurs à l’aménageur –, sans le priver pour autant de toute intervention sur les grandes opérations. Cette mesure est unanimement attendue par les offices d’HLM, y compris dans certaines municipalités communistes !

Je suggère donc le retrait de cet amendement.

La parole est à M. Marc Daunis, pour explication de vote.

J’irai dans le même sens que ma collègue Marie-Noëlle Lienemann.

Permettez-moi d’évoquer une situation que je viens de vivre en tant que maire. Un appel à manifestation d’intérêt a été lancé pour une opération de 250 logements sur une propriété communale. La commune a deux possibilités : soit recourir aux promoteurs privés habituels avec, sur le porte-bagages, le bailleur social – un contingent de logements sociaux est prévu – qui n’a pas la maîtrise ; soit, au travers de la VEFA inversée, faire du bailleur social le pivot de l’opération, qui décidera en partenariat avec les promoteurs privés.

Chers collègues du groupe CRC, je pense que vous faites une erreur profonde en combattant ce dispositif.

La parole est à M. Patrick Abate, pour explication de vote.

Ce débat montre bien que nous jouons aux apprentis sorciers ! Le projet de loi touche un peu à tout.

J’entends les arguments qui ont été avancés. Mais on ne se donne pas vraiment le temps de discuter au fond des sujets abordés. En matière de logement, on remet en cause des dispositions importantes, notamment certaines qui figurent dans la loi ALUR. Et il en va de même pour le droit du travail !

Tous ces éléments, qui se bousculent dans le texte, auraient mérité un examen plus cohérent !

La parole est à M. Michel Le Scouarnec, pour explication de vote.

En tant que maire, j’ai expérimenté la VEFA.

En période de crise du logement, la VEFA traditionnelle a eu un tel succès que les bailleurs sociaux ont dû racheter les logements ! On a mis en place un partenariat entre les promoteurs privés et les organismes d’HLM concernant 20 % ou 30 % de logements.

Vous parlez de la VEFA normale ! Mais l’article concerne la VEFA inversée ! Ce n’est pas du tout pareil !

On n’a jamais pratiqué la VEFA inversée !

Non, parce que ce n’était pas légal !

Depuis quand est-ce légal ?

Justement, on l’a obtenue de manière limitative !

Quand on procède au renouvellement urbain, on est amené à accepter la vente d’une partie des logements, car l’office d’HLM a souvent des difficultés pour financer l’opération. Certes, cela ne fait pas partie de notre philosophie, mais nous faisons des concessions ; il faut faire preuve de réalisme et de pragmatisme.

Absolument !

Nous le faisons, même si nous n’avions pas envisagé cette option au départ. On apprend aussi en marchant…

C’est la VEFA inversée !

Notre collègue Marie-Noëlle Lienemann essaie de nous « vendre » la VEFA inversée, mais je ne suis pas certain que le dispositif présente un intérêt majeur !

Tout le mouvement HLM y est favorable !

Cette formule me laisse dubitatif…

Je mets aux voix l'amendement n° 1387.

Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 1389, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

Les articles L. 443-7 à L. 443-15 et L. 443-15-2 à 443-15-2-3 du code de la construction et de l’habitation sont abrogés.

La parole est à Mme Laurence Cohen.

Cet amendement vise à modifier la rédaction de l’article 25 decies, afin de maintenir le caractère locatif des logements HLM.

Comme nous avons déjà eu l’occasion de le souligner, des habitations construites avec de l’argent public doivent être mises au service d’une politique publique du logement et elles ne pas être vendues à des personnes privées ; cela relève du bon sens. Cette disposition est d’autant plus logique que le nombre de demandeurs de logements ne cesse d’augmenter. Les bailleurs sociaux rencontrent aujourd’hui de plus en plus de difficultés pour investir. Alors que la solution réside dans un réengagement de l’État au travers des aides à la pierre, il nous est proposé que les organismes d’HLM puissent vendre des logements.

Mais vendre des logements HLM, c’est, en quelque sorte, vendre notre patrimoine commun, une richesse pour les habitants d’une ville ! C’est une politique à courte vue !

Nous ne pouvons évidemment pas adopter une telle disposition. C’est pourquoi nous vous invitons à adopter cet article dans une nouvelle rédaction, mes chers collègues.

L'amendement n° 1707, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Alinéa 2, première phrase

Remplacer les références :

L. 262-1 à L. 262-11

par les références :

L. 261-1 à L. 261-22

La parole est à Mme Dominique Estrosi Sassone, corapporteur.

Cet amendement, qui concerne la VEFA inversée, tend à corriger une référence de code, car le dispositif ne s’applique pas en cas de vente d’immeuble à rénover.

