Séance en hémicycle du 22 novembre 2005 à 10h00
Sommaire
La séance
La séance est ouverte à dix heures cinq.
Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.
Il n'y a pas d'observation ?...
Le procès-verbal est adopté sous les réserves d'usage.
Monsieur le président, lors de la séance du vendredi 18 novembre, à l'occasion du scrutin n° 13 sur l'amendement n° 78 rectifié bis, le groupe RDSE a souhaité exprimer son vote de la façon suivante : MM. Alfonsi, Baylet, A. Boyer, Collin, Delfau, Fortassin, Vendasi et Marsin étaient pour l'adoption de l'amendement ; MM. Barbier, Laffitte, Mouly, de Montesquiou, Othily, Pelletier, Seillier et Thiollière, qui n'ont pas pris part au vote, entendaient voter contre l'adoption de l'amendement.
L'ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi portant engagement national pour le logement (nos 57, 81, 85, 86).
Dans la discussion des articles, nous en revenons à l'examen de l'amendement n° 385, précédemment réservé et tendant à insérer un article additionnel avant l'article 1er.
L'amendement n° 385, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau, Desessard et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :
Avant l'article premier, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
I - La première phrase du dernier alinéa de l'article L. 351-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigée :
« Le barème est révisé chaque année au 1er janvier au moins dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers mentionné à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986. »
II - Les pertes de recettes pour l'État résultant du I sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
Je rappelle que cet amendement a été défendu et que le Gouvernement a invoqué l'article 40 de la Constitution. Dans l'attente de la réponse de la commission des finances, il a été réservé.
La commission des finances est-elle maintenant en mesure de se prononcer ?
Oui, monsieur le président. L'article 40 de la Constitution est applicable.
Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
Les deux premiers sont identiques
L'amendement n° 11 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 333 rectifié est présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. 121-2-1. - Le représentant de l'État dans le département transmet aux maires et aux présidents d'établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de politique locale de l'habitat qui en font la demande la liste des immeubles situés sur leur territoire et appartenant à l'État, à ses établissements publics et aux sociétés dont il détient la majorité du capital. »
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 11.
Cet amendement a pour objet de prévoir la transmission obligatoire aux maires, par le préfet, de la liste des immeubles détenus par l'État et ses établissements publics, afin de faciliter les politiques foncières menées dans les communes. Cette mesure leur permettra notamment d'identifier rapidement le propriétaire public, de nombreux cas de confusion existant, vous le savez, monsieur le ministre, s'agissant des propriétés de RFF, Réseau ferré de France, et de la SNCF.
Une telle disposition est d'ailleurs cohérente avec l'instruction du Premier ministre du 30 septembre 2005, qui demande à chaque ministère d'avoir achevé, au 1er décembre 2005, le recensement de ses terrains mobilisables et des établissements publics placés sous sa tutelle.
Le sous-amendement n° 493, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :
À la fin du texte proposé par l'amendement n° 11 pour l'article L. 121-12-1 du code de l'urbanisme, supprimer les mots :
et aux sociétés dont il détient la majorité du capital
La parole est à M. le ministre.
Le Gouvernement souhaite exclure de la disposition prévue dans l'amendement n° 11 les sociétés dont l'État détient la majorité du capital.
En effet, chacun a bien compris qu'étaient en jeu les propriétés de l'État et des établissements publics tels que la SNCF et RFF.
Les sociétés dont l'État détient la majorité du capital peuvent avoir des objets sociaux très diversifiés. On ne voit donc pas très bien, même si le préfet a une connaissance réelle de ce type d'établissements, quel serait l'usage possible, par le maire, d'une telle information.
C'est donc la raison pour laquelle le Gouvernement a déposé le sous-amendement n° 493. S'il était adopté, le Gouvernement émettrait un avis favorable sur l'amendement n° 11 de la commission.
La parole est à M. Thierry Repentin, pour présenter l'amendement n° 333 rectifié.
Monsieur le président, je présenterai en même temps les amendements n° 333 rectifié et 409.
L'amendement n° 333 rectifié est identique à l'amendement n° 11 de la commission.
Par la création d'un nouvel article au sein du code de l'urbanisme, les maires et les présidents d'EPCI, les établissements publics de coopération intercommunale, auront désormais une pleine connaissance du patrimoine, sur leur territoire, appartenant à l'État, à ses établissements publics et aux sociétés dont il détient la majorité du capital.
En identifiant plus précisément ces biens immobiliers, les élus pourront ainsi mieux anticiper leur politique foncière et la territorialisation de leur production de logements.
S'agissant de l'amendement n° 409, il vise à inclure la liste des terrains publics dans le porter à connaissance qui est transmis par les préfets aux communes, dans le cadre de l'élaboration de leur plan local d'urbanisme.
Ainsi, à l'issue de cette procédure de concertation, le maire et son conseil municipal pourront bien identifier, sur le territoire communal, tout ce qui appartient à l'État.
L'amendement n° 409, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau, Desessard et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :
Après l'article 2, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après la première phrase du troisième alinéa de l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme, il est inséré une phrase ainsi rédigée : « Il transmet également la liste des terrains compris dans le périmètre de la commune ou du groupement dont l'État, des établissements publics ou des entreprises publiques sont propriétaires. ».
Cet amendement a déjà été défendu.
Quel est l'avis de la commission ?
S'agissant du sous-amendement n° 493, je rappelle que l'amendement n° 11 de la commission vise à donner aux maires un outil efficace.
Bien entendu, s'il existe des incertitudes concernant les immeubles de certaines sociétés dont l'État détient la majorité du capital, il n'est pas nécessaire de les inclure dans une telle liste. La commission émet donc un avis favorable sur le sous-amendement n° 493.
Au demeurant, monsieur le ministre, la commission souhaite que la disposition prévue dans l'amendement n° 11 soit efficace. À cet égard, sans doute serait-il nécessaire de donner des consignes aux préfets, afin qu'ils répondent bien à la demande des élus.
Quant à l'amendement n° 333 rectifié, il est identique à l'amendement n° 11. La commission ayant accepté le sous-amendement du Gouvernement, je vous demanderai, monsieur Repentin, si vous en étiez d'accord, de bien vouloir retirer votre amendement.
S'agissant de l'amendement n° 409, dont l'objet est la transmission aux communes de la liste des terrains publics, il est satisfait par l'amendement n° 11. La commission en demande donc le retrait.
S'agissant de l'amendement n° 333 rectifié, le Gouvernement a émis un avis identique à celui de la commission.
Par ailleurs, il souhaite le retrait de l'amendement n° 409, au profit de l'amendement n° 11 de la commission tel qu'il sera modifié par le sous-amendement n° 493. À défaut, il émettra un avis défavorable.
Monsieur Repentin, les amendements n° 333 rectifié et 409 sont-ils maintenus ?
Je retire l'amendement n° 333 rectifié.
S'agissant de l'amendement n° 409, je souligne qu'une telle liste sera transmise aux maires qui en feront la demande, alors que nous proposions que cette transmission soit automatique à l'occasion d'une révision du PLU, le plan local d'urbanisme, ce qui leur permettrait d'avoir une meilleure connaissance des propriétés de l'Etat. Il faudra donc qu'ils n'oublient pas de demander au préfet la transmission de cette liste.
Quoi qu'il en soit, je retire l'amendement n° 409.
Les amendements n° 333 rectifié et 409 sont retirés.
Je mets aux voix le sous-amendement n° 493.
Le sous-amendement est adopté.
L'amendement est adopté.
En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 1er.
L'amendement n° 330 rectifié, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I - Le tableau III de l'article 777 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les tarifs des droits applicables entre parents au-delà du quatrième degré et entre personnes non parentes sont ramenés à 30 % en cas de cession, au prix estimé par le Service des domaines, à une collectivité territoriale ou à un Organisme d'habitation à loyer modéré, mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve d'un engagement de l'acquéreur à destiner le bien à l'usage de logement locatif social au sens de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, dans un délai de quatre ans à compter de l'acte d'acquisition ».
II - Les pertes de recettes pour l'État résultant du I sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. Thierry Repentin.
Cet amendement vise à répondre à la question sensible de la multiplication des friches en zone rurale. Il s'agit d'anciens corps de ferme abandonnés, très souvent en indivision à la suite d'héritages successifs. La valeur de ces biens est tellement faible que les droits de mutation n'incitent pas les propriétaires à les vendre pour en faire de nouveaux logements.
L'objet de l'amendement est d'alléger les droits de mutation de ces anciennes habitations ou de ces corps de ferme abandonnés lors de leur remise sur le marché du logement social. Il s'agit de favoriser à la fois le retour de population et la production de logements accessibles en zone rurale.
Cette mesure présente une certaine continuité avec la disposition adoptée par le Sénat dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, laquelle prévoit une exonération totale de la taxe sur les plus-values pour les personnes qui cèdent leurs biens à des organismes d'HLM.
Toutefois, et je tiens à appeler l'attention de mes collègues sur ce point, cette mesure aurait pour effet de réduire les recettes des collectivités territoriales, ce qui ne paraît pas souhaitable.
La commission émet donc un avis de sagesse sur cet amendement.
Le Gouvernement est défavorable à cet amendement dans la mesure où la réforme des droits de mutation à titre gratuit permet déjà d'atténuer fortement l'imposition, lorsque la transmission du patrimoine a été anticipée. Il s'agit d'un point très important. Une certaine publicité a d'ailleurs entouré l'annonce de ces mesures de façon que les contribuables puissent en profiter pleinement.
Par ailleurs, la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a prévu l'exonération des plus-values en cas de cession de terrain à un bailleur social.
Compte tenu des dispositifs existants, le Gouvernement est défavorable à cet amendement.
L'amendement n'est pas adopté.
L'amendement n° 12, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Avant l'article 2, insérer une division additionnelle ainsi rédigée :
Chapitre II
Faciliter l'adaptation des documents d'urbanisme aux objectifs fixés en matière de logement.
La parole est à M. le rapporteur.
L'amendement est adopté.
En conséquence, une division additionnelle ainsi rédigée est insérée dans le projet de loi, avant l'article 2.
L'amendement n° 232, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Avant l'article 2, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le second alinéa de l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les conventions portent notamment sur les conditions de mise en oeuvre du programme national de rénovation urbaine défini à l'article 6, notamment en matière de mobilisation de la ressource foncière et de réalisation de logements locatifs sociaux équivalents en vue de maintenir ou de développer le parc locatif existant. »
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Avec cet amendement, nous entrons dans le champ essentiel des questions posées par le programme national de rénovation urbaine, le PNRU, qui est mis en oeuvre par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, l'ANRU.
Cet élément clé de la politique de la ville nous conduit à procéder à un examen critique - mais pas nécessairement malveillant ! - de l'application de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003.
L'ANRU, dans les faits, peut légitimement apparaître comme une innovation spécifique. Elle est, en effet, devenue l'interlocuteur unique des collectivités locales engagées dans le renouvellement urbain, singulièrement dans les zones urbaines sensibles, les ZUS.
Nous reviendrons sur les conditions de financement des opérations pilotées par l'ANRU, d'autant que la plus grande part des fonds qu'elle centralise ont, vous le savez, d'autres origines que les caisses de l'État.
Attardons-nous quelque peu sur les conventions que passe l'ANRU, en vertu de l'article 10 de la loi du 1er août 2003. Le bilan, qui est publié et demeure accessible à qui de droit, est le suivant : 83 conventions ANRU ont d'ores et déjà été signées et 56 autres sont en cours d'instruction.
L'enveloppe globale des travaux prévus dans le cadre de ces conventions dépasse aujourd'hui les 15 milliards d'euros. On est encore relativement loin des 30 milliards d'euros du PNRU !
Une autre observation s'impose. La règle du « un pour un » - un logement reconstruit pour un logement démoli - connaît quelques ratés, puisque le taux de renouvellement des logements n'est que de 91 %.
En outre, il convient de se demander si les logements neufs construits seront vraiment abordables pour les résidents actuels. Pour l'heure, le PNRU conduit à une réduction du patrimoine social existant.
Prenons l'exemple de Saint-Dizier. Dans le quartier du Vert-Bois, 534 démolitions de logements sont programmées, mais seuls 398 logements sur site et hors site sont prévus. Et ce ne sont pas tous des logements sociaux stricto sensu.
Citons également la convention ANRU du Havre, qui porte sur un montant particulièrement élevé ; plus de 300 millions d'euros de travaux prévus. Or, sur les quatre grands quartiers d'habitat social concernés, le nombre de logements détruits sera de 1 742, tandis que ne sont programmés que 1 421 nouveaux logements, répartis sur l'ensemble de la ville.
Là encore, il convient d'examiner ce qu'il en est s'agissant des modalités de financement de ces nouveaux logements, d'autant que le rapport de l'Observatoire national des zones urbaines sensibles précise que moins de 10 % des logements sur site ANRU bénéficient de prêts locatifs aidés d'intégration, les PLAI.
