Avant que nous engagions nos travaux, je souhaitais vous informer, mes chers collègues, des échanges que nous avions eus au sein du bureau de la commission sur plusieurs sujets.

Un large consensus s'est dégagé sur la question de l'organisation de l'examen des amendements extérieurs en seconde lecture. Nous vous proposerons que le rapporteur énumère les amendements qui lui paraissent contraires à la position adoptée par la commission ou le Sénat en première lecture, les membres de la commission qui souhaitent s'exprimer sur l'un d'entre eux étant invités à le faire avant qu'il soit procédé au vote. Le débat pourrait ainsi se concentrer sur les points importants ou les questions nouvelles.

Compte tenu du nombre des missions d'information décidées l'an passé, dont plusieurs ne s'achèveront qu'au cours du 1er semestre 2014, nous avons limité la constitution de nouvelles missions à celle proposée par M. Gaëtan Gorce sur l'« open data » et la protection des données personnelles.

Après un large échange de vues, nous sommes convenus de proposer à la commission pour le contrôle de l'application des lois de mener conjointement une évaluation des dispositifs législatifs relatifs à la fonction publique et en particulier à la question de l'intégration des personnels contractuels.

Nous pourrions envisager un déplacement auprès de la Cour de justice de l'Union européenne, à Luxembourg, après les municipales. Enfin, le bureau a confirmé le principe d'un colloque consacré à l'écriture de la loi.

Il faudra un jour que nous consacrions une mission d'information à ces autorités soi-disant indépendantes, comme la Cour des comptes, en particulier au rôle qu'elles jouent et à l'influence qu'elles tentent de gagner sur le législateur.

M. Collombat, je devine que vous souhaitez par là engager un nouveau combat. Ce qui me permet de vous rappeler que la réunion que vous avez sollicitée sur la pratique de l'article 40 se tiendra mercredi prochain. Il est important que tous les groupes y participent. Sur la question plus particulière des autorités administratives indépendantes, notre commission y a déjà consacré par le passé un rapport complet et le Président du Sénat vient de confier à notre collègue Jean-Pierre Plancade une mission sur le sujet.

Le texte dont nous nous sommes saisis pour avis manifeste la forte mobilisation du Gouvernement sur la question du logement et de l'urbanisme. Il vise à dissiper nombre des incertitudes du droit en la matière, notamment pour ce qui intéresse la préemption. Il modifie aussi largement le droit de la copropriété.

Plusieurs propositions que nous avons formulées dans notre récent rapport d'information sur les outils fonciers à disposition des élus locaux trouvent leur traduction dans ce vaste projet de loi. Aussi ambitieux soit-il, son périmètre est toutefois limité : les questions relatives à l'urbanisme commercial ou à l'aménagement rural sont renvoyées à d'autres textes portant spécifiquement sur ces matières.

En tant que rapporteur pour avis, j'ai souhaité travailler en complémentarité avec les rapporteurs de la commission des affaires économiques, saisie au fond, et je vous propose des amendements qui portent plus particulièrement sur les relations contractuelles entre bailleur et locataire -nous avons travaillé sur ce point en bonne intelligence avec le conseil supérieur du notariat et l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat-, le droit des sols et le droit de préemption.

À l'article 1er, je vous propose de supprimer des dispositions qui, par leur absence de précision, portent atteinte à la sécurité juridique des relations contractuelles entre bailleurs et locataires. La définition de la « résidence principale » est trop restrictive car fondée sur la durée d'occupation du local et le dispositif relatif au paiement partiel du loyer est inintelligible en l'état.

Je vous propose ensuite de modifier l'article 1er bis pour permettre à l'un des partenaires d'un pacs, au moment de sa dissolution, de saisir le juge pour se voir attribuer le bail du logement du couple. A l'article 2, je suis réservé sur diverses dispositions, notamment sur le dispositif visant à lutter contre les opérations immobilières purement spéculatives : il est assez dérogatoire au droit commun puisqu'il permet à la commune d'exproprier le propriétaire pour maintenir le locataire dans son logement. S'agissant de l'article 22 bis relatif aux immeubles en jouissance à temps partagé, il nous est apparu nécessaire d'encadrer les possibilités de retrait d'un des associés.

En ce qui concerne les copropriétés, en lien avec les réflexions de M. Dominique Braye, ancien sénateur et président de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), en intégrant les réflexions du rapport de notre collègue M. Claude Dilain et après avoir entendu le Conseil supérieur du notariat, je vous propose des mesures destinées à rendre plus opérationnels les outils de connaissance de la situation des copropriétés en améliorant les dispositifs d'information prévus par le texte. Je vous propose une nouvelle rédaction de l'article 23. Sans revenir sur le principe du registre d'immatriculation des copropriétés, je suggère de limiter les informations à lui transmettre, aux pièces que la copropriété ou son syndic pourra aisément fournir, ainsi que d'élargir sa publicité et de revoir le régime de sanction du syndic défaillant. Quant au « fonds de prévoyance » de l'article 27, je recommande de le rendre obligatoire pour toutes les copropriétés, pas seulement celles qui ont plus de dix lots. Les personnes ayant qualité pour intervenir en tant que mandataire ad hoc ou administrateur provisoire appelés dans le cadre des procédures de redressement prévues aux articles 29 et 30, méritent également d'être précisées.

En ce qui concerne les documents de planification et d'urbanisme, le rapport conjoint de la commission des finances et de la commission des lois consacré aux outils fonciers des collectivités territoriales avait déjà souligné la nécessité de simplifier leur hiérarchie. L'article 63 propose une généralisation des plans locaux d'urbanisme intercommunaux (PLUi) pour l'ensemble des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, c'est-à-dire, en pratique, pour les communautés de communes et les communautés d'agglomération, les métropoles et les communautés urbaines étant déjà compétentes de plein droit. Cela répond à un souci de cohérence : le niveau des intercommunalités est la bonne échelle géographique pour traiter des enjeux d'urbanisme stratégiques.

Toutefois, l'élaboration d'un plan local d'urbanisme intercommunal ne saurait se concevoir sans associer étroitement l'ensemble des communes membres : pour assurer le succès d'une telle démarche, comme nous l'avons recommandé dans le rapport d'information précité, les modalités pratiques de coproduction des outils de planification par les communes et l'établissement public de coopération intercommunale doivent être précisées. À cet égard, je souscris à la proposition de la commission des affaires économiques du Sénat qui, à l'initiative de son rapporteur, M. Claude Bérit-Débat, prévoit le transfert de la compétence PLU aux communautés de communes et d'agglomération, dans le délai de trois ans à compter de la publication de la loi, sauf si une minorité de blocage, constituée de 25 % des communes représentant au moins 10 % de la population de l'intercommunalité, s'oppose à ce transfert. En cas de refus du transfert, il y aurait cependant une « clause de revoyure » : l'établissement public de coopération intercommunale délibèrerait à nouveau sur le transfert de la compétence après le renouvellement de l'organe délibérant. Quand le transfert de la compétence deviendrait effectif, l'établissement public déciderait lui-même du moment propice pour l'élaboration d'un PLUi ou il le ferait lors de la révision d'un PLU applicable dans son périmètre.

Par ailleurs, la commission des affaires économiques n'a pas remis en cause les procédures engagées antérieurement à la promulgation de la présente loi, ce dont je me félicite. Cela signifie concrètement que les PLU ou les cartes communales en cours d'élaboration ou de révision sur le périmètre de la communauté pourront être achevés par la commune, en tout état de cause, dans le délai de trois ans suivant la publication de la loi. Cet amendement, adopté à une large majorité par la commission des affaires économiques, répond donc à une inquiétude légitime des élus communaux tout en facilitant, sans l'imposer, le transfert de la compétence aux communautés de communes et aux communautés d'agglomération. L'intercommunalité est, et doit en effet demeurer, une coopération de communes et il est donc essentiel que l'exercice d'une compétence de cette importance repose sur l'adhésion et la participation des communes membres.

Concernant la délégation des aides à la pierre, le projet de loi propose d'élargir les délégations de compétences de l'État en faveur des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre. Je vous proposerai de permettre à ces EPCI d'être signataires des conventions d'utilité sociale (CUS) des bailleurs sociaux de leur territoire, tout en supprimant la limitation des possibilités de conclure ces conventions pour les bailleurs.

Concernant les schémas de cohérence territoriale (SCoT), le projet de loi pose le principe de l'absence d'opposabilité directe au plan local d'urbanisme des normes supérieures opposables au SCoT et comporte diverses améliorations. Je vous proposerai des amendements de précision car il y a nécessité de clarifier le paysage des schémas en matière d'aménagement du territoire. A cet égard, au nom de la cohérence, il est indispensable de conforter le rôle de la région pour l'aménagement du territoire.

Je n'ai aucune observation sur la modernisation de la carte communale et la transformation des plans d'occupation des sols en PLU. Le projet de loi prévoit également de réduire le seuil de mise à disposition gratuite des services de l'État pour l'instruction des documents d'urbanisme, dans le but d'inciter les communes à acquérir leur autonomie dans ce domaine. Il faudra que les moyens humains ainsi dégagés soient orientés vers le conseil et l'accompagnement aux collectivités afin d'aider les territoires ruraux à stimuler leur développement local. Sur les problématiques du foncier, on peut regretter que rien ne figure dans le texte sur l'information en matière foncière. Je vous présenterai un amendement pour encourager les collectivités à mettre en place un système d'information géographique.

S'agissant de la préemption, le projet de loi n'apporte pas la grande réforme attendue mais propose une série de modifications, en élargissant l'exercice du droit de préemption, en abordant la question lancinante de la cession de parts de sociétés civiles immobilières et en traduisant dans le code de l'urbanisme plusieurs solutions jurisprudentielles. Je me félicite des avancées du projet de loi en matière d'information des titulaires du droit de préemption, mais aussi du renforcement des droits des personnes privées.

Je tiens à saluer un amendement de nos collègues centristes, adopté par la commission des affaires économiques, visant à soumettre au droit de préemption les mutations à titre gratuit, sauf entre membres de la même famille. Il s'agit de régler un problème de contournement de la loi par des donations fictives. Par ailleurs, m'inspirant des travaux de nos collègues Esther Benbassa et Jean-René Lecerf, je proposerai un amendement pour lutter contre l'usage du droit de préemption à des fins discriminatoires.

Le projet de loi comporte des dispositions utiles pour lutter contre le phénomène des « marchands de sommeil ». Je proposerai toutefois de rétablir le texte de l'Assemblée nationale sur la question du régime d'autorisation préalable à la mise en location. Il ne s'agit pas d'instaurer un « permis de louer », mais de permettre aux collectivités de faire des contrôles sur la décence des logements.

Enfin, je vous proposerai un amendement tendant à autoriser la ratification d'une ordonnance importante du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme, prévue par la loi du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction dont nous avons eu à connaître il y a quelques mois.

Ainsi, j'ai cherché à compléter les travaux de la commission des affaires économiques, saisie au fond, tout en me plaçant pleinement dans le domaine de compétence de la commission des lois. Tel est le sens des 37 amendements que je vous soumets.

Je tiens à remercier le rapporteur pour son travail précis sur ce texte ardu.

Je salue la sagesse du rapporteur en matière de prescription. C'est la marque de notre commission des lois.

Pour les élus qui pratiquent quotidiennement les questions d'urbanisme, il a fallu beaucoup de temps pour que la grande loi de 2000, dite SRU, qui a institué les SCoT, soit mise en oeuvre en raison de la jurisprudence, de l'adaptation des services de l'Etat, de l'assistance de l'Etat. S'il n'y a plus d'aide de l'Etat, les conseillers se transformeront, non pas en accompagnateurs, mais en contrôleurs.

Ces bouleversements permanents ne sont pas positifs pour l'amélioration du droit de l'urbanisme. Si l'on se réfère aux écrits de l'AMF et de l'AMRF, les maires sont extrêmement inquiets du transfert du PLU à l'intercommunalité.