L'amendement n° 1390, présenté par Mme Assassi, M. Le Scouarnec et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… - L’article L. 443-7 du même code est ainsi modifié :

1° Le deuxième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Lorsque la commune sur laquelle se situent les logements fait l’objet d’un arrêté de carence, l’organisme ne peut procéder à la vente de logements sociaux. » ;

2° À la première phrase du troisième alinéa, les mots : « consulte la commune d’implantation ainsi que » sont remplacés par les mots : « demande l’avis conforme de la commune d’implantation et consulte ».

La parole est à M. Jean-Pierre Bosino.

La VEFA normale n’est pas toujours une bonne chose pour les organismes d’HLM, qui rachètent parfois des logements dans un état pitoyable. Et la VEFA inversée, ce n’est pas beaucoup mieux. En effet, on recherche là un dispositif visant à financer du logement, …

Non !

… alors que ce ne serait pas nécessaire si les aides à la pierre étaient correctes.

À nos yeux, si VEFA inversée il doit y avoir, il convient de mieux encadrer le dispositif, notamment sur deux points : d’une part, la vente de logements sociaux ne peut pas avoir lieu dans les villes faisant l’objet d’un arrêté de carence ; d’autre part, l’avis de la commune sur le territoire de laquelle se situerait une vente de logements sociaux doit être rendu obligatoire.

Quel est l’avis de la commission sur les amendements n° 1389 et 1390 ?

Mme Dominique Estrosi Sassone, corapporteur. Ces deux amendements portent sur la vente de logements sociaux. Je ne comprends donc pas pourquoi vous avez évoqué la VEFA inversée, monsieur Bosino. Cela n’a rien à voir !

L’amendement n° 1389 prévoit de supprimer la possibilité de vendre des logements sociaux. L’amendement n° 1390 a pour objet de préciser, d’une part, que la vente de logements sociaux n’est pas possible lorsque la commune fait l’objet d’un arrêté de carence et, d’autre part, que la décision de vendre ne peut être prise qu’après avis conforme de la commune.

Permettez-moi de vous exposer la position partagée par un certain nombre d’élus et d’acteurs dans ce domaine.

La vente de logements sociaux a deux objets. Elle permet, d’une part, à des locataires sociaux de devenir propriétaires de leur logement – peu de personnes peuvent, me semble-t-il, être défavorables à une telle mesure ! – et, d’autre part, aux organismes d’HLM d’obtenir des fonds propres, qu’ils pourront réinvestir en finançant de nouvelles opérations de logements sociaux.

Enfin, je rappelle que la décision d’aliéner des logements sociaux est très encadrée.

Il ne me semble donc pas du tout souhaitable de remettre en cause ce dispositif. C’est pourquoi la commission émet un avis défavorable sur ces deux amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. Emmanuel Macron, ministre. L’adoption de l’amendement n° 1389 reviendrait à bloquer l’accession sociale à la propriété dans le parc locatif.

Notre amendement a trait au financement du logement social !

Mesdames, messieurs les sénateurs du groupe CRC, vous voulez supprimer les articles du code de la construction et de l’habitation qui permettent la vente de logements HLM. Or ces dispositions sont prévues pour privilégier les occupants des logements concernés par les ventes.

La vente de logements est un moyen pour les organismes d’HLM, de reconstituer des fonds propres et de réinvestir, ce qui est complémentaire du financement du logement social. Et c’est tout à fait normal ! À défaut, il n’y aurait aucune gestion dynamique du parc. Cela conduirait à une glaciation du monde du logement social.

Des critères permettent d’équilibrer la répartition géographique de la demande. Il est important d’avoir de l’accession à la propriété dans le parc locatif HLM. C’est un des leviers de l’accession à la propriété. Il est donc normal que le mécanisme soit préservé.

Certes, il convient d’éviter que certains bailleurs ne puissent avoir une politique de vente sans réinvestir l’argent récolté dans le logement social. Nous le savons bien, c’est le principal défi du logement social depuis plusieurs années. Je peux à la rigueur vous suivre sur cette préoccupation.

Mais le fait d’empêcher les organismes d’HLM de gérer leur parc de manière dynamique en permettant à certains publics d’accéder à la propriété pour réinvestir pourrait conduire à tout bloquer. Ainsi, on évite la diminution trop importante du parc social, et on respecte l’une des contraintes imposées à ces cessions.

Je ne souscris donc ni à la philosophie ni au contenu de cet amendement, dont l’adoption aboutirait à un blocage complet. L’avis du Gouvernement est donc défavorable.

Je soutiens en revanche l’amendement n° 1707, qui est un amendement de rectification formelle.

L’amendement n° 1390 vise à interdire la vente de logements HLM dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence et à rendre obligatoire l’avis des communes d’implantation de ces logements. Or la procédure actuelle prévoit d'ores et déjà un encadrement extrêmement rigoureux. Peut-être avez-vous en tête des exemples très précis de dysfonctionnements ?