La diversification de l'offre de logements conduit en réalité à constituer dans les quartiers concernés des ensembles en locatif libre ou en accession à la propriété, qui ne s'adressent pas a priori aux résidents actuels de ces quartiers, mais qui sont censés attirer une autre clientèle !
Nous devons donc nous en tenir à la règle du « un pour un », qui était, au demeurant, fixée par la loi de 2003. Un effort doit être accompli pour que les logements proposés puissent effectivement être accessibles aux résidents actuels.
Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons à adopter cet amendement.
Il s'agit là, par excellence, d'une fausse bonne idée !
Les conventions ANRU concernent des territoires relativement fragilisés, dans lesquels des démolitions sont prévues, puisque le pourcentage de logements sociaux s'avère beaucoup trop important. Sur ces sites, il faut donc réaliser d'autres types de logements que des logements locatifs sociaux.
Quand, par exemple, certains quartiers de Trappes comptent 85 % de logements sociaux, il est préférable de programmer, sur ces lieux, d'autres types de logements, afin de favoriser la mixité sociale. À Mantes-la-Jolie, l'opération d'accession à la propriété qui a été menée s'est traduite par la construction de 44 logements en accession à la propriété dans le quartier du Val-Fourré.
En revanche, rien n'empêche, à l'échelon du territoire et du bassin d'habitats, de reconstruire dans d'autres communes les logements détruits à Mantes-la-Jolie. L'objectif est bien de répartir les logements sociaux. Il s'agit non pas d'en diminuer le nombre, mais de les reconstituer sur d'autres sites.
Par conséquent, je ne peux qu'émettre un avis défavorable sur cet amendement.
Le Gouvernement est défavorable à cet amendement pour les raisons que vient d'exposer excellemment M. le rapporteur.
L'ANRU a pour mission la reconstitution de logements, sauf dans les zones de forte dépression économique et démographique. Bien sûr, cela doit se faire dans l'esprit qu'a rappelé M. le rapporteur. Il faut construire des logements qui ne répètent pas les inconvénients de ceux qui ont été démolis.
L'amendement n'est pas adopté.
L'amendement n° 233, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Avant l'article 2, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Le premier alinéa de l'article 14 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 est ainsi rédigé :
« Lorsque l'Agence nationale pour la rénovation urbaine finance la construction de nouveaux logements sociaux, l'acquisition, la reconversion, la réhabilitation ou la démolition de logements existants, les subventions qu'elle accorde sont soumises aux mêmes conditions que les aides de l'État, notamment celles prévues au livre III du code de la construction et de l'habitation Elle peut, toutefois, accorder des majorations de subventions à l'examen de la situation de l'emploi et de revenus des habitants et des conditions de financement et de loyer des logements ».
II. - Les droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts sont relevés à due concurrence.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Cet amendement porte sur la possibilité offerte à l'ANRU d'accorder des niveaux d'aide plus importants dans certains programmes de rénovation urbaine.
À vrai dire, les financements existants sont fortement diversifiés et le sont d'autant plus que les sommes consacrées ici à l'aménagement urbain, là à la restructuration des espaces commerciaux, à la démolition et à la construction de logements, au développement des équipements publics peuvent varier au fil des projets validés par l'agence.
Retenons toutefois que, en réalité, les engagements de l'ANRU se situent aux alentours du tiers du montant des travaux prévus par l'agence sur chaque projet.
Or cette règle n'est ni clairement établie ni tout à fait unifiée.
Ainsi, certaines opérations bénéficient d'un soutien ANRU plus important. C'est le cas de l'opération de Meaux, où plus de la moitié des dépenses concernant le logement sont prises en charge par l'agence.
Le taux de 40 % de subvention ANRU est atteint pour l'opération du Val-Fourré à Mantes-la-Jolie, pour le projet de Montereau-Surville, pour les deux programmes de Garges-les-Gonesse-La-Muette et Garges-les-Gonesse-La-Dame-Blanche.
Que les choses soient claires. Nous ne mettons pas en cause la réalité de l'effort consenti. Nous constatons simplement que ces opérations sont menées dans des localités où certains élus exercent des fonctions ministérielles ou sont en vue dans la mise en oeuvre de la politique de la ville dans sa version actuelle.
Nous devons donc aboutir à une méthodologie plus précise pour ce qui concerne l'action de l'ANRU et l'ordre des priorités.
De ce point de vue, le rapport de l'Observatoire national des zones urbaines sensibles est un élément clé dans la perception des réalités. En effet, il fournit, dans chacun des quartiers couverts par une convention ANRU et dans chacun des quartiers appelés à être couverts par une telle convention, des éléments de mesure incontestables en matière de logement, d'emploi, de formation.
Utilisons ces données et ces évaluations pour définir les priorités et répondre aux objectifs fondamentaux de la politique de rénovation urbaine en matière de logement, dans l'objectif d'une rénovation conjuguée à l'accessibilité aux résidents.
Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons à adopter cet amendement.
Madame la sénatrice, vous comprendrez que, là encore, je ne peux qu'être défavorable à cet amendement, qui tend à imposer des critères nationaux pour accorder des subventions dans le cadre de l'ANRU.
Or, je le répète, la réussite de l'ANRU tient sûrement pour une grande part au fait que, pour chaque convention, les spécificités locales sont prises en compte grâce à une concertation avec les élus. Pour une fois qu'il en est ainsi, il ne faut pas tenter de casser cette mécanique en imposant des critères nationaux !
Madame Demessine, permettez-moi d'intervenir sur le sujet, en ma qualité de rapporteur spécial du budget pour la ville et le logement.
Vous choisissez vos exemples et ne citez que des villes dont un certain nombre de membres du Gouvernement sont proches. Sur l'amendement précédent, vous aviez déjà fait de même !
Pour ma part, je vous renvoie à l'action qui est menée dans d'autres communes. Il n'est qu'à voir la part prise en charge par l'ANRU dans le programme entrepris à Clichy-sous-Bois-Montfermeil, qui est l'un des plus importants ! Par ailleurs, si l'on étudie l'opération ANRU de Sevran, ville dirigée par le parti communiste, on s'aperçoit que, dans la comptabilisation des démolitions-reconstructions, la ville dont je suis le maire et qui fait partie des communes hors-la-loi, contribuera au « un pour un ».
Madame Demessine, choisissez mieux vos exemples et examinez les opérations ANRU les plus importantes. Vous verrez qu'elles concernent de nombreuses villes de gauche !
De grâce, quittons ce manichéisme qu'on nous reproche sans cesse ! Laissons ce petit jeu qui n'est que pure démagogie ! §
L'amendement n'est pas adopté.
L'amendement n° 234, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Avant l'article 2, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Les articles L. 443-7 à L. 443-15 et L. 443-15-2 du code de la construction et de l'habitation sont abrogés.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
La réponse aux besoins sociaux en matière de logements ne passe manifestement pas par la vente des logements HLM, outil utilisé par certains organismes.
Nous regrettons que certains continuent à penser que la vente de logements HLM soit une solution parfaitement adaptée à la volonté d'accession à la propriété de nos compatriotes.
On nous invite même, par voie d'amendements, à considérer encore ces logements, une fois vendus, comme des logements sociaux.
La réalité est pour le moins différente des intentions affichées par certains.
La vente d'ensembles HLM locatifs conduit, dans les faits, à créer des copropriétés dont l'évolution ultérieure est parfois discutable.
Les promoteurs de la vente de logements sociaux oublient sans doute un peu vite qu'une bonne partie de la crise du logement que nous connaissons tient à la dégradation de copropriétés qui ne peuvent décemment être maintenues en l'état, faute de voir les modestes copropriétaires en mesure de financer les travaux nécessaires.
L'émergence d'un marché locatif fait cohabiter, dans des conditions de plus en plus difficiles, des propriétaires occupants et des locataires détectés par les agences immobilières.
Voyez, mes chers collègues attachés à la vente de logements HLM, les effets de ce choix sur les grands ensembles de Nogent-sur-Oise, des Bosquets à Montfermeil ou dans certaines grandes villes du sud de la France - je diversifie mes exemples -, notamment à Marseille !
Un département s'est particulièrement illustré en matière de vente de logements HLM : il s'agit des Alpes-Maritimes. Or, comment ne pas trouver problématique que l'on fasse de la vente de logements sociaux un outil normal de gestion du plus important bailleur social de ce département, l'OPAM, alors que les principales villes du même département n'ont pas le parc locatif social requis par la loi ?
Quand on a 5 % de logements sociaux à Antibes, à peine 10 % à Nice et un peu plus de 13 % à Cannes, est-il vraiment juste de continuer à céder le patrimoine, à moins que la vente de logements, plutôt que de répondre à l'attente des locataires, ne vise en fait à masquer quelques errements de gestion ?
Un autre département semble se positionner aujourd'hui sur le créneau de la vente de logements sociaux, les Hauts-de-Seine, où un grand nombre de communes ne respectent pas la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Ainsi, le maire du Plessis-Robinson entend vendre une part importante du parc social de la commune. Peut-être oublie-t-il un peu vite que 46 % des foyers fiscaux de sa commune déclarent un revenu net imposable inférieur à 15 000 euros annuels.
En fait, derrière la vente de logements HLM, nous n'avons le plus souvent que des décisions de gestion hautement politiques qui visent à se délester d'un patrimoine posant des problèmes d'entretien et qui permettent en fait de réaliser, au gré du marché immobilier, quelques plus-values.
Nous sommes donc, vous l'avez compris, clairement opposés à toute démarche de vente de patrimoine social. C'est le sens de cet amendement que nous vous invitons à adopter.
Une fois de plus, je n'approuve pas la proposition qui nous est faite. Pourtant, je vous le dis, je suis loin d'être un forcené de la vente d'HLM, mais celle-ci peut comporter, dans certains cas, de réels avantages.
Je ne pense pas qu'il faille diminuer le nombre de logements sociaux, ou le moins possible. Cependant, il existe de petits parcs d'HLM de très bonne qualité, réalisés voilà une trentaine d'années, où il n'y a manifestement plus aucun turn over - nous en avons tous dans nos communes - et qui ne jouent plus leur rôle.
Il peut être souhaitable de vendre de tels logements, ne serait-ce que dans l'intérêt des locataires, de façon à pouvoir reconstruire, avec le produit de la vente, 2, 5 à 3 HLM. C'est effectivement ce que nous faisons !
C'est la raison pour laquelle la commission est défavorable à cet amendement.
Monsieur le président, je vais me faire une spécialité de défendre mes collègues !
Le Plessis-Robinson est l'une des communes d'Île-de-France qui compte le pourcentage de logements sociaux le plus élevé, et son maire, Philippe Pemezec, continue à en réaliser ; j'en discutais récemment avec lui.
Alors, de grâce, madame Demessine, cessez de pointer toujours les mêmes du doigt et choisissez mieux vos exemples !
L'amendement n'est pas adopté.
L'amendement n°481 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Avant l'article 2, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
L'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« À compter de la publication de la loi n°... du ... portant engagement national pour le logement, un programme local de l'habitat est élaboré dans toutes les communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, les communautés d'agglomération et les communautés urbaines. Son adoption doit intervenir dans un délai de trois ans à compter de la même date. »
La parole est à M. le rapporteur.
Cet amendement vise à rendre obligatoires les programmes locaux de l'habitat, les PLH. Selon moi, il n'y a pas de politique cohérente de l'habitat à l'échelon d'un bassin sans un programme local de l'habitat qui traite de la politique du logement dans son ensemble, de la politique foncière au logement privé, en passant par le logement social.
C'est la raison pour laquelle, au nom de la commission des affaires économiques, je propose, pour tous les EPCI compétents en matière d'habitat dont la taille correspond à un bassin d'habitat, que les élus établissent obligatoirement leur politique en matière d'habitat à travers un PLH.
Je pense que c'est une très bonne initiative ; je suis donc favorable à cet amendement.
L'amendement est adopté.
En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, avant l'article 2.
I. - Après l'article L. 123-12 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 123-12-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 123-12-1. - Trois ans au plus après la délibération portant approbation du plan local d'urbanisme ou la dernière délibération portant révision du plan, le conseil municipal procède à une analyse des résultats de l'application du plan, notamment au regard de la satisfaction des besoins en logements et au regard de l'échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants lorsque le rapport de présentation comporte un tel échéancier. Au vu de cette analyse, il délibère sur le maintien du plan, propose sa modification ou décide sa mise en révision. Aussi longtemps que le plan n'a pas été mis en révision, le conseil municipal procède à une nouvelle analyse tous les trois ans. »
II. - Au quatrième alinéa de l'article L. 123-19 du même code, les mots : « 1er janvier 2006 » sont remplacés par les mots : « 1er janvier 2010 sous réserve de l'application de la procédure prévue aux articles L. 121-11 et suivants ».
III. - L'article L. 123-2 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« d) À délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit. »
IV. - L'article L. 230-3 du même code est ainsi modifié :
- dans la première phrase du premier alinéa, après les mots : « dans le délai d'un an » sont insérés les mots : « ou, lorsque la demande est motivée par les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements imposées en application du d de l'article L. 123-2, de six mois, » ;
- dans le deuxième alinéa, après les mots : « au plus tard deux ans » sont insérés les mots : « ou, lorsque la demande est motivée par les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements imposées en application du d de l'article L. 123-2, au plus tard dix-huit mois, » ;
- après la première phrase du troisième alinéa est insérée la phrase suivante : « Lorsque la demande d'acquisition est motivée par les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements imposées en application du d de l'article L. 123-2, le juge de l'expropriation ne peut être saisi que par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure » ;
- à la fin du troisième alinéa est ajoutée la phrase suivante : « Lorsque le juge est saisi en application du d de l'article L. 123-2, le prix fixé est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi ».
V. - Dans la première phrase de l'article L. 230-4 du même code, les mots : « des terrains mentionnés à l'article L. 123-2 » sont remplacés par les mots : « des terrains mentionnés aux a à c de l'article L. 123-2 ».
VI. - Après l'article L. 230-4 du même code, il est inséré un article L. 230-4-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 230-4-1. - Dans le cas des terrains situés dans les secteurs mentionnés au d de l'article L. 123-2, les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements ne sont plus opposables aux demandes de permis de construire qui sont déposées dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent a notifié au propriétaire sa décision de ne pas procéder à l'acquisition, ou à compter de la date d'expiration du délai de six mois mentionné à l'article L. 230-3, si la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale n'a pas fait connaître sa décision dans ce délai. »
VII. - Dans les communes de plus de 20 000 habitants et les communes de plus de 1 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants au sens du recensement général de la population, où se manifestent d'importants besoins en logements et, sous réserve de ne pas porter atteinte à l'économie générale du plan local d'urbanisme, le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant au moins une moitié de logements locatifs sociaux bénéficie d'une majoration du coefficient d'occupation des sols. La délibération fixe pour chaque secteur cette majoration qui ne peut excéder 50 %. Cette disposition n'est applicable qu'aux permis de construire délivrés avant le 1er janvier 2010.
VIII. - Après l'article L. 123-14 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 123-14-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 123-14-1. - Lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un plan local d'urbanisme approuvé comprend, notamment en ce qui concerne la densité des constructions, des dispositions qui ne permettent manifestement pas la construction des logements nécessaires à la satisfaction des besoins, le préfet, après avis du comité régional de l'habitat, peut demander à la commune d'engager la modification ou la révision du plan. Si dans un délai de six mois la commune n'a pas engagé la procédure ou si dans un délai de deux ans la modification ou la révision n'a pas été menée à bien, le préfet peut notifier à la commune, par lettre motivée, les modifications qu'il estime nécessaires d'apporter au plan. Le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme est alors modifié ou révisé dans les conditions définies par le deuxième alinéa de l'article L. 123-14. »
Cet article, qui concerne l'adaptation des documents d'urbanisme des collectivités locales aux objectifs fixés en matière de construction de logements et d'utilisation des terrains disponibles, est particulièrement important.
À dire vrai, ce débat n'a de sens que si l'on procède, dans un premier temps, à une sorte d'état des lieux de la situation. Voilà en effet près de cinq ans qu'a été promulguée la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains et que son évaluation nous est fournie, si l'on peut dire, par l'examen des réalités.
Nombre de villes - 742 - répondant aux critères définis par l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation ne se conforment toujours pas aux règles fixées par la loi.
Pour autant, quand bien même la production de logements sociaux a augmenté dans un grand nombre de ces communes, elles ne disposent toujours pas d'un parc locatif social à la hauteur des besoins et de la réalité même de leur population.
Ce n'est pas parce que certaines villes ont des caractéristiques sociologiques apparemment aisées que leur population n'est pas directement concernée par les problèmes de logement.
Comme nous aurons peut-être l'occasion de le rappeler, quand la moitié ou peu s'en faut des habitants d'une ville est non imposable, il est plus que probable que la demande de logement ne s'oriente pas vers le résidentiel de luxe.
L'article 2 du projet de loi décline donc un processus d'évaluation des PLU et autres documents d'urbanisme des collectivités locales, sachant notamment que le fait intercommunal a parfois déplacé la définition des objectifs de ces documents vers les EPCI.
Cinq ans après la promulgation de la loi SRU, et surtout trois ans et demi après l'alternance politique, plus de deux ans après la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et les lois de décentralisation, je répète que ce n'est pas trop tôt !
Il reste clairement, dans notre pays, des communes qui continuent de se libérer de leurs obligations en matière de construction de logements sociaux et qui préfèrent laisser à d'autres le souci de gérer la crise du logement. Ces décisions égoïstes, prises en dépit des termes mêmes de la loi, ne peuvent plus être acceptées !
Or l'article 2 de ce projet de loi vise à substituer, autant que faire se peut, la volonté à la contrainte.
En fait, cet article peut être considéré comme une sorte d'article 55 « au petit pied », dans lequel, au travers de l'évaluation régulière des PLU, de la délimitation de périmètres destinés à la réalisation de certains programmes de logements, les communes pourraient, peu à peu, aboutir au respect de leurs obligations légales. Mais il est simplement à craindre que la solution ne soit pas mise en oeuvre avant même que les besoins ne progressent encore !
Pour ces raisons et pour donner toute la vigueur nécessaire à cet article 2, nous vous proposerons de le modifier profondément.
Nous abordons l'examen d'un article important du projet de loi, comme les nombreux amendements qui ont été déposés le montrent.
Nous n'avons guère été récompensés de notre soutien au moment du vote de l'article 1er du projet de loi. Ainsi, cette nuit, le dispositif pourtant porté par notre rapporteur et prévoyant que l'État puisse céder ses propriétés bâties ou non bâties avec une décote de 35 % pour la construction de logements sociaux n'a pas été retenu.
Au-delà de la déception, cette situation montre que l'on ne traduit pas dans la loi l'exposé des motifs et qu'on en reste malheureusement au stade des déclarations d'intention. Je suis donc très inquiet pour la suite.
Cela étant, s'agissant de l'article 2, il est essentiel de se donner des outils pour construire d'une façon plus équilibrée sur tout le territoire.
Nous aurions souhaité que le droit de délaissement ne s'applique pas aux servitudes qui vont être rendues possibles par cet article, dans le cadre du PLU, en matière de logement social.
Là où vous raccrocherez cette servitude à l'article L. 123-1 ou à l'article L. 123-2, mon collègue adjoint à la ville de Paris y reviendra longuement, cela créera ou non une vraie capacité pour les communes de suggérer, si ce n'est d'imposer, la présence de logement social sur leur territoire.
De la même façon, il convient que l'instauration d'une telle servitude dans les plans d'occupation des sols et, aujourd'hui, dans les plans locaux d'urbanisme, ne crée pas un droit à indemnisation pour le propriétaire au motif que, sur son terrain, il devrait y avoir une part de logement social dans les constructions prévues.
Mes chers collègues, cet article est essentiel pour juger, à l'issue de nos débats, si de nouveaux outils permettent aux collectivités qui le désirent d'accueillir du logement social sur leur territoire. Nous irons même plus loin en demandant que la possibilité pour les maires de territorialiser le logement social devienne une obligation pour les communes qui n'ont pas conduit, par le passé, de politique de solidarité en matière d'accession au logement social.
Nous y reviendrons, amendement par amendement, mais je voulais au préalable vous indiquer dans quel contexte nous abordions la discussion de cet article.
Avant d'aborder l'article 2, je souhaiterais, courtoisement mais fermement, rappeler un certain nombre de principes qui, à mon sens, devraient présider au déroulement de nos débats.
En effet, un certain nombre d'amendements ayant trait à l'article 55 de la loi SRU, placés par leurs auteurs au début du texte, avaient été inscrits avec les nombreux autres amendements traitant de ce sujet avant l'article 9.
Or, les amendements qui avaient été déposés par le groupe CRC ont été rectifiés pour en imposer la discussion, sous la forme de paragraphes additionnels, à l'article 2, qui traite de sujets n'ayant pas de rapport avec l'article 55 de la loi SRU sur les quotas de logements sociaux.
Le projet de loi a été construit selon un plan dans lequel intervenaient tout d'abord un volet foncier, dont fait partie l'article 2, puis un volet sur le logement, dont fait partie l'article 9.
Mes chers collègues, les maires et les élus que nous sommes savent très bien que toute opération de construction de logements commence par l'élaboration d'un document d'urbanisme. On ne saurait donc nier qu'il est cohérent de commencer l'examen du texte par les dispositions relatives à l'urbanisme. Faut-il nous attacher, sur un texte dont nous soulignons tous l'importance, à des questions que nous pourrions qualifier de symboliques, voire relevant du domaine de la convenance ? N'est-il pas plus important, au contraire, de nous focaliser sur le fond et d'organiser nos débats de manière que nous puissions tous discuter du même sujet au même moment ? Or vous savez que, compte tenu de leur emploi du temps, un certain nombre de nos collègues sont présents en fonction des sujets qui sont abordés ; c'est en tout cas ce que j'ai la faiblesse de penser.
Or le choix de nos collègues du groupe CRC nous amènera à débattre deux fois sur le même sujet à deux endroits différents du texte. Ce n'est pas un facteur de clarté pour notre discussion, ni la meilleure manière d'avoir des échanges constructifs sur un sujet sensible, celui de l'article 55 de la loi SRU.
Notre collègue Mme Demessine a été la première à se plaindre en commission, ainsi qu'en séance publique, des conditions dans lesquelles nous examinons ce projet de loi.
J'estime, pour ma part, que le choix de ces rectifications ne simplifie pas nos travaux, fait perdre du temps et risque, de surcroît, d'être une source importante de confusion.
En conséquence, je vous propose d'aborder calmement le sujet problématique de cet article 55 avant l'article 9.
S'agissant des amendements qui portent sur cette question à l'article 2, je me contenterai simplement de rappeler que la commission des affaires économiques, pour les raisons qui viennent d'être évoquées, a émis un avis défavorable sur chacun d'entre eux.
Je voudrais revenir sur l'interpellation de M. Repentin à propos du vote qui est intervenu cette nuit.
Monsieur le sénateur, si j'ai retiré l'amendement de la commission, c'est parce que le ministre a répondu à notre demande. Il s'est engagé à ce que notre proposition soit prise par décret et donc plus tôt, c'est-à-dire dans les deux mois, que si nous l'avions laissée dans la loi.
Ce décret concernera bien les terrains non bâtis et les terrains bâtis, à partir du moment où les bâtiments sont destinés au logement et où ils entraînent une réhabilitation lourde.
Non seulement votre préoccupation a été satisfaite, monsieur Repentin, comme la demande de la commission, mais également cette disposition interviendra plus tôt que si nous avions maintenu notre amendement.
Je vous rappelle, mes chers collègues, que nous avons décidé d'examiner séparément l'amendement n° 218 rectifié bis proposant une nouvelle rédaction de l'article 2.
L'amendement n° 218 rectifié bis, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Rédiger comme suit cet article :
Les articles L. 302-5 à L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation sont ainsi rédigés :
« Art. L. 302-5. - Les dispositions de la présente section s'appliquent aux communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l'année précédente, moins de 20 % des résidences principales. En sont exemptées les communes dont le nombre d'habitants a décru entre les deux derniers recensements de la population.
« Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit approuvé en application de l'article L. 147-1 du code de l'urbanisme ou d'une servitude de protection instituée en application des articles L. 515-8 à L. 515-11 du code de l'environnement.
« Les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent article sont :
« 1° Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2.
« 2° Les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources.
« 3° Les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements d'outre-mer, les logements appartenant à l'Entreprise minière et chimique et aux sociétés à participation majoritaire de l'Entreprise minière et chimique, les logements appartenant aux houillères de bassin, aux sociétés à participation majoritaire des houillères de bassin ainsi qu'aux sociétés à participation majoritaire des Charbonnages de France et à l'établissement public de gestion immobilière du Nord - Pas-de-Calais ;
« 4º Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5º de l'article L. 351-2 ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article 185 du code de la famille et de l'aide sociale. Les lits des logements-foyers et les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale sont pris en compte dans des conditions fixées par décret. Dans les foyers d'hébergement et les foyers de vie destinés aux personnes handicapées mentales, les chambres occupées par ces personnes sont comptabilisées comme autant de logements locatifs sociaux dès lors qu'elles disposent d'un élément de vie indépendante défini par décret.
« Sont considérés comme logements locatifs sociaux au sens du troisième alinéa ceux financés par l'Etat ou les collectivités locales occupés à titre gratuit, à l'exception des logements de fonction, ou donnés à leur occupant ou acquis par d'anciens supplétifs de l'armée française en Algérie ou assimilés, grâce à une subvention accordée par l'Etat au titre des lois d'indemnisation les concernant.
« Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation.
« Art. L. 302-6. Dans les communes situées dans les agglomérations visées par la présente section, les personnes morales, propriétaires ou gestionnaires de logements sociaux au sens de l'article L. 302-5, sont tenues de fournir au préfet, chaque année avant le 1er juillet, un inventaire par commune des logements sociaux dont elles sont propriétaires ou gestionnaires au 1er janvier de l'année en cours.
« Le défaut de production de l'inventaire mentionné ci-dessus, ou la production d'un inventaire manifestement erroné donne lieu à l'application d'une amende de 1 500 euros recouvrée comme en matière de taxe sur les salaires.
« Le préfet communique chaque année à chaque commune susceptible d'être visée à l'article L. 302-5, avant le 1er septembre, les inventaires la concernant assortis du nombre de logements sociaux décomptés en application de l'article L. 302-5 sur son territoire au 1er janvier de l'année en cours, lorsque le nombre de logements sociaux décomptés représente moins de 20 % des résidences principales de la commune. La commune dispose de deux mois pour présenter ses observations.
« Après examen de ces observations, le préfet notifie avant le 31 décembre le nombre de logements sociaux retenus pour l'application de l'article L. 302-5.
« Un décret en Conseil d'État fixe le contenu de l'inventaire visé au premier alinéa, permettant notamment de localiser les logements sociaux décomptés.
« Art. L. 302-7. À compter du 1er janvier 2002, il est effectué chaque année un prélèvement sur les ressources fiscales des communes visées à l'article L. 302-5, à l'exception de celles qui bénéficient de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale prévue par l'article L. 2334-15 du code général des collectivités territoriales lorsque le nombre des logements sociaux y excède 15 % des résidences principales.
« Ce prélèvement est égal à 762, 25 euros multipliés par la différence entre 20 % des résidences principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le nombre de logements sociaux existant dans la commune l'année précédente, comme il est dit à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif afférent au pénultième exercice.
« Pour toutes les communes dont le potentiel fiscal par habitant défini à l'article L. 2334-4 du code général des collectivités territoriales est supérieur à 762, 25 euros l'année de la promulgation de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, ce prélèvement est fixé à 20 % du potentiel fiscal par habitant multipliés par la différence entre 20 % des résidences principales au sens du I de l'article 1411 du code général des impôts et le nombre de logements sociaux existant dans la commune l'année précédente, comme il est dit à l'article L. 302-5, sans pouvoir excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif afférent au pénultième exercice.
« Le seuil de 762, 25 euros est actualisé chaque année suivante en fonction du taux moyen de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes de plus de 1 500 habitants.
« Le prélèvement n'est pas effectué s'il est inférieur à la somme de 3 811, 23 euros.
« Le prélèvement est diminué du montant des dépenses exposées par la commune, pendant le pénultième exercice, au titre des subventions foncières mentionnées à l'article L. 2254-1 du code général des collectivités territoriales, des travaux de viabilisation des terrains ou des biens immobiliers mis ensuite à disposition pour la réalisation de logements sociaux et des moins-values correspondant à la différence entre le prix de cession de terrains ou de biens immobiliers donnant lieu à la réalisation effective de logements sociaux et leur valeur vénale estimée par le service des domaines.
« Si le montant de ces dépenses et moins-values de cession est supérieur au prélèvement d'une année, le surplus peut être déduit du prélèvement de l'année suivante. Un décret en Conseil d'État précise la nature des dépenses déductibles et les modalités de déclarations de ces dépenses par les communes.
« Le produit de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle inscrit à la section de fonctionnement du budget des communes soumises au prélèvement institué au présent article est diminué du montant de ce prélèvement. Celui-ci est imputé sur les attributions mentionnées au premier alinéa de l'article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales.
« Lorsque la commune appartient à une communauté urbaine, à une communauté d'agglomération, une communauté d'agglomération nouvelle, une communauté de communes ou à un syndicat d'agglomération nouvelle compétents pour effectuer des réserves foncières en vue de la réalisation de logements sociaux et lorsque cet établissement public est doté d'un programme local de l'habitat, la somme correspondante est versée à l'établissement public de coopération intercommunale ; en sont déduites les dépenses définies au sixième alinéa et effectivement exposées par la commune pour la réalisation de logements sociaux. Elle est utilisée pour financer des acquisitions foncières et immobilières en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux et, notamment dans les quartiers inscrits en contrat de ville ou dans des zones urbaines sensibles, des opérations de renouvellement et de requalification urbains.
« À défaut, et hors Ile-de-France, elle est versée à l'établissement public foncier créé en application de l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, si la commune appartient à un tel établissement.
« À défaut, elle est versée à un fonds d'aménagement urbain, institué dans chaque région, destiné aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale pour des actions foncières et immobilières en faveur du logement social.
« Art. L. 302-8. Le conseil municipal définit un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux qui ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux nécessaires pour atteindre 20 % du total des résidences principales.
« À Paris, Lyon et Marseille, le programme local de l'habitat fixe, de façon à favoriser la mixité sociale en assurant entre les arrondissements une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements, l'objectif de réalisation de logements sociaux sur le territoire de l'arrondissement de manière à accroître la part des logements par rapport au nombre de résidences principales.
« Les programmes locaux de l'habitat précisent l'échéancier et les conditions de réalisation, ainsi que la répartition équilibrée de la taille, des logements sociaux soit par des constructions neuves, soit par l'acquisition de bâtiments existants, par période triennale. Ils définissent également un plan de revalorisation de l'habitat locatif social existant, de façon à préserver partout la mixité sociale sans créer de nouvelles ségrégations. À défaut de programme local de l'habitat approuvé avant le 31 décembre 2001, la commune prend, sur son territoire, les dispositions nécessaires pour permettre la réalisation du nombre de logements locatifs sociaux prévus au premier alinéa ci-dessus.
« L'accroissement net du nombre de logements locatifs sociaux prévu pour chaque période triennale ne peut être inférieur à 15 % de la différence entre le nombre de logements sociaux correspondant à l'objectif fixé au premier ou, le cas échéant, au deuxième alinéa et le nombre de logements sociaux sur le territoire de la commune. Ces chiffres sont réévalués à l'issue de chaque période triennale
« Art. L. 302-9. La collectivité établit, au terme de chaque période triennale, un bilan portant en particulier sur le respect des engagements en matière de mixité sociale. Celui-ci est communiqué au comité régional de l'habitat.
« Art. L. 302-9-1. Lorsque, dans les communes soumises au prélèvement défini à l'article L. 302-7, au terme de la période triennale échue, les engagements figurant dans le programme local de l'habitat n'ont pas été tenus ou, à défaut de programme local de l'habitat, le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser en application du dernier alinéa de l'article L. 302-8 n'a pas été atteint, le préfet informe le maire de la commune de son intention d'engager la procédure de constat de carence. Il lui précise les faits qui motivent l'engagement de la procédure et l'invite à présenter ses observations dans un délai au plus de deux mois.
« En tenant compte de l'importance de l'écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation, le préfet peut, par un arrêté motivé pris après avis du comité régional de l'habitat, prononcer la carence de la commune. Par le même arrêté, il fixe, pour une durée maximale de trois ans à compter du 1er janvier de l'année suivant sa signature, la majoration du prélèvement défini à l'article L. 302-7. Le taux de la majoration est égal au plus au rapport entre le nombre des logements sociaux non réalisés et l'objectif total de logements fixé dans le programme local de l'habitat ou déterminé par application du dernier alinéa de l'article L. 302-8. Le prélèvement majoré ne peut excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune figurant dans le compte administratif établi au titre de l'antépénultième exercice.
« L'arrêté préfectoral peut faire l'objet d'un recours de pleine juridiction.
« Lorsqu'il a constaté la carence d'une commune en application du présent article, le préfet peut conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L. 302-8
« La commune contribue au financement de l'opération pour un montant égal à la subvention foncière versée par l'Etat dans le cadre de la convention, sans que cette contribution puisse excéder la limite de 13 000 euros par logement construit ou acquis en Île-de-France et 5 000 euros par logement sur le reste du territoire. »
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Les récents incidents qu'ont connus les banlieues et qui donnent lieu à la prorogation d'un état d'urgence inutile ont mis en lumière la diversité des problèmes rencontrés par les habitants de ces quartiers.
La question du logement est capitale. Le Président de la République s'en est inquiété et a fait part de sa préoccupation récemment dans une allocution télévisée. Au cours d'une rencontre avec le bureau de l'Association des maires de France, il a déclaré que les préfets feront, d'ici à décembre, des constats de carence sur le pourcentage obligatoire de 20 % de logements sociaux et il a demandé que des pénalités soient appliquées.
Le Président de la République a également indiqué qu'un nombre important de communes avait atteint cet objectif, qu'un nombre également important était en voie de l'atteindre, mais qu'il en restait, en gros, à peu près le tiers qui, en réalité, ne s'étaient pas soumis aux exigences de la loi et que, par conséquent, cette loi serait appliquée.
Cet amendement, qui tend à rédiger l'article 2, vise concrètement à poser la question essentielle qui devrait animer toute réflexion sur le logement et à la formuler en termes de besoins de la collectivité.
En effet, la loi doit-elle faire place aux seules préoccupations urbanistiques des élus, à leur capacité à élaborer des plans locaux d'urbanisme, ou doit-elle les mettre en situation de respecter le cadre législatif fixé depuis cinq ans, en réponse aux besoins de la population ?
Comment peut-on aujourd'hui concevoir une politique d'aménagement urbain sans prendre en compte le fait que la majorité des demandeurs de logement ont des revenus largement au-dessous des plafonds de ressources - le plus souvent, même, en dessous des 60 % -, que près d'un ménage français sur deux n'est pas imposable au titre de l'impôt sur le revenu ou que le salaire moyen dans notre pays se situe aux alentours de 1 600 euros mensuels ?
La situation présente, d'ailleurs, des caractères de plus en plus insoutenables.
Dans une région comme l'Île-de-France, qui compte 20 % de la population nationale, on ne construit aujourd'hui que 10 % des logements de l'ensemble du pays. Chaque jour qui passe voit s'aggraver les discriminations dont souffrent les demandeurs de logement.
C'est aussi en région Île-de-France que se concentrent la plupart des communes se refusant encore aujourd'hui à respecter les règles fixées il y a déjà cinq ans.
Un quotidien régional a d'ailleurs publié, au lendemain même du discours du Président de la République, la liste des « mauvais élèves » du logement social.
Ces villes, certes, sont parfois confrontées à la difficulté de trouver des espaces disponibles pour construire des logements sociaux
M. Philippe Dallier s'exclame.
Il est essentiel, à notre avis, que la problématique de la réalisation du logement social soit résolue dans les meilleures conditions.
Cet amendement vise donc à revenir à la rédaction de l'article 55 de la loi SRU, moyennant quelques aménagements.
Le principal de ces aménagements consiste à accroître sensiblement la pénalité exigée par les communes qui ne respectent pas les principes de cet article.
On se souviendra que le produit du prélèvement institué aux termes de l'article 55 de la loi SRU vient renforcer les moyens des établissements publics fonciers locaux. Cela signifie que l'augmentation du prélèvement que l'on pourra constater répond aux exigences de financement des politiques foncières des collectivités locales.
Nous sommes donc, monsieur le rapporteur, au coeur de l'article 2, puisqu'il s'agit bel et bien de dégager les moyens d'une véritable politique foncière permettant de faire face à l'application de la loi ! C'est la raison pour laquelle nous avons souhaité discuter de ces amendements lors de l'examen de l'article 2.
Sous le bénéfice de ces observations, nous ne pouvons que vous inviter, mes chers collègues, à adopter cet amendement, pour lequel nous demandons un scrutin public.
Je mets aux voix l'amendement n° 218 rectifié bis.
Je suis saisi d'une demande de scrutin public émanant du groupe CRC.
Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.
Le scrutin a lieu.
Il est procédé au comptage des votes.
Voici le résultat du dépouillement du scrutin n° 19 :
Le Sénat n'a pas adopté.
L'amendement n° 107, présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :
Au début de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :
... - Le premier alinéa de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Ils peuvent comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants. »
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis.
Cet amendement a pour objet de faire figurer dans les dispositions du code de l'urbanisme relatives au contenu des plans locaux d'urbanisme la mention selon laquelle ces documents peuvent comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants.
Une telle possibilité est déjà offerte. Il convient, toutefois, comme le prévoit le projet de loi, de la consacrer en lui donnant une base légale. Il convient, surtout, de préciser que cet échéancier prévisionnel figure dans le rapport de présentation du plan local d'urbanisme et qu'il n'est donc pas opposable aux tiers, ce qui est le point le plus important.
Les communes ne seront tenues ni d'élaborer un tel échéancier ni de mentionner les zones devant être ouvertes à l'urbanisation.
En effet, le plan local d'urbanisme pourra fixer un objectif quantitatif, mais non localisé, de l'ouverture à l'urbanisation de nouvelles zones, afin d'éviter une spéculation foncière sur des terrains qui pourraient être ouverts à l'urbanisation dans un avenir proche.
Le Gouvernement est favorable à cet amendement, sous réserve de deux légères rectifications.
D'abord, il souhaite que ce paragraphe soit inséré après le vingt et unième alinéa de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme pour éviter une confusion, de façon que cela ne figure pas dans la partie des règles opposables.
Ensuite, il demande que les mots « ils peuvent comporter » soient remplacés par les mots « le rapport de présentation peut comporter ».
Ces précisions me semblent intéressantes. La commission est donc favorable à cet amendement.
Monsieur Jarlier, acceptez-vous de rectifier votre amendement dans le sens souhaité par M. le ministre ?
L'essentiel est que la disposition ne soit pas opposable aux tiers et qu'elle soit néanmoins consacrée dans la loi.
Je suis donc saisi d'un amendement n° 107 rectifié, présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, et ainsi libellé :
Au début de cet article, insérer un paragraphe ainsi rédigé :
... - Après le 14° de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le rapport de présentation peut comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants. »
Je mets aux voix l'amendement n° 107 rectifié.
L'amendement est adopté.
L'amendement n° 221 rectifié, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Avant le paragraphe I de cet article, ajouter un paragraphe ainsi rédigé :
... L'article L. 123-12 du code de l'urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« ... ) Ne permettent pas, dans une commune définie à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, de respecter les obligations fixées par cet article. »
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Il ne faut pas oublier que la politique gouvernementale en matière de logement reste largement dépendante de nombreux facteurs, comme le coût du foncier ou la bonne volonté des élus locaux de prévoir, dans le cadre des compétences des structures intercommunales, la réalisation de logements sociaux dans leurs opérations d'urbanisme. Il est donc nécessaire de tout mettre en oeuvre afin que les objectifs définis nationalement en matière de logement soient pris en compte par les collectivités locales dans leurs documents d'urbanisme.
Actuellement, dans les communes non couvertes par un schéma de cohérence territoriale, autrement dit directement soumises aux documents nationaux d'urbanisme, l'acte publié approuvant le plan local d'urbanisme devient exécutoire un mois après sa transmission au préfet. Toutefois, ce dernier peut demander à la commune d'apporter des modifications à son plan. Tel sera le cas si le préfet estime, par exemple, que le plan local d'urbanisme décidé par la commune est incompatible avec les règles énoncées par une directive d'aménagement du territoire applicable à la commune.
Ce contrôle de légalité exercé a priori par le préfet se révèle très efficace. Il serait intéressant de l'élargir, notamment aux obligations à la charge des communes en matière de logement social. Ainsi, le préfet pourrait demander que la commune modifie son plan local d'urbanisme si ce dernier ne lui permet pas de respecter les 20 % de logements locatifs sociaux.
Notre amendement vise donc à donner au représentant de l'État le pouvoir de faire valoir la priorité de construction de logements locatifs sociaux.
L'amendement n'est pas adopté.
Je suis saisi de vingt-trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 192 rectifié, présenté par MM. Seillier, Mouly et de Montesquiou, est ainsi libellé :
Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... Le sixième alinéa de l'article L. 123-1du code de l'urbanisme est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« À ce titre, ils délimitent des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit, notamment au regard des besoins repérés par le Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.
« Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, ce programme doit contenir un minimum de 20 % de logements financés par des prêts locatifs à usage social et par des prêts locatifs aidés d'intégration.
« Ils peuvent également : »
La parole est à M. Bernard Seillier.
Le plan local d'urbanisme devrait pouvoir délimiter les secteurs dans lesquels un pourcentage des programmes de logements devra être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit. La part de logements intermédiaires et de logements sociaux devrait être fixée par le PLU et correspondre aux besoins recensés, notamment, par le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, le PDALPD.
Dans les communes soumises à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, un minimum de 20 % de logements financés au moyen d'un PLUS ou d'un PLAI devrait en tout état de cause être garanti. Cette garantie interviendrait par un contrôle du préfet dans les conditions prévues aux articles L. 123-12 et L. 123-12-1 du code de l'urbanisme.
L'amendement n° 222 rectifié, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Avant le I de cet article, ajouter un paragraphe ainsi rédigé :
... - Après l'article L. 123-1-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article additionnel ainsi rédigé :
« Art. L. . - Dans les zones urbaines, le plan local de l'urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation
« Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, 50 % de la surface hors oeuvre de tout programme de construction de dix logements au moins sont affectés à la construction de logements locatifs sociaux. »
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Cet amendement porte sur la réalisation de logements sociaux dans les communes devant répondre aux objectifs du code de la construction et de l'habitation en la matière.
Dans les 742 communes de France qui, encore aujourd'hui, près de cinq ans après l'adoption de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, demeurent « hors la loi », il est fort probable que l'adoption de plans locaux d'urbanisme et de programmes locaux de l'habitat a conduit au développement du parc de logements et a accompagné quelques-unes de ses mutations.
Je n'ose penser que, en cinq ans, aucun des services de l'urbanisme d'un certain nombre de villes concernés n'ait eu à délivrer de permis de construire de logements neufs, à réhabiliter et à transformer des logements anciens ou à changer l'affectation de bâtiments jusqu'ici dévolus aux activités économiques pour les transformer en logements.
Si tel était le cas, nous aurions sans doute quelque peine à croire que la construction de logements progresse dans notre pays et puisse parvenir cette année à des niveaux rarement atteints. Mais peut-être est-ce tout simplement parce que ces programmes de logements ne sont pas des programmes locatifs et a fortiori des programmes locatifs sociaux...
Il faut être imaginatif quand il le faut et coercitif quand cela devient nécessaire. Nous proposons donc de modifier le code de l'urbanisme en mettant les communes qui n'ont pas atteint leur objectif en termes de logements sociaux en demeure de concevoir des PLU et des PLH leur permettant de rattraper leur retard dans de brefs délais.
S'il faut donner priorité à la construction de logements sociaux dans le sens d'un engagement national pour le logement, alors il faut donner priorité à la construction de logements sociaux dans les programmes locaux de l'habitat et les plans d'urbanisme : aucun PLU ou PLH ne doit être applicable dans ces localités sans que priorité soit donnée à la construction de logements sociaux !
Si les terrains sont rares, si le patrimoine urbain doit être préservé, imaginons des solutions afin d'alléger le coût du foncier ! Mais cet allégement n'aurait pas de sens s'il n'aboutissait pas à la réalisation effective de logements sociaux sur les terrains utilisés ou dans les opérations d'acquisition-réhabilitation qui peuvent se mener sur des patrimoines locatifs plus anciens.
Comme le présent projet de loi allonge quelque peu les délais de confection de certains de ces documents et que les préfets, en leur qualité de représentants de l'État, ont vocation à porter l'engagement national pour le logement, nous avons le temps de permettre à chaque commune concernée de procéder aux efforts requis.
Rappelons quand même à ceux qui l'auraient oublié que la notion de logements sociaux définie par l'article L. 302-5 recouvre des réalités fort différentes. En effet, on distingue dans cet ensemble non seulement les logements appartenant aux organismes membres de l'Union sociale pour l'habitat - le parc d'HLM pour être bref-, les logements-foyers pour jeunes travailleurs, travailleurs migrants et personnes âgées, mais aussi le parc locatif privé conventionné auprès de I'ANAH.
Ne pas avoir réussi au bout de presque cinq années à répondre aux objectifs fixés par la loi est une preuve assez évidente de choix d'urbanisme tournant le dos à la réalité de la demande de logements, ...
...d'autant que demande de logement social et faiblesse des revenus vont souvent de pair, y compris dans les villes que l'on pense favorisées par la fortune, qui sont le plus souvent les villes ne respectant pas leurs obligations de construction.
Ainsi, si l'on prend cinq des grandes villes des Alpes-Maritimes, qu'observe-t-on dans la réalité ?
Cagnes-sur-Mer compte 4, 7 % de logements sociaux, Antibes 5, 8 %, Le Cannet-Rocheville 6, 5 %, Nice 10, 9 %. Toutes ces villes sont donc en deçà des besoins et des objectifs.
L'office public d'HLM des Alpes-Maritimes a d'ailleurs procédé ces dernières années à la revente d'une part importante de son patrimoine. Or que sait-on de la situation des ressources des habitants de ces villes ?
Si l'on en croit les indications fournies par les services fiscaux, 42, 5 % des Antibois ne sont pas imposables, tout comme 44, 2 % des habitants de Cagnes-sur-Mer ou 45, 8 % des résidents du Cannet-Rocheville. De même, 48, 4 % des Niçois et 49, 2 % des Cannois sont non imposables. Je sais que j'ai pris un exemple extrême, mais c'est pour appuyer ma démonstration.
Continuer à mener des politiques d'aménagement urbain sans laisser la place requise à la construction de logements sociaux représente donc, dans les cas qui nous préoccupent, une non-réponse à la réalité des besoins telle qu'elle s'exprime.
Parce qu'il faut rompre avec ces logiques, nous ne pouvons que vous inviter, mes chers collègues, à adopter cet amendement.
L'amendement n° 236, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Après le I de cet article, insérer un paragraphe additionnel ainsi rédigé :
... - Après le cinquième alinéa de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« À ce titre, ils délimitent des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit, notamment au regard des besoins repérés par la plan départemental d'accès au logement des plus défavorisés.
« Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, ce programme doit contenir un minimum de 50 % de logements financés par des prêts locatifs à usage social et par des prêts locatifs aidés d'intégration ».
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Cet amendement vise à compléter le dispositif dont nous avons déjà parlé dans la discussion des amendements précédents.
Il s'agit clairement de partir des besoins tels qu'ils ont été ciblés, notamment grâce au plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées - en d'autres termes les publics prioritaires -, et d'en permettre la résolution au travers des choix d'aménagement des collectivités locales.
Concrètement, sur les zones destinées à devenir l'assise des programmes de logements, la prise en compte des priorités du plan départemental doit être affirmée par la fixation d'un pourcentage de logements sociaux minimal permettant de répondre à la demande.
S'agissant des communes les plus en retard vis-à-vis des règles fixées par le code de l'urbanisme, il s'agit de poser le principe de la réalisation d'au moins 50 % de logements sociaux dans tout projet de construction de logements neufs.
Encore une fois, c'est une proposition qui tend à favoriser la réalisation de logements sociaux là où il en manque cruellement, alors que les plans locaux d'urbanisme dans une bonne part des communes ne respectant pas les règles du code de l'urbanisme se définissent de manière tout à fait locale, une part importante de ces communes n'étant pas engagée dans une intercommunalité.
Enfin, notre amendement offre au préfet la possibilité de faire valoir l'ordre des priorités qui devrait découler naturellement d'une véritable loi portant engagement national pour le logement.
Sous le bénéfice de ces observations, mes chers collègues, nous vous invitons à adopter cet amendement.
L'amendement n° 403 rectifié, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
I. Rédiger ainsi le III de cet article :
III - Après l'article L. 123-1-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. ... . - Dans les zones urbaines, le plan local de l'urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. »
II. En conséquence, supprimer les IV, V et VI de cet article.
La parole est à M. Jean-Pierre Caffet.
Tout à l'heure, Thierry Repentin a souligné l'importance de l'article 2 du point de vue des instruments dont pourront disposer les communes afin de construire des logements. Je ne vais pas revenir sur ses propos.
En revanche, je rappellerai que les socialistes considèrent qu'une bonne partie de la crise du logement repose sur la pénurie de logements sociaux et de logements locatifs sociaux. Ce sont ces deux éléments qui ont présidé à la rédaction des amendements n°s 403 rectifié et 404.
Le paragraphe III de l'article 2 du projet de loi représente un progrès dans la mesure où il permet de « délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit ». Autrement dit, une commune pourra définir dans son plan local d'urbanisme des périmètres dans lesquels une partie devra être consacrée au logement locatif.
Je l'ai dit, c'est un progrès par rapport aux dispositions antérieures du code de l'urbanisme, mais cela reste largement insuffisant d'un double point de vue.
En premier lieu, le dispositif proposé ne vise pas explicitement la réalisation de logements locatifs sociaux. Une commune pourrait même en quelque sorte en interdire la production.
C'est pourquoi nous demandons que cette rédaction soit modifiée et que figure spécifiquement la possibilité pour une commune de définir des périmètres dans lesquels tout programme de logements devra contenir une partie de logements sociaux. Je parle bien d'une faculté et non d'une obligation.
En second lieu - c'est ce qui nous inquiète le plus -, le projet de loi prévoit d'insérer ce dispositif à la fin de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, lequel est assorti d'un droit de délaissement.
Or nous estimons que cette nouvelle servitude ne doit pas être assortie d'un droit de délaissement, à l'instar de celles qui figurent à l'article L. 123-1 ; je pense à celles qui sont liées au COS ou à la protection du patrimoine.
Ce droit de délaissement est un véritable danger à partir du moment où un grand nombre de propriétaires se voyant frappé de cette servitude voudraient vendre leur bien. À ce moment-là, la commune pourrait se trouver dans l'incapacité financière de répondre à leur mise en demeure et cette règle risquerait d'être vidée de son contenu. Il me semble d'ailleurs que le Conseil d'État partage cet avis.
L'amendement n° 404, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Avant le I de cet article, ajouter un paragraphe ainsi rédigé :
... - Après l'article L. 123-1-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. ... - Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, 25 % de la surface hors oeuvre de tout programme de construction de logements d'une surface supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés sont affectés à la construction de logements locatifs sociaux. Lorsque ces mêmes communes créent une zone d'aménagement concertée, cette proportion est portée à 50 % de la surface hors oeuvre de la totalité des constructions prévues dans le cadre de ladite zone. ».
La parole est à M. Jean-Pierre Caffet.
Cet amendement vise à renforcer l'action des collectivités locales dans le cas où elles n'atteignent pas l'objectif des 20 % de logements sociaux. Il s'agit, bien évidemment, des communes visées par l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation.
Cet amendement complète l'amendement n° 403 rectifié. Il tend à fixer le pourcentage minimum de logements locatifs sociaux devant être réalisés, ainsi que la taille des programmes concernés.
L'amendement n° 454, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Remplacer les III, IV et V de cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... - Après l'article L. 123-1-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. ... - Dans les zones urbaines, le plan local de l'urbanisme doit délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage minimum de ce programme devra être affecté à des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation.
« Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, 35 % minimum de la surface hors oeuvre de tout programme de construction de logements d'une surface supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés sont affectés à la construction de logements locatifs sociaux. Lorsque ces mêmes communes créent une zone d'aménagement concertée, cette proportion est portée à 50 % minimum de la surface hors oeuvre de la totalité des constructions prévues dans le cadre de ladite zone. ».
La parole est à M. Jean Desessard.
Mme Demessine et M. Caffet ont merveilleusement bien défendu la philosophie de cet amendement. Mon intervention ne portera par conséquent que sur les chiffres, les miens étant légèrement différents de ceux de Mme Demessine et M. Caffet. En effet, nos ordinateurs ont calculé des taux différents !
Cet amendement impose aux communes dotées d'un plan local d'urbanisme, un PLU, de délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage minimum de ce programme devra être affecté à la réalisation de logements locatifs sociaux.
En outre, cet amendement oblige les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU à consacrer au minimum 35 % de la surface hors oeuvre de tout programme de construction de logements à du logement social. Ce pourcentage est un minimum pour engager le rattrapage dans les communes soumises à l'article 55.
Lorsque ces mêmes communes créent une zone d'aménagement concertée, cette proportion est portée à 50 % minimum.
L'amendement n° 238, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Supprimer le III de cet article.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Il s'agit d'un amendement de cohérence.
En effet, l'amendement n° 236 tend à introduire au paragraphe II du présent article des dispositions identiques à celles qui sont contenues dans le paragraphe III. Ce dernier devient par conséquent sans objet.
Je suis saisi de deux amendements identiques.
L'amendement n° 15 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 109 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Remplacer le premier alinéa du III de cet article par trois alinéas ainsi rédigés :
III. - L'article L. 123-2 du même code est ainsi modifié :
1° Dans le premier alinéa, après les mots : « Dans les zones urbaines » sont insérés les mots : « ou à urbaniser ».
2° Il est complété par un alinéa ainsi rédigé :
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 15.
L'article L. 123-2 du code de l'urbanisme prévoit que les communes peuvent instituer trois types d'emplacements réservés dans leur PLU.
En effet, le PLU peut réserver des terrains compris dans un périmètre déterminé pour cinq ans, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, mais aussi des emplacements pour la réalisation de programmes de logements et des terrains destinés à recevoir de futurs voies, ouvrages publics, installations générales ou espaces verts.
L'article 2 du présent projet de loi prévoit une quatrième possibilité : délimiter des secteurs dans lesquels les programmes de logements devront comporter un pourcentage de logements locatifs particuliers, qui pourront, bien évidemment, être des logements sociaux.
L'amendement tend à ce que ces quatre servitudes puissent être instituées non seulement dans les zones urbaines, mais également dans les zones à urbaniser, afin de renforcer les outils des communes en matière de politique foncière.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 109.
Cet amendement tend à permettre aux communes d'instituer dans leur PLU les servitudes prévues à l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme non seulement dans les zones urbaines, mais également dans les zones à urbaniser.
Je suis saisi de trois amendements identiques.
L'amendement n° 16 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 110 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
L'amendement n° 335 est présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés.
Ces trois amendements sont ainsi libellés :
Dans le texte proposé par le III de cet article pour compléter l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, remplacer le mot :
construction
par le mot :
réalisation
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 16.
L'article 2 prévoit que les communes pourront délimiter - nous venons de l'évoquer - des secteurs dans lesquels les opérations de logement devront comporter un pourcentage obligatoire d'une catégorie de logements, par exemple des logements sociaux.
Cet amendement vise à préciser que les obligations pourront s'appliquer à la « réalisation » de logements sociaux - et non seulement à la « construction » -, afin d'y inclure des opérations de réhabilitation et d'amélioration.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 110.
Si vous le permettez, monsieur le président, j'évoquerai également l'amendement n° 494, déposé par le Gouvernement. Il serait en effet souhaitable que cet amendement inclue la réalisation de logements neufs dans des immeubles anciens laissés à l'abandon.
Si les trois amendements identiques actuellement en discussion permettent cette interprétation, l'amendement du Gouvernement n'est pas aussi explicite. Je souhaiterais entendre les explications de M. le ministre à ce propos. Si elles nous donnaient satisfaction, nous serions prêts à retirer notre amendement au bénéfice du sien.
L'amendement n° 494, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :
Dans le texte proposé par le III de cet article pour compléter l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
construction d'un programme de logements
par les mots :
réalisation d'un programme de logements par création de logements neufs ou par changement de destination d'un bâtiment non destiné au logement
La parole est à M. le ministre.
M. Dominique Perben, ministre. En effet, monsieur Raoul, l'amendement n° 494 évoque la « réalisation d'un programme de logements par création de logements neufs ou par changement de destination d'un bâtiment non destiné au logement ». Vous souhaitez que nous y ajoutions les mots : « ou par réhabilitation d'un bâtiment à l'abandon ».
MM. Daniel Raoul et Thierry Repentin acquiescent.
Je suis tout à fait disposé à donner une suite favorable à cette demande.
Je suis donc saisi d'un amendement n° 494 rectifié, déposé par le Gouvernement, ainsi libellé :
Dans le texte proposé par le III de cet article pour compléter l'article L. 123 2 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
construction d'un programme de logements
par les mots :
réalisation d'un programme de logements par création de logements neufs ou par changement de destination d'un bâtiment non destiné au logement ou par réhabilitation d'un bâtiment destiné au logement et à l'abandon
L'amendement n° 237, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Dans le texte proposé par le III de cet article pour le d) de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, après le mot :
locatifs
insérer le mot :
sociaux
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Il s'agit d'un amendement de précision et de repli.
En effet, le présent projet de loi complète l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme en y incluant la construction de logements sociaux au titre des « servitudes » pouvant être prises en compte dans le cadre d'un PLU.
Outre le fait qu'on peut s'interroger sur la notion de servitude en la matière, il importe - tel est le sens de notre amendement - que ces règles ne soient a priori mises en oeuvre qu'à la condition que des logements sociaux soient construits.
L'amendement n° 111, présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :
Compléter le texte proposé par le III de cet article pour compléter l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme par les mots :
dans le respect des objectifs de mixité sociale.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis.
Le projet de loi tend à permettre l'institution dans les PLU d'une nouvelle servitude dans les zones urbaines. Des secteurs pourront être délimités, dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs définis par le plan.
L'amendement n° 111 tend à prévoir que ces catégories de logements devront être définies dans le respect des objectifs de mixité sociale.
Le conseil municipal sera libre à la fois d'instituer la servitude, de délimiter les secteurs où elle s'appliquera, de déterminer les catégories de logements devant être construits et de fixer leur pourcentage dans le programme de construction.
Toutefois, il devra être tenu compte de la situation locale. Ainsi, dans les secteurs comprenant peu de logements sociaux, le PLU pourrait en imposer. En revanche, dans les secteurs qui en comprennent déjà une forte proportion, il faudrait plutôt prévoir la construction de logements intermédiaires ou privés.
La nécessité de respecter les objectifs de mixité sociale figure déjà dans le code de l'urbanisme pour l'institution d'une servitude consistant à réserver des emplacements pour des programmes de logements.
L'amendement n° 452, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Compléter le III de cet article par huit alinéas ainsi rédigés :
« e) Dans ces secteurs définis, tout projet soumis à permis de construire sur ces terrains comportant des surfaces d'habitation doit prévoir d'affecter au logement locatif social au moins 25 % de la surface hors oeuvre nette destinée à l'habitation. Lorsqu'un projet fait partie d'une opération d'aménagement (ZAC, lotissement), l'obligation d'affecter 25 % de la surface au logement social s'applique de manière globale à l'ensemble des surfaces d'habitation prévues dans l'opération. Ces dispositions ne sont pas applicables si la surface hors oeuvre nette d'habitation est inférieure à 1 000 m2. En cas de division ou de lotissement des terrains de l'État mentionnés, ces dispositions s'appliquent globalement à l'ensemble du terrain.
« Les collectivités pourront définir sur ces secteurs des emplacements réservés en vue de réalisation de logements et de logements locatifs sociaux indiqués aux documents graphiques du règlement des PLU, par les légendes LS 25 %, L 50 %, LS 50 %, L 100 % et LS 100 %. Les projets devront respecter les dispositions suivantes :
« LS 25 % : réaliser en habitation affectée au logement social 25 % de la surface hors oeuvre nette, hors rez-de-chaussée, sous-sol et constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ;
« L 50 % : réaliser en habitation affectée au logement social 50 % de la surface hors oeuvre nette, hors rez-de-chaussée, sous-sol et constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ; et affecter au moins 50% du programme d'habitation prévu à du logement social ;
« LS 50 % : réaliser en habitation affectée au logement social 50 % de la surface hors oeuvre nette, hors rez-de-chaussée, sous-sol et constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ;
« L 100 % : réaliser en habitation affectée au logement social 100 % de la surface hors oeuvre nette, hors rez-de-chaussée, sous-sol et constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ; et affecter au moins 50 % du programme d'habitation prévu à du logement social ;
« LS 100 % : réaliser en habitation affectée au logement social 100 % de la surface hors oeuvre nette, hors rez-de-chaussée, sous-sol et constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ;
« En cas de division ou de lotissement d'un terrain grevé d'un emplacement réservé, ces dispositions s'appliquent globalement à l'ensemble du terrain ».
La parole est à M. Jean Desessard.
Cet amendement, inspiré des procédures d'élaboration du PLU adoptées à Paris, vise à donner aux décideurs locaux et aux citoyens les outils pour planifier localement la répartition des logements sociaux dans l'espace urbain, afin de délimiter finement des secteurs comprenant 25 %, 50 %, 75 % ou 100 % de logements sociaux, et ce en toute transparence.
C'est du parisianisme ! C'est totalement inapplicable dans des communes de 5 000 ou de 10 000 habitants !
L'amendement n° 453, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Compléter le III de cet article par un alinéa ainsi rédigé :
« e) Dans les communes de plus de 20 000 et les communes de plus de 1 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants au sens du recensement général de la population, où se manifestent d'importants besoins en logements, tout projet soumis à permis de construire sur ces secteurs définis comportant des surfaces d'habitation doit prévoir d'affecter au logement locatif social au moins 25 % de la surface hors oeuvre nette destinée à l'habitation. Ces dispositions s'appliquent aux surfaces hors oeuvre nette d'habitation égales ou supérieures à 1 000 m2. En cas de division ou de lotissement des terrains inclus sur les secteurs définis, ces dispositions s'appliquent globalement à l'ensemble du terrain ».
La parole est à M. Jean Desessard.
Cet amendement vise à affecter au logement locatif social au moins 25 % de la surface hors oeuvre nette destinée à l'habitation dans les communes où les besoins en logements sont importants.
Un seuil de 25 % de logements sociaux dans chaque projet permettrait en effet une mixité sociale dans chaque habitation.
En ce sens, cet amendement donne des indications bien plus précises et contraignantes que le présent projet de loi. Celui-ci ne fixe en effet aucun seuil, il donne la possibilité - donc sans contrainte - de délimiter des secteurs où s'appliquerait un pourcentage - qui n'est pas précisé - affecté à des catégories - lesquelles ? - de logements locatifs.
Il s'agit donc d'un amendement volontariste ; j'invite tous mes collègues qui plaident en faveur de la mixité sociale à le voter.
Je me permets d'insister sur cet amendement, car il est proche des préoccupations exprimées par Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis de la commission des affaires sociales.
En effet, dans son rapport, à la page 32, Mme le rapporteur pour avis propose de « subordonner la délivrance des permis de construire, pour tout projet de construction ou de réhabilitation comportant vingt logements ou plus, à la réalisation d'au moins 20 % de logements sociaux. »
Mme le rapporteur pour avis limite toutefois l'application de cette idée courageuse aux communes qui n'ont pas atteint l'objectif fixé par l'article 55 de la loi SRU. C'est déjà une première étape positive, mais pourquoi ne pas l'étendre au-delà ?
Un objectif de 20 % ou 25 % de logements sociaux par projet paraît en effet raisonnable, puisque les 75 % ou 80 % de logements restants permettraient d'équilibrer financièrement ces logements sociaux.
Monsieur le ministre, monsieur le rapporteur, vous avez invoqué hier la mixité sociale pour refuser de construire 100 % de logements sociaux sur des terrains cédés par l'État. Voilà une bonne occasion de montrer que la mixité sociale n'est pas seulement un prétexte pour refuser la construction de logements sociaux.
Je suis saisi de trois amendements identiques.
L'amendement n° 18 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 113 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
L'amendement n° 337 est présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés.
Ces trois amendements sont ainsi libellés :
Rédiger comme suit le IV de cet article :
IV- Après le troisième alinéa de l'article L. 230-3 du même code, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque la demande d'acquisition est motivée par les obligations relatives aux conditions de réalisation de programmes de logements imposées en application du d de l'article L. 123-2, le juge de l'expropriation ne peut être saisi que par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale qui a fait l'objet de la mise en demeure. Il fixe le prix de l'immeuble, qui est alors exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l'indemnité de réemploi. La commune ou l'établissement public dispose d'un délai de deux mois à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive pour notifier sa décision au propriétaire et, si elle décide d'acquérir le bien, en règle le prix dans un délai de six mois à compter de cette décision.
« La procédure prévue à l'alinéa précédent peut être menée, à la demande de la commune ou de l'établissement public qui a fait l'objet de la mise en demeure, par un établissement public y ayant vocation ou un concessionnaire d'une opération d'aménagement. »
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 18.
Cet amendement est particulièrement important, car il tend à inscrire dans la loi la possibilité pour les communes de déléguer totalement la procédure relative au droit de délaissement à des offices publics d'aménagement et de construction ou à des sociétés d'économie mixte, les SEM. Ceux-ci pourront dès lors se porter acquéreurs du terrain et mener eux-mêmes la procédure.
Une telle disposition est, me semble-t-il, de nature à donner aux communes la capacité financière de mettre en oeuvre leurs objectifs en matière de logement social.
En outre, cet amendement vise à lever une ambiguïté extrêmement gênante. En effet, dans sa rédaction actuelle, l'article 2 laisse entendre que la commune, une fois qu'elle aura saisi le juge de l'expropriation, sera contrainte d'acheter le terrain en question. L'amendement précise donc qu'il n'y a pas d'obligation pour la commune.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 113.
Cet amendement tend, d'une part, à garantir que la commune n'est en aucun cas tenue d'acquérir un bien si le propriétaire exerce son droit de délaissement et, d'autre part, à lui accorder les délais de droit commun pour se prononcer sur l'acquisition et régler le prix de vente.
La parole est à M. Thierry Repentin, pour présenter l'amendement n° 337.
La délibération prise en conseil municipal de territorialiser les objectifs en matière de construction de logement social ne saurait créer, pour les propriétaires concernés, une indemnisation au motif qu'ils seraient pénalisés par ce que nous pourrions qualifier de « servitude sociale ».
Dans l'hypothèse inverse, nous serions dans une situation ubuesque et, convenons-en, inadmissible.
De fait, en France, tout le système foncier est organisé autour du principe de non-indemnisation des servitudes d'urbanisme, y compris d'ailleurs l'interdiction de construire.
Lorsque qu'un maire décide qu'un terrain reste en zone verte ou demeure non constructible, son propriétaire ne peut pas pour autant demander à être indemnisé au motif que celui-ci n'a pas été transformé en zone constructible.
Notre droit de l'urbanisme ne prévoit pas, à ce jour, de zonage spécifique pour la construction de logements sociaux, contrairement d'ailleurs à ce qui se pratique couramment dans un certain nombre de pays. À cet égard, l'exemple le plus probant est celui des Pays-Bas, où sont indiquées les zones affectées aux logements sociaux, ceux-ci étant par ailleurs classés en trois catégories selon les plafonds de revenus exigés. Il y a là une étrange similitude avec les prêts locatifs aidés d'intégration, les PLAI, les prêts locatifs à usage social, les PLUS, et les prêts locatifs sociaux, les PLS.
Aux Pays-Bas, l'approbation de tels plans par le ministre de l'urbanisme vaut en même temps octroi des subventions correspondant au déficit prévisible de ces opérations. Cela fait rêver, quand on songe à la prudence de nos propres règles en matière de logement social !
Il faut donc absolument éviter que, parce que la commune aurait réservé, dans son PLU, un secteur au logement social, les propriétaires puissent demander une indemnisation au motif que leur terrain aurait subi une dévaluation.
Si vous aviez choisi, monsieur le ministre, de rattacher ces nouvelles dispositions à l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme et non à l'article L. 123-2, sans doute serions-nous à l'abri d'une telle dérive. Cette question a d'ailleurs fait l'objet d'une longue discussion au sein du Conseil d'État lors de l'examen de ce projet de loi. Je regrette que, à la suite d'un arbitrage interministériel, Bercy ait décidé de rattacher ces dispositions à l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme. Certes, cela permettra de mieux valoriser les propriétés de l'État, mais c'est totalement incompatible avec la création sur notre territoire de logements accessibles à nos concitoyens.
Je suis saisi de trois amendements identiques.
L'amendement n° 19 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 114 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
L'amendement n° 338 est présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Ces trois amendements sont ainsi libellés :
A la fin du texte proposé par le VI de cet article pour insérer un article L. 230-4-1 dans le code de l'urbanisme, remplacer les mots :
ou à compter de la date d'expiration du délai de six mois mentionné à l'article L. 230-3, si la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale n'a pas fait connaître sa décision dans ce délai.
par les mots :
à compter de l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa de l'article L. 230-3 ou, en cas de saisine du juge de l'expropriation, du délai de deux mois mentionné au troisième alinéa du même article, si la commune, l'établissement public de coopération intercommunale ou les organismes mentionnés au cinquième alinéa du même article n'ont pas fait connaître leur décision d'acquérir dans ces délais.
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 19.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 114.
La parole est à M. Thierry Repentin, pour présenter l'amendement n° 338.
L'article 2 du projet de loi permettra aux communes qui le souhaitent de délimiter dans leur PLU des secteurs dans lesquels tout programme de logement pourra comporter une proportion de logements sociaux.
Cet article offre ainsi aux communes un instrument utile destiné à leur permettre de rééquilibrer, le cas échéant, la répartition de logements sociaux sur leur territoire, en fonction de la situation de la commune en question.
L'amendement n° 192 rectifié vise à faire de cet instrument une contrainte. Il tend en effet à obliger les communes à délimiter des secteurs dans lesquels tout nouveau programme de logements devra comporter au moins 20 % de logements sociaux. Par ailleurs, ces logements devraient être en PLUS ou en PLAI. Or cette décision est de nature réglementaire.
De telles dispositions ne laisseraient pas suffisamment de souplesse à l'échelon local. Une obligation est faite aux maires. Ils doivent la remplir, mais c'est à eux, en fonction de la situation de leur commune, qu'ils connaissent mieux que quiconque, de déterminer de quelle manière y parvenir.
Je prie donc mon collègue Bernard Sellier de bien vouloir retirer l'amendement n° 192 rectifié. À défaut, je serai contraint d'émettre un avis défavorable.
S'agissant de l'amendement n° 222 rectifié, je répéterai qu'il n'est ni raisonnable ni souhaitable d'imposer aux communes de manière uniforme et automatique l'obligation de prévoir dans leur PLU des programmes de logements composés pour moitié de logements sociaux. Les communes doivent pouvoir moduler en fonction de leur situation. Celle-ci est très variable d'une commune à l'autre.
Les maires ont une obligation, qu'ils ont déjà parfois beaucoup de mal à remplir ; ne leur imposons pas de contraintes supplémentaires !
La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement, ainsi que sur l'amendement n° 236, qui est similaire.
L'amendement n° 403 rectifié porte sur le droit de délaissement. Celui-ci soulève des questions juridiques complexes. Lors de ses auditions, la commission a entendu sur ce sujet des avis très divers. Pour autant, il n'est pas certain qu'elle soit aujourd'hui parvenue à une réponse claire et définitive, comme en atteste son amendement tendant à rendre le droit de délaissement facultatif.
S'agissant de la précision relative aux logements sociaux, elle ne me paraît pas opportune. Pourquoi en effet réduire les possibilités offertes aux communes ? Je rappelle que, en tout état de cause, la délimitation de secteurs dans les PLU n'est qu'une possibilité offerte aux élus. Ceux-ci n'auront pas l'obligation de s'en servir.
Par ailleurs, il peut être nécessaire, dans des secteurs comptant déjà de nombreux logements sociaux, d'imposer des obligations en matière de construction de logements intermédiaires, voire d'accession sociale à la propriété, comme je l'ai expliqué tout à l'heure s'agissant d'opérations que je connais bien.
Encore une fois, il est préférable, me semble-t-il, de laisser une certaine souplesse aux communes. Il faut permettre aux maires de déterminer leur politique en matière de logements et de décider des moyens qu'ils mettront en oeuvre pour remplir leurs obligations. La commission émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 403 rectifié.
S'agissant de l'amendement n° 404, les obligations qu'il tend à imposer n'apparaissent pas raisonnables au regard de la nécessité de prendre en compte la spécificité de chaque situation locale.
Les objectifs de mixité sociale doivent être envisagés à l'échelle de la commune et non pas opération après opération. Même à Paris, il est souhaitable, dans certains endroits, de ne pas construire de nouveaux logements sociaux, car il y en a déjà trop. Il vaut mieux, par exemple, y construire des logements intermédiaires. Nous en avions déjà discuté, monsieur Repentin.
La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.
S'agissant de l'amendement n° 454, je redirai qu'il n'est pas souhaitable que le seuil soit fixé à 20 %, à 35 % ou à 50 %, de supprimer la possibilité pour les communes de décider de ce qu'il convient de faire en fonction de leur situation. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.
La commission est également défavorable à l'amendement de cohérence n° 238.
J'en viens à l'amendement n° 494 rectifié, qui est très proche de l'amendement n° 16 de la commission. Toutefois, ce dernier me semble préférable, dans la mesure où il ne définit pas les différents secteurs de réalisation. Si l'on définit ce qu'est une réalisation et si l'on détermine des objectifs, le risque est d'en oublier un.
Qui nous dit en effet que l'on ne va pas oublier un cas ? Monsieur le ministre, permettez-moi de soumettre cet élément à votre analyse. Peut-être pourriez-vous retirer votre amendement au profit de celui de la commission ?
La commission est défavorable à l'amendement n° 237. En effet, pour des raisons de mixité sociale, il convient de donner un peu de souplesse aux communes et de les laisser libres de choisir les obligations qu'elles fixeront dans leurs PLU.
La commission émet un avis favorable sur l'amendement n° 111, sous réserve que M. Jarlier précise que le concept de mixité sociale doit bien être apprécié à l'échelle de la commune ou d'une partie de la commune si celle-ci est très importante, et non opération par opération, petit secteur par petit secteur.
L'amendement n° 452 tend, lui aussi, à fixer précisément des obligations et à enfermer les communes dans des schémas. Laissons-leur de la souplesse ! La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.
Pour les mêmes raisons, la commission émet un avis défavorable sur l'amendement n° 453.
Le Gouvernement émet un avis défavorable sur l'amendement n° 192 rectifié. En effet, comme l'a dit M. le rapporteur, il n'est pas souhaitable d'imposer un pourcentage unique dans toute la France et sur tout le territoire communal.
L'amendement n° 222 rectifié s'inscrivant dans le même esprit, le Gouvernement y est défavorable. Il émet également un avis défavorable sur l'amendement n° 236.
S'agissant de l'amendement n° 403 rectifié, je souhaite revenir un instant sur le droit de délaissement. Cette question étant essentiellement juridique, il faut faire très attention, en pesant bien le pour et le contre.
Supprimer le droit de délaissement, c'est prendre deux risques : l'un vis-à-vis de la Cour européenne des droits de l'homme, l'autre en termes de droit à indemnisation.
Le Conseil d'État a émis un avis tout à fait clair sur ce point. Si le droit de délaissement n'est pas maintenu pour le propriétaire, il y aura droit à indemnisation. Cette indemnisation risque d'intervenir après le bouclage de l'équilibre financier de l'opération, faisant ainsi peser une incertitude sur ce dernier.
Nous aurons l'occasion de revenir sur cette question au cours de l'examen du texte, notamment à l'occasion de la discussion d'un amendement ultérieur de la commission. Il y a là, me semble-t-il, une véritable difficulté, qu'il faut étudier très précisément. Il serait en effet regrettable de créer une incertitude juridique. Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 403 rectifié.
Le Gouvernement est également défavorable aux amendements n° 404, 454 et 238. En revanche, il est favorable aux amendements identiques n° 15 et 109.
Les amendements identiques n° 16, 110 et 335 ont déjà donné lieu à un débat assez approfondi. Au fond, la question est de savoir si nous comprenons tous la même chose.
Si, par les mots « réalisation d'un programme de logements », on désigne également la transformation de logements à l'abandon ou qui ne sont plus utilisés §j'accepte bien volontiers de me rallier à l'amendement n° 16 de la commission et de retirer l'amendement n° 494 rectifié.
L'amendement n° 494 est retiré.
Veuillez poursuivre, monsieur le ministre.
Le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 237.
En revanche, il est favorable à l'amendement n° 111, qui tend à apporter une précision rédactionnelle.
Il est défavorable aux amendements n° 452 et 453.
Enfin, il est favorable aux amendements identiques n° 18, 113 et 337 ainsi qu'aux amendements identiques n° 19, 114 et 338.
Je me rallie aux arguments de M. le rapporteur et je retire cet amendement.
L'amendement n° 192 rectifié est donc retiré.
La parole est à M. José Balarello, pour explication de vote, sur l'amendement n° 222 rectifié.
Mme Demessine a tout à l'heure évoqué mon département, les Alpes-Maritimes. Ayant présidé l'office d'HLM de Nice et des Alpes-Maritimes, département où j'ai édifié 25 000 logements sociaux dans 89 communes, je connais bien le problème.
Or nombre de communes de la bande littorale sont coincées entre la mer et la montagne. Ainsi, Menton n'a pas de terrains disponibles, car son extension est limitée au nord par la « loi montagne » et au sud par la « loi littoral ». De surcroît, la totalité de son territoire est soumise au plan de prévention des risques.
L'article 55 de la loi SRU n'a pas tenu compte de ces éléments. Aussi le conseil général est-il obligé d'aider largement les constructeurs sociaux, alors que ce n'est pas sa vocation initiale, notamment en ce qui concerne les surcoûts fonciers, les acquisitions-réhabilitations et, souvent, la prise en charge des VRD, les voiries, réseaux divers, dans un certain nombre de communes.
Grâce à cette aide, ont été lancés cette année 1 560 logements sociaux. En outre, plus de 1 000 prêts à taux zéro ont été signés grâce à des subventions du conseil général aux accédants.
Le conseil général des Alpes-Maritimes, qui est d'ailleurs présidé par M. le ministre délégué à l'aménagement du territoire, Christian Estrosi, s'implique fortement afin que soit consommée la totalité de la dotation aux logements sociaux.
L'amendement n'est pas adopté.
La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote sur l'amendement n° 236.
Au préalable, je tiens à souligner combien il est difficile de suivre ce débat. En effet, sur divers sujets, notamment à propos de l'article 55 de la loi SRU, les discussions renvoient à différents articles du texte, ce qui nous oblige constamment à faire le lien entre les amendements que nous avons déposés à l'article 9 et ceux qui sont discutés à l'article 2.
Très franchement, je crains que tout cela n'aboutisse au rejet systématique des amendements présentés par les groupes qui ne sont pas majoritaires dans cet hémicycle. C'est dommage, car nous aurions pu, ensemble, réaliser certaines avancées.
Cela étant dit, j'en viens à l'amendement n° 222 rectifié, que je trouve intéressant, car Mme Demessine pointe du doigt le fait que certaines communes sont aujourd'hui inscrites dans un plan de rattrapage - si je puis dire - de logement social, au motif qu'elles n'en auraient pas suffisamment fait par le passé. Sur les trois dernières années, on constate en effet que certaines communes n'ont pas fait le moindre effort ou que, lorsqu'elles en ont fait, ils ont exclusivement porté sur la réalisation de logements sociaux financés en PLS.
Or, s'il est intéressant de faire du PLS dans une perspective de mixité sociale - je préfère pour ma part parler de « diversité sociale » -, ...
Monsieur Vasselle, pour accéder au PLS et pouvoir assumer la charge du loyer, il faut disposer d'un revenu minimum équivalent à deux SMIC. S'il n'est donc pas illégitime de vouloir faire du prêt locatif social, pour autant, il ne faut pas oublier de faire du prêt locatif aidé d'intégration, PLAI, ou du prêt locatif à usage social, PLUS, qui correspondent aux deux catégories de logements sociaux accessibles aux ménages dont les revenus mensuels n'atteignent pas l'équivalent de deux SMIC.
Je vous rappelle que 73 % des ménages en logements sociaux ont un revenu mensuel inférieur à un SMIC. Donc, en faisant du PLS, on est sûr que certains ménages ne pourront y prétendre. On sait d'emblée, dès la construction, qu'on favorisera une certaine typologie sociale.
Je considère que l'amendement n° 222 rectifié a au moins le mérite de nous montrer cette réalité. Je ne suis pas contre le PLS, loin de là, mais j'estime que, dans le souci d'accueillir tout le monde, il faut faire du PLS, mais aussi des PLAI et du PLUS.
Permettez-moi, monsieur le président, de revenir encore une fois sur l'aspect quelque peu caricatural de certains propos.
Madame Demessine, ayez l'honnêteté de dire qu'une grande majorité des 742 communes qui sont montrées du doigt ont respecté leur engagement sur la période triennale ! Cessez de dire que ces 742 communes sont hors la loi et qu'elles n'ont rien fait ! En disant cela, vous trompez les gens !
Monsieur Repentin, sur les 300 logements sociaux qui ont été construits dans ma commune en dix ans, il n'y a pas un seul logement de type PLS, pas un seul ! En Seine-Saint-Denis, les bailleurs sociaux ne veulent pas faire du PLS, ils préfèrent faire du PLAI ou du PLA classique. J'aimerais bien, à l'inverse, pouvoir faire aussi un peu de PLS, car la mixité sociale doit s'imposer dans les deux sens. La Seine-Saint-Denis a aussi vocation à maintenir ses classes moyennes, qui, je vous le dis clairement, sont en train de fuir ce département.
Certaines spécificités doivent également être prises en compte et ce qui vaut dans un sens doit valoir dans l'autre. Vous avez dit que les quelques efforts qu'avaient faits certaines villes pour respecter leur engagement sur la période triennale portaient essentiellement sur du PLS. Eh bien non ! Comme vous pouvez le constater, il y a aussi des communes qui n'ont fait aucun logement de type PLS et qui aimeraient bien en faire aussi un peu !
Très bien ! et applaudissements sur les travées de l'UMP.
Là, on est vraiment dans la caricature !
Ce qu'a dit M. Repentin est clair : nous ne sommes pas contre le PLS et nous savons que c'est un outil qu'il faut utiliser. Il contribue aussi à la mixité sociale. Donc, il n'est pas question de le condamner.
Si je prends l'exemple de mon département, les grandes villes, qu'elles soient de droite ou de gauche, ont à peu près respecté le pourcentage des 20 % ; qu'il s'agisse de Montpellier, de Béziers, de Sète, de Lunel, il n'y a pas de problème. En revanche, s'agissant de la périphérie des grandes villes, des mesures très rigoureuses ont été prises pour empêcher le logement social de trouver sa place, alors qu'arrivent chaque mois 1 500 habitants de plus.
Aujourd'hui, un véritable apartheid est en train de se mettre en place dans certaines parties du territoire, relayé par tel ou tel qui, dans ses discours électoraux, garantit que le logement social ne sera jamais accueilli dans la commune, ce qui lui permet d'être élu triomphalement.
Face à cette perversion qui est en train de s'opérer, il me paraît bon que le problème soit posé. A cet égard, l'amendement n° 222 rectifié tend à clarifier la situation.
Il n'est pas acceptable, alors que l'objectif de mixité sociale est revendiqué par tous, que certains aient recours à tous les subterfuges pour s'en dégager.
M. Dominique Braye, rapporteur. Mes chers collègues, je rappelle que nous discutons de l'article 2. Comme je l'ai déjà dit lors de mon intervention sur cet article, nous devons être attentifs à ne pas nous éloigner du sujet. Nous traitons actuellement de l'urbanisme et il est souhaitable que nous nous y tenions ; par conséquent, ne tombons pas dans le piège qui nous est tendu !
Mme Michelle Demessine s'esclaffe.
La loi SRU - et M. Repentin le sait - est un sujet extrêmement sensible. En discuter ainsi, amendement après amendement, sans se soucier de son équilibre, c'est fausser le débat. On ne peut qu'être défavorable à des amendements présentés dans ces conditions et qui pourraient être intéressants s'ils n'étaient pas déposés à l'article 2.
Nous discuterons de la loi SRU à l'article 9 mais, pour l'instant, restons-en à l'urbanisme et à l'article 2. Tout ne se résume pas, malgré ce que les médias voudraient nous faire croire, à l'article 55 de la loi SRU.
A l'article 9, nous parlerons des pénalités financières imposées aux communes qui ne respectent pas le seuil des 20 %.
Sourires
Pourquoi sommes-nous obligés d'aborder le problème maintenant, monsieur le rapporteur ? Parce qu'on détermine des zones d'aménagement avec des pourcentages pour le logement social, PLAI et PLUS. Il est tout de même logique de demander aux communes qui ne respectent pas les 20 % de faire davantage. C'est une question que l'on ne pourra pas traiter à l'article 9 parce que, à ce stade, vous nous objecterez que c'était à l'article 2 qu'il fallait le traiter. Donc, il est logique de discuter maintenant de la question des communes qui, pour rattraper leur retard, doivent faire un effort supplémentaire en faveur du logement social. À l'article 9, seront examinées les pénalités applicables à ces communes et nous formulerons quelques propositions sur ce sujet. On verra alors si l'on est toujours dans la caricature !
L'amendement n'est pas adopté.
La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote sur l'amendement n° 403 rectifié.
Il s'agit d'un amendement très important, qui a été longuement débattu en Conseil d'État.
Notre analyse est toujours la même : en inscrivant à l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme la possibilité pour les communes, par le biais de leur PLU, de territorialiser, en quelque sorte, les programmes de logements socialement accessibles, nous évitons un double écueil : la création d'un droit de délaissement et celle d'un droit à indemnisation pour les propriétaires des terrains.
Nous n'avons pas connaissance de la teneur des débats auxquels notre suggestion a donné lieu au sein du Conseil d'État, mais je sais que celle-ci y a été débattue. M. le ministre pourrait-il, afin de nous rassurer pleinement, nous informer sur ce point ?
L'amendement n'est pas adopté.
La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote sur l'amendement n° 404.
Cet amendement constitue une reprise d'une proposition qui figurait dans le rapport Foncier, logement : sortir de la crise.
Il a en quelque sorte pour objet d'aider les maires concernés à justifier auprès de leurs administrés, pas toujours enthousiastes, l'affectation au secteur locatif social, afin de rattraper le retard qui s'est accumulé dans ce domaine, d'une partie des surfaces de logements réalisées lors des grandes opérations de construction.
En effet, si la disposition présentée était adoptée, les maires pourraient signifier à des riverains parfois récalcitrants que c'est la loi qui impose une telle répartition.
L'amendement n'est pas adopté.
L'amendement n'est pas adopté.
L'amendement n'est pas adopté.
Les amendements sont adoptés.
Les amendements sont adoptés.
La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote sur l'amendement n° 237.
Le III de l'article 2 a pour objet de permettre aux communes de « délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs » définies dans le plan local d'urbanisme.
Or, à mon sens, il aurait été souhaitable de préciser, pour le moins, qu'il devra notamment s'agir de logements locatifs sociaux. En effet, des investisseurs privés peuvent financer, par exemple dans le cadre du dispositif de la loi Robien, la réalisation de logements locatifs, sans qu'il s'agisse pour autant de logements sociaux.
Par conséquent, cet amendement est intéressant et permet d'apporter une précision qui n'est pas inutile.
L'amendement n'est pas adopté.
Je mets aux voix l'amendement n° 111.
Nos collègues des Alpes-Maritimes vont-ils exprimer leur vote ?
M. le président. Monsieur Peyrat, savez-vous qu'il n'existe qu'une seule assemblée où les membres ont quatre possibilités lors d'un vote : pour, contre, abstention et juxta modum, qui indique des réserves et une poursuite de la réflexion. Il s'agit de l'assemblée des évêques, or vous n'y siégez pas encore !
Rires et applaudissements
L'amendement est adopté.
L'amendement n'est pas adopté.
L'amendement n'est pas adopté.
Les amendements sont adoptés.
Les amendements sont adoptés.
Mes chers collègues, nous allons maintenant interrompre nos travaux, afin de permettre à la commission des affaires économiques de se réunir ; nous les reprendrons à seize heures.
La séance est suspendue.
La séance, suspendue à douze heures dix, est reprise à seize heures dix, sous la présidence de M. Adrien Gouteyron.