Le schéma de l'Ile-de-France est approuvé par décret en Conseil d'État et il est ensuite décliné localement. Il faut un territoire pertinent ; il peut y avoir des intercommunalités qui se suffisent pour élaborer un SCoT. Le SCoT doit s'inscrire dans le cadre du SDRIF. Les Scot sont prescriptifs pour les PLU quoiqu'on en pense. C'était la déclinaison locale, à la parcelle, d'un projet d'ensemble. Pourquoi encore tout changer ? Il est vrai qu'en Ile-de-France, on est obligé d'élaborer des SCoT pour adapter le SDRIF, mais ailleurs, il pourrait y avoir des schémas régionaux. Progressivement, les grandes intercommunalités se sont dotées d'agences d'urbanisme. Or, avec le désengagement de l'État, ce mouvement risque de prendre fin. Cela va constituer un transfert de charges supplémentaire pour les collectivités.

Je veux saluer le travail du rapporteur.

Ce texte comporte un certain nombre de facéties juridiques extrêmement dangereuses au regard même de ses enjeux.

Tout d'abord, s'agissant du bail qui représente la relation privée entre bailleur et locataire, il fait l'objet de directives législatives impressionnantes qui procèdent, semble-t-il, à l'arrière-plan, d'une conviction sociologique sans justification, dans le monde rural notamment. Le bailleur n'est pas forcément un riche rentier. Fort heureusement, notre rapporteur nous propose un certain nombre d'amendements de sagesse. Un exemple : dire que ne pourrait plus être considéré comme un défaut de paiement un paiement partiel, c'est un peu ahurissant. Qu'est-ce qu'un paiement partiel ? On ne pourra plus alors procéder à la résiliation du bail. Donc, de nombreux logements ne se loueront plus. De plus, le bailleur va exiger une caution du locataire qui n'en possède pas forcément. Ce projet de loi va donc à l'inverse de l'objectif poursuivi.

Certains amendements présentés suppriment aussi des risques d'inconstitutionnalité au regard du droit de propriété. Sur ce point, je suivrai le rapporteur qui nous ramène à l'exercice du droit civil et des conventions entre les parties, qui protègeront mieux les locataires que ne le fait le projet de loi.

Deuxième point : le PLU. La question n'est pas mure. Le rapport sur les outils fonciers que nous venons de publier avec le rapporteur, a bien tenu compte de la volonté des maires, ruraux en particulier. Nous avons pensé qu'il fallait leur laisser l'initiative de décider eux-mêmes de la compétence dans l'intercommunalité. Je pense que la commission des affaires économiques a trouvé un système qui améliore le texte de l'Assemblée nationale mais je crains que cela ne suffise pas. Il faut laisser du temps à l'intercommunalité qui s'est déjà bien ancrée dans le paysage. Actuellement, les périmètres des intercommunalités bougent encore. Si l'on va trop vite, on va créer des phénomènes de réaction. Je crois donc que l'article 63 mériterait peut-être un amendement plus musclé. Même si le texte de la commission des affaires économiques a apporté un mieux, ce n'est pas encore ce qu'attendent les maires.

Ce texte est ambitieux, mais il laisse de côté bien des sujets importants : le financement du logement - où il y a beaucoup à faire -, la réforme des établissements publics fonciers - j'espérais davantage -, le fonctionnement des bailleurs sociaux - car tous ne fonctionnent pas bien -, l'articulation entre la réglementation de l'urbanisme et la protection de l'environnement - nous savons tous, en tant qu'élus locaux, combien la complexité règne, quand ce n'est pas absurde -, ou encore les effets de certaines aides à la personne, qui poussent à la hausse des loyers et qui expliquent pourquoi nous détenons le double record européen pour la difficulté à se loger et pour le coût des aides au logement : autant de thèmes qui mériteraient d'être abordés par un texte sur le logement et l'urbanisme !

Ce texte, ensuite, propose des outils qui, partant certes de bons sentiments, n'en posent pas moins de problèmes pratiques : c'est le cas en particulier de la garantie universelle des loyers (GUL), dont on se demande bien comment elle sera financée et mise en place. C'est pourquoi je voterai les propositions de notre rapporteur, qui rendent le texte plus clair et mieux applicable - et je salue son travail de bénédictin, indispensable pour améliorer ce texte.

Comme élu local, je suis nécessairement sensibilisé par la mobilisation contre l'obligation nouvelle en matière de PLUi : cette perspective d'obliger des communes a littéralement mis le feu dans nos territoires, pas moins de quatre mille élus ont pétitionné contre, c'est dire combien cette proposition est mal reçue - et combien est bienvenu le travail de déminage entrepris par notre Haute Assemblée. J'ai été étonné par cette obligation, nos règles sont déjà très favorables aux intercommunalités puisque, dès lors que la majorité qualifiée est réunie, une commune ne peut empêcher le transfert d'une compétence à l'échelon intercommunal. Pour les élus ruraux, la maîtrise du destin territorial est inhérente et nécessaire à l'identité de la commune, au pouvoir communal - c'est l'un de ses fondements, et je trouve les propositions de M. Bérit-Débat très satisfaisantes sur ce point.

Un tout autre sentiment m'inspire, en revanche, le retrait de l'Etat sur le soutien à l'urbanisme : l'État ne remplit plus ses fonctions et nous n'avons d'autre choix que de nous y résigner. Mais ce qui est insupportable, c'est quand, au lieu de nous envoyer des ingénieurs utiles à nos travaux, l'État prétend répondre à nos besoins par des spécialistes qui pensent nous expliquer comment il faut bien faire !

Un point que nous n'avons pas abordé, parce qu'il n'est pas dans le champ de notre saisine : l'article 59, sur la question des « yourtes » et autres formes d'habitat précaire implanté en zone non constructible. Avec la paupérisation et les difficultés à se loger, nous devons nous battre contre de véritables escrocs qui, profitant de la situation, vendent comme « presque constructibles » des terrains qui ne le sont pas, à des gens qui se résolvent à un habitat précaire : on prétend que le terrain deviendra constructible, que le maire fermera les yeux - et finalement on « pastille » des terrains non constructibles d'îlots habités, sans aucun égard pour l'accès à l'eau, à l'électricité, pour l'assainissement et pour toute protection contre les incendies. Ces terrains « cabanisés » posent de véritables problèmes, ne les aggravons pas avec des mesures inadaptées : l'article 59 n'ouvre-t-il pas la porte à des contentieux sans fin, contre des refus d'habitats précaires pourtant bien motivés par la protection contre les incendies ou par des règles d'hygiène tout à fait légitimes ? La commission des affaires économiques n'a pas eu l'air de s'en alerter, il y a pourtant de quoi et je suis certain que nous y reviendrons en séance publique...

Les bonnes intentions du Gouvernement ne sont guère contestables, tout comme la gravité des problèmes de logement dans les grandes agglomérations, singulièrement en Ile-de-France, mais ce texte, dont l'intitulé devrait être « diverses dispositions en matière d'urbanisme et de logement », comporte des dispositions néfastes qui iront à l'encontre des objectifs recherchés ou qui seront parfaitement inadaptées dans les territoires ruraux, lesquels représentent encore une très large majorité de l'Hexagone. La GUL, par exemple, est une usine à gaz, qui déresponsabilisera les locataires. La prise en compte du loyer médian conduira à augmenter les loyers qui se trouvent en-deçà, ce qui pénalisera ceux des locataires qui ont le moins de moyens : l'inverse de l'objectif recherché. Le paiement par le propriétaire des émoluments des agences immobilières, s'il se justifie en zone tendue où la sélection de bons locataires est un véritable service rendu aux propriétaires, est tout à fait décalé en zone rurale : là, les locataires dictent plutôt leurs conditions et leurs désidératas, et c'est à eux de payer les agences plutôt qu'aux propriétaires... Enfin, l'obligation à l'intercommunalité, même édulcorée par la commission des affaires économiques, priverait les communes de la maîtrise de leur avenir et de leur développement : ce n'est guère acceptable pour les élus que nous sommes.

Nous sommes saisis d'une partie seulement du texte, pour avis : il semble qu'on veuille parler de tout...

Certes, mais nous avons à débattre de ce texte, pourquoi devrait-on s'interdire de s'exprimer ?

Le débat devrait porter sur les seuls articles dont nous sommes saisis...

Nous sommes saisis pour avis et j'ai, justement, bien envie de donner mon avis...

Je partage celui de Pierre-Yves Collombat : l'habitat précaire se développe un peu partout, et tout particulièrement au sud, au soleil, ce qui pose des problèmes de sécurité publique, en particulier pour le risque incendie. Les maires manquent de moyens et, dans mon département, plusieurs ont déjà perdu au contentieux : nous devrons nous saisir de ce problème.

Sur l'obligation du PLUi, la forte contestation des élus doit certes être rapportée à l'imminence d'élections locales, mais le principal - je le dis à François Pillet -, c'est que la Haute Assemblée représente les collectivités locales : nous sommes en première ligne. La facilité serait de supprimer l'article 63, mais nous donnerions alors carte blanche aux députés, qui auront le dernier mot... Nous avions la proposition a minima de l'AMF, puis la commission des affaires économiques a adopté un dispositif plus audacieux, qui donne plus de moyens pour s'opposer à l'obligation de PLUi : cet outil a le mérite d'aller dans le bon sens et d'être opérationnel, nous ferons d'autant mieux évoluer nos collègues députés vers un bon résultat. C'est ce que nous demandent les élus locaux !

Je voudrais rappeler que dans l'intercommunalité, il y a bien toutes les communes, et pour nous qui nous sommes tant battus pour la coopération intercommunale « à la Chevènement », il est gênant d'entendre opposer les communes et les intercommunalités. Nous avons connu de tels travers sur l'Europe, avec bien des dégâts politiques... Je ne pense pas que l'intercommunalité dessaisisse les communes, car leurs élus sont bien présents, ils composent les structures intercommunales. La contestation, ici, porte sur une obligation. Des élus sont vent debout contre cette perspective, et c'est là que nous devons améliorer ce texte : la rédaction de la commission des affaires économiques me paraît très raisonnable.

Pour autant que je puisse en juger par mon expérience d'une quarantaine d'années de vie publique, je suis convaincu de la pertinence de ce texte, ce qui n'a rien de contradictoire avec ce que nous a dit Jean-Jacques Hyest. Je me suis battu pour la notion de chef de file pour le bloc communal, qui est l'apanage du maire : je crois que nous pouvons y voir un progrès. Un problème qu'il faut bien cependant reconnaître, avec ce texte, c'est qu'il est strictement bordé par d'autres textes que le Gouvernement annonce pour les prochains mois : le second volet de la réforme de la décentralisation prévu pour début 2014 et au nom duquel le Gouvernement repoussera très probablement les amendements sur le schéma régional d'aménagement et de développement durable du territoire (SRADDT) ; la loi sur l'urbanisme commercial, qui lui feront repousser les propositions sur l'articulation avec les schémas de cohérence territoriale (SCoT) ; la loi annoncée sur l'agriculture, qui empêchera qu'on touche à la commission départementale de consommation des espaces agricoles (CDCEA). Je partage également bien des points de vue sur la GUL : j'aurai du reste des amendements en mon nom propre... Enfin, je crois également que nous devrons débattre de la « cabanisation » dénoncée avec talent par Pierre-Yves Collombat. Nous en débattrons en séance, car pour ce qui est d'aujourd'hui, nous devons nous en tenir aux articles dont nous sommes saisis pour avis.

Pour laisser plus de pouvoir d'appréciation au juge, l'amendement n° 88 supprime la définition de la résidence principale prévue à cet article. Elle conditionne cette qualification à une durée minimale d'occupation de huit mois sur une année : qu'adviendra-t-il en cas de litige au cours de la première année du bail ? Ensuite, la qualification de résidence principale peut se fonder sur d'autres critères que la durée d'occupation, comme l'existence de centres d'intérêts du preneur.

L'amendement n° 88 est adopté.

L'amendement n° 89 entend répondre à une imprécision du texte concernant le paiement partiel du loyer.

Dans le logement social, la reprise du paiement partiel du loyer rétablit les allocations logement, pour éviter que la dette de loyer n'augmente : cette disposition utile sera-t-elle maintenue si ces alinéas sont supprimés ?

Il ne faut pas confondre allocations logement et aide personnalisée au logement (APL). Quoiqu'il en soit, la notion de « paiement partiel » de ces alinéas est trop floue.

Je voulais juste attirer votre attention sur ce point.

Vous dites comprendre l'intérêt d'un tel dispositif, monsieur le Rapporteur : quel est-il ?

Dans les communes de moins de dix mille habitants, où nombre de logements ne sont pas loués et où des propriétaires n'ont pas les moyens de faire les travaux de mise aux normes, si vous dites qu'un paiement partiel protège du défaut de paiement et empêche alors le propriétaire de retrouver son logement, vous êtes certain qu'il n'y aura plus de location du tout !

L'amendement n° 89 est adopté.

Avec l'amendement n° 90, je vous propose de supprimer les prescriptions dérogatoires au droit commun pour les actions découlant du contrat de bail - trois ans - ou pour l'action en révision du loyer par le bailleur - un an. Ces dérogations contredisent l'unification des régimes de prescription réalisée par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et le délai de trois ans est moins favorable au locataire, qui dispose aujourd'hui de cinq ans pour exercer son action.

L'amendement n° 90 est adopté.

Avec l'amendement n° 91, je vous propose une nouvelle rédaction de l'article 1er bis, qui aligne la cotitularité du bail des pacsés sur celui des époux, alors que la dissolution d'un pacs, contrairement à celle d'un mariage, n'impose pas l'intervention d'un juge. Il me semble utile de prévoir qu'en cas de dissolution, l'un des partenaires puisse saisir le juge pour se voir attribuer le logement du couple. Dans la mesure où le bailleur se trouvera dans une situation qu'il n'a pas choisie et dont il aura pu ne pas avoir connaissance - le pacs ne faisant l'objet d'aucune publicité particulière -, je crois utile de prévoir qu'il est appelé à la procédure pour faire valoir ses intérêts. Enfin, la rédaction que je vous propose évitera des colocations déguisées : en effet, rien n'empêcherait le titulaire d'un bail avantageux de conclure un pacs avec une personne en vue de le faire bénéficier de ce bail, sans que le bailleur ne puisse se prononcer, ce qui serait un contournement de la loi.

L'amendement n° 91 est adopté.

Avec l'amendement n° 92, je vous propose de supprimer une disposition introduite par l'Assemblée nationale, qui prévoit qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, le congé pour vente ou pour reprise ne peut être donné par le nouveau bailleur à son locataire avant la fin du premier renouvellement du bail en cours au moment de l'acquisition. Nos collègues députés poursuivent un but tout à fait légitime : lutter contre les opérations immobilières purement spéculatives consistant à acheter des logements occupés, avec une décote de ce fait, pour les reprendre une fois acquis et les revendre vides, avec une plus-value financière. Cependant, ce report du congé pour vente ou pour reprise porte une atteinte au droit de propriété du nouveau bailleur qui n'est pas justifiée par la situation particulière du locataire. De plus, il risque de créer une inégalité de situation entre le locataire dont le logement est vendu, qui se trouverait protégé jusqu'au terme du premier renouvellement du bail, et le locataire qui conserverait le même bailleur tout au long du contrat, qui pourrait se voir signifier son congé, avec un préavis de six mois.

L'amendement n° 92 est adopté.

L'article 2 modifie les conditions dans lesquelles le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat de bail du locataire âgé sans ressources : quand le bailleur est dans une situation de vulnérabilité équivalente à celle du locataire, ce régime protecteur ne joue pas. Avec l'amendement n° 93, je vous propose de fixer le seuil de cette vulnérabilité, non pas au plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, mais au critère actuel de une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance (SMIC) : c'est plus lisible.

Et plus cohérent avec toutes les aides déjà réglées sur le SMIC...

Qui plus est, le nouveau plafond serait moins favorable au locataire...

Ou bien au propriétaire qui a de très petits revenus...

Effectivement, c'est le cas de la veuve propriétaire d'un petit logement, qui n'a qu'une toute petite pension et qui compte sur son loyer pour vivre.

C'est aussi le cas de nombreux petits commerçants...

L'amendement n° 93 est adopté.

Avec l'amendement n° 94, je propose de supprimer une sanction administrative prononcée par le préfet à l'encontre du bailleur qui délivrerait frauduleusement un congé pour vente ou pour reprise à son locataire - sanction introduite à l'Assemblée nationale et fixée à 3 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale. Le juge judiciaire est en effet le juge naturel du contrat et des relations entre le bailleur et le locataire. Ensuite, s'il est légitime de sanctionner le bailleur pour une telle fraude, il est plus que curieux que le produit de l'amende ne bénéficie pas à la victime, mais à l'État lui-même...

C'est l'État qui est hors-la-loi...

L'amendement n° 94 est adopté.

Les alinéas 36 à 40 de l'article 2, introduits par nos collègues députés en séance, prévoient que si le locataire ne profite pas de sa priorité lorsque son logement est vendu, la commune peut acquérir ce logement pour y maintenir le locataire. En cas de désaccord sur le prix, le juge de l'expropriation devra le fixer. Cette disposition me paraît détourner la procédure d'expropriation puisqu'elle la place en dehors de toute déclaration d'utilité publique et que l'indemnisation du propriétaire est restreinte. Elle me paraît donc poser une réelle difficulté constitutionnelle au regard de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen. C'est pourquoi, avec l'amendement n° 95, je vous propose de supprimer ces alinéas.

Ce dispositif n'est pas utile dès lors que la commune dispose de son droit de préemption urbain.

Attention, le droit de préemption vaut pour des immeubles, mais pas pour des appartements, sauf lorsqu'il est renforcé.

Ce droit peut être délégué aux offices d'habitat, qui rachètent les biens.

C'est vrai, de même que les offices demandent parfois à leurs locataires de racheter leur logement, ce qui fait diminuer le parc social sur la commune - au risque de passer sous le seuil des 25 % -ce qui peut poser de réels problèmes lorsque les nouveaux acquéreurs n'ont pas les moyens d'entretenir la copropriété. Dans ma commune, je refuse systématiquement de telles pratiques.

Vous êtes un collectiviste...

Il faut faire attention, également, au risque de spéculation en la matière.

L'amendement n° 95 est adopté.

Cet article modifie le régime applicable aux immeubles en jouissance à temps partagé, en particulier les conditions de sortie de ces « multipropriétés » pour les personnes disposant de faibles revenus. La commission des affaires économiques a prévu un retrait de droit pour les personnes dont les ressources sont en-deçà du SMIC ou qui bénéficient du revenu de solidarité active ; or, ce seul critère de ressources n'est guère suffisant : une personne qui perçoit des ressources inférieures au niveau du SMIC mais qui est propriétaire d'un patrimoine important ou membre d'un ménage aisé, bénéficierait ainsi d'un avantage au détriment des autres associés, contraints de lui racheter ses parts sociales. Avec l'amendement n° 96, je vous propose de remplacer ce critère par celui du « juste motif », apprécié par le juge, compétent également pour fixer le prix de rachat des parts de l'associé sortant.

L'amendement n° 96 est adopté.

Avec l'amendement n° 97, je vous propose une nouvelle rédaction de l'article 23, qui institue un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires. Nous avons beaucoup travaillé avec l'ANAH, présidé par notre ancien collègue Dominique Braye, et avec le conseil supérieur du notariat, qui nous ont alertés sur les risques d'encombrement du registre, puisque quelque 700 000 syndicats sont concernés. Nous avons défini un système plus simple et plus réaliste, qui ne sacrifie rien à l'essentiel, et finalement bien plus opératoire.

L'amendement n° 97 est adopté.

Avec l'amendement n° 100, je vous propose de supprimer le nouvel article L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation, qui fait courir le délai de rétractation de l'acquéreur - sept jours - à compter du lendemain de la communication qui lui est faite d'un certain nombre de documents. En effet, le vendeur pourrait se trouver pénalisé par l'impossibilité pour le syndic de fournir rapidement les pièces demandées, si le syndic n'est pas professionnel ou si une procédure de nomination d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire est en cours par exemple.

Ne pourrions-nous pas, plus généralement, alléger les procédures de copropriétés ? Tout se passe comme si la voie électronique n'existait pas, il faut y remédier...

Effectivement, et le Gouvernement paraît vouloir faire évoluer les choses et simplifier le registre de copropriété.

L'amendement n° 100 est adopté.

Avec l'amendement n° 101, je vous propose de renommer le fonds de prévoyance en « fonds de provisions pour travaux », de le rendre obligatoire quel que soit le nombre de lots, contre dix lots dans le texte de la commission des affaires économiques, et de prévoir son plafonnement par décret en Conseil d'Etat.

L'amendement n° 101 est adopté.

Avec l'amendement n° 102, je souhaite mieux encadrer la possibilité de recourir à des personnes physiques ou morales pour assurer les missions de mandataire ad hoc, en prévoyant que ce recours est exceptionnel et qu'il doit être spécialement motivé par le juge.

L'amendement n° 102 est adopté.

Cet article dispose qu'en plus des administrateurs judiciaires, l'administrateur provisoire peut être « une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret. ». Or, cette rédaction est imprécise. Avec l'amendement n° 103, je propose que le juge ne puisse désigner qu'un organisme, dont l'activité à titre principal est la gestion des copropriétés, inscrit sur une liste fixée par arrêté du ministre chargé du logement.

L'amendement n° 103 est adopté.

Avec l'amendement n° 104, je vous propose de rétablir l'article 46 septies, supprimé par la commission des affaires économiques et qui confère à la commune ou à l'EPCI compétent en matière d'habitat la faculté de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Je reprends le texte adopté par l'Assemblée nationale, en précisant cependant que le périmètre d'application de l'autorisation préalable peut concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers, par exemple une copropriété dégradée dans une zone où il n'y a pas d'autre habitat indigne, et en allongeant à un mois le délai à l'issue duquel le silence de l'administration vaut acceptation tacite - ce qui le fait coïncider avec le délai de préavis applicable au congé émanant du locataire introduit à l'article 2 de ce texte.

L'amendement n° 104 est adopté.

Cet article organise le rattachement systématique des offices publics de l'habitat communaux aux intercommunalités, à compter du 1er janvier 2017. Pour l'Ile-de-France, la politique de l'habitat étant transférée à la métropole du Grand Paris, tous les offices franciliens devront se rattacher à la métropole. Dans ces conditions, je vous propose, avec l'amendement n° 105, de préciser que les conseils de territoire exercent, par délégation du conseil de la métropole, l'administration du ou des offices présents sur leur territoire.

A-t-on d'autres exemples de rattachement obligatoire d'un établissement public à un autre établissement public ?

Oui, les offices HLM.

Ils sont rattachés aux collectivités locales.

J'ai présidé un office qui était rattaché à la communauté urbaine de Lille.

Peut-être, mais alors, il y a délégation.

Le rattachement d'office d'un établissement public à un EPCI existe déjà, je le sais d'expérience. Ce qui compte ici, c'est que nous avons promis de concilier la métropolisation avec une représentation forte des élus concernés : c'est l'intérêt de mon amendement, que d'assurer une représentation des élus locaux directement concernés dans les offices présents sur leur territoire.

L'amendement n° 105 est adopté.

En raison de leur compétence en matière de politique locale de l'habitat et de leur responsabilité en tant que délégataires des aides à la pierre, les EPCI à fiscalité propre devraient être signataires des conventions d'utilité sociale (CUS) des bailleurs détenant et gérant un patrimoine de logements sociaux sur leurs territoires. Ils doivent également être étroitement associés à l'évaluation et au renouvellement de ces conventions. Compte-tenu de ces enjeux en matière de politique locale de l'habitat, la compétence en matière de convention d'utilité sociale doit appartenir au périmètre de la délégation de compétence en matière de logement. Le projet de loi prévoit un seuil de 20 % qui apparaît trop élevé, car ne concernant qu'un nombre réduit d'organismes et de logements sociaux. C'est pourquoi le présent amendement supprime toute notion de seuils, à l'instar de ce qui a été voté à l'article 31 du projet de loi de modernisation de l'action publique locale et d'affirmation des métropoles.

L'amendement n° 106 est adopté.

Pour éviter le gel des zones AU, N et A alors qu'un SCoT est en cours d'approbation, je vous propose - avec l'amendement n° 107 - qu'une fois le périmètre de SCoT arrêté et le débat sur les orientations arrivé à son terme, que la personne publique chargée d'élaborer le PLU puisse ouvrir ces zones à l'urbanisation, sauf opposition de la personne chargée d'élaborer le SCoT et après consultation de la CDCEA. Chez moi, on a établi un système de compte foncier où, lorsqu'il y a urbanisation, on restitue des terres agricoles à l'échelle du territoire de l'EPCI : c'est de très loin préférable au gel de la constructibilité. Mon amendement va dans le même sens, celui de la souplesse.

Je voterai pour. J'observe cependant plusieurs curiosités dans cet article 58. Il précise que le SCoT doit prendre en compte plusieurs documents, en particulier - c'est l'alinéa 18 - « les programmes d'équipement de l'État, des collectivités territoriales et des établissements et services publics » : qu'est-ce à dire ? Suffira-t-il qu'une commune ait inscrit un équipement à son budget, sans même le premier euro de financement, pour que le SCoT doive en tenir compte ? Il dispose ensuite - alinéa 28 - que l'emprise au sol des surfaces affectées aux aires de stationnement ne peut être supérieure à la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce pour lesquels les parkings sont prévus ; si les règles d'urbanisme locales imposent cependant un nombre plus important de places de parking qu'il en peut tenir sur cette surface, à qui incombera l'obligation de loger ces places supplémentaires ? Ne faut-il pas trouver une rédaction qui oblige l'aménageur, dans une telle condition, à construire les places de parking en hauteur ou en sous-sol, mais bien dans l'espace prévu légalement ?

Je me demande pour ma part ce que va devenir le SCoT lorsqu'il coïncidera avec le territoire du PLUi...

Cela n'arrivera pas, puisque le SCoT devra couvrir plusieurs intercommunalités.

Alors, les SCoT actuels ne servent à rien...

Il peut y avoir coïncidence lorsque le SCoT actuel couvre un bassin de vie mais les SCoT nouvelle formule devront compter au moins deux EPCI.

Je ne vois nulle part formulée cette obligation de compter deux EPCI. L'article L. 122-4 se contente de préciser que le périmètre est fixé par le préfet.

C'est précisé ailleurs dans le texte.

Il faudra préciser ce point par un amendement éventuel en séance.

L'amendement n° 107 est adopté.

Les articles 12 et 30 du projet de loi de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles, prévoient de confier l'élaboration du SCoT respectivement à la métropole du Grand Paris et à la métropole d'Aix-Marseille-Provence. Je vous propose de déroger en conséquence à la règle voulant qu'un SCoT ne puisse être élaboré par un seul EPCI.

Cette référence à un projet de loi qui n'est pas adopté est plutôt gênante.

Ce ne serait pourtant pas la première fois et on peut supposer que cette loi sera bientôt adoptée...

La loi de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles doit être adoptée avant la fin décembre. Je retire cet amendement pour le redéposer en deuxième lecture.

Avec l'amendement n° 108, je propose de mobiliser la dotation générale de décentralisation pour aider les communes et les EPCI de plus de 10 000 habitants à mettre en place un système d'information géographique, destiné à la conduite de politiques foncières adaptées. C'est l'une des conclusions du rapport d'information relatif aux outils fonciers dont disposent les élus locaux, que nous avons rédigé conjointement avec la commission des finances et dont nous avons présenté les conclusions le 1er octobre dernier.

Je préside la commission qui attribue les moyens visés, pour encourager l'élaboration des PLU : ces moyens sont trop limités pour être dilués davantage, je voterai contre.

L'amendement n° 108 est adopté.

L'amendement n° 109 supprime une disposition rendue inutile par l'article 4 de l'ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme qui a introduit l'article L. 778-2 du code de justice administrative disposant : « Le jugement des litiges relatifs aux documents d'urbanisme et aux autorisations d'urbanisme est régi par les dispositions du livre VI du code de l'urbanisme et par celles du présent code. »

L'amendement n° 109 est adopté.

Avec l'amendement n° 110, je propose de réserver aux collectivités la faculté de délibérer pour dématérialiser tout ou partie de leur processus d'élaboration des documents d'urbanisme. Cette faculté renforcerait la liberté locale sans limiter l'information du public puisque l'information sur papier pourra être produite sur demande et nous allons dans le sens de la modernisation de l'action publique. Chez moi, la révision de ces documents entraîne une dépense de 1,5 million d'euros pour l'EPCI, il y a de quoi faire des économies !

Il faut préciser ce point dans la loi car il en va des conditions d'information du public.

Cet amendement est bienvenu, il devrait nous éviter bien des masses de papier...

Le conseil sur la transition écologique vient précisément de compléter l'article 7 de la charte de l'environnement, en prévoyant des modalités d'information du public par voie électronique.

L'amendement n° 110 est adopté.

Avec l'amendement n° 111, je précise qu'à défaut de décision après un délai de trois mois, l'accord des collectivités territoriales et de leurs groupements est réputé acquis pour la création d'un établissement public foncier d'Etat (EPFE). Je vous propose également de prévoir à l'article L. 321-2 du code de l'urbanisme une consultation des collectivités du périmètre du projet de création d'un EPFE, et leur accord en cas de superposition de celui-ci avec un établissement public foncier local (EPFL) existant.

L'amendement n° 111 est adopté.

L'amendement n° 112 précise les motifs par lesquels le préfet pourra refuser de créer un EPFL ; j'indique en outre qu'à l'expiration du délai de trois mois, le silence du préfet vaut accord.

L'amendement n° 112 est adopté.

Avec l'amendement n° 113, je vous propose de compléter le dispositif introduit par MM. Pupponi et Laurent à l'Assemblée nationale et déjà amélioré par la commission des affaires économiques, en permettant au préfet intervenant en substitution de la commune carencée d'exercer son droit de préemption également sur les cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI).

Les collectivités locales doivent être particulièrement prudentes sur ces matières...

La lutte contre les « marchands de sommeil » justifie la possibilité de préempter des parts de SCI.

Il faut regarder également du côté des donations, qui autorisent bien des détournements...

C'est le sens d'un amendement de nos collègues Pierre Jarlier et Jacqueline Gourault adopté par la commission des affaires économiques.

L'amendement n° 113 est adopté.

L'amendement de précision n° 114 est adopté.

Avec l'amendement n° 115, je vous propose de supprimer la mention selon laquelle la liste des documents susceptibles d'être demandés par le titulaire du droit de préemption fixée par décret en Conseil d'État « ne peut excéder celle des documents qu'un vendeur est tenu de fournir à un acquéreur qui ne serait pas un professionnel de l'immobilier ». S'il est nécessaire d'encadrer le pouvoir réglementaire d'application, les travaux parlementaires devraient suffire à l'éclairer sur nos intentions.

L'amendement n° 115 est adopté.

L'amendement de coordination n° 116 est adopté, de même que l'amendement rédactionnel n° 117.

Avec l'amendement n° 118, je vous propose de supprimer une disposition introduite par la commission des affaires économiques à l'initiative de Mme Schurch et du groupe CRC, qui soumet à la décision de l'organe délibérant le changement d'affectation d'un bien acquis par l'exercice du droit de préemption. En effet, conformément à la jurisprudence du Conseil d'État, un conseil municipal qui délègue au maire l'exercice du droit de préemption se dessaisit par là-même de sa compétence en la matière. En cas de désaccord avec l'action du maire dans ce domaine, le conseil municipal « peut toujours mettre fin à la délégation ».

La question porte sur l'exercice du droit de préemption. Dès lors que la cession ne relève pas de cet exercice, l'autorité n'a pas, formellement, le droit de céder le bien. Dans ces conditions, Mme Schurch a raison, il faut une nouvelle délibération, pour aliéner le bien préempté.

C'est le droit actuel puisque, comme vous le dites, cette cession ne relève pas de l'exercice du droit de préemption : nul besoin de préciser la loi sur ce point.

Il y a un doute, cependant.

S'il va de soi, dans le droit actuel, qu'il faut une délibération, la précision de nos collègues n'est effectivement guère utile, nous pourrons, quoique nous décidions aujourd'hui, y revenir en séance.

L'amendement n° 118 est adopté.

Avec l'amendement n° 119, je vous propose de rapprocher la rédaction du nouvel article L. 213-11-1 de celle de l'article L. 213-11 afin de prendre en compte l'intervention du juge de l'expropriation pour fixer le prix de la rétrocession.

L'amendement n° 119 est adopté.

L'amendement de coordination n° 120 est adopté.

Cet article ouvre aux conseils général et régional, ainsi qu'à l'organe délibérant d'un EPCI compétent en matière de PLU, la faculté de déléguer l'exercice du droit de préemption, à l'instar de ce qui existe au niveau communal. Je vous propose, par l'amendement n° 121, que l'exécutif doive rendre compte de l'exercice de la compétence qui lui est ainsi déléguée.

L'amendement n° 121 est adopté.

L'amendement n° 122 comble un vide juridique mis en évidence par deux décisions de la chambre criminelle de la Cour de cassation des 17 juin 2008 et 21 juin 2011. Dans ces deux affaires, la volonté du maire d'évincer d'une vente de terrain des acquéreurs pour des raisons discriminatoires avait été démontrée. Cependant, la Cour de cassation a posé le principe selon lequel, la loi pénale étant d'interprétation stricte, « l'exercice d'un droit de préemption, fût-il abusif, ne saurait constituer le refus du bénéfice d'un droit accordé par la loi au sens de l'article 432-7 du code pénal ». Cette interprétation littérale restreint la portée que le législateur souhaitait donner à cette infraction.

Il convient donc d'ajouter à l'énumération de l'article 432-7 du code pénal qui incrimine la discrimination commise par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, l'exercice abusif des droits de préemption. Il appartiendra au juge d'apprécier ce caractère abusif.

Il serait utile, également, de vérifier que la fraude au droit de préemption de la part du vendeur est correctement réprimée. Pour ma part, quand je m'engage à ne pas préempter mais que je devine qu'il y a eu des dessous de table, j'en avise le juge pénal...

L'amendement n° 122 est adopté.

Je vous propose, avec l'amendement n° 123, de ratifier l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme.

L'amendement n° 123 est adopté.

Une remarque sur ce texte, puisque nous en avons terminé avec les amendements : il ne répond pas à l'exigence d'intelligibilité ! Ce projet de loi est long, bavard, il aborde un trop grand nombre de sujets, ce qui le rend parfaitement illisible, y compris pour les praticiens ! En fait, il aurait fallu plusieurs projets de loi, plusieurs débats, au lieu de ces articles si longs qu'on ne peut pas les lire sans renoncer à les comprendre. Je suis certain, du reste, qu'ils sont truffés de dispositifs inapplicables, mais que nous n'avons pas su le déceler dans cet ensemble indigeste...

L'un des plaisirs de l'opposition est bien de faire des recours devant le Conseil constitutionnel et l'on peut être surpris que cela ne soit pas déjà fait, vu l'indigence de l'étude d'impact... Du reste, un tel recours aurait dû être fait sur les propositions de loi « Warsmann ». S'il est saisi, le Conseil constitutionnel regrettera certainement les défauts de l'étude d'impact, mais il ne sanctionnera probablement pas la loi pour autant. J'ai demandé à mon assistant de lister les points de changement avec la réglementation existante : je tiens cette comparaison à votre disposition...

J'ai déposé un recours contre une proposition de loi « Warsmann », en motivant longuement sur le manque d'intelligibilité : le Conseil a écarté ce moyen.