D'abord, l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la vente de logements HLM « ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ». L’avis de la commune d’implantation est donc requis.

Il appartient aux acteurs locaux, maires et préfets, d’apprécier la situation. Dès lors, quand bien même le maire ne fait pas son travail – apparemment, c’est l’hypothèse que vous envisagez –, le préfet intervient, échange avec celui-ci, voire saisit le ministre du logement, qui peut bloquer l’opération, surtout lorsque la commune fait partie des communes carencées. Comme nous l’avons déjà vu lors de l’examen des articles précédents, ces communes font l’objet d’un suivi tout particulier du ministre du logement.

Dans ces conditions, l’interdiction urbi et orbi me semble excessive. Les dispositions qui figurent d'ores et déjà dans notre code suffisent normalement à empêcher la survenue de la situation que vous redoutez, sauf dans l’hypothèse où il y aurait eu un dysfonctionnement dans la chaîne et où nous n’aurions pas pris nos responsabilités.

Je vous invite à nous fournir les cas précis que vous avez en tête et que vous souhaitez couvrir par cet amendement, afin que nous puissions vous apporter des réponses. Mais il ne paraît pas souhaitable d’édicter un principe d’interdiction générale.

Pour ces raisons, j’émets un avis défavorable sur cet amendement.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

La question de la vente des logements HLM est importante.

Monsieur le ministre, l’encadrement actuel des conditions de la vente ne me semble effectivement pas suffisamment rigoureux. On ne peut pas être hostile à toute vente de logements HLM. Dans certains endroits, cela concourt à la mixité, la mise en œuvre est raisonnable et il y a une certaine fluidité du parc HLM. Je ne peux donc pas voter un amendement tendant à interdire la vente de logements HLM ou à la réduire de manière drastique.

Néanmoins, ne nous racontons pas d’histoires : certains des HLM vendus ne le sont pas aux occupants. Des organismes se vendent entre eux des HLM par bloc, afin de récolter des fonds propres et, parfois, de toucher deux fois la subvention. Dieu sait que je défends le mouvement HLM ! Mais il y a des organismes d’HLM qui, ayant bénéficié d’un prêt locatif à usage social, un PLUS, ou d’un prêt locatif aidé d’intégration, un PLAI, vendent des logements à d’autres organismes pour toucher de nouvelles subventions ; je ne suis pas certaine qu’il s’agisse là d’un bon usage des fonds publics !

Par ailleurs, vous indiquez que la possibilité de vendre les logements HLM permet d’en construire davantage. Or la production globale de logements HLM en France est dérisoire ; le parc s’est accru de 400 000 logements en dix ans, soit une moyenne de 40 000 par an. En d’autres termes, les destructions ou les ventes n’ont pas été compensées, même pas selon la règle du : « un pour un ». Quand on ne construit que 90 000 logements alors que plus de 150 000 sont financés, c’est qu’il y a de la perte en ligne ! En réalité, un certain nombre d’organismes vendent des logements sans en produire en nombre équivalent. On nous avait pourtant promis que, pour un logement vendu, il y aurait deux logements construits ! La vente de logements HLM manque de clarté sur bien des aspects.

Il y a aussi bien des zones d’ombre sur l’intervention des préfets. Dans une réunion du Comité régional de l’habitat, un préfet m’expliquait qu’une ville des Hauts-de-Seine comptant 4 % de logements sociaux ne pourrait pas faire passer ce taux à plus de 5, 7 % en quatre ou cinq ans ; c’est deux poids deux mesures ! Croyez-moi, dans d’autres territoires, les préfets, qui sont tout de même chargés de faire respecter la loi, auraient été plus exigeants !

Monsieur le ministre, les préfets doivent faire preuve de rigueur. Le principe « selon que vous serez puissant ou misérable », qui existe malheureusement encore, n’a pas lieu d’être dans notre République.

Je ne peux pas approuver les amendements n° 1389 et 1390, que je trouve mal cadrés et trop globaux. Mais la vente de logements HLM, de la manière dont elle s’opère aujourd'hui, n’a pas trouvé son rythme de croisière. Elle ne saurait en aucun cas devenir le mode de financement du logement social. La réalité, c’est que l’argent gagné par la vente de logements sociaux n’a pas permis d’accroître massivement le parc.

La parole est à M. Jean-Pierre Bosino, pour explication de vote.

Je suis pour partie d’accord avec l’intervention de Marie-Noëlle Lienemann. Je peux comprendre que nos amendements apparaissent clivants. Mais le vrai problème, c’est quand même la question du financement du logement social !

Comme nous l’avons souligné cet après-midi, l’aide à la pierre est trop faible. Et le 1 %, qui est d’ailleurs passé à 0, 47 %, a été asséché en raison des opérations de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, l’ANRU. Certes, celles-ci sont positives. Mais, le 1 % ayant complètement été asséché, il y a un manque maintenant pour le financement du logement social.

