Séance en hémicycle du 23 octobre 2013 à 22h00

La séance est reprise.

Nous poursuivons la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans la discussion des articles, nous en sommes parvenus à un amendement portant article additionnel après l’article 3.

L'amendement n° 179, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet un rapport au Parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d’un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d’une institution financière, au nom du locataire et déblocable d’un commun accord entre le locataire et le bailleur.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Cet amendement a déjà été défendu, monsieur le président. Il concerne le rapport que le Gouvernement doit remettre au Parlement sur l’opportunité de la création d’un dispositif permettant de sanctuariser le dépôt de garantie durant la durée du bail afin de sécuriser les bailleurs et les locataires. Il convient de travailler sur cette question.

Quel est l’avis de la commission ?

Comme je l’ai indiqué précédemment, je m’en remets à la sagesse du Sénat.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je suis constante, madame Schurch : je vous avais demandé le retrait de l’amendement n° 178 au profit de celui-ci sur lequel j’avais indiqué que j’émettrais un avis favorable. Je suis donc favorable à cet amendement, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 179.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 3.

L'amendement n° 758 rectifié, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 4

Remplacer la référence :

par la référence :

et la référence :

par la référence :

II. - Alinéa 7

Remplacer la référence :

par la référence :

III. - Alinéa 9, première phrase

Remplacer la référence :

par la référence :

IV. - Alinéa 10

Remplacer la référence :

par la référence :

V. - Alinéa 11

Remplacer la référence :

par la référence :

VI. - Alinéa 13

Remplacer la référence :

par la référence :

VII. - Alinéa 15

Remplacer la référence :

par la référence :

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de simplification de la numérotation des nouveaux articles créés par l’article 4, monsieur le président.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 758 rectifié.

L'amendement n° 659 rectifié, présenté par MM. Assouline, Antoinette et Eblé, Mmes D. Gillot et Khiari, M. Vincent, Mme Blondin et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 5

Après la référence :

insérer la référence :

II. – Alinéa 30, deuxième phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

La parole est à Mme Patricia Schillinger.

Cet amendement a pour objet de modifier le cadre juridique applicable aux locations meublées.

D’une part, il vise à étendre à ces dernières l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux colocations et au cautionnement.

D’autre part, il tend à fixer les modalités éventuelles de révision du forfait de charges.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission considère que ce sont deux précisions utiles et émet un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Ces précisions sont utiles, aussi le Gouvernement émet-il également un avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 659 rectifié.

L'amendement n° 68 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 11

Supprimer les mots :

et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation

La parole est à M. Jean-Paul Amoudry.

Il ne nous paraît pas nécessaire de remettre en cause le principe de liberté contractuelle du droit français, d’autant que l’article 4 du projet de loi définit précisément les nombreuses mentions qui doivent impérativement être précisées dans le bail de locaux meublés.

La rédaction d’un contrat de location doit en effet permettre une certaine souplesse pour s’adapter à toutes les situations que la loi ne saurait envisager, tout en respectant, bien sûr, les dispositions impératives de celle-ci.

Enfin, il faut noter que la Commission nationale de concertation peut parfaitement se saisir du sujet et examiner tous les baux en circulation pour donner un satisfecit ou demander des modifications, comme l’a fait dans le passé l’ancêtre de cette instance qu’est la Commission nationale des rapports locatifs.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission a le même avis sur les meublés que sur le logement nu concernant le contrat type ; c’est d’ailleurs dans l’esprit du présent projet de loi, qui prévoit que les meublés rentrent dans le cadre de la loi de 1989.

C’est pourquoi la commission émet un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis que la commission, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 68 rectifié bis.

Je suis saisi de six amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 347 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 22 à 27

Supprimer ces alinéas.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

La location de locaux meublés doit répondre à une certaine souplesse, et le bail doit pouvoir être établi rapidement et dans des conditions relatives de simplicité.

La nouvelle réglementation des loyers relative aux loyers médians fixés par le préfet du département doit par conséquent être écartée pour ces locaux.

L'amendement n° 69 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéas 22 à 24

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Jean-Paul Amoudry.

La location de locaux meublés doit répondre à une certaine souplesse, et le bail doit pouvoir être établi dans des conditions relatives de simplicité. Dans ces conditions, la nouvelle réglementation des loyers concernant les loyers médians fixés par le préfet du département doit être écartée pour ces locaux.

L'amendement n° 770, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 22, première phrase

Remplacer la référence :

par la référence :

II. - Alinéa 28

Remplacer la référence :

par la référence :

III. - Alinéa 31

Remplacer la référence :

par la référence :

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de simplification de la numérotation des nouveaux articles créés par l’article 4.

L'amendement n° 769, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 22, seconde phrase

Remplacer les mots :

et sur proposition de l’observatoire local des loyers

par les mots :

et des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de coordination avec une modification introduite par la commission pour les logements nus.

Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 256 rectifié bis est présenté par MM. Dubois, de Montesquiou, Mercier, Tandonnet et Namy, Mme Férat et MM. Amoudry, Marseille, Maurey et J.L. Dupont.

L'amendement n° 662 rectifié est présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'alinéa 23

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Par ailleurs, ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers les locations meublées soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, en résidence services, exploitées par bail commercial para-hôtelier de neuf ans minimum consenti à un gestionnaire unique en conformité aux dispositions du c. du 4° de l’article 261 D du code général des impôts.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour présenter l’amendement n° 256 rectifié bis.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour présenter l’amendement n° 662 rectifié.

Monsieur le président, je vais retirer cet amendement au profit de celui de M. Dubois.

Nous sommes dans le cadre des résidences seniors et des résidences étudiantes hôtelières, qui ont un statut particulier. Il nous paraît judicieux d’envisager autrement la réglementation sur les coûts et les loyers de ces résidences.

L’amendement n° 662 rectifié est retiré.

Quel est l’avis de la commission ?

Pour ce qui concerne les amendements n° 347 rectifié et 69 rectifié bis tendant à supprimer des alinéas de l’article 4 et qui mettent en cause le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers, vous vous doutez bien, mes chers collègues, que l’avis de la commission est défavorable.

L'amendement n° 256 rectifié bis nous paraît satisfait en partie par l’alinéa 23 de l’article 4 prévoyant que les loyers des logements meublés situés dans les résidences en cause font l’objet d’une majoration spécifique dans des conditions définies par décret en Conseil d’État. La commission en demande le retrait ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est évidemment défavorable aux amendements n° 347 rectifié, 69 rectifié bis et 256 rectifié bis tendant à supprimer l’encadrement des loyers pour les locations meublées.

Il est favorable, en revanche, à l’amendement n° 770 de simplification de la numération et à l’amendement n° 769 de coordination de la commission.

Je mets aux voix l'amendement n° 347 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 69 rectifié bis.

Je mets aux voix l'amendement n° 770.

Je mets aux voix l'amendement n° 769.

Je mets aux voix l'amendement n° 256 rectifié bis.

Je mets aux voix l'article 4, modifié.

L'amendement n° 660 rectifié, présenté par MM. Assouline, Antoinette et Eblé, Mmes D. Gillot et Khiari, M. Vincent, Mme Blondin et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l’article L. 442-8-4 du code de code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Après la troisième phrase, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Les locataires peuvent donner congé à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. » ;

2° Au début de la dernière phrase, le mot : « Il » est remplacé par les mots : « Le contrat ».

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Le présent amendement vise à préciser les conditions de préavis dans le cas des logements loués par des organismes d’HLM à des étudiants, à des jeunes âgés de moins de trente ans et à des personnes titulaires d’un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation.

Il s’agit de contrats de location d’une durée d’un an. Comme les locataires ne bénéficient pas du droit de maintien dans les lieux, nous proposons qu’ils puissent donner leur congé à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois.

Je ne pense pas que la survie des organismes d’HLM soit menacée par ce type d’avantage…

Quel est l’avis de la commission ?

La commission estime que l’amendement défendu brillamment par Mme Lienemann apporte une précision utile permettant de clarifier le droit en vigueur. Elle émet donc un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour les mêmes raisons, l’avis du Gouvernement est favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 660 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 4.

L'amendement n° 133 rectifié, présenté par Mme Bonnefoy et M. Carvounas, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 4 bis.

L'amendement n° 354 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’article 4 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – À l’intitulé du chapitre 4 et de la section 1 du même chapitre du titre II du livre III du code du tourisme, au premier alinéa de l’article L. 324-1 et à l’article L. 324-1-1 du même code les mots : « meublés de tourisme » sont remplacés par les mots « meublés touristiques ».

II. - Au 2° du III de l’article 1407 du code général des impôts, les mots : « meublés de tourisme au sens de l'article D. 324-2 du code du tourisme » sont remplacés par les mots : « meublés touristiques au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ».

III. - Au I de l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, modifiant et complétant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, les mots : « contrats de location saisonnière de meublés de tourisme » sont remplacés par les mots : « locations de meublés touristiques au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ».

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Cet amendement va satisfaire l’appétence qui se manifeste sur l’ensemble des travées de cet hémicycle pour la simplification.

Actuellement, la loi fait une distinction assez étonnante entre meublés de tourisme et meublés touristiques. Les meublés de tourisme sont définis comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. » Ce sont les résidences de vacances que nous avons l’habitude de fréquenter. En revanche, les meublés touristiques se définissent comme « des logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En réalité, les mêmes meublés servent aussi bien à des vacanciers qu’à des personnes qui y résident de façon occasionnelle. Je pense notamment à des cadres travaillant momentanément dans une entreprise – c’est assez fréquent en milieu rural – qui séjournent dans des meublés « touristiques », lesquels deviennent « de tourisme » à la fin de la semaine quand des Franciliens ont le bonheur de venir dans le département que je représente, celui de l’Orne, et, singulièrement, dans le Perche.

Je souhaite tout simplement, par cet amendement, opérer une simplification en faisant en sorte que tous les meublés de tourisme deviennent des meublés touristiques.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission se pose la question de savoir s’il vaut mieux employer les termes « meublés de tourisme » ou, comme le demande M. Lenoir, ceux de « meublés touristiques » pour parvenir à simplifier la réglementation.

Comme elle l’ignore, elle demande l’avis du Gouvernement. §

Quel est donc l’avis du Gouvernement ?

Au nom du Gouvernement, je souhaite saluer la volonté d’harmonisation affichée par M. Lenoir.

Cependant, le Gouvernement souhaite conserver la dénomination « meublés de tourisme » qui figure dans de très nombreux textes réglementaires relevant du ministère de l’artisanat, du commerce et du tourisme. Sa disparition pourrait entraîner des conséquences en cascade.

C’est la raison pour laquelle, monsieur Lenoir, je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Monsieur Lenoir, l'amendement n° 354 rectifié est-il maintenu ?

M. Jean-Claude Lenoir. Je suis coi !

Je peux toutefois comprendre les raisons qui vous poussent, madame la ministre, à conserver les termes « meublés de tourisme », bien plus fréquents que ceux de « meublés touristiques ». Mais alors, inversement, ne peut-on faire en sorte que les « meublés touristiques » deviennent des « meublés de tourisme » ? Non, me direz-vous, ce serait trop facile !

Vous avez raison, la législation et la réglementation en vigueur sont extrêmement strictes en matière de « meublés de tourisme », appellation délivrée par les administrations chargées du tourisme.

J’ai donc peur que cette tentative de simplification ne s’échoue sur les sables du littoral fréquenté par les personnes ayant l’avantage de se rendre dans le Calvados, monsieur le président.

(Marques d’amusement sur les travées du groupe socialiste.), je retire l’amendement pour la sérénité des débats !

Il s’agit d’une question sur laquelle nous pourrons revenir. Ne voulant pas créer de divisions artificielles à l’intérieur de la Haute Assemblée §

L’amendement n° 354 rectifié est retiré.

L'amendement n° 147 rectifié bis, présenté par Mme Procaccia, M. Milon, Mme Debré, M. César, Mmes Boog et Lamure, M. Dulait, Mme Bruguière, M. Cardoux, Mme Deroche et MM. Pinton, Cambon et J. Gautier, est ainsi libellé :

Après l'article 4 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Tout professionnel ou non professionnel proposant sur son site Internet la promotion de biens immobiliers locatifs ou à usage d’habitation a l’obligation d’afficher clairement la superficie de la partie privative prévue au titre de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les outils de recherche des sites Internet et les résultats filtrés ne peuvent faire apparaître une autre surface que celle indiquée au premier alinéa.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Les sites internet de recherche de biens immobiliers affichent régulièrement des surfaces habitables différentes de celles qui prévalent selon la loi Carrez.

Il nous semble nécessaire de clarifier les termes « surface habitable ». C’est la raison pour laquelle cet amendement vise à permettre une comparaison efficace des annonces immobilières en ligne.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est tout à fait d’accord avec Mme Lamure.

Il est effectivement très préjudiciable que les deux surfaces de référence ne soient pas très clairement distinctes, que l’on recherche un appartement ou une maison, ou que l’on souhaite louer un bien.

Il s’agit là d’une précision très importante. La commission émet un avis favorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Madame Lamure, fidèle à sa volonté de lisibilité, de simplification et de clarté, le Gouvernement soutient votre amendement. Avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 147 rectifié bis.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 4 ter.

L'amendement n° 663 rectifié, présenté par MM. Assouline, Antoinette et Eblé, Mmes D. Gillot et Khiari, M. Vincent, Mme Blondin et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l’habitation est complété par une section IV ainsi rédigée :

« Section IV

« La résidence universitaire à caractère social

« Art. L. 631-12. – La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. À titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

« Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

« Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées dans le présent article.

« Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

« L’article L. 441-2 ne s’applique pas aux résidences universitaires. »

II. – L’article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« … – Les sixième, neuvième, dixième, onzième et dix-septième alinéas de l’article 3, les articles 3-1, 8, 10 à 11-1, 15, 17, 17-2, 18, les sixième à dixième alinéas de l’article 23 et le II de l’article 17-1 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation et régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du même code. Toutefois les dispositions du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

« Les dispositions de l’article 3-1, 8, 10 à 11-1, et des sixième à dixième alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation.

« Les charges locatives accessoires au loyer principal des logements des résidences universitaires peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définies au contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »

La parole est à M. Yannick Vaugrenard.

Il existe actuellement une contradiction, sinon une incohérence, due à l’absence de définition des résidences universitaires, considérées comme des logements familiaux ordinaires, alors que leur fonctionnement réel est spécifique.

Ce décalage se manifeste notamment en matière de droit au maintien dans les lieux. En effet, nous sommes non pas dans le cas de logements familiaux dits « ordinaires », mais dans une logique de logements destinés à des personnes ayant le statut d’étudiants, statut a priori temporaire.

Le présent amendement vise à donner un statut à la résidence universitaire à vocation sociale qui permette de résoudre ces contradictions.

Il tend également à élargir le public concerné pour satisfaire certains besoins proches de ceux des étudiants, créer une certaine mixité sociale et permettre aux gestionnaires et aux bailleurs de diminuer les risques de vacance, sources de pertes financières importantes.

Cet amendement a par ailleurs pour objet de préciser les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux résidences universitaires à caractère social nouvellement créées dans le code de la construction et de l’habitation.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est favorable à cet amendement visant à doter les résidences universitaires d’un statut et à préciser quelles dispositions de la loi de 1989 leur sont applicables.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour les mêmes raisons que le rapporteur, le Gouvernement est favorable à l’amendement présenté par M. Vaugrenard.

Je mets aux voix l'amendement n° 663 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 5.

L'amendement n° 760, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 5

Remplacer la référence :

par la référence :

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de coordination.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 760.

Je mets aux voix l'article 6, modifié.

L'amendement n° 757, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Après le mot :

communes

insérer les mots :

, autres que celles mentionnées au premier alinéa,

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de clarification.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Favorable, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 757.

L'amendement n° 566 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéa 6

Remplacer les mots :

de courtes durées

par les mots :

des durées inférieures à trois mois

La parole est à M. Jacques Mézard.

L’article 6 ter soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il convient de distinguer la location meublée saisonnière à la nuitée ou à la semaine, destinée principalement aux touristes, de la location meublée temporaire, de plusieurs mois, pour répondre à des situations d’urgence – je pense aux cas de divorce, aux problèmes que rencontrent les jeunes couples, aux traitements médicaux de longue durée, ou encore aux travaux effectués dans l’appartement – ou à des obligations professionnelles, culturelles ou universitaires – je pense ici aux étudiants en cycle court, aux professionnels en déplacement, en stage, aux mutations professionnelles, notamment. Pour ces demandeurs, il n’y a pas d’alternative de logement.

