Séance en hémicycle du 6 avril 2006 à 22h00

La séance est reprise.

Nous poursuivons la discussion, en deuxième lecture, du projet de loi, modifié par l'Assemblée nationale, portant engagement national pour le logement.

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 243, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l'article 4 septies, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article 87 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale est ainsi rédigé :

« Compte non tenu du programme national de rénovation urbaine prévu par les articles 6 à 9 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, 600 000 logements locatifs sociaux seront financés, au cours des années 2006 à 2010, selon la programmation suivante :

Prêts

Total

Prêts locatifs à usage social (PLUS)

Prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI)

Prêts locatifs sociaux (PLS)

Logements construits par l'association agréée prévue à l'article 116 de la loi de finances pour 2002

Total offre nouvelle

La parole est à M. Thierry Repentin.

Cet amendement revient sur la programmation fixée par l'article 87 de la loi de programmation pour la cohésion sociale. Il importe de mettre à disposition sur tout le territoire national des logements réellement accessibles, tout comme il est souhaitable de rééquilibrer la production de logements. La consommation des prêts locatifs sociaux, les PLS, des prêts locatifs à usage social, les PLUS, et des prêts locatifs aidés d'intégration, les PLAI, nous conforte dans notre position. En effet, ce n'est pas en consommant 140 000 PLS en cinq ans que l'on favorisera l'accroissement du parc de véritables logements locatifs sociaux.

Cet amendement vise donc, pour les années 2006 à 2010, à faire diminuer de 40 000 la consommation de PLS, à augmenter de 40 000 celle des PLUS et de 20 000 celle des PLAI, afin d'aboutir à une construction annuelle de 120 000 logements locatifs sociaux par an, ce qui nous permettrait, grâce à ces produits imaginés en 2001, d'atteindre le chiffre de 600 000 logements sociaux en cinq ans.

L'état de la consommation des différents prêts dont ont fait état certains quotidiens confirme, à nos yeux, que ce n'est pas en utilisant exclusivement les PLS pour des cités étudiantes - même s'il s'agit là d'un secteur où les besoins sont réels, en particulier en région parisienne - ou en direction des personnes âgées - pour lesquelles les besoins sont également importants - ou encore pour les logements intermédiaires que nous parviendrons à accroître le parc de logements locatifs sociaux.

L'amendement n° 465, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :

Avant l'article 5, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I - L'article 87 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale est ainsi rédigé :

« Art. 87 - Compte non tenu du programme national de rénovation urbaine prévu par les articles 6 à 9 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, 1 000 000 logements locatifs sociaux seront financés, au cours des années 2006 à 2010, selon la programmation suivante :

Prêts

Total

Prêts locatifs à usage social (PLUS)

Prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI)

Prêts locatifs sociaux (PLS)

Logements construits par l'association agréée prévue à l'article 116 de la loi de finances pour 2002

Total offre nouvelle

II - Les pertes de recettes pour l'Etat résultant du I sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Cet amendement n'est pas défendu.

Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 243 ?

Comme pour l'amendement n° 35 de Mme Demessine, déposé à l'article 1er A, l'avis de la commission est défavorable, car cette proposition remet en cause les objectifs très ambitieux du plan de cohésion sociale en matière de construction de logements sociaux.

Par ailleurs, je ne peux m'empêcher de rappeler que ce sont ceux qui en ont fait le moins dans le domaine du logement social durant les cinq années où ils étaient aux affaires qui nous demandent maintenant de dépasser ces objectifs : cela me paraît quelque peu déplacé !

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Dans l'amendement n° 35, Mme Demessine affichait un objectif de 700 000 logements sociaux. M. Repentin se contente d'en prévoir 600 000 logements jusqu'en 2010, mais l'avis du Gouvernement reste défavorable.

La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

Puisque M. le rapporteur a fait référence aux années passées, je me permets d'indiquer que le chiffre moyen de la construction annuelle entre 1998 et 2001 était de 54 000 logements.

Par ailleurs, c'est en 2001 qu'ont été créés les PLS. Or, si l'on observe les statistiques actuelles, on constate que ce produit a connu un grand succès, ce dont je me réjouis, que l'article 55 de la loi SRU, adoptée en décembre 2000, a eu des effets dans un certain nombre de communes et qu'il a été à l'origine d'un regain d'intérêt pour le logement social. J'ajoute que les logements de la Foncière, qui ont aussi rencontré un certain succès, ont été créés en 2001.

Je mets aux voix l'amendement n° 243.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 372, présenté par M. Fréville, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

Cet amendement n'est pas défendu.

Je le reprends, madame la présidente.

Il s'agit donc de l'amendement n° 372 rectifié, présenté par le Gouvernement.

La parole est à Mme la ministre déléguée.

Cet amendement tend à supprimer un article adopté à l'Assemblée nationale et qui introduit les logements-foyers, dont nous connaissons tous le rôle, dans le champ des logements sociaux pris en compte pour la répartition de la DSU.

Bien sûr, les indicateurs de richesse doivent être aussi représentatifs que possible de la situation sur le terrain, mais il arrive, nous le savons bien, que le mieux soit l'ennemi du bien : c'est malheureusement le cas de cet article. En effet, celui-ci renvoie à des critères trop complexes pour que les logements-foyers puissent être recensés en temps et en heure par rapport à la répartition de la DSU.

C'est la raison pour laquelle le Gouvernement a repris l'amendement de M. Fréville, l'objectif étant de ne pas compliquer encore la répartition de cette dotation, dont, je le rappelle, le plan de cohésion sociale a prévu le doublement entre 2005 et 2009 : de 600 millions d'euros à 1, 2 milliard d'euros.

L'amendement n° 526, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

Dans la première phrase du sixième alinéa de l'article L. 2334-17 du code général des collectivités territoriales, après les mots : « logements locatifs » sont insérés les mots : «, ainsi que les logements-foyers mentionnés au 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, » et après les mots : « Caisse des dépôts et consignations », la fin de la phrase est supprimée.

La parole est à M. le rapporteur.

L'article 4 octies, introduit par l'Assemblée nationale, tend à prendre en compte les logements-foyers dans le calcul de la DSU. L'amendement de la commission tend donc à mieux circonscrire le champ des logements visés, en ne prenant en compte que les logements-foyers conventionnés.