Évidemment, nous ne sommes pas opposés par principe à toute vente de logements HLM, pour que des locataires puissent accéder à leur logement. Néanmoins, cela concerne un certain parc, le plus souvent dans des logements individuels. La vente de logements collectifs suppose que l’on crée une copropriété : certains restent locataires quand d’autres deviennent propriétaires.

Dans les immeubles où l’on a commencé à vendre des logements HLM, des locataires et des propriétaires s’y côtoient. Les situations qui ne sont pas simples.

Ce n’est pas une bonne méthode pour alimenter le financement du logement social. Ce n’est pas avec un tel bricolage que nous nous en sortirons ! La vente de logements HLM individuels est plus envisageable. Et encore ! Il faut aussi conserver des logements sociaux individuels ; cela répond à une demande.

La France des propriétaires, c’est un mythe ! Tout le monde ne sera pas propriétaire. D'ailleurs, tout le monde n’en a pas envie !

Très bien !

La parole est à M. Marc Daunis, pour explication de vote.

Chers collègues du groupe CRC, vous avez évoqué la mixité sociale. Mais vous avez refusé le logement intermédiaire. À présent, vous refusez les ventes de logements HLM.

Comment obtenir de la mixité sociale si, dans les endroits où le logement social est largement majoritaire, les personnes avec les revenus les plus élevés s’en vont et sont remplacées par les bénéficiaires du droit au logement opposable ? Sans possibilité de vendre une partie des logements, ce sont des quartiers entiers qui connaîtront une paupérisation lourde ! Ce sont des réalités concrètes que nous connaissons tous !

On a vendu une partie du patrimoine. Des copropriétés ont été créées. Et, contrairement à ce qui vient d’être dit, cela marche bien, grâce aux conditions qui ont été posées.

Vos refus réitérés conduisent à paupériser violemment des quartiers et à empêcher la mixité que vous revendiquez par ailleurs. En cela, vos amendements me paraissent dangereux !

La parole est à Mme Laurence Cohen, pour explication de vote.

Ce n’est pas par nos amendements que nous bloquons les choses !

Le problème est que ce projet de loi aborde des sujets extrêmement vastes et importants, sur la vie quotidienne. Le texte détricote des lois votées voilà seulement un an ; je pense à la loi ALUR. Sur une question aussi fondamentale que le logement, c’est du bricolage !

(Mme Nicole Bricq proteste.) Madame Bricq, comme d’habitude, vous n’êtes pas d’accord avec nos propositions pour le progrès social !

Nous bloquons la mixité, dites-vous… Mais il faudrait commencer par arrêter de pratiquer des surloyers ! Ce serait une mesure efficace et importante. En plus, elle est attendue par les locataires. Le courage politique, c’est d’afficher ce que l’on veut faire et la manière dont on veut construire une politique de logement social ! §

La parole est à M. le ministre.

Nous ne parviendrons pas à purger le débat sur la mobilité dans le parc et sur sa gestion dynamique.

Toutefois, je veux revenir sur le financement et l’utilisation des fonds. En effet, au-delà des désaccords que nous pouvons avoir sur la gestion du parc, il faut savoir si l’argent ainsi mobilisé est bien utilisé.

Ma collègue Sylvia Pinel va saisir, au nom du Gouvernement, l’Agence nationale de contrôle du logement social, afin que celle-ci retrace précisément la manière dont l’argent issu des ventes de logements HLM est utilisé et réinvesti dans le logement social. L’Agence me paraît à même de le faire.

J’engage le Gouvernement sur ce point. Il faut donner une pleine visibilité sur cette problématique importante. La transparence sera faite.

Je mets aux voix l'amendement n° 1389.

Je mets aux voix l'amendement n° 1707.

Je mets aux voix l'amendement n° 1390.

Je mets aux voix l'article 25 decies, modifié.

Je suis saisie de deux amendements identiques.

L'amendement n° 242 rectifié bis est présenté par MM. Mézard, Bertrand, Arnell, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mmes Laborde et Malherbe et M. Requier.

L'amendement n° 402 est présenté par Mme Lienemann, M. Guillaume, Mmes Bricq, Emery-Dumas et Génisson, MM. Bigot, Cabanel, Filleul, Marie, Masseret, Raynal, Richard, Sueur, Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l’article 25 decies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 200-4 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Ce droit de jouissance portant sur un ou plusieurs logements confère à ces organismes et sociétés le droit d’en consentir la location dans le respect des dispositions qui les régissent. » ;

2° Après l’article L. 200-9, il est inséré un article L. 200-9-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 200 -9 -1. – I. Peuvent conclure une convention d’occupation temporaire du logement à titre de résidence principale, au profit d’un tiers :

« – l’associé qui bénéficie de la dérogation mentionnée au dernier alinéa des articles L. 201-2 et L. 202-2 ;

« – les héritiers ou légataires d’un associé décédé dans les limites de la durée mentionnée au I de l’article L. 201-9 et au dernier alinéa de l’article L. 202-9-1.

« Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et notamment son article 11, sont applicables à la convention d’occupation temporaire mentionnée au premier alinéa.

« Un décret en Conseil d’État détermine les conditions régissant cette convention temporaire d’occupation.

« II. Au terme de la dérogation mentionnée au dernier alinéa des articles L. 201-2 et L. 202-2, l’associé est tenu soit d’occuper à nouveau le logement à titre de résidence principale, soit de céder ses parts sociales, soit de se retirer de la société. À défaut, son exclusion de la société est prononcée par l’assemblée générale des associés. » ;

3° Le deuxième alinéa de l’article L. 200-10 est ainsi modifié :

a) Après les mots : « les locataires », sont insérés les mots : « ou les occupants » ;

b) Sont ajoutés les mots : « ou à la convention temporaire d’occupation mentionnée à l’article L. 200-9-1 » ;

4° Le dernier alinéa des articles L. 201-2 et L. 202-2 est complété par les mots : « et notamment la durée maximale de cette dérogation » ;

5° Au I de l’article L. 201-9, après les mots : « deux ans », sont insérés les mots : « à compter de l’acceptation de la succession ou de la donation » ;

6° Après l’article L. 202-9, il est inséré un article L. 202-9-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 202 -9 -1. – Lorsque les statuts de la société d’attribution et d’autopromotion prévoient une attribution en jouissance, les héritiers ou légataires d’un associé décédé, si aucun d’entre eux ne décide d’occuper le logement à titre de résidence principale, sont tenus soit de céder leurs parts sociales, soit de se retirer de la société, après un délai de deux ans à compter de l’acceptation de la succession ou de la donation. À défaut, leur exclusion de la société est prononcée par l’assemblée générale des associés. »

La parole est à M. Jacques Mézard, pour présenter l’amendement n° 242 rectifié bis.

Nous voulons attirer l’attention de la Haute Assemblée sur les nouvelles formes d’habitat qui tendent à se développer de plus en plus en France et à l’étranger.

Aujourd’hui, nombre de nos concitoyens souhaitent mettre en adéquation leur besoin de logement avec leurs moyens, ce qui est tout à fait justifié. Mais ils sont aussi de plus en plus nombreux à nourrir un véritable projet de vie avec leurs voisins et leur quartier.

L’habitat participatif, qui a été introduit pour la première la maison individuelle et logement collectif. Des ménages décident de mettre en commun leurs moyens et leurs idées pour aborder autrement la question du logement. Face à la réduction, que nous déplorons souvent, des aides de l’État, les initiatives locales venant des collectivités ou des citoyens doivent être encouragées. Il y a plusieurs expériences intéressantes. Néanmoins, il est aussi nécessaire d’y apporter à un cadre légal et juridique précis.

C’est pourquoi cet amendement vise à compléter les dispositions relatives aux sociétés d’habitat participatif contenues dans le code de la construction et de l’habitation aux articles L. 200-1 et suivants. Il s’agit d’apporter un peu plus de facilité.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour présenter l'amendement n° 402.

Il est défendu.

Quel est l’avis de la commission ?

D’après les remontées de terrain, la plupart des sujets évoqués par les auteurs de ces amendements seraient en cours de discussion entre l’ensemble des acteurs concernés et l’État, en vue de l’élaboration d’un décret d’application de la loi ALUR.

En revanche, le contenu de ces amendements ne semble pas avoir fait l’objet d’une concertation préalable et suscite des interrogations quant à leur pertinence juridique, en particulier pour faciliter le financement de l’habitat participatif.

Dans ces conditions, il nous est donc apparu raisonnable de répondre aux souhaits exprimés par les acteurs de terrain, qui marquent leur préférence pour donner une base normative solide et concertée à leur projet à long terme, au lieu de s’empresser d’adopter un dispositif perfectible.

La commission émet donc un avis défavorable sur ces deux amendements identiques.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Il s’agit d’un sujet important. Un décret relatif aux sociétés d’habitat participatif est effectivement en préparation, dans le cadre de la mise en œuvre de la loi ALUR ; il fait actuellement l’objet d’une concertation.

Toutefois, même si la concertation a bien avancé sous l’autorité du ministère du logement, le décret n’apparaît, pour partie, pas suffisant.

Certains éléments nécessitent donc ’être corrigés par la voie législative. C’est l’objet de ces amendements, qui expriment une prise en compte des préoccupations des professionnels et des acteurs concernés.

