Séance en hémicycle du 27 février 2024 à 22h00

La séance est reprise.

Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 27, présenté par M. Benarroche, Mme Guhl, MM. G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

L'article 225-14 du code pénal est ainsi modifié :

1° Les mots : « ou d'hébergement » sont supprimés ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le fait de mettre à la disposition d'une personne, moyennant une contrepartie, un hébergement incompatible avec la dignité humaine est puni de sept ans d'emprisonnement et de 200 000 euros d'amende. »

La parole est à M. Guy Benarroche.

Cet amendement, comme celui que j'ai défendu tout à l'heure, a pour objet d'améliorer l'outil juridique prévu dans cet article pour mieux lutter contre un grand nombre de marchands de sommeil.

Dans la rédaction actuelle du texte, la vulnérabilité de la victime, c'est-à-dire la condition de la personne qui est la proie du marchand de sommeil, est considérée comme un fait constitutif du délit. Pour notre part, nous souhaiterions que la condition de la victime soit plutôt une circonstance aggravante. Ce sont les agissements et le comportement du marchand de sommeil qui doivent constituer le fait constitutif, quelle que soit la condition de la victime.

Cette nuance nous semble très importante et, d'ailleurs, elle avait été rétablie par l'Assemblée nationale, puisque la rédaction retenue par les députés supprimait la référence à l'état de vulnérabilité ou de dépendance comme élément constitutif du délit de mise à disposition d'un hébergement incompatible avec la dignité humaine.

Je le répète, l'élément constitutif, c'est le délit qui est commis par le marchand de sommeil, quelle que soit la situation de la victime, cette situation pouvant au demeurant constituer une circonstance aggravante.

Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 128 est présenté par le Gouvernement.

L'amendement n° 152 est présenté par MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Bitz et Mohamed Soilihi, Mmes Schillinger, Cazebonne, Duranton et Havet, MM. Haye, Iacovelli, Kulimoetoke, Lemoyne et Lévrier, Mme Nadille, MM. Omar Oili et Patient, Mme Phinera-Horth, MM. Rambaud, Rohfritsch, Théophile et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Rédiger ainsi cet article :

L'article 225-14 du code pénal est ainsi modifié :

1° Les mots : « ou d'hébergement » sont supprimés ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le fait de mettre à la disposition d'une personne, moyennant une contrepartie, un hébergement incompatible avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et 150 000 euros d'amende. »

La parole est à M. le ministre délégué, pour présenter l'amendement n° 128.

Le Gouvernement partage pleinement le souhait de renforcer la lutte contre les marchands de sommeil. C'est pourquoi, mesdames, messieurs les sénateurs, je vous propose de rétablir le nouveau délit de mise à disposition d'un hébergement contraire à la dignité humaine, moyennant une contrepartie dont la création avait été proposée par l'Assemblée nationale.

Ce nouveau délit permettra de sanctionner plus efficacement ces pratiques, sans qu'il soit nécessaire de prouver la vulnérabilité ou l'état de dépendance de la victime.

J'ai écouté avec attention Mme la rapporteure pour avis de la commission des lois, et nous veillons donc à la cohérence avec le quantum des peines prévu pour les autres infractions pénales de même type, notamment en matière de traite des êtres humains.

Ce nouveau délit serait donc puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 euros d'amende. Aller au-delà de ce quantum des peines créerait deux risques. Le premier serait d'augmenter trop fortement les peines pour ce délit en les alignant sur celles qui pèsent sur la traite des êtres humains. Le second serait de décorréler les peines théoriques prévues par le code pénal des peines réelles prononcées par le juge.

La parole est à M. Bernard Buis, pour présenter l'amendement n° 152.

Il est défendu, madame la présidente.

Quel est l'avis de la commission ?

Ces deux amendements identiques tendent à rétablir l'échelle des peines initiale, soit cinq ans d'emprisonnement et 150 000 euros d'amende, contre sept ans d'emprisonnement et 200 000 euros d'amende prévus au départ, ce qui reviendrait sur l'alourdissement des peines contre les marchands de sommeil voté à l'Assemblée nationale et confirmé par la commission.

Nous sommes opposés à ce recul. Nous sommes tous mobilisés pour lutter contre les marchands de sommeil et nous souhaitons donc maintenir des peines aggravées.

Par ailleurs, les trois amendements visent également à rétablir une définition de l'infraction commise par les marchands de sommeil en supprimant la notion de vulnérabilité et de dépendance de leurs victimes, et cela pour faciliter leur condamnation. La commission pense que cette nouvelle définition pose plus de problèmes qu'elle n'en résout, pour trois raisons.

Tout d'abord, la suppression de la vulnérabilité n'est pas opérationnelle, car les victimes des marchands de sommeil sont vulnérables et dépendantes. D'ailleurs, l'article 225-15-1 du code pénal dispose que les étrangers ou les mineurs récemment arrivés sur le territoire sont présumés vulnérables.

Or ce sont les principales victimes des marchands de sommeil, puisqu'ils n'ont pas le droit au logement. Cette notion de vulnérabilité est en outre intrinsèque à toute la partie du code pénal relative aux atteintes à la dignité de la personne, et cette infraction serait la seule à ne plus retenir la fragilité des victimes, ce qui ne serait pas cohérent.

De plus, cette notion de vulnérabilité est également invoquée pour des infractions analogues dans le code de la construction et de l'habitat, ce qui rendrait plus complexe l'application de l'ensemble des peines susceptibles d'être prononcées contre les marchands de sommeil.

Enfin, supprimer la vulnérabilité dans l'infraction initiale ouvrirait la voie à la reconnaissance d'une nouvelle circonstance aggravante, avec une augmentation des peines qui est l'objet de l'amendement n° 27 de M. Benarroche.

En réalité, toutes les victimes sont vulnérables, et la plupart d'entre elles sont même présumées l'être. L'adoption de ces amendements aboutirait à un bouleversement de l'échelle des peines, où l'infraction visée par l'article 225-14 serait punissable de dix ans de prison et 300 000 euros d'amende, c'est-à-dire des niveaux équivalents à ceux qui sont prévus pour la traite des êtres humains, le proxénétisme et l'exploitation de la mendicité.

Pour toutes ces raisons, la commission a émis un avis défavorable sur l'ensemble de ces amendements.

Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 27 ?

Je sollicite son retrait, au profit de l'amendement n° 128 du Gouvernement.

Je le répète, sept ans d'emprisonnement et 200 000 euros d'amende, c'est le quantum de peine qui est réservé à la traite des êtres humains. Pour respecter la proportionnalité des sanctions, le Gouvernement souhaite prévoir une peine de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 euros d'amende.

Je mets aux voix l'amendement n° 27.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 128 et 152.

Je mets aux voix l'article 8 ter.

L'amendement n° 167, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéas 2 et 3

Rédiger ainsi ces alinéas :

1° Au 1°, les mots : « Les infractions définies aux articles 225-13 et 225-14 sont punies » sont remplacés par les mots : « L'infraction définie à l'article 225-13 est punie » ;

2° Au 2°, les mots : « L'infraction définie à l'article 225-14-1 est punie » sont remplacés par les mots : « Les infractions définies aux articles 225-14 et 225-14-1 sont punies ».

La parole est à Mme la rapporteure.

Il s'agit d'un amendement de coordination juridique, madame la présidente.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Il est favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 167.

L'amendement n° 28, présenté par M. Benarroche, Mme Guhl, MM. G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel, est ainsi libellé :

Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

...° Le même article 225-15 est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

«... – Lorsqu'elles sont commises à l'égard de personnes vulnérables ou en situation de dépendance, l'infraction définie à l'article 225-14 est punie de dix ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende. »

La parole est à M. Guy Benarroche.

Cet amendement est lié au précédent. Il a été débattu avec nombre d'associations et de collectifs de lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne, en particulier à Marseille. Il tend à conforter les sanctions pénales encourues par les personnes qui se livrent aux pratiques des marchands de sommeil.

Priver ces individus des moyens d'opérer leurs activités lucratives vise un double objectif : garantir à chacun les conditions d'un hébergement décent et prévenir la dégradation des copropriétés.

C'est pourquoi cet amendement tend à faire de l'état de dépendance ou de vulnérabilité de la victime une circonstance aggravante, qui, comme l'a dit M. la rapporteure, porterait le quantum des peines encourues par les marchands de sommeil à dix ans d'emprisonnement et 300 000 euros d'amende. Nous pensons que la lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil doit être une priorité dans la politique du logement.

Quel est l'avis de la commission ?

Il est défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je mets aux voix l'amendement n° 28.

Je mets aux voix l'article 8 quater A, modifié.

L'amendement n° 168, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Supprimer cet alinéa.

La parole est à Mme la rapporteure.

Il s'agit d'un amendement de coordination juridique.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Il est favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 168.

Je mets aux voix l'article 8 quater B, modifié.

L'amendement n° 154, présenté par MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Bitz et Mohamed Soilihi, Mmes Schillinger, Cazebonne, Duranton et Havet, MM. Haye, Iacovelli, Kulimoetoke, Lemoyne et Lévrier, Mme Nadille, MM. Omar Oili et Patient, Mme Phinera-Horth, MM. Rambaud, Rohfritsch, Théophile et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Bernard Buis.

La création d'une infraction qui viendrait sanctionner le recours au bail verbal et l'absence de fourniture de quittances par le bailleur n'apparaît ni utile ni efficace. En effet, tant le code de la construction et de l'habitation que le code pénal contiennent des dispositions pénales permettant de réprimer l'ensemble des comportements propres aux marchands de sommeil.

Quel est l'avis de la commission ?

C'est à la demande des maires que la commission a réécrit et sécurisé cette nouvelle infraction. Ceux-ci veulent pouvoir faire condamner des marchands de sommeil par ce biais. L'infraction créée est très factuelle, puisqu'il s'agit du refus d'un bail écrit, d'une quittance ou d'un reçu, qui sont de droit.

L'avis de la commission sur cet amendement est donc défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement partage la position des auteurs de cet amendement : il est favorable à la suppression du délit de refus d'établissement d'un contrat de location écrit et de délivrance d'une quittance de loyer ou de dissimulation de ces obligations posées par la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout d'abord, les liens entre de tels faits et les situations d'habitats indignes sont assez distendus. Dans ces conditions, la création d'une telle infraction apparaît très excessive et peu utile pour améliorer la lutte contre les marchands de sommeil. Les dispositions du code pénal et du code de la construction et de l'habitation permettent déjà de sanctionner convenablement de telles pratiques.

Ensuite, la définition de cette infraction n'est toujours pas satisfaisante, puisqu'elle ne permet pas de circonscrire précisément le champ de la répression.

Il est donc délicat de déterminer précisément les comportements que l'on souhaite ainsi réprimer. De telles incertitudes sur le champ de la répression ne sont pas compatibles avec le principe constitutionnel de précision et de clarté de la loi pénale.

Le Gouvernement a donc émis un avis favorable sur cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 154.

Je mets aux voix l'article 8 quater.

L'amendement n° 113 rectifié ter, présenté par M. Cambier, Mme Romagny, MM. Canévet, Henno et Maurey, Mme O. Richard et MM. Lafon, Courtial, Kern, Duffourg et P. Martin, est ainsi libellé :

Après l'article 8 quinquies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au deuxième alinéa de l'article L. 634-3, les mots : « du ministre chargé du logement » sont remplacés par les mots : « de l'assemblée délibérante de l'établissement public de coopération intercommunale, ou à défaut de la commune, » ;

2° Au premier alinéa de l'article L. 635-4, les mots : « arrêté du ministre chargé du logement » sont remplacés par les mots : « l'assemblée délibérante de l'établissement public de coopération intercommunale, ou à défaut de la commune ».

La parole est à M. Guislain Cambier.

Nous proposons ici d'introduire de la clarté et de l'adaptabilité. Cet amendement tend à concilier la nécessité d'intégrer l'étiquette énergétique comme critère de décence des logements avec une flexibilité suffisante pour s'adapter aux réalités locales et aux spécificités des projets de rénovation.

Il s'agit, en somme, d'adapter les Cerfa nationaux ou de créer des formulaires locaux.

Quel est l'avis de la commission ?

Cet amendement vise à remplacer, pour le permis de louer, les formulaires normalisés au plan national par des formulaires adaptés localement par l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et la commune. Toutefois, si chaque EPCI ou commune a son propre formulaire, cela revient à introduire plus de complexité encore…

L'objectif d'une telle évolution serait aussi d'intégrer l'étiquette énergétique comme critère de décence des logements, tout en offrant une flexibilité suffisante pour s'adapter aux réalités locales. Or la norme de décence, notamment énergétique, est fixée par la loi ou le règlement. Elle ne paraît pas pouvoir faire l'objet d'adaptations locales.

La commission demande donc le retrait de cet amendement ; à défaut, elle émettrait un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Il est défavorable.

Monsieur Cambier, l'amendement n° 113 rectifié ter est-il maintenu ?

Oui, je le maintiens, madame la présidente.

Je mets aux voix l'amendement n° 113 rectifié ter.

L'amendement n° 114 rectifié ter, présenté par M. Cambier, Mme Romagny, MM. Canévet, Henno et Maurey, Mme O. Richard, MM. Lafon, Courtial et Kern, Mme Jacquemet et MM. Duffourg et P. Martin, est ainsi libellé :

Après l'article 8 quinquies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au quatrième alinéa de l'article L. 634-3 les mots : « renouvelée à chaque nouvelle mise en location » sont remplacés par les mots : « valable deux ans » ;

2° Au dernier alinéa de l'article L. 635-4 les mots : « doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location » sont remplacés par les mots : « est valable deux ans ».

La parole est à M. Guislain Cambier.

Cet amendement, qui est sollicité notamment par les territoires en tension, vise à introduire une durée de validité de deux ans pour le permis de louer, ce qui contribuerait à assurer une gestion efficace des autorisations de location.

En effet, le dispositif repose beaucoup sur les propriétaires qui font les demandes de permis et qui doivent redéposer une demande pour chaque nouvelle mise en location, ce qui peut être régulier sur les territoires en tension.

Il pourrait donc être considéré qu'une autorisation obtenue reste valable durant deux années à compter de la notification de l'arrêté, afin d'alléger les démarches pour les propriétaires bailleurs.

Quel est l'avis de la commission ?

La déclaration de mise en location, comme l'APML, doit être obtenue ou renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire.

Cette démarche peut certes paraître contraignante, mais, en deux ans, un bien peut se dégrader considérablement. Pour que le dispositif soit opérationnel, mais surtout pour le confort et la sécurité des occupants, il est plus logique de s'en tenir à la rédaction actuelle.

La commission demande donc le retrait de cet amendement. À défaut, elle émettrait un avis défavorable à son adoption.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Défavorable.

Monsieur Cambier, l'amendement n° 114 rectifié ter est-il maintenu ?

Oui, je le maintiens, madame la présidente.

Je mets aux voix l'amendement n° 114 rectifié ter.

Je suis saisie de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 129, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Alinéas 3 à 7

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. le ministre délégué.

Cet amendement vise à aligner les délais d'instruction entre le permis de louer et le permis de diviser, mais aussi à supprimer les dispositions votées en commission concernant les conditions de délivrance du permis de louer et la colocation à baux multiples.

Le texte de la commission, qui aligne les délais d'instruction du permis de diviser et du permis de louer, apparaît bienvenu, madame la rapporteure, et le Gouvernement propose donc de maintenir le I. 1° de cet article.

Toutefois, les dispositions relatives, d'une part, à l'introduction d'une condition liée au non-respect des règles d'urbanisme et à la délivrance de l'autorisation, et, d'autre part, aux colocations à baux multiples, n'apparaissent pas cohérentes. Je vous propose donc de supprimer le I. 2°, les règles d'urbanisme n'étant pas liées à des considérations de décence et d'habitat indigne.

Par ailleurs, le seul constat du non-respect de la règle d'urbanisme ne préjuge pas de la décision du juge ; il ne faut pas fragiliser la décision de refus, par l'autorité administrative, de délivrer l'APML.

Enfin, il n'apparaît pas pertinent de modifier les dispositions relatives aux colocations à baux multiples figurant dans la loi Élan, qui présentent des avantages pour les colocataires, notamment en évitant la solidarité inhérente au bail unique.

Mes chers collègues, je vous propose donc de supprimer le II de cet article.

L'amendement n° 88 rectifié, présenté par Mmes Artigalas et Linkenheld, MM. Ros et Kanner, Mme Brossel, MM. Féraud et Lurel, Mme Narassiguin, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :

I. – Alinéas 4 et 5

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

II. – À titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la publication de la présente loi, par dérogation à la deuxième phrase du II de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale et les communes ayant institué la déclaration de mise en location mentionnée à l'article L. 634-1 du code de la construction et de l'habitation ou l'autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du même code, peuvent prévoir, par délibération, que lorsqu'une colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes, et ces derniers doivent être pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable.

II. – Alinéa 7

Supprimer cet alinéa.

La parole est à Mme Viviane Artigalas.

Nous approuvons l'esprit de l'article 8 sexies, introduit en commission, car celui-ci traduit bien la volonté des élus d'être mieux armés pour lutter contre le fléau des divisions de logement pratiquées par les marchands de sommeil.

Les assouplissements apportés par la loi Élan en cas de colocation à baux multiples ont des effets désastreux dans les secteurs où ceux-ci prospèrent. Aussi, notre amendement tend à simplifier le dispositif et à le laisser plus facilement à la main des maires confrontés à cette problématique : ceux-ci doivent pouvoir s'emparer de cette possibilité d'encadrement par simple délibération.

Notre amendement vise ainsi à appliquer le dispositif aux zones couvertes non seulement par l'APML, comme il est prévu dans le texte de la commission, mais également par la déclaration de mise en location. Il tend également à prévoir que les locaux loués dans le cadre d'une colocation à baux multiples dans les zones couvertes par le permis de louer doivent être pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable.

Notre objectif est clairement de permettre aux élus qui le souhaitent de durcir les dispositions applicables aux colocations dans les zones particulièrement exposées à l'habitat indigne.

L'amendement n° 107, présenté par Mmes Linkenheld et Artigalas, MM. Ros et Kanner, Mme Brossel, MM. Féraud et Lurel, Mme Narassiguin, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Remplacer les mots :

l'autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation

par les mots :

la déclaration de mise en location mentionnée à l'article L. 634-1 du code de la construction et de l'habitation ou l'autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du même code

La parole est à Mme Audrey Linkenheld.

Il s'agit d'un amendement de repli.

Je souhaite insister sur cette question de la colocation, abordée en son temps par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). En effet, avec le temps, elle se révèle, plus qu'une solution de lutte contre les marchés tendus du logement, une opportunité pour des propriétaires indélicats et des marchands de sommeil de loger des occupants dans des conditions indignes.

Je veux attirer l'attention du Gouvernement sur ce point : nous devons nous pencher très sérieusement sur cette question des colocations à baux multiples ou à baux uniques.

Plus nous encadrons les baux multiples, plus les propriétaires sont tentés d'aller vers le bail unique. Or ce dernier fixe des conditions d'habitabilité qui ne sont pas les mêmes et qui, paradoxalement, permettent la suroccupation de petits logements, sans encadrement.

Par ailleurs, les colocations à baux multiples échappent très souvent au permis de diviser, qui était justement fait pour éviter que des appartements ou des pavillons ne soient divisés et ne se transforment en petits logements, souvent indignes ou insalubres. Une colocation à baux multiples peut se faire sans permis de construire : il suffit parfois de poser quelques serrures, sans qu'il y ait besoin d'une autorisation d'urbanisme.

Bref, une solution intéressante a priori – nous sommes tous favorables au principe de la colocation – est finalement dévoyée pour devenir un outil mis au service, parfois, de propriétaires indélicats.

Nombre de collectivités se sentent démunies face à ces situations, que ce soit sur les conditions d'habitabilité ou, même, sur l'encadrement des loyers. Il est temps de se pencher de nouveau sur cette question.

L'amendement n° 108, présenté par Mmes Artigalas et Linkenheld, MM. Ros et Kanner, Mme Brossel, MM. Féraud et Lurel, Mme Narassiguin, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Compléter cet alinéa par les mots :

, et ces derniers doivent être pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable

La parole est à Mme Audrey Linkenheld.

Il est défendu, madame la présidente.

Quel est l'avis de la commission ?

Le Gouvernement souhaite, au travers de son amendement n° 129, revenir sur deux mesures introduites par la commission, qui sont pourtant très attendues par les maires.

La première est la possibilité de refuser un permis de louer lorsqu'un édifice n'est pas conforme aux règles de l'urbanisme. Il y a en effet des situations absurdes, où le maire est contraint de délivrer un permis de louer parce qu'un local est conforme aux règles du code de la construction, alors même que l'édifice a été construit sans droit ni titre.

La seconde est la possibilité pour les collectivités de déroger à titre expérimental, pour une durée de dix ans, aux dispositions relatives aux seuils légaux de surface et de volume minimaux des parties privatives dans les colocations à baux multiples. Il s'agit pourtant d'une mesure efficace pour lutter contre les marchands de sommeil et les divisions sauvages d'appartements.

Je suis un peu déçue par l'attitude du Gouvernement, car la commission a encadré le dispositif : elle a limité son périmètre aux seules zones d'habitat dégradé ; elle n'a traité, dans un premier temps, que les questions de surface et de volume ; enfin, elle a prévu que les collectivités souhaitant bénéficier du dispositif devraient y être autorisées par décret.

Toutefois, si l'État ne veut pas accompagner la mise en œuvre du dispositif, peut-être faut-il permettre aux collectivités d'agir plus directement.

C'est l'objet de l'amendement n° 88 rectifié, qui vise à tirer parti des assouplissements prévus par la loi organique de 2021 relative à la simplification des expérimentations locales. Ses auteurs souhaitent ainsi simplifier le mécanisme que nous avons introduit en commission, en supprimant l'autorisation par décret pour déroger aux seuils légaux.

Si le Gouvernement ne veut pas accompagner les collectivités dans cette démarche, donnons-leur en tout cas la compétence en la matière, car ce dispositif sera utile – j'en suis convaincue –, et je ne doute pas que les collectivités qui s'en empareront sauront le faire avec mesure et discernement.

La commission émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 129, mais un avis favorable sur l'amendement n° 88 rectifié, ainsi que sur les amendements n° 107 et 108.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Je suis désolé de décevoir Mme la rapporteure, dont je connais l'attachement à ce dispositif, mais on ne peut pas être d'accord sur tout !

(Marques d'agacement sur les travées du groupe GEST.) Les mesures qui apportent un surcroît de complexité appellent donc un avis défavorable de ma part, car le risque – bien réel – est qu'elles n'entraînent un retrait des logements du marché locatif.

Mon objectif est de développer au maximum l'offre locative sur le marché, alors que celui-ci, comme on le sait, est tendu. §

Le Gouvernement ayant déposé l'amendement n° 129, il est logiquement défavorable aux trois autres amendements, madame la présidente.

La parole est à Mme Viviane Artigalas, pour explication de vote.

Nous voterons bien évidemment contre l'amendement du Gouvernement, car de nombreux élus dénoncent le manque d'encadrement de la colocation, ce qui a des conséquences urbaines et sociales désastreuses. Les communes se retrouvent à gérer et à combattre ces divisions anarchiques, alors qu'il suffirait d'interdire tout simplement cette pratique, tout au moins dans les secteurs particulièrement exposés à l'habitat indigne.

La nécessité d'encadrer cette pratique de location à baux multiples dans les quartiers où prospèrent les marchands du sommeil est une évidence.

Comme le souligne le maire de Grigny, la colocation tend à devenir la norme au sein de certaines grandes copropriétés. L'objectif est non pas de répondre aux besoins des occupants, mais d'obtenir une rentabilité financière exorbitante. Cette pratique prend au piège une population toujours plus précaire et, de fait, plus captive.

L'entêtement du Gouvernement est étonnant. Comment peut-on parler d'avantages pour les colocataires quand il s'agit de suroccupation, d'insalubrité manifeste et de location subie, et quand les élus décrivent les effets désastreux de cette pratique ?

Je mets aux voix l'amendement n° 129.

Je mets aux voix l'amendement n° 88 rectifié.

En conséquence, les amendements n° 107 et 108 n'ont plus d'objet.

Je mets aux voix l'article 8 sexies, modifié.

L'amendement n° 70 rectifié, présenté par Mmes Margaté et Corbière Naminzo, M. Gay et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky, est ainsi libellé :

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les deux dernières phrases du premier alinéa du II de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont remplacées par une phrase ainsi rédigée : « En application de l'article 6 de la présente loi, chaque pièce doit respecter les dispositions applicables aux logements d'une seule pièce telles que définies par le décret en Conseil d'État pris en application du même article. »

La parole est à Mme Marianne Margaté.

Cet amendement vise à garantir la qualité des logements mis en colocation.

Nous souhaitons définir un certain niveau d'exigence et instaurer des normes de confort pour les pièces louées en copropriété, afin que celles-ci assurent à chaque occupant des conditions dignes d'existence.

Les baux séparés ne permettent pas toujours de distinguer les pièces réellement disponibles pour les colocataires, et les marchands de sommeil en profitent en créant des situations de suroccupation très rentables pour eux, mais très coûteuses pour la santé des résidents. Ces derniers n'ont pas toujours accès à des sanitaires et vivent dans des espaces trop étroits, ce qui ne sera plus possible si notre amendement est adopté, puisque les obligations en termes d'hygiène et de surface des baux classiques s'appliqueront plus strictement aux baux séparés.

J'en profite pour rappeler quelques chiffres issus du dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre : près de 3 millions de personnes vivent dans des conditions très difficiles, dont 1, 2 million en surpopulation dans leur logement et 1, 8 million sans confort. L'adoption de cet amendement permettra, je l'espère, d'en réduire le nombre.

Quel est l'avis de la commission ?

Ces dispositions, qui s'appliqueraient à l'ensemble des colocations à baux multiples et sur tout le territoire, contraindraient excessivement, si elles étaient adoptées, le marché locatif, ce qui, dans le contexte actuel, n'est pas du tout souhaitable.

On le sait, dans de nombreux cas, le partage d'une cuisine ou d'une installation sanitaire, en colocation, ne pose pas de problème aujourd'hui. Évitons les solutions excessives.

La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Je suis en parfait accord avec l'argumentation que vient de tenir Mme la rapporteure. Nous connaissons une crise locative ; des centaines de personnes font la queue pour visiter les quelques biens mis en location. Certaines agences reçoivent tellement de demandes qu'elles n'arrivent pas à les traiter et qu'elles sont contraintes de ne plus publier les offres locatives.

Le dispositif proposé vise à accroître encore les contraintes sur l'offre. Notre objectif, j'y insiste, doit être de développer l'offre locative sur le marché, et non de la réduire. Plus le nombre de biens mis en location diminue, plus les locataires et les candidats à la location se retrouvent en difficulté. Or tel serait le résultat de l'adoption de cet amendement.

Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 70 rectifié.

L'amendement n° 76 rectifié, présenté par Mmes Margaté et Corbière Naminzo, M. Gay et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky, est ainsi libellé :

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le III de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase et un alinéa ainsi rédigés : « Pour les logements situés dans un périmètre concerné par une opération mentionnée à l'article L. 741-1 et L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation, les colocations nécessitent obligatoirement un permis de diviser tel que prévu à l'article L. 126-18 du code de la construction et de l'habitation.

« Les contrats de colocation mentionnent systématiquement le nombre de personnes résidant au sein du logement ainsi que le montant global du loyer de la colocation. »

La parole est à Mme Marianne Margaté.

Nous avons eu plusieurs échanges avec des élus locaux, notamment avec Philippe Rio, le maire de Grigny. Cette commune abrite sur son territoire la plus grande copropriété de France, Grigny 2, pour laquelle un plan d'intervention important a été mis en place, ce qui nous permet de bénéficier d'un retour d'expérience sur lequel nous pouvons nous appuyer collectivement.

Parmi les éléments qu'il nous a communiqués, le maire de Grigny a notamment mis l'accent sur le flou qui règne sur les baux de copropriété dans le cas où un permis de diviser est nécessaire, ce qui n'est pas toujours le cas.

Nous souhaitons rendre obligatoire le permis de diviser pour les copropriétés situées dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (Orcod), afin de garantir que les colocataires disposent de logements décents.

Par ailleurs, il nous semble opportun de modifier la rédaction des contrats de copropriété pour qu'ils prévoient explicitement l'inscription dans les contrats de colocation du nombre de résidents, afin d'éviter que la loi ne soit contournée et que trop de personnes ne soient logées dans des espaces trop petits, comme le font souvent les marchands de sommeil.

Nous proposons aussi que le montant global du loyer soit indiqué dans le bail, ce qui permettra de mieux veiller au respect du permis de diviser et de louer.

Quel est l'avis de la commission ?

Les collectivités ont déjà la possibilité de mettre en place le permis de diviser, ainsi que des permis de louer, dans les zones d'habitat dégradé. Et les zones qui font l'objet d'une Orcod sont des zones d'habitat dégradé.

En revanche, le permis de diviser, tel qu'il existe actuellement, ne concerne que les divisions qui requièrent des travaux, et non pas les divisions de fait résultant d'une mise en colocation.

Le permis de louer, qui peut lui aussi être mis en place dans des zones d'habitat dégradé, y compris donc dans les Orcod, semble ainsi mieux répondre à la préoccupation des auteurs de cet amendement. D'une certaine manière, ce dernier est donc satisfait par le droit existant.

La commission demande donc le retrait de cet amendement ; à défaut, son avis serait défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Défavorable.

La parole est à Mme Audrey Linkenheld, pour explication de vote.

La position des auteurs de cet amendement converge avec celle du groupe socialiste.

À l'évidence, les baux de colocation soulèvent des difficultés. Il est vrai que, sur le plan juridique, le permis de louer et le permis divisé doivent être distingués : l'un relève du droit de la construction, l'autre du droit de l'habitation. Le permis de diviser ne peut donc pas être utilisé comme le souhaiteraient les auteurs de cet amendement.

Il n'en demeure pas moins qu'il faut entendre la souffrance de nos élus locaux et des occupants, qui ne savent pas comment traiter la question de ces colocations à baux multiples ou à baux uniques, qui se transforment peu à peu en logements de marchands de sommeil, dont les occupants sont littéralement exploités – j'utilise ce terme à dessein.

Je répète donc, puisque je n'ai pas eu de réponse sur ce point tout à l'heure, monsieur le ministre, qu'il me semblerait utile que nous nous mettions autour de la table pour résoudre cette question.

Pour des raisons juridiques, la solution proposée par les auteurs de cet amendement ne constitue sans doute pas une réponse, mais le problème reste entier. Je ne crois pas, en effet, que l'amendement soit satisfait. J'aimerais vraiment qu'un groupe de travail soit créé pour travailler sur la question des colocations transformant en quelque chose qui ne correspond pas à leur destination initiale.

Madame Margaté, l'amendement n° 76 rectifié est-il maintenu ?

Oui, je le maintiens, madame la présidente.

Je mets aux voix l'amendement n° 76 rectifié.

L'amendement n° 98 rectifié, présenté par Mmes Linkenheld, Artigalas et Carlotti, M. Kanner, Mme Narassiguin, M. Ziane, Mme Brossel, MM. Féraud, Lurel, Ros, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À titre expérimental et pour une durée de 10 ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones soumises à déclaration de mise en location mentionnée à l'article L. 634-1 du code de la construction et de l'habitation ou à autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du même code, le maire peut prendre un arrêté de mise en demeure avec astreinte de réaliser des travaux de mise en conformité d'un local d'habitation, à l'encontre d'un propriétaire qui a fait l'objet de signalements répétés concernant le respect des règles sanitaires, d'hygiène et de salubrité édictées.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation.

Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application du présent article.

La parole est à Mme Audrey Linkenheld.

Comme je l'ai expliqué lors de la discussion générale, cet amendement vise à étendre, dans un premier temps à titre expérimental, le champ de la mise en demeure avec astreinte administrative.

En effet, ce dispositif, qui existe depuis plusieurs années, même s'il est encore relativement récent dans notre droit, est bien utilisé et bien connu par les collectivités locales. Il a fait ses preuves en matière de lutte contre l'habitat indigne, notamment dans les cas les plus graves.

Il nous semble intéressant d'étendre, à titre expérimental, la possibilité de prononcer une astreinte administrative aux cas d'indignité ou de dégradation de l'habitat un peu moins graves. Je n'entrerai pas dans les détails techniques, mais l'idée est toujours la même : plus on dispose d'outils en amont, plus on peut prévenir les dégradations.

C'est pourquoi nous proposons cette expérimentation. Certaines communes sont d'ailleurs déjà volontaires pour y participer.

Quel est l'avis de la commission ?

L'existence d'un signalement ne peut suffire à fonder une mise en demeure avec astreinte : il faut que l'infraction au règlement sanitaire départemental (RSD) soit caractérisée.

En outre, le décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés, qui est entré en vigueur le 1er octobre dernier, prévoit que les infractions au règlement sanitaire départemental sont punies d'une amende de quatrième classe.

Attendons d'avoir un retour d'expérience avant de lancer, si c'est nécessaire, une expérimentation sur ce thème.

La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Défavorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 98 rectifié.

L'amendement n° 87 rectifié bis, présenté par Mme Artigalas, M. Devinaz, Mme Linkenheld, M. Kanner, Mmes Carlotti et Narassiguin, M. Ziane, Mme Brossel, MM. Féraud, Lurel, Ros, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La surface habitable et le volume habitable des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cube. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Pour le calcul de la surface habitable, il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 2, 20 mètres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

La parole est à Mme Corinne Narassiguin.

Publié le 30 juillet 2023 et entré en vigueur depuis le 1er octobre, le décret qui précise les règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation a nourri les inquiétudes.

Si ce décret réaffirme qu'une hauteur sous plafond de 2, 2 mètres est suffisante et que, sinon, le logement doit être considéré comme impropre à l'habitation, il prévoit une exception dans l'hypothèse où le local est conforme aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Une telle rédaction conduit potentiellement à permettre la mise en location de logements dont le volume habitable est au moins égal à 20 mètres cubes, c'est-à-dire de logements de 12 mètres carrés possédant une hauteur sous plafond de 1, 8 mètre. Mes chers collègues, nous vous proposons de lever toute ambiguïté en adoptant cet amendement.

Cette disposition aurait aussi le mérite de simplifier l'action de l'État et des collectivités dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne, notamment en ce qui concerne le contrôle du respect des règles d'hygiène et de santé, ou encore l'instruction des permis de louer.

Cet amendement est le reflet, mais aussi le relais des incompréhensions que ce décret a suscité auprès des associations, des élus et acteurs de terrain. Il appartient au législateur d'éclaircir la situation, car, en l'état, l'ambiguïté demeure. Monsieur le ministre, prévoyez-vous de clarifier la rédaction de ce décret ?

Quel est l'avis de la commission ?

L'amendement n° 87 rectifié bis et les amendements 34 rectifié bis et 64 rectifié, qui seront examinés dans un instant, ont en fait le même objet : il s'agit de revenir sur le décret de juillet 2023, qui visait à harmoniser certaines règles permettant de qualifier des locaux de propres ou impropres à l'habitation.

Il est tout à fait exact que ce décret a conduit certains bailleurs peu scrupuleux à couper des appartements en deux, dans le sens de la hauteur, pour mettre en location des logements de plus de 9 mètres carrés et de 20 mètres cubes, mais d'une hauteur sous plafond de 1, 8 mètre, ce qui n'est évidemment pas acceptable.

Cependant, comme je l'ai déjà indiqué en commission, édicter une règle générale selon laquelle la hauteur sous plafond devrait obligatoirement être d'au moins 2, 2 mètres ferait sortir du parc des logements toutes les chambres de bonnes en soupente, qui logent par exemple nombre d'étudiants – mais pas seulement ! Dans le contexte de crise du logement que nous connaissons, ce n'est évidemment pas souhaitable.

L'amendement n° 87 rectifié bis vise uniquement les logements locatifs ; les amendements n° 34 rectifié bis et 64 rectifié ont pour objet tous les logements.

Pour tous ces amendements, la commission émettra un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mon propos portera également sur les trois amendements en même temps.

L'amendement n° 87 rectifié bis vise à préciser au niveau législatif la surface et le volume habitables d'un logement, des éléments qui sont aujourd'hui définis au niveau réglementaire. Mais cette disposition va beaucoup plus loin que la législation en vigueur et que les règles actuelles, qui existent d'ailleurs depuis de nombreuses années, car elle impose de réviser les règles de calcul en vigueur, et cela sans que l'impact d'une telle évolution ait été évalué sur le parc existant.

Comment évoluera l'offre ? Je ne sais pas combien cette mesure entraînera de retraits de biens du marché. Si l'offre locative était pléthorique et si les locataires potentiels avaient le choix entre quatre ou cinq appartements, on pourrait se permettre de renforcer les critères et de relever les hauteurs sous plafond, les volumes ou la luminosité, notamment. Mais la situation est radicalement inverse.

Chacun peut le constater, l'offre s'effondre sur tout le territoire. Je suis prêt à étudier cet amendement, mais je ne dispose pas d'étude d'impact.

Demandez-en une !

Madame la sénatrice, dans le Nord, il y a des corons bas de plafond ; dans les villes, il y a des logements sous combles, comme le rappelait Mme la rapporteure ; dans l'Est, il y a des habitats à colombages… Ces habitations présentent des spécificités architecturales.

On ne peut donc pas prendre ce type de décision, sans mesurer leur impact en termes de retraits de biens du marché locatif, dans un contexte de crise.

Il ne s'agit que de rétablir une disposition qui existait auparavant !

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. Il ne serait pas responsable de ma part de déclarer qu'il faut accroître l'offre locative et, en même temps, d'émettre un avis favorable sur votre amendement, sans savoir quelles seraient ses conséquences, c'est-à-dire sans savoir combien de logements seraient retirés du marché, collectivité par collectivité, localité par localité.

Faute d'informations précises et d'une étude d'impact, j'émettrai un avis défavorable aujourd'hui. Mais la discussion n'est pas fermée : le débat pourra se poursuivre au niveau local. Nous pourrons aussi discuter de nouveau de cette question quand l'offre locative sur le marché sera plus abondante. Mais, dans le contexte d'effondrement total de l'offre locative que nous connaissons, nous ne pouvons pas prendre le risque de réduire celle-ci encore davantage.

Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 87 rectifié bis, comme il le fera sur les amendements n° 34 rectifié bis et 64 rectifié qui seront examinés dans un instant.

La parole est à Mme Audrey Linkenheld, pour explication de vote.

On comprend bien désormais, après quelques heures de débat, que la politique du logement du Gouvernement se résume essentiellement à essayer d'accroître l'offre de logements, non pas « quoi qu'il en coûte » – car on ne voit guère d'argent –, mais « quoi qu'il en soit », autrement dit quelle que soit la qualité des logements, leur performance énergétique, leur surface, leur hauteur sous plafond, etc.

Tel est le point de vue du Gouvernement. Mais ce n'est pas le nôtre. Nous, nous sommes pour une politique du logement régulatrice, qui offre des logements à la fois abordables et de qualité, et cela nous semble possible.

Cela étant, monsieur le ministre, pour en revenir à l'amendement, j'indique que celui-ci vise à rétablir un texte existant, d'ordre réglementaire. Nul besoin d'une étude d'impact pour revenir à l'existant ! Votre argument ne vaut donc pas.

Le décret a fait couler beaucoup d'encre et fâché nombre d'associations. Vous ne pouvez pas ne pas le savoir. Dites-nous plutôt clairement que vous êtes défavorable à notre amendement, mais ne vous cachez pas derrière une absence d'étude d'impact, car nous n'en avons pas besoin : il s'agit, je le redis encore une fois, de rétablir des dispositions qui ont déjà été en vigueur, et non pas d'en créer de nouvelles.

La parole est à M. le ministre délégué.

Ce n'est pas vrai, madame la sénatrice ! Cet amendement vise non pas à rétablir une disposition ancienne, mais à créer de nouveaux critères.

J'ai une question simple : combien de Lillois ou d'habitants du département du Nord dont vous êtes l'élue seront touchés par votre amendement ? Combien de biens locatifs seront concernés sur le marché lillois ? Pourriez-vous indiquer à nos concitoyens combien de logements seraient retirés du marché si cet amendement était adopté ?

Si j'avais une étude d'impact me permettant de connaître toutes les conséquences de cette disposition dans chaque territoire et de savoir combien de biens sortiront du marché, je serais prêt à en discuter. Mais je n'ai pas d'étude d'impact…

C'est pourquoi je ne puis émettre un avis favorable. Pour le reste, oui, le Gouvernement souhaite mener une politique de l'offre, en soutenant l'offre locative, en facilitant la remise de biens sur le marché, en luttant contre les logements vacants, en incitant les propriétaires à louer leurs biens de manière pérenne et durable, tout en les rassurant sur le fait que l'investissement locatif a de l'avenir, etc.

Tel est notre objectif, parce que, j'y insiste, l'offre manque terriblement. Aujourd'hui, les candidats à la location font la queue dans les agences immobilières pour visiter les quelques logements disponibles !

La parole est à M. Guy Benarroche, pour explication de vote.

Si je comprends bien, monsieur le ministre, vous ne voyez pas d'objection à ce que des bidonvilles se reconstituent, …

Oh !

… alors que nous avions toujours eu à cœur de les détruire. Pardonnez-moi, mais si nous poussons votre raisonnement à l'extrême, voilà à quoi nous aboutissons !

Oui, à l'extrême !

Par ailleurs, un certain nombre de propositions de loi ont été présentées par des députés ou des sénateurs de la majorité, avec le soutien du Gouvernement, pour éviter la réalisation d'études d'impact. Maintenant vous nous demandez, à nous parlementaires, d'en faire !

Le Gouvernement a pourtant des services pour cela. Est-ce à nous de faire des études d'impact ? Comptez-vous procéder avec le Parlement et les parlementaires comme vous le faites avec les communes et les maires, auxquels vous demandez déjà de payer vos décisions ? Ce n'est pas possible ! Vos arguments ne sont pas recevables.

Dans ce cas, votez n'importe quoi !

Je mets aux voix l'amendement n° 87 rectifié bis.

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 34 rectifié bis, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel, est ainsi libellé :

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre V du livre V du code de la construction et de l'habitation est complété par un article L. 551-… ainsi rédigé :

« – Les logements respectent des dimensions minimales de hauteur sous plafond, de surface habitable et de volume habitable :

« 1° Le logement dispose d'au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et présente un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

« 2° Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2, 20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2, 20 mètres et dont la largeur sont impropres à l'habitation.

« 3° Les pièces de vie du logement ont une largeur suffisante pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une largeur égale ou supérieure à 2 mètres est suffisante. Les locaux dont la largeur est inférieure à 2 mètres sont impropres à l'habitation.

« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1. »

La parole est à Mme Antoinette Guhl.

Mme Antoinette Guhl . Cet amendement a déjà reçu deux avis défavorables de la part de la commission et du Gouvernement, avant même d'être présenté…

Vous avez indiqué, monsieur le ministre, que vous souhaitiez augmenter l'offre de logements sur le marché, quoi qu'il en coûte, y compris donc au détriment de la dignité humaine. Car, au fond, c'est de cela qu'il s'agit dans l'examen de ce texte.

N'est-ce pas ce qui est en jeu lorsque l'on met en location des logements de moins de 1, 8 mètre de hauteur sous plafond et d'une largeur de moins de 1, 6 mètre ?

Mais non ! Relisez le décret, madame la sénatrice !

Cet amendement a pour objet de corriger les effets contreproductifs du décret du 29 juillet 2023.

Alors que jusque-là, la hauteur minimale sous plafond d'un logement devait être de 2, 2 mètres, ce texte a introduit la notion vague de « volume habitable suffisant », le seuil étant fixé à 20 mètres cubes.

Ce décret autorise donc la location de divers types de logements : logements en sous-sol, logements possédant une hauteur sous plafond de 1, 8 mètre, logements en forme de couloir de moins de 2 mètres de large, logements constitués d'une seule pièce et ne possédant d'autre ventilation que la porte ou la fenêtre, logements sans ouverture extérieure autre qu'un vasistas ou une porte, etc.

Dans le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, il est indiqué que 250 000 ménages vivent dans des logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2, 2 mètres – c'est une étude d'impact, en quelque sorte…

Le directeur de la santé publique à l'agence régionale de santé (ARS) d'Île-de-France considère que juger sain un logement avec une hauteur sous plafond de 1, 8 mètre constitue un recul en matière de santé publique.

Veuillez conclure, ma chère collègue.

Ce décret encourage l'habitat indigne. Je vous appelle donc, mes chers collègues, à voter notre amendement.

L'amendement n° 64 rectifié, présenté par Mmes Margaté et Corbière Naminzo, M. Gay et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky, est ainsi libellé :

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre V du livre V du code de la construction et de l'habitation est complété par un article L. 551-… ainsi rédigé :

« Art. L. 551 -…. – Les logements respectent des dimensions minimales de hauteur sous plafond, de surface habitable et de volume habitable :

« 1° Le logement dispose d'au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et présente un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

« 2° Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2, 20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2, 20 mètres sont impropres à l'habitation.

« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. »

La parole est à Mme Marianne Margaté.

La question de la décence des logements est au cœur de ce texte. Le Gouvernement a pourtant tenté de déposer un amendement pour contourner l'interdiction des passoires thermiques ; heureusement, il a été déclaré irrecevable.

Dans la même logique, j'espère que, si le Gouvernement avait déposé un amendement pour réduire les normes d'habitabilité, par exemple en abaissant la hauteur sous plafond, celui-ci aussi aurait été déclaré irrecevable, car il eût été scandaleux.

Pourtant, vous n'avez pas attendu ce texte pour défendre une telle mesure, monsieur le ministre, puisque le Gouvernement a abaissé les normes par décret, en réduisant la hauteur sous plafond autorisée à 1, 8 mètre. Nul parmi nous n'accepterait de vivre, ou que ses proches vivent, dans un logement si bas de plafond !

Puisque nous sommes réunis pour examiner un texte visant à agir contre l'habitat indigne, saisissons l'occasion de corriger cette aberration et de rendre explicitement impropre à l'habitation, donc à la location, les logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1, 8 mètre.

Notre rôle est de protéger nos concitoyens, de faire en sorte qu'ils aient accès à une offre de logements dignes et de ne pas faciliter les affaires des marchands de sommeil, même s'il est à craindre que la file d'attente chez ces derniers soit toujours plus longue, à cause de la crise du logement que le Gouvernement a aggravée ces dernières années.

Je rappelle que la commission et le Gouvernement ont déjà émis des avis défavorables sur ces amendements.

La parole est à Mme Audrey Linkenheld, pour explication de vote.

Je saisis cette occasion pour répéter au ministre que nous ne proposons rien de nouveau !

Avant la publication du décret, la hauteur sous plafond d'un logement ne devait en aucun cas être inférieure à 2, 2 mètres pour que celui-ci soit considéré comme étant propre à l'habitation. Désormais, une exception est prévue dans le cas où le logement est considéré comme décent – auquel cas il est possible de descendre jusqu'à 1, 8 mètre.

Ce n'est donc pas à nous, monsieur le ministre, de vous donner un chiffrage du nombre de logements dont la hauteur sous plafond, à Paris, Lille, Bagnolet ou ailleurs, est inférieure à 2, 2 mètres et supérieure à 1, 8 mètre !

Comptez-vous nous demander, chaque fois que nous déposons un amendement, si nous savons exactement combien de logements à Lille il viserait, quelle est la taille exacte de ces logements, s'ils sont carrés, rectangulaires ou triangulaires, quelle est leur hauteur sous plafond, etc. ?

Ce n'est évidemment pas aux collectivités ni aux parlementaires de mesurer l'impact des mesures. Et si quelqu'un doit faire ce travail d'évaluation, c'est bien votre administration, monsieur le ministre !

J'y insiste, au travers de ces amendements, nous avons simplement proposé de revenir à l'existant. Imaginez que vous souhaitiez aller à l'hôtel. Si je comprends bien votre argument, monsieur le ministre, cet établissement, s'il a une, deux, trois ou quatre étoiles, doit avoir une hauteur sous plafond de 2, 2 mètres ; mais s'il a cinq étoiles – et pour cette raison même – il pourrait n'avoir que 1, 8 mètre sous plafond. Et tant pis si l'on est grand de taille !

Je mets aux voix l'amendement n° 34 rectifié bis.

Je mets aux voix l'amendement n° 64 rectifié.

L'amendement n° 169, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – Le deuxième alinéa de l'article 511-10 et le premier alinéa de l'article 511-12 du code de la construction et de l'habitation sont complétés par les mots : « et les occupants ».

La parole est à Mme la rapporteure.

Cet amendement vise à permettre au syndic d'informer l'ensemble des occupants d'un immeuble, et pas seulement les copropriétaires, que celui-ci fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité.

Cette information aurait lieu au stade de la procédure contradictoire et à celui de la notification de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. Il s'agit d'une précision importante, puisque l'information des occupants, tout particulièrement des locataires, est essentielle pour l'exercice de leurs droits et de leur protection.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Nous avions initialement jugé que cet amendement était satisfait. Mais j'entends vos arguments, madame la rapporteure.

Aussi, le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat sur cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 169.

Je mets aux voix l'article 9, modifié.

L'amendement n° 16 rectifié, présenté par MM. Grosvalet et Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux, est ainsi libellé :

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l'article L. 511-8 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « représentant de l'État dans le département », sont insérés les mots : « et à l'occupant, ».

La parole est à M. Ahmed Laouedj.

Dans la continuité des dispositions prévues à l'article 9 portant obligation d'information des copropriétaires et des occupants lorsqu'un immeuble ou un logement est concerné par des procédures de lutte contre l'habitat indigne, nous souhaitons particulièrement renforcer l'information des occupants, trop souvent laissés dans l'ignorance des procédures les concernant, pourtant censées les protéger.

Ainsi, le constat d'insalubrité, aujourd'hui communiqué au préfet par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou par le directeur du service communal d'hygiène et de santé, serait également communiqué simultanément aux occupants de l'habitat concerné, qui restent, je le rappelle, les principaux concernés.

Quel est l'avis de la commission ?

Les auteurs de l'amendement souhaitent que le rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé soit remis à l'occupant du logement en même temps qu'il est remis au préfet.

Autant il semble nécessaire d'informer les habitants au moment de la procédure, qui a des conséquences sur leurs droits, autant il ne paraît pas nécessairement approprié de leur communiquer un document interne à l'administration, qui n'a pas encore donné lieu à une décision. C'est la raison pour laquelle la commission est défavorable à cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je mets aux voix l'amendement n° 16 rectifié.

L'amendement n° 17 rectifié bis, présenté par MM. Grosvalet et Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux, est ainsi libellé :

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L'autorité compétente à l'initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l'engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature, ou par affichage sur la façade de l'immeuble. »

La parole est à M. Ahmed Laouedj.

Toujours dans le même esprit, à savoir renforcer l'information des occupants d'une copropriété dégradée sur les procédures et actes de lutte contre l'habitat indigne les concernant, nous souhaitons que ces derniers soient informés de l'engagement de la procédure contradictoire préalable à la prise d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité du logement dans lequel ils vivent.

Quel est l'avis de la commission ?

Comme j'ai déjà eu l'occasion de le dire, il est important que les occupants, surtout les locataires, soient informés dès la phase contradictoire que l'immeuble fait l'objet d'une procédure de police de la sécurité et de la salubrité.

Le texte de la commission couvre le cas des immeubles en copropriété, mais il ne vise pas les immeubles en monopropriété, qui ne sont pas soumis à la loi de 1965. Il me semble donc qu'il s'agit d'un complément utile pour préserver le droit des victimes de l'habitat indigne. L'avis est cette fois favorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Sagesse.

Je mets aux voix l'amendement n° 17 rectifié bis.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 9.

L'amendement n° 72 rectifié, présenté par Mmes Margaté et Corbière Naminzo, M. Gay et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste – Kanaky, est ainsi libellé :

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa du I de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les locaux visés par un jugement au titre de non-respect des dispositions de l'article L. 126-7 du présent code, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification du jugement ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. »

La parole est à Mme Marianne Margaté.

La crise du logement n'est pas la même pour tout le monde et certains en profitent pour s'enrichir. Nous pouvons souligner les efforts faits dans ce texte, qui intègre plusieurs dispositions qui vont compliquer la vie des marchands de sommeil.

Notre amendement s'inscrit dans cette continuité, pour que les personnes mal logées dans un logement dont le propriétaire a fait l'objet d'une condamnation pour division illégale n'aient plus à payer de loyer le temps que la situation soit réglée ou que les locataires aient pu être relogés.

Il faut que la peur change de camp ! Certes, tout le monde ne connaît pas bien le droit et il faudrait soutenir davantage les associations de locataires afin de réduire les non-recours et faire correctement appliquer la loi. Aujourd'hui, les locataires qui refusent de payer leur loyer, car c'est souvent leur seul recours pour contraindre leur propriétaire à intervenir, risquent d'être expulsés pour impayé. Avec cet amendement, les locataires pourront rester à l'abri sans avoir à répondre au chantage d'un bailleur de mauvaise foi.

Quel est l'avis de la commission ?

Les auteurs de l'amendement entendent permettre la suspension du paiement du loyer pour les logements où est constaté par le jugement que la carence du ou des propriétaires des équipements communs d'un bâtiment collectif à usage principal d'habitation entraîne un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre leurs conditions d'habitation. Cette disposition ne lui paraissant pas disproportionnée au regard des objectifs du texte, la commission a émis un avis favorable sur cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

En amont de l'engagement d'une procédure pénale à l'encontre d'un bailleur, son bien fait l'objet d'une procédure de police spéciale de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. À ce titre, la protection des occupants s'applique donc avant toute condamnation et le loyer est déjà suspendu en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation. Aussi, nous considérons que la demande est déjà satisfaite.

Par ailleurs, je veux apporter une précision, madame la sénatrice, sur l'article L. 126-7 du code de la construction et de l'habitation, visé par l'amendement, et qui concerne non seulement la prescription de mesure, mais aussi les modalités de notification d'un arrêté de police spéciale par l'autorité compétente en matière de lutte contre l'habitat indigne. Je pense que l'amendement ne peut être adopté dans sa rédaction actuelle, la référence au code de la construction n'étant pas assez précise pour être opérante.

Pour ces deux raisons, je sollicite le retrait de cet amendement, faute de quoi l'avis sera défavorable.

Madame Margaté, l'amendement n° 72 rectifié est-il maintenu ?

Oui, je le maintiens, madame la présidente.

Je mets aux voix l'amendement n° 72 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 9.

Je suis saisie de deux amendements identiques.

L'amendement n° 32 est présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

L'amendement n° 61 est présenté par Mmes Margaté et Corbière Naminzo, M. Gay et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste – Kanaky.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le septième alinéa de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« Toutefois, lorsque la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation est engagée, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de la première visite prévue à l'article L. 511-7 du même code. Le congé délivré entre cette première visite et l'arrêté pris à l'issue de la procédure contradictoire est nul de plein droit. »

La parole est à M. Daniel Salmon, pour présenter l'amendement n° 32.

Cet amendement a pour objet de suspendre la possibilité pour le propriétaire de résilier le bail d'un locataire dès la constatation d'une situation d'insalubrité lors d'une inspection menée par les autorités compétentes, c'est-à-dire le directeur général de l'agence régionale de santé, le directeur du service communal d'hygiène et de santé, des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou d'un expert désigné.

Le locataire doit pouvoir bénéficier de mesures conservatoires pour être protégé le plus tôt possible. En effet, trop de congés sont délivrés par les bailleurs après le déclenchement d'un contrôle de salubrité dans le but de se dégager de toute responsabilité de relogement et de travaux. Ainsi, il est primordial de renforcer les dispositifs de protection des locataires.

Il faut considérer que les obligations du bailleur priment à cet égard, dès lors qu'il louait son logement au moment où ce dernier est considéré comme indigne par les services publics, sachant qu'il conserve son droit de vendre son logement occupé et en l'état. J'y insiste, notre but est de protéger le locataire.

La parole est à Mme Marianne Margaté, pour présenter l'amendement n° 61.

Nous souhaitons également mieux protéger les trop nombreux locataires qui vivent dans un habitat dégradé, et pas toujours en copropriété, d'ailleurs.

Pour autant, notre amendement vise à empêcher les résiliations de bail lorsqu'une procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation est engagée. Il s'agit d'une procédure qui concerne des logements insalubres dans lesquels les locataires n'ont pas plaisir à rester, mais dont il peut être difficile de partir pour trouver mieux ailleurs.

Le temps pour le propriétaire de mettre son logement en conformité ou pour le locataire de s'en aller de son plein gré, certains propriétaires négligents peuvent contraindre leur locataire à quitter les lieux soit pour se venger d'un signalement, soit pour tenter de dissimuler cette procédure à un futur locataire, qui continuera d'alimenter le compte bancaire du propriétaire. Avec notre amendement, cela ne sera donc plus possible, puisque le propriétaire ne pourra plus résilier le bail entre la visite des services compétents et l'arrêté pris à l'issue de la procédure contradictoire.

Quel est l'avis de la commission ?

Les auteurs de ces amendements souhaitent interdire au bailleur de donner congé au locataire dès la première visite effectuée par les services municipaux ou préfectoraux en vue de l'établissement du rapport mettant en évidence une situation justifiant la prise d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. Aujourd'hui, cette interdiction ne court qu'à compter de l'engagement de la procédure contradictoire.

Il nous semble important que le bailleur ait été préalablement prévenu de l'engagement de la procédure. C'est pourquoi il me paraît difficile d'interdire la résiliation du bail avant le premier acte qui porte à sa connaissance l'engagement de la procédure.

Avis défavorable sur les deux amendements.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 32 et 61.

L'amendement n° 62, présenté par Mmes Margaté et Corbière Naminzo, M. Gay et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste – Kanaky, est ainsi libellé :

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le huitième alinéa de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le syndic présente, lors de chaque assemblée générale, un état des procédures, amiables ou contentieuses en cours ayant trait à l'état de l'immeuble, à la jouissance de l'immeuble et au recouvrement des charges dans un document joint à l'ordre du jour. »

La parole est à Mme Marianne Margaté.

Nous souhaitons mettre en place une meilleure information des copropriétaires, qui ont parfois du mal à en obtenir auprès de leur syndic.

Nous proposons donc que le syndic soit tenu de fournir un état des procédures en cours lors de chaque assemblée générale, ce qui sera l'occasion pour lui de présenter sa bonne gestion des litiges et l'avancement de leur résolution. La transparence de l'information paraît indispensable, puisque le syndic agit pour le compte de la copropriété, des copropriétaires qui l'ont mandaté, et non pas pour son propre compte. Pour se mettre au service des copropriétaires, il semble donc tout à fait logique que le syndic présente ces informations à l'assemblée générale. Cela permettra aussi de mieux prévenir les risques de défaillance des syndics.

Notre amendement n'est pas de nature à rajouter une charge insurmontable au syndic, puisque les éléments qu'on leur demande de communiquer sont en leur possession.

Quel est l'avis de la commission ?

Cet amendement, s'il est adopté, créera une nouvelle obligation à la charge du syndic avec l'envoi d'un nouveau document annexé à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, document qui ferait le point sur l'ensemble des procédures amiables et contentieuses sur l'état de l'immeuble.

Non seulement il s'agit d'une nouvelle contrainte pour les syndics, mais ces éléments sont déjà inclus dans le rapport du conseil syndical au cours de l'assemblée générale et/ou dans les documents fournis par les syndics, puisque les retards de paiement et les procédures apparaissent dans les documents comptables. C'est la raison pour laquelle je demande le retrait de cet amendement, faute de quoi l'avis sera défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je mets aux voix l'amendement n° 62.

L'amendement n° 170, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Remplacer les mots :

participer ou se faire représenter

par les mots :

assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale

La parole est à Mme la rapporteure.

L'article 9 bis B prévoit que le maire ou le préfet, dès lors qu'il a enclenché une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité, puisse suivre l'état d'un immeuble en copropriété soit en recevant les procès-verbaux des assemblées générales, soit en y étant présent ou en s'y faisant représenter.

En d'autres termes, nous introduisons la possibilité pour les maires ou les préfets non seulement d'assister, mais également d'émettre des observations.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 170.

Je mets aux voix l'article 9 bis B, modifié.

Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 13 rectifié, présenté par M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L'article 14-1 est complété par un III ainsi rédigé :

« III. – Les avis d'appel de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires avant la date d'exigibilité conformément à leur contenu fixé par décret. » ;

La parole est à M. Christian Bilhac.

Cet amendement vise à rétablir les dispositions supprimées en commission concernant les appels de fonds. Il y a autant de types d'appels de fonds que de syndics. Certains sont bien rédigés et informent correctement les copropriétaires sur les fonds demandés, mais d'autres sont incompréhensibles, illisibles pour les destinataires.

Aussi, nous proposons qu'un décret fixe un modèle unique d'appel de fonds pour toutes les copropriétés.

L'amendement n° 100, présenté par Mmes Brossel, Artigalas et Linkenheld, MM. Kanner, Féraud et Lurel, Mme Narassiguin, MM. Ros, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L'article 14-1 est complété par un III ainsi rédigé :

« III. – Les avis d'appel de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires. Leur contenu est fixé par décret. » ;

La parole est à Mme Colombe Brossel.

Le groupe socialiste a choisi de déposer cet amendement pour rétablir cette disposition supprimée par la commission qui vise à fixer le contenu des avis d'appel de fonds par voie réglementaire. Cette mesure nous paraît utile pour une meilleure lisibilité des appels de fonds et la bonne compréhension des sommes à payer par les copropriétaires. C'est une mesure de bon sens.

L'amendement n° 53 rectifié bis, présenté par Mmes Berthet et Belrhiti, MM. Bouchet et Burgoa, Mmes Di Folco, Joseph et Lassarade et MM. D. Laurent, Pellevat, Sido, Tabarot, Lefèvre, Favreau, Klinger et Bacci, est ainsi libellé :

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L'article 14-1 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Les avis d'appel de fonds sont établis par le syndic selon un contenu fixé par décret. »

La parole est à Mme Martine Berthet.

Défendu.

Quel est l'avis de la commission sur ces trois amendements presque identiques ?

Ces amendements visent à rétablir une disposition supprimée par la commission qui tendait à la normalisation des appels de charges par décret.

Je rappelle que l'objectif du projet de loi est non pas de traiter des relations entre les copropriétaires et les syndics, mais plutôt de simplifier et d'accélérer les procédures.

Cette normalisation aura des conséquences, notamment financières, importantes, dès lors qu'il faudra modifier les logiciels comptables et l'organisation des syndics.

Pour toutes ces raisons, l'avis est défavorable sur ces trois amendements.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Je comprends le souhait d'améliorer la lecture que peuvent faire les copropriétaires des avis d'appel de charges qu'ils reçoivent. Je mesure également, comme Mme la rapporteure, les implications techniques que cette disposition pourrait avoir sur les concepteurs de logiciels destinés aux syndics et le coût de la mise à jour, qui se répercuterait sur les copropriétés.

Je suis donc assez partagé et je m'en remets à la sagesse du Sénat.

La parole est à M. Christian Bilhac, pour explication de vote.

M. Christian Bilhac. Madame la rapporteure, je suis attristé et ému par vos considérations sur le sort des syndics, obligés de modifier leurs logiciels – j'en pleurerais presque. Je crois que je ne vais pas en dormir de la nuit…

Je mets aux voix l'amendement n° 13 rectifié.

En conséquence, les amendements n° 100 et 53 rectifié bis n'ont plus d'objet.

Vous voyez, monsieur Bilhac, vous allez bien dormir finalement …

Monsieur le ministre, mes chers collègues, il est minuit ; je vous propose de prolonger notre séance jusqu'à minuit et demi afin d'avancer dans l'examen de ce texte.

Il n'y a pas d'observation ?...

Il en est ainsi décidé. J'en profite pour souhaiter à cette heure un bon anniversaire à M. le ministre.

Mais revenons-en à notre texte !

Je suis saisie de quatre amendements identiques.

L'amendement n° 12 rectifié est présenté par M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

L'amendement n° 50 rectifié est présenté par Mme Havet, MM. Buis, Iacovelli, Fouassin et Lemoyne, Mme Duranton, MM. Lévrier, Omar Oili et Haye et Mme Nadille.

L'amendement n° 54 rectifié bis est présenté par Mmes Berthet et Belrhiti, MM. Bouchet et Burgoa, Mme Di Folco, M. Favreau, Mme Joseph, M. Klinger, Mme Lassarade et MM. D. Laurent, Pellevat, Sido, Tabarot, Lefèvre et Bacci.

L'amendement n° 81 rectifié est présenté par Mme Brossel et M. Féraud.

Ces quatre amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 4

Rétablir le a dans la rédaction suivante :

a) Le deuxième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic doit donner sans délai au président du conseil syndical dès sa désignation ou, à défaut, à un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l'assemblée générale un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires ; »

La parole est à M. Christian Bilhac, pour présenter l'amendement n° 12 rectifié.

Il s'agit d'un amendement qui n'entraîne de dépenses pour personne…

Nous souhaitons garantir au conseil syndical un accès numérique à tout moment au compte bancaire de la copropriété. Actuellement, celui-ci n'a connaissance des mouvements bancaires que lorsque la banque édite le relevé mensuel. Or, en un mois, il peut se passer beaucoup de choses.

La parole est à Mme Nadège Havet, pour présenter l'amendement n° 50 rectifié.

M. Bilhac a très bien défendu cette mesure.

La parole est à Mme Martine Berthet, pour présenter l'amendement n° 54 rectifié bis.

Défendu.

La parole est à Mme Colombe Brossel, pour présenter l'amendement n° 81 rectifié.

C'est un amendement qui j'ai cosigné avec Rémi Féraud. Le conseil syndical ne dispose actuellement d'aucun moyen pour vérifier en temps réel les opérations bancaires effectuées par le syndic sur le compte du syndicat des copropriétaires. Il ne dispose des relevés bancaires qu'en fin de mois, après les avoir demandés au syndic si celui-ci ne les lui a pas transmis spontanément.

Or de nombreuses opérations bancaires frauduleuses ou litigieuses peuvent être faites au cours du mois sans que le conseil syndical puisse en être informé et réagir. Les conséquences financières pour la copropriété peuvent parfois être importantes.

Pour éviter cette situation, nous proposons donc que le président du conseil syndical ou un membre dudit conseil désigné par l'assemblée générale puisse consulter à tout moment, en lecture seule, le compte bancaire de la copropriété afin de contrôles les opérations effectuées par le syndic. Cet amendement a été rédigé en concertation avec l'Association des responsables de copropriétés.

Quel est l'avis de la commission ?

Ces amendements visent à rétablir une disposition figurant à l'article 9 bis du texte transmis par l'Assemblée nationale, qui a été supprimée par la commission.

Aujourd'hui, le conseil syndical dispose déjà des relevés mensuels et peut accéder à de nombreuses autres informations sur la gestion du syndic. Cette disposition serait lourde et vraisemblablement difficile à mettre en œuvre, tout en étant le signe d'une profonde défiance vis-à-vis du syndic, dont le conseil syndical souhaiterait contrôler la gestion au jour le jour.

Je le répète, l'objet du texte n'est pas de traiter des relations entre les copropriétaires et les syndics. Ne nous trompons pas d'objectif.

Pour ces raisons, la commission a émis un avis défavorable sur ces amendements.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Madame la présidente, je vous remercie d'abord de votre délicate attention, à laquelle je suis très sensible.

Pour en revenir aux amendements, je précise qu'un décret du 23 mai 2019 relatif à l'extranet des copropriétés prévoit que les membres du conseil syndical ont accès, via cet extranet, aux balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, au relevé général des charges et produits de l'exercice échu et, le cas échéant, aux relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat de copropriétaires. Cela représente déjà pas mal d'informations.

Pour autant, les auteurs de ces amendements proposent d'obliger également le syndic à donner au président du conseil syndical un accès au compte bancaire de la copropriété en lecture seule. Cette disposition est de nature à créer des lourdeurs pour les professionnels. Néanmoins, l'Assemblée nationale s'étant déjà prononcée en ce sens, avant d'être désavouée par la commission des affaires économiques du Sénat, je propose de m'en remettre à la sagesse de la Haute Assemblée.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 12 rectifié, 50 rectifié, 54 rectifié bis et 81 rectifié.

Mme la présidente. M. Bilhac va vraiment bien dormir…

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 18 rectifié, présenté par Mme N. Delattre, M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 7

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° L'article 42-1 est ainsi rédigé :

« Art. 42-1. – I – Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.

« II. – Tout copropriétaire peut demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale.

« La demande peut être faite par tout moyen auprès du syndic de copropriété. Le syndic est tenu, dès réception de la demande exprimée, de modifier le mode de notification et de mise en demeure du copropriétaire.

« III. – Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, et au plus tard un mois avant la première notification ou mise en demeure qui suit la promulgation de la loi, le syndic de copropriété informe chaque copropriété dont il a la charge, par affichage dans les parties communes et notification par la voie choisie par chaque copropriétaire avant la promulgation de la loi, de l'évolution du mode de notification et mise en demeure.

« Il informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. »

II. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – La perte de recettes résultant pour l'État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La parole est à M. André Guiol.

Cet amendement tend à approfondir les modalités de dématérialisation des échanges entre les syndics et les copropriétaires. Pour cela, nous souhaitons rétablir les dispositions en ce sens supprimées en commission en faisant de la notification électronique le principe par défaut de communication envers les copropriétaires, l'envoi postal devenant l'exception.

Cette mesure, soutenue par l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), est également demandée par l'ensemble de la profession de syndic, ainsi que par la principale association de copropriétaires de France.

La notification électronique des convocations aux assemblées générales est beaucoup plus rapide, efficace et écologique que l'envoi d'une lettre recommandée. La prévention de la dégradation des copropriétés et la réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation et à la rénovation des propriétés impliquent une circulation fluide de l'information en direction des copropriétaires. Or, trop souvent, ils ne reçoivent les convocations aux assemblées générales qu'après que celles-ci se sont tenues.

Cet amendement vise donc à favoriser la dématérialisation des convocations et des échanges, tout en permettant aux propriétaires victimes d'illectronisme et d'exclusion de conserver un mode d'information par voie postale.

L'amendement n° 137, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Alinéa 7

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° L'article 42-1 est ainsi rédigé :

« Art. 42-1. Les notifications et les mises en demeure sont faites par voie électronique.

« Les copropriétaires peuvent à tout moment demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale. »

La parole est à M. le ministre délégué.

Cet amendement représente vraiment un compromis, une sorte de synthèse entre ce qui a été voté à l'Assemblée nationale et en commission au Sénat.

J'ai bien noté que votre commission des affaires économiques avait émis un doute sur la question de la dématérialisation des notifications et mises en demeure au sein des copropriétés.

Aussi, notre amendement reprend certaines dispositions introduites à l'Assemblée nationale avec le soutien du Gouvernement, avant d'être supprimées en commission au Sénat, et vise à faire de la dématérialisation l'option par défaut pour les notifications. De plus, nous précisons, dans un esprit de compromis, que toute personne qui le souhaiterait pourrait, sans justification de quelque ordre que ce soit et à tout moment, conserver ou retrouver une notification par voie postale.

Cet amendement sur la dématérialisation et la numérisation, très attendu par les acteurs du secteur, est respectueux de la liberté de choix. Nous connaissons les difficultés dans certains territoires et nous sommes aussi conscients que certaines personnes ne souhaitent pas utiliser le numérique.

Nous ne forçons personne et laissons aux intéressés la liberté la plus totale. Nous demandons juste : avez-vous une adresse mail et, si oui, êtes-vous d'accord pour recevoir tel ou tel document par voie électronique ? Si la personne répond par la négative ou ne souhaite pas communiquer son adresse mail, elle continuera de bénéficier de la version papier.

J'y insiste, cet amendement a pour ambition de répondre à des attentes et des aspirations fortes des acteurs du secteur en matière de numérisation, mais il est parfaitement respectueux de la volonté de chacun de recourir ou non au format électronique.

Tel est le compromis que vous propose le Gouvernement.

Quel est l'avis de la commission ?

Vous avez raison, nous allons vers plus de numérisation et de dématérialisation, mais nous devons nous poser les questions suivantes : à quel rythme ? Jusqu'où ?

Je reprends les éléments qui nous amènent à avoir ce débat.

L'amendement du Gouvernement vise à rétablir le principe de la validité des notifications et des mises en demeure par voie électronique, sauf opposition des copropriétaires, qui a été supprimé par la commission des affaires économiques du Sénat. Aujourd'hui, c'est l'accord exprès qui est nécessaire. Pour notre part, nous souhaitons que, par défaut, les copropriétaires continuent à recevoir les documents par voie postale, sauf s'ils donnent leur accord pour les recevoir sous la forme numérique.

En fait, la mesure que vous proposez, et qui vise à renforcer l'usage des communications électroniques, est bien complexe pour finalement ne rien changer à la façon dont les choses vont se dérouler. En effet, la voie électronique est toujours autorisée aujourd'hui, et les copropriétaires peuvent conserver le droit de recevoir les documents par voie postale.

Certes, je le reconnais, nous allons tous vers la dématérialisation et la numérisation, mais respectons ceux de nos concitoyens qui ne sont pas outillés : nous parlons de 15 % de personnes victimes d'illectronisme. Il faut également savoir que le taux d'ouverture des mails est en moyenne de 20 % à 30 %. La numérisation n'est pas la réponse à tout.

Pour toutes ces raisons, nous sommes défavorables à ces amendements.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Je veux rassurer tout le monde sur la rédaction de l'amendement que le Gouvernement dépose. Je reprends ses termes qui sont clairs : « Les notifications et les mises en demeure sont faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent à tout moment demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale. » Nous ne forçons personne à se digitaliser. À tout moment, on peut demander à revenir à la voie postale.

C'est la meilleure solution de compromis que nous avons trouvée. Si aucun amendement n'est adopté sur le sujet, il n'y aura pas de digitalisation et nous resterons à du 100 % papier.

Pas du tout !

C'est la raison pour laquelle je maintiens notre amendement et j'encourage les auteurs de l'amendement n° 18 rectifié à le retirer au profit de celui du Gouvernement.

La parole est à Mme Audrey Linkenheld, pour explication de vote.

Nous sommes défavorables à ces amendements.

Pour la bonne compréhension de chacun et éviter de mauvaises interprétations ou des malentendus, je vous lis l'article 42-1 de loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur : « Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. »

Monsieur le ministre, la dématérialisation est déjà parfaitement possible pour tous ceux qui le veulent. La seule condition, c'est l'accord exprès des copropriétaires. Cela revient au même. Franchement, pourquoi ne pas s'en tenir au texte existant, qui existe depuis dix ans ? Le phénomène de numérisation va évidemment s'accélérer de lui-même, au fur et à mesure de la résorption de la fracture numérique et de l'illectronisme. Nous avons un très bel article qui fonctionne parfaitement : laissons-le prospérer !

La parole est à Mme Antoinette Guhl, pour explication de vote.

Les membres du groupe GEST voteront contre ces deux amendements. En effet, ils tiennent à ce que les copropriétaires qui n'ont pas accès à internet ou n'ont pas envie de recevoir ces informations par voie électronique puissent continuer à être informés sur papier. Ce doit être la formule par défaut ; rien n'empêche celles et ceux qui le veulent, qui sont plus habitués aux communications électroniques, de demander à recevoir ces éléments par mail.

Je mets aux voix l'amendement n° 18 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 137.

Je mets aux voix l'article 9 bis, modifié.

L'amendement n° 15 rectifié, présenté par M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux, est ainsi libellé :

Après l'article 9 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de manquement du syndic ayant entraîné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, le président du conseil syndical est habilité à déclarer un sinistre auprès de la compagnie d'assurances de responsabilité civile du syndic afin que le syndicat puisse être indemnisé. »

La parole est à M. Christian Bilhac.

Cet amendement vise à permettre au président du conseil syndical de déclarer un sinistre, à tout moment, auprès de la compagnie d'assurances de responsabilité civile du syndic, dans le cas où ce dernier aurait commis un manquement ayant entraîné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

En effet, aujourd'hui, le syndic est le seul représentant légal de la copropriété ; par conséquent, en cas de manquement de ce dernier, nul n'est habilité à engager sa responsabilité. Cet amendement vise à corriger cette lacune pour permettre au conseil syndical de se retourner vers un assureur, ce qui n'est pas possible actuellement.

Quel est l'avis de la commission ?

Les auteurs de cet amendement souhaitent permettre au président du conseil syndical de déclarer un sinistre auprès de l'assureur de responsabilité civile du syndic.

Il est toutefois inenvisageable d'ouvrir une telle possibilité, car le syndicat des copropriétaires et le président du conseil syndical sont des tiers au contrat qui lie le syndic à son assureur.

La commission a donc émis un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis !

Je mets aux voix l'amendement n° 15 rectifié.

L'amendement n° 63, présenté par Mmes Margaté et Corbière Naminzo, M. Gay et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky, est ainsi libellé :

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

L'article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Suivant les modalités fixées par le décret mentionné au deuxième alinéa du présent article, l'obligation de formation continue à laquelle sont soumises les personnes physiques ou morales qui exercent les fonctions mentionnées au 9° de l'article 1er assure la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à la gestion des copropriétés en difficulté. »

La parole est à Mme Marianne Margaté.

Nous souhaitons, par cet amendement, rétablir l'article 9 ter B, adopté par l'Assemblée nationale, mais supprimé en commission.

Cet article prévoyait que soient fournies aux syndics des formations continues visant, notamment, à leur permettre de se saisir pleinement de l'enjeu des copropriétés dégradées et ainsi d'assurer une bonne gestion de celles-ci. Cette mesure nous semble indispensable, d'autant que ce projet de loi vise justement à répondre à cette problématique. Pour rappel, 115 000 copropriétés sont en difficulté, ce qui constitue une part non négligeable des 550 000 copropriétés de notre pays. Tous les syndics professionnels peuvent être confrontés à ce type de copropriétés.

C'est pourquoi nous avons déposé cet amendement de rétablissement : il s'agit à nos yeux d'une mesure de bon sens et non d'une lourdeur inutile.

Quel est l'avis de la commission ?

Cet amendement tend, une nouvelle fois, à instaurer une obligation pour les syndics ; cette fois, une obligation de formation continue sur les copropriétés en difficulté.

La commission a estimé qu'une telle mesure relève, en réalité, du domaine réglementaire et que cette nouvelle obligation ne permettrait pas forcément de former les syndics au sujet qui nous occupe aujourd'hui, puisque la durée de la formation continue légale est minimale.

L'avis de la commission sur cet amendement est donc défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis !

Je mets aux voix l'amendement n° 63.

En conséquence, l'article 9 ter B demeure supprimé.

L'amendement n° 115 rectifié ter, présenté par M. Cambier, Mmes Gatel et Romagny, MM. Canévet, Henno et Maurey, Mme O. Richard, MM. Lafon, Courtial et Kern, Mme Jacquemet et MM. Duffourg et P. Martin, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° Le II de l'article 24 est ainsi modifié :

a ) Le b est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :

« b) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

« Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent b. » ;

b ) Sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :

« …) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;

« …) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

« …) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ;

2° Après l'article 24-11, il est inséré un article 24-… ainsi rédigé :

« Art. 24 -…. – Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic sont mises en œuvre sans vote de l'assemblée générale. » ;

3° Les f, k, l et o de l'article 25 sont abrogés.

La parole est à M. Guislain Cambier.

Cet amendement a pour objet de simplifier les règles de vote des travaux en copropriété et de faciliter la mise en œuvre des travaux prescrits par la puissance publique en cas de danger pour les occupants ou sur la voie publique. Ainsi, les travaux d'économie d'énergie et d'individualisation des compteurs de fluides seraient soumis au vote à la majorité simple ; les travaux prescrits par la puissance publique, pour leur part, ne seraient pas soumis au vote de l'assemblée générale.

Quel est l'avis de la commission ?

En adoptant cet amendement, on changerait profondément les règles de vote des travaux dans les copropriétés. Ainsi, les travaux d'économie d'énergie ne seraient plus soumis qu'à un vote à la majorité simple. Par ailleurs, serait créée une catégorie de travaux qui ne ferait plus l'objet d'un vote, catégorie qui nous semble mal définie, puisqu'il s'agirait de tous les travaux résultant d'obligations dictées par la puissance publique.

Je ne peux qu'être défavorable à ces deux évolutions.

En effet, la commission a fait le choix de maintenir le vote selon les modalités de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux d'économie d'énergie, en raison de leur coût, tout en prévoyant une passerelle et la possibilité, au cours d'une seconde assemblée générale, d'un vote selon les modalités de l'article 24 de ladite loi.

En outre, il me semble nécessaire que les copropriétaires donnent toujours leur accord à des travaux, d'une part, parce qu'il faudra qu'ils en assument le coût et, d'autre part, parce que, même lorsqu'une remise en état est prescrite par la puissance publique, les copropriétaires conservent la faculté de décider de la manière dont ils vont procéder et de choisir entre les devis qui leur sont soumis.

L'avis de la commission sur cet amendement est donc défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis !

Je retire l'amendement, madame la présidente !

L'amendement n° 115 rectifié ter est retiré.

L'amendement n° 11 rectifié, présenté par Mme N. Delattre, M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. » ;

La parole est à M. Ahmed Laouedj.

Cet amendement vise à réintroduire la possibilité de convoquer une assemblée générale de rattrapage, qui statuerait selon les modalités de vote prévues à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'une résolution relevant de l'article 25 de ladite loi n'a pas été adoptée et qu'aucune passerelle de majorité ne peut être actionnée faute d'un nombre suffisant de participants.

L'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a supprimé ce dispositif, jugé superflu au regard de l'instauration du vote par correspondance et de la possibilité de participer aux assemblées générales à distance. Or il n'est pas rare, au vu du développement de l'absentéisme, que certaines résolutions ne puissent tout simplement pas être adoptées. Ainsi, certaines copropriétés ne peuvent désigner de syndic, ce qui rend nécessaire la saisine du juge en vue de remédier à la situation.

Le texte initial envisageait de rétablir ce dispositif uniquement pour les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il est proposé ici de l'étendre à l'ensemble des résolutions relevant de l'article 25 de la loi précitée, comme cela était le cas auparavant.

Quel est l'avis de la commission ?

Cet amendement vise à généraliser le recours à une seconde assemblée générale des copropriétaires lorsque le recours à la passerelle, c'est-à-dire un second vote à la majorité simple, suivant les modalités de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, n'a pas pu être organisé parce que la résolution n'avait pas recueilli le soutien d'au moins un tiers des copropriétaires.

Autant la commission a donné son accord à ce dispositif pour les travaux d'économie d'énergie, autant il ne nous apparaît pas souhaitable de généraliser un tel dispositif, qui peut être considéré comme un coup de force présentant des risques de contentieux et a été supprimé en 2019 eu égard à la généralisation des facilités de vote par correspondance.

C'est pourquoi la commission a émis un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Même avis !

Je mets aux voix l'amendement n° 11 rectifié.

Je suis saisie de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 30, présenté par M. Gontard, Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel, est ainsi libellé :

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l'article 25-2, sont insérés des articles 25-2-1 et 25-2-2 ainsi rédigés :

« Art. 25 -2 -1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

« L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

« Art. 25 -2 -2. – Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci soient nécessaires à la conservation, à l'isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives définies à l'article 2 et qu'ils ne mettent pas en cause la structure de l'immeuble, sa destination, ses éléments d'équipements essentiels ou la sécurité des occupants.

« À cette fin, le ou les copropriétaires notifient au syndic une demande ayant pour objet l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un projet de résolution, accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« L'assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévue à l'article 25.

« Jusqu'à la réception des travaux, le ou les copropriétaires exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolus au maître d'ouvrage.

« Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de l'exécution des travaux peuvent réclamer une indemnité. »

La parole est à M. Guillaume Gontard.

Cet amendement vise à rétablir plusieurs dispositions utiles visant à débloquer les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés, dispositions supprimées en commission.

Concrètement, la rédaction initiale de cet article prévoyait, d'une part, la possibilité pour chaque copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble. D'autre part, elle permettait à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux nécessaires à la conservation, à l'isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives, tant que ces travaux ne mettent pas en cause la structure de l'immeuble, sa destination, ses éléments d'équipement essentiels ou la sécurité des occupants.

Dans les deux cas, ces possibilités seraient encadrées. Dans le premier cas, l'assemblée générale pourrait s'y opposer, à la majorité des voix des copropriétaires, en cas d'atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses équipements essentiels. Dans le second cas, l'acceptation de l'assemblée générale serait requise, à la majorité définie à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; en outre, le ou les copropriétaires demandeurs assumeraient les responsabilités propres au maître d'ouvrage. En cas de préjudice, les copropriétaires concernés pourraient réclamer une indemnité.

Tout cela nous semble donc bien encadré juridiquement. Ces dispositions nous paraissent constituer une avancée : l'autorisation, par l'assemblée générale, de travaux essentiels d'isolation, de salubrité, de sécurité ou d'amélioration de la toiture, bloquée par la législation actuelle, serait simplifiée. Cela permettrait d'accélérer le lancement de ces travaux essentiels pour les copropriétés en mauvais état, ambition qui est justement au cœur du projet de loi dont nous débattons.

L'amendement n° 93, présenté par M. Féraud, Mmes Brossel, Artigalas et Linkenheld, MM. Kanner et Lurel, Mme Narassiguin, MM. Ros, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l'article 25-2, est inséré un article 25-2-1 ainsi rédigé :

« Art. 25 -2 -1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

« L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »

La parole est à M. Rémi Féraud.

La rédaction de cet amendement n'est pas exactement la même que celle de celui que vient de présenter M. Gontard, mais notre objectif est le même.

Il faut reconnaître que la question de l'adaptation des immeubles à la canicule est absolument essentielle, notamment pour ceux qui habitent sous les toits et qui sont, parfois, les occupants les plus modestes. Les travaux d'isolation des toitures permettent d'annuler la surmortalité que l'on constate, en cas de canicule, chez les personnes qui vivent sous les toits ; cette surmortalité est une réalité !

C'est pourquoi nous proposons de rétablir le dispositif, supprimé en commission, qui permettrait aux copropriétaires directement concernés, avec l'accord de la copropriété ou, en tout cas, en l'absence d'opposition de sa part, de se substituer à elle et d'effectuer les travaux sur la toiture. Je pense qu'il s'agit d'une mesure de bon sens qui pourrait tout à fait susciter un consensus.

Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 52 rectifié est présenté par Mme Havet, MM. Buis, Iacovelli, Lemoyne et Fouassin, Mme Duranton, MM. Lévrier, Omar Oili et Haye et Mme Nadille.

L'amendement n° 130 est présenté par le Gouvernement.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l'article 25-2, il est inséré un article 25-2-1 ainsi rédigé :

« Art. 25 -2 -1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble, à condition que ces travaux ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité ou aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

« L'assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par leur non-conformité aux exigences prévues au premier alinéa. »

La parole est à Mme Nadège Havet, pour présenter l'amendement n° 52 rectifié.

Cet amendement a pour objet de permettre à un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes. En effet, lorsque la copropriété n'a pas l'intention de faire réaliser de tels travaux, il convient de laisser la possibilité aux copropriétaires volontaires de le faire à leurs frais.

La parole est à M. le ministre délégué, pour présenter l'amendement n° 130.

L'objet de cet amendement est similaire à celui de ceux qui ont été présentés à l'instant : tous tendent à réintroduire dans le texte un dispositif supprimé par votre commission, dispositif qui permet à un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble. On offrirait ainsi aux copropriétaires volontaires la possibilité de faire réaliser ces travaux quand la copropriété n'a pas l'intention de les engager.

Vous avez parlé de bon sens, monsieur Féraud ; je crois que c'est bien la logique dans laquelle nous nous inscrivons. Cette mesure avait d'ailleurs suscité un large consensus à l'Assemblée nationale quand elle a été soumise à son vote.

Toutefois, nous sommes vraiment à l'écoute des travaux de la commission et de votre rapporteure, avec laquelle nous nous sommes réunis. C'est pourquoi, dans l'amendement que le Gouvernement vous soumet, comme dans celui que vient de présenter Mme Havet, nous avons voulu inscrire des éléments de sécurité juridique, puisque des arguments de cette nature nous avaient été opposés.

Ainsi, la rédaction retenue dans ces amendements précise bien que les travaux en question ne doivent pas porter « atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité ou aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ». En outre, ces travaux ne doivent pas faire l'objet « d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires ».

Il me semble que ces deux ajouts justifient que l'on réintroduise dans le texte une mesure qui a été plébiscitée à l'Assemblée nationale. Nous avons pris en considération les remarques que Mme la rapporteure avait formulées pour proposer un compromis apportant des gages de sécurité juridique sans nous écarter du bon sens auquel appelle M. Féraud.

Quel est l'avis de la commission ?

Ces amendements visent tous à rétablir la possibilité offerte à un copropriétaire, dans le texte adopté par l'Assemblée nationale, de faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation de la toiture sauf opposition de la majorité des copropriétaires de l'immeuble.

Il s'agirait ici d'étendre l'exception qui existe en matière de travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées à des travaux d'isolation de la toiture. Or, si les premiers sont nécessaires au maintien dans le domicile, tel n'est pas le cas des seconds. En outre, les travaux d'accessibilité, s'ils touchent aux parties communes, ne viennent pas modifier des éléments essentiels, comme la toiture de l'immeuble.

Il ne paraît pas concevable que des travaux portant atteinte au couvert de l'immeuble, donc à sa structure et à sa salubrité, puissent être réalisés par un seul copropriétaire sauf opposition d'une majorité des copropriétaires, sans possibilité de s'y opposer techniquement.

Non, en réalité, cette mesure ne relève pas forcément du bon sens. Surtout, c'est après avoir écouté des professionnels concernés que nous avons estimé que l'adoption d'une telle disposition pourrait entraîner d'importants désordres et avoir des effets contraires à l'objet du projet de loi – assurer la rénovation de l'habitat dégradé.

C'est pourquoi la commission a émis un avis défavorable sur l'ensemble de ces amendements.

Quel est l'avis du Gouvernement sur les amendements n° 30 et 93 ?

Le Gouvernement invite leurs auteurs à les retirer au profit des amendements identiques n° 52 rectifié et 130 ; à défaut, je m'en remets à la sagesse de la Haute Assemblée.

La parole est à Mme Audrey Linkenheld, pour explication de vote.

Je voudrais, tout en expliquant mon vote, éclaircir un point de manière à permettre à tous les membres de notre assemblée présents ce soir de se prononcer de manière unanime sur ces amendements, qui ont tous un objet similaire.

Je comprends évidemment que l'on puisse craindre que des travaux engagés par un copropriétaire sur la toiture fragilisent celle-ci, voire la structure de l'immeuble dans son ensemble.

Il me semble néanmoins – M. le ministre et ses services pourront le confirmer – que, au-delà de l'accord de la copropriété, de tels travaux doivent faire l'objet d'une déclaration, d'une autorisation d'urbanisme, ou encore d'un permis de construire. En effet, même s'il ne s'agit que d'isolation, j'ai peine à imaginer que celle-ci ne se fasse que par l'intérieur et n'affecte en rien l'extérieur de l'immeuble. Dès lors, s'il faut une autorisation d'urbanisme, on peut compter sur les services de la collectivité compétente pour l'instruction de la demande : à l'évidence, ils ne délivreront l'autorisation que si les travaux projetés ne mettent pas en danger l'immeuble ou autrui.

Soit je n'ai pas bien saisi de quel type de travaux il est ici question, auquel cas j'aimerais que nous soyons mieux éclairés sur les amendements en discussion ; soit, comme je le crois, la procédure normale d'autorisation d'urbanisme s'applique, auquel cas je ne vois pas où serait le danger.

La parole est à M. le ministre délégué.

En réponse à Mme Linkenheld, je veux d'abord rappeler que, aux termes de nos amendements, si une majorité de copropriétaires s'opposait aux travaux, ceux-ci ne se feraient pas. On n'autoriserait pas quiconque à entreprendre librement des travaux, sans contrôle ni verrou de la copropriété. Si la majorité dit non, c'est clair : on ne peut pas engager les travaux.

Par ailleurs, si la copropriété ne s'y oppose pas, les règles d'urbanisme ne s'en trouveront pas pour autant modifiées. Il s'agit en l'occurrence de travaux d'isolation, cas tout à fait classique : si la moindre modification extérieure de la toiture est prévue, cela peut imposer une déclaration, un permis de construire, éventuellement l'avis d'un architecte des Bâtiments de France (ABF), comme d'ordinaire.

Nous essayons d'apporter un maximum de sécurité juridique à un dispositif qui est déjà, somme toute, très cadré : il ne s'agit nullement de dire à tout un chacun qu'il peut faire n'importe quoi sur la toiture ! Ce n'est l'objet d'aucun des amendements en discussion, en particulier des amendements identiques de compromis n° 52 rectifié et 130.

Je mets aux voix l'amendement n° 30.

Je mets aux voix l'amendement n° 93.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 52 rectifié et 137.

Je mets aux voix l'article 9 ter.

Mes chers collègues, je vais lever la séance.

Nous avons examiné 120 amendements au cours de la journée ; il en reste 37 à examiner sur ce texte.

La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance.

Voici quel sera l'ordre du jour de la prochaine séance publique, précédemment fixée à aujourd'hui, mercredi 28 février 2024 :

À quinze heures :

Questions d'actualité au Gouvernement.

À seize heures trente et le soir :

Projet de loi constitutionnelle, adopté par l'Assemblée nationale, relatif à la liberté de recourir à l'interruption volontaire de grossesse (texte n° 299, 2023-2024) ;

Désignation des vingt-trois membres de la mission d'information sur le thème « L'avenir de la santé périnatale et son organisation territoriale » ;

Désignation des vingt-trois membres de la mission d'information sur le thème « Architectes des Bâtiments de France : périmètre et compétences » ;

Deux conventions internationales examinées selon la procédure d'examen simplifié :

- Projet de loi autorisant l'approbation de l'accord global dans le domaine du transport aérien entre les États membres de l'association des nations de l'Asie du sud-est, et l'Union européenne et ses États membres (procédure accélérée ; texte de la commission n° 341, 2023-2024) ;

- Projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, autorisant l'approbation de l'accord entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement de la Principauté d'Andorre concernant la démarcation et l'entretien de la frontière (texte de la commission n° 339, 2023-2024) ;

Suite du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement (texte de la commission n° 343, 2023-2024).

Personne ne demande la parole ?…

La séance est levée.