Le présent amendement vise donc à préciser la notion de courte durée, de manière que les locaux meublés loués pour une durée supérieure à trois mois soient considérés comme des locaux d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, et non comme des locaux destinés à une activité touristique qu’il convient de mieux contrôler, en particulier dans les grandes villes.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission s’interroge sur l’utilité et l’incidence de cet amendement. Il est en effet évident que les courtes durées sont inférieures à trois mois.

Par ailleurs, l’adoption de cet amendement pourrait ouvrir la porte à des abus : ne peut-on imaginer qu’un touriste signe un bail de trois mois et le résilie au bout de cinq jours ?

De surcroît, et c’est peut-être le plus important, ce dispositif ne risque-t-il pas de servir d’échappatoire aux dispositions protectrices introduites par le présent projet de loi pour les logements meublés servant de résidence principale ?

Autrement dit, la commission estime que les dispositions de cet amendement pourraient conduire à précariser certains locataires et entériner l’idée de baux de trois mois, contraires à la loi de 1989.

Dans ces conditions, je vous demande, monsieur Mézard, de bien vouloir le retirer ; à défaut, j’émettrai, au nom de la commission, un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Mézard, je comprends le sens de votre amendement. Toutefois, comme le rapporteur, je crains la trappe intermédiaire qu’il risquerait d’instituer.

Il me semble important de conserver le cadre de la loi de 1989 et de n’offrir aucune alternative précarisant la location touristique ou la location meublée classique.

C’est la raison pour laquelle je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Monsieur Mézard, l'amendement n° 566 rectifié est-il maintenu ?

Par conséquent, je maintiens mon amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 566 rectifié.

L'amendement n° 355 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 9

Remplacer les mots :

de tourisme

par le mot :

touristiques

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Je le retire, monsieur le président.

L’amendement 355 rectifié est retiré.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 1, présenté par M. Cointat, Mme Garriaud-Maylam, MM. Cantegrit, del Picchia, Duvernois, Ferrand et Frassa et Mme Kammermann, est ainsi libellé :

Alinéa 10

Après l'année :

insérer les mots :

ou l’habitation en France d’un Français établi hors de France dans la limite d’une seule résidence

La parole est à M. Christophe-André Frassa.

Si vous me le permettez, monsieur le président, je présenterai également l’amendement n° 420 rectifié bis.

J’appelle donc en discussion l'amendement n° 420 rectifié bis, présenté par Mme Garriaud-Maylam, MM. Cointat, Frassa, Cantegrit, del Picchia, Ferrand, Duvernois et Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire et qui est ainsi libellé :

Alinéa 10

Après l'année :

insérer les mots :

ou lorsqu’il constitue l’habitation en France de personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, dans la limite d’une résidence par contribuable et à la condition que le propriétaire ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans

Veuillez poursuivre, mon cher collègue.

Je reviens sur le sujet que nous avons abordé hier soir et que l’on retrouve à cet article.

De nombreux Français expatriés ont gardé ou acquis en France un logement qu’ils maintiennent meublé et occupent en famille pendant les vacances. Les expatriés propriétaires de ces logements paient souvent encore un crédit immobilier en France, auquel s’ajoute le loyer de leur résidence principale à l’étranger.

Pour couvrir ces frais additionnels, nos compatriotes louent fréquemment leur logement en France pour des périodes de courtes durées, compatibles avec leurs vacances et leur désir de rentrer dans leur pays d’origine ou de nationalité et de maintenir les liens familiaux et sociaux de leur famille expatriée avec leur famille ou leurs proches résidant en France.

Le projet de loi rend cette pratique illégale, à l’exception de la résidence principale ou en cas de changement d’usage de l’habitation en local commercial – très complexe, onéreuse et incertaine – pour de très nombreuses villes et villages ou groupes de communes de plus de 50 000 habitants. Je tiens en cet instant à apporter une correction aux propos tenus hier par M. le rapporteur, qui estimait que ce dispositif ne concernait que les villes de plus de 200 000 habitants alors qu’il s’applique également aux 1 151 communes visées par le décret du 10 mai dernier.

Les expatriés n’ayant pas leur résidence principale en France ne pourront plus louer leur maison ou appartement en tant que meublé de courte durée à des personnes de passage ou en transition de logement.

L’amendement n° 1 vise à tenir compte de cette situation et à permettre aux nombreux expatriés qui disposent encore d’une attache forte en France et qui souhaitent la garder de louer un bien en meublé de courte durée comme s’il s’agissait de leur résidence principale.

La notion d’habitation et la limitation de la dispense d’autorisation sont empruntées au 2° du deuxième paragraphe de l’article 150 U du code général des impôts, applicable notamment à la résidence unique en France des contribuables Français de l’étranger.

L’amendement n° 420 rectifié bis, quant à lui, vise à permettre aux Français de l’étranger de louer leur bien sur de courtes durées en les dispensant des formalités de « changement d’usage », à la fois coûteuses et susceptibles d’être bloquées par la copropriété, comme je le rappelais hier soir.

Ce non-changement d’usage est d’ailleurs logique, puisque ce logement demeure la résidence principale en France des expatriés.

Le fait d’inclure dans le champ d’application des dispositions de cet amendement les ressortissants de l’Espace économique européen susceptibles de prouver deux années de résidence continue en France permet d’éviter l’ouverture, par la Commission européenne, d’une éventuelle procédure d’infraction pour discrimination à l’encontre de la France, telle celle qui a récemment été ouverte en raison de l’assujettissement aux prélèvements sociaux des revenus fonciers des contribuables non-résidents.

Cette condition de résidence continue de deux ans permet ainsi de limiter l’incidence de la mesure aux seuls Français ayant déjà vécu en France, et donc susceptibles d’y détenir une résidence principale et de s’y réinstaller.

L'amendement n° 322 rectifié, présenté par M. Yung, Mme Lepage, M. Leconte et Mme Ango Ela, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 10

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le local à usage d’habitation constitue l'habitation unique en France d'un ressortissant français établi hors de France, aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

Quel est l’avis de la commission ?

Je vais me répéter, monsieur Frassa : la disposition en cause ne s’applique qu’aux villes de plus de 200 000 habitants, ainsi qu’aux communes de la petite couronne. Vous avez raison, 1 151 communes sont concernées ; vous m’accorderez qu’il y a loin des « villages » que vous avez mentionnés.

Vous prétendez aussi que les résidents en question ne pourront plus louer leur bien en France. C’est faux : l’article 6 ter vise non pas à interdire la location en meublé, mais simplement à imposer une autorisation préalable de changement d’usage dans les zones – et uniquement dans ces zones – concernées par ce dispositif.

Ce qui revient à les interdire de fait !

Sur le fond, l’amendement n° 1 est en partie satisfait, notamment pour ce qui concerne les expatriés pour raisons professionnelles.

Quant aux expatriés pour raisons non professionnelles, je trouve tout à fait normal qu’ils respectent cette autorisation de changement d’usage.

Je répète aussi que c’est un fléau à Paris, et qu’il faut absolument y mettre fin et réguler cette activité.

L’avis est donc défavorable, de même que sur l’amendement de repli.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. le rapporteur a exposé les motifs qui conduisent le Gouvernement à émettre un avis défavorable sur les amendements n° 1 et 420 rectifié bis.

La parole est à M. Christophe-André Frassa, pour explication de vote.

J’entends vos explications, madame la ministre, monsieur le rapporteur, mais entre la logique que vous défendez et la pratique qui sera observée, on aboutira tout simplement à ce que les Français de l’étranger gardent des locaux vacants, puisque je vous mets au défi, si vous résidez un jour à l’étranger, de réussir à obtenir d’une copropriété un changement d’usage, avec toute la procédure aussi onéreuse que complexe que cela implique.

On en parlera !

Fort bien ! Je suis aussi là pour ça !

Quant à l’amendement n° 420 rectifié bis, l’ancien ministre du budget, qui, depuis, a été arraché à l’affection des siens, m’avait dit droit dans les yeux §que l’adoption par le Parlement de l’assujettissement à la CSG-CRDS des revenus fonciers des non-résidents, y compris donc des Français de l’étranger, ne poserait aucun problème, la question ayant été résolue par l’administration fiscale.

Or, un peu plus d’un an après, la Commission européenne ne s’est pas satisfait des explications de la France sur le sujet et a entamé, depuis juin 2013, une procédure d’infraction à son encontre. Selon moi, l’amendement de repli a au moins la sagesse de nous prévenir et de nous prémunir contre ce qui, autrement, se produira immanquablement, à savoir une nouvelle procédure d’infraction émanant de la Commission. Il y a déjà celle qui porte sur la CSG-CRDS et quand on aime on ne compte pas, n’est-ce pas ?

Je mets aux voix l'amendement n° 1.

Je mets aux voix l'amendement n° 420 rectifié bis.

Je suis saisi de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 24 rectifié ter est présenté par MM. Lasserre, Dubois, Deneux, Tandonnet, Roche, Guerriau, Namy, Marseille, Amoudry et Maurey.

L'amendement n° 406 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'alinéa 10

Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

« Aucune autorisation de changement d’usage ni autorisation temporaire n’est nécessaire pour la location d’un seul autre local à usage d'habitation par foyer fiscal. Deux conditions sont cependant exigées :

« - Que la location soit pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et n’excédant pas huit mois de l’année en journées cumulées ;

« - Qu’une déclaration en mairie soit effectuée par le propriétaire, conformément aux dispositions des articles L. 2333–26 et suivants du code général des collectivités territoriales, relatifs à la taxe de séjour.

« Le non-respect de ces conditions est puni de 15 000 euros d’amende, portée à 30 000 euros en cas de récidive. »

La parole est à M. Daniel Dubois, pour présenter l’amendement n° 24 rectifié ter.

Cet amendement tend à exonérer les « petits propriétaires », puisqu’il s’agit uniquement de la location d’une seule résidence secondaire par foyer fiscal, de l’obligation de changement d’usage, sous deux conditions assorties de pénalités en cas de non-respect.

Tout d’abord, les locations doivent être de courtes durées et réservées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, sans excéder huit mois de l’année en journées cumulées. Ensuite, une déclaration relative à la taxe de séjour doit bien entendu être faite en mairie.

Le non-respect de ces conditions serait puni de 15 000 euros d’amende, porté à 30 000 euros en cas de récidive.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 406 rectifié.

Cet amendement est identique à celui qui vient d’être présenté par notre collègue Daniel Dubois. Il tend en effet également à exonérer les « petits propriétaires », puisqu’il s’agit uniquement de la location d’une seule résidence secondaire par foyer fiscal, de l’obligation de changement d’usage.

Bien sûr, la déclaration en mairie restera obligatoire pour que le propriétaire puisse s’acquitter de la taxe de séjour. Mais pour favoriser l’offre touristique, le changement d’usage doit être supprimé pour ces « petits propriétaires ».

En effet, le changement d’usage imposé actuellement par la loi afin de pouvoir louer en toute légalité un appartement meublé, à la nuit ou à la semaine, implique une compensation, soit l’obligation d’acheter des « mètres carrés virtuels » issus de la transformation en logement d’un local non dévolu à l’habitation. Or cette « commercialité » constitue une entrave pour le tourisme et un véritable handicap pour les « petits propriétaires », pourtant bien éloignés des dérives spéculatives du marché immobilier.

L'amendement n° 134 rectifié bis, présenté par MM. Lasserre, Dubois, Deneux, Tandonnet, Roche, Guerriau, Namy, Marseille, Amoudry et Maurey, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 10

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

« Aucune autorisation de changement d’usage ni autorisation temporaire n’est nécessaire pour la location d’un seul autre local à usage d'habitation par foyer fiscal. Deux conditions sont cependant exigées :

« - Que la location soit pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et n’excédant pas huit mois de l’année en journées cumulées ;

« - Qu’une déclaration en mairie soit effectuée par le propriétaire, conformément aux dispositions des articles L. 2333–26 et suivants du code général des collectivités territoriales, relatifs à la taxe de séjour. »

La parole est à M. Daniel Dubois.

Cet amendement est défendu. Par rapport au précédent, il ne prévoit pas d’amendes.

L'amendement n° 155, présenté par M. Leconte, Mme Lepage et M. Yung, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 10

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le local à usage d’habitation constitue l'unique propriété en France d’une personne physique, que sa résidence principale est située à plus de 150 kilomètres de son unique propriété, aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

Quel est l’avis de la commission sur les amendements identiques n° 24 rectifié ter et 406 rectifié ainsi que sur l’amendement n° 134 rectifié bis ?

La commission n’est pas favorable à ces amendements, et ce pour plusieurs raisons.

Il y a tout d’abord des raisons de forme.

L’occupation des habitations concernées n’est pas précisée : il peut s’agir de résidences secondaires – notion qui, du reste, n’est pas définie juridiquement –, mais il n’y a aucune obligation d’occuper même quelques mois ce logement.

Par ailleurs, les articles L. 2333–26 et suivants du code général des collectivités territoriales, le CGCT, portent sur la taxe de séjour, mais aucunement sur la déclaration préalable.

Enfin, la sanction prévue fait double emploi avec celle qui existe aujourd’hui à l’article L. 651–2 du code de la construction et de l’habitation. Cet article prévoit une sanction plus élevée, de 25 000 euros d’amende, en cas d’infraction aux dispositions relatives à l’autorisation préalable de changement d’usage.

J’en viens aux raisons de fond.

Je rappelle, premièrement, que l’autorisation préalable de changement d’usage a un champ géographique limité : elle ne concerne que les villes de plus de 200 000 habitants – cela doit bien être la vingtième fois que je le précise.

Ensuite, contrairement à ce qui est indiqué dans l’objet de l’amendement, le changement d’usage n’implique pas automatiquement la compensation, puisque l’article L. 631–7–1 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’autorisation « peut » être subordonnée à une compensation. Il ne s’agit donc pas d’une décision automatique.

Enfin, toujours sur le fond, je rappelle que la situation dans certaines grandes villes, notamment à Paris, pose des problèmes, ce que j’ai déjà dit.

Aussi, la commission émet un avis défavorable sur ces trois amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Sur cette question également, je partage les arguments avancés par M. le rapporteur.

Nous avons fait un choix – ce point a été évoqué, je crois, lors de vos débats en commission – sur la nécessité de pouvoir bien utiliser la procédure de changement d’usage.

Si on met en place de nombreuses dérogations à cette procédure, nous nous retrouverons de nouveau face aux difficultés que connaissent déjà un certain nombre de villes. Il nous semble donc nécessaire de maintenir le dispositif tel qu’il a été adopté. Aussi, le Gouvernement est défavorable à ces trois amendements.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 24 rectifié ter et 406 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 134 rectifié bis.

Je mets aux voix l'article 6 ter, modifié.

M. Jean-Pierre Vial, sur l’article.

L’article 6 sexies du projet de loi, dont nous commençons l’examen, impose au propriétaire d’un local destiné à l’habitation, situé dans une copropriété, de solliciter, avant de le mettre en location de manière répétée pour de courtes durées, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, qui se prononce à la majorité simple, prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce dispositif a vocation à réguler le marché de la location de courte durée dans les grandes villes. Il est cependant inadapté aux spécificités de la location touristique dans les communes supports de stations, où il est indispensable de préserver la diversité des modes d’hébergement §et d’inciter les propriétaires à mettre leur bien sur le marché de la location.

Dans sa rédaction actuelle, pouvez-vous, madame le ministre, confirmer que l’obligation faite aux copropriétaires de demander cet accord avant le louer leur bien ne s’appliquera pas aux communes touristiques et aux stations, mais exclusivement aux communes de plus de 200 000 habitants, compte tenu du lien désormais établi avec l’article L. 631–7 du code de la construction et de l’habitation ?

Très bien !

L'amendement n° 410 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Cet article prévoit que le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation soit soumis à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela alourdit considérablement les démarches nécessaires au changement d’usage et ne nous semble pas aller dans le sens d’une simplification de cette procédure, qui était pourtant la volonté initiale du Gouvernement. Cela risque au contraire de dissuader les propriétaires de demander un changement d’usage pour un logement destiné à la location meublée temporaire.

Quel est l’avis de la commission ?