Le Gouvernement émet donc un avis favorable sur ces deux amendements.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Madame la corapporteur, nous ne devons pas rencontrer pas les mêmes acteurs sur le terrain ! Pour ma part, je suis régulièrement en contact avec le président de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM, beaucoup d’opérations ayant été réalisées en lien avec ces sociétés.

Nous partageons l’analyse du Gouvernement. Les causes juridiques aux blocages des opérations en cours ne sont pas de nature réglementaire. Les problèmes ont été recensés dans le cadre des négociations menées en vue de l’élaboration du décret. Si nous ne prenons pas rapidement des mesures, nous aurons peu de vecteurs législatifs susceptibles de faire avancer les choses.

Certes, le dialogue est toujours nécessaire. J’ai beaucoup participé à la discussion, tout comme nombre de mes collègues, notamment Annie Guillemot, qui est très fréquemment en contact avec les associations et les réseaux d’habitat participatif.

Nous devons adopter des dispositions législatives, faute de quoi les opérations en cours, décret ou non, ne pourront pas être menées à bien.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour explication de vote.

Je partage l’analyse de Marie-Noëlle Lienemann.

Mme la corapporteur ne nous a pas expliqué quels seraient les problèmes posés par l’adoption de nos amendements. On nous dit qu’il y aurait un manque de concertation ? Mais cela fait longtemps que nous avons conscience de la nécessité d’avancer sur l’habitat participatif ! Tout le monde en est parfaitement informé.

Ce que nous proposons serait un « plus » pour les constructions. Mais peut-être y a-t-il une opposition idéologique à l’habitat participatif ? Je précise simplement que cette formule se développe dans pratiquement tous les pays européens. Pourquoi devrions-nous rester à la traîne ?

Je ne vois pas ce qui pourrait soulever un problème juridique ou technique dans nos amendements. Nous souhaitons tous développer et faciliter la construction. Ce serait, me semble-t-il, une bonne chose d’adopter une disposition législative en ce sens.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 242 rectifié bis et 402.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 25 decies.

Je suis saisie de deux amendements identiques.

L'amendement n° 244 rectifié est présenté par MM. Mézard, Bertrand, Arnell, Barbier, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mmes Laborde et Malherbe et MM. Requier et Collombat.

L'amendement n° 1506 rectifié est présenté par le Gouvernement.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l’article 25 decies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La première phrase du deuxième alinéa de l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation est supprimée.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour défendre l’amendement n° 244 rectifié.

Cet amendement vise à rapprocher les règles applicables aux sociétés d’économie mixte, ou SEM, de celles qui prévalent pour les organismes d’habitation à loyer modéré. Cela permet de lever une ambiguïté dans la rédaction de l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cet article réserve l’agrément aux seules SEM locales, mais laisse un flou sur la situation des SEM d’État, qui ne peuvent pas en bénéficier, sauf si elles étaient liées par une convention d’utilité sociale lors de la publication de la loi ALUR.

L’adoption de cet amendement permettra d’assurer une égalité de traitement de tous les acteurs du logement social, y compris les SEM d’État, et de sécuriser notre régime de logement social vis-à-vis du droit communautaire. Cela nous paraît tout à fait indispensable.

La parole est à M. le ministre, pour présenter l'amendement n° 1506 rectifié.

Cet amendement, qui est identique à l’amendement n° 244 rectifié, vise à lever toute ambiguïté dans la rédaction de l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation.

Quel est l’avis de la commission ?

Ces deux amendements tendent utilement à combler une lacune de la loi ALUR. La commission y est favorable.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 244 rectifié et 1506 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 25 decies.

L'amendement n° 250 rectifié, présenté par MM. Mézard, Bertrand, Arnell, Barbier, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mmes Laborde et Malherbe et MM. Requier et Collombat, est ainsi libellé :

Après l’article 25 decies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la seconde phrase du premier alinéa du VII de l’article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques, après les mots : « professionnels de l’immobilier », sont insérés les mots : «, des professionnels de l’aménagement ».

La parole est à M. Jacques Mézard.

L’amendement n° 250 rectifié vise à élargir la composition de la Commission nationale de l’aménagement de l’urbanisme et du foncier à une représentation des professionnels de l’aménagement.

Nous avons tous vu au cours de ces débats l’importance de la question foncière dans les opérations d’aménagement. C’est devenu un paramètre majeur dans l’équilibre économique et financier d’une opération. La récente mise en place par Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité du réseau national des aménageurs, le 12 février dernier, a rappelé cette dimension.

La Commission nationale de l’aménagement de l’urbanisme et du foncier a pour mission de s’assurer que la stratégie adoptée par l’État et ses établissements publics concernés est de nature à favoriser la cession de biens appartenant à leur domaine privé au profit de logements sociaux.

La présence en son sein d’un représentant des professionnels de l’aménagement permettra d’éclairer utilement ces travaux et facilitera l’adoption de propositions pertinentes de nature à débloquer des dossiers de cession s’inscrivant dans un périmètre d’opérations d’aménagement par leur éclairage sur les conditions de montage et d’équilibre financier d’une opération d’aménagement.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement concerne la représentation des professionnels de l’aménagement.

En réalité, une telle préoccupation est déjà prise en compte. L’article R. 3211-17-6 du code général de la propriété des personnes publiques prévoit dans la composition de la Commission nationale de l’aménagement de l’urbanisme et du foncier la présence de deux personnalités qualifiées désignées en raison de leur compétence dans les domaines de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier.

Cette précision dans la loi ne me semble donc pas s’imposer. La commission émet un avis de sagesse, mais plutôt défavorable, afin de ne pas alourdir le code général de la propriété des personnes publiques.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement émet un avis favorable sur cet amendement.

La mission de la Commission nationale de l’aménagement de l’urbanisme et du foncier est de s’assurer que la stratégie adoptée par l’État et ses établissements publics est de nature à favoriser la cession de biens appartenant à leur domaine privé au profit de logements sociaux.

Le fait de compléter la composition de la Commission par des représentants des professionnels de l’aménagement aux côtés des professionnels de l’immobilier en éclairera utilement les travaux. Cela répond à une demande des acteurs concernés.

La présence des professionnels de l’immobilier étant déjà prévue par la loi du 18 janvier 2013, il semble opportun, par parallélisme, de permettre celle des professionnels de l’aménagement, ainsi que M. Mézard le suggère.

Je mets aux voix l'amendement n° 250 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 25 decies.

L'amendement n° 1503 rectifié, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Après l’article 25 decies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est ainsi modifiée :

1° L’article 3 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa du 4°, les mots : « au titre II » sont remplacés par les mots : » aux titres II et II bis » ;

b) Au dernier alinéa, les mots : « posées par les 1° et 4° ci-dessus » sont remplacés par les mots : « posées par le 1° ci-dessus et ne pas être frappée d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies au titre II ci-après » ;

2° Au premier alinéa de l’article 3-1 et à l’article 13-5, après les mots : « personnes mentionnées à l’article 1er » sont insérés les mots : « et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires » ;

3° Au premier alinéa de l’article 4-1, après les mots : « ou des liens de nature juridique qu’elles » sont insérés les mots : « ou leurs représentants légaux et statutaires » ;

4° Au 1° de l’article 13-1, après les mots : « personnes mentionnées à l’article 1er », sont insérés les mots : « et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, à leurs représentants légaux et statutaires » ;

5° À la première phrase de l’article 13-3, après les mots : « les personnes mentionnées à l’article 1er », sont insérés les mots : » et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires » ;

6° À l’article 13-4, après les mots : « dans l’exercice de ses activités » sont insérés les mots : « ou, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, par un de ses représentants légaux et statutaires » ;

7° L’article 13-8 est ainsi modifié :

a) Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les représentants légaux et statutaires des personnes morales peuvent en outre faire l’objet d’une interdiction temporaire ou définitive de gérer, diriger et administrer une personne morale exerçant les activités mentionnées à l’article 1er. » ;

b) La première phrase du sixième alinéa est complétée par les mots : « ou, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, de ses représentants légaux et statutaires » ;

c) À l’avant-dernier alinéa, après les mots : « de l’intéressé », sont insérés les mots : « ou de la personne morale qu’il représente ».

La parole est à M. le ministre.

Cet amendement vise à apporter une série de corrections et d’adaptations de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou loi Hoguet, qui a été modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Nous proposons d’améliorer la coordination entre les deux textes.

Premièrement, la loi ALUR a introduit un régime de sanctions disciplinaires pour les personnes physiques et morales titulaires d’une carte professionnelle. Or la loi Hoguet disposait que les personnes physiques devaient notamment justifier d’une aptitude professionnelle et ne pas être frappées d’une des incapacités ou interdictions résultant de condamnations pénales. L’articulation entre ces deux textes n’a pas été prévue. Cet amendement tend à y remédier.

Deuxièmement, même si les représentants légaux et statutaires des personnes morales ne sont pas titulaires d’une carte professionnelle, ils sont soumis aux mêmes exigences d’aptitude professionnelle et aux mêmes interdictions que celles qui s’appliquent aux personnes physiques. L’amendement vise donc à compléter les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 en apportant une précision : lorsque les activités mentionnées à l’article 1er de cette même loi sont exercées par une personne morale, ses représentants légaux et statutaires sont également soumis au code de déontologie et à des poursuites disciplinaires devant la commission de contrôle.

Troisièmement, il faut indiquer que lorsque la personne titulaire d’une carte professionnelle est une personne morale, les personnes soumises à l’obligation de formation continue par l’article 3-1 de la loi Hoguet sont ses représentants légaux ou statutaires.

Quatrièmement, nous voulons étendre l’obligation d’information prévue à l’article 4-1 de la loi Hoguet, en prévoyant que l’information doit également porter sur les liens capitalistiques et juridiques des représentants légaux et statutaires des personnes morales avec les entreprises dont elles proposent les services.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement porte sur un nouveau sujet. Nous nous demandons si cela a bien sa place dans le projet de loi.

Quoi qu’il en soit, la commission s’en remet à la sagesse du Sénat.

Je mets aux voix l'amendement n° 1503 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 25 decies.

Je suis saisie de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 322 est présenté par M. Navarro.

L'amendement n° 660 rectifié est présenté par MM. Kern et Détraigne, Mme Gatel et MM. Marseille et Médevielle.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

I. – Après l’article 25 decies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la consommation est ainsi modifié :

1° Après le 4° bis de l’article L. 312-8, il est inséré un 4° ter ainsi rédigé :

« 4° ter Mentionne que l’emprunteur peut souscrire auprès de la société de financement de son choix une caution solidaire dans les conditions fixées à l’article L. 312-9-1 ; »

2° Après l’article L. 312-9, il est inséré un article L. 312-9-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 312 -9 -1 – Lorsque le prêteur propose à l’emprunteur un contrat de cautionnement en vue de se substituer à l’emprunteur dans le paiement des échéances impayées dudit prêt, les dispositions suivantes sont appliquées :

« 1° Au contrat de prêt sont annexées les conditions de mise en jeu du cautionnement ;

« 2° Toute modification apportée ultérieurement à la définition de la teneur de la garantie, aux modalités de la mise en jeu du cautionnement ou à la tarification du contrat est inopposable à l’emprunteur qui n’y a pas donné son acceptation ;

« 3° Lorsque la société de financement a subordonné sa garantie à l’agrément du bénéficiaire de l’engagement et que cet agrément n’est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l’emprunteur sans frais ni pénalité d’aucune sorte. Cette demande doit être présentée dans le délai d’un mois à compter de la notification du refus de l’agrément.

« Un décret en Conseil d’État définit les conditions dans lesquelles le prêteur et la société de financement s’échangent les informations préalables à la souscription des contrats.

« Le prêteur ne peut, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat de cautionnement autre que le contrat de cautionnement qu’il propose, ni modifier le taux, qu’il soit fixe ou variable, ou les conditions d’octroi du crédit, prévus dans l’offre définie à l’article L. 312-7, ni exiger le paiement de frais supplémentaires, y compris les frais liés aux éventuels travaux d’analyse de cet autre contrat de cautionnement. »

II. – En conséquence, faire précéder cet article d’une division additionnelle et de son intitulé ainsi rédigés :

Chapitre VI

Cautionnement bancaire

L’amendement n° 322 n’est pas soutenu.

La parole est à M. Claude Kern, pour présenter l'amendement n° 660 rectifié.

Cet amendement vise à instaurer une réelle liberté de choix pour le consommateur en matière de cautionnement bancaire des prêts immobiliers, afin de répondre aux graves dysfonctionnements concurrentiels qui sont régulièrement constatés.

Depuis dix ans, le cautionnement, c'est la première des garanties, avant l’hypothèque, et le privilège du prêteur de deniers. Non seulement les banques dirigent les clients vers le cautionnement, mais, en plus, elles imposent leurs organismes de cautionnement. Le choix se limite ainsi souvent entre la filiale possédée en commun avec les banques, le crédit logement et la filiale exclusive de la banque, dite « captive ».

Outre un marché tenu à 95 % par les banques, une telle pratique empêche les clients de tirer parti du grand écart tarifaire, avec un rapport d’un à deux et demi, constaté entre organismes.

Cette concurrence sclérosée aboutit à des marges extrêmement importantes – le taux rentabilité nette peut atteindre 45 % –, au détriment des consommateurs.

Sur ce marché de 520 millions d’euros par an, l’instauration d’une véritable concurrence permettrait, en s’alignant simplement sur l’acteur le moins cher, de dégager 210 millions d’euros par an, soit une réduction de près de 41 % de la facture globale et 560 euros d’économie par dossier de crédit. En poussant plus loin la concurrence et en réduisant les marges, l’économie réalisable passerait en moyenne à 270 millions d’euros par an.

Cet amendement vise à assurer aux consommateurs une liberté effective de choix de leur organisme de cautionnement bancaire, à l’instar de ce que les lois Lagarde et Hamon ont permis en matière d’assurance emprunteur.

Les deux amendements suivants sont également identiques.

L'amendement n° 385 est présenté par Mme Schillinger.

L'amendement n° 545 rectifié est présenté par Mme Laborde, MM. Mézard, Arnell, Bertrand, Castelli, Collin, Esnol et Fortassin, Mme Malherbe et MM. Requier et Collombat.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l’article 25 decies