Séance en hémicycle du 22 octobre 2013 à 21h30

La séance est reprise.

M. le président du Sénat a reçu de M. le Premier ministre le troisième rapport d’évaluation prospective des résultats de l’expérimentation du rattachement à l’Institut français du réseau culturel de la France à l’étranger, établi en application de l’article 11 de la loi du 27 juillet 2010 relative à l’action extérieure de l’État.

Acte est donné du dépôt de ce rapport.

Il a été transmis à la commission des affaires étrangères, de la défense et des forces armées ainsi qu’à la commission de la culture, de l’éducation et de la communication.

M. le président du Sénat a également reçu de M. le Premier ministre le rapport d’évaluation de la mise en œuvre de la franchise sur les médicaments, les actes des auxiliaires médicaux et les transports sanitaires, établi en application de l’article L. 332-2 du code de la sécurité sociale.

Il a été transmis à la commission des affaires sociales.

Acte est donné du dépôt de ce rapport.

Nous reprenons la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans la suite de la discussion générale, la parole est à Mme Bernadette Bourzai.

Le texte que nous examinons aujourd’hui était, vous le savez, madame la ministre, très attendu, car il s’attaque à un problème majeur de notre pays : la crise du logement, qui frappe les populations les plus vulnérables d’entre nous. Depuis le début du quinquennat, c’est une priorité affichée du Président de la République et du Gouvernement, et je ne peux que me féliciter de sa concrétisation en un peu moins de dix-huit mois.

En effet, ce texte vient dans la continuité des différentes mesures d’urgence que vous avez prises et des premières réformes structurelles engagées depuis votre arrivée aux responsabilités, dans un esprit logique et cohérent.

Je citerai rapidement le décret sur l’encadrement de l’évolution des loyers dans les « zones tendues », pris dès le 1er août 2012 et destiné à lutter contre la spéculation et les hausses abusives des loyers, la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public, qui permet la cession de terrains de l’État et de ses établissements publics pour assurer la construction de logements sociaux, et encore la loi du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction.

Cette loi d’ensemble que vous aviez annoncée et qui nous est présentée aujourd’hui constitue le volet majeur et central pour répondre à cette crise du logement, tout en mettant en place une organisation du territoire qui limite la consommation excessive d’espaces par l’étalement urbain et préserve les terres à vocation agricole et forestière. En effet, si l’on veut être pertinent pour l’avenir, une politique ambitieuse de construction de logements doit être combinée à une maîtrise intelligente et économe du foncier.

Si nous pouvons nous entendre sur cet objectif, il est pourtant courant de voir que les espaces naturels, les champs, les forêts, sont souvent considérés comme les variables d’ajustement de l’urbanisation. Or ces espaces doivent être préservés, et ce texte a pour ambition de démontrer qu’il est possible de répondre à la demande de nos concitoyens en matière de logement tout en préservant les ressources naturelles et leur richesse.

Une des solutions proposées consiste à recentrer la construction dans les cœurs de ville par des mesures de densification. L’élue d’un territoire rural que je suis abonde d’autant plus dans ce sens que, selon moi, la revitalisation des centres-bourgs par la réhabilitation des bâtiments et la densification sont les leviers principaux du développement et du maintien des territoires ruraux.

J’en viens au contenu du présent texte, à propos duquel j’aborderai quelques points qu’il me semble important de souligner et de valoriser.

En premier lieu, je salue le travail remarquable de nos rapporteurs, qui ont eu le souci de répondre à ces différents enjeux tout en maintenant la volonté d’équilibre du texte.

Pour l’illustrer, je mentionnerai le titre Ier, visant à favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable, que la commission des affaires économiques a sensiblement enrichi en améliorant encore les relations entre bailleurs et locataires, afin de mieux protéger les uns et les autres. Avec ce même souci d’équilibre, elle a ainsi précisé le dispositif de la garantie universelle des loyers, la GUL, en particulier pour apporter des garanties contre les risques de déresponsabilisation des locataires.

Je le disais en préambule, la politique du logement va de pair avec les enjeux urbains et fonciers, et c’est pourquoi ils constituent une part importante de ce texte.

C’est sur cet aspect que je souhaite insister. Pour aménager notre territoire de façon équilibrée, cohérente, et construire là où sont les besoins, il nous faut des documents d’urbanisme mieux articulés et plus efficients. Parmi ces outils, les propositions du texte sur un PLU élaboré à l’échelle intercommunale, le PLUI, ont soulevé de fortes interrogations et inquiétudes chez les élus locaux, qui craignent le transfert de la délivrance des autorisations d’urbanisme à l’intercommunalité.

Si la démarche d’un PLUI paraît pertinente – elle est d’ailleurs inscrite dans la loi de 2010 votée par le Sénat –, elle nécessite un temps d’appropriation pour en assurer le succès. Il s’agit en effet de convaincre et non d’imposer, et de donner du temps au temps.

Sur ce sujet, qui a constitué un point dur de nos débats en commission, je tiens à saluer les volontés conjointes et déterminées du rapporteur et de la ministre, ainsi que leur écoute pour sortir d’une situation qui était proche du blocage et sur laquelle une solution satisfaisante a été trouvée.

En introduisant une minorité de blocage et une clause de revoyure, le Sénat redonne aux maires le pouvoir de donner ou non leur accord, si la situation locale le justifie. Cette proposition est équilibrée et pragmatique, et je la soutiens.

Je souhaiterais enfin dire un mot des zones de montagne, que je représente également ici. Je défendrai d’ailleurs plusieurs amendements tendant à apporter un peu de souplesse au cadre réglementaire applicable dans ces zones aux caractéristiques bien spécifiques. De même, je serai particulièrement vigilante sur la compatibilité et la cohérence entre les chartes des parcs naturels régionaux et les schémas de cohésion territoriale.

Madame la ministre, mes chers collègues, parce que ce texte est une réponse aux enjeux urbains et fonciers auxquels nous devons faire face, je le soutiens et le voterai tout comme l’ensemble de mon groupe, avec force et conviction !

La parole est à Mme Renée Nicoux.

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, je prends à mon tour la parole pour exprimer ma satisfaction face aux objectifs de ce projet de loi, qui apporte des solutions aux graves problèmes de logement auxquels sont confrontés nos concitoyens dans les zones tendues.

Devant cette réalité du manque de logements dans de nombreuses grandes villes, conduisant à une augmentation constante des loyers qui atteignent des montants inaccessibles pour un grand nombre de Français aux revenus modestes, devant l’augmentation, y compris dans les zones non tendues, des expulsions pour impayés et, par voie de conséquence, la frilosité de certains propriétaires, qui préfèrent ne pas louer leur bien plutôt que d’être confrontés à ces situations délicates ou à des dégradations, mais aussi devant la prolifération de l’habitat indigne et des marchands de sommeil, il était impératif de proposer des règles équitables pour tous, locataires et propriétaires. Tel est l’objet de ce projet de loi.

Le Gouvernement fait donc preuve de responsabilité et de solidarité pour lutter contre le mal-logement, et prend la voie d’une réforme d’une ampleur remarquable.

Ce texte vise à faciliter la mise en location et l’accès au logement en supprimant les deux principaux freins à la location que sont le coût du loyer et le risque d’impayés.

J’aimerais souligner, en premier lieu, les nombreuses garanties sociales, empreintes d’une solidarité renforcée, qui résultent de ce texte de loi.

Tout d’abord, les prix des loyers seront désormais encadrés dans les zones tendues, ce qui facilitera l’accession à un logement à prix abordable. Néanmoins, l’accès au logement n’est pas uniquement entravé par des contraintes financières. À cet égard, le Gouvernement entend réduire toute insécurité qui pourrait peser sur le locataire en mettant en place un contrat de location type, ainsi qu’un modèle d’état des lieux types.

Cette insécurité sera surtout considérablement réduite par la création d’une garantie universelle des loyers, la GUL, qui permettra d’indemniser les impayés de loyer aux bailleurs du parc locatif privé par une mutualisation des risques.

Les propriétaires ne sont pas oubliés, puisque les obligations du locataire en matière d’assurance seront renforcées. Les premiers auront la possibilité de souscrire une assurance dont ils pourront répercuter le montant sur les charges locatives, se substituant ainsi au locataire négligent.

Enfin, la protection accrue apportée par cette réforme passe également par la prévention des expulsions et un traitement anticipé des cas d’impayés.

Ce projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové traduit l’ambition du Gouvernement de faciliter l’accès à un logement à prix abordable et d’encourager un urbanisme adapté aux dynamiques actuelles, mais orienté vers un plus grand respect des territoires. Dans ce sens, il est porteur d’avancées majeures pour nos concitoyens et pour nos territoires.

Je tiens à m’arrêter quelques instants sur les mesures relatives à la modernisation des règles d’urbanisme : elles constituent une réponse adaptée aux dynamiques nouvelles observées sur nos territoires, dont l’organisation s’étale sur un périmètre plus large que celui de la commune, qu’il s’agisse des services publics, des équipements collectifs, des services de transport ou du logement, pour ne citer que ceux-là.

Le texte initial prévoyait le transfert automatique de la compétence d’élaboration des plans locaux d’urbanisme des communes vers les communautés d’agglomération ou les communautés de communes. Certes, l’intercommunalité bénéficie de moyens mutualisés et d’une ingénierie permettant une réalisation plus aisée du plan local d’urbanisme. Toutefois, cela ne justifie pas le dessaisissement brutal de la compétence en urbanisme des communes.

C’est pourquoi je salue le travail de notre rapporteur Claude Bérit-Débat, qui a su trouver le bon compromis entre la nécessité d’élargir à l’espace intercommunal l’élaboration d’un plan local d’urbanisme et celle de préserver les compétences des communes.

Le texte issu des travaux de la commission des affaires économiques du Sénat apporte les modifications nécessaires pour répondre tant à la volonté du Gouvernement de promouvoir les PLUI qu’à celle des élus municipaux qui souhaitent, à juste titre, conserver leurs prérogatives en matière d’urbanisme.

Notre commission s’est engagée dans la voie de la modernisation des règles d’urbanisme, tout en permettant aux élus locaux d’exprimer leur volonté au sein des conseils communautaires et de choisir, ou non, de transférer cette compétence.

Le transfert automatique des compétences en matière d’urbanisme à l’échelle intercommunale n’intervenant qu’à partir de 2016, les équipes locales pourront ainsi anticiper ce changement, et ce d’autant plus qu’il est assorti d’une minorité de blocage – 25 % des communes représentant au moins 10 % de la population de l’intercommunalité –, ce qui devrait permettre aux communes qui le souhaitent de s’opposer à ce transfert automatique.

Les sénateurs socialistes se sont mobilisés pour défendre ce libre choix de la commune de ne pas se voir imposer un transfert. Cette solution consensuelle me semble adaptée et respectueuse de la volonté de chacun. En cas de refus, la possibilité reste néanmoins ouverte de reconsidérer le transfert lors de chaque renouvellement des conseils communautaires. Mais j’insiste : ce transfert doit être volontaire et non contraint.

Pour finir, je souhaiterais attirer votre attention, madame la ministre, sur la nécessaire prise en compte des spécificités locales propres à certains territoires, à l’image des territoires ruraux et des territoires de montagne. Ce texte, de qualité, ne pourra qu’être amélioré par l’introduction d’une plus grande souplesse dans les règles d’urbanisme pour les adapter à ces spécificités territoriales, et autoriser des dérogations en vue de faciliter le développement local.

C’est dans ce sens que plusieurs amendements, dont je suis signataire, ont été déposés.

Les élus locaux doivent être en capacité d’autoriser des constructions sur des zones non urbanisées, ou faiblement urbanisées, quand l’intérêt de la collectivité le nécessite ! Ils doivent pouvoir le faire tout en accordant une attention particulière aux exigences de sauvegarde des paysages et des espaces naturels, dans l’esprit de la loi.

Pour conclure, je me réjouis des mesures structurantes apportées par ce projet de loi, témoignant d’un engagement fort en faveur d'une protection accrue de nos concitoyens en matière de logement, ainsi que d’un urbanisme novateur mais respectueux, après amendement, des pratiques des élus locaux sur nos territoires.

Ce sont là, madame la ministre, autant de raisons pour soutenir ce texte, ainsi amendé.

La parole est à M. Martial Bourquin. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste et du groupe écologiste.)

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, cela fait maintenant plusieurs mois que j’entends - dans des assemblées départementales de maires à la tête de petites villes ou de villages, et même de villes moyennes - des inquiétudes s’exprimer autour d’un projet de transfert automatique des compétences reconnues actuellement aux communes en matière d'urbanisme et de droit des sols vers les communautés d’agglomération ou les communautés de communes dont elles sont membres.

Cette préoccupation est aujourd’hui la nôtre, puisque nous sommes les représentants naturels des collectivités locales et nous allons examiner en séance une disposition prévoyant effectivement ce transfert de compétence, que l'Assemblée nationale a votée.

La commission des affaires économiques a voté cette disposition à une quasi-unanimité, toutes tendances politiques confondues, ce qui prouve que ce n’est pas un problème droite contre gauche, contrairement à ce que l’on a prétendu dans la discussion. C’est plutôt une conception de la gestion du bloc communal qui est en jeu ici.

En tant que maire d’une commune membre d’une communauté d’agglomération, en tant que maire aménageur, en tant que maire construisant des logements sociaux – 38% dans ma commune et 1 000 logements supplémentaires en dix ans-, je constate tous les jours les dégâts occasionnés par le mal-logement, mais, dans le même temps, je partage les réticences des élus sur cette question.

Serions-nous de meilleurs aménageurs en votant cette disposition telle qu’elle est et telle que nous la lègue l'Assemblée nationale ? Je ne crois pas que nous puissions mener des politiques d’aménagement du territoire sans considérer les élus comme de véritables partenaires.

Nos collègues Yves Krattinger et Claude Belot ont publié par le passé un rapport de grande qualité dans lequel ils recommandaient de faire confiance à l'intelligence territoriale. Il faut suivre la même orientation aujourd’hui, et ce d’autant plus que les communautés d’agglomération et les communautés de communes mènent déjà des politiques d’aménagement dans le cadre prévu par cet article. Mais elles le font librement, elles le font démocratiquement. Et ce mouvement s’amplifiera sans doute.

L'intercommunalité est porteuse d'avenir, c’est une orientation riche de potentialités, mais elle ne doit en aucun cas être un mariage forcé. On ne peut pas changer ainsi l’esprit de trente ans de décentralisation au détour d’un article ! L'intercommunalité choisie est, au contraire, synonyme de dynamique vertueuse.

Ne nous cachons pas le fait que d'aucuns n’hésitent pas à instrumentaliser cette mesure pour en faire un outil de rationalisation budgétaire aveugle, tout aussi inefficace que l'a été naguère certaine politique de rationalisation.

J’ai lu – et c'est pour cette raison que je vous invite, mes chers collègues, à faire attention à la façon dont vous présentez les choses- l'article de M. Lamassoure publié par le magazine Challenges, il y a quinze jours de cela. Pour M. Lamassoure, 90 000 communes en Europe, c'est trop ; 36 000 communes en France, c'est trop ! Donnons tous les pouvoirs des communes aux intercommunalités – il y en a 5 000 – nous serons plus compétitifs et nous ferons des économies !

C’est grave !

Chacun est libre de défendre cette opinion, mais ce n’est pas la nôtre ! Elle n’est pas davantage celle du Sénat, qui représente les élus locaux.

Nous devons donc trouver un compromis acceptable qui respecte la place des maires, préserve les initiatives intercommunales, les renforce, et en même temps n’entrave pas la capacité d'aménagement future.

Lors de la discussion du présent projet de loi, nous avons eu la chance d’avoir en la personne de la ministre un interlocuteur ouvert, qui a accepté des points de vue différents des siens et qui a essayé de trouver des compromis.

Nous avons eu, de même, la chance d'avoir un rapporteur ouvert, soucieux de promouvoir un équilibre entre un aménagement volontaire par les intercommunalités et la nécessité de s’appuyer sur des maires dans cette lutte contre le mal-logement, pour l'aménagement du territoire, pour des territoires durables !

En commission, nous avons voté l'amendement présenté par M. le rapporteur prévoyant une minorité de blocage au sein des intercommunalités – 25% des communes membres représentant au moins 10 % de la population administrée - : il s'agit d'un excellent compromis. Oui, chers collègues, excellent !

Je l'ai présenté moi-même au congrès national des maires ruraux : il a reçu une ovation. Ne faites pas la fine bouche ! Votez-le, parce que c'est la volonté des élus !

Mes chers collègues, la tentation de faire disparaître au cours de la discussion cet article 63 est grande. Pour être franc, je dois dire que j’ai moi-même été un peu tenté, au début.

Mais, au-delà des décisions et des postures politiques, il y a une réalité : le Sénat ne peut pas assumer la décision de créer un vide juridique, un vide législatif, un vide politique, que l'Assemblée nationale ne manquerait pas de combler en rétablissant l'article 63.

Le bicamérisme, mes chers collègues, ce n’est pas défaire d'un côté ce qui a été fait de l'autre ! C'est une élaboration commune de la loi. On se pose souvent, hors de ces murs, l’intéressante question de savoir à quoi sert le Sénat. Eh bien, le Sénat sert à cela !

L'Assemblée nationale a travaillé un peu trop rapidement sur ce texte. Le Sénat, lui, prend son temps. Le Sénat amende. Le Sénat fait en sorte que la volonté des maires et leur reconnaissance, au même titre que celles des conseils municipaux, soient effectives.

Donc, si nous supprimions aujourd’hui cet article 63, il s'appliquerait dans sa totalité : cela constituerait un échec cuisant. Et vous irez dire ensuite aux grands électeurs que vous l’avez supprimé, mais que l'Assemblée nationale l'a rétabli ?

Cela ne fait pas une politique ! Et cela ne correspond pas davantage à un bicamérisme assumé !

Il nous faut donc faire grandir le rôle du Sénat, assumer un bicamérisme solide, remplir notre devoir de Chambre Haute et représenter nos collègues élus.

Il faut voter l'amendement proposé par M. le rapporteur. Et faisons en sorte que cette position du Sénat ait de l'allure !

La parole est à Mme la ministre.

Monsieur le président, monsieur le président de la commission, messieurs les rapporteurs, je vais tenter de répondre de manière précise, mais sans doute assez ramassée, aux différentes interventions.

Je me tournerai dans un premier temps vers les deux rapporteurs.

Monsieur Dilain, vous l’avez à juste titre rappelé, car je n’ai peut-être pas assez insisté sur le fait, essentiel, que ce projet de loi est nourri de travaux parlementaires, de propositions de loi, de rapports parlementaires, dont celui que vous m’avez remis et qui est consacré aux copropriétés dégradées, et qu’il reprend beaucoup de dispositions sur lesquelles les parlementaires, et notamment les sénateurs, ont travaillé. Je tiens à vous dire toute ma reconnaissance, mesdames, messieurs les sénateurs.

Pour certaines, ces dispositions figuraient déjà dans des projets de loi de l'ancienne majorité mais n’avaient pas abouti, je pense notamment aux questions relatives aux professions immobilières. Vous avez donc eu raison de le rappeler : ces anciens projets de loi constituent une des vraies sources du présent projet de loi.

Monsieur Bérit-Débat, il vous a été rendu hommage ainsi qu’au président de la commission. J’y reviendrai.

Pour illustrer l’efficacité du travail d’élaboration et de synthèse que vous avez accompli, mesdames, messieurs les sénateurs, et faisant le lien avec la toute dernière intervention, celle de Martial Bourquin, je prendrai l’exemple du PLU. Je n’ai en effet qu’à me féliciter, et je le dis à chacune et chacun d'entre vous, du point que nous avons atteint aujourd’hui.

Je sais à quel point l'inquiétude était forte. Et vous avez eu la gentillesse, pour quelques-uns d'entre vous, de me remercier de cette prise de conscience.

Oui, j’ai parfaitement compris que ce sujet essentiel pour l'avenir de nos territoires et pour le travail de nos élus – j’ai bien entendu les orateurs du groupe UMP - aurait pu faire naître une bataille stérile et vaine.

J’ai compris également à quel point il était nécessaire que ces inquiétudes soient prises en compte, même si certaines d'entre elles pouvaient m'apparaître - ou sont apparues - infondées. C'est la raison pour laquelle la disposition s'est retrouvée dans la rédaction du projet de loi tel qu’amendé par l'Assemblée nationale mais avant le travail en commission.

J’ai donc été non seulement sensible à vos propos – c'est l'intention du Gouvernement que d'être à l'écoute des sénateurs -, mais aussi volontaire, au sens où, pour moi, je le dis en toute franchise, cette loi sera plus robuste, plus forte, plus précise, plus intelligente, une fois le travail parlementaire effectué qu’elle ne l'était au moment où la ministre que je suis l'a présentée au nom du Gouvernement. Pour moi qui suis très attachée au bicamérisme, c’est toute la force du travail parlementaire.

Ce projet de loi doit beaucoup aux uns et aux autres mais il doit beaucoup, aussi, à votre travail, monsieur le rapporteur.

Vous avez su trouver les voies qui répondent à l'objectif du Gouvernement - la bonne échelle est l'échelle intercommunale – sans pour autant laisser le moindre crédit à l'idée que l'on voudrait imposer aux élus locaux une vision supra-communale. Les élus locaux conservent la main sur leur avenir et, je le dis en cet instant non sans une certaine solennité à l’ensemble des élus siégeant sur toutes ces travées, je considère que cette disposition adoptée en commission par le Sénat constitue un point d’équilibre, non seulement par respect pour le travail du Sénat, mais aussi au nom de ces élus locaux dont vous avez relayé les inquiétudes.

C’est cette position que je défendrai devant les députés.

Bien sûr, parce que je suis éminemment respectueuse de la démocratie, je ne saurais anticiper, car ce sont les députés qui voteront, mais je ferai tout ce qu’il est possible afin d'expliquer le sens de cette position ainsi que celui du présent projet de loi qui, je l'espère - c'est en tout cas un vœu que je forme avant que nous commencions à en examiner un à un chacun des articles - sera adopté par les deux chambres.

Un tel vote montrerait aussi que cette priorité en faveur du logement est consacrée par l'ensemble des parlementaires et n’est pas seulement un sujet dont les uns se dessaisissent au profit des autres.

Je suis très attachée à cette démarche, et je voudrais sincèrement remercier celles et ceux d'entre vous qui ont su aussi dépasser un certain nombre d'a priori initiaux pour travailler dans un climat de confiance. Et je tiens à vous saluer, monsieur Bérit-Débat, vous qui avez été au cœur de ce travail.

Mme la rapporteur pour avis a proposé un certain nombre d'avancées au nom de la commission des affaires sociales ; certaines ont été introduites par voie d'amendement, d’autres sont simplement la traduction des engagements pris par le Gouvernement, dans un cadre partenarial avec les élus locaux et les associations, en application du plan de lutte contre la pauvreté et pour l'inclusion sociale que le Premier ministre avait annoncé.

Ce travail avance et s’ il est souvent nécessaire de vérifier que les engagements pris sont tenus, en l'occurrence, je constate que tous les engagements relatifs à l'hébergement et à l'accès au logement pris à l'issue de cette conférence ont été tenus, dans le cadre budgétaire comme dans le cadre législatif.

M. Fichet, rapporteur pour avis de la commission du développement durable, a consacré son intervention à deux sujets, l’un relatif à la loi Littoral, nous y reviendrons longuement sans doute, l'autre sur la question des sites et sols pollués – je sais que, sur ce sujet aussi, des travaux parlementaires transpartisans ont été effectués.

Je suis disposée à ce qu’un certain nombre de ces propositions recueillent un avis favorable du Gouvernement afin qu’elles puissent être utilisées par les élus locaux.

Monsieur Vandierendonck, vous avez très utilement fait le lien avec d'autres textes présentés par mes collègues Marylise Lebranchu et Stéphane Le Foll. Vous avez parfaitement raison et je serai amenée, quand je donnerai l’avis du Gouvernement sur certains amendements, à dire qu’un certain nombre de sujets ont effectivement vocation à être traités dans les deux autres projets de loi de décentralisation portés par ma collègue Marylise Lebranchu ou dans le projet de loi d'orientation agricole porté par mon collègue Stéphane Le Foll. Je le dis en toute simplicité : nous avons réellement travaillé ensemble.

Ce n’est donc pas un engagement uniquement de principe que je prends devant vous, c’est un engagement sérieux, car Stéphane Le Foll et moi-même considérons qu’un certain nombre de dispositions, monsieur Labbé, ont vocation à s’intégrer dans ce texte.

Ma réponse n’est donc en rien dilatoire : ces questions seront bien prises en compte. Je pense notamment à la préservation des terres agricoles, question à laquelle Bernadette Bourzai a fait référence et sur laquelle nous aurons l’occasion de revenir, sans doute de manière approfondie, lors de ce débat.

Ces sujets exigent de nous tous une importante mobilisation et il nous faudra trouver un point d’équilibre car, les syndicats agricoles le soulignent, la pression est extrêmement forte, en particulier pour les jeunes. La situation s’aggrave dans les territoires les plus tendus et les difficultés d’installation sont de plus en plus grandes.

Nous ne pourrons en rester aux positions de principe et il faudra des traductions juridiques pour matérialiser cet engagement. Chacun entrevoit peut-être déjà les limites et les freins que cela pourra susciter sur certains territoires. Il est toutefois impératif de franchir ce pas, même si je suis tout à fait ouverte à la discussion pour envisager les adaptations nécessaires, en particulier dans les territoires de montagne, sans introduire des dérogations à toutes les dispositions, mais en vérifiant bien, dès aujourd’hui, que nous n’aboutirons pas à des contradictions dans certains territoires spécifiques.

Monsieur Vandierendonck, vous avez évoqué la nécessaire articulation entre les EPF d’État et les EPF locaux. C’est également ce que nous voulons. Là aussi, je veux lever les inquiétudes qui se sont manifestées.

Vous avez parfaitement décrit la situation : les EPF locaux sont compétents ; en cas de carence, les EPF d’État prennent le relais, notamment pour des projets d’une plus grande ampleur où un outil d’État s’impose. Je ne vois là aucune opposition : au contraire, il y a bien complémentarité dans les modes d’intervention entre les établissements publics fonciers d’État et les établissements publics fonciers locaux.

Sur la préemption comme sur les copropriétés dégradées, vous avez raison, nous avançons grâce aux travaux parlementaires qui s’appuient beaucoup sur les expériences et les propositions d’élus locaux – je tiens à les saluer, eux qui, jour après jour, sont confrontés à ces situations. Ils ont nourri la réflexion parlementaire de cas concrets et souligné la nécessité d’y apporter des réponses.

Monsieur Calvet, selon vous, le Gouvernement ferait une loi pour les Parisiens, puisque, sur un grand nombre de territoires en France, il n’y aurait pas besoin d’encadrement. Je dois dire que c’est un sujet qui me tient particulièrement à cœur et je me réjouis que l’on ait pris l’exemple du prix du pain. Je prendrai, pour ma part, celui de la demi-douzaine d’escargots.

Mesdames, messieurs les sénateurs, si l’on décide d’encadrer le prix des six escargots pour qu’il ne dépasse pas 50 euros, cela ne posera de problème à personne. En effet, en l’absence de tension sur le marché, quand bien même un encadrement des prix serait prévu, personne n’y trouverait à redire ! En d’autres termes, l’encadrement a vocation à ne répondre qu’aux situations qui le nécessitent et c’est seulement à ce moment-là qu’il pose problème. C’est très logique !

Je vous vois réagir, monsieur Dallier, je reviendrai sur ce sujet. J’ai d’ailleurs adoré votre propos sur « le marché contre le marché ». Si le marché ne marche pas, chers amis, utilisons le marché contre le marché ! C’est effectivement un argument imparable, car, si jamais le marché contre le marché ne donne pas de résultat, on pourra toujours envisager de recourir au marché contre le marché qui était contre le marché !

M. Jean-Claude Lenoir. C’est le supermarché !

Mme Cécile Duflot, ministre. À ce rythme, cela peut durer très longtemps !

Plus sérieusement, ces dispositions ne s’appliqueront que sur les territoires où elles trouvent leur utilité.

De la même façon, l’argument selon lequel nous nous attaquerions aux conséquences et non aux causes est totalement réversible : nous nous attaquons et aux causes et aux conséquences, mesdames, messieurs les sénateurs.

J’ai déjà eu l’occasion de le dire, lorsqu’une personne est malade, on peut à la fois lui donner des antibiotiques pour traiter la maladie et du paracétamol pour faire baisser la fièvre. Ce que nous devons faire aujourd’hui, c’est soigner la fièvre. Cela ne nous interdit cependant pas – vous avez été plusieurs à souligner que nous avions commencé, puisque nous en sommes au troisième étage de la fusée – de mettre en place un certain nombre de mesures pour faciliter la transformation de locaux de bureaux en logements, pour favoriser la densification, pour mettre fin aux recours abusifs et mafieux contre les permis de construire.

Je le répète : nous nous attaquons aux conséquences, mais aussi aux causes, monsieur Calvet. Ce n’est pas incompatible, et c’est une erreur de croire que traiter les unes suffit à traiter les autres.

Daniel Dubois a opposé le corset à l’oxygène. Il est absolument erroné de considérer que l’on ne peut pas à la fois essayer de libérer du foncier public, favoriser dans les zones tendues l’accès au foncier et accélérer la construction. Tel est le sens de l’ordonnance sur les projets intégrés pour le logement qui permettront d’accélérer les opérations en zone tendue, mais aussi de contenir les loyers quand ceux-ci ont explosé, alors que les revenus n’ont pas suivi.

L’augmentation de 40 % en dix ans des loyers à la relocation est structurellement incompatible avec les revenus d’une grande partie des familles.

Nous avons eu de nombreuses heures de débat sur ces questions. Mesdames, messieurs les sénateurs, je sais que vous avez tous été confrontés à ces familles ou à ces jeunes qui se trouvaient face au mur que constitue l’accès au logement, un obstacle qu’il leur était de plus en plus difficile de franchir. La situation s’aggrave et c’est pourquoi nous devons intervenir. Oui, je crois qu’il est de la responsabilité de la puissance publique de réguler un marché quand celui-ci ne fonctionne pas. C’est le cas du marché du logement.

Si, depuis trente ans, l’augmentation du montant des loyers avait eu pour résultat « naturel » l’augmentation du nombre de constructions, nous nous en serions rendu compte ! L’aggravation de la crise a elle-même engendré l’aggravation de la crise. En effet, l’augmentation du coût de l’immobilier a maintenu une clientèle solvable dans le marché locatif, alors même qu’elle aurait voulu accéder à la propriété.

Bien sûr !

La situation est bloquée, tous les acteurs en sont conscients. L’objectif de ce texte, c’est donc de faire baisser la fièvre, de rendre le logement accessible au plus grand nombre en contenant l’évolution des loyers.

Madame Schurch, vous avez regretté qu’il ne s’agisse pas d’un blocage ou d’une baisse de l’ensemble des loyers. Je pense qu’à ce stade nous devons aller vers la régulation et la contention de l’augmentation des loyers, pas vers le blocage. Cette orientation constituera déjà un grand changement. Grâce à l’instauration de cet encadrement dans les zones où les loyers ont fortement dérapé ces dernières années, 25 % à 30 % des loyers devront baisser au moment de la relocation ou du renouvellement du bail. Cela permettra également de contenir durablement l’évolution, puisque l’encadrement au renouvellement de bail ou à la relocation sera maintenu ; en d’autres termes, il n’y aura pas d’augmentation possible entre deux loyers au-delà de l’indice de référence des loyers, l’IRL.

D’aucuns ont avancé l’idée selon laquelle l’encadrement des loyers conduira à une augmentation des loyers. J’avoue être restée sans voix la première fois que j’ai entendu l’argument : comment imaginer que les loyers augmentent davantage dans un système encadré que dans un système totalement libre comme celui que nous connaissons ?

En effet !

Ce raisonnement est tout à fait spécieux. Je le redis : non seulement une grande partie des loyers diminueront, mais le dispositif aura pour effet, sans bloquer les prix, de contenir, et de manière extrêmement forte, l’évolution des nouveaux loyers, évitant ainsi les effets pervers que l’on a pu connaître dans le passé, tout en ménageant une corrélation bien plus grande avec l’augmentation des revenus des ménages candidats à la location.

Madame Schurch, vous avez tenu à souligner le volontarisme de ce texte. En effet, si l’on peut formuler de nombreuses critiques à l’encontre de ce projet de loi, on ne peut certainement pas lui reprocher de manquer de volontarisme ! C’est d’ailleurs cela qui a permis d’aboutir à un équilibre. C’est aussi cela qui a fait que les critiques sur ce texte aient pu provenir de toutes parts.

Le Gouvernement a en effet fait un choix délicat et complexe, celui de cheminer sur une ligne de crête et d’équilibre, sans opter pour un camp ou pour un autre, si tant est que l’on puisse parler de camp en la matière. Cette position est sans doute inconfortable, mais elle me paraît, à moyen terme, la plus durable et la plus efficace. C’est cet équilibre que j’aurai l’honneur de défendre devant vous, mesdames, messieurs les sénateurs, amendement après d’amendement : équilibre entre propriétaires et locataires, équilibre entre régulation et évolution et, en matière d’urbanisme, équilibre entre simplification, efficacité des outils et respect des élus locaux.

Monsieur Mézard, vous avez avec raison souligné qu’une loi ne suffisait pas. Je ne prétendrai jamais que ce texte résoudra, à lui seul, la crise du logement que nous connaissons aujourd’hui. Ce projet de loi est la troisième étape d’un travail législatif qui prévoit des mesures d’urgence dans un premier temps, mais qui s’accompagnera aussi d’une mobilisation de tous les acteurs en faveur de la construction.

Madame Lienemann, les querelles de chiffres sont vaines. J’ai eu l’occasion de m’entretenir de ce sujet avec mon prédécesseur, Benoist Apparu, et d’en sourire avec lui. Les mises en chantier d’une année sont en général la conséquence des dépôts de permis de construire sous un ministre précédent, qui sont eux-mêmes le résultat d’une politique menée trois ans auparavant, souvent par un autre ministre encore. En d’autres termes, les résultats effectifs de la politique du logement que mène ce gouvernement et que j’ai l’honneur de défendre devant vous seront sans doute présentés, je l’espère avec succès, par le ou la ministre qui me succédera !

C’est la règle en matière de logement, et c’est la règle pour ce ministère essentiel, puisqu’il est compétent sur un sujet absolument fondamental pour la vie de nos concitoyens, vous avez été nombreux à le souligner. Il est évident qu’il faut prendre des décisions structurelles, qui redonnent au marché du logement un certain nombre de règles et l’intègrent dans un mode de fonctionnement beaucoup plus simple.

Monsieur Mézard, vous avez également parlé de simplification. La création des documents types, tels que le bail type ou l’état des lieux type, va dans ce sens. Aujourd’hui, certains baux contiennent des clauses abusives, ce qui donne lieu à des contentieux. Par conséquent, disposer d’un document type sur lequel tout le monde, propriétaires comme locataires, pourra se baser est un outil de simplification, notamment de simplification administrative, non de complexité.

Il a beaucoup été question de la GUL. Je ne répondrai pas maintenant aux différentes remarques qui ont été formulées sur cette disposition : nous aurons l’occasion d’en débattre longuement. Toujours est-il que la GUL ne mérite ni cet excès d’honneur ni cette indignité : ce dispositif est le résultat d’une lente maturation et le fruit d’un travail engagé par Marie-Noëlle Lienemann sur la couverture logement universelle, qui a permis de franchir une première étape, avec la garantie LOCA-PASS, puis une autre, avec la garantie des risques locatifs, la GRL, dont Jean-Louis Borloo a souhaité une certaine généralisation. Par conséquent, il s’agit d’une réflexion commune qui avance et qui, grâce à cette disposition, permettra de passer un nouveau cap.

Mesdames, messieurs les sénateurs, je répondrai maintenant de façon plus précise, de façon à balayer toutes les affirmations un peu fantasques que l’on a pu entendre sur ces milliers de fonctionnaires que ce dispositif susciterait, sur le taux d’impayés considérable qu’il entraînerait, puisque les locataires, se considérant couverts, ne payeraient plus leur loyer... Je m’emploierai, comme il est normal, à dissiper ces inquiétudes lors du débat.

Jean Louis Masson a évoqué la position de l’Association des maires ruraux de France. Certains d’entre vous lui ont déjà répondu. Après avoir constaté le nombre de signatures que la pétition lancée par cette association avait réunies, j’ai souhaité rencontrer son président, avec lequel j’ai eu une discussion extrêmement franche. Je tiens à dire que l’Association des maires ruraux de France et son président soutiennent le compromis trouvé par la commission des affaires économiques du Sénat. Je n’ai qu’à me féliciter de ce travail collaboratif et, pour cette raison aussi, souhaite le maintien de cette disposition dans le texte.

Madame Lienemann, vous avez longuement évoqué la question de la régulation et expliqué comment, grâce à des mesures très coûteuses, mais également très « court-termistes », qui ont eu des effets secondaires, la construction avait été artificiellement « dopée ». Nous avons choisi de mettre fin à ces dispositifs qui pouvaient donner le sentiment que la situation s’améliorait, alors que c’était très temporaire et s’apparentait à un feu de paille. Nous avons donc proposé des réformes de structure, mais aussi des dispositifs plus équilibrés. C’est un choix politique, vous l’avez parfaitement démontré. Ce choix, c’est celui du Gouvernement.

Monsieur Labbé, je vous ai répondu sur l’interpénétration des dispositions de la loi d’orientation agricole avec les mesures de ce projet de loi.

Madame Lamure, vous avez formulé des remarques à la fois de forme et de fond. Il est vrai et, pour ma part, cela ne me choque pas, car c’est le sens du débat politique, que nous pouvons avoir des désaccords. On peut ne pas souhaiter s’attaquer à la régulation de certains marchés et être, par principe, opposé à l’encadrement des loyers. Je ne critique pas cette position. Le Gouvernement a fait un choix différent, qui traduit en actes l’engagement du Président de la République. Nous nous y tiendrons, même si je peux concevoir que d’autres pensent différemment.

Madame Létard, vous avez fait état d’un autre système de garantie universelle des loyers qui reposerait sur une assurance obligatoire. Une telle proposition a déjà été avancée et on en a déjà constaté les limites, ne serait-ce qu’avec la GRL. Cette piste a été envisagée, puis écartée par le Gouvernement pour un certain nombre de raisons que je détaillerai lors de l’examen de l’article 8.

Monsieur Mirassou, vous faites partie de ceux qui ont travaillé de manière constructive sur la question des PLUI ; je m’en félicite et je vous remercie, vous et vos collègues, de m’avoir fait confiance – il n’est pas toujours facile de faire confiance à un ministre lorsqu’on est parlementaire ! – et d’avoir cru en la volonté du Gouvernement d’aboutir à une position partagée sur ce sujet.

Monsieur Collombat, vous avez évoqué le « club chic » du PLUI. Je vous précise que tout le sens de ce « club PLUI », qui ne s’apparente d’ailleurs en rien à un club, est de rassembler des élus, en particulier des élus de communes rurales – les plus nombreux –, afin qu’ils puissent travailler en commun pour se doter d’une meilleure ingénierie. J’invite d’ailleurs toutes celles et tous ceux qui sont intéressés par ces questions à rejoindre ce club très ouvert.

J’ajoute que, conscient des besoins en ingénierie que suscitera la mise en œuvre des PLUI dans un certain nombre d’intercommunalités, l’État s’organisera pour fournir un appui à ces collectivités locales, notamment aux collectivités rurales, qui aujourd’hui ne disposent d’aucune ingénierie et sont pour la plupart dépourvues de documents d’urbanisme.

Je voudrais aussi répondre sur la question de l’habitat léger et démontable, soulevée par certains d’entre vous. Je n’ignore pas que ce sujet peut facilement être caricaturé, voire folklorisé. Je pense pourtant qu’il ne mérite pas un tel traitement. Si nous avons travaillé sur ce sujet, c’est notamment pour sortir de l’insécurité juridique né d’un conflit de jurisprudences : sur certains territoires, ces habitats sont reconnus comme des tentes pouvant être légalement installées et, sur d’autres, ils sont déclarés illégaux au motif qu’ils ne s’appuient sur aucun permis de construire. Ces contradictions placent les élus face à de grandes difficultés et à des situations de conflit qui peuvent parfois durer des années.

L’objectif du projet de loi est donc d’apporter une réponse juridique aux élus, ce qui permettra de sortir de l’instabilité présente, mais aussi de reconnaître que les dispositions d’urbanisme doivent, qu’on le veuille ou non, prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat.

Même si ces modes d’habitat sont numériquement très marginaux, et chacun convient qu’ils ont sans doute vocation à le rester, ils sont respectables, et nous devons donner aux élus la possibilité de faire en sorte qu’ils s’implantent dans de bonnes conditions.

Je le redis : le projet de loi ne prévoit cette implantation que sur les terrains constructibles ou sur les zones pastillées par les élus dans le cadre des documents d’urbanisme et ne vise qu’à clarifier sur le plan juridique l’installation de ce type d’habitat permanent démontable – j’insiste sur le terme « permanent », puisque cette disposition ne vise en aucun cas l’habitat touristique.

Merci, madame la ministre !

Monsieur Lenoir, vous avez évoqué les chiffres de la construction et la garantie universelle des loyers, la GUL.

Sur cette dernière, je répondrai très précisément, point par point, à toutes les questions qui ont été posées à l’occasion de l’examen de l’article 8 du projet de loi.

Monsieur Kerdraon a salué et souligné le fait que les services intégrés d’accueil et d’orientation, les SIAO, deviennent les pilotes en matière d’hébergement et d’accès au logement. C’est effectivement l’un des éléments qui étaient ressortis du travail mené par la Conférence de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale.

Monsieur Dallier, j’ai légèrement ironisé quand vous avez suggéré d’utiliser le « marché contre le marché ». Il est possible que le système d’encadrement des loyers que nous proposons ne perdure pas pendant trente ans. En revanche, il ne fait aucun doute que nous en avons besoin aujourd’hui. Nous ne pouvons pas rester sans rien faire, et la réponse par le marché ne suffit manifestement pas.

Nous ne renonçons pas, par ailleurs, à actionner le levier de la relance des projets de construction et de la transformation de locaux de bureaux en logements, notamment dans les zones tendues – c’est possible, et l’ordonnance qui a été publiée voilà quinze jours facilite l’impulsion de ces projets de transformation par les élus.

Tous les outils qui permettent l’accélération de la construction sont en place, mais il n’en demeure pas moins que nous avons besoin de cette loi de structure, qui s’attaque à une situation devenue intolérable.

Monsieur Daunis, vous avez, comme d’autres, évoqué la question des chartes de parc. Ce sujet est à la fois très technique, très politique et très important. Nous y consacrerons le temps nécessaire, l’idée étant de ne pas complexifier les strates juridiques existantes, notamment entre les schémas de cohérence territoriale, les SCOT, et les chartes de parc, mais de reconnaître la démarche extrêmement volontaire de tous les élus engagés dans la gestion des parcs naturels régionaux.

J’ai surtout retenu de l’intervention de M. Grosdidier qu’il me percevait comme un bourreau. Je lui précise que, comme pour mon titre de ministre, je préfère à tant que faire qu’il m’appelle Mme « la » bourreau – ce sera plus clair pour tout le monde !

Monsieur Desplan, vous avez raison, le logement en outre-mer est une question très complexe, et je travaille main dans la main avec mon collègue Victorin Lurel sur ce sujet. C’est dans ce cadre que nous avons remis à niveau la ligne budgétaire unique dans la loi de finances pour 2013 et dans le projet de loi de finances pour 2014 et que nous avons maintenu la défiscalisation pour la construction de logements sociaux. J’espère en outre que les dispositions sur le logement indigne seront très utiles pour les élus locaux, particulièrement concernés par ce type de problèmes dans un certain nombre de territoires et de villes outre-mer.

Madame Bourzai, vous avez évoqué la question des zones de montagne, à laquelle j’ai déjà répondu. Un sujet qui me préoccupe particulièrement est celui des cœurs de bourg. Nous travaillons à des modalités d’intervention en appui des élus locaux pour la rénovation des centres bourgs, le vieillissement du parc immobilier pouvant provoquer une véritable nécrose. Les constructions se font alors en périphérie et entraînent le départ des commerces et des habitants du centre, avec toutes les conséquences qui en découlent pour la vie des villages et des bourgs. Nous travaillons à une réponse opérationnelle.

Le parallèle vous semblera peut-être un peu singulier, mais, de la même manière que nous avons travaillé, avec la création de l’Agence nationale de la rénovation urbaine, sur les grands quartiers dégradés, pour lesquels une intervention concertée était nécessaire, il me semble que nous devons trouver des réponses d’appui pour ces problématiques de centres-bourgs, qui sont actuellement examinées au sein du ministère.

Il serait intéressant d’en savoir plus !

. Madame Nicoux, vous avez, vous aussi, parlé des spécificités locales des zones de montagne. Nous traiterons cette question, en veillant toutefois à ce que l’ouverture de certains dispositifs spécifiques n’ait pas d’effets à rebours. Nous travaillerons précisément sur les amendements qui ont été déposés.

Monsieur Bourquin, j’ai apprécié vos remerciements, et je vous remercie à mon tour.

Je conclus en exprimant toute ma reconnaissance au président de la commission des affaires économiques, Daniel Raoul. §(Marques d’approbation sur les travées du groupe socialiste.) L’état d’esprit dans lequel la discussion de ce projet de loi s’engage lui doit énormément. Les débats et l’adoption d’un nombre important d’amendements en commission des affaires économiques ont permis de dénouer un certain nombre de sujets très complexes.

N’ayant pas connu le travail parlementaire avant la réforme qui a donné ce poids nouveau aux commissions, je ne peux que me féliciter de ce partage du travail entre les parlementaires et la commission que vous présidez, monsieur Raoul, que j’ai trouvé extrêmement agréable.

Mesdames, messieurs les sénateurs, je suis très heureuse que nous puissions aller au fond du débat pour, dans quelques dizaines d’heures, parvenir au terme de l’examen de ce texte.

Personne ne demande plus la parole dans la discussion générale ?…

La discussion générale est close.

Nous passons à la discussion des articles du texte de la commission.

TITRE IER

FAVORISER L’ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE

Chapitre Ier

Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

La parole est à Mme Mireille Schurch, sur l'article.

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, avant d’aborder la discussion des dispositions de ce projet de loi, notamment de son titre Ier, dont l’objectif est de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable, je voulais tenir quelques propos liminaires.

D’abord, nous nous satisfaisons d’avoir en face de nous une ministre qui ne considère pas que le logement est un bien comme les autres, soumis à marchandisation et spéculation. Un certain nombre de mesures contenues dans ce projet de loi en témoignent. Toutefois, force est reconnaître que nous partons de loin, tant les dix années de droite ont profondément marqué le paysage. (

Cela méritait d’être dit !

Allez !...

Trop longtemps, l’investissement dans la pierre a été massivement reporté sur les acteurs privés, qu’il s’agisse de professionnels ou de simples particuliers. C’est ce que nous avons appelé l’ « externalisation du financement de la politique du logement ». On nous a vendu, à l’époque, l’idée d’une France des propriétaires.

C’est le souhait d’une majorité de Français !

Le ministre estimait alors que le fait d’être propriétaire constituait la meilleure garantie pour se constituer une retraite.

Le logement est ainsi devenu vecteur de revenus intéressants, voire complémentaires, pour ceux qui, dotés de moyens suffisants, avaient choisi d’investir dans la pierre, choix intéressant au regard d’exonérations fiscales multiples pesant le double des crédits budgétaires octroyés à la politique du logement.

Les conditions sociales et économiques se dégradant, et parallèlement la demande de logement augmentant, les investisseurs ont considéré que la tension du marché était une aubaine permettant de faire exploser les loyers.

Tout cela a conduit à ce que la part des dépenses de logement pèse de manière anormalement élevée dans le budget de nos concitoyens. Se loger est devenu un défi pour un grand nombre d’entre eux.

Aujourd’hui, sécuriser les locataires, c’est à notre avis augmenter les APL et ne pas les geler, comme le prévoit la prochaine loi de finances.

Sécuriser les locataires comme les bailleurs, c’est mener une politique de l’emploi, qui élève les garanties sociales collectives et permette notamment un rehaussement du SMIC et des bas salaires.

Sécuriser, c’est également ne pas porter atteinte au niveau des pensions par la réforme des retraites – nous en reparlerons la semaine prochaine.

Sécuriser, ce n’est pas rendre nouvellement imposables des familles lourdement touchées par la crise et qui se battent pour continuer de vivre dignement.

Ce gouvernement doit choisir sa ligne politique : le fait de mener une politique d’austérité va accroître les difficultés de nos concitoyens, notamment leur accès au logement.

En outre, eu égard à la faiblesse des aides à la construction et à la baisse programmée des dotations aux collectivités dans le cadre des lois de finances, comment croire que les élus pourront remplir leurs obligations en termes de construction ?

Il nous semblait important de replacer ainsi ce projet de loi dans son contexte plus global. À défaut d’un changement de ligne politique – celle-ci enferme notre pays dans le déclin -, et malgré les intentions généreuses portées par ce texte, le droit au logement risque de rester un vœu pieux, un objectif malheureusement difficile à atteindre pour un trop grand nombre de nos concitoyens. Ce n’est pas ce que nous souhaitons !

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, sur l'article.

Madame la ministre, pour aborder le débat dans les meilleures conditions, il faut commencer par éviter les malentendus.

Selon vous, les chiffres que j’ai cités ne seraient pas convaincants ; vous avez compris que je parlais de constructions réalisées. En ce sens, évidemment, les constructions demandent un certain temps et les efforts des uns ne portent leurs fruits que deux ou trois ans plus tard. Mais ce n’est pas de cela que j’ai parlé ! En réalité, j’ai cité les chiffres des financements de logements sociaux votés chaque année en loi de finances, ce qui est différent des constructions réalisées.

Pour vous convaincre complètement, je vais me référer à un tableau qui provient du ministère de l'égalité des territoires et du logement – le vôtre, madame la ministre !

Sous le gouvernement de Lionel Jospin et ensuite, les logements dont le financement a été voté s’établissent à 40 000 en 2000, à 57 000 en 2001 et à un peu moins de 57 000 en 2002.

Les financements commencent à augmenter l’année suivante : 60 000 logements en 2003, 70 000 en 2004, 100 000 en 2006, mais 120 000 en 2009 et 131 509 en 2010 – un record historique !

Voilà les chiffres, madame le ministre, non pas ceux des logements construits, mais ceux des financements pour logements sociaux. La démonstration est ainsi faite que, sous le gouvernement Jospin, l’effort a été insuffisant. Au contraire, les gouvernements suivants ont réalisé l’effort nécessaire pour redresser une situation qui nous alarmait.

Nous aurions dû rester au pouvoir !

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, sur l'article.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Notre collègue Jean-Claude Lenoir n’est pas assez précis dans les chiffres qu’il vient de citer.

Je ne conteste pas leur véracité, mais vous oubliez, mon cher collègue, que l’inscription budgétaire ne correspond pas au nombre de logements financés. Pour connaître le nombre de logements financés, il faut se référer aux dossiers déposés par les organismes.

Or il se trouve que, sous le gouvernement Jospin, la ligne budgétaire votée n’était pas entièrement consommée.

C’était pis encore !

Vous aggravez votre cas !

Du point de vue budgétaire, les gouvernements avaient davantage fait porter leurs efforts sur l’aide à la pierre, mais les crédits n’étaient pas utilisés par les organismes à l’époque.

Un plan de relance a été engagé au début de 2001, qui a commencé à produire ses effets en 2001, 2002 et 2003.

Je vous rappelle également, cher collègue, que les foyers d’hébergement n’étaient alors pas comptabilisés dans les logements sociaux, pas plus que les structures de type résidence étudiante, aujourd’hui incluses dans le décompte.

En outre, les PLS n’étaient alors qu’émergents, puisqu’ils n’ont été créés qu’à la fin de l’année 2000. Il ne vous aura pas échappé que l’augmentation des chiffres que vous avez cités, entre 2000 et 2001, procède essentiellement d’une montée en puissance des PLS que notre gouvernement avait institués.

Et que la droite a financés !

Pour clore le débat, la meilleure méthode est de considérer l’évolution du nombre de logements HLM depuis l’époque où nous avons quitté le gouvernement : fin 2001, on en comptait 4 millions ; il y en a aujourd’hui 4, 4 millions. Cela signifie que, en dix ans, vous avez construit 400 000 logements HLM de plus, soit une moyenne de 40 000 par an !

Pourquoi un tel chiffre ? Premièrement, il ne suffit pas que des dossiers soient déposés pour que des logements soient construits : un logement HLM peut avoir fait l’objet de trois mesures de financement. Deuxièmement, vous avez massivement vendu des logements du parc HLM. Troisièmement, vous avez procédé à des démolitions par le biais de l’ANRU. C’était une bonne chose, …

Ah ! quand même !

En réalité, quels que soient les gouvernements – je plaide coupable, cela vaut aussi pour le gouvernement Jospin –, nous n’en avons pas fait assez en matière de construction de logements, sociaux en particulier. Mais n’essayez pas de faire croire que vous avez contribué à améliorer la situation, alors que vous l’avez détériorée !

Les chiffres disent le contraire !

Je suis saisi de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 88, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéa 5

1° Première phrase

a) Remplacer les mots :

, et qui

par le mot :

qui

b) Après le mot :

preneur

insérer les mots :

, de son conjoint, d’une personne que le preneur a à sa charge au sens du code de la construction et de l’habitation,

2° Seconde phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Cet amendement tend à supprimer la définition de la résidence principale donnée à la deuxième phrase de l’alinéa 5, en raison de difficultés pratiques de mise en œuvre de cette définition.

En application de la définition proposée, la qualification de « résidence principale » est exclusivement fondée sur la durée d’occupation du local, c’est-à-dire huit mois sur une année. Qu’adviendra-t-il, en cas de litige au cours de la première année du bail, si la durée de huit mois n’est pas expirée ? Le juge ne sera alors pas en mesure d’apprécier le caractère principal de la résidence.

Certes, cette durée de huit mois figure déjà dans certains textes. Cependant, il s’agit de dispositions de nature réglementaire. D’autres critères sont également prévus par ces textes, par exemple l’article R. 641-1 du code de la construction et de l’habitation, qui fait référence à une occupation effective et continue du local.

Dès lors, la commission des lois estime que cette définition n’a pas vocation à figurer dans la loi. Elle trouve le critère choisi trop restrictif ; il faut laisser au juge toute latitude pour apprécier le caractère principal de la résidence.

L'amendement n° 418 rectifié, présenté par Mme Garriaud-Maylam et MM. Cointat, Frassa, Cantegrit, del Picchia, Ferrand et Duvernois, est ainsi libellé :

Alinéa 5, seconde phrase

Après le mot :

professionnelle,

insérer le mot :

expatriation,

La parole est à M. Christophe-André Frassa.

Cet amendement vise à ce que le critère d’une occupation du logement pendant au moins huit mois par an ne soit pas opposable aux Français s’étant expatriés pour une raison professionnelle – détachement à l’étranger à la demande d’un employeur français, mais aussi choix d’une activité professionnelle à l’étranger, y compris sous contrat local – ou pour suivre leur conjoint.

Cet amendement, s’il était adopté, les dispenserait des formalités de changement d’usage, onéreuses et susceptibles d’être bloquées par les copropriétaires, d’autant qu’un Français vivant à l’étranger ne pourra défendre sa cause lors des réunions de copropriété.

Il est important que les expatriés puissent conserver leur habitation en France, non seulement pour l’utiliser lors de leurs retours périodiques, mais surtout en prévision de leur réinstallation définitive. La location de courte durée constitue le seul moyen de répondre à ces besoins de disponibilité sans condamner le bien à rester vacant pendant de longues périodes.

La formulation actuelle, qui met l’accent sur les « obligations professionnelles », entraîne une interprétation restrictive limitant aux seuls salariés contraints par leur entreprise à une mobilité professionnelle à l’étranger le bénéfice de voir leur habitation en France assimilée à une résidence principale.

Une assimilation de l’habitation en France des expatriés à leur résidence principale a déjà été prévue à l’article 150 U du code général des impôts. Il serait donc juste que les salariés employés sous contrat local à l’étranger, les entrepreneurs ayant créé une activité hors de France ou encore les conjoints d’expatriés puissent également en bénéficier.

L'amendement n° 419 rectifié, présenté par Mme Garriaud-Maylam et MM. Cointat, Frassa, Cantegrit, del Picchia, Ferrand et Duvernois, est ainsi libellé :

Alinéa 5, seconde phrase

Remplacer le mot :

obligation

par le mot :

raison

La parole est à M. Christophe-André Frassa.

Il s’agit d’un amendement de repli par rapport au précédent. Il vise à assouplir le caractère trop restrictif de la formulation, lié à l’emploi du mot « obligation ». Un Français qui choisit de partir à l’étranger faute de perspectives professionnelles en France le fait pour « raison » professionnelle, et non par « obligation », imposée par un employeur. Il ne serait pas juste que seuls les salariés détachés par leur entreprise bénéficient de l’assimilation de leur habitation en France à une résidence principale, et donc de l’exonération de changement d’usage en cas de location de courte durée.

L'amendement n° 560 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 5

Compléter cet alinéa par les mots :

, ou pour mobilité professionnelle dont les travailleurs ayant un contrat de travail saisonnier au sens du code du travail

II. – Alinéa 10

Supprimer les mots :

et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers

La parole est à M. Jacques Mézard.

Cet amendement, déjà présenté à l’Assemblée nationale par le député Joël Giraud, président de la commission permanente du Conseil national de la montagne, vise à prendre en compte les besoins des saisonniers.

Selon l’alinéa 10 de l’article 1er du présent projet de loi, les dispositions de la loi de 1989 ne s’appliquent pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception des dispositions concernant le dossier de diagnostic technique et la décence du logement.

J’entends que les besoins des saisonniers sont différents de ceux des locataires classiques, dans la mesure où ils louent des logements meublés pour de courtes périodes, variant en fonction de la durée de leur contrat de travail et des saisons.

À cet égard, on pourrait considérer que l’extension du champ de l’ensemble du dispositif de la loi de 1989 ne serait pas opportune, mais est-ce à dire que les dispositions visant le niveau des loyers, le dépôt de garantie ou la garantie universelle des loyers, le bénéfice des aides personnelles, les charges locatives ne sont pas applicables aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ?

L’objet de cet amendement est d’abord de vous interpeller, madame la ministre. Depuis des décennies, cette question du logement des travailleurs venant faire la saison dans les hôtels, les restaurants, les remontées mécaniques est un véritable casse-tête dans les villes touristiques ou les stations du littoral ou de montagne.

Les règles, en matière de bail, ne sont pas adaptées à cette catégorie. Les locations sont, en saison, à leur prix le plus haut. De toute façon, la précarité ou l’image de mauvais payeurs de ces travailleurs font fuir les bailleurs. Bien souvent, ces saisonniers en sont réduits à recourir à un « système D » sur lequel tout le monde ferme les yeux depuis des décennies.

Par ailleurs, l’alinéa 5 précise que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf « obligation professionnelle ». Ces derniers termes couvrent-ils la mobilité professionnelle des travailleurs saisonniers, liée à la nécessité d’exercer leur emploi dans des lieux géographiques différents selon les saisons, les besoins du marché, les offres d’emploi ou leurs compétences ?

Si ce n’était le cas, les accords interprofessionnels pour le logement des saisonniers signés en Savoie, dans les Hautes-Alpes ou dans les Alpes-de-Haute-Provence n’auraient plus lieu d’être, car ils mobilisent des fonds d’Action logement alors que l’encadrement de ces emplois les réserve au financement des résidences principales.

Enfin, lorsque les travailleurs saisonniers disposent d’un logement ou d’un pied-à-terre fixe, ils doivent pouvoir le louer, pour de courtes durées, pendant leur absence, sans avoir à demander une autorisation préalable ou un changement d’usage.

Quel est l’avis de la commission ?

En ce qui concerne l’amendement n° 88 de la commission des lois, la commission des affaires économiques considère que la durée de huit mois prévue par le projet de loi constitue une avancée. Comme l’a dit M. Vandierendonck, elle figure déjà dans des textes réglementaires. Ce n’est donc pas quelque chose de nouveau.

S’agissant de la difficulté soulevée, en cas de litige survenant au cours de la première année du bail, le juge pourra très bien arbitrer selon d’autres critères. La commission demande donc le retrait de cet amendement.

Monsieur Frassa, vous demandez que les expatriés pour raison professionnelle soient à la fois exonérés de la condition des huit mois de résidence par an et de la demande de changement d’usage.

S’agissant des expatriations professionnelles, votre demande est à l’évidence satisfaite par le texte.

Non.

Il en est de même pour la dérogation à l’autorisation de changement d’usage demandée. Si l’expatriation n’est pas due à des raisons professionnelles, il n’y a rien de choquant à ce qu’une autorisation de changement d’usage soit nécessaire.

Par ailleurs, je le dis une fois pour toutes afin que les choses soient bien claires, l’autorisation de changement d’usage ne s’applique que pour Paris, la petite couronne et les villes de plus de 200 000 habitants, où se pose un problème majeur.

En ce qui concerne l’amendement n° 419 rectifié, je ne partage pas votre point de vue. Le terme d’« obligation » est clair et précis, alors que celui de « raison » peut être sujet à des interprétations. Il sera très difficile de faire la preuve qu’une personne s’est expatriée pour chercher un travail, par exemple. La notion d’obligation professionnelle me paraît beaucoup plus claire.

Quant à l’amendement de M. Mézard, j’ai bien compris qu’il s’agissait d’un amendement d’appel. La commission partage son souci de protéger les travailleurs saisonniers, qui sont en effet des acteurs importants de la vie économique.

S’agissant des meublés, nous estimons que votre demande est satisfaite, non pas par l’article 1er, mais par l’article 4, qui inclut les meublés dans le champ de la loi de 1989. En outre, le préavis d’un mois s’appliquera là aussi.

Par conséquent, je demande le retrait de ces quatre amendements. À défaut, la commission émettra un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je partage les arguments développés par M. le rapporteur.

J’indique à M. Vandierendonck que la notion de résidence principale est juridiquement assez robuste. Nous ne constatons pas de contentieux ou de difficultés qui justifieraient de la faire évoluer.

De même, les motifs qui permettent le changement d’usage ou les critères de l’expatriation pour obligation professionnelle sont aujourd’hui bien encadrés. Il n’y a pas de difficulté sur ces points.

En ce qui concerne l’amendement relatif aux saisonniers, il est satisfait puisqu’il est possible de lever l’obligation minimale de résidence dans un tel cas.

Comme vous l’avez souligné, monsieur Mézard, le problème est surtout celui de l’accès des saisonniers au logement.

M. le rapporteur l’a relevé, les logements meublés relèveront de la loi de 1989 et entreront dans le champ de son dispositif, y compris pour la garantie universelle des loyers.

En revanche, il nous faut trouver des solutions pour ouvrir aux saisonniers l’accès à un parc de logements mobilisables dans les périodes de forte activité, notamment touristique. Nous y travaillons, sachant que ce problème très compliqué pèse aujourd’hui fortement sur les élus locaux et les professionnels. Pour l’heure, trop de travailleurs saisonniers sont logés dans des conditions qui ne sont pas acceptables.

Pour l’ensemble de ces raisons, je sollicite moi aussi le retrait de ces quatre amendements. Je reste à la disposition des parlementaires représentant les Français de l’étranger pour échanger avec eux s’ils souhaitent évoquer des éléments particuliers ou ont connaissance de cas spécifiques. De même, nous continuerons à travailler sur la question des saisonniers. Toutefois, en l’état actuel des choses, il ne nous semble pas pertinent de modifier la rédaction du texte.

Monsieur Vandierendonck, l’amendement n° 88 est-il maintenu ?

Oui, monsieur le président.

Je mets aux voix l'amendement n° 88.

La parole est à M. Christophe-André Frassa, pour explication de vote sur l’amendement n° 418 rectifié.

Madame la ministre, monsieur le rapporteur, j’ai entendu vos arguments, mais en retenant l’expression « obligation professionnelle », vous fermez la porte à tous ceux qui partent à l’étranger pour y créer leur entreprise ou y travailler sous contrat local. Ainsi, vous ne visez que les salariés expatriés par leur entreprise. C’est pourquoi je maintiens mes deux amendements.

Je mets aux voix l'amendement n° 418 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 419 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 560 rectifié.

L'amendement n° 32 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 12

Supprimer les mots :

et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation

La parole est à M. Henri Tandonnet.

Cet amendement tend à modifier les dispositions relatives à la rédaction du contrat de location.

Il est prévu que celui-ci « respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État ». Or il ne nous semble pas nécessaire de remettre en cause le principe de liberté contractuelle du droit français, d’autant que l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 définit précisément les très nombreuses mentions devant impérativement figurer dans le bail.

Une certaine souplesse doit en effet être permise dans la rédaction du contrat de location pour pouvoir l’adapter aux différentes situations, que la loi ne saurait toutes envisager, tout en respectant évidemment les dispositions impératives de cette dernière.

Par ailleurs, le locataire est suffisamment protégé par deux mesures fondamentales de la loi du 6 juillet 1989 : l’article 2, selon lequel les dispositions de la loi sont d’ordre public, de sorte que l’on ne peut y déroger ; l’article 4, qui établit une liste de clauses réputées non écrites.

La diversité actuellement constatée dans la rédaction des baux ne pose pas de problème puisque la Commission des clauses abusives exerce un contrôle sur le contenu des contrats et publie régulièrement des recommandations. De même, il faut noter que la Commission nationale de concertation peut parfaitement se saisir du sujet et examiner tous les baux en circulation pour donner un satisfecit ou demander des modifications, comme l’a fait dans le passé son ancêtre, la Commission nationale des rapports locatifs.

Quel est l’avis de la commission ?

L’avis est défavorable. Cet amendement tend à supprimer la référence au contrat type, qui protégera à la fois le locataire et le bailleur.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

La mise en place d’un contrat type, qui n’a pas vocation à ne comporter que les seules dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, ne constitue évidemment pas une atteinte à la liberté contractuelle. Il s’agit d’encadrer celle-ci de façon à protéger l’ensemble des parties, notamment la plus faible. Je souligne que tant les associations de locataires qu’un certain nombre de représentants du monde professionnel estiment que la mise en place d’un contrat type sera de nature à simplifier la vie des uns et des autres. L’avis est défavorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 32 rectifié bis.

L'amendement n° 358 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 14

Après le mot :

social

rédiger ainsi la fin de cet alinéa :

ou, lorsque le bailleur a un mandataire, le nom du bailleur et le nom ou la dénomination ainsi que le domicile ou le siège social de son mandataire ;

La parole est à M. François Calvet.

Dans sa rédaction actuelle, l’alinéa 14 de l’article 1er du projet de loi tend à rendre obligatoire la mention, dans le bail, du nom ou de la dénomination du bailleur et de l’adresse de son domicile ou de son siège social, y compris lorsque ledit bailleur a choisi de confier la gestion de son bien à un mandataire. Or, dans la plupart des cas, un bailleur qui confie la gestion de ses biens à un tiers mandataire souhaite que son locataire ne connaisse pas son adresse personnelle ou que les demandes de celui-ci soient exclusivement adressées au mandataire.

Cet amendement a donc pour objet de préciser que, dans l’hypothèse où le bail indique le nom ou la dénomination sociale du mandataire, ainsi que son adresse ou celle de son siège social, les coordonnées du bailleur ne seront pas mentionnées.

Quel est l’avis de la commission ?

Je comprends bien le souci de M. Calvet d’éviter certains désagréments aux bailleurs, mais il est un peu choquant d’envisager qu’un locataire puisse ne pas même connaître le nom de son bailleur. En outre, il est même tout à fait important qu’il dispose de cet élément, ainsi que de l’adresse du propriétaire. Par exemple, s’il veut lui envoyer une lettre recommandée afin d’engager une procédure, il ne peut pas passer par le mandataire. L’avis est donc défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je fais miennes les observations de M. le rapporteur. Si l’on raisonne par l’absurde, aucune procédure ne pourrait être engagée contre le propriétaire dès lors que le locataire ne connaîtrait pas ses nom et adresse. Le gestionnaire du bien ne peut absolument pas assumer des responsabilités qui incombent au propriétaire. L’avis du Gouvernement est donc également défavorable.

La parole est à M. François Calvet, pour explication de vote.

Il faut prendre en compte la réalité des situations. Si des propriétaires rémunèrent un mandataire pour qu’il gère leurs biens, ce n’est pas pour être appelés tous les matins par leurs locataires pour des problèmes de fuite d’eau ou autres… Or c’est ce qu’il se passera si l’on ne modifie pas la rédaction du projet de loi.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Je voudrais préciser à l’intention de M. Calvet qu’il ne s’agit pas d’une disposition nouvelle : elle figure dans la rédaction actuelle de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Je mets aux voix l'amendement n° 358 rectifié.

L'amendement n° 360 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 15

Supprimer les mots :

ou la dénomination

La parole est à M. François Calvet.

Viser, à l’alinéa 15 de l’article 1er du projet de loi, la « dénomination du locataire » n’est pas opportun, dans la mesure où le texte ne s’appliquera qu’aux locataires personnes physiques.

Quel est l’avis de la commission ?

L’avis est défavorable. Cette mention est absolument nécessaire, puisqu’une personne morale peut signer un bail.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis. Cette formulation est effectivement nécessaire pour prendre en compte le cas où le locataire est une personne morale.

Je mets aux voix l'amendement n° 360 rectifié.

L'amendement n° 159, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 20

Supprimer les mots :

et le loyer médian de référence majoré

La parole est à Mme Mireille Schurch.

L’article 1er du projet de loi, tendant à modifier l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, vise notamment à préciser les éléments devant obligatoirement figurer dans le contrat de location. Ceux-ci comprennent en particulier le loyer médian de référence et le loyer médian de référence majoré. De ces deux informations, nous estimons que seule la première doit apparaître, à titre indicatif, dans le contrat de bail. Indiquer le loyer médian de référence majoré pourrait en effet apparaître comme une invitation au bailleur à augmenter le loyer, sans avoir à fournir aucune justification.

Du reste, si l’on fait mention du loyer médian de référence majoré, pourquoi ne pas préciser aussi le montant du loyer minoré ? En outre, cette référence ne nous semble pas être à sa place à l’article 1er, dans la mesure où l’encadrement des loyers est prévu à l’article 3 du projet de loi. Enfin, si l’on souhaite informer le locataire, pourquoi ne pas faire mention de cette majoration possible dans la notice qui lui sera remise en annexe du bail ?

Il nous semble donc nécessaire de ne faire figurer que le loyer médian de référence dans le contrat de location. Tel est le sens de notre amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

L’avis est défavorable. Indiquer ces éléments dans le contrat de bail permettra au locataire de situer le montant de son loyer et, le cas échéant, d’engager un recours.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Si nous prévoyons la mention du loyer médian de référence majoré dans le contrat de bail, c’est en effet afin d’assurer la pleine information du locataire sur le montant maximal du loyer pouvant lui être demandé. L’adoption de cet amendement le priverait d’une partie de cette information propre à le protéger. Je vous invite donc à le retirer, madame la sénatrice. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Madame Schurch, l'amendement n° 159 est-il maintenu ?

Mme la ministre m’a convaincue, monsieur le président : je le retire.

L'amendement n° 159 est retiré.

L'amendement n° 78 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 30, première phrase

Remplacer les mots :

d'un vingtième

par les mots :

de deux dixièmes

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 329 rectifié bis est présenté par Mme Procaccia, M. Milon, Mme Debré, M. César, Mme Boog, M. Dulait, Mme Bruguière, M. Cardoux, Mme Deroche et MM. Cambon et J. Gautier.

L'amendement n° 738 rectifié ter est présenté par M. Husson, Mme Cayeux, MM. P. Leroy et Cointat, Mmes Masson-Maret et Sittler et MM. Lefèvre, Cléach, Grignon, Savary et Chauveau.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 30

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

La demande doit, à peine d’irrecevabilité, être formée dans les six mois de la prise d’effet du contrat de location.

La parole est à M. Gérard César, pour présenter l’amendement n° 329 rectifié bis.

À l’instar du dispositif de la loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite « loi Carrez », qui instaure, en matière de vente de lots de copropriété, une réduction du prix à proportion de l’écart constaté par rapport à la superficie annoncée, le projet de loi prévoit que le loyer puisse être réduit en fonction de la surface habitable réelle.

Mais l’article nouveau qu’il est proposé d’introduire dans le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 ne fixe pas de délai bref pour l’ouverture de la contestation en justice, par le locataire, de la surface habitable du logement loué. Est simplement prévu un effet rétroactif, pour la réduction de loyer, si la demande est introduite dans les six mois à compter de la prise d’effet du bail. La demande en diminution de loyer est donc, en l’état actuel du texte, recevable dans le délai de trois ans instauré par l’article 7-1 nouveau introduit par l’article 1er du projet de loi, courant « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Cela peut porter le délai de contestation bien au-delà des trois premières années de location, créant ainsi une insécurité juridique inadmissible sur le montant du loyer.

Nous souhaitons donc prévoir que la demande en réduction du loyer doive être formulée dans un délai de six mois à compter de la prise d’effet du bail, à l’instar de ce que dispose la loi du 18 décembre 1996.

La parole est à M. Jean-François Husson, pour présenter l'amendement n° 738 rectifié ter.

Cet amendement est défendu, monsieur le président.

Quel est l’avis de la commission ?

Sur la forme, la rédaction de ces amendements pose problème dans la mesure où les dispositions relatives aux effets d’une demande en réduction de loyer qui interviendrait au-delà de six mois à compter de la prise d’effet du bail ne sont pas supprimées. Il y a donc contradiction.

Sur le fond, il ne me semble pas choquant qu’une telle action puisse être engagée tout au long de la durée du contrat de bail. Ce sera, pour le bailleur, une incitation à prêter attention à la surface qu’il fait figurer sur le contrat de location.

Et pour le locataire aussi !

La commission émet un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Il est proposé de déclarer irrecevables les demandes en réduction de loyer formées plus de six mois après la prise d’effet du contrat de location, alors même que le texte prévoit que la diminution de loyer n’aura pas d’effet rétroactif si la demande est présentée au-delà de cette échéance. Dès lors que la surface habitable indiquée dans le bail est erronée, je ne vois pas pourquoi il ne serait plus possible au locataire d’agir passé un certain délai : la révision du loyer est de droit, mais non la rétroactivité.

L’avis du Gouvernement est donc défavorable, tant sur le fond que sur la forme.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 329 rectifié bis et 738 rectifié ter.

L'amendement n° 60 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 32, première phrase

Supprimer les mots :

selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation,

La parole est à M. Henri Tandonnet.

Faire référence à un état des lieux type pour les millions de logements proposés à la location me paraît désuet. Il me semble, madame la ministre, qu’avant même que vous ayez rédigé votre décret, bailleurs et locataires dresseront l’état des lieux au moyen de leur téléphone portable !

Quel est l’avis de la commission ?

L’avis est défavorable, pour les mêmes raisons que précédemment à propos du contrat de bail type. J’ajoute que le recours à un décret n’est pas synonyme d’absence de souplesse.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis, pour les raisons qui ont été invoquées au sujet du contrat de bail type. Il s’agit de mettre en place un outil de simplification et de clarification, afin d’améliorer les relations entre propriétaires et locataires.

Je mets aux voix l'amendement n° 60 rectifié bis.

L'amendement n° 151, présenté par M. Beaumont, Mme Mélot, MM. P. André, G. Bailly, Bécot et Bizet, Mmes Bouchart et Bruguière, M. Cardoux, Mme Cayeux, MM. Cléach, Cointat, Couderc et Delattre, Mme Deroche, MM. Doligé, Doublet, Ferrand, B. Fournier et Grosdidier, Mme Giudicelli, MM. Houel, Laufoaulu, D. Laurent, Lefèvre, Leleux, Lenoir, Martin, Milon, Paul et Pierre, Mme Procaccia, MM. Retailleau et Revet, Mme Sittler et MM. Trillard et Vial, est ainsi libellé :

Alinéa 32, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

en leur laissant expressément la possibilité de recourir à un huissier de justice, qui réalisera l’état des lieux par constat si elles le souhaitent

La parole est à M. Éric Doligé.

En France, les huissiers de justice établissent 9 millions d’actes par an, dont 500 000 états des lieux. Dans sa rédaction actuelle, le projet de loi prévoit l’intervention de l’huissier de justice dans l’hypothèse d’un conflit entre les parties au bail ; en revanche, cette intervention n’est pas expressément visée dans le cas des états des lieux dits « amiables ».

Cet amendement, déposé par notre collègue René Beaumont, vise à remédier à cette lacune afin de permettre à l’huissier de justice d’intervenir dans tous les cas.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement est pleinement satisfait par une disposition que la commission a introduite dans le texte. En effet, l’alinéa 32 de l’article 1er prévoit que l’état des lieux est établi par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Ce tiers pourra bien entendu être un huissier de justice. La commission émet donc un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour la raison énoncée par M. le rapporteur, le Gouvernement demande le retrait de cet amendement ; à défaut, il émettra un avis défavorable.

Monsieur Doligé, l'amendement n° 151 est-il maintenu ?

Dès lors que M. le rapporteur et Mme la ministre ont confirmé que les huissiers de justice pourront dresser des états des lieux amiables, je retire cet amendement. Le cas échéant, nous pourrons renvoyer la profession aux propos tenus en séance publique par la commission et le Gouvernement.

L'amendement n° 151 est retiré.

L'amendement n° 361 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 35

Supprimer cet alinéa.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

La disposition que nous proposons de supprimer prévoit que le locataire, après avoir intégré le logement, disposera d’un délai de dix jours pour demander que l’état des lieux d’entrée soit complété.

Une fois que le locataire s’est vu remettre les clés et qu’il est entré dans les lieux, il devient le gardien du logement et celui-ci est sous sa responsabilité. Accorder au locataire un délai de dix jours pour compléter l’état des lieux poserait des problèmes en matière d’établissement de la preuve, engendrerait des contentieux et déséquilibrerait les rapports entre propriétaires et locataires.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis défavorable.

D’une part, le bailleur ne sera pas obligé d’accéder à cette demande.

D’autre part, la charge de la preuve pèsera sur le locataire : s’il n’est pas en mesure de prouver que l’état des lieux initial était lacunaire, la commission départementale de conciliation ou le juge prendra le parti du propriétaire.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour les raisons très clairement énoncées par M. le rapporteur, le Gouvernement émet un avis défavorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 361 rectifié.

L'amendement n° 367 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 39

Après le mot :

renouvellement

insérer les mots :

ou simplement tenu à la disposition du locataire lorsque le contrat porte sur un meublé touristique au sens de l’article 2

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

L’annexion du dossier de diagnostics techniques ne semble pas indispensable dans le cadre des locations de meublés touristiques. En effet, ces contrats étant conclus pour une durée limitée, les locataires ne sont pas exposés à des risques importants.

Par ailleurs, de tels contrats sont souvent conclus avec une clientèle étrangère, à qui nous ne devons pas donner à penser que le logement loué présente des risques. En cette période, il semble que nous devrions éviter de mettre en difficulté une activité importante dans nos régions touristiques. Les touristes sont souvent déjà suffisamment déconcertés par notre formalisme administratif…

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis défavorable.

Pour les meublés touristiques, seul le constat de risque d’exposition au plomb doit être annexé au contrat de location. Une exposition au plomb de courte durée mais répétée peut amener à contracter le saturnisme. Il est parfaitement normal que les touristes soient informés, le cas échéant, de la présence de plomb dans le logement qu’ils ont loué.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Il ne me paraît pas utile de supprimer cette disposition, qui est entrée dans les usages. Le Gouvernement émet un avis défavorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 367 rectifié.

Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 561 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéas 42 et 43

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Jacques Mézard.

L’Assemblée nationale a adopté un amendement aux termes duquel le dossier de diagnostics techniques annexé au contrat de bail doit être complété par une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité.

On ne peut évidemment que partager les préoccupations des auteurs de cet amendement concernant la sécurité et la santé des locataires. Néanmoins, nous avons le sentiment – et c’était sans doute aussi le sentiment initial du Gouvernement – que l’on fait de la surenchère en imposant des standards à tous les bailleurs, en réponse à des situations qui, certes, ont été à l’origine de dérives ou d’accidents dramatiques, mais qui ne sont pas, fort heureusement, la généralité.

La création d’un contrat de location type ou d’un modèle type d’état des lieux, ainsi que la multiplication des diagnostics, relèvent de ces standards. Nous n’y sommes pas hostiles par principe ; ils peuvent être plutôt sécurisants, à la fois pour les locataires et pour les bailleurs. Toutefois, il faut prendre garde à ne pas dérouter et décourager les petits propriétaires, qui souvent n’ont qu’un bien en location et entretiennent de bonnes relations avec leurs locataires. Du jour au lendemain, ils seront confrontés à une usine à gaz et à des coûts supplémentaires, alors qu’ils perçoivent parfois de tout petits loyers.

Est-il vraiment nécessaire de rendre obligatoire la production d’un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante et d’un état de l’installation intérieure d’électricité, avec le coût que cela représente ?

Il a raison !

J’ajoute que la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite « loi MOLLE », a renforcé les droits des locataires en prévoyant la possibilité, pour ces derniers, de saisir le service communal d’hygiène et de santé ou l’agence régionale de santé lorsqu’ils considèrent que l’installation électrique de leur logement est en mauvais état. Si nécessaire, la collectivité peut alors engager des travaux d’office, aux frais du propriétaire.

Par ailleurs, les obligations du bailleur en matière de décence du logement, au regard des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, sont claires. Le projet de loi vient renforcer toutes ces dispositions.

Nous considérons que, en complexifiant les démarches des propriétaires, en particulier de ceux qui n’ont qu’un ou deux biens à louer, on va finalement rendre laborieuse et difficile la gestion directe locative et indispensable le recours aux professionnels de l’immobilier. Je n’ai pas le sentiment que c’était là l’objectif initial du Gouvernement…

C’est pourquoi, par cet amendement, nous proposons que l’on s’en tienne à l’existant, à savoir la production du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb et, dans certaines zones, de l’état des risques naturels et technologiques. C’est déjà pas mal !

Très bien !

L'amendement n° 323, présenté par M. Courteau, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 42

Supprimer cet alinéa.

II. – Après l’alinéa 59

Insérer onze alinéas ainsi rédigés :

...° L’article 6 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est complété par les mots :

« et dont l’installation électrique répond à des exigences de sécurité définies par le décret prévu à l’alinéa suivant » ;

b) Il est ajouté un e ainsi rédigé :

« e) de justifier, pour tout logement dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans, par la production d’une attestation, au moment de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, que cette installation électrique répond aux exigences de sécurité visées au premier alinéa.

« Les caractéristiques de l’attestation, dont sa durée de validité, ainsi que les modalités d’application des paragraphes suivants sont définies par un décret en Conseil d’État.

« En cas d’absence de production, par le bailleur, de l’attestation prévue au e), le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, un diagnostic de l’installation électrique du logement mis en location, le coût de ce diagnostic étant imputable sur le montant du loyer.

« Dans les cas où le diagnostic ferait apparaître un manquement aux exigences de sécurité mentionnées au premier alinéa, le locataire est habilité à faire réaliser un devis des travaux nécessaires à la mise en sécurité du logement qu’il communique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son bailleur.

« Le bailleur peut opposer au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de deux mois suivant la réception du devis susvisé, son propre devis à charge pour lui de faire réaliser les travaux nécessaires, sauf cas de force majeure, dans un délai de deux mois à compter de la réception de ce devis par le locataire.

« En cas d’absence de réponse du bailleur dans un délai de deux mois suivant la réception du devis du locataire ou de refus définitif du bailleur de procéder aux travaux nécessaires, le locataire est habilité à faire réaliser, aux frais du bailleur, les travaux dans les conditions prévues par le devis soumis au bailleur, le coût de ces derniers étant imputable sur le montant du loyer.

« Les litiges qui verraient le jour dans le cadre de l’application du présent point peuvent être portés devant la Commission départementale de conciliation prévue à l’article 20. »

La parole est à M. Roland Courteau.

Selon le Conseil national de la consommation, le CNC, on dénombre chaque année 80 000 incendies domestiques liés à des installations électriques. Par ailleurs, 7 millions de logements présentent des risques et 2, 3 millions comportent des installations électriques qualifiées de très dangereuses.

Le CNC a fait des propositions pour remédier à cette situation ; l’une d’entre elles au moins a été suivie d’effet. Ainsi, les propriétaires ont l’obligation de faire réaliser un diagnostic électrique portant sur six points de sécurité préalablement à la vente du logement si l’installation électrique a plus de quinze ans.

En revanche, aucune obligation de produire un diagnostic n’existe pour les logements destinés à la location, alors même que la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent, qui ne soit pas susceptible de porter atteinte à la sécurité de ce dernier.

Cet état de choses a pour conséquence de placer les locataires dans une situation de moindre sécurité par rapport aux propriétaires. Par cet amendement, je souhaite préciser la notion de logement décent. Je propose que, pour tout logement dont l’installation électrique a été réalisée il y a plus de quinze ans, le bailleur soit tenu de produire une attestation de conformité de cette installation aux six points de sécurité que j’évoquais à l’instant.

En outre, je propose d’imposer au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement dont l’installation électrique ne présente aucun danger.

L'amendement n° 324, présenté par M. Courteau, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 43

Remplacer cet alinéa par deux alinéas ainsi rédigés :

« 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité, dont l’objet est de contrôler que cette installation répond aux caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité électrique.

« Les conditions d’application du présent 4°, notamment les caractéristiques du logement décent relatives à la mise en sécurité de l’installation intérieure d’électricité, seront fixées par décret en Conseil d’État. »

II. – Après l’alinéa 45

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le locataire peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le document prévu au 4°.

La parole est à M. Roland Courteau.

Il s’agit en quelque sorte d’un amendement de repli, visant à renforcer l’obligation de sécurité électrique, toujours dans le cadre d’un bail, en complément des dispositions votées à l’Assemblée nationale.

Je précise que la réalisation de cet état de l’installation intérieure d’électricité a pour objet de contrôler que celle-ci répond aux critères de décence du logement sur le plan de la sécurité électrique. Le document de diagnostic électrique opposable au bailleur et annexé au contrat de bail permettra de contrôler le respect de l’obligation de mise en sécurité du logement, qui reposera sur le respect des six exigences minimales préconisées par le CNC dans son avis du 27 septembre 2005.

Dans l’hypothèse où ce document ferait état d’un manquement à ces exigences minimales, cela contribuerait à faire reconnaître l’indécence du logement par la commission départementale de conciliation ou par le juge, qui pourront être saisis en application des articles 20 et 24-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En permettant de réduire les risques d’incendie et d’électrisation, notre proposition répond à la nécessité de renforcer la sécurité physique des locataires et à celle d’améliorer la sécurité juridique des bailleurs.

Quel est l’avis de la commission ?

S’agissant de l’amendement de M. Mézard, la commission pense qu’il n’est pas choquant, bien au contraire, que le locataire soit informé, le cas échéant, de la présence d’amiante dans son logement et de l’état de l’installation électrique. Cela est d’ailleurs nécessaire pour qu’il puisse saisir la commission départementale de conciliation ou le juge.

En outre, le document visé à l’alinéa 42 de l’article 1er pourra être une simple copie d’un diagnostic établi lors de l’achat du logement. Il ne s’agit donc pas forcément d’un diagnostic supplémentaire.

M. Courteau, quant à lui, propose d’imposer à tout bailleur de produire une attestation de conformité de l’installation électrique à six points de sécurité. Il s’agirait là d’une obligation très lourde, à la charge du bailleur.

La philosophie de son amendement de repli, également très contraignant, est différente puisqu’il vise à rendre opposable au bailleur l’état de l’installation électrique, alors que, normalement, les diagnostics sont simplement à caractère informatif.

Par conséquent, la commission demande le retrait de ces trois amendements ; à défaut, elle émettra un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Ces trois amendements ont pour objet de revenir sur des dispositions introduites dans le projet de loi par l’Assemblée nationale.

M. Mézard souhaite supprimer l’obligation d’annexer au contrat de location une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité. Quant à M. Courteau, il entend au contraire renforcer les obligations du bailleur.

Les chiffres que vous avez rappelés, monsieur Courteau, interpellent le Gouvernement : on recense 250 000 incendies par an, dont une grande partie sont dus à des installations électriques défaillantes, et l’on déplore entre 600 et 800 décès. Ils sont deux fois plus élevés que ceux que l’on constate dans d’autres pays européens. À cet égard, l’installation de détecteurs de fumée dans les logements a permis de diviser par deux le nombre des victimes d’incendie dans l’ensemble des pays qui l’ont rendue obligatoire.

Monsieur Mézard, comme l’a indiqué M. le rapporteur, le bailleur pourra produire des diagnostics déjà existants. Par ailleurs, on a pu constater que l’établissement d’un diagnostic de l’installation intérieure électrique a souvent conduit naturellement les acquéreurs à réaliser des travaux de mise en conformité.

M. Courteau, pour sa part, souhaite aller beaucoup plus loin. Sa proposition est de nature à imposer aux bailleurs des frais supplémentaires importants.

En conclusion, je sollicite le retrait de ces amendements ; à défaut, l’avis sera défavorable.

La parole est à M. Pierre Jarlier, pour explication de vote sur l'amendement n° 561 rectifié.

La question de l’amiante pose tout de même problème.

Si le diagnostic fait apparaître la présence d’amiante dans le logement, le bailleur risque de ne pas pouvoir le louer, alors qu’il n’y a péril pour l’occupant que si les fibres d’amiante sont mises en suspension dans l’air, à la suite de travaux notamment. De très nombreux logements comportent une toiture ou un revêtement de sol en amiante et, pour autant, rien ne s’oppose à leur location.

S’il me semble nécessaire de contrôler la conformité de l’installation électrique, j’estime que l’on va trop loin s’agissant de l’amiante et que l’on va empêcher la location de logements ne présentant aucun risque.

La parole est à Mme la ministre.

Vous avez parfaitement raison, monsieur le sénateur, la présence d’amiante dans le logement n’empêche pas la mise en location. Ainsi, les revêtements de sol comportant de l’amiante ne présentent absolument aucun risque tant qu’ils ne sont pas percés ou cassés.

C’est précisément pourquoi il est utile d’informer le locataire de la présence éventuelle d’amiante dans le logement, afin qu’il évite d’intervenir sur les éléments en contenant.

Je mets aux voix l'amendement n° 561 rectifié.

La parole est à M. Roland Courteau, pour explication de vote sur l’amendement n° 323.

L’Assemblée nationale a prévu l’annexion d’un état de l’installation intérieure électrique au contrat de bail. Que se passera-t-il en cas de non-présentation de cet état ou si celui-ci établit le caractère dangereux de l’installation électrique ? Pensez-vous que cela empêchera la mise en location, en particulier dans les zones où l’on constate une pénurie de logements ? Des familles, des enfants seront en danger si l’on permet la location d’appartements dont l’installation électrique ne serait pas conforme.

Je le répète, le texte voté à l’Assemblée nationale ne va pas suffisamment loin. En particulier, il n’impose pas au propriétaire d’un logement comportant une installation électrique dangereuse de réaliser les travaux de mise en conformité. Le logement sera loué malgré tout, et une famille s’y installera à ses risques et périls !

Je veux bien faire un pas vers Mme la ministre et M. le rapporteur en retirant l’amendement n° 323, mais je maintiens l’amendement n° 324. Faites à votre tour un pas dans ma direction, madame la ministre !

L'amendement n° 323 est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 324.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 160 est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 562 rectifié est présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 49 et 50

Supprimer ces alinéas.

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour présenter l’amendement n° 160.

Le présent amendement vise à supprimer la possibilité d’introduire dans le contrat de location une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement du loyer et des charges. Cette disposition est triplement paradoxale, et l’ensemble des associations de défense des locataires la contestent fortement.

Premièrement, l’un des objectifs du projet de loi est bien le renforcement de la prévention des expulsions locatives, notamment par un encadrement des loyers dans les zones tendues, afin de limiter, pour les ménages, la charge financière liée au logement. Instaurer des pénalités de retard irait à l’encontre de cet objectif, puisqu’elles viendraient alourdir les dettes de ménages qui sont déjà en difficulté, ce qui rendrait plus incertain leur maintien dans le logement.

Deuxièmement, l’insertion de cette disposition a été justifiée par la nécessité de donner au bailleur une contrepartie à l’aléa moral que représenterait l’instauration de la garantie universelle des loyers. Or celle-ci vise précisément à indemniser les bailleurs en cas d’impayés de loyer.

Troisièmement, de telles clauses sont considérées comme abusives par la Commission des clauses abusives. Certes, la commission des affaires économiques a encadré cette mesure, en réduisant le montant de la pénalité à 5 % du total des loyers et charges dus, ce qui permettra d’éviter une augmentation exponentielle des pénalités. Elle a également supprimé la mesure spécifique prévue par les députés pour le loyer du dernier mois. Cependant, nous persistons à demander la suppression pure et simple de ces clauses.

La parole est à M. Jacques Mézard, pour présenter l'amendement n° 562 rectifié.

Cet amendement vise lui aussi à supprimer la possibilité, pour le bailleur, d’inscrire au contrat de location une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement du loyer et des charges.

Cette possibilité existe aujourd'hui, et il est vrai que certains administrateurs de biens en font parfois un usage abusif, y compris en l’absence de condamnation par le juge civil. C’est pourquoi la rédaction initiale du projet de loi tendait à interdire de telles clauses.

L’Assemblée nationale a souhaité réintroduire ces clauses pénales afin, nous dit-on, de contrebalancer l’aléa moral que pourrait engendrer la mise en place de la garantie universelle des loyers et d’assurer le juste équilibre du texte.

S’agissant du premier argument, j’oserai dire que cela constitue déjà un aveu quant au risque de dérive du dispositif de la garantie universelle des loyers, mais nous reviendrons sur ce point lors de l’examen de l’article 8.

S’agissant de l’argument relatif à l’équilibre, en matière de droits et de devoirs, entre propriétaire et locataire, on pourrait y adhérer. Il ne serait en effet pas illogique d’instaurer des pénalités de retard, parce qu’il est vrai que le loyer est l’une des seules dépenses pour lesquelles elles n’existent pas et que certains petits propriétaires comptent sur leurs revenus locatifs pour boucler les fins de mois. Les locataires de mauvaise foi sont de surcroît favorisés par rapport à l’immense majorité des locataires qui paient leur loyer rubis sur l’ongle et dans les délais.

Cependant, dans ce cas, pourquoi le dispositif projeté ne prévoit-il pas de réciprocité entre la pénalité applicable au locataire pour retard de paiement du loyer et des charges, dont le montant est plafonné à 5 % des sommes dues, et la pénalité applicable au bailleur en cas de non-remboursement du dépôt de garantie dans les délais, dont le montant est fixé à 10 % par mois de retard ? C’est là une curieuse conception de l’équilibre contractuel ! Il y a deux poids, deux mesures : quelle motivation conduit à prévoir des niveaux de pénalité différents pour des situations somme toute identiques ?

En réalité, aucun de ces deux arguments ne nous convainc. Si la disposition en question représente un geste de bonne volonté à l’égard des propriétaires, qui se sentent stigmatisés, pour certains, par ce projet de loi, ce n’est, à notre sens, pas le meilleur que l’on puisse donner. En effet, en visant les mauvais coucheurs, on pénalise surtout les ménages les plus fragiles : le plus souvent, lorsque le loyer est payé avec retard, c’est que les locataires sont confrontés à des difficultés financières. Veut-on véritablement accentuer leurs difficultés, ajouter de la dette à leur dette ? Le dispositif de la GUL couvrira-t-il d’ailleurs cette pénalité ?

Quel est l’avis de la commission ?

Effectivement, comme cela a été dit à plusieurs reprises, il s’agit d’un texte d’équilibre. En particulier, les rapports entre bailleurs et locataires doivent être équilibrés. Dans cette perspective, il me paraît important de souligner que des propriétaires endettés, qui doivent rembourser chaque mois leurs emprunts, sont pénalisés par le défaut de paiement du locataire.

Par ailleurs, l’inscription d’une telle clause dans le contrat de bail ne sera pas automatique ; il s’agira d’une simple faculté.

En outre, à l’heure actuelle, les clauses pénales prévoient une pénalité de 10 %, ce qui est considérable.

Enfin, je pense moi aussi qu’il faut trouver un équilibre entre la mise en jeu de la GUL et la responsabilité que doivent assumer ceux qui ne payent pas leur loyer. J’ajoute que la GUL permettra d’engager rapidement au bénéfice des locataires de bonne foi, ce qui n’est pas le cas actuellement, des procédures sociales destinées à leur éviter de s’enfoncer davantage.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la commission a diminué considérablement les clauses pénales introduites à l’Assemblée nationale, en ramenant la pénalité à 5 % du montant dû et en supprimant la pénalité spécifique de 30 % relative au dernier loyer, qui me paraissait énorme.

Quant au bailleur, une clause légale est prévue en cas de non-restitution du dépôt de garantie : une pénalité de 10 % par mois de retard s’applique. Il y a donc là une forme d’équilibre entre locataires et propriétaires.

La commission est défavorable à ces deux amendements identiques.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement prend acte de la décision de la commission d’accentuer le plafonnement, voté par les députés, d’une disposition figurant déjà dans la loi mais qui n’était jusqu’à présent pas encadrée. Considérant que le dispositif est maintenant équilibré, le Gouvernement est défavorable à sa suppression, qui enverrait un signal contre-intuitif.

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour explication de vote.

Je regrette cet avis défavorable, madame la ministre, et ce pour deux raisons.

D’abord, pourquoi instaurer des pénalités alors que vous mettez en place un système de garantie universelle des loyers qui profitera aux propriétaires bailleurs ? C’est un très mauvais signal adressé aux populations les plus fragiles, qui affrontent des difficultés terribles, dont il conviendrait plutôt de les aider à sortir. Les accabler d’une pénalité supplémentaire est malvenu. L’instauration de la GUL aurait dû au contraire amener à supprimer les pénalités.

Je maintiens mon amendement.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 160 et 562 rectifié.

L'amendement n° 55 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 51

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

…) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements. » ;

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement, fruit d’une expérience personnelle, vise à faire en sorte qu’il soit impossible, dans un contrat de bail relevant de la loi du 6 juillet 1989, d’imposer au locataire, en plus du loyer mensuel d’occupation, un « loyer d’équipements » pour l’utilisation des biens installés dans la chose louée.

Voilà deux ans, cherchant un logement étudiant du côté de Melun, j’ai trouvé une résidence étudiante qui semblait tout à fait classique. Elle est gérée par l’Office des services étudiants, association étudiante à but non lucratif, et sur la plaquette figure notamment le logo de la région d’Île-de-France, ce qui représente une garantie absolue en termes de respect de la loi… §

Cette plaquette comporte en outre une description des logements et de leur aménagement : un lit avec sommier, un bureau, une penderie, une étagère, un tabouret, deux chaises. Quant aux équipements collectifs de la résidence, ils comprennent un bureau d’accueil pour l’intendante, une laverie payante, une salle de travail, un local pour les vélos, des places de parking en extérieur et un accès wifi, lui aussi payant. Jusque-là, rien de très étonnant.

La plaquette évoque ensuite des « prestations » – c’est déjà moins clair – et précise que le loyer inclut la mise à disposition du mobilier, la consommation d’eau et le chauffage du studio, les charges d’électricité et d’eau pour les parties communes, la mise à disposition du local destiné aux vélos, les frais d’entretien normaux de la ventilation mécanique – c’est assez étonnant –, ainsi que ceux du matériel de sécurité et d’interphonie. Je ne sais pas très bien si tous ces éléments relèvent des charges locatives, mais permettez-moi d’en douter…

M’étant rendu sur place, je demande à voir le bail et, à ma grande surprise, on me propose un bail de six ans, soumis à la loi de 1989. Trouvant cela bizarre, je demande des explications, que la personne présente ce jour-là se révèle incapable de me donner. Je me contente donc de lire le bail, qui fait mention d’un loyer conventionné mensuel de 322, 73 euros, d’un loyer d’équipements – nous y voilà ! – de 123, 86 euros, de provisions sur charges de 156 euros et d’une cotisation mensuelle obligatoire à l’association de 9, 15 euros, soit un total de 612 euros par mois pour trente mètres carrés : 20 euros par mètre carré en pleine zone industrielle de Melun… §

J’envoie alors un mail pour obtenir des éclaircissements, auquel il n’est répondu qu’au bout d’un mois. Permettez-moi de vous donner lecture de cette réponse, qui vaut le coup d’œil :

« L’immeuble a été construit par une SA HLM »…

Oh là !

… « et pris à bail à construction par l’Office national pour le logement étudiant. Cette construction a fait l’objet d’un conventionnement entre l’État et le propriétaire permettant aux occupants de bénéficier d’un loyer modéré et de l’aide personnalisée au logement.

« Dans le cadre de sa prise à bail, notre association doit respecter les engagements pris par le propriétaire des lieux. C’est le cas notamment de la soumission obligatoire des logements aux dispositions de la loi de 1989.

« La résidence étant par ailleurs destinée aux étudiants, elle doit bénéficier d’équipements spécifiques à ce type de logements » – peut-être s’agit-il du tabouret

« Le représentant de l’État » – tenez-vous bien, madame la ministre – « autorise le gestionnaire à mettre en place un loyer d’équipements en contrepartie de ces investissements, pour permettre la réalisation de logements sociaux pour étudiants, objectif prioritaire en Île-de-France.

« Cette nécessité de créer des logements sociaux se confirme chaque jour, puisque nous refusons de nombreuses demandes d’étudiants en quête de logement qui doivent se réorienter vers le marché libre, fort coûteux. »

Ce mail se termine, je vous le donne en mille, par l’observation suivante :

« Vous comprendrez que la liste d’attente s’allonge. Ainsi, compte tenu du temps écoulé, notre association a dû satisfaire à la demande de nouveaux candidats, et donc vous ne pourrez pas disposer du logement étudiant en question. » §

Dommage !

Madame la ministre, j’avais transmis le dossier à votre prédécesseur, mais il ne s’est rien passé. Je crois qu’il s’agit là d’un abus manifeste. Pour le bail, on opte pour le régime de la loi de 1989, afin que les étudiants paient le préavis s’ils quittent leur logement au mois de juin. On installe des meubles, mais ce n’est pas un meublé. On facture des prestations qui n’en sont pas, en les appelant « équipements ». C’est la confusion des genres la plus totale !

Madame la ministre, je vous communiquerai ces éléments. Mon amendement vise à interdire la perception d’un loyer d’équipements dans un tel cas d’espèce, que j’ai eu du mal à avaler ! Je souhaiterais qu’il puisse être adopté et que le sujet soit traité au cours de la navette. §

Quel est l’avis de la commission ?

M. Dallier, grâce à son expérience personnelle, a levé un lièvre. Je pense qu’un loyer d’équipements peut se justifier pour un abonnement à la télévision par satellite, par exemple.

La commission émet un avis favorable sur cet amendement.

Ah !

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement a pour objectif de réexaminer un certain nombre de trappes législatives, issues de dispositions sans doute fondées au moment de leur adoption, mais ensuite détournées de leur destination. Votre démonstration, monsieur Dallier, est assez édifiante à cet égard.

Le Gouvernement est lui aussi favorable à cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 55 rectifié bis.

L'amendement n° 129 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 51

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

... Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

...) Qui impose, au moment de la signature du bail, la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant. » ;

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement, qui concerne également les baux régis par la loi de 1989, s’inspire de mon expérience personnelle de maire.

J’ai reçu, au cours des derniers mois, deux jeunes ayant réussi à trouver un logement mais à qui l’agence immobilière avait imposé que l’un de leurs parents soit cocontractant du bail. Nombre de parents finissent par s’y résoudre, alors qu’il suffirait qu’ils soient garants.

Je ne sais pas si la rédaction de mon amendement le permettra, mais il faut essayer d’éviter ce cas de figure.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est d’accord sur le fond, car il s’agit d’un abus manifeste, mais elle soulève deux difficultés.

En premier lieu, par définition, une telle question ne saurait être évoquée dans le contrat de bail.

En second lieu, il existe des situations où la cosignature du bail par un ascendant ou un descendant arrange tout le monde. On ne peut l’ignorer. Si l’on exclut totalement cette possibilité, on risque parfois d’aller à l’encontre du souhait des personnes concernées.

C’est pourquoi je vous demande, monsieur Dallier, de bien vouloir retirer votre amendement. Nous pourrons réexaminer cette question au cours de la navette. À défaut de retrait, j’émettrai un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Dallier, le Gouvernement est sensible à votre préoccupation, mais la lettre de votre amendement risquerait d’empêcher de manière absolue des cosignatures pouvant être voulues par les locataires.

C’est la raison pour laquelle le Gouvernement vous invite également à retirer votre amendement, en vue du réexamen de la question en deuxième lecture.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Je pensais que nous étions ici dans le champ des clauses réputées non écrites. Si un ascendant ou un descendant souhaite devenir cocontractant, il n’y a bien sûr pas de problème, mais je visais les cas où une telle cosignature est imposée.

S’il y a un doute, je veux bien retirer mon amendement. Cela étant, il conviendrait d’éclaircir ce point d’ici à la deuxième lecture.

L’amendement n° 129 rectifié est retiré.

Je suis saisi de neuf amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 310 rectifié, présenté par MM. Marseille, Dubois, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéas 53 à 55

Remplacer ces alinéas par quatre alinéas ainsi rédigés :

« Art. 5. – La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut en aucun cas excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d’État.

« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer, dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées. Le nombre minimum de biens à louer est fixé par décret en Conseil d’État.

« Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, les dispositions de cet article entreront en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la publication de la présente loi resteront en vigueur jusqu’à cette date.

« Les termes des trois premiers alinéas du présent I sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque mandat relatif aux opérations de location d’un logement. »

La parole est à M. Hervé Marseille.

L’activité des agents immobiliers ne se limite pas à la rédaction du bail ou à l’établissement de l’état des lieux : ils assurent un certain nombre d’autres missions et prestations qui appellent rémunération. Celle-ci peut être recherchée soit auprès des propriétaires, comme le prévoit le présent texte, au risque de décourager certains d’entre eux, soit par le biais du développement de contrats de prestation de services facturés au candidat locataire.

Or, en l’état actuel du texte, les professionnels de l’immobilier mandatés par le propriétaire ne peuvent plus se voir confier un mandat de recherche par un candidat locataire.

Par ailleurs, l’interdiction du mandat de recherche risquerait d’entraîner des effets pervers, par exemple l’apparition de marchés parallèles.

En conséquence, cet amendement a pour objet de permettre la conclusion de conventions de prestation de services de recherche de biens à louer entre candidats locataires et agents immobiliers.

L'amendement n° 352 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéas 53 à 55

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Art. 5. – I. – La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation des états des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Le montant maximal pouvant être imputé à ce dernier est fixé par décret en Conseil d’État.

« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées.

« Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, les dispositions de cet article entreront en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la publication de la présente loi resteront en vigueur jusqu’à cette date. »

La parole est à M. François Calvet.

Le projet de loi va ajouter aux difficultés que rencontrent les agents immobiliers du fait de l’effondrement du nombre des transactions. En effet, si, comme le prévoit le texte, la rémunération des personnes mandatées pour la location de logements est mise exclusivement à la charge des bailleurs, ces derniers seront de moins en moins nombreux à recourir à un intermédiaire.

J’ajoute que les multiples contraintes que ce projet de loi tend à imposer aux propriétaires conduiront à une nouvelle contraction de l’offre de logements dans le parc privé.

Cet amendement tend donc à assouplir un dispositif quelque peu manichéen, en tenant compte des missions réalisées au profit du locataire, comme la rédaction du bail ou l’établissement de l’état des lieux, et en autorisant le recours aux mandats de recherche. En effet, sur un marché qui se contracte, il peut être utile de faire appel à un « chasseur d’appartement ».

L'amendement n° 759, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 53, première phrase

Remplacer la référence :

par la référence :

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de coordination, visant à opérer une renumérotation.

Les amendements n° 61 rectifié et 342 rectifié sont identiques.

L'amendement n° 61 rectifié est présenté par MM. Guerriau, Tandonnet et Marseille.

L'amendement n° 342 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 53, première phrase

Remplacer les mots :

à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés entre le bailleur et le preneur

par les mots :

partagée entre le bailleur et le preneur

La parole est à M. Henri Tandonnet, pour présenter l’amendement n° 61 rectifié.

Cet amendement tend à partager la charge des honoraires de négociation de l’agent immobilier entre le bailleur et le locataire. Si cette disposition n’était pas adoptée, on risquerait de décourager les agents immobiliers et de tarir en partie le parc de logements mis en location.

Par conséquent, il me semble opportun de revenir à l’usage très ancien du partage de la charge des honoraires.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 342 rectifié.

Comme le précédent, cet amendement vise à assouplir la répartition des charges d’honoraires entre locataires et bailleurs, ce qui nous paraît équitable. À défaut, les propriétaires seront moins nombreux à recourir à des professionnels pour louer leur bien. En revanche, le plafonnement du montant des honoraires pour éviter tout abus nous semble légitime.

L'amendement n° 492 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Guerriau, Mme Férat et MM. Dubois, Jarlier, Maurey et Merceron, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 53, première phrase

Supprimer le mot :

exclusive

II. – Après l’alinéa 53

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« Lesdites personnes mandatées peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer, dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées. Le nombre minimum de biens à louer faisant l'objet de cette convention est fixé par décret en Conseil d'État.

« Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, le présent article entre en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. L’article 5 dans sa rédaction antérieure à la publication de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové reste en vigueur jusqu’à cette date.

III. – Alinéa 54, première phrase

Supprimer le mot :

exclusivement

La parole est à Mme Valérie Létard.

Cet amendement vise à maintenir, pour les professionnels, la possibilité de conclure avec les candidats locataires des conventions de prestation de services de recherche de biens à louer, dont la rémunération serait désindexée du niveau des loyers et pourrait être plafonnée à hauteur du loyer médian de la zone dans laquelle la prestation de services est délivrée. Cela permettrait d’éviter les excès en ce qui concerne la part des honoraires due par le locataire. Un nombre minimal de biens fixé par décret devront être présentés au candidat locataire, afin de lui garantir un service réel. En outre, la prestation ne pourra être facturée que si la recherche débouche sur la signature d’un bail.

L'amendement n° 161, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 53, première phrase

Supprimer les mots :

à la réalisation de l’état des lieux et

La parole est à Mme Mireille Schurch.

L’article 1er vise à améliorer les rapports entre les propriétaires et les locataires. Nous souhaitons en amender l’alinéa 53, en limitant à la seule rédaction du bail les services pouvant faire l’objet d’une facturation répartie entre le locataire et le bailleur.

Actuellement, le texte prévoit, conformément à une jurisprudence constante fondée sur l’article 5 de la loi de 1989, que les frais de rédaction du bail sont partageables. Mais il est précisé en outre que les frais engagés par le bailleur à l’occasion de la réalisation de l’état des lieux le sont aussi.

Or le bailleur n’engage ces frais que pour assurer la défense de ses propres intérêts et s’épargner un déplacement sur les lieux. Il n’a pas l’obligation de mandater une agence à cette fin et n’est donc nullement contraint d’engager ces dépenses. En conséquence, il n’y a pas lieu d’imputer ces honoraires au locataire, ne serait-ce que pour partie.

Aussi cet amendement tend-il à supprimer, à l’alinéa 53, la mention de la réalisation de l’état des lieux, afin que les frais engagés à ce titre par le bailleur ne puissent être assumés pour partie par le locataire.

L'amendement n° 563 rectifié, présenté par MM. Mazars, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mézard, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 54

Rédiger ainsi le début de cet alinéa :

Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, aucune…

II. - Après l’alinéa 54

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« En dehors des territoires mentionnés au I de l’article 17, les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent percevoir une rémunération du candidat locataire lorsqu’ils ont conclu avec lui une convention de prestations de services de recherche de biens à louer.

La parole est à Mme Françoise Laborde.

Les alinéas 53 et 54 de l’article 1er mettent à la charge exclusive du bailleur la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, exception faite des honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux et à la rédaction du bail.

Il s’agit de mettre fin à un certain nombre d’abus. En effet, les locataires se voient facturer des frais d’agence représentant souvent un mois de loyer, voire plus. Ces sommes sont parfois dépourvues de tout lien avec la réalité du travail effectué.

Dans les zones les plus tendues notamment, le service rendu au locataire par le professionnel de l’immobilier est souvent assez limité. Le seul fait, pour un candidat locataire, de contacter une agence immobilière ou de pénétrer dans ses locaux ne saurait justifier une quelconque rémunération. Dans ces zones, il semble donc logique que la rémunération de ces actes soit assumée par le propriétaire du bien proposé à la location. Cela n’exclut pas des demandes particulières de la part du locataire, qui peut toujours confier un mandat de recherche à un professionnel, comme le permet l’alinéa 54.

En revanche, dans les zones détendues, notamment en milieu rural, la situation est différente. Les prestations de l’agent immobilier sont loin de se limiter à la rédaction du bail et à l’établissement de l’état des lieux. Son rôle répond aux attentes de nombreux candidats locataires, car la recherche de logements à louer est souvent plus difficile. L’agence sélectionne des biens adaptés à leurs besoins, assure des visites qui nécessitent des déplacements souvent plus importants et évalue les aides au logement.

L’interdiction de partager les honoraires de location entre le locataire et le bailleur ne tient pas compte de la réalité de cette prestation dans les zones détendues, où les candidats locataires risquent de souffrir d’une offre de services réduite au minimum.

En conséquence, cet amendement tend à permettre aux professionnels de l’immobilier de percevoir, dans lesdites zones, une rémunération du candidat locataire lorsqu’ils ont conclu avec lui une convention de prestation de services de recherche de biens à louer, que ces derniers fassent ou non l’objet d’un mandat de recherche de la part du propriétaire.

Madame la ministre, la rédaction de cet amendement n’est peut-être pas satisfaisante, mais nous souhaitions porter cette question à votre attention. Nous reconnaissons que des tarifs injustifiés et excessifs ont été pratiqués, dans une certaine opacité. Toutefois, ces mauvais procédés ne sont pas le fait de tous les professionnels de l’immobilier : certains sont tout de même consciencieux !

L’amendement n° 493 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Maurey et Merceron, est ainsi libellé :

Alinéa 54, première phrase

Après le mot :

preneur

supprimer la fin de cette phrase.

La parole est à Mme Valérie Létard.

L’amendement est défendu, monsieur le président.

Quel est l’avis de la commission ?

Il faut revenir au texte du projet de loi, qui est très précis.

L’alinéa 53 de l’article 1er, qui constitue à mon sens une des grandes avancées du présent texte, précise que la rémunération de l’agence immobilière sera à la charge exclusive du bailleur, et non pas, comme dans le droit actuel, partagée entre le bailleur et le locataire. Seules deux exceptions sont prévues : l’établissement de l’état des lieux et la rédaction du bail. Par ailleurs, le montant imputé au locataire ne peut être supérieur à celui mis à la charge du bailleur et il doit être inférieur ou égal à un plafond fixé par décret.

L’alinéa 54 précise qu’une rémunération peut être mise à la charge du preneur lorsque le mandataire intervient exclusivement au nom et pour le compte du locataire. Sur mon initiative, il a même été ajouté que le mandataire ne pourrait percevoir ces honoraires que s’il y a signature d’un bail. Cette disposition vise à éviter des abus que l’on constate déjà aujourd’hui.

Aux yeux de la commission, il faut s’en tenir à cet équilibre en termes de partage d’honoraires. Elle émet donc un avis défavorable sur tous les amendements qui tendent à y porter atteinte, ainsi que sur les amendements dont l’adoption remettrait en cause le caractère exclusif du mandat de recherche. En effet, la commission entend interdire les doubles commissionnements, les situations où le mandataire recherche des honoraires à la fois auprès du bailleur et auprès du locataire.

En conséquence, la commission est défavorable à l’ensemble des amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est naturellement défavorable aux amendements n° 310 rectifié, 352 rectifié, 61 rectifié et 342 rectifié, qui tendent à remettre en cause la volonté sous-tendant le projet de loi ALUR. Le flou existant quant au partage des honoraires a donné lieu à une inflation de leurs montants.

Madame Schurch, le Gouvernement est également défavorable à l’amendement n° 161, qui a pour objet de supprimer toute rémunération de la part du locataire. En effet, on peut entendre que les prestations de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux profitent également à celui-ci. Par ailleurs, la rémunération par les deux parties amènera le professionnel chargé d’établir ces documents à avoir les mêmes égards pour les intérêts de l’une et de l’autre.

Quant aux amendements n° 492 rectifié de Mme Létard et 563 rectifié de Mme Laborde, ils soulèvent des questions qui méritent d’être approfondies, s’agissant notamment des zones détendues.

Comme chacun sait, un projet de loi s’élabore toujours dans un climat particulier. En l’occurrence, le Gouvernement a eu la volonté de travailler avec l’ensemble des parties. Or, au cours des dernières semaines, on a observé un très fort raidissement de la part des professionnels de l’immobilier, qui a débouché sur une absence de dialogue. Je le regrette, car il existe peut-être des pistes que nous avons écartées, alors même qu’il aurait été utile d’y réfléchir, s’agissant en particulier des zones détendues : ces deux amendements en fournissent une illustration.

Je le répète, la volonté du Gouvernement est de faire payer à leur juste prix des prestations réelles. §On conçoit très bien que, si un professionnel mène une recherche active, visite des biens en vue de pouvoir répondre à la demande d’un candidat locataire, un tel travail mérite rémunération. Cette piste n’avait pas été explorée jusqu’à présent, du fait de la situation de rupture du dialogue que j’évoquais à l’instant.

Je le dis avec la plus grande franchise : je suis extrêmement sereine quant à l’orientation du présent texte. Le Gouvernement est ouvert à la discussion, mais il adoptera évidemment une position très ferme si l’on s’attaque à la philosophie de ce projet de loi.

La manière dont Mmes Létard et Laborde ont abordé la question des zones détendues me semble aller dans le bon sens. Je leur propose de retirer leurs amendements, sachant que je prends l’engagement d’approfondir ce sujet dans la perspective de la deuxième lecture. J’espère qu’un dialogue retrouvé avec les professionnels permettra de les associer à la réflexion.

Enfin, j’indique que le Gouvernement est favorable à l’amendement de coordination n° 759 de la commission.

Je mets aux voix l'amendement n° 310 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 352 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 759.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 61 rectifié et 342 rectifié.

Madame Létard, l’amendement n° 492 rectifié est-il maintenu ?

Madame la ministre, j’ai bien entendu votre proposition d’approfondir cette question à la faveur de la navette, pour dégager des voies de convergence, en prenant en compte les deux préoccupations suivantes, exprimées par les agents immobiliers.

Premièrement, il convient de ne pas désorganiser un secteur pour lequel ces activités représentent 400 millions d’euros de chiffre d’affaires.

Deuxièmement, si votre mesure était appliquée stricto sensu, cela conduirait à la suppression de 10 000 emplois d’agent de location. Il s’agit là d’une réalité économique incontournable !

Vous l’avez souligné, on peut considérer qu’il faut laisser aux clients le choix de faire appel, s’ils le souhaitent, à un agent immobilier pour leur trouver un bien à louer, que celui-ci dispose ou non de ce bien en portefeuille. Toutefois, les conditions de mise en œuvre de cette prestation doivent effectivement être examinées de plus près.

Pour ma part, je souhaite avant tout que l’on évite les effets pervers et que l’on prévienne les risques pouvant résulter d’une vision un peu restrictive de la situation. En effet, certains professionnels pourraient aisément mettre en place des structures juridiques spécifiques chargées de recueillir les mandats de recherche, dissociées du gestionnaire, avec lequel elles auront pourtant des liens juridiques ou capitalistiques. Il y aura de nombreux contournements de la loi ! Même les marchands de listes pourraient faire leur réapparition par des voies détournées : l’inventivité est très grande dans ce domaine ! §

C’est vrai !

On trouve toujours le moyen de contourner la loi.

Madame la ministre, j’ai bien entendu votre appel à creuser la réflexion, mais nous estimons qu’il convient de faire en sorte que les locataires puissent contribuer à la prise en charge des prestations, de manière mesurée et réglementée, pour éviter les abus.

Sous réserve de pouvoir revenir sur ce sujet en deuxième lecture, j’accepte, au nom de mon groupe, de retirer l’amendement n° 492 rectifié.

L'amendement n° 492 rectifié est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 161.

Madame Laborde, l'amendement n° 563 rectifié est-il maintenu ?

J’accepte de le retirer, mais nous reviendrons sur ce sujet en deuxième lecture, madame la ministre.

L'amendement n° 563 rectifié est retiré.

Madame Létard, l'amendement n° 493 rectifié est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L'amendement n° 493 rectifié est retiré.

Je suis saisi de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les amendements n° 252 rectifié bis et 309 rectifié bis sont identiques.

L'amendement n° 252 rectifié bis est présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et M. J. L. Dupont.

L'amendement n° 309 rectifié bis est présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 56, 57, 58 et 59

Supprimer le mot :

local

La parole est à M. Daniel Dubois, pour présenter l’amendement n° 252 rectifié bis.

Le présent texte crée des observatoires locaux des loyers. Cette mesure s’appuie sur l’expérimentation en cours d’un dispositif d’observation des logements au sein de dix-neuf sites pilotes, permettant d’étudier un total d’environ 2, 6 millions de logements, soit près de 40 % du parc de logements locatifs privés en France.

Madame la ministre, j’ai compris que vous entendiez rouvrir le dialogue avec les agents immobiliers. Or, pour l’heure, ce projet de loi ne tient pas compte de l’existence d’une structure alimentée par plus de 60 % des professionnels, qui fonctionne de manière plutôt satisfaisante depuis plus de cinq ans : je veux parler de l’observatoire Clameur.

À nos yeux, cette instance mérite d’être référencée. Son tableau de bord, mis à jour chaque trimestre, présente une analyse détaillée des évolutions intervenues depuis 1998 au sein des marchés locatifs privés de 1 242 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.

Ainsi, cet amendement tend à laisser la possibilité aux intermédiaires professionnels de continuer d’alimenter l’observatoire Clameur selon des procédures opérationnelles et efficaces. Il vise également à ce que les données produites par cet organisme soient prises en considération.

La parole est à M. Hervé Marseille, pour présenter l'amendement n° 309 rectifié bis.

Nous souhaitons nous aussi que soit pris en compte un observatoire alimenté par de nombreux professionnels, qui ne comprennent pas pourquoi il n’est pas référencé. Puisque le Gouvernement compte reprendre le dialogue avec les professionnels, peut-être serait-il opportun d’inclure cet observatoire dans le champ du texte.

L'amendement n° 335 rectifié, présenté par MM. Marseille, Dubois, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 58

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Hervé Marseille.

Il s’agit d’un amendement de cohérence. De nombreux professionnels interviennent lors de la conclusion d’un contrat de bail. Il est donc étonnant que le présent texte ne prévoie de sanctions qu’à l’encontre de ceux qui sont soumis à la loi du 2 janvier 1970 en cas d’absence de communication d’informations à l’observatoire local des loyers.

Tous les professionnels concernés doivent être sanctionnés, ou aucun. Notre amendement vise cette seconde option.

L'amendement n° 359 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 59

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

D’autres professionnels que ceux qui sont soumis à la loi du 2 janvier 1970 disposent d’instances de contrôle et sont amenés à intervenir dans la conclusion d’un bail ou dans la gestion locative : notaires, huissiers, avocats, etc.

La disposition en cause apparaît donc tout à fait discriminatoire envers les professionnels relevant de la loi Hoguet et de nature à jeter le discrédit sur toute une profession. Il est donc proposé de la supprimer.

Madame la ministre, j’ai cru lire sur vos lèvres le mot « peut-être » lorsque certains de mes collègues ont laissé entendre que vous étiez disposée à engager des négociations avec les professionnels de l’immobilier. Il conviendrait de lever cette ambiguïté et de nous faire connaître quelles sont exactement vos intentions.

Quel est l’avis de la commission ?

Concernant les amendements n° 252 rectifié bis et 309 rectifié bis, exiger que les informations remontent à un observatoire national revient à supprimer de facto les observatoires locaux visés par le texte, ce qui n’est pas acceptable pour la commission. L’avis est donc défavorable.

Par ailleurs, la création des observatoires locaux des loyers n’emporte pas la disparition du dispositif Clameur. Pour que Mme la ministre puisse travailler avec la profession, il serait préférable que l’observatoire Clameur accepte de révéler sa méthodologie.

Il me semble que l’amendement n° 335 rectifié devrait tendre à supprimer l’alinéa 59, plutôt que l’alinéa 58. Je ne vois pas pourquoi, en effet, on empêcherait toute personne intéressée de communiquer à l’observatoire ders loyers des informations relatives au logement. L’avis est défavorable.

L’amendement n° 359 rectifié vise à supprimer l’alinéa 59, qui prévoit que, en cas de manquement à l’obligation de transmission des informations relatives au logement et au contrat de location d’un professionnel soumis à la loi Hoguet, l’observatoire des loyers peut saisir la commission de contrôle régionale ou interrégionale, instance disciplinaire créée par l’article 9 du projet de loi.

La commission est défavorable à cet amendement.

D’une part, il est essentiel que les professionnels transmettent leurs informations aux observatoires locaux des loyers afin que ces derniers puissent disposer de données fiables.

D’autre part, si cet alinéa ne concerne que les professionnels soumis à la loi Hoguet, il faut avoir à l’esprit que les autres professions mentionnées par M. Lenoir sont réglementées : leurs membres pourront donc être sanctionnés en cas de non-transmission des informations dont ils disposent, selon leurs règles propres.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je souhaite tout d’abord revenir sur la méthode qui a présidé à la préparation de ce projet de loi.

J’ai déjà indiqué, à l’occasion d’autres débats, que la loi ALUR aurait pour finalités de réguler par l’encadrement des loyers, conformément à l’engagement n° 22 de François Hollande, et de mettre fin à certains abus des professionnels.

Vous avez bien lu sur mes lèvres, monsieur Lenoir. En effet, pour discuter, il faut être deux. Or, un certain nombre de professionnels se sont enferrés dans une attitude de confrontation stérile, très brutale, plus que caricaturale et vaguement insultante : je pense en particulier à certaines affiches d’un goût douteux. Cela ne m’a nullement empêchée de dormir ni de me réveiller, mais, pour dialoguer, je le redis, il faut être deux.

Le vote intervenu en première lecture à l’Assemblée nationale et la teneur du débat dans cette enceinte témoignent que certains de ces professionnels n’ont pas bien mesuré la volonté de l’opinion publique et des parlementaires d’avancer sur un certain nombre de sujets. Je pourrais en outre évoquer des dispositions de ce texte qui figuraient déjà dans le projet de loi relatif à la consommation de M. Frédéric Lefebvre.

Le manque de réglementation et d’encadrement a incité certains acteurs à profiter de la situation du marché immobilier pour développer des pratiques déloyales, au détriment des professionnels les plus sérieux. Voilà la situation dans laquelle nous nous trouvons.

Par principe, je suis ouverte à la discussion avec tout le monde, monsieur le sénateur, comme vous avez pu le voir lorsque nous avons évoqué la question du plan local d'urbanisme intercommunal, mais je constate qu’un certain nombre de professionnels se sont confits dans une position qui leur est nuisible : ainsi, les sujets abordés par Mmes Laborde et Létard n’ont pu être débattus avec eux. Cela étant, les professionnels doivent savoir que c’est à l’Assemblée nationale et au Sénat qu’il incombe de voter la loi. Leur attitude ne leur a pas gagné le soutien de l’opinion, au contraire, d’autant qu’une immense majorité de nos concitoyens nourrissent à leur égard, du fait des excès de quelques-uns, un a priori peu favorable.

Cette perte de crédit de l’ensemble de la profession me semble d’ailleurs regrettable, car j’estime que l’intervention de professionnels, agissant en tant qu’intermédiaires entre propriétaires et locataires, est très utile.

Je pense que l’abaissement du coût des prestations par le biais des dispositions qui seront adoptées, ainsi que les nouvelles garanties offertes tant aux propriétaires qu’aux locataires, favoriseront le développement du volume de l’activité.

Cependant, je ne suis pas dupe de certaines opérations de communication quelque peu brutales qui se sont déployées ces dernières semaines. Rien ne me détournera de mon objectif : la régulation. J’ai toujours été parfaitement transparente sur ce point, comme en atteste mon intervention lors de l’assemblée générale de la Fédération nationale de l’immobilier, la FNAIM, il y a maintenant près d’un an : j’avais alors tenu mot pour mot le même discours et exposé ma feuille de route. Je n’ai pas changé de ligne.

Concernant les amendements en discussion, nous avons besoin d’observatoires solides, de données fiables, de méthodes transparentes : Clameur ne répond pas aujourd’hui à ces critères. C’est pourquoi nous faisons confiance aux collectivités locales, aux acteurs locaux pour mettre en place les observatoires. Dans le même esprit, nous avons institué un comité scientifique qui normalisera la collecte des données, afin que des comparaisons fiables puissent être établies entre les différents territoires, ce qui n'est pas le cas aujourd’hui.

À ce propos, je vous avouerai que l’annonce, le jour même du début de la première lecture de ce projet de loi à l’Assemblée nationale, d’une amorce de baisse des loyers, supposée rendre inutile l’encadrement de ceux-ci, a fait naître sur mes lèvres un léger sourire… Voilà comment on peut instrumentaliser des données pour appuyer une position, plutôt que de présenter une image fiable et transparente de la réalité !

Telle est ma position et celle du Gouvernement, exprimée de manière claire, …

Très claire !

… ferme et transparente.

Voilà qui est dit !

Le Gouvernement est défavorable aux quatre amendements.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 252 rectifié bis et 309 rectifié bis.

Je mets aux voix l'amendement n° 335 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 359 rectifié.

La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance.

Voici quel sera l’ordre du jour de la prochaine séance publique, précédemment fixée à aujourd’hui, mercredi 23 octobre 2013, à quatorze heures trente et le soir :

Projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (n° 851, 2012-2013) ;

Rapport de M. Claude Dilain et M. Claude Bérit-Débat, fait au nom de la commission des affaires économiques (n° 65, 2013-2014) ;

Avis de Mme Aline Archimbaud, fait au nom de la commission des affaires sociales (n° 29, 2013-2014) ;

Avis de M. Jean-Luc Fichet, fait au nom de la commission du développement durable (n° 44, 2013-2014) ;

Avis de M. René Vandierendonck, fait au nom de la commission des lois (n° 79, 2013-2014) ;

Texte de la commission (n° 66, 2013-2014).

Personne ne demande la parole ?…

La séance est levée.