Cependant, depuis l'adoption de cet amendement en commission, j'ai été amené à effectuer, en tant que rapporteur, un certain nombre d'expertises, portant notamment sur les conséquences de cette situation. Nous avions d'ailleurs souhaité, dans un souci de justice, comptabiliser les logements-foyers conventionnés en tant que logements sociaux, afin que les communes qui abritent des logements de ce type puissent les prendre en compte au regard des obligations posées par l'article 55 de la loi SRU.

Or nous avions sous-estimé les conséquences d'un tel dispositif sur la répartition de la DSU. En effet, il existe désormais, pour le calcul de la DSU, un critère fondé sur les aides au logement. C'est d'ailleurs un critère auquel, dans le cadre du Comité des finances locales, nous souhaitons de donner plus de poids, en réduisant celui du critère fondé sur les logements sociaux existants. Quoi qu'il en soit, ce faisant, nous n'avons pas pris garde à l'existence de coefficients multiplicateurs tels qu'un foyer peut représenter douze logements sociaux. Il est évident qu'un tel coefficient multiplicateur est susceptible de perturber considérablement la répartition de la DSU.

N'étant guère rompu aux subtilités de la fiscalité locale, domaine complexe s'il en est, je n'ai malheureusement découvert ces éléments qu'assez tardivement. La connaissance que j'en ai maintenant acquise m'amène naturellement à retirer l'amendement de la commission au bénéfice de l'amendement n° 372 rectifié.

L'amendement n° 526 est retiré.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Je comprends tout à fait la nature du problème évoqué et je voterai l'amendement n° 372 rectifié.

Néanmoins, j'ai l'impression gênante que les différents critères ont été figés une fois pour toutes : chaque fois que l'on signale l'oubli de telle catégorie et que l'on propose de réparer ce qu'il faut bien qualifier d'injustice, on nous rétorque systématiquement qu'une éventuelle modification aurait des effets démultiplicateurs. Certes, je peux entendre un tel argument, mais il faudrait tout de même parvenir, au bout du compte, à mettre à plat tous ces éléments. Il arrive un moment où il est nécessaire de remettre certaines pendules à l'heure !

Il est temps que vienne le « Grand soir » où nous pourrons enfin modifier la cartographie des ZUS. Car tout cela est lié ! Malheureusement, ce n'est jamais le bon moment...

La parole est à M. le rapporteur.

Je ne peux qu'approuver les propos de M. Dallier : la fiscalité locale doit être totalement révisée.

Avec Yves Fréville, nous avons consacré une heure et demie à dresser l'inventaire des anomalies qui sont à la source d'inégalités entre les différentes collectivités locales. Je n'ose vous dire quelles aberrations nous avons découvertes !

Le « Grand soir » que vous appelez de vos voeux, mon cher collègue, est en effet hautement souhaitable. Pour mener à bien ce travail, qui devra bien sûr se faire avec sérieux et sérénité, vous avez, en tant que membre de la commission des finances, beaucoup plus de compétences que moi, qui appartiens à la commission des affaires économiques.

M. Jean-Pierre Caffet. Quelle modestie !

Je mets aux voix l'amendement n° 372 rectifié.

En conséquence, l'article 4 octies est supprimé.

L'amendement n° 187 rectifié ter, présenté par MM. Masson, Jarlier, Adnot, Alduy, Barraux, Baudot, Beaumont, Bernardet et Besse, Mme Bout, MM. Cambon, Cléach, Darniche et Del Picchia, Mme Desmarescaux, MM. P. Dominati, Dulait, J.L. Dupont, Esneu et Faure, Mmes Garriaud-Maylam et G. Gautier, MM. Grillot et Hérisson, Mme Hummel, MM. Huré, Longuet et Milon, Mme Payet, MM. Portelli et Revet, Mme Sittler, MM. Souvet, Türk, Vendasi et Virapoullé, Mme Létard, MM. Dériot et Balarello, est ainsi libellé :

Après l'article 4 octies, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - À compter du 1er janvier 2007, l'article L. 2334-16 du code général des collectivités territoriales est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« ... °Les communes dont la population est inférieure à 5 000 habitants, dont plus de la moitié de la population est située en zone urbaine sensible et qui font partie d'une agglomération de plus de 5 000 habitants. »

La parole est à M. Pierre Jarlier.

Cet amendement a trait à la péréquation en faveur des communes en difficulté, notamment celles qui sont situées en zone urbaine sensible.

La dotation de solidarité urbaine n'est versée qu'aux communes dont la population est supérieure ou égale à 5 000 habitants. Certaines des communes de moins de 5 000 habitants sont cependant couvertes en grande partie par une ZUS et, à ce titre, elles devraient avoir droit à une DSU majorée.

Les problèmes de cohésion sociale y étant identiques à ceux auxquels sont confrontées les localités voisines ayant plus de 5 000 habitants, il convient de supprimer le seuil conditionnant l'éligibilité à la DSU.

Cette suppression ne concernerait cependant que les communes de moins de 5 000 habitants dont plus de la moitié de la population est située en ZUS.

La loi de programmation pour la cohésion sociale, relayée par la loi de finances pour 2006, a consacré un effort particulier en faveur des communes éligibles à la DSU pour leur permettre de faire face aux difficultés qu'elles rencontrent. Il paraît logique de faire également bénéficier de cet effort les communes de moins de 5 000 habitants dont au moins la moitié de la population est située en zone urbaine sensible.

Quel est l'avis de la commission ?

Du fait de l'absence de simulation sur les effets de cet amendement visant à aider les petites communes confrontées à des problèmes urbains, la commission s'en remettra à l'avis du Gouvernement. Je précise toutefois qu'elle partage la philosophie qui a inspiré cet amendement.

Nos collègues Adeline Gousseau et Bernadette Dupont pourront le confirmer, il y a dans les Yvelines, juste à côté des Mureaux, une commune de moins de 5 000 habitants, Ecquevilly, qui, bien que n'étant pas éligible à la DSU - elle n'y serait d'ailleurs pas davantage éligible avec cet amendement puisque plus de la moitié de sa population n'est pas située en ZUS -, bénéficie pourtant d'un programme ANRU. C'est dire que, pour compter moins de 5 000 habitants, elle n'en doit pas moins faire face à d'importants problèmes ! Croyez-moi, les élus, qui se sont vus « caillasser » en plein conseil municipal par une bande de jeunes - le maire a dû être hospitalisé -, ont bien du mérite !