Le problème que vous soulevez est très important. Il existe une certaine contradiction entre la volonté de simplifier une procédure compliquée du fait que l’assemblée générale des copropriétaires ne se réunit qu’une fois par an, et la volonté de préserver les intérêts des copropriétaires, qui n’ont pas envie que l’appartement voisin change d’usage sans leur consentement.

Dans l’amendement n° 764, j’ai essayé de concilier ces deux volontés contradictoires, et, si vous le permettez, monsieur le président, je défendrai maintenant cet amendement qui apporte une réponse à Mme Lamure. La discussion sera ainsi plus simple et plus rapide.

J’appelle en discussion l'amendement n° 764, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, et qui est ainsi libellé :

Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. L. 631–7–1 A. - L'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble relevant du statut de la copropriété peut décider, à la majorité définie à l'article 25 de la loi n° 65–557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de soumettre à son accord préalable, décidé à la majorité de l'article 24 de la loi précitée, toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local d'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Veuillez poursuivre, monsieur le rapporteur.

L’amendement que je défends au nom de la commission prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires puisse décider de soumettre à son accord préalable toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation afin de le louer de manière répétée pour de courtes durées. Si elle ne prend pas une telle décision, il ne sera pas nécessaire de la solliciter.

Pour rendre son accord nécessaire, l’assemblée générale doit se prononcer à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, majorité importante, sans « passerelle », puisque c’est la majorité de l’ensemble des copropriétaires. En revanche, une fois cette décision prise, pour changer d’usage, il suffira simplement d’obtenir la majorité prévue à l’article 24 de ladite loi, c’est-à-dire seulement la majorité des personnes présentes ou représentées.

Ce dispositif laisse donc à la copropriété la liberté d’une gestion plus ou moins stricte tout en introduisant plus de souplesse par rapport à ce qui existait auparavant.

J’espère que cet amendement répondra à l’inquiétude, d’ailleurs légitime, exprimée par Mme Lamure.

Quel est l’avis du Gouvernement sur les amendements n° 410 rectifié et 764 ?

Aussi, le Gouvernement est défavorable à votre amendement. En revanche, il est favorable à l’amendement n° 764 qui vient d’être présenté par M. le rapporteur.

Le Gouvernement est prêt à examiner de manière favorable les dispositions qui permettraient d’alléger la procédure mise en place, laquelle peut présenter une certaine complexité. Nous réexaminerons cette disposition au cours de la navette.

J’en profite pour répondre à M. le sénateur Vial, qui a posé une question sur le changement d’usage dans les zones touristiques. Il me semble que ces dispositions – je parle sous réserve, car nous sommes en train de procéder à la vérification précise et je vous apporterai donc une réponse tranchée tout à l’heure – ne concernent pas les zones touristiques, puisque, de toute façon, dans les zones qui ne sont pas concernées directement, la mise en place de ces dispositions intervient après avis du maire concerné. On imagine bien que les communes touristiques ne voudraient pas mettre en place ces dispositions relatives au changement d’usage. Je le rappelle, ces dispositions visent à préserver les locaux à usage d’habitation dans les zones en tension et qui connaissent des besoins importants en matière d’habitation à titre de résidence principale.

Je mets aux voix l'amendement n° 410 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 764.

Je mets aux voix l'article 6 sexies, modifié.

L'amendement n° 761, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 6

Remplacer les références :

25–2–2 et 25–2–9

par les références :

25–4 et 25–11

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit simplement d’un amendement de coordination.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 761.

Je mets aux voix l'article 7, modifié.

L'amendement n° 154 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle et Cointat, Mme Farreyrol, MM. Grignon, Gaillard, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Après l’article 7

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La section 2 du chapitre unique du titre VII du livre I du code de la construction et de l’habitation est complétée par un article L271-7 ainsi rédigé :

« Art. L. 271-7. - Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un immeuble bâti pour tout ou partie à usage d’habitation mentionne la superficie du bien.

« La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de cette superficie.

« Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

« La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie du bien entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

« Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

« L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

La parole est à M. Philippe Dallier.

Il s’agit d’un amendement que j’avais déjà présenté à la Haute Assemblée lors de l’examen d’un précédent texte. Cet amendement avait alors connu un sort funeste, mais je persiste à le présenter !

Je vous propose, mes chers collègues, d’étendre aux maisons individuelles le champ de la loi Carrez. Je n’ai toujours pas compris pourquoi certains ne jugent pas nécessaire de traiter les maisons individuelles comme les appartements en copropriété. Il s’agit de protéger l’acquéreur en lui donnant le maximum de garanties sur le bien qu’il achète. Il me semble donc que les dispositions de la loi Carrez pourraient être étendues aux maisons individuelles.

Quel est l’avis de la commission ?

Que M. Dallier persiste dans ses idées n’étonnera personne : il avait déjà présenté cet amendement au Sénat, qui l’avait alors rejeté.

À mon sens, cet amendement repose sur une erreur.

Lorsqu’on fait une erreur dans le calcul de la surface d’un appartement, le pourcentage correspond à un prix, puisque le prix de vente est déterminé par rapport à un certain nombre de mètres carrés. Pour une maison individuelle, le prix se décide plutôt en fonction du terrain. La maison elle-même n’en représente qu’une petite partie.

Avec le dispositif que vous proposez, mon cher collègue, il pourrait arriver que des changements de surface relativement importants, et qui mériteraient qu’on s’y attache, doivent être constatés dans la maison. Mais la répercussion sur le prix ne serait que minime. Le raisonnement ne peut pas être le même pour une surface de 50 mètres carrés et pour une autre de 600 mètres carrés.

C’est pourquoi la commission émet un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Dallier, spontanément, cet amendement semble de bon sens.

Merci !

Il est de bon sens !

Je le dis car je pense que vous avez raison.

Beaucoup d’acquéreurs se retournent vers le vendeur ou l’agence quand ils constatent que le métrage avancé – souvent dans les annonces – ne correspond pas réellement aux dimensions de la maison.

Cela dit, les dispositions issues de la loi Carrez provoquent et permettent un réajustement du prix de manière proportionnelle à l’erreur de métrage. Or il est juste, M. le rapporteur l’a dit, de considérer que la valeur d’une maison n’est pas strictement proportionnelle à la taille du bien, puisque les dépendances, qui peuvent exister, ou le jardin ne sont pas mesurés dans le cadre de la loi Carrez. Un réajustement proportionnel ne serait donc pas nécessairement opportun.

Néanmoins, comme je l’ai dit sur le sujet précédent – les procédures effectives de changement d’usage dans les copropriétés –, c’est une réflexion que je nous invite à poursuivre, afin de trouver les dispositions de la loi Carrez qu’il serait opportun d’appliquer aux maisons individuelles, tout en n’introduisant pas l’ensemble des conséquences que ces dispositions entraînent car elles n’avaient été pensées que pour les appartements.

Disposer d’un métrage effectif et comparable entre les différentes maisons, sans les conséquences automatiques dont je viens de parler, me semble pouvoir rencontrer une approbation assez large.

Je vous propose donc de retirer cet amendement, monsieur le sénateur, et de mener une réflexion partagée en vue de la deuxième lecture du présent projet de loi.

Monsieur Dallier, l’amendement n° 154 rectifié bis est-il maintenu ?

Voilà une avancée, madame la ministre !

J’entends vos arguments, qui semblent tout à fait fondés. Je suis heureux de vous entendre dire qu’il faut protéger les acquéreurs de maisons individuelles au même titre que ceux d’un appartement. Il faut néanmoins que le dispositif soit adapté.

Je retire donc cet amendement, et nous tâcherons d’y travailler d’ici à la deuxième lecture.

L’amendement n° 154 rectifié bis est retiré.

L’amendement n° 472, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Après l’article 7

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le titre II du livre VI du code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitre III ainsi rédigé :

« Chapitre III

« Droit de priorité locatif

« Art. L. 623 -1 . – Afin de développer l’offre de logements accessibles aux personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1, les communes visées à l’article L. 302-5 et disposant d’un service municipal du logement peuvent instituer un droit de priorité locatif sur les locaux à usage d’habitation situés sur tout ou partie de leur territoire.

« Le droit de priorité locative étant entendu comme le pouvoir accordé à une personne publique ou à son délégataire d’astreindre le propriétaire d’un logement ayant manifesté sa volonté de le mettre en location, de louer ou de sous-louer à un ménage éprouvant des difficultés particulières pour se loger, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence.

« Lorsque la commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale disposant d’un programme local de l’habitat, elle peut, en accord avec l’établissement, lui déléguer tout ou partie du droit de priorité ainsi créé.

« Dans les communes ayant fait l’objet d’un arrêté de carence en application de l’article L. 302-9-1, le droit de priorité locatif est exercé par le représentant de l’État dans le département.

« Une délibération sur l’instauration du droit de priorité locative des communes visées par le présent chapitre doit être déposée avant le 31 décembre 2015. La délibération instituant ce droit de priorité fixe les secteurs de la commune concernés et définit les populations à loger. Les dispositions du présent article s’appliquent à compter du vote de la délibération par la commune et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2025.

« Art. L. 623 -2 . – La gestion locative des locaux à usage d’habitation réservés en application de l’article L. 624-1 peut être confiée à un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, ou à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et la gestion locative prévu à l’article L. 365-4.

« Art. L. 623 -3 . – Le loyer ne peut être supérieur au plafond des loyers fixé par l’Agence nationale de l’habitat dans le cadre des conventions mentionnées à l’article L. 321-4.

« Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent chapitre. »

La parole est à M. Joël Labbé.

Les communes qui n’ont pas encore atteint l’objectif de logements sociaux fixé par la loi SRU ont, par définition, moins de capacité d’accueil pour les familles en difficulté que les autres communes.

Le problème, c’est que le rattrapage ne se fera que progressivement d’ici à 2025. Pour répondre à l’urgence du droit au logement, il est proposé que les maires se voient accorder un « droit de priorité » sur les logements remis en location.

Cet amendement vise à instaurer ce droit de priorité, en introduisant un chapitre nouveau dans le livre VI du code de la construction et de l’habitation, qui rassemble les « mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement ».

Cet amendement fait suite à l’amendement écologiste adopté à l’Assemblée nationale, qui permet aux municipalités, dans un délai de deux mois après la remise de biens sur le marché, de bénéficier d’un droit de préemption pour racheter un ou plusieurs appartements, pour des ventes en bloc de cinq logements au minimum – contre dix auparavant –, limitant ainsi la pratique spéculative de la vente à la découpe.

Inscrire dans cette loi un droit de priorité des municipalités à la vente, mais aussi, dans certains cas, à la location, serait de nature à limiter la spéculation immobilière et à favoriser l’accès au logement des familles les plus en difficulté.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission comprend les objectifs, tout à fait louables, de cet amendement. Elle s’interroge néanmoins sur plusieurs aspects de celui-ci.

Vous faites le lien, monsieur Labbé, entre l’article 55 de la loi SRU et le droit de priorité locatif que vous souhaitez instaurer. En réalité, il n’y a pas vraiment de lien structurel entre les deux.

Sur le plan constitutionnel, de plus, la commission se demande si les dispositions que l’amendement tend à introduire sont bien conformes à la défense du droit de propriété.

À titre personnel, je me pose des questions sur l’efficacité du dispositif. Si j’ai bien compris, les communes auront la main sur le processus. J’ai du mal à imaginer qu’un maire qui n’atteint pas ses objectifs en matière de logement social puisse volontairement appliquer ce que vous proposez. J’imagine plutôt, d’ailleurs, qu’il ne le fera pas !

Pour toutes ces raisons, la commission demande le retrait de cet amendement. À défaut, elle émettra un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur le sénateur, je comprends bien la raison qui vous a poussé à déposer cet amendement : utiliser de façon plus volontariste une partie du parc existant et du parc privé, dans une logique d’intermédiation locative.

Néanmoins, comme l’a indiqué M. le rapporteur, et après avoir expertisé cette question, qui est souvent posée, il nous apparaît que les plus grandes réserves en matière constitutionnelle sont à émettre. Imposer la signature d’un bail entre un propriétaire et un locataire, notamment en confiant ce pouvoir aux communes, nous semble fragile constitutionnellement.

Il me paraît donc prématuré d’aller dans cette direction aujourd’hui, alors même que, pour moi, nous devons absolument soutenir le développement de la location solidaire.

Selon moi, la piste à explorer serait de s’inspirer de ce qui fonctionne en Belgique, où la hiérarchie constitutionnelle entre le droit au logement et le droit de propriété n’est pas la même qu’en France, et où, du coup, il n’est pas possible, si je puis dire, de laisser un logement vacant. Il existe donc une sorte de pente naturelle : l’intermédiation locative.

Nous devrions reprendre cette réflexion, plutôt qu’adopter une disposition qui serait extrêmement vulnérable constitutionnellement, même si je le redis, j’en comprends largement les motivations. Dans ces conditions, le Gouvernement ne peut que vous demander le retrait de cet amendement, monsieur le sénateur. À défaut, il émettra un avis défavorable.

Très bien !

Monsieur Labbé, l’amendement n° 472 est-il maintenu ?

Vous aurez compris que notre intention était bonne. Cependant, monsieur le rapporteur, madame la ministre, vous avez démontré la fragilité du texte que nous avons défendu. Aussi, je retire cet amendement.

C’est beau, ça !

Très élégant !

C’est d’une grande élégance !

L’amendement n° 472 est retiré.

L’amendement n° 186, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 7 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Une association représentative des locataires au niveau national ou une association de défense des consommateurs agréée en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation peut agir devant une juridiction civile afin d’obtenir réparation des préjudices individuels subis par des consommateurs placés dans une situation similaire ou identique et ayant pour cause commune un manquement d’un même professionnel à ses obligations légales ou contractuelles :

1° À l’occasion de la vente, de la location de biens ou de la fourniture de services ;

2° Ou lorsque ces préjudices résultent de pratiques anticoncurrentielles au sens du titre II du livre IV du code du commerce ou des articles 101 et 102 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

L’action de groupe ne peut porter que sur la réparation des préjudices patrimoniaux résultant des dommages matériels subis par les consommateurs.

Lorsque plusieurs associations introduisent une action portant sur les mêmes faits, elles désignent l’une d’entre elles pour conduire celle qui résulte de la jonction de leurs différentes actions. À défaut, cette désignation est effectuée par le juge.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Nous avions défendu cet amendement lors de la discussion du projet de loi relatif à la consommation ; nous le présentons de nouveau ce soir. Il s’agit, tout en restant dans l’hypothèse d’un manquement du professionnel à ses obligations contractuelles ou légales, de préciser les opérations concernées. Il est important de s’assurer que l’action de groupe est bien ouverte aux locataires dans les contentieux qu’ils peuvent avoir avec les bailleurs.

Comme vous le savez, madame la ministre, certaines associations de consommateurs ont regretté que la proposition d’inclure les litiges sur les charges locatives dans le champ de l’action de groupe n’ait pas été explicitement retenue.

À l’occasion des débats sur le projet de loi relatif à la consommation à l’Assemblée nationale, le ministre Benoît Hamon avait déclaré que le locataire pouvait être considéré comme un consommateur, et que, dès lors, l’action de groupe lui était ouverte. Toujours à l’Assemblée nationale, un amendement tendant à ce que les facturations litigieuses de charges locatives soient expressément mentionnées par le texte avait été présenté. Était mis en avant le fait que, en l’absence de lien contractuel direct entre le fournisseur de fluide et le consommateur locataire, les litiges opposant ce dernier à un professionnel bailleur ne seraient pas considérés comme des litiges de consommation au sens de l’article 1er du projet de loi relatif à la consommation et échapperaient ainsi à l’action de groupe.

C’est pourquoi nous avions proposé de faire figurer expressément aux côtés de la vente la location de biens.

Martial Bourquin, rapporteur au nom de la commission des affaires économiques

Benoît Hamon avait confirmé son interprétation du texte en déclarant : « les locataires sont bien concernés par l’action de groupe, dans le cadre de la relation contractuelle qui les lie avec les propriétaires, ce qui pourra concerner demain, par exemple, un certain nombre d’offices d’HLM. »

Madame la ministre, pouvez-vous nous confirmer que l’action de groupe pourrait concerner des litiges sur les charges locatives ?

Par notre amendement, nous vous proposons de lever toute ambiguïté et de permettre, au-delà des associations de consommateurs, aux associations représentatives des locataires au niveau national d’intervenir dans la procédure d’action collective.

Quel est l’avis de la commission ?

Benoît Hamon, en séance publique au Sénat, a considéré que la location d’un bien constituait un exemple de fourniture de services. Il l’a dit très clairement. À ce titre, l’action de groupe, prévue par le projet de loi qu’il défend, est possible.

Pour confirmer ses dires, je note que, parmi les seize associations de consommateurs agréées, deux – la Confédération générale du logement, ou CGL, et la Confédération nationale du logement, ou CNL – sont des associations de locataires uniquement, et que deux autres – l’UFC-Que choisir et l’association Consommation, logement et cadre de vie, ou CLCV, que nous avons auditionnées – mènent une action très importante en faveur des locataires.

Ces deux raisons me font penser que votre amendement est satisfait, ma chère collègue. Je vous demande donc de bien vouloir le retirer. À défaut, la commission émettra un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je n’ai rien à ajouter aux propos de M. le rapporteur.

Cet amendement est satisfait par le projet de loi relatif à la consommation. Cela a été dit explicitement par mon collègue Benoît Hamon. La présence de la CNL et de la CGL parmi les associations de consommateurs agréées confirme clairement cette orientation. Il n’y a aucune ambiguïté : l’action de groupe est ouverte aux questions relatives au logement comme fourniture d’un service.

Je sollicite donc, au nom du Gouvernement, le retrait de cet amendement, faute de quoi l’avis serait défavorable.

Madame Schurch, l’amendement n° 186 est-il maintenu ?

Cet amendement tendait bien à clarifier ce point. Je vous remercie, monsieur le rapporteur, madame la ministre, de l’avoir fait. Par conséquent, je le retire.

L’amendement n° 186 est retiré.

L’amendement n° 714, présenté par MM. Dantec, Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Après l’article 7 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Pour une durée de deux ans à compter de la promulgation de la présente loi, les collectivités territoriales sont habilitées, en application du quatrième alinéa de l’article 72 de la Constitution et des articles LO. 1113–1 à LO. 1113–7 du code général des collectivités territoriales, à fixer des règles spécifiques en matière de maîtrise de la demande d’énergie, de réglementation thermique pour la construction de bâtiments et de développement des énergies renouvelables.

La parole est à M. Ronan Dantec.

Il s’agit d’une demande ancienne des collectivités territoriales : aller plus loin dans le développement des énergies renouvelables et la maîtrise énergétique sur leur territoire.

Cette proposition a déjà été beaucoup travaillée. Elle a fait consensus dans le groupe de travail « gouvernance » du débat national sur la transition énergétique que j’avais l’honneur de présider. Les opérateurs, les entreprises, les collectivités : tout le monde était d’accord sur l’importance d’étendre le droit à l’expérimentation des collectivités territoriales aux domaines de l’efficacité énergétique et de la production d’énergie.

Le propos a aussi été repris par le Président de la République lui-même lors de la conférence environnementale. Le Premier ministre l’a ensuite confirmé le lendemain, en déclarant que les collectivités locales devaient avoir un droit d’expérimentation en matière d’efficacité énergétique et d’énergies renouvelables.

J’ajoute que le droit à l’expérimentation existe déjà dans les départements et régions d’outre-mer et permet clairement une plus grande efficacité des politiques publiques d’accompagnement de la transition énergétique. Le présent amendement vise à étendre ce droit à toutes les collectivités territoriales qui en feront la demande par une délibération motivée de leur assemblée délibérante.

Comme le prévoit le code général des collectivités territoriales, l’exercice de cette expérimentation sera précisé par décret et limité dans le temps, et fera l’objet d’un rapport d’évaluation du Gouvernement qui sera transmis au Parlement. Ce rapport est important également dans la perspective du projet de loi sur la transition énergétique. Je pense que les expériences qui remonteront du terrain éclaireront la manière dont nous pourrons reformuler le droit à l’expérimentation.

Au vu des consensus qui se sont exprimés §et de la parole du Président de la République, nous avons intérêt à ouvrir dès aujourd'hui le droit à l’expérimentation.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur le sénateur, votre amendement couvre un champ législatif très important, puisqu’il concerne les énergies renouvelables et la maîtrise de la demande d’énergie. La commission estime que cet amendement trouverait mieux sa place dans le futur projet de loi relatif la transition énergétique.

En outre, nous nous demandons si votre proposition remplit les conditions qui permettent à la loi d’autoriser les communes à déroger à titre expérimental à certaines dispositions. À dire vrai, nous pensons que ces conditions ne sont pas remplies. Par conséquent, je vous demande de retirer votre amendement ; à défaut, l’avis de la commission sera défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je comprends le sens de votre amendement, monsieur Dantec. Vous avez opportunément rappelé la manière dont il a été élaboré. Cependant, comme l’a affirmé le Président de la République lors de la conférence environnementale, le projet de loi sur la transition énergétique sera l’un des grands textes du quinquennat. Les dispositions que vous proposez trouveront donc toute leur place dans la discussion de ce projet de loi.

Je fais preuve d’une certaine cohérence sur l’ensemble de ces sujets ; je l’ai indiqué à M. Labbé au cours de la discussion générale, et vous le verrez encore dans la suite du débat. Chaque sujet doit trouver sa place dans le texte qui lui convient : les questions agricoles trouveront leur place dans le projet de loi d’orientation agricole, les questions de consommation ont trouvé la leur dans le projet de loi relatif à la consommation, à travers la création d’un dispositif d’action de groupe, en ce qui concerne le logement. Je vous invite donc à retirer votre amendement.

Monsieur Ronan Dantec, l'amendement n° 714 est-il maintenu ?

Néanmoins, je pense qu’il était possible de lancer dès maintenant l’expérimentation, car celle-ci aurait nourri le projet de loi sur la transition énergétique.

L'amendement n° 714 est retiré.

L'amendement n° 721, présenté par MM. Labbé, Dantec, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Après l’article 7 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Avant la fin de l’année 2014, le Gouvernement transmet au Parlement un rapport évaluant le dispositif de défiscalisation prévu à l’article 199 sexvicies du code général des impôts, portant notamment sur le nombre de logements de chaque catégorie ayant bénéficié du dispositif.

La parole est à M. Joël Labbé.

Il s'agit d’une demande de rapport. Je sais que, dans notre commission, on n’aime pas beaucoup les rapports ; notre président Daniel Raoul nous le rappelle souvent.

Les rapports, ça consomme du papier !

Cependant, certains rapports peuvent être nécessaires. Je demande un rapport sur le dispositif de défiscalisation « Censi-Bouvard », qui incite à la construction de logements meublés bien spécifiques : dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, dans des résidences avec services pour étudiants et dans des établissements de santé, mais aussi dans des résidences de tourisme.

S’il vise à dénicher une niche fiscale, un rapport peut avoir une raison d’être, monsieur le président de la commission. La niche fiscale en question relevant de plusieurs domaines ministériels, son efficacité et son impact budgétaire ne sont pas évalués. Ce dispositif mérite qu’on s’y intéresse, afin de savoir s’il répond toujours à l’incitation qu’on a voulu créer et d’ajuster l’offre à la demande pour ces types de logement. Le rapport nous permettra de connaître plus précisément l’utilisation du dispositif « Censi-Bouvard » selon les types de logement. Je le répète, des résidences de tourisme sont concernées. §

Quel est l’avis de la commission ?

Joël Labbé a raison de nous inviter à réfléchir sur le dispositif « Censi-Bouvard ». Cette niche devrait coûter près de 180 millions d'euros en 2014. Je suis obligé de rapporter l’avis de la commission, mais je tiens à dire très fortement que, à titre personnel, je voterai cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je connais la position de la commission. Je sais aussi que, dans certains cas, il est plus confortable pour les ministres d’accepter des rapports plutôt que des amendements plus compliqués. Comme vous avez pu le constater, je n’ai pas choisi cette facilité. Cependant, il s’agit ici d’un cas très particulier et extrêmement ciblé.

Le dispositif « Censi-Bouvard » a été évalué par le comité d’évaluation des dépenses fiscales en 2011. Ce dernier concluait à une très faible efficacité du dispositif. Il me semble aujourd'hui nécessaire d’aller au fond des choses. Il faut approfondir l’évaluation du dispositif, notamment en distinguant son impact sur, d'une part, la réalisation de logements pour des étudiants, des personnes âgées ou des personnes handicapées, et, d'autre part, la réalisation de résidences de tourisme. Le dispositif « Censi-Bouvard » couvre en effet l’ensemble de ce champ. Il a fait l’objet d’une évaluation globale ; il faut désormais effectuer une évaluation sectorisée, par type de logement construit, afin de mesurer la pertinence du dispositif, qui, comme l’a souligné le rapporteur, est coûteux pour les finances publiques. Le Gouvernement émet donc un avis favorable sur cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 721.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 7 bis.

Chapitre II

Mettre en place une garantie universelle des loyers

La parole est à Mme Mireille Schurch, sur l'article.

Le présent article est symbolique de ce projet de loi. Il permet la création d’une garantie universelle des loyers, la GUL. Le terme est encourageant, voire prometteur, puisque les sénateurs de mon groupe réclament depuis longtemps la création d’une « sécurité sociale du logement ».

Cependant, derrière le concept, la réalité de son fonctionnement nous pose plusieurs questions. Tout d'abord, la GUL ne s’appliquerait qu’à l’horizon 2016, c'est-à-dire dans trois ans. Ce délai nous semble long. Madame la ministre, vous avez été capable d’agir par voie d’ordonnance lorsque vous estimiez qu’il y avait urgence. Or il y a aujourd’hui urgence à sécuriser les relations entre les locataires et les bailleurs et à prévenir les impayés afin d’éviter les expulsions, qui sont trop nombreuses dans notre pays.

Ensuite, lorsqu’on fait le point sur les bénéfices de la GUL pour les différentes parties, force est de constater que cette garantie est déséquilibrée. Elle est censée poursuivre deux objectifs : il s’agit d'une part de favoriser l’accès au logement des locataires en supprimant la nécessité de fournir aux propriétaires la caution d’un ou plusieurs proches, et d'autre part d’améliorer la protection des propriétaires face aux impayés et aux locataires indélicats.

Concrètement, lorsque le locataire ne sera pas en mesure de payer son loyer, un organisme prendra le relais pour assurer le paiement du loyer au propriétaire. L’organisme, voire le Trésor public, pourra ensuite se retourner contre le locataire mauvais payeur. Quel sera donc le bénéfice pour les ménages fragiles, puisqu’ils financeront la GUL mais devront aussi s’acquitter de leurs impayés ? §Nous ne sommes pas là dans une logique assurantielle.

Si la GUL est déséquilibrée, c’est aussi parce que son financement est réparti « de manière égale » entre les locataires et les bailleurs. Nous pensons que, in fine, le coût de la GUL risque de peser essentiellement sur les locataires, dans la mesure où, nous n’en doutons pas, cette garantie sera intégrée dans le prix du loyer. En pratique, il s’agit donc d’une caisse d’assurance pour les bailleurs face aux risques d’impayés, qui sera financée presque exclusivement par les locataires. Cela nous pose question.

Enfin, la GUL n’est que partielle, puisqu’elle ne s’applique qu’aux logements locatifs privés. Il y a là une difficulté majeure, car nombre d’expulsions s’opèrent aujourd’hui dans le parc social. Quelle garantie met-on en œuvre dans le parc public pour les locataires confrontés à des difficultés économiques ? Cette question n’est pas mineure. Elle est même fondamentale si nous avons une approche non pas résiduelle mais généraliste du logement social.

La parole est à M. Roland Courteau, sur l'article.

Cela a été dit et redit : au même titre que la santé, le logement est un bien de première nécessité et une dépense incontournable dans la vie du foyer. J’en veux pour preuve le fait que sa part dans le budget des ménages est loin d’être négligeable.

Quoi qu’il en soit, la capacité à se loger doit être donnée à tous. Se loger, c’est sécuriser sa situation. Il y a déjà bien trop de difficultés à surmonter : les accidents de la vie, les séparations, les divorces ou encore les pertes d’emploi. Il nous appartient – nos collègues Jean-Jacques Mirassou et Yannick Vaugrenard l’ont justement souligné – de ne pas ajouter l’angoisse de se trouver sans domicile aux aléas de la vie.

Les problèmes sont connus : soit il n’y a pas assez de logements, soit les propriétaires sont frileux à l’idée de mettre leurs biens sur le marché. S’ils se décident finalement à les louer, ils demandent bien souvent des garanties extravagantes.

Avec l’article 8, qui prévoit la mise en place de la garantie universelle des loyers, vous proposez, madame la ministre, un dispositif équilibré susceptible de bénéficier à la fois aux locataires et aux propriétaires. La GUL poursuit trois objectifs : sécuriser le propriétaire et élargir le parc, favoriser l’accès au logement et prévenir les expulsions. Ces trois objectifs sont majeurs. La GUL sera une grande conquête sociale.

Je commencerai par évoquer la sécurisation du propriétaire. On estime à plus de trois millions le nombre de logements laissés vacants en France parce que leurs propriétaires ne souhaitent pas les mettre sur le marché de la location. Les causes sont nombreuses : peur de l’impayé, peur de la dégradation ou encore peur de se retrouver dans une situation compliquée avec le locataire.

Que faire face à une telle situation ? Fallait-il ne rien faire ? Ce n’est pas parce que les dispositifs antérieurs n’ont pas incité, comme on l’aurait souhaité, les propriétaires à louer leurs logements vacants…

Ce n’est pas vrai !

… que le politique ne doit plus avoir la volonté de trouver une solution à ce problème. Je reste persuadé que la GUL va redonner de la confiance aux propriétaires et les inciter à louer leurs logements vacants.

J’entends dire que certains locataires pourraient être tentés de ne pas payer, sachant que la garantie s’exercera, mais je rappelle que cette garantie s’appuie sur un dispositif de recouvrement des impayés par le Trésor public. Ce système devrait donc rassurer les propriétaires et inciter un nombre non négligeable d’entre eux à remettre leurs biens en location, ce qui diminuera le nombre de biens vacants. En somme, la GUL va mutualiser le risque et sécuriser véritablement le propriétaire sans pour autant déresponsabiliser les personnes.

Ce n’est pas certain !

On verra !

Le deuxième objectif – favoriser l’accès au logement – est tout aussi majeur. Madame la ministre, je ne peux que vous féliciter d’avoir conçu un système qui vise à endiguer le problème de l’inégalité entre les candidats à la location. Ce problème existe bel et bien et touche tous les milieux, toutes les catégories sociales et tous les âges. La GUL permettra de rétablir une certaine égalité entre les candidats à la location. Aujourd'hui, des candidats dont le niveau de revenu est équivalent n’ont pas les mêmes chances d’obtenir un logement selon qu’ils disposent ou non d’une bonne garantie.

Je souhaite également que la GUL incite certains bailleurs à se fonder sur des critères plus sociaux pour choisir les locataires. Elle devrait donc faire reculer la sélection pour l’accès au logement et donc favoriser des personnes dont le profil est peu sécurisant aux yeux des bailleurs. Je pense notamment aux jeunes, aux étudiants, aux personnes en CDD. En somme, la GUL devrait contribuer à lutter contre les discriminations.

Enfin, je souhaitais insister sur la prévention et la gestion des victimes d’expulsions. Le fonds de garantie va jouer un rôle de prévention et de suivi pour les personnes en situation de fragilité qui se retrouvent, de manière temporaire ou durable, dans l’incapacité d’honorer leur loyer.

Je le répète, la plupart des gens qui ne paient pas leur loyer ne le font pas de gaieté de cœur. Les prendre en charge le plus en amont possible est sans doute pour eux le meilleur moyen de trouver une solution, car un locataire dont la situation n’est pas stabilisée entame une véritable descente aux enfers. Il est donc impératif, comme tend à le prévoir l’article 8, d’accompagner les locataires.

Sécuriser le propriétaire et élargir le parc de logements, favoriser l’accès au logement du plus grand nombre et prévenir les expulsions : tels sont les trois grands objectifs proposés, et je les soutiendrai avec la plus grande détermination ! §

La parole est à M. Alain Néri, sur l'article.

Nous sommes face à un enjeu essentiel : le droit au logement pour tous. Aucune espèce animale ne songe à renoncer à avoir qui un nid, qui un gîte, qui un terrier. Pourquoi l’homme devrait-il se priver d’un logement ?

Il s’agit donc d’un droit fondamental, qui conditionne l’accès à la liberté. Beaucoup de jeunes qui ont déjà du mal à trouver un emploi, donc à avoir des ressources stables, ont toutes les peines à quitter le giron familial pour prendre leur envol dans la vie, car ils n’ont pas la garantie d’avoir un logement.

À mon sens, une de nos missions principales est d’agir pour que les jeunes accèdent à la liberté et deviennent des citoyens à part entière.

Madame la ministre, je voudrais vous citer un exemple vécu dans ma permanence parlementaire. Un jour, une jeune fille que je connaissais depuis longtemps s’est mise à pleurer devant moi, car elle devait se séparer de son fiancé. Je lui ai répondu que je n’étais pas sûr que cette rupture relevait de ma compétence, mais elle m’a affirmé le contraire, cette séparation ayant été causée par la perte de leur emploi et donc de leurs ressources. Ne pouvant plus payer leur loyer, les deux jeunes gens étaient donc obligés de retourner vivre chez leurs parents. Je pense que nous devons lutter pour que ce genre d’histoire ne puisse plus exister…

Ça ne changera pas !

… et pour que les jeunes trouvent leur place dans la société.

Pourquoi suis-je d’accord avec l’article 8 ? J’avais déposé voilà quelques années une proposition de loi sur les garanties universelles dans laquelle il était prévu que le propriétaire devait adhérer volontairement à ce dispositif. Ainsi, il pouvait louer son appartement en ayant l’assurance, d’une part, d’être payé et, d’autre part, de retrouver son logement en bon état.

J’avais pensé confier la gestion de cette garantie aux offices d’HLM, qui savent très bien faire cela. D’ailleurs, dans nos petites communes, lorsque nous avons un logement que nous ne sommes pas sûrs de pouvoir louer dans de bonnes conditions, nous nous tournons vers ces organismes pour leur demander de le gérer à notre place en nous garantissant le loyer, même si nous sommes obligés de participer aux frais de gestion, ce qui est bien normal.

Je suis donc tout à fait d’accord avec votre proposition. Les autres systèmes essayés dans le passé n’ayant pas vraiment marché, tentons l’expérience, madame la ministre !

Enfin, je me tourne vers nos amis de l’opposition qui nous accusent de ne pas construire assez de logements. Ils ont sûrement raison, bien qu’ils n’en aient pas construit davantage quand ils étaient aux responsabilités. §

Si, et j’en ai fait la démonstration !

On ne peut pas laisser passer de pareils mensonges sans réagir !

Monsieur Lenoir, quand vous prévoyez des crédits dans le budget 2013, les logements prévus ne sont disponibles qu’en 2015 ou en 2016. Or, en permettant de remettre sur le marché de la location des logements actuellement vacants, nous pourrons répondre très rapidement, c’est-à-dire dans un délai de trois, quatre, voire six mois au maximum, à la demande de logements de nos concitoyens, …

Mais vous rêvez !

… ce qui est tout de même intéressant.

Quel est le rapport avec la GUL ?

Vous nous dites que les propriétaires ne vont pas s’engager dans le processus à cause de la cotisation.

Écoutez, je ne sais pas comment se comportent les propriétaires ailleurs, mais en Auvergne, ils savent qu’un sou, c’est un sou – n’est-ce pas, monsieur Jarlier ? – et ils préféreront percevoir un loyer, même inférieur à ce qu’ils espéraient, plutôt que de ne rien toucher. Je ne connais personne qui refusera 350 euros avec garantie au motif qu’il aurait pu recevoir 500 euros sans garantie.

Donc, ils vont augmenter le loyer à 500 euros !

Je tiens aussi à répondre par avance à ceux qui affirmeront que certains seront enclins à ne plus payer leur loyer puisqu’ils seront assurés qu’on le fera à leur place.

À ceux-là, je dirai qu’il y a beaucoup de dignité chez nos concitoyens. Vous trouverez peut-être un ou deux mauvais exemples, mais la plupart des gens veulent payer leur loyer.

Oui !

Quand ils sont dans l’incapacité de le faire, ils le vivent comme un véritable drame psychologique et humain.

Soyez rassurés : ce n’est pas parce qu’il y aura cette garantie que les locataires vont s’empresser d’arrêter de payer.

On verra !

Ce n’est pas parce que les gens ont la sécurité sociale…

Ça n’a rien à voir !

… qu’ils se précipitent pour être malades !

Quel est le rapport ?

Tout le monde préfère évidemment être en bonne santé !

Quel charabia !

Madame la ministre, je soutiendrai avec force cet article 8, …

On a compris !

… en vous adressant tous mes vœux pour que le dispositif fonctionne. Si parfois tel n’est pas le cas, nous pourrons revoir son fonctionnement par voie d’amendement à l’occasion de la discussion d’un prochain budget.

M. Philippe Dallier. Vous êtes vraiment convaincu !

La parole est à M. Jean-François Husson, sur l'article.

Tout à l’heure, une de nos collègues s’était émue d’un tweet envoyé de manière anticipée à propos de l’adoption de l’article 1er. Madame la ministre, vous avez eu la courtoisie de reconnaître qu’il s’agissait d’une maladresse.

Pour ma part, j’ai devant moi une tablette numérique sur l’écran de laquelle je peux lire l’édition du journal Les Échos à paraître demain. Je suppose que vous y avez accès également.

Aïe, Aïe, Aïe !

Ce journal titre : « Loyers : nouveau coup dur pour la loi Duflot ».

Aïe !

Pour faire simple, puisque nous sommes en ouverture de la discussion sur l’article consacré à la GUL, je voudrais d’abord, avec votre autorisation, dire quelques mots sur les observations faites par un organisme que je qualifierais d’indépendant, quels que soient les gouvernements, puisqu’il rassemble des économistes : je veux parler du Conseil d’analyse économique, le CAE, qui est rattaché à Matignon.

Que je sache, ces économistes sont censés travailler en toute indépendance, hier comme aujourd’hui et comme demain. §Or ils stigmatisent et fustigent deux grandes mesures promues par votre projet de loi qui ne leur semblent pas aller dans le bon sens.

La première mesure, qui a été évoquée longuement tout à l’heure, est l’encadrement des loyers. Ils y voient les risques de réduire la qualité du parc immobilier, d’entraver la mobilité des locataires et, peut-être, de contraindre l’État à donner des carottes fiscales aux propriétaires pour compenser une rentabilité qui pourrait être amoindrie.

J’ai entendu encore tout à l’heure parler de droit à l’expérimentation. Sur le modèle du Québec, c’est une piste qui est en tout cas proposée par le CAE et il n’est pas interdit de penser que, en l’absence de procédure accélérée, nous pourrions utiliser la navette pour revoir ce dispositif.

La seconde mesure critiquée est la garantie universelle des loyers, qui, faut-il le rappeler, nonobstant l’emphase dont ont pu faire preuve certains de nos collègues, inquiète les parlementaires, députés comme sénateurs, tant son coût et son fonctionnement sont à ce jour mal cernés. En effet, l’assurance pour les loyers impayés sera financée, certes, à parité par les propriétaires et les locataires, mais pas seulement.

Je le répète, nous craignons une recrudescence des impayés. J’aurai l’occasion, lors de la défense d’amendements à venir, d’exprimer de nouveau ces craintes, mais je voulais au préalable, madame la ministre, ayant beaucoup de respect pour votre engagement et votre maîtrise du sujet, que vous entendiez aussi ce qu’une partie de cet hémicycle, mais aussi de l’Assemblée nationale, exprime posément et sereinement.

En effet, il y a non seulement de l’argent public, mais également des financements privés qui sont en jeu. Sont également concernés les collectivités locales et les organismes qui leur sont rattachés, dans tous les territoires, mais peut-être plus dans le milieu urbain, qui est parfois montré du doigt. Vous appelez de vos vœux le « vivre ensemble ». Pour ma part, je ne sais pas s’il vaut mieux « faire France » ou « vivre ensemble », mais je suis certain qu’il faut apporter davantage de sérénité, de bonheur et de justice à nos concitoyens. §

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, sur l'article.

Pour faire gagner du temps à notre assemblée, j’interviendrai sur l’article, pour une durée de cinq minutes, et, dans ce laps de temps, j’en profiterai pour défendre l’amendement n° 321 rectifié.

Si le président l’accepte !

L’amendement n° 321 rectifié vise à supprimer l’article 8. Nous avons déjà eu l’occasion, au cours de ce débat, de dire tout le mal que nous pensions de cette fameuse garantie universelle des loyers.

J’ai reçu le secours, que je n’attendais pas, du CAE, dont je rappelle qu’il n’est pas extérieur au Gouvernement, puisqu’il est un service rattaché au Premier ministre.

Oui !

Or il porte un jugement assez étonnant sur ce dispositif.

Je me permets par ailleurs d’ajouter que cet organisme a préconisé, pour augmenter les recettes de l’État, de taxer les propriétaires d’un logement au motif qu’ils ne paient pas de loyer. Ce serait donc une taxe sur un revenu fictif !

C’est vous dire leur sérieux !

Bref, j’espère que le CAE ne produira pas trop d’analyses de ce type, …

Oh !

… car nous risquerions alors d’être un peu plus écrasés par l’impôt.

Quelles sont les critiques que nous faisons sur l’article 8 ?

Tout d’abord, vous sous-estimez les ressources qui vont être nécessaires en les évaluant à 700 millions d’euros. Tous les spécialistes du secteur immobilier disent que le dispositif va coûter 1, 5 milliard d’euros, c’est-à-dire le double. §

Ce n’est pas vrai !

Ce sont les assureurs qui disent cela !

Ensuite, ce système nous paraît socialement injuste, car, pour 2, 5 % d’impayés, vous allez taxer l’ensemble des propriétaires et locataires à hauteur de 1, 5 % des loyers. C’est un impôt !

Cela s’appelle la solidarité !

Au moment où le Président de la République lui-même appelle à une pause fiscale, vous créez un impôt qui, certes, porte un autre nom, mais qui sera bel et bien supporté par un très grand nombre de Français.

Eh oui !

C’est profondément injuste !

Enfin, il y a une troisième critique, que j’ai esquissée trop brièvement à la tribune hier, portant sur l’organisme qui va être chargé de gérer ce système créé à l’article 8.

Vous minimisez le poids de cet organisme, qualifié de « léger ». Chers collègues, j’appelle votre attention sur le fait qu’il devra tout de même gérer environ 5, 5 millions de locataires et 6 millions d’investisseurs. Pour ce faire, il aura besoin de moyens, de personnel, notamment.

Pour connaître les ressources dont il disposera, j’ai lu le texte du Gouvernement qui n’a pas été modifié sur ce point par l’Assemblée nationale. Il est abondé par des subventions de l’État – on voudrait bien savoir d’où elles viennent – et par les recettes de la taxe. Le projet de loi prévoit même la possibilité de verser des dons et des legs à cet organisme §pour l’aider à financer ces actions !

La vérité, c’est que des centaines, des milliers de personnes vont être recrutées pour gérer cet organisme que, hier, un peu à court d’imagination, j’ai appelé le « bidule ». Conscient que cela a pu choquer quelques oreilles, je vais lui trouver un autre nom de baptême qui n’a pas pu être porté sur le front du nouveau-né, car ce dernier a disparu, c’était l’organisme créé par la fameuse loi Brottes sur la tarification progressive de l’électricité.

Ce nom, je vais l’emprunter à Edmond Rostand, qui, dans Cyrano de Bergerac, dit :

« L’animal seul, Monsieur, qu’Aristophane

« Appelle hippocampéléphantocamélos

« Dut avoir sous le front tant de chair sur tant d’os ! »

Eh bien, voilà ! Cet organisme s’appelle hippocampéléphantocamélos ! Il va être budgétivore, il va créer des emplois, il va devoir s’étaler sur l’ensemble du territoire parce qu’il faut – la loi le dit – des personnes qui soient au plus près des locataires, qui aillent gérer ce système, qui soient des médiateurs, des interlocuteurs, et même, la loi le prévoit, des personnes qui facilitent la recherche d’emplois.

Aussi, lorsque vous dites, dans le projet de loi, que c’est une structure légère, non, madame ! L’hippocampéléphantocamélos est prêt à sortir des limbes !

Je vous en prie, mes chers collègues, votez l’amendement n° 321 rectifié, qui vise à supprimer l’article 8 ! §

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou, sur l’article.

J’observe avec beaucoup d’attention le comportement de nos collègues de l’opposition. Et j’avoue que, depuis deux jours, indépendamment ou de manière complètement déconnectée des critiques qu’ils sont amenés à formuler, ils n’ont pas fait une seule proposition, à partir d’un constat ou d’un diagnostic partagé sur toutes les travées de l’hémicycle !

Je fais là directement allusion à ce qui a été décrit tout à l’heure par Roland Courteau et, juste après, par Alain Néri.

Comment, à l’aube du XXIe siècle, la quatrième puissance mondiale pourrait-elle, à partir d’un constat partagé, ne pas prendre un risque, une seule année peut-être sur le plan budgétaire, pour essayer de remédier à une situation que tout le monde stigmatise mais que, malheureusement, seuls la ministre et le côté gauche de l’hémicycle s’emploient à corriger en formulant des propositions précises ?

Vous ne perdez rien pour attendre !

Peut-être sont-elles amendables, peut-être sont-elles critiquables, mais pourquoi avoir mis autant d’acharnement et presque de mauvaise foi à essayer de disqualifier l’encadrement des loyers dont on sait que c’est un besoin patent ? Pourquoi maintenant mettre autant d’obstination pour disqualifier un autre dispositif ?

Nous sommes assez nombreux dans cet hémicycle pour dire qu’aussi doctes que soient ceux qui émettent des avis prospectifs, il restera toujours qu’entre nous et la population, il y a des liens directs qui nous permettent de revendiquer, de défendre ce que l’on appelle l’intérêt général. Et l’intérêt général, par rapport à ce qui a été évoqué hier, consiste tout simplement à sortir d’une situation qui, encore une fois, est inacceptable dans un pays comme le nôtre au XXIe siècle !

Vous pouvez faire tout ce que vous voudrez comme démonstration, monsieur Lenoir, soit pour tourner en dérision les propositions, soit pour les disqualifier, pour autant, vous n’aurez pas fait avancer le problème d’un millimètre en cinq ou six heures de prise de parole !

Cet article 8 engage, en effet, un dispositif novateur, sans doute un peu risqué. Puisque vous dites que l’on va, en quelque sorte, mutualiser le coût en associant des gens qui se comportent d’une manière vertueuse par rapport à leur propre loyer, je serais tenté de dire que, dans la suite de votre logique, vous allez être conduits à demander que ceux qui ont des pathologies provoquées par l’alcool ou par autre chose…

Non ! Pas ça !

C’est grotesque !

Écoutez, très franchement, donnez le début du commencement d’une chance à ce dispositif de voir le jour et d’être expérimenté ! Et puis, on prendra rendez-vous ultérieurement pour voir les effets.

Quand !

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, sur l’article.

Service auprès du Premier ministre, ou non, permettez-moi de rigoler devant leurs propositions !

Ah !

Comme je rigole, d’ailleurs, devant une proposition qui, si elle devait être mise en œuvre, ne me ferait pas rire ! Car il s’agirait, une fois devenu propriétaire, souvent au prix de gros efforts, de payer l’équivalent d’un loyer parce qu’on a eu la chance d’accéder à la propriété ! Tous ces gens-là vivent hors du réel, au milieu de leurs chiffres et de leur technocratie !

Qui les a nommés ?

Peu importe qui les a nommés !

Non !

L’usine à gaz qu’ils ont concoctée bat tous les records ! C’est déjà gros de faire une Agence nationale, il faudrait créer des régies locales cogérées par les propriétaires et les locataires, dont le ressort sera par territoire et par quartier, excusez du peu. Ces régies locales paritaires seraient dotées de compétences judiciaires, à l’instar des prud’hommes. Vous voyez le genre !

Qui sera représentatif des propriétaires sur un territoire, dans un quartier ? Qui sera représentatif des locataires dans le quartier ? Comment va-t-on définir la représentation de cet organisme paritaire ? Je vous souhaite bien du plaisir !

Quelles seront les compétences de l’organisme paritaire ? Outre qu’il gérerait les contentieux, il se substituerait à la régulation des loyers puisqu’il lui reviendrait de définir le loyer « ordinaire » dans le territoire, semblable au loyer médian, mais défini paritairement par des gens dont on ne sait comment ils vont être nommés !

De plus, on leur confie le soin d’établir la loi ! Nous sommes dans une République. C’est à l’État, à la puissance publique qu’il revient de définir la loi.

Tout à fait !

Et on ne fait pas des lois par paritarisme, « à la tête du client », par quartier !

Par ailleurs, comme tous ces gens ont quand même compris qu’il faudra bien payer un jour, ils proposent que les locataires et les propriétaires paient 1 %. Ils ont déjà fixé le taux !

Dans ce système, la GUL, qui subsiste, devra prendre en charge la moitié des impayés qui se retourneront vers l’État. En effet, d’après leurs calculs, nos professeurs Tournesol ont l’air de déjà bien savoir combien coûtent les impayés ! Il paraît qu’à 50 % de restauration, l’État n’aura rien à débourser et qu’on arrivera à régler les problèmes.

Voilà l’idée de génie de ces professeurs Tournesol par rapport à la GUL !

Tout cela ne marcherait, est-il précisé à la fin de l’article, que si l’on donnait beaucoup plus de souplesse aux bailleurs en accroissant la flexibilité des baux qui, aujourd’hui, seraient surprotecteurs de nos concitoyens.

Excusez du peu, cela s’appelle du libéralisme débridé, aveugle, à l’anglo-saxonne ! Ce n’est absolument pas conforme à la tradition française de l’exercice du droit ! §

Si certains veulent instaurer cela dans notre pays, pour notre part, nous nous y opposerons !

En revanche, nous sommes convaincus, nous l’avons dit, qu’à l’étape actuelle de la réflexion les principes fixés par Mme la ministre sont intéressants, mais qu’il reste des choses à préciser.

D’ailleurs, nos doctes chercheurs le reconnaissent, nul n’est mieux placé que le Trésor public pour recouvrer des impayés. Je vous rappelle que tel est le sens de l’amendement déposé par notre collègue Dilain, qui constitue l’une des avancées faites en commission pour se protéger d’une flambée des impayés, faute d’être capables de les recouvrer ! Sur ce point-là, nous avons la capacité à travailler sur des formulations.

Mes collègues s’exprimeront.

Nous aussi !

Le président de la commission et moi-même pensons qu’il serait utile que le Sénat reste mobilisé au-delà du vote de la loi pour suivre les modalités de mise en œuvre du mécanisme.

Nos collègues du groupe UDI-UC feront des propositions, qui ne peuvent pas être balayées d’un revers de main…

Merci !

… même si le procédé, tel qu’il est proposé, me paraît trop assurantiel et pas suffisamment mutualisé. Nous aurons l’occasion d’en débattre.

En tout cas, des ouvertures sont possibles sur le modus operandi dans l’esprit du cadre fixé par Mme la ministre, que nous pouvons amender. Mais, franchement, monsieur Lenoir, ne prenez pas l’exemple de cette triste proposition, qui, à vrai dire, relève plus de la provocation ! §

On sent que nos propos ont fait mouche !

La parole est à M. Joël Guerriau, sur l’article.

J’entends des objectifs louables et que je partage totalement : sécuriser les propriétaires, mais aussi et surtout limiter les risques d’expulsion. Ce sont là des objectifs que nous ne pouvons bien sûr que soutenir.

La question qui se pose maintenant est de savoir si la réponse que nous trouvons à travers la garantie universelle des loyers est la bonne. Autrement dit, avons-nous bien adapté la solution à l’objectif que nous cherchons à atteindre ?

Si on considère que 98 % des locations ne posent pas de difficultés, on peut s’interroger et se demander si, pour les 2 % qui restent, il faut mettre en place un système qui risque d’être extrêmement coûteux. Cela mérite évidemment réflexion.

Le projet de loi inquiète beaucoup les professionnels, ce qui doit également être pris en compte.

C’est la raison pour laquelle, pour ce qui nous concerne, nous porterons des amendements pour faire en sorte que le projet puisse évoluer dans un cadre qui respecte les intérêts des uns et des autres et pour trouver un chemin permettant de limiter les risques, s’agissant, en particulier, des coûts que va engendrer ce projet de loi. §

Très bien !

La parole est à M. Philippe Dallier, sur l’article.

Voilà quelques semaines, Le Journal du dimanche publiait un bel article, puisque j’avais soulevé le lièvre de la fameuse proposition qui consiste à taxer les propriétaires ayant fini de rembourser leurs emprunts pour acquérir un bien immobilier, au motif qu’ils devraient acquitter un « droit d’usage ».

Une proposition socialiste !

Oui, c’est vrai, j’ai soulevé ce lièvre ! Madame Lienemann, vous qualifiez d’« ultralibéraux » les membres du Conseil d’analyse économique. Je vous signale que cette proposition de taxe de droit d’usage, elle vient de Terra Nova, …

Ah !

… qui, à ma connaissance, n’est pas un think tank ultralibéral, mais plutôt l’un de ceux qui alimentent en idées le parti socialiste !

Cela peut lui arriver !

Il faut donc être très prudent avec tout cela. S’ils ont des idées que vous pouvez parfois juger trop libérales, ils ont quelquefois d’autres idées qui sont puisées à bonne source pour vous et que nous trouvons tout à fait contestables !

Cela étant dit, j’espère que des têtes ne tomberont pas après cette séance, mais j’en doute en entendant certains ! §

Notre collègue Mirassou nous a accusés de ne pas faire de propositions. Et on nous reproche, ce qui est tout de même un comble, ici, au Sénat, à la Haute Assemblée, de critiquer les textes qui nous sont soumis. Enfin, quand même, nous sommes là pour ça ! Vous nous dites que nous ne proposons rien ? Suivez les débats, écoutez-nous et vous verrez que, en remplacement de la GUL, le groupe UMP vous présentera un amendement qui tend à transformer la GRL. Donc, monsieur Mirassou, s’il vous plaît, pas d’attaque de ce genre !

Nous avons entendu des propos assez étonnants et quelque peu consternants. Il n’y a pas dans cet hémicycle, d’un côté, ceux qui seraient proches du peuple et des gens qui souffrent…

Tout de même !

… et, de l’autre côté, ceux qui n’auraient aucune considération pour nos concitoyens qui ont des difficultés à payer leur loyer.

Quoique…

De grâce, ne tombez pas aussi bas ! Quant aux comparaisons que vous avez pu faire avec la maladie, elles sont vraiment plus qu’à la limite, c’est plus que désobligeant pour nous et, franchement, même si vous ne prononcez pas les mots, j’espère que vous regrettez d’avoir tenu ces propos, car ce n’est pas digne de ce débat, …

Très bien !

qui, jusqu’à présent, avait été d’une très bonne tenue.

On ne regrette rien !

L'amendement n° 321 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Je demande la parole pour défendre cet amendement, monsieur le président.

J’avais pourtant cru comprendre que vous l’aviez déjà défendu.

Vous avez donc la parole, mon cher collègue.

M. Jean-Claude Lenoir. Mme Lienemann a traité de professeurs Tournesol les membres du Conseil d’analyse économique. Or savez-vous qui le préside, mes chers collègues ? Le Premier ministre, Jean-Marc Ayrault

Je vous demande, ma chère collègue, de ne pas traiter le Premier ministre de professeur Tournesol ! §

Et ne croyez pas qu’il soit un président factice : j’ai vu sur Internet qu’il présidait la dernière réunion du CAE. §

Vous ne pouvez pas le contester, c’est la réalité !

Le CAE est présidé par le Premier ministre ou par un président délégué !

Cela n’a pas encore été validé...

J’insiste, Jean-Marc Ayrault est président du Conseil d’analyse économique et il est traité de professeur Tournesol par Mme Lienemann : c’est scandaleux !

Quel est l’avis de la commission ?

Je vous propose d’en revenir au texte et de débattre avec sérénité et sérieux, comme cela nous a été conseillé sur toutes les travées.

Je serai bref, car il a beaucoup été question de la GUL depuis le début de nos travaux, que ce soit lors de la discussion générale ou à l’occasion des interventions fortes et brillantes – pour certaines ! – que nous venons d’entendre.

Je répondrai aux auteurs de cet amendement de suppression que la notion de garantie de loyer n’est pas nouvelle ; on y réfléchit même depuis de nombreuses années, à l’instar de Lionel Jospin, Marie-Noëlle Lienemann, MM. Borloo et Apparu.

Il s’agit donc d’une notion très importante, ancienne et bien sûr transpartisane.

D’aucuns disent : Tout cela pour 2, 5 % d’impayés ! Mais alors, mes chers collègues, pourquoi avoir fait la GRL ?

La GUL est importante pour l’ensemble de la société française, car ce n’est pas seulement une garantie, c’est aussi un moyen d’améliorer l’accès au logement.

Nous pouvons avoir sur ce sujet un débat serein, sauf si l’on vote votre amendement de suppression, monsieur Lenoir. Je vous signale d’ailleurs que trente amendements portant sur le même sujet ont été déposés, en plus du vôtre ; cela signifie bien que le Sénat a envie d’en parler, et nous venons d’en avoir la preuve.

Si votre amendement était adopté, nous serions les seuls à ne pas débattre de la garantie universelle des loyers. Ce serait un comble ! M. Husson, lui-même, nous a dit être dans les starting blocks pour défendre sa position ; c’est aussi le cas des centristes et des socialistes.

Rien ne serait donc pire que de voter cet amendement. Nous devons mener ce débat, dont j’espère qu’il sera digne, serein et efficace. Comme je l’ai entendu dire, il est toujours possible de discuter, même en cas de désaccord ; cela me va très bien.

De grâce, ne votons pas cet amendement ! Ce serait très grave pour le Sénat.

L’avis est donc défavorable. §

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur le président, mesdames, messieurs les sénateurs, je suis contente que le Conseil d’analyse économique ait décidé de publier son avis aujourd’hui.

Ce n’est pas sûr !

Ce sujet a fait l’objet de tant de débats et de critiques... Je lisais ainsi dans Libération, voilà deux jours, un article sur les calculs fantasques établis pour essayer d’en attaquer le principe.

Je préfère que nous disposions de tous les arguments en présence pour mener ce débat calmement.

La garantie universelle des loyers n’est ni une lubie ni une invention. C’était d’ailleurs la réponse de mon prédécesseur, Benoist Apparu, dont la sensibilité est la même que la vôtre, mesdames, messieurs les sénateurs de l’opposition, à la HALDE, qui l’interrogeait sur les limites possibles du dispositif de GRL voté par la précédente majorité.

Si la GRL ne fonctionne pas, disait-il, alors il faudra franchir une étape supplémentaire et s’orienter vers une garantie universelle, car c’est le seul moyen de mettre fin aux discriminations dans l’accès au logement. Vous l’avez dit aussi dans nombre d’interventions.

Avec la GUL, nous touchons tout d’abord une question de principe. Je vous remercie à cet égard, monsieur Néri, d’avoir si bien démontré que le logement était un bien de première nécessité.

Ce travail que nous menons s’inscrit dans la longue histoire des lois en faveur du logement, qui a commencé en 1982 avec la loi Quilliot.

Nous considérons, et nous l’avons dit à propos de l’encadrement des loyers, que le logement n’est pas un sujet comme un autre. C’est le lieu premier et prioritaire de l’épanouissement individuel : sans logement, pas d’emploi, pas de vie, pas de famille ni d’enfants.

Le logement est un sujet fondamental ; c’est le premier élément.

Le second élément est à la fois plus dépassionné et plus technique. Il s’agit, comme l’a dit M. Courteau, d’aborder trois sujets : l’accès au logement, la prévention des expulsions, la sécurisation des propriétaires.

Croire que la GUL se substitue à la GLI, qui est une assurance privée, ou à la GRL, est une erreur.

Je reçois tous les jours – je suis certaine que c’est aussi votre cas, mesdames, messieurs les sénateurs – des témoignages de candidats locataires au sujet de la GLI : après acceptation de leur dossier par le bailleur, on leur fait savoir par courrier que l’assureur ne veut pas le prendre en charge.

Bien sûr !

En effet, la GLI, qui est un dispositif très coûteux pour les propriétaires, met des demandes et des exigences supérieures à celles des bailleurs pour accorder sa garantie. Ce n’est donc pas une assurance, mais une surgarantie.

Absolument !

Je le dis avec simplicité, je comprends pourquoi mes prédécesseurs, Jean-Louis Borloo et Benoist Apparu, ont mis en place la GRL. Il leur fallait répondre à ces trois questions essentielles et faciliter, notamment, l’accès au logement des plus jeunes, qui rencontrent aujourd’hui les pires difficultés pour se loger.

Lors des débats à l’Assemblée nationale, des députés m’ont expliqué que leurs propres enfants en étaient réduits à faire des « faux », parce qu’ils sont titulaires d’un contrat à durée déterminée, comme 85 % des jeunes qui accèdent au logement aujourd’hui !

Eh oui !

Il faut aussi évoquer la question des expulsions, qui touchent les élus locaux de manière très douloureuse.

Que doit faire l’élu local lorsqu’il est informé que les policiers vont intervenir pour expulser, pour motif d’impayés importants – certains portent jusqu’à dix-huit mois de loyer ! –, une famille qui va se retrouver à la rue, ou une femme qui, parce que son conjoint est parti, élève seule ses deux enfants et ne peut plus payer son loyer ?

Quant aux propriétaires, le journal De particulier à particulier a publié en 2012 une enquête indiquant que leur priorité, avant mêmes les préoccupations fiscales et de rentabilité financière, était la sécurité de leurs biens.

Ces trois sujets vont de pair.

Il ne s’agit pas de créer une assurance publique – à cet égard, je répondrai à vos arguments point par point –, mais de répondre à ces trois questions qui se sont posées à tous mes prédécesseurs, et en particulier à Marie-Noëlle Lienemann. Tous, quelle que soit leur couleur politique, ont touché du doigt cette solution. Compte tenu du temps long qui pèse sur nos décisions, de la responsabilité du ministre du logement et de l’extrême sensibilité de ce sujet, nous devons donc être modestes.

Certains opposants à la GUL m’ont rétorqué que si l’on mettait en place ce dispositif, on ne pourrait plus le supprimer. Je suis certaine, pour ma part, qu’on se demandera dans dix ans comment on faisait avant qu’il existe.

Exactement !

On verra !

Les étapes du progrès social, celles qui favorisent la solidarité, qui permettent de résoudre les difficultés, d’établir l’égalité entre les citoyens et de diminuer les discriminations, sont souvent difficiles à franchir. Mais une fois qu’elles ont été franchies, on se demande comment on vivait auparavant.

Bien dit !

Évidemment, on ne peut pas tout comparer. Ce n’est pas la sécurité sociale : la vie et la santé ne sont pas en cause.

N’est-ce pas, monsieur Mirassou ?

Mais c’est le même principe, monsieur Lenoir ! Il s’agit d’assurer l’égalité des droits et la solidarité, et de faire face ensemble à une situation difficile qui touche le cœur de la vie de nos concitoyens.

Je l’ai dit, je suis heureuse de la publication de cet avis du Conseil d’analyse économique. Or les mêmes qui s’en félicitent – c’est votre cas, monsieur Dallier, et je vous remercie pour votre honnêteté – se mettent à hurler lorsque cet organisme propose de taxer…

Je vous ai posé la question !

Certes, et je vous donnerai toujours la même réponse : Le Gouvernement n’a pas l’intention de taxer un revenu fictif lié au remboursement de leur prêt par les propriétaires, qui n’ont donc plus de charge directe de logement. La raison en est très simple : nous considérons que le choix d’affectation des ressources est une décision personnelle et qu’il n’y a pas lieu d’entrer dans cette logique.

Mais c’est le même Conseil d’analyse économique qui a fait cette proposition. C’est d’ailleurs une bonne chose : le Conseil d’analyse économique est un organisme indépendant dont l’autonomie est constitutionnellement garantie. Il est en effet composé de professeurs d’université qui disposent, et c’est légitime, d’une complète liberté d’expression. Ses avis, en revanche, n’engagent en rien son président ou le Gouvernement. Cet organisme, comme son nom l’indique, est chargé de faire des propositions.

Après la démonstration cocasse de Mme Lienemann à propos de la mise en place des régies locales, inspirées de l’expérience québécoise, je mets au défi quiconque de mettre en œuvre dans notre pays, dont la culture est très différente, le système préconisé. Je vous invite d’ailleurs à lire dans le détail cette proposition, dont je ne parviens pas à imaginer l’application dans la pratique.

Je vais désormais répondre aux questions qui m’ont été posées, tout comme je le ferai sur les propositions alternatives qui ont été évoquées ; je pense notamment au dispositif d’assurance obligatoire qui, outre les problèmes de constitutionnalité qu’il pose, serait sans doute beaucoup plus coûteux, …

Mais non !

… en raison de la logique suivie par ses auteurs de rentabilité sur les risques les moins élevés et de compensation par les finances publiques sur les risques les plus élevés.

Non !

C’est évident !

Ce problème se pose actuellement pour la GRL.

Mme Lienemann, lorsqu’elle était ministre du logement, avait envisagé une couverture universelle du logement. J’ai également retrouvé, monsieur Néri, votre proposition de loi présentée voilà quinze ans, qui tendait à instaurer un fonds de garantie universelle pour le logement. La GUL n’est donc pas une invention. Le moment est simplement venu de franchir une étape en créant ce dispositif auquel les uns et les autres ont mûrement réfléchi, et qu’ils ont touché du doigt.

Mon prédécesseur, qui appartenait à la précédente majorité, a créé la GRL parce qu’il n’osait pas franchir le pas de l’universalité, ou ne s’en sentait pas capable. Je peux le comprendre, car c’est difficile. Nous en avons la preuve avec ce que nous vivons depuis des jours et des jours. Il faut néanmoins agir, car c’est aussi nécessaire que difficile.

Il fallait oser !

Je vous invite donc à travailler sur ce dossier difficile et nécessaire. C’est pourquoi j’ai accepté avec beaucoup de bienveillance l’ensemble des critiques. Il est en effet légitime de les prendre en compte pour que le dispositif soit, dès sa mise en œuvre, le plus robuste possible.

Certes, monsieur Mirassou, nous serons peut-être conduits à le corriger. En attendant, essayons de travailler le plus intelligemment en amont, et donc de souffrir l’ensemble des critiques pour répondre à toutes les critiques.

Madame Schurch, le choix de la date butoir du 1er janvier 2016 participe de cette volonté. Prenons le temps de faire les choses avec sérieux et précision. N’agissons pas dans la précipitation, au risque de devoir constater par la suite les limites du dispositif.

Le choix de cette date s’accompagne, comme vous le verrez au cours du débat, du renforcement du rôle des CAPEX et de la prévention des expulsions, sans attendre la mise en place de la garantie universelle.

Vous dites, monsieur Lenoir, que la création de cet organisme entraînera le recrutement de milliers de fonctionnaires. Au moment où l’Assemblée nationale examine le projet de loi de finances et au vu de la situation de nos finances publiques, sur laquelle je ne polémiquerai pas, personne n’imagine, à moins d’être sous l’emprise de substances absolument illicites

Nous avons fait le choix d’un dispositif public-privé, un dispositif public de mutualisation au niveau national qui, d’ailleurs, comme l’a noté Mme Lienemann, a été repris par les uns et par les autres, y compris par le Conseil d’analyse économique, puisque c’est le seul qui permet de mutualiser le risque de façon solide, en étant eurocompatible puisque c’est une question importante.

Il s’agit là de quelques dizaines de personnes tout au plus. L’organisme qui gère la GRL, l’APAGL, apportera son expertise dans le cadre de cette mission.

Selon certains, ce système serait injuste, il reviendrait à faire payer à tous le risque de quelques-uns. Non ! Je le répète : ce n’est pas une assurance.

Ce dispositif vise trois objectifs. Il s’agit de prévenir les expulsions, car personne n’est à l’abri d’une rupture familiale ou personnelle. Deuxième objectif, il faut faciliter l’accès au logement. Le système que nous prévoyons est nettement moins injuste que celui de la caution, qui rajoute de l’exclusion à l’exclusion. Aujourd'hui, pour avoir accès à un logement, des jeunes en CDD doivent demander à leurs parents de se porter caution. Or comme ces derniers vivent en région, perçoivent de petits revenus et doivent déjà s’acquitter d’un loyer, les propriétaires ou les agences immobilières jugent cette garantie insuffisante, ce qui crée encore plus d’exclusion dans un système déjà très excluant du fait du prix des loyers. Il s’agit donc non pas de remplacer une assurance par un système public, mais bien d’assumer ces trois missions tout aussi importantes les unes que les autres.

Monsieur Guerriau, vous avez évoqué les craintes des professionnels qui délivrent aujourd'hui une prestation, la GLI – je peux vous donner des milliers d’exemples de limites –, qui verraient se tarir un marché. Si je peux entendre ces craintes, il n’est pas dans notre intention d’exclure les professionnels, quels qu’ils soient. Il s’agit d’assurer ce minimum indispensable et de laisser le marché exprimer d’autres modalités d’assurance qu’il considérerait légitimes. Ensuite, c’est par un système s’appuyant sur des intervenants locaux, professionnels de la gestion immobilière, que seront assurés le service de la garantie universelle des loyers et ses deux missions, sociale et financière.

L’autre critique principale porte sur l’augmentation des impayés, sujet particulier, puisque l’on touche là à l’irrationnel. Pourtant, cet organisme aura les moyens de mettre en place une procédure de recouvrement beaucoup plus efficace. Quelle différence avec un propriétaire retraité qui vit dans une maison de retraite et qui, aujourd'hui, doit saisir un huissier et solliciter les services d’un avocat pour recouvrer ses loyers impayés !

Le rapporteur a travaillé sur cette question et apportera une réponse afin que cet organisme bénéficie des moyens de l’État et dispose d’un taux de recouvrement beaucoup plus important. Les locataires de mauvaise foi – certes, il en existe, mais ils forment une minorité – seront beaucoup plus sensibles à l’action d’un organisme qui aura par ailleurs l’occasion de les retrouver dès lors qu’ils chercheront un nouveau logement qu’à celle d’un propriétaire, en particulier si celui-ci fait partie des propriétaires les plus faibles.

Telles sont les réponses que je souhaitais apporter à ces premières critiques. Nous aurons sans doute l’occasion d’aller plus loin au cours du débat. Mesdames, messieurs les sénateurs, je vis depuis des semaines sous le tir nourri de ces critiques. Certaines sont tout à fait infondées, par exemple celles qui portent sur l’évaluation financière. Ainsi, l’Inspection générale des finances évalue dans son rapport le coût de cette mesure entre 245 millions d'euros et près de 1 milliard d'euros. Le Gouvernement a fait le choix de mettre en place, pas à pas et en lien avec les parlementaires, un dispositif intermédiaire.

Je n’aurais qu’à me féliciter du fait que la garantie universelle des loyers ne soit pas élaborée dans un cabinet ministériel et apportée ficelée aux parlementaires, mais qu’elle soit au contraire le fruit d’une coélaboration, pas à pas, avant que le texte arrive à l’Assemblée nationale, pendant les travaux à l’Assemblée nationale, en commission au Sénat et plus encore en séance.

Subir autant de critiques, résister, construire un dispositif et apporter des solutions, c’est la plus sûre garantie de la robustesse de la GUL, qui a vocation à remplir une véritable mission d’intérêt général, l’accès au logement pour toutes et tous. §

M. Philippe Dallier. Même à cette heure avancée !

Je mets aux voix l'amendement n° 321 rectifié.

Je suis saisi de trente amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 337 rectifié bis, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

I. - Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif complétant le mécanisme de Garantie des Risques Locatifs – GRL, et ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un dispositif assurantiel obligatoire soumis au code des assurances et au contrôle de l’autorité de contrôle prudentiel et de révision (ACPR), les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès des locataires au logement.

La garantie universelle des loyers repose sur une obligation d’assurance, à l’exclusion de toute autre assurance, et de tout mécanisme de garantie y compris la caution personne physique, et s’applique à compter du 1er janvier 2016 à tous les contrats de location et aux catégories de logements suivantes :

1° Logements à usage exclusif d’habitation constituant la résidence principale du preneur tels que définis à l’article 2 du titre Ier de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86–1290 du 23 décembre 1986 ;

2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur tels que définis aux articles 25–1–1 et 25–1–2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86–1290 du 23 décembre 1986.

En sont exclus les logements appartenant ou gérés par les organismes mentionnés au troisième et au quatrième alinéas de l’article 41 ter de la loi n° 86–1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et faisant l’objet d’une convention passée en application des 2°, 3° et 5° du I de l’article L. 351–2 du code de la construction et de l’habitation.

La garantie universelle des loyers instaure une seule catégorie de locataires et supprime les catégories de locataires définies par le dispositif de Garantie des Risques Locatifs. Elle s’applique, à compter du 1er janvier 2016, aux locataires ayant signé un contrat de location, tel que défini aux 1° et 2°, dont le montant maximum de loyers est de 2000 € charges comprises, quelle que soit la nature de leur contrat de travail ou leur statut professionnel et dont le taux d’effort est d’un niveau maximum de 40 %, le taux d’effort se définissant comme le rapport loyers et charges sur ressources, hors aides au logement.

Un décret précise les caractéristiques du socle de garanties (loyers impayés à l’exclusion de toute autre garantie), la durée des indemnisations, le minimum et le plafond de garantie, le taux plancher de cotisations de la garantie universelle des loyers et les modalités et conditions dans lesquelles les assureurs peuvent ajuster les cotisations d’assurance, les franchises applicables, les exclusions et limites de garantie.

Il définit les conditions de mise en œuvre de l’accompagnement social des locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie, ainsi que les modalités de recouvrement de ces impayés.

Il redéfinit les flux et les données que les opérateurs soumis aux articles L. 310–1 et suivants du code des assurances et L. 211–1 et suivants du code de la mutualité, intermédiaires soumis aux articles L. 511–1 et suivants du code des assurances, ainsi que des professionnels de l’immobilier soumis à l’article 1 et suivants de la loi du 2 janvier 1970, ont l’obligation de communiquer à l’agence de la garantie universelle des loyers dans le cadre de sa mission prévue au 3° du II.

Les opérateurs soumis aux articles L. 310–1 et suivants du code des assurances et L. 211–1 et suivants du code de la mutualité constitueront un pool d’assureurs qui fixera les conditions d’assurance des bailleurs visés par la présente loi qui se verraient refuser le bénéfice de la garantie universelle. Les règles de fonctionnement de ce pool seront fixées par ses membres.

Les opérateurs soumis aux articles L. 310–1 et suivants du code des assurances et L. 211–1 et suivants du code de la mutualité pourront proposer librement des garanties complémentaires à la garantie universelle des loyers.

II. – Il est créé, sous la forme d’un établissement public administratif de l’État, à une date fixée par décret et au plus tard le 1er octobre 2014, une agence de la garantie universelle des loyers. Cette agence est chargée :

1° de préfigurer et de mettre en place la garantie prévue au I en aménageant le dispositif de Garantie des Risques Locatifs – GRL ;

2° de signer des partenariats avec des opérateurs soumis aux articles L. 310–1 et suivants du code des assurances et L. 211–1 et suivants du code de la mutualité et le concours des intermédiaires soumis aux articles L. 11–1 et suivants du code des assurances, ainsi que des professionnels de l’immobilier soumis à l’article 1 et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ;

3° de contrôler le régime de garantie issu de cette préfiguration.

III. – L’agence est dirigée par un conseil d’administration composé de cinq représentants de l’État, de deux représentants de l’Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l’article L. 313–17 du code de la construction et de l’habitation, de deux représentants des opérateurs et de deux personnalités qualifiées nommées à raison de leur compétence en matière de logement. Les représentants des opérateurs, membres du conseil d'administration de l'Agence, exerce leur fonction à titre bénévole.

Le président du conseil d’administration est nommé par décret pris sur le rapport du ministre chargé du logement.

Un comité d’orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d’améliorer la souscription, la gestion et les recours de la garantie universelle des loyers.

IV. – Pour l’accomplissement de sa mission, l’agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :

1° les contributions et subventions de l’État et de ses établissements publics, de l’Union européenne, des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics, de la participation des employeurs à l’effort de construction, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;

2° les emprunts et le produit des placements financiers qu’elle est autorisée à faire ;

3° le produit des dons et legs ;

4° les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d’administration ;

5° toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.

La contribution financière de l’agence de la garantie universelle permettra la compensation des opérateurs supportant les sinistres faisant l’objet d’un traitement social, tel que défini ci-après, ou d’une décision judiciaire prononçant un maintien dans les lieux des locataires.

En cas de sinistre, les locataires pourront demander à l’agence de la garantie universelle des loyers ou aux administrations déléguées, la mise en œuvre d’un mécanisme de traitement social. Les cas de sinistres faisant l’objet d’un traitement social seront expressément définis par décret. La qualification de sinistre faisant l’objet d’un traitement social est conditionnée à l’engagement du locataire à régulariser sa situation d’impayés de loyers.

La création d’un fichier des locataires faisant l’objet d’une mise en jeu de la garantie universelle des loyers, à la disposition des opérateurs définis aux présentes, fera l’objet d’un décret.

V. – Le début du septième alinéa de l’article L. 313–3 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« g) Au financement du dispositif prévu à l’article 7 de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové et au versement de compensations… §(le reste sans changement) ».

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

Madame la ministre, nous vous avons écoutée avec beaucoup d’attention et même d’intérêt. Vous avez défendu avec sérénité et un sens aigu de la pédagogie des arguments qui ne nous laissent pas insensibles, car nous partageons la même préoccupation.

Tout à l’heure, un certain nombre de vos collègues, sans doute en raison de l’heure avancée, se sont livrés à de longues tirades chargées d’émotion laissant entendre que le cœur était à gauche…

En général, oui !

… et qu’à droite il était sec.

Non ! Nous sommes des hommes et des femmes et, en tant qu’élus, nous sommes confrontés aux problèmes que vous avez décrits.

Madame la ministre, il n’y a rien à redire au constat que vous avez dressé. Nous partageons votre vision des choses. Aujourd’hui, vous avez exposé vos arguments avec beaucoup moins d’agressivité qu’hier. En effet, hier, j’ai été heurté quand vous nous avez quasiment accusés, nous, d’avoir nourri des critiques contre la sécurité sociale en 1945. Franchement, malgré la réputation qui est faite aux sénateurs d’être relativement âgés, je ne me souviens pas d’avoir siégé dans cet hémicycle en 1945 ! §

Mme Marie-Noëlle Lienemann. « Si ce n’est toi, c’est donc ton frère. »

Madame la ministre, le ton a changé et j’en suis heureux. Pour autant, les critiques restent.

Ainsi, nous ne formulerions aucune proposition. Pourtant, nous avons déposé plusieurs centaines amendements et, sur cet article, certains sont importants, par exemple l'amendement n° 337 rectifié bis que j’ai l’honneur de défendre.

Mon temps de parole étant limité, je ferai une présentation compendieuse de notre projet. D’ailleurs, je sais, mes chers collègues, que vous connaissez cet amendement, qui a été largement commenté lors des travaux de la commission des affaires économiques. Sans le relire intégralement, je rappelle qu’il commence ainsi : « Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif… »

Nous sommes donc d’accord sur le caractère universel de cette garantie, nous en avons parlé avec nos collègues députés et au sein du groupe UMP du Sénat. Si nous sommes favorables à l’institution d’une telle garantie universelle, le mécanisme que nous avons élaboré est en revanche très différent de celui que vous défendez.

Nous proposons que cette garantie s’appuie sur l’expertise et les compétences du secteur de l’assurance et des professionnels de la gestion immobilière, en liaison avec l’État.

Cette solution viserait à améliorer le dispositif de garantie des risques locatifs existant, qui, nous en convenons, n’a pas produit les effets attendus. Il s’agirait de créer, à l’image de ce qui existe pour l’assurance automobile, un dispositif rendant obligatoire une garantie de loyer unique, opérationnel dès le 1er janvier 2016.

Le principe d’universalité reposerait sur une garantie unique gérée par les assureurs, courtiers et professionnels de l’immobilier.

L’exposé des motifs apporte un certain nombre de précisions sur la façon dont ce système est construit.

Il s’agit d’une proposition alternative. En résumé, sur le fond, nous sommes d’accord sur le caractère universel du dispositif ; sur la forme, nous confions la gestion de ce dispositif aux professionnels du secteur privé.

Enfin, madame la ministre, qu’il me soit permis de m’étonner qu’aux critiques que j’ai pu formuler sur l’hippocampéléphantocamélos vous ayez répondu que ce dispositif serait léger et géré par quelques dizaines de personnes, dans le cadre d’un partenariat public-privé. Que je sache, le public coûte ! Quant au privé, travaille-t-il gratuitement ?

Veuillez conclure, mon cher collègue !

La proposition que nous faisons me semble par conséquent la meilleure qui soit.

Monsieur le président, je vous remercie de votre patience et de votre grande tolérance.

N’en abusez pas ! (Sourires.)

L'amendement n° 507 rectifié, présenté par M. Vanlerenberghe, Mme Létard et les membres du groupe Union des Démocrates et Indépendants - UC, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

I. – Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion. Cette garantie prend la forme d'un dispositif assurantiel obligatoire unique.

La garantie universelle des loyers s’applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2015, qu'ils soient des contrats de relocation ou des locations nouvelles, et aux catégories de logements suivantes :

1° Logements à usage exclusif d’habitation constituant la résidence principale du preneur, tels que définis à l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur, tels que définis aux articles 25-2-1 et 25-2-2 de la même loi.

En sont exclus les logements loués à un ascendant ou à un descendant du propriétaire bailleur, ainsi que les logements locatifs occupés à titre gratuit.

En sont également exclus les contrats de location des logements appartenant ou gérés par les organismes mentionnés aux troisième et quatrième alinéas de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.

II. - Il est créé, à une date fixée par décret et au plus tard le 1er octobre 2014, une Haute autorité chargée du pilotage du dispositif de garantie universelle des loyers et de l’élaboration de son cahier des charges, en particulier le niveau de prise en charge des loyers dans les contrats d'assurance, le taux de couverture et la durée de la période de prise en charge.

La Haute autorité est composée de huit membres : deux personnalités qualifiées désignées par le Président de la République, deux députés et deux sénateurs, désignés respectivement par l'Assemblée nationale et par le Sénat de manière à assurer une représentation pluraliste, et deux membres du Conseil économique, social et environnemental désignés par son Président.

III. - Le IV de l'article L. 313–20 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Le fonds de garantie universelle des risques locatifs est alimenté par le produit du dispositif de garantie universelle des loyers, après prélèvements des frais, commissions et provisionnement de la sinistralité usuelle. Le fonds est chargé de couvrir la sinistralité au-delà du risque usuel couvert par la garantie universelle des loyers. Dans le cadre de cette mission, le fonds enregistre également la validité des contrats d'assurance. »

IV. - La responsabilité du suivi social du dispositif pour la partie réassurance est confiée à un organisme spécialisé désigné par décret, après avis de la Haute autorité définie au II du présent article.

V. - Les modalités d'application du présent article sont définies par décret en Conseil d'État.

La parole est à M. Jean-Marie Vanlerenberghe.

Madame la ministre, je ne suis pas resté insensible à vos propos – votre intervention était assez convaincante –, d’autant que j’ai défendu ici même en 2011 un amendement visant à favoriser le rapprochement de la GLI et de la GRL, qui a été adopté à l’unanimité. Peu s’en souviennent, parce que ce vote a eu lieu à une heure tardive et qu’il ne répondait peut-être pas à la préoccupation immédiate des uns et des autres.

J’ai admiré le talent oratoire de mes collègues. On ne peut d’ailleurs que s’en féliciter, tant il est vrai que la Haute Assemblée a, dans ce domaine, une réputation à défendre.

Comme l’a souhaité Marie-Noëlle Lienemann, attachons-nous à des éléments concrets et sérieux. Le groupe UDI-UC est totalement convaincu de la nécessité de mettre en place un dispositif efficace de garantie universelle des loyers, qui tire les leçons de l’échec de la GRL et qui ne soit pas, cher Jean-Claude Lenoir, un hippocampéléphantocamélos !

Oui !

Edmond de Rostand est un auteur de référence...

Les premiers dispositifs de garantie des risques locatifs n’ont en effet pas rencontré le succès escompté, car ils n’étaient pas universels.

Effectivement !

La garantie des loyers impayés, la GLI, proposée par les assureurs privés a concentré les « bons risques », ne permettant pas au système de se généraliser ou de trouver son point d’équilibre. Vous l’avez rappelé, le taux d’effort de la GLI est de 28 %, contre 50 % pour la GRL.

L’amendement que nous défendons tend à instaurer un mécanisme assurantiel obligatoire unique, qui repose sur trois piliers indissociables.

Premièrement, le pilotage est confié à une Haute Autorité indépendante capable de fixer en toute indépendance les curseurs – taux d’effort, montant de loyer pris en charge, durée d’assurance, montant de la cotisation – et de les faire varier en fonction de l’état du marché locatif. C’est exactement ce que j’ai entendu : il faut maîtriser le système. Notre objectif est d’instaurer un dispositif souple et réactif, qui capitalise sur le savoir-faire des acteurs actuels du marché tout en les régulant.

Deuxièmement, un fonds de garantie prendra en charge la sinistralité au-delà du risque usuel. Cela permettra notamment de couvrir des publics plus fragiles ou dont le taux d’effort avoisine les 50 %. C’était l’objectif de la GRL : étudiants, jeunes en contrat précaire, ménages à faibles ressources, jeunes qui cherchent un emploi ou qui l’ont trouvé mais qui n’arrivent pas à se loger.

Ou qui l’ont perdu !

Effectivement. Le fonds choisi existe déjà : c’est le fonds de garantie universelle des risques locatifs – il est géré par l’UESL –, …

Veuillez conclure, mon cher collègue !

… dont il faudra sans doute élargir la gouvernance aux assureurs, aux partenaires sociaux, aux propriétaires bailleurs, aux locataires et à l'État.

Troisièmement, l’État ne sera pas le garant en bout de chaîne et l’accompagnement social restera géré par un organisme spécialisé. Ce troisième pilier est indispensable pour éviter les dérives ; ce pourrait être l’APAGL, qui est aujourd’hui une émanation d’Action logement.

Cette proposition a l’avantage de pouvoir être mise en place rapidement, au 1er janvier 2015, et de monter en puissance au fil du temps. Elle permettrait ainsi de faire face à l’urgence du logement des jeunes : aujourd’hui, un million d’entre eux passent par le parc privé, qui les accueille dans des proportions bien plus grandes que le parc public. La fluidité permettrait également, d’après une enquête du Centre de recherche pour l’étude et l’observation des conditions de vie, ou CREDOC, de pourvoir 500 000 emplois refusés chaque année par des demandeurs d’emploi en raison de leur incapacité à trouver un logement.

Madame la ministre, j’ai entendu vos inquiétudes sur le coût du dispositif. Pour ma part, je crains qu’une gestion par l’État ne soit mal régulée, entraînant une dérive préjudiciable au système auquel nous voulons donner toutes les chances de réussite. J’ai peur que le dispositif étatique ne tue le système finalement.

C’est pourquoi nous proposons un système ajustant les dispositifs existants. Cette voie nous semble beaucoup plus sûre et plus rapide.

L'amendement n° 567 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat et Fortassin, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 1

Rédiger ainsi cet alinéa :

Dans un délai de six mois à compter de la publication de la présente loi, le Gouvernement présente au Parlement les conditions et les modalités d'une garantie universelle des loyers, dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion.

II. - En conséquence, alinéas 2 à 24

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Jacques Mézard.

J’ai écouté avec beaucoup d’intérêt les explications de Mme la ministre. Je tiens à dire, comme je l’avais indiqué lors de la discussion générale, que nous sommes d’accord avec le principe et les objectifs qui sont fixés.

Nous savons tous en effet, depuis de nombreuses années, qu’il existe dans notre pays un problème crucial concernant les loyers, qui porte sur leurs montants comme sur impayés. Il convient d’essayer d’avancer efficacement, non pas pour multiplier le nombre d’impayés, mais pour permettre à nos concitoyens de trouver dans de bonnes conditions des logements, et aux bailleurs d’être sécurisés. Effectivement, nous savons aussi que nombre de bailleurs potentiels ne mettent pas sur le marché les appartements dont ils sont propriétaires du fait des risques d’impayés.

Nous sommes préoccupés – pour ma part, j’ai l’habitude d’être pragmatique et de ne pas me focaliser sur les déclarations de principe – car nous considérons que le système que vous nous proposez n’est pas au point. Nous voyons bien, les uns et les autres, qu’il y a des tâtonnements. Vous nous avez brillamment exposé vos objectifs, mais je n’ai pas été totalement convaincu sur le fonctionnement.

Je me réfère aux pages 111 et 112 du rapport : « Votre rapporteur relève que le présent article, dans sa rédaction issue des travaux de l’Assemblée nationale, ne constitue qu’une déclaration de principe, sans préciser l’ensemble des aspects opérationnels de la garantie universelle des loyers. Les débats qui se sont développés dans les médias à propos de la GUL se sont largement éloignés du texte du projet de loi. » S’agissant des services du Premier ministre, je ne reviendrai pas sur ce qui a été dit tout à l’heure, on en a connu d’autres.

« Il se réjouit que votre commission ait adopté un amendement du Gouvernement précisant notamment deux aspects du dispositif :

« – le montant de l’aide versée au titre de la GUL est réduit ou supprimé en cas déclaration tardive par le bailleur. » Cela n’est pas essentiel et ne résout pas tellement de problèmes.

« – Par ailleurs, l’Agence de la GUL agréera des organismes pour vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la GUL, traiter les déclarations d’impayés présentées par les bailleurs, […] mettre en œuvre un plan de traitement social des impayés de loyers, et accompagner éventuellement les locataires. […]

« Ces précisions confirment le caractère équilibré du dispositif et constituent autant de garanties contre le risque d’aléa moral. »

Ce ne sont pas ces précisions qui permettent de sortir de la déclaration de principe. Nous voyons tous que vous renvoyez à des décrets. Je crois qu’il y a un véritable problème dans ce mécanisme que vous nous proposez : le texte législatif n’est ni suffisamment précis ni suffisamment clair, ce qui constitue une véritable difficulté.

Vous prévoyez une mise en application en 2016. Il conviendrait de retravailler pour avoir des objectifs plus précis. Si la loi ne doit jamais se substituer au règlement, en l’occurrence, comme l’a souligné le rapporteur, nous sommes trop dans des déclarations de principe. Voilà ce qui nous préoccupe, et justifie cet amendement, qui précise : « Dans un délai de six mois à compter de la publication de la présente loi, le Gouvernement présente au Parlement les conditions et les modalités d'une garantie universelle des loyers, dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion. »

Nous considérons aujourd’hui que ce texte n’est pas prêt. Nous sommes bien évidemment ouverts à la discussion pour trouver des solutions.

L'amendement n° 11 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

I. – Alinéas 1, 2, 7, 13, 14, 21 et 22

Remplacer chaque occurrence du mot :

universelle

par les mots :

de recouvrement

II. – En conséquence, intitulé du chapitre II

Rédiger ainsi cet intitulé :

Mettre en place une garantie de recouvrement des loyers

La parole est à M. Philippe Dallier.

Je suis désolé à cette heure avancée de la nuit de soulever un problème de sémantique, mais j’ai un problème avec la terminologie « garantie universelle des loyers ».

Si on regarde la définition du Littré, « universel » signifie « qui s’applique à tous et qui s’applique partout ». Or, si le texte proposé a effectivement vocation à s’appliquer partout sur le territoire de la République, il ne s’appliquera cependant pas à tous. Nos collègues du groupe CRC l’ont dit : le dispositif concerne uniquement le parc privé.

Au-delà de cette précision, « garantie universelle des loyers », ça fait beau, c’est sympathique, c’est comme le bonheur universel. Mais quand on considère le contenu, ce n’est quand même pas tout à fait ça : ce n’est pas une garantie universelle, c’est d’abord une garantie obligatoire. C’est effectivement ce qui distingue ce dispositif de la GRL et de la GLI, qui sont en effet relativement inefficaces.

En outre, les mots « garantie universelle » pourraient laisser certains penser qu’en toute circonstance et dans tous les cas de figure on met en place le filet de sécurité qui permet de résoudre les problèmes de tous les locataires ou de tous les propriétaires en cas d’impayés.

Les mots ont un sens et vouloir placer l’adjectif « universel » dans le titre de ce dispositif ne convient pas. J’ai proposé d’intituler le dispositif « garantie de recouvrement des loyers », mais, avec le sigle correspondant, on revient à la GRL, qui a été critiquée. Nous devons avoir une vraie discussion sur le sujet.

Puisqu’il me reste encore un peu de temps de parole, je dirai un mot sur l’un des objectifs que vous assignez à votre dispositif et pour lequel je crains que, les choses étant ce qu’elles sont, on ne soit pas au rendez-vous.

Lors de la signature d’un contrat de location, il existe effectivement des discriminations liées notamment aux ressources et au faciès. Penser que ce seul dispositif réglera ces problèmes-là et empêchera certains propriétaires de dire à l’agence immobilière qu’ils ne veulent pas d’étrangers ou qu’ils ne veulent pas ceci ou cela est illusoire. Nous ne sommes pas certains d’atteindre ces objectifs. Voilà pourquoi le caractère universel et qui semblerait résoudre tous les problèmes me semble un peu excessif.

L'amendement n° 742 rectifié bis, présenté par MM. Husson, Milon, P. Leroy, Cointat et César, Mmes Masson-Maret, Sittler et Boog, M. Lefèvre, Mmes Bruguière et Deroche et MM. Cléach, Grignon, Savary et Chauveau, est ainsi libellé :

Alinéa 1

Après les mots :

d'aides

insérer les mots :

ou d’assurance

La parole est à M. Jean-François Husson.

J’ai entendu tout à l’heure un de nos collègues dire que l’on ne proposait jamais rien. Je regrette qu’il ne soit pas là. Il est parti se désaltérer, ce que je peux comprendre. Pour autant, afin qu’il ne soit pas déçu si je termine mon intervention avant qu’il revienne, je demande aux membres de son groupe de lui part du fait que nous sommes là pour nous opposer quand nous le jugeons utile, mais également pour proposer.

Je rejoins d’autres membres de notre assemblée sur la proposition d’associer l’ensemble des partenaires publics et privés au sein d’une mission de préfiguration, qui prendrait le temps d’analyser y compris les insuffisances, voire les carences, du système assurantiel. Pour l’avoir connu il y a encore peu de temps, objectivement, le secteur assurantiel peut être utile s’il y a une forme d’universalité et donc d’obligation de souscription. La difficulté sera alors de contrôler cette obligation. L’exemple de l’assurance automobile pourra être mobilisé, puisqu’il existe un bloc assurantiel obligatoire en la matière. Il serait donc intéressant de mener une réflexion sereine et partagée.

Il faudra avancer dans un esprit de responsabilité pour chacune et chacun. Il me semble idéaliste de considérer qu’un système public serait plus vertueux. Nous proposons donc, à travers cet amendement, de mettre tous les partenaires autour de la table en associant le secteur assurantiel à la mise en place de ce nouveau dispositif.

Madame la ministre, je crois savoir par un collègue appartenant à votre majorité et qui est membre du groupe socialiste que vous prêtez une oreille attentive à cette idée. J’espère que vous lui accorderez également un accueil favorable.

L'amendement n° 70 rectifié, présenté par MM. Guerriau, Marseille et Tandonnet, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 1

Après les mots :

d’impayés de loyer

insérer les mots :

résultant d’accidents de la vie, tels que notamment fin de contrat sans chômage, chômage, faillite, maladie, décès du locataire,

II. - Après l'alinéa 1

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

Un décret en Conseil d’État détermine les risques couverts par la garantie.

La parole est à M. Joël Guerriau.

Cet amendement entre dans la logique d’un encadrement de la garantie universelle des loyers. Vous avez dit, madame le ministre, qu’il fallait avancer pas à pas dans une coélaboration permettant d’améliorer ce système.

Nous pensons que le système est porteur de risques, notamment celui d’une déresponsabilisation des locataires et des bailleurs, les uns comme les autres étant convaincus que les loyers seront systématiquement payés. Le locataire pourrait ainsi considérer qu’il a peut-être moins d’efforts à faire pour payer son loyer, alors que le bailleur porterait moins d’attention à la question de la solvabilité du locataire, estimant qu’il obtiendra de toute façon son dû.

Notre amendement vise donc à circonscrire l’obtention de cette garantie à des situations où le locataire éprouve involontairement des difficultés de paiement. La mise en œuvre de la garantie doit ainsi être effectuée uniquement lorsque le locataire fait face à une situation imprévisible telle qu’un accident de la vie.

La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance.