Nous examinons en deuxième lecture le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), adopté en deuxième lecture le 16 janvier dernier par l'Assemblée nationale et que nous avions adopté le 26 octobre dernier en première lecture. Conformément à la règle de « l'entonnoir », il reste 86 articles en discussion. Quatre articles adoptés conformes seront réexaminés pour coordination. Enfin, 207 amendements ont été déposés, dont 132 par nos rapporteurs. Beaucoup sont d'ordre rédactionnel.

Comme en première lecture, je me chargerai des titres Ier et II tandis que Claude Bérit-Débat s'intéressera aux titres III et surtout IV.

Les titres Ier et II comptent 104 articles ; en première lecture, le Sénat en a voté 23 conformes ; en deuxième lecture, les députés se sont conformés au vote du Sénat sur 38 articles. Il reste, dans ces deux titres, une quarantaine d'articles en discussion.

En ce qui concerne la modernisation des rapports bailleurs-locataires, les mesures adoptées par le Sénat sur le contrat de location type, l'état des lieux, les délais de préavis ou encore le dispositif d'encadrement des loyers n'ont été modifiées qu'à la marge. La seule nouveauté porte sur l'encadrement des frais d'agence à la location : le dispositif a été assoupli en accord avec les professionnels. La plupart des dispositions portant sur les meublés de tourisme, introduites en première lecture par les députés et qui concernent essentiellement Paris et les grandes villes, ont été votées conformes. Je vous proposerai seulement des amendements rédactionnels.

La garantie universelle des loyers (GUL) a été largement complétée par les députés.

C'est pire qu'avant !

En première lecture le dispositif me semblait « squelettique », il est à présent dodu ! En séance, le président Raoul avait annoncé la création d'un groupe de travail sur cette question. Ses membres, avec Jacques Mézard comme rapporteur, ont travaillé à marche forcée - le calendrier l'exigeait - dans un esprit constructif qui a facilité la convergence. Leurs conclusions ont été présentées avant la suspension de Noël, quelques jours avant l'examen en deuxième lecture du projet de loi en commission des affaires économiques à l'Assemblée nationale.

Ce que propose le Gouvernement est très proche des conclusions du groupe de travail. Il combine une « garantie publique socle » universelle et une assurance complémentaire facultative ; un financement par le biais du budget du logement et des crédits d'Action logement ; un plafonnement de la « garantie socle » au niveau du loyer de référence dans les « zones tendues » avec un taux d'effort des locataires couverts pouvant atteindre 50 % ; une gestion confiée à un établissement public léger, délégant ses missions à des organismes agréés ; des dispositions visant à responsabiliser les acteurs, tant les locataires que les bailleurs ; et une mise en oeuvre progressive, sur le flux des nouveaux contrats.

Deux points de divergence subsistent cependant : le caractère obligatoire de la GUL et la suppression de la caution, étroitement liés. Le groupe de travail a été reçu hier par la ministre. Le climat me semble avoir été très constructif. La ministre a cependant fait part de sérieuses réserves constitutionnelles quant à la suppression de la caution. Je souhaite que le débat sur cette question ait lieu en séance, en présence de Mme Cécile Duflot, mais aussi de Jacques Mézard, Philippe Dallier et Jean-Marie Vanlerenberghe, très actifs au sein du groupe de travail. Je vous proposerai donc exclusivement des amendements rédactionnels ou des amendements portant sur des points techniques qui n'ont pas été évoqués par le groupe de travail.

S'agissant de la réforme de la « loi Hoguet », les députés ont, à l'initiative du Gouvernement, précisé les missions et la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, et remplacé la création des commissions régionales ou interrégionales de contrôle par celle d'une ou plusieurs commissions de contrôle. Il faudra que la ministre précise ses intentions.

Les députés ont adopté plusieurs modifications au chapitre V sur l'hébergement et la prévention des expulsions. A l'article 10 A, ils ont adopté, avec un avis de sagesse du Gouvernement, un amendement qui accorde, par principe et sauf décision contraire du juge, le bénéfice de la trêve hivernale aux personnes dont l'expulsion a été ordonnée et qui sont entrées dans les locaux par voie de fait, alors que le droit en vigueur prévoit, de manière rigoureuse, l'inapplicabilité de la trêve dans cette hypothèse.

A l'article 10, ils ont allongé de deux à trois ans le délai de grâce pour quitter les lieux en cas de décision judiciaire d'expulsion, lorsque le relogement ne peut être normalement assuré - c'était le texte de l'Assemblée nationale en première lecture. A l'article 12, l'Assemblée a approuvé un amendement, présenté par Jean-Louis Touraine, qui distingue clairement deux parcs d'hébergement : d'une part, celui destiné aux usagers des services intégrés d'accueil et d'orientation (SIAO), d'autre part, l'ensemble des places d'hébergement réservées aux demandeurs d'asile.

A l'article 14, un amendement autorise le préfet, lorsqu'une commune fait l'objet d'un constat de carence au titre de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), à mettre en place une intermédiation locative, incluant la mobilisation du parc privé et une contribution obligatoire et plafonnée de la commune aux dépenses exposées dans ce cadre.

À l'article 21, l'Assemblée nationale a adopté, à l'initiative de Jean-Louis Touraine, un amendement qui maintient le dispositif spécifique de domiciliation des demandeurs d'asile existant, au lieu d'étendre à ces personnes le droit commun.

Les travaux sur l'asile ont souligné le nombre élevé d'intervenants et la complexité des procédures. Le rapport de Valérie Létard et de Jean-Louis Touraine sur la réforme de l'asile, rendu public le 28 novembre 2013, propose que la domiciliation associative soit supprimée, sauf pour ceux qui ne peuvent être hébergés immédiatement dans le cadre du dispositif national d'accueil. Le texte adopté par l'Assemblée nationale précise que la domiciliation permet l'exercice des seuls droits civils (aide médicale d'État, droit au séjour au titre de l'asile, aide juridictionnelle) dont la loi reconnaît le bénéfice aux étrangers en situation irrégulière. Enfin, les députés ont apporté plusieurs précisions utiles au chapitre VI relatif à l'habitat participatif ; sur l'encadrement des prix de cession des parts sociales, ils ont, après de longs débats, estimé préférable de se rapprocher du texte adopté par le Sénat qui privilégie le principe de non-spéculation.

Le titre II porte sur les copropriétés dégradées et la lutte contre l'habitat indigne. S'agissant des copropriétés dégradées, je me réjouis de la large approbation que nos mesures ont suscitée et des dispositions ajoutées en deuxième lecture par les députés. Ainsi le fonds de travaux créé par le projet de loi et qui était une recommandation de notre ancien collègue Dominique Braye s'appliquera à l'ensemble des copropriétés, quelle que soit leur taille. C'est essentiel pour prévenir la dégradation des copropriétés. En outre, le Sénat avait imposé, à mon initiative, aux copropriétaires ainsi qu'aux syndicats de copropriétaires de souscrire une assurance responsabilité civile car le défaut d'assurance, fréquent, peut mettre la copropriété en difficulté. Les députés ont en outre imposé au syndic de proposer à l'assemblée générale la souscription d'une assurance. Il n'a pas été possible d'aller plus loin car il serait très difficile pour les syndics de contrôler la souscription de l'assurance par les copropriétaires, mais je continuerai à travailler sur ce sujet d'ici la séance.

La plupart des articles concernant la lutte contre l'habitat indigne ont été adoptés conformes par les députés ; je ne vous proposerai que des amendements rédactionnels ou de précision. En conclusion, je vous invite à approuver en deuxième lecture le projet de loi. Aux titres Ier et II, de très nombreuses dispositions introduites par le Sénat ont été maintenues par les députés, et 60 articles ont déjà été adoptés conformes.

Le titre III améliore la lisibilité et l'efficacité des politiques publiques du logement ; 16 articles sur 31 restent en discussion, 15 ayant été adoptés ou supprimés conformes.

L'Assemblée nationale a approuvé le choix du Sénat de confier la gestion du système national d'enregistrement, instauré par l'article 47, à un groupement d'intérêt public réunissant l'État et les bailleurs. Elle a rétabli le comité d'orientation placé auprès du ministre pour donner un avis sur les orientations du dispositif. Concernant les différents métiers des organismes d'HLM, le Sénat avait autorisé un certain enrichissement des tâches au nom d'un objectif de mixité sociale. L'Assemblée a resserré le champ d'intervention de ces organismes, considérant que l'objectif de 150 000 logements sociaux était suffisamment ambitieux... Là encore, il faut trouver un juste équilibre et encourager les mesures innovantes.

Le titre IV vise à moderniser les documents de planification et d'urbanisme ; 26 articles sur 41 restent en discussion, les députés ont adopté 72 amendements sur ces articles en commission et 38 en séance. Toutefois, hormis le transfert de la compétence PLU, peu de changements significatifs ont été apportés sur les questions d'urbanisme.

À l'article 58, l'Assemblée nationale a légèrement assoupli le plafond qui s'applique aux aires de stationnement dans les centres commerciaux. Les députés ont aussi rétabli la disposition qui prévoit que, sans préjudice de l'article L. 123-1-7, un schéma de cohérence territoriale (SCoT) ne peut couvrir qu'un seul EPCI.

Enfin, ils ont réintroduit une amorce de réforme de l'urbanisme commercial en réécrivant l'article L. 122-1-9 relatif au volet commercial des SCoT. Cette rédaction affaiblit le pouvoir prescripteur des SCoT, qui ne pourront plus définir des zones d'implantation commerciales. L'Assemblée a modifié à nouveau l'article 58 ter pour encourager les démarches « inter-SCoT », dans un souci de cohérence. Toutefois, le droit en vigueur les autorise déjà. Les députés ont rétabli l'article 59, supprimé par le Sénat après un long débat. Il vise à une meilleure prise en compte par les PLU de la diversité des modes d'habitat, notamment les fameuses résidences démontables, les yourtes.

À l'article 64, la périodicité de l'évaluation obligatoire du PLU a été portée de six à neuf ans. Cette durée me paraît un peu longue car le PLU intercommunal (PLUI) tient aussi lieu de programme local de l'habitat (PLH). L'Assemblée nationale a également instauré une conférence des maires avant l'élaboration du PLUI, pour définir les modalités de la collaboration entre les communes et l'intercommunalité, et une autre à la fin du processus, avant l'approbation.

À l'article 64 bis, un amendement de la rapporteure a précisé que la commission départementale de conciliation ne peut être saisie par une commune en vue de régler un différend qui l'oppose à l'EPCI dont elle est membre, à propos des documents d'urbanisme.

À l'article 65, les députés ont de nouveau supprimé l'obligation pour le Scot d'analyser le potentiel de densification du territoire, or le schéma fixera des objectifs chiffrés de consommation de l'espace. Ils ont aussi rétabli une durée de neuf ans avant qu'il soit nécessaire de passer par une révision du PLU pour ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser.

J'en viens maintenant à l'article 63 sur le transfert de la compétence PLU. Le Gouvernement a déposé un amendement pour rétablir le texte voté par le Sénat, comme la ministre s'y était engagée. Un sous-amendement de M. François Brottes a finalement précisé que, trois ans après la loi et lors de chaque renouvellement du conseil communautaire, le transfert aurait lieu obligatoirement sauf si 45 % des communes, représentant 45 % de la population, s'y opposent. C'est un pas vers nous.

La rédaction de l'article 63 a été clarifiée et explicitée. La procédure actuelle de l'article L. 5211-17 continuera à s'appliquer pendant trois ans. Actuellement, il est possible à n'importe quel moment de transférer la compétence PLU, ou toute autre compétence, grâce à une délibération concordante de l'EPCI et des communes, à la majorité qualifiée des deux tiers des communes. Dans le texte des députés, trois ans après le vote de la loi Alur, ce sont les seuils issus de la procédure de minorité de blocage créée par le Sénat qui s'appliqueront.

Outre de nombreux amendements rédactionnels ou techniques portant sur certaines procédures d'urbanisme, je vous soumettrai deux initiatives. La première supprime les dispositions réintroduites à l'article 58 concernant le volet commercial des SCoT, puisqu'une réforme de l'urbanisme commercial sera présentée prochainement dans le projet de loi sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises. Il faut aussi déterminer si le SCoT, dans sa dimension commerciale, doit avoir une portée uniquement stratégique ou prescriptive. Mon deuxième amendement réintroduit le texte de l'article 63 voté en première lecture pour réaffirmer notre refus d'un mécanisme contraignant de transfert, concernant une compétence communale fondamentale. Il conviendra aussi de mieux articuler le nouveau transfert obligatoire et le transfert volontaire en vigueur. Le premier remplace-t-il le second ou les deux pourront-ils coexister ?

Plusieurs de vos amendements concernent les constructions en zone rurale. J'avais, en première lecture, proposé trois amendements pour assouplir les possibilités de construction de façon pragmatique sans menacer la protection et la mise en valeur des espaces agricoles, naturels et forestiers. Pour les territoires ruraux non couverts par un PLU, nous avions rétabli la dérogation au règlement national d'urbanisme (RNU) prise sur délibération du conseil municipal. Nous avions autorisé, dans les zones agricoles, des PLU incluant des changements de destination, voire des extensions limitées de bâtiments. Enfin, nous avions créé un mécanisme de transfert des droits à construire prenant le relais des transferts de coefficients d'occupation des sols (COS). Nous sommes allés aussi loin qu'il était possible et j'émettrai un avis négatif sur tous les amendements tendant à modifier l'équilibre obtenu en première lecture.

Au Congrès des maires, le Premier ministre et la ministre du logement avaient pris l'engagement de défendre l'amendement approuvé par le Sénat. Alors, pourquoi ne supprime-t-on pas dans le texte le « o » de Pluio ? Faisons-le, si nous sommes d'accord pour supprimer l'obligation ! Certes il faut une majorité qualifiée mais la procédure est complexe et les maires ruraux ne s'y retrouveront pas. Dans la Somme le taux de couverture en documents d'urbanisme est faible, cela n'empêche pas les élus de s'entendre pour mettre en place des PLUI. Aucune majorité qualifiée ne remplace la discussion entre les élus. Je comprends votre prudence à l'approche des sénatoriales. L'Assemblée nationale, elle, s'en moque manifestement. Les engagements pris n'ont pas été tenus. Supprimons le caractère obligatoire !

Gérard César. - Très bien !

Les PLUI se mettront en place naturellement et les SCoT y contribueront.

Monsieur le président, vous aviez annoncé la création d'un groupe de travail sur la GUL, vous l'avez présidé, ses propositions sont intéressantes. Le texte de l'Assemblée nationale était squelettique : à présent, il est devenu indigeste et incompréhensible. La GUL devrait être universelle, elle ne l'est plus ; la couverture n'est valable que pendant dix-huit mois et les cautions n'ont pas été supprimées. Au final, on saisit mal l'intérêt du dispositif. Espérons que le Sénat dans sa sagesse fera des propositions. Nous interviendrons en séance.

Le groupe de travail s'est réuni hier en présence de la ministre. Philippe Dallier et Valérie Létard participaient à cette réunion.

La GUL donne lieu à un malentendu. Le texte de l'Assemblée nationale reprend les préconisations du groupe de travail. Celui-ci a chargé son rapporteur Jacques Mézard de présenter un amendement pour améliorer encore la rédaction. La seule question en suspens est la caution. Le droit des contrats s'applique et la jurisprudence du Conseil constitutionnel est claire : le législateur ne peut y déroger hormis motif d'intérêt général majeur. Il y a donc un doute sur la constitutionnalité de la caution.

Quant à la couverture par la GUL, elle est valable pendant toute la durée du bail, mais les impayés sont pris en charge pendant dix-huit mois au maximum.

Je salue le travail des rapporteurs. La position des députés sur les PLUI montre qu'ils ignorent tout des intercommunalités. Nous avions trouvé un accord avec la ministre, il a volé en éclats à l'Assemblée nationale. La ministre n'a pas tenu son engagement...

L'Assemblée nationale a adopté ce dispositif contre l'avis du gouvernement.

La ministre n'a donc pas d'influence sur sa majorité ?

Ne vous est-il pas déjà arrivé de mettre en échec, sur un point précis, un gouvernement de votre majorité ?

C'est rare ! Le transfert des PLU doit reposer sur le volontariat. Les députés ne connaissent pas les réalités locales. Présenterez-vous à nouveau l'amendement voté au Sénat, qui est un moindre mal ? Nous voterons contre chaque titre de ce texte et contre ce projet qui crée une usine à gaz.

Avez-vous consulté Philippe Dallier, membre de votre groupe, qui a participé au groupe de travail ? Il a, me semble-t-il, un autre point de vue. Je comprends votre réaction comme responsable de groupe politique, mais gardez-vous de positions excessives.

Le groupe socialiste votera le texte et contribuera à l'améliorer. Nous soutiendrons les positions du groupe de travail sur la GUL. Le texte sur les PLUI défendu devant l'Assemblée nationale par le Gouvernement était conforme à ses engagements devant nous, mais le groupe socialiste à l'Assemblée ne l'a pas entendu ainsi. Nous devons donc rétablir notre texte de compromis et rassembler la majorité la plus large possible, pour nous faire entendre de nos collègues députés !

Le groupe de travail sur la GUL a proposé un système mixte fondé sur une garantie des loyers minimale, plafonnée à hauteur du niveau du loyer de référence, pendant une période maximale de dix-huit mois, suffisante pour trouver une solution de relogement. Nous avions eu un débat sur les assurances. Ici, à la garantie de base gratuite peut s'ajouter une protection complémentaire, souscrite auprès d'une assurance ou d'une mutuelle. Les compagnies d'assurance ont été rassurées.

Je reste favorable à la suppression des cautions. Mais d'un point de vue constitutionnel, il n'est pas possible d'imposer aux contractants des contraintes exorbitantes sauf pour un motif d'intérêt général supérieur. Attention à ne pas trop tirer sur la corde, dans notre interprétation, car le Conseil constitutionnel nous sanctionnerait !

Je fais le pari que les propriétaires choisiront la GUL plutôt qu'une caution, car ils percevront immédiatement l'argent en cas d'impayés ; les mutuelles complémentaires offrent une garantie supérieure à la caution ; enfin, il est souvent difficile de récupérer la caution...

Dans 60 % des cas la caution n'est pas appelable en raison de failles juridiques dans la rédaction du contrat.

Cela rend le système de la caution illusoire. Il deviendra résiduel et la GUL s'imposera progressivement, grâce à l'automaticité du versement, au recouvrement par le Trésor public, aux assurances complémentaires, à la simplicité des démarches. À titre personnel, je serais favorable à l'instauration d'une taxe sur les cautions, mais je soutiendrai les positions de mon groupe et du groupe de travail.

Le Sénat a l'opportunité de montrer qu'il a travaillé dans un esprit de convergence pour améliorer le dispositif. Dans le climat actuel il importe de valoriser notre travail législatif. Si nous réussissons à faire converger nos positions sur le PLUI ou sur la GUL, nous pourrons instaurer un rapport de force favorable, avec le soutien du gouvernement, en vue de la CMP.

Vous n'avez pas évoqué la gratuité.

C'est un argument essentiel en effet !

J'étais membre du groupe de travail sur la GUL. Je partage ses conclusions, mais je déplore que l'on renonce à son caractère obligatoire et que l'on maintienne la caution. La GUL a perdu son caractère universel. Elle ne couvre que les impayés du secteur privé, soit 1,8 %. Il faut l'étendre au secteur public où ils sont plus nombreux. Le dispositif est déséquilibré entre locataires et propriétaires. Les mauvais payeurs ne sont pas tous de mauvaise foi, et ceux qui sont frappés par des accidents de la vie ne seront pas protégés. Enfin le texte crée une sorte de fichier que les propriétaires pourront consulter pour savoir si un locataire a acquitté ses loyers au cours des deux dernières années.

Je déposerai un amendement sur ce point.

Pourquoi l'article 63 n'a-t-il pas été supprimé ? La ministre s'y était pourtant engagée...

Ce n'est pas de son fait.

Elle a été très imprudente. Elle s'est engagée devant nous avec l'aval du Premier ministre mais n'a pas pu obtenir de l'Assemblée nationale ce qu'elle avait promis. Certains députés semblent vouloir montrer que le Sénat n'est pas sérieux. Nous devons leur prouver le contraire. Chacun de nous dans son département se rend bien compte que le PLUI obligatoire heurte les élus. Ces dispositions ne sont pas bienvenues, à la veille des municipales et des sénatoriales. Et la règle de la majorité qualifiée fonctionne très bien.

En travaillant avec François Lamy, nous sommes arrivés à un heureux équilibre sur la politique de la ville et l'intercommunalité. Pourquoi cette méfiance vis-à-vis des élus locaux, notamment ruraux, taxés de consommer de l'espace rural, alors qu'ils sont déjà soumis aux SCoT ? C'est une faute politique. Ce point influencera notre vote final ; nous n'avons pas pu rédiger d'amendements, ayant reçu le texte il y a deux jours seulement... mais nous en présenterons en séance.

Ce texte ne réglera pas la crise profonde du logement. Il comprend quelques avancées sur les logements insalubres loués par des marchands de sommeil. Cette nouvelle version est un désaveu pour la ministre. J'ai apprécié en revanche le plaidoyer de Marie-Noëlle Lienemann pour le travail du Sénat.

La GUL n'est plus un dispositif universel mais sélectif. Jusqu'où mutualiser sans déresponsabiliser, la question reste posée. Je songe aussi à l'impact sur les finances publiques. Une réforme de ce type aurait dû être expérimentée sur un territoire donné avant d'être élargie. Mme Cécile Duflot a été désavouée ; mais comment connaître la réalité sans expérimentation ?

Le PLUI passe mal. Quels que soient les bidouillages pour déterminer des seuils, une obligation reste posée, or elle n'est pas tenable du point de vue des libertés locales. La ministre s'est dévoyée, elle qui se faisait fort d'obtenir un compromis de l'Assemblée nationale. En définitive, ce sera un énième texte sur le logement qui ne résoudra rien.

En écoutant nos collègues sur le PLUI, je me demande si la seule solution ne serait pas de supprimer l'Assemblée nationale ! Or elle existe, et elle aura le dernier mot si nous ne trouvons pas de compromis.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. - Eh oui !

Recherchons donc un compromis acceptable pour les territoires. Ou alors, si nous sommes mus par des considérations électorales, tenons-nous en à notre version, nous pourrons nous en vanter sur le terrain, mais l'Assemblée nationale aura le dernier mot. Le rapporteur a fait un énorme travail, et sa proposition est la bonne. La politique est un art du possible ; il faut mettre les rapporteurs et ceux qui siègeront à la CMP dans la meilleure position pour négocier. Soyons responsables. Conservons le bon accord que nous avions trouvé entre nous.

En dépit des critiques - étranges venant de ceux qui pleurent à longueur de temps sur le sort des propriétaires victimes d'impayés - la GUL est un dispositif puissamment novateur. Si vous la jugez insuffisante, pourquoi n'avoir pas inventé un dispositif plus intelligent dans les dix années précédentes ? En bon pragmatique, lorsque je vois une avancée, je l'accueille ! Certains préféreront la politique du pire, en supprimant les dispositions de l'Assemblée nationale et en faisant des procès d'intention à la ministre. Dommage ! Car plus nous serons nombreux à soutenir la position du rapporteur, plus la position du Sénat sera crédible. Mettons de côté les arrière-pensées, et construisons un rapport de forces.

Nous n'arriverons pas à une solution idéale pour le logement avec un seul projet de loi ; nous partons de trop loin ! Il faudra avoir davantage recours à l'expérimentation que nous ne l'avons fait. Le PLUI pose la question de la bonne administration des collectivités territoriales. Avec le développement de l'intercommunalité, les maires n'ont plus le sentiment d'avoir une prise directe avec la réalité, alors qu'ils doivent répondre aux sollicitations de leurs administrés. L'intercommunalité ne pourra se développer que sur la confiance. L'accord que nous avions trouvé sur les 10 et 25 % reste le bon, malgré la mise en cause par certains députés de l'engagement politique pris par la ministre et le Premier ministre. Il faut continuer à soutenir la position du rapporteur. Je ne crois pas qu'un compromis soit possible avec les députés. Il faut au Sénat un vote massif, pour créer une pression politique importante.

Certains moments sont importants dans la vie d'un parlementaire. Celui-ci en est un pour moi. En ce qui me concerne, il n'y aura pas de compromis sur le compromis. Nos collègues de l'UMP prétendent que si l'obligation est supprimée, tout ira bien. C'est faux ! Depuis la loi sur la réforme territoriale qu'ils ont votée...

J'ai voté contre.

les intercommunalités doivent couvrir le territoire et les membres d'un EPCI peuvent imposer, à la majorité qualifiée, un PLUI à certaines communes, à travers les SCoT. Un tiers des communes peut se voir imposer un PLUI dans le cadre légal actuel.

C'est un argument spécieux. La loi actuelle ne pose pas d'obligation.

Exactement.

Ce n'est pas spécieux, c'est la loi. La protection par les 10 % est un progrès considérable comparé à ce qui existe aujourd'hui. Nous savons qu'il faut éviter une approche brutale. Nous voterons donc en faveur de la position du rapporteur pour maintenir le compromis voté par le Sénat.

Ma position en première lecture était différente de celle du groupe UMP ; nous étions d'accord sur le fond avec les PLUI, mais non des PLUI obligatoires. J'ai pris une position tactique : si nous annulions purement et simplement le dispositif de l'Assemblée nationale, nous n'avions aucune chance d'arriver à un compromis. L'amendement du rapporteur est une contribution très positive. Je suis surpris que la ministre n'ait pas obtenu satisfaction : j'avais le sentiment qu'elle s'était avancée en connaissance de cause, visiblement ce n'est pas le cas et nous en prenons acte. Que pouvons-nous obtenir en CMP ? Il faut dialoguer ; la majorité a le devoir d'obtenir un compromis en CMP.

Nous l'obtiendrons.

Je suis convaincu que vous trouverez des alliés dans l'opposition. Il faut construire une stratégie.

L'hostilité qui se fait jour entre Assemblée nationale et Sénat m'inquiète en tant que citoyen. La collaboration avec le rapporteur pour l'Assemblée nationale, M. Daniel Goldberg a été parfaite, loyale, hier midi encore nous avons discuté d'un amendement sur les flexibles de gaz... J'ai eu la même impression sur la politique de la ville avec François Lamy. Il faut revenir à plus de sérénité.

Quant à la GUL, tout le monde pouvant en bénéficier, elle est bien universelle.

Tous sauf les ménages ayant un taux d'effort supérieur à 50 %...

Tous y auront accès. La GUL ne concerne pas seulement 1,7 % des cas, Madame Schurch, car elle ne couvre pas seulement les impayés. Aujourd'hui les propriétaires bailleurs demandent à 77 % une caution ; les vacances de loyers sont dues principalement à la peur des impayés. Du reste, les investisseurs institutionnels sont maintenant favorables à la GUL, après y avoir été hostiles : car ils pourront faire plus sereinement leur calcul de rentabilité ! Je suis, moi aussi, choqué par l'idée que les propriétaires puissent se renseigner sur les antécédents d'un candidat locataire. Je proposerai donc que ce soit le locataire qui fournisse une attestation d'éligibilité à la GUL, qu'il demandera à l'agence. La confidentialité sera respectée.

La ministre n'a pas tenu parole, s'écrient nos collègues : si, mais elle n'a pas obtenu gain de cause. N'avons-nous jamais, au Sénat, voté contre un amendement du gouvernement ?

Je propose de revenir à la position du Sénat sur le PLUI : 25 % des communes et 10 % de la population. J'ai bien entendu l'intervention de Jean-Claude Lenoir, selon laquelle la balle est dans le camp de la majorité pour faire passer cette proposition. Il faut en effet imposer un rapport de forces pour faire prévaloir notre position d'équilibre. Marc Daunis n'a pas tort : l'approche de l'intercommunalité a changé depuis la mise en place des SCoT dans tous les départements. Il convient de revenir au texte du Sénat sur ce point comme sur l'urbanisme commercial, en supprimant ce qui a été ajouté par l'Assemblée nationale.

L'amendement n° 5 supprime, comme en première lecture, la possibilité pour le locataire de demander au bailleur de compléter l'état des lieux. J'y suis défavorable : il ne s'agit pas d'une obligation, puisque la demande peut être refusée, le locataire pouvant alors saisir la commission départementale de conciliation ; si la demande intervient plusieurs jours après l'établissement du premier état des lieux, le locataire doit justifier qu'une dégradation éventuelle a eu lieu avant son arrivée.

L'amendement n° 5 n'est pas adopté. Les amendements n°s 118, 119, 108 et 120 sont successivement adoptés.

L'article 1er est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement n° 124 clarifie la procédure de suspension de la possibilité de congé en cas de procédure d'insalubrité ou de péril. C'est un amendement de clarification, mais très important.

L'amendement rédactionnel n° 124 est adopté. Les amendements rédactionnels n°s 109 et 122 sont également adoptés.

L'amendement n° 123 supprime des dispositions inutiles.

L'amendement n° 123 est adopté.

L'article 2 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Pour supprimer l'encadrement des loyers, les auteurs de l'amendement n° 2 suppriment également d'autres mesures importantes !

C'est une position politique...

C'est une position politique mais aussi pratique.

Même Mme Merkel est pour l'encadrement !

L'amendement n° 2 n'est pas adopté. L'amendement rédactionnel n° 127 est adopté.

L'amendement n° 207 établit des dispositions transitoires offrant un délai jusqu'au 31 décembre 2015 pour les observatoires locaux qui n'auraient pas les statuts ad hoc.

L'amendement n° 207 est adopté, ainsi que l'amendement de précision n° 114.

Diminuer de 30 % un loyer sur la foi d'un simple bilan énergétique, qui n'est pas un acte de droit et dont la rigueur scientifique peut être contestée, ne me semble pas raisonnable. Retrait, sinon avis défavorable sur l'amendement n° 19.

L'objectif est de compenser des charges plus importantes.

J'ai bien compris, mais ce n'est pas possible.

L'amendement n° 19 n'est pas adopté. Les amendements rédactionnels n°s 129 et 128 sont adoptés.

L'amendement n° 40 précise que c'est au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques réellement exceptionnelles, autorisant un complément de loyer. Avis favorable.

L'amendement n° 40 est adopté. Les amendements de coordination n°s 126 et 125 et l'amendement de précision n° 130 sont également adoptés.

L'article 3 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement n° 159 supprime une mention inutile.

L'amendement n° 159 est adopté, ainsi que les amendements de coordination n°s 160 et 115.

L'article 4 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'article 4 quater demeure supprimé.

L'amendement n° 162 opère une clarification importante : louer un appartement en meublé touristique constitue bien un changement d'usage.

L'amendement de clarification n° 162 est adopté, ainsi que les amendements n°s 163 et 190.

L'article 6 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'article 6 sexies est adopté sans modification.

L'amendement de suppression n° 3 me surprend. On a d'abord reproché à la GUL la taxe qui l'accompagnait : celle-ci est supprimée. On a ensuite critiqué son coût : l'Inspection générale des finances le chiffre à 420 millions d'euros au grand maximum. On a voulu un dispositif progressif : on l'a eu. Je constate un acharnement à attaquer la GUL quelles que soient les améliorations qui lui sont apportées. Grâce au groupe de travail, nous avons marqué des points. La ministre l'a dit avec humour : elle doit avouer que nous avons bien travaillé, même si cela pourrait laisser entendre qu'elle-même avait mal préparé son projet... Cette nouvelle formule tient compte de vos critiques, je vous l'invite à la voter. D'autant que Jacques Mézard présentera un amendement pour prendre encore plus en compte les conclusions de notre groupe de travail.

L'amendement n° 3 n'est pas adopté. Les amendements n°s 91, 92, 90 et 93 sont successivement adoptés.

L'amendement n° 94 autorise le bailleur à demander que les aides personnelles au logement lui soient versées en tiers payant.

L'amendement n° 94 est adopté, ainsi que l'amendement rédactionnel n° 80.

L'amendement n° 95 répond à la question de Mme Schurch. Pour que la GUL soit mise en route, il faut, dans la rédaction actuelle, que le propriétaire vérifie l'absence de dette du locataire à l'égard de l'agence et l'absence de fausse déclaration depuis au moins deux ans. Cela semble difficile et même dangereux du point de vue de la confidentialité. Nous proposons donc que le propriétaire soit couvert dès lors qu'il a reçu du locataire une attestation délivrée par l'agence.

On interdira alors à un chômeur, endetté auprès de la GUL, de trouver par exemple un logement plus petit, car il ne pourra fournir l'attestation. Vous avez pris en compte les accidents de la vie ?

Le locataire que vous prenez en exemple sera protégé par les exceptions prévues aux alinéas 20 et 21, autorisant la délivrance d'une attestation si le locataire endetté a signé un accord d'échelonnement ou si son cas est soumis à une commission de surendettement.

Seuls les gens de mauvaise foi seront bloqués.

Le propriétaire ne saura pas que son locataire se situe dans une de ces deux situations.

L'amendement n° 95 est adopté, ainsi que l'amendement rédactionnel n° 96.

L'amendement n° 107 supprime une référence redondante avec l'alinéa 46.

Nous sommes d'accord avec la modulation du plafond de loyer selon la catégorie, la taille ; mais en termes de localisation, les choses peuvent évoluer. Une friche industrielle peut devenir un parc ; une station de métro peut arriver ; ou, à l'inverse, une construction inesthétique peut au contraire boucher la vue. Comment actualiser ?

Le loyer changera dans les conditions juridiques normales, au renouvellement du bail.

Vous confondez localisation et environnement. La localisation détermine le loyer de référence pris en compte par la GUL, tandis que l'environnement est un critère subjectif sur lequel les parties se mettent d'accord.

L'amendement n° 107 est adopté, ainsi que l'amendement rédactionnel n° 81.

L'amendement de précision n° 97 renvoie aux dispositions spécifiques aux meublés pour déterminer le loyer plafond pris en compte pour le calcul des aides de la GUL.

L'amendement n° 97 est adopté, ainsi que l'amendement rédactionnel n° 82.

L'amendement n° 87 supprime une mention prévoyant l'intervention d'un décret ou d'un décret en Conseil d'État.

L'amendement n° 87 est adopté.

L'amendement n° 98 précise que l'aide de la GUL pourra être réduite pour les logements à usage mixte.

L'amendement n° 98 est adopté, ainsi que les amendements n°s 84, 86 et 83.

Les députés ont précisé que le conseil d'administration de l'agence de la GUL serait composé de quatre collèges. L'amendement n° 88 prévoit une répartition égale entre sénateurs et députés dans le collège des parlementaires.

Et la parité ?

Il y aura sans doute un amendement en séance sur le sujet.

L'amendement n° 88 est adopté.

L'amendement de précision n° 85 est adopté, ainsi que les amendements n°s 99 et 89.

L'amendement n° 100 autorise l'agence à communiquer des données aux observatoires des loyers.

L'amendement n° 100 est adopté.

L'amendement de précision n° 101 est adopté.

Les amendements n° 106 et 41 sont en discussion commune. Le premier précise les missions qui seront confiées aux centres de gestion agréés. Les locataires seront ainsi informés par les centres de gestion des déclarations d'impayés de loyer et des voies de recours dont ils disposent.

Je ne suis pas sûr que le caractère non lucratif des centres de gestion agréés prévu par l'amendement n° 41 suffise à prévenir correctement les conflits d'intérêt.

L'amendement n°41 est retiré.

Qui prendra en charge le fonctionnement de ces centres de gestion ?

Leur budget est inclus dans les 420 millions d'euros. L'alinéa 91 indique que l'agence de la GUL paiera.

Et les observatoires locaux ?

Leur statut figure dans le texte.

L'amendement n° 106 est adopté, ainsi que les amendements n°s 102, 103 et 104.

Le texte, pour éviter les effets d'aubaine, soumet l'adhésion à la GUL à un délai de carence de six mois. Cependant ce délai n'a pas vocation à s'appliquer en cas de renouvellement du bail : c'est l'objet de l'amendement n° 105.

L'amendement n° 105 est adopté.

Nous en avons fini avec l'article 8. Tous les amendements, vous l'avez constaté, portent sur la forme ou apportent des précisions techniques. Les problèmes de fond étudiés par le groupe de travail seront examinés en séance, notamment avec l'amendement de Jacques Mézard.

L'article 8 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement n° 132 réécrit l'alinéa 39 pour préciser les dispositions relatives aux professionnels soumis à la loi Hoguet en matière de conflits d'intérêt : ils seront tenus d'informer leurs clients sur les liens qu'ils entretiennent avec les entreprises dont ils proposent les services.

S'agit-il des conflits d'intérêt ?

Tout à fait. Ces dispositions figuraient déjà dans le texte, mais la rédaction n'était pas très claire.

L'amendement n° 132 est adopté, ainsi que les amendements n°s 134, 135 et 137.

L'amendement n° 138 traite de l'habitat indigne. L'agent immobilier pourra signaler au maire tout logement locatif relevant manifestement de cette catégorie.

Ce n'est pas une obligation mais une possibilité - mais aussi presque un devoir moral.

Ce sera dans le code de déontologie. Les agences ne peuvent se montrer complices, même passivement.

L'amendement n° 138 est adopté.

L'amendement n° 131 prévoit des sanctions en cas de non-respect des dispositions sur les conflits d'intérêt.

L'amendement n° 131 est adopté, de même que l'amendement rédactionnel n° 139.

L'article 9 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Je suis défavorable à l'amendement n° 20 qui étend le champ d'application de la trêve hivernale aux personnes occupant des campements ou des abris de fortune, autrement dit des bidonvilles. L'Assemblée nationale et le Sénat ont beaucoup progressé en première lecture sur la trêve hivernale. Étendre ainsi ces dispositions ne me semble pas opportun : les expulsions sont souvent motivées par des raisons sanitaires, il ne faudrait pas, au prétexte de trêve, laisser les gens vivre dans des conditions dangereuses. Je l'ai vu à Clichy-sous-Bois.

J'entends vos remarques, mais je maintiens mon amendement. Un tel campement, c'est toujours mieux que rien.

Tout dépend de la façon dont on s'occupe des gens. Je passe régulièrement devant des bidonvilles de Clichy et quand je vois comment y vivent les enfants, mon coeur de pédiatre se serre.

L'amendement n° 20 n'est pas adopté.

Les articles 10A, 10B et 10 sont adoptés sans modification.

L'amendement n° 166 clarifie et harmonise les dispositions relatives au secret professionnel.

L'amendement n° 166 est adopté.

L'amendement n° 42 améliore l'information des personnes hébergées. J'y suis très favorable.

L'amendement n° 42 est adopté.

L'article 12 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'article 14 est adopté sans modification.

L'amendement n° 43 a déjà été présenté en première lecture et je n'y suis pas opposé sur le fond puisqu'il permet au juge de différer l'expulsion des personnes. En revanche, il conviendrait d'en retravailler la rédaction qui pose de gros problèmes juridiques. En l'état, j'y suis défavorable.

L'amendement n° 43 n'est pas adopté.

L'article 18 est adopté sans modification.

L'amendement n° 44 est intéressant sur le fond, mais j'ai quelques doutes sur sa rédaction, qu'il faudrait améliorer d'ici la séance. Retrait ou rejet.

L'amendement n° 44 n'est pas adopté.

L'amendement n° 9 traite de la domiciliation et a donné lieu à divers cafouillages... Je préfère en rester à la rédaction de l'Assemblée nationale, conforme aux conclusions et préconisations du rapport de Jean-Louis Touraine et Valérie Létard.

Je maintiens mon amendement car le problème est grave.

L'amendement n° 9 n'est pas adopté.

L'article 21 est adopté sans modifications.

L'amendement n° 165 concerne l'habitat participatif. De l'avis de ceux que j'ai consultés, les prix de cession doivent être limités au prix d'achat actualisé par la progression de l'indice de référence des loyers. « Tenir compte de » n'est pas suffisamment précis.

L'amendement n° 165 est adopté.

L'article 22 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Les articles 22 bis AA et 22 bis A sont adoptés sans modification.

Il est donc prévu que l'assemblée générale de copropriété se prononce sur la souscription ou non d'un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile. L'amendement n° 148 précise la majorité applicable au vote.

La majorité de l'article 24, la plus simple.

L'amendement n° 148 est adopté, ainsi que l'amendement de coordination n° 145.

Comme en première lecture, l'amendement n° 6 interdit à l'assemblée générale de choisir une autre banque que celle retenue par le syndic. Avis défavorable.

C'est un amendement de bon sens.

Hélas non ! Cet amendement est contraire à mes convictions et à celles de Dominique Braye.

Il faut laisser au syndic le libre choix de la banque.

Non, c'est au syndicat des copropriétaires de choisir sa banque.

Il y a peut-être confusion entre syndic et syndicat.

L'amendement n° 6 n'est pas adopté.

L'Assemblée nationale a prévu, à juste titre, qu'en cas de décision de l'assemblée générale de déroger à l'obligation de compte séparé, le compte unique fasse apparaître dans les écritures de la banque un sous-compte individualisant les versements et prélèvements afférents au syndicat. L'amendement n° 147 oblige le syndic à transmettre au président du conseil syndical les relevés bancaires, et non seulement à les mettre à sa disposition.

L'amendement n° 147 est adopté, ainsi que les amendements n°s 146, 110 et 144.

L'article 26 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'article 26 bis A est adopté sans modification.

L'amendement n° 150 vise, c'est important pour éviter les catastrophes, à garantir les créances des travaux de restauration immobilière.

L'amendement n° 150 est adopté.

L'amendement de précision n° 210 concerne les résidences de tourisme.

L'amendement n° 210 est adopté.

L'article 27 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement n° 209 clarifie les conditions dans lesquelles les dettes sont liquidées dans le cadre de l'administration provisoire.

Les professeurs de droits, dont feu Guy Carcassonne, ont souvent dénoncé l'emploi du terme « sans préjudice », qui ne sert à rien. Arrêtons d'alourdir les lois sans raison !

Nous verrons en séance s'il faut rectifier cet amendement.

Par quelle expression voulez-vous remplacer le « sans préjudice » ?

Il s'agit bien de préciser que la disposition est dérogatoire aux articles L. 615-7 à L. 615-10. Nous y reviendrons en séance.

L'amendement n° 209 est adopté.

L'amendement rédactionnel n° 158 est adopté.

L'article 37 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement n° 212 corrige une erreur de référence.

Je remercie notre rapporteur d'avoir réécrit cette loi en bon français. On voit qu'elle a été rédigée à la hâte.

Beaucoup d'amendements, à l'Assemblée nationale, ont été déposés en séance, nuitamment.

À l'Assemblée nationale, des amendements sont déposés au dernier moment, sans avoir été examinés par les commissions, ce qui nuit à la rigueur du travail. Au Sénat, ce ne serait pas possible.

Nous sommes plus sérieux !

A l'Assemblée nationale aussi les amendements doivent être examinés en commission, mais il est toléré qu'ils soient déposés au dernier moment. Je suis impressionnée de voir le nombre d'amendements rédactionnels que nous sommes obligés de voter en deuxième comme en première lecture !

Nous améliorons le plus possible le texte en commission pour consacrer la séance publique aux questions de fond.

Pour avoir été de l'autre côté du miroir, lorsque j'étais ministre, je puis vous dire qu'il serait surtout bon que le Parlement empiète moins sur le domaine réglementaire mais se préoccupe davantage de contrôler les textes en relevant, afin de vérifier que l'esprit de la loi n'est pas détournée. Ce serait un changement radical pour nos institutions.

L'amendement n° 212 est adopté.

L'article 43 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Il s'agit de l'autorisation de mise en location. L'amendement n° 169 vise à supprimer la résorption de l'habitat indécent de la liste des motifs de refus. En effet, il convient d'aligner les motifs de refus sur ceux retenus pour l'autorisation préalable de division prévue à l'article 46 A sexies. Cette question n'est pas du ressort des pouvoirs de police administrative du maire.

L'amendement n° 169 est adopté.

L'amendement rédactionnel n°170 est adopté.

L'article 46 septies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.