Ce n'est sans doute pas la seule commune dans cette situation, et il serait souhaitable, madame la ministre, de prévoir des dérogations pour permettre aux petites communes dont les difficultés sont criantes et reconnues par tous mais qui ne remplissent pas les critères, ce qui est vécu comme une immense injustice par leurs populations, de bénéficier de la DSU.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Nous savons tous qu'il reste des progrès à faire s'agissant des aides qui peuvent être apportées aux communes. Si nous avons été conduits l'année dernière, avec Jean-Louis Borloo, à étudier une réforme de la DSU, c'était parce que nous savions que plusieurs communes commençaient l'exercice dans des situations budgétaires déjà déficitaires : il fallait leur apporter des moyens importants pour les mettre en mesure de faire face à leurs charges socio-urbaines.

Les travaux menés avec le Comité des finances locales, les commissions des finances des deux assemblées et les associations d'élus ont permis des avancées l'année dernière. Je reconnais cependant bien volontiers que la situation de certaines petites communes - la vôtre n'est pas concernée, monsieur le sénateur-maire des Pavillons-sous-Bois - appelle aussi un effort particulier.

Cela fait partie des chantiers sur lesquels il conviendra de revenir, mais cela implique au préalable une concertation, des simulations et un travail qui ne peuvent pas se faire au détour d'un tel texte. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement est défavorable à cet amendement.

La parole est à M. Pierre Jarlier, pour explication de vote.

J'entends bien vos arguments, madame la ministre, mais les simulations nécessaires devraient pouvoir être réalisées d'ici à l'examen en deuxième lecture du projet de loi par l'Assemblée nationale. Il me semble qu'il y a tout de même là une situation d'inégalité préjudiciable aux petites communes en difficulté : elles devraient bénéficier aussi des efforts très importants accomplis par le Gouvernement pour faire de la DSU une dotation aujourd'hui extrêmement dynamique.

J'espère donc que cet amendement sera voté et qu'à tout le moins une réflexion sera engagée.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Monsieur le rapporteur, c'est cette fois davantage sous ma casquette de rapporteur spécial de la ville et du logement que je vais m'exprimer.

Je comprends la problématique qui est soulevée par M. Jarlier et je partage ses préoccupations, mais il me semble difficile d'adopter son amendement. Le Gouvernement a pris l'engagement de doubler l'enveloppe de la DSU au bénéfice d'un certain nombre de communes, parmi lesquelles celles qui sont le plus en difficulté, qui comptent donc sur une progression de leur DSU la portant à des niveaux jamais atteints jusqu'à présent. Élargir aujourd'hui le nombre de communes éligibles reviendrait, tout au moins à enveloppe constante, à priver celles qui en bénéficient d'ores et déjà de la progression attendue. Quant à augmenter l'enveloppe de la DSU, cela nous ferait tomber sous le coup de l'article 40 de la Constitution. Il me paraît donc impossible de modifier ainsi les règles du jeu.

La parole est à Mme la ministre.

Monsieur Jarlier, je comprends bien, je le répète, les préoccupations qui sont les vôtres, mais j'insiste sur le fait qu'il s'agit d'une discussion relevant de la loi de finances.

J'ajoute qu'il me paraît difficile de prendre position ce soir, sans qu'aucune simulation ait été effectuée et sans avoir pris l'attache des commissions des finances des assemblées et du Comité des finances locales. Il est tout à fait envisageable que cette question fasse l'objet de discussions ultérieures, mais dans un autre cadre.

Je mets aux voix l'amendement n° 187 rectifié ter.

TITRE II

DÉVELOPPEMENT DE L'OFFRE DE LOGEMENTS ET ACCÈS AU LOGEMENT

CHAPITRE IER

Favoriser l'accession à la propriété

L'amendement n° 244, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Avant l'article 5, insérer un article additionnel rédigé comme suit :

Après l'article L. 312-14-1 du code de la consommation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. L. ... - Toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier doit comporter une clause offrant à l'emprunteur la possibilité, sans pénalité et sans devoir souscrire une assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d'en moduler le montant lors de la survenance d'événements graves affectant, en dehors de sa volonté, ses ressources.

« Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. »

La parole est à M. Jean-Pierre Caffet

Cet amendement, qui a pour objet de protéger les ménages accédant à la propriété, tend à insérer dans le code de la consommation un nouvel article qui prévoit que toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier comportent une clause offrant à l'emprunteur la possibilité, sans pénalité et sans souscription d'une assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d'en moduler le montant lors de la survenance d'événements graves affectant, bien sûr en dehors de sa volonté, ses ressources.

Un dispositif de cette nature vise à offrir aux personnes qui rencontrent des « accidents de la vie » une souplesse, bien souvent nécessaire en cas de diminution substantielle des revenus, pour le paiement des mensualités.

Il permettrait en effet à tout souscripteur d'un contrat de crédit immobilier d'adapter le paiement de ses échéances à ses possibilités financières et donc d'éviter la résiliation du contrat pour non-paiement et, le capital restant exigible, la vente forcée du bien.

Dans un contexte de précarité, que nous sommes bien obligés de constater, ne serait-ce que compte tenu de l'actualité, et où l'accès au logement est particulièrement difficile, ce dispositif protégerait l'acquéreur en lui évitant de contracter une dette qu'il lui serait difficile d'honorer in fine.

Quel est l'avis de la commission ?

Monsieur Caffet, j'ai déjà dit en première lecture que toute activité économique qui présente un risque devait nécessairement s'accompagner de la souscription d'une assurance ou d'une quelconque garantie puisqu'il faudra bien, en cas de difficulté ou d'impossibilité pour l'emprunteur de rembourser, que quelqu'un paye ! Il est donc difficilement concevable d'instaurer le système que vous proposez. J'ajoute que les banques permettent déjà des reports et des modulations, mais cela s'inscrit toujours dans le cadre d'un contrat présentant un équilibre général.

Mes arguments n'ayant pas changé depuis la première lecture, vous comprendrez, mon cher collègue, que j'émette un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

L'avis du Gouvernement est le même que celui de la commission.

Si, sur le fond, votre volonté de protéger davantage encore les souscripteurs est compréhensible, monsieur le sénateur, ne s'agit-il pas là encore d'une mesure dont le caractère systématique aurait à terme l'effet opposé ? Elle risquerait en effet de rendre les banques plus « frileuses » et donc de limiter l'accès au crédit.

Je mets aux voix l'amendement n° 244.

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 21, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Avant l'article 5, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au début de l'article 81 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, il est ajouté un I ainsi rédigé :

« I. - Le droit au logement est opposable. L'État est responsable de sa mise en oeuvre. »

La parole est à M. Jack Ralite.

Cet amendement concerne le droit opposable qui fait, au moins depuis 2002, l'objet de travaux approfondis de la part du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées.

Pour en décrire l'esprit, qui est très simple, je ferai mention d'un article, paru ces jours derniers dans Le Monde, du prêtre Bernard Devert : « Quelle tristesse de constater que, si des villes à fort pouvoir d'achat font venir des travailleurs pour leurs services, elles leur refusent le droit d'y vivre. [...] Rien n'est plus destructeur du lien social que le fait que l'accès au logement relève d'un exploit plutôt que d'un droit, faute d'être formulé et sécurisé. »

C'est donc à propos de ce droit que je voudrais intervenir, en me servant uniquement des documents du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, instance dont, vous le savez, la composition a toujours été marquée par le pluralisme.

Un droit opposable, c'est, premièrement, des voies de recours pour le citoyen : le droit est garanti par des voies de recours auprès d'une autorité politique responsable. Ces voies sont d'abord amiables, puis, en dernier ressort, juridictionnelles.

Deuxièmement, c'est une obligation de résultat pour la puissance publique : le droit au logement n'est plus un simple objectif pour les politiques publiques, il devient une obligation. Celle-ci ne se définit pas par rapport aux moyens employés, qui peuvent être divers, mais par rapport au résultat à obtenir : tout citoyen en difficulté pour accéder ou se maintenir dans le logement bénéficie d'une aide qui lui permet effectivement d'être logé.

Deux droits fondamentaux sont déjà opposables, que nous connaissons bien.

Il s'agit d'abord du droit à la scolarité. Si l'inscription scolaire d'un enfant se heurte à un refus, il existe des voies de recours, y compris devant le tribunal administratif.

Il s'agit ensuite du droit à la protection de la santé : on n'imagine pas un refus de soins de la part d'un hôpital. L'obligation d'assistance à personne en danger est heureusement appliquée, grâce, notamment, au caractère universel, obligatoire et solidaire de l'assurance maladie.

En quoi l'opposabilité du droit au logement est-il légitime ?

Le droit au logement est depuis longtemps proclamé par la France. Il figure dans plusieurs lois, découle de la Constitution et fait l'objet d'engagements internationaux.

S'agissant des lois, je mentionnerai la loi Quilliot, en 1982 - « le droit à l'habitat est un droit fondamental » -, la loi Mermaz, en 1989 - « le droit au logement est un droit fondamental » -, la loi Besson, en 1990 - « garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation » -, et la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, en 1998 - « la présente loi tend à garantir sur l'ensemble du territoire l'accès effectif de tous aux droits fondamentaux dans les domaines de l'emploi, du logement... »

Le droit au logement découle aussi des principes qui figurent dans le préambule de la Constitution, et le Conseil constitutionnel précise dans sa décision du 19 janvier 1995 que « la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif à valeur constitutionnelle ».

S'agissant des traités internationaux ratifiés par la France, je citerai le pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels de 1966, plus précisément son article 11, ainsi que l'article 31 de la Charte sociale européenne révisée.

Mais ce droit n'existe réellement que s'il peut être invoqué face à une autorité ou à un juge. Dans le droit anglo-saxon, par exemple, tout droit reconnu par la loi peut faire l'objet d'un recours devant un tribunal.

L'opposabilité du droit au logement est la contrepartie indispensable des restrictions imposées par la collectivité à la liberté de construire et d'habiter.

Qu'il s'agisse de l'État ou des collectivités locales, la puissance publique fixe des règles : urbanisme, normes de construction et d'habitabilité, hygiène, prescriptions architecturales, protection de l'environnement, fiscalité, etc. Dans la mesure où elles restreignent la possibilité de produire du logement et affectent les prix de revient, elles ne sont acceptables que si elles sont accompagnées des mesures permettant à tous d'accéder au logement de qualité selon les exigences qu'elles définissent.

À défaut, on court le risque, en voulant que les citoyens occupent des logements confortables, de ne plus permettre aux plus pauvres de trouver un habitat décent; en voulant assurer la qualité du cadre de vie, de n'autoriser la construction de logements qu'en nombre inférieur à celui des ménages, en voulant soigner l'image de la ville, de susciter des surcoûts architecturaux incompatibles avec les revenus des plus modestes, en voulant promouvoir la mixité sociale dans des quartiers en difficulté, de ne plus permettre aux pauvres de s'y loger avant que leur ait été offerte la possibilité de le faire ailleurs.

Pourquoi le droit au logement opposable est-il nécessaire ?

Premièrement, parce que le droit au logement est aujourd'hui en panne. Bien que le nombre de mal-logés et de sans-abri soit très mal mesuré, les statistiques de l'INSEE témoignent d'un nombre constamment proche de trois millions de personnes.

Sur le terrain, les élus, comme les intervenants sociaux, constatent que le nombre de personnes se heurtant à des difficultés aiguës a augmenté au cours des dernières années : dispositif d'hébergement saturé malgré la croissance de ses capacités, allongement des listes d'attente de logements sociaux, développement du recours à l'hébergement par des tiers, au logement insalubre ou surpeuplé, etc.

Deuxièmement, parce que le droit au logement se heurte à des processus structurels qui ne peuvent pas être combattus dans l'actuel cadre des outils du logement des défavorisés. L'exclusion du logement renvoie aujourd'hui à des processus structurels lourds : le développement de la pauvreté urbaine, le fonctionnement des marchés de l'immobilier, la ségrégation spatiale.

Or le cadre d'intervention des plans départementaux pour le logement des personnes défavorisées porte sur des outils marginaux tels que le FSL, le fonds de solidarité pour le logement, ou le logement très social, nécessaires mais de portée limitée. C'est sur l'ensemble des politiques qui touchent à l'habitat qu'il convient d'agir.

Troisièmement, parce que les protectionnismes locaux qui se développent à l'encontre du logement social ne peuvent être combattus que par un droit contraignant. Ces protectionnismes ne sont pas uniquement le fait de certains élus qui ignorent les obligations légales relatives aux 20 % de logements sociaux. Ils résultent de la conjonction de comportements individuels - on assiste au développement d'une tendance à l'« entre-soi », qui conduit une partie de nos concitoyens à des attitudes de frilosité ou de rejet à l'égard du logement social - et d'une organisation de la puissance publique qui laisse le droit au logement en concurrence avec d'autres objectifs de l'action publique.

Quatrièmement, parce qu'il y a défaillance structurelle de la responsabilité publique dans la mise en oeuvre du droit au logement. La responsabilité est éclatée entre l'État et les différentes collectivités territoriales : départements, communes, intercommunalités et même régions - celles-ci n'ont pas cette responsabilité, mais certaines s'y investissent. Il en résulte une irresponsabilité de fait vis-à-vis du citoyen.

J'y reviens, le droit au logement n'est actuellement défini dans la loi que comme un objectif de l'action publique. Parce qu'il est un droit fondamental, parce qu'il est la condition d'une vie digne et souvent un préalable pour accéder à d'autres droits tels que la santé, le travail ou la citoyenneté, le droit au logement ne doit plus être un objectif : il doit devenir une obligation.

C'est pourquoi le Haut comité du logement des personnes défavorisées demande qu'il fasse l'objet d'une obligation de résultat, que seule l'opposabilité, c'est-à-dire l'ouverture au citoyen de voies de recours juridictionnelles, pourra rendre effective.

On constate que cela existe ailleurs. J'ai évoqué tout à l'heure l'Angleterre. Je prendrai également l'exemple de l'Écosse, où une délégation de membres du Haut comité s'est rendue au mois de mai 2005 et qui a décidé la généralisation de ce droit opposable d'ici à la fin de 2012. Cette démarche s'appuie sur un engagement fort de l'État, qui finance le logement social et les aides à la personne tout en confiant aux autorités locales la responsabilité de la mise en oeuvre du droit sur leur territoire.

Actuellement, les trente-deux collectivités locales écossaises sont en train de développer leur propre plan. D'ores et déjà, les populations prioritaires sont assurées d'obtenir un logement durable. D'ici à 2012, le développement programmé de l'offre et des outils d'accompagnement social aura permis de supprimer la notion de catégorie prioritaire, rendant le droit effectivement opposable pour toute personne éprouvant des difficultés à se loger.

En France, où en sommes-nous ?

Veuillez conclure, mon cher collègue.

Je crois que le sujet est tout de même suffisamment important pour qu'on y consacre un peu de temps.

Non !

Depuis qu'elle a été énoncée par le Haut comité en 2002, l'idée du droit opposable a fait son chemin. À l'Assemblée nationale, l'abbé Pierre avait d'ailleurs été applaudi, mais totalement contredit par la suite. Ici, il n'est pas venu, mais je me fais le porte-parole du Haut comité, et un porte-parole fidèle, qui participe à ses travaux, lesquels ont abouti, je le rappelle, à des décisions unanimes. Et je rappelle aussi que le président de ce Haut comité a été ministre UMP.

L'idée du droit opposable rencontre maintenant une large adhésion au sein de la société civile. L'attestent la mobilisation du secteur associatif et son approbation à la quasi-unanimité par le Conseil économique et social en janvier 2004. L'idée suscite encore des réticences parmi les élus. Cela dit, lors des débats parlementaires sur le logement, des amendements visant à introduire ce droit opposable ont été soutenus par des élus de gauche et de droite.

Le Gouvernement lui-même a admis la légitimité du droit opposable en tant que perspective, s'y référant explicitement dans l'exposé des motifs du texte que nous discutons.

Cependant, le Haut comité estime que la perspective restera hors de portée si elle n'est pas inscrite dans une stratégie irréversible. Faire du développement de la production de logements sociaux une condition préalable pour s'engager dans la voie de l'opposabilité reviendrait à ignorer les processus qui freinent cette production, augmentent les besoins et produisent l'exclusion du logement.

L'opposabilité juridique est un moteur dont les politiques du logement ont besoin pour être en mesure d'assurer le droit au logement. C'est pourquoi le Haut comité propose que l'opposabilité du droit au logement soit inscrite sans attendre dans un calendrier, accompagnée d'une définition des responsabilités et des outils de mise en oeuvre.

Nous proposons de construire le droit opposable en six ans, temps minimal nécessaire pour mener des politiques permettant de répondre aux besoins, mais aussi temps insupportable pour les personnes qui vivent dans les conditions les plus indignes, en particulier quand leur sécurité et leur santé sont en cause. C'est pourquoi il importe que des réponses leur soient apportées sans attendre cette échéance.

Le calendrier proposé par le Haut Comité comporte trois phases :...

Cela vous fait rire ?

Concluez, monsieur Ralite !

...l'élaboration de la stratégie sur le plan national, l'élaboration de la stratégie sur le plan local, sa mise en oeuvre.

L'élaboration d'une stratégie nationale suppose une décision de principe du Gouvernement, immédiatement suivie de l'ouverture d'une concertation nationale. Le Haut comité a listé les principales questions soumises à cette concertation et je les tiens à votre disposition.

Sur chacune de ces questions, le Haut comité formule des propositions de mesures à mettre en oeuvre. Il préconise que soit conduite, parallèlement à la concertation nationale, une concertation spécifique à l'Île-de-France.

Dès le début de ce processus, il conviendra de mettre en oeuvre des mesures d'urgence qui, dans un premier temps impliqueront fortement l'État, mais auront vocation à être reprises ensuite par les autorités locales.

Vous ne me ferez pas taire parce que je parle de la liberté de gens au milieu de qui je vis depuis cinquante-six ans !

Le Haut comité propose que l'obligation de résultat se construise progressivement, en commençant par les situations les plus critiques. La toute première étape respectera l'obligation d'offrir un hébergement d'urgence à toute personne en danger. Les étapes suivantes porteraient sur l'obligation d'un logement décent et indépendant en s'appliquant progressivement à des catégories élargies de personnes.

En conclusion, je le répète, le droit au logement est en panne. Il le restera tant que l'on n'aura pas installé un bouclier efficace face aux processus d'exclusion. L'opposabilité juridique est ce bouclier et il importe de le mettre en place au plus vite.

L'amendement n° 474, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Dans les deux ans suivant la promulgation de la présente loi, le gouvernement rendra compte de son état d'avancement au Parlement, et présentera un projet de loi visant à rendre le droit au logement opposable au plus tard le 1er janvier 2009.

L'amendement n'est pas soutenu.

Quel est l'avis de la commission sur l'amendement n° 21 ?

Cher collègue Jack Ralite, je crois que tous ceux qui s'occupent du logement partagent votre analyse et considèrent qu'il est en effet difficilement supportable de constater, dans un pays développé comme le nôtre, des situations aussi indignes quant au logement. Le problème est de savoir comment nous pouvons y remédier.

Bien sûr, il ne sert à rien de revenir sur les responsabilités : nous avons tous, où que nous situions sur l'échiquier politique, y compris donc à gauche, une lourde responsabilité dans la situation que nous connaissons actuellement parce qu'on n'a pas construit suffisamment de logements quand il aurait fallu le faire.

Rendre le droit au logement opposable, ce serait possible, mais à condition de faire comme en Écosse, c'est-à-dire en prévoyant une date pour sa mise en oeuvre effective et se donnant auparavant tous les moyens de garantir son applicabilité à la date ainsi fixée.

En France, compte tenu de l'actuelle pénurie de logements, il serait irréaliste de rendre aujourd'hui le droit au logement opposable. Nous savons bien que, de toute façon, nous ne disposons pas à présent de suffisamment de logements pour satisfaire tous nos concitoyens. C'est d'ailleurs tout le mérite du gouvernement actuel d'avoir présenté ce texte par lequel est pris l'engagement d'un effort historique, inédit jusqu'à maintenant et qui est, en tout cas, de l'avis unanime, extrêmement ambitieux.

En tant que président du groupe « décentralisation » du Conseil national de l'habitat, je me suis entretenu récemment de cette question avec les représentants de l'association Droit au logement : eux-mêmes reconnaissaient qu'il est impossible de rendre directement le droit au logement opposable. Mieux vaut parler de « droit au logement effectif », pour essayer d'avancer le plus rapidement possible vers un nombre de logements permettant de répondre aux besoins de la quasi-totalité de nos concitoyens en la matière.

Jamais n'a été proposée une loi de programmation de construction de logements comme celle qui vous est soumise, et hommage doit être rendu au Gouvernement pour la détermination qu'il manifeste ainsi.

Voilà pourquoi, monsieur Ralite, je souhaiterais que vous acceptiez de retirer cet amendement.

Vous-même savez bien qu'il est impossible de rendre le droit au logement opposable du jour au lendemain. Lorsque auront été construits des logements en nombre suffisants pour héberger tous nos concitoyens - et cette condition préalable doit être remplie le plus rapidement possible -, alors, oui, nous pourrons rendre le droit au logement opposable, ce qui permettra d'ailleurs de stimuler la construction de nouveaux logements pour les générations futures.

Nous sommes tous aussi conscients que vous des difficultés que vous évoquez : nous aussi rencontrons des gens qui ne trouvent pas un toit, nous aussi savons que c'est la base de tout, pour mener une vie normale, stable, avoir un emploi, etc. Simplement, il faut d'abord, tous ensemble, nous donner les moyens d'avancer pour atteindre cet objectif.

Je serais désolé de devoir émettre un avis défavorable sur cet amendement et je préférerais donc que vous le retiriez.

Après ce que vous avez dit en commençant, j'ai cru que vous alliez accepter l'amendement !

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Évidemment, chacun ici partage le constat qui a été dressé.

Je tiens d'abord à saluer l'important travail accompli par le Haut comité présidé par Xavier Emmanuelli.

Je veux également souligner que l'article 9 du présent projet de loi traduit l'ambition de renforcer la participation du secteur du logement social à l'exercice d'un droit au logement effectif, dans la perspective d'un droit au logement opposable qui appellera l'implication d'un ensemble plus large d'acteurs.

Une proclamation de l'opposabilité du droit au logement serait aujourd'hui prématurée et irréaliste.

Il faut d'abord que nous réalisions le plan de cohésion sociale, que nous rattrapions les retards dans la construction locative sociale, que nous rééquilibrions globalement l'offre et la demande de logement dans le pays.

C'est la raison pour laquelle, monsieur Ralite, je me joins à M. le rapporteur pour vous demander de retirer cet amendement, à défaut de quoi mon avis serait défavorable.

C'est dommage !

Monsieur Ralite, maintenez-vous cet amendement ?

J'ai bien entendu les arguments qui viennent de m'être opposés, mais je maintiens mon amendement.

Quand, à la fin du XIXe siècle, la bourgeoisie française a décidé, parce que c'était l'intérêt national, d'instituer l'école laïque gratuite et obligatoire, pour tous les enfants, vous imaginez le travail qu'il a fallu accomplir !

Il a fallu construire des écoles !

Pourtant, elle a tout de suite instauré le droit opposable.

Mais, à l'époque, le Sénat était contre !

Cette décision a créé une force inouïe dans le sens de l'épanouissement de la liberté. Elle a entraîné un déferlement de crédits qui ont permis de construire des écoles et, finalement, d'édifier l'École.

À la Libération, il en est allé de même pour la santé.

L'opposabilité est donc inséparable de l'exercice réel d'un droit.

Lorsque la Révolution française a proclamé la liberté, chacun savait bien qu'elle ne serait pas réalisée du jour au lendemain ! Mais, au moins, elle était affirmée comme perspective.

C'est quand le recours juridictionnel devient possible qu'un droit revêt une existence concrète.

Depuis 2002, nous sillonnons les départements, et nous avons recueilli des centaines de témoignages. Les gens adhèrent à l'idée d'un droit au logement opposable, pas avec exubérance, mais parce que c'est leur vie qui est en cause.

Il ne suffit pas de dire : « Je suis d'accord, mais on verra plus tard. » Si l'on est d'accord, c'est tout de suite qu'il faut voir !

Si le droit au travail n'existait pas, les problèmes seraient encore bien pires qu'ils ne le sont ! Pour le droit au logement, c'est exactement la même chose.

La contrainte est ici une composante de la liberté. Un gouvernement digne de ce nom doit l'accepter.

Madame la présidente, nous maintenons donc notre amendement et demandons qu'il soit mis aux voix par scrutin public.

La parole est à M. Jean-Pierre Caffet, pour explication de vote.

Nous voterons cet amendement, malgré ses imperfections, car nous en partageons profondément la philosophie. Et peu importe le délai ! Le groupe socialiste a, lui aussi, déposé des amendements en ce sens, avec l'année 2012 pour date butoir.

Il nous semble que la deuxième lecture de ce texte, que ce soit au Sénat ou à l'Assemblée nationale, doit permettre au Parlement de montrer la voie en affirmant que ce progrès considérable serait un atout supplémentaire pour notre peuple. Le droit au logement opposable s'inscrirait ainsi dans la continuité d'un certain nombre d'acquis que les Français ont obtenus au cours des siècles.

J'ai perçu des murmures, j'ai vu des sourires, j'ai même entendu des rires sur certaines travées. Sachez, mes chers collègues, qu'un certain nombre de pays appliquent déjà ce principe ; d'autres cherchent à le mettre en oeuvre, à en définir les modalités. Nous devons, nous aussi, avancer !

Bien sûr, on nous rétorque que ce n'est pas possible aujourd'hui. Soit ! Mais alors, fixons au moins une perspective pour nos concitoyens, faisons dès maintenant en sorte que cette opposabilité soit inscrite à terme dans notre législation. Je le répète, peu importe l'échéance : 2010, 2012, 2015 ou même 2020 ! Ce soir, posons une nouvelle pierre dans l'édifice démocratique de la République française, de manière à progresser vraiment dans l'établissement d'un authentique droit au logement pour nos concitoyens.

Au demeurant, si j'ai bien compris les propos de M. le rapporteur et de Mme la ministre, je crois pouvoir dire que cette conviction-là est partagée.

Bien sûr !

Dans ces conditions, on ne peut pas simplement nous demander de nous en remettre à l'article 9, de croire en l'action du Gouvernement ou de penser que le problème se réglera de lui-même. Il ne peut pas se régler de lui-même tant que nous n'aurons pas inscrit un véritable principe dans les textes de notre République et que nous n'en aurons pas défini les modalités afin de pouvoir le mettre en oeuvre.

Très bien !

M. Jean-Pierre Caffet. Jack Ralite vient de faire allusion à la Révolution française. Les révolutionnaires de 1789 disaient : le bonheur est une idée neuve en Europe. Aujourd'hui, avec Jack Ralite, je dis que le droit opposable au logement est probablement une idée neuve dans la République française.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote.

Je fais miens les arguments que vient de formuler Jean-Pierre Caffet, mais je dois dire que j'ai été particulièrement convaincu par le parallèle que Jack Ralite a proposé de faire avec l'institution de l'instruction gratuite et obligatoire.

Lorsque les républicains ont proposé d'inscrire dans la loi le fait qu'il y aurait une école publique dans chaque commune de la République, beaucoup, sur les bancs des assemblées, ont considéré que cette idée était totalement irréaliste et qu'il ne fallait pas la faire figurer dans la loi. Ils disaient déjà : « Ne vous en faites pas, ça viendra peu à peu, nous ferons en sorte d'atteindre ce but, vous pouvez compter sur nous. » Or c'est parce que cette mesure a été inscrite dans les textes que l'histoire a changé !

Je pense souvent à Victor Hugo, qui était assis à la place qu'occupe aujourd'hui Mme Luc. Quand il a défendu l'idée qu'il fallait accorder le droit de vote aux femmes - je ne sais pas s'il l'a fait au Sénat -, cela a suscité l'incrédulité générale.

Il y a peu, nous avons été très contents d'accueillir au Sénat toutes les femmes maires de France. Pourtant, il faut le rappeler, pendant plusieurs décennies, le Sénat s'est opposé au droit de vote des femmes. C'est la raison pour laquelle l'entrée en vigueur de cette mesure a été retardée. N'est-ce pas, madame la présidente ?

Absolument !

S'agissant de l'opposabilité du droit au logement, on peut bien entendu discuter des modalités de sa mise en oeuvre, et tout le monde mesure les efforts qu'il reste à accomplir à cet égard. Mais, pour notre part, nous souscrirons à ce que propose M. Ralite : inscrire d'ores et déjà ce droit dans la loi.

Il est en effet impossible de dire aux êtres humains qui habitent ce pays - ou qui n'y « habitent » malheureusement pas ! - qu'ils n'ont pas droit à un toit. C'est un point sur lequel tout le monde est d'accord.

Inscrire ce principe dans la loi, ce serait plus qu'un signe : c'est un impératif catégorique pour l'ensemble de notre société.

La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

L'argumentation qu'a développée Jack Ralite est non seulement frappée au coin du bon sens, mais elle est aussi l'expression d'un homme qui vit depuis plusieurs décennies dans ces quartiers. Il a bien fait de le rappeler, car on parle souvent de la banlieue avec compassion, mais rarement avec considération. Ce que propose Jack Ralite, c'est aussi la reconnaissance des populations qui vivent dans ces quartiers, dans ces 751 ZUS de France.

Au-delà des rappels historiques nécessaires, il faut aussi redire qu'il existe une crise du logement en France. Aujourd'hui, on ne sait plus vraiment qui est responsable ni auprès de qui se tourner en cas de carence sur le terrain.

Voilà !

Peu à peu, l'État s'est désengagé. Nous avons voté des lois mettant en avant le partenariat pour résoudre d'innombrables problèmes. Mais si l'on examine l'évolution de la part de l'État dans le financement de chaque logement créé, on ne peut que constater que celle-ci diminue d'année en année.

Or, dans nos permanences, les gens viennent nous voir essentiellement soit parce qu'ils ont un problème d'emploi soit parce qu'ils sont à la recherche d'un logement.

Que n'avez-vous agi quand vous étiez aux affaires !

Malheureusement, ils ne sont pas constitués en lobbies, ils ne sont pas suffisamment organisés pour représenter une force politique. Du coup, vous ne les écoutez pas !

La vie publique est devenue un rapport de force entre l'État et la population. Nous, nous proposons que cette population puisse disposer du levier juridique qui lui fait défaut. En affirmant que le droit au logement est opposable à l'État, on replace de facto ce dernier au coeur du système.

Cette perspective, qui n'est pas complètement invraisemblable puisqu'elle est à échéance de six ans, nous laisse la possibilité de bâtir ensemble - et avec des majorités successives - ce nouveau droit, qui est aujourd'hui essentiel.

La parole est à Mme la ministre déléguée.

Nous avons là un débat de fond. Bien sûr, nous pouvons tous espérer à terme parvenir à instaurer un droit au logement opposable.

Le fait que chacun ait pu exprimer son opinion sur le sujet, c'est l'essence même des débats qui nous rassemblent. Pour autant, il faut aussi, de temps en temps, regarder la réalité.

Monsieur Repentin, permettez-moi de vous dire que l'engagement politique a aussi besoin de résultats. Vous le savez bien, en matière d'engagement pour le logement, le Gouvernement auquel j'ai l'honneur d'appartenir a montré la volonté qui est la sienne. Avec le plan de cohésion sociale, c'est la première fois que nous avons une loi de programmation pour le logement.

Vous connaissez l'état du logement : les chiffres ont été plusieurs fois cités depuis le début du débat. Ce texte montre encore la volonté du Gouvernement d'avancer, notamment dans le domaine foncier.

Mesdames, messieurs les sénateurs, je me réjouis du fait que nous ayons tous l'intention de faire avancer le dossier du logement. Regardez ce qui se fait et, surtout, ce qui permettra demain à nos concitoyens d'être concrètement mieux logés. Ainsi, vous verrez qui sont ceux qui se contentent de déclarations d'intention et ceux qui prennent des engagements et se donnent les moyens de les tenir.

Je mets aux voix l'amendement n° 21.

Je suis saisie d'une demande de scrutin public émanant du groupe CRC.

Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l'article 56 du règlement.

Personne ne demande plus à voter ?...

Le scrutin est clos.

Voici le résultat du dépouillement du scrutin n° 175 :

Le Sénat n'a pas adopté.

C'est bien dommage !

Je suis saisie de cinq amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 200, présenté par M. Vasselle, est ainsi libellé :

I. - Après les mots :

du code de la construction et de l'habitation

supprimer la fin du texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts.

II. - Pour compenser la perte de recettes pour l'État résultant du I ci-dessus, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - La perte de recettes résultant pour l'État de la suppression des conditions relatives à l'implantation dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine pour bénéficier du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée visé au 6 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts est compensée par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Par conséquent, l'amendement n° 398 fait l'objet d'un examen séparé.

L'amendement n° 398, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

I. - Dans le texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts, remplacer les mots :

faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine

par les mots :

situés en zone urbaine sensible mentionnée au 3 de l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire

II - Pour compenser la perte de recettes résultant du I ci-dessus, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - La perte de recettes pour l'État résultant de l'extension à tous les quartiers situés en zone urbaine sensible du bénéfice du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Thierry Repentin.

Le projet de loi vise à étendre le taux réduit de TVA aux opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans les quartiers bénéficiant d'une convention ANRU.

Or, dans les quartiers sensibles, toutes les opérations de renouvellement urbain ne bénéficient pas du soutien de l'ANRU, soit parce qu'elles ne figurent pas parmi les 189 quartiers éligibles à ce dispositif, soit parce que leur dossier n'a pas été retenu.

Que ce soit pour la première ou pour la seconde raison, les « recalés » de l'ANRU sont nombreux, et les programmes d'accession aidée à la propriété qui seront réalisés dans ces quartiers ne pourront pas bénéficier du taux de TVA de 5, 5 %.

Nous jugeons préférable d'élargir le bénéfice de ce taux pour les opérations d'accession sociale à la propriété aux 751 quartiers situés en ZUS plutôt que d'avaliser un élargissement basé sur une simple règle géographique, comme l'a prévu l'Assemblée nationale, qui a fixé, sans que l'on sache précisément pourquoi, un rayon de 2 kilomètres pour l'application du dispositif.

Quel est l'avis de la commission ?

La logique de l'ANRU est bien connue de tous : il s'agit de définir des quartiers prioritaires pour la mise en oeuvre des politiques de requalification urbaine.

En conséquence, il est normal de cibler la mesure de TVA à 5, 5 % sur ces quartiers, tout en prévoyant un élargissement à leur voisinage, élargissement que nous vous proposerons tout à l'heure de ramener de 2 kilomètres à 500 mètres.

Cet élargissement vise à permettre de traiter aussi les franges des quartiers ANRU. Nous ne pouvons pas l'étendre sur des zones beaucoup plus importantes, car cela représenterait un coût substantiel pour l'État, ce qui paraît inenvisageable dans le contexte actuel.

La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

La condition liée à la signature d'une convention avec l'ANRU répond à un objectif très simple : garantir que le taux réduit de TVA s'appliquera à des opérations d'accession inscrites dans des projets concertés avec les maires dans le cadre du renouvellement urbain.

Tel est le sens de ce dispositif tendant à réduire le taux de TVA à 5, 5 % dans les quartiers qui font l'objet d'une convention avec l'ANRU.

C'est la raison pour laquelle le Gouvernement est défavorable à cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 398.

Les deux amendements suivants restent en discussion commune.

L'amendement n° 399, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

À la fin du texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts, supprimer les mots :

ainsi que dans les îlots, au sens du recensement, entièrement compris à une distance de moins de 2 kilomètres de la limite de ces quartiers.

La parole est à M. Thierry Repentin.

Mme la ministre vient de nous indiquer que l'application du taux réduit de TVA dans les quartiers ANRU était liée à une contractualisation entre les partenaires locaux et l'État sur des quartiers ciblés.

Tout à fait !

Il s'agit des 189 quartiers listés en annexe de la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et de quelques autres quartiers correspondant aux critères définis par l'article 6 de cette loi.

Cet amendement permet de respecter scrupuleusement tant la loi que votre explication sur les quartiers ANRU, madame la ministre.

En outre, il tend à supprimer la disposition adoptée par l'Assemblée nationale visant à élargir la carte d'éligibilité du taux réduit de TVA dans un rayon de 2 kilomètres autour de ces sites ANRU. Nous n'avons d'ailleurs obtenu aucune explication rationnelle sur ce rayon de 2 kilomètres. Pourquoi pas 3, 4 ou 5 kilomètres ? Une évaluation a-t-elle été réalisée avant l'adoption de cette mesure à l'Assemblée nationale ?

Madame la ministre, nous préférerions soit le maintien sur les sites ANRU soit, si vous faites une extension, des critères qui soient réellement opposables.

En effet, tous les zonages adoptés dans le cadre des différentes lois de la République, qu'il s'agisse des zones de revitalisation rurale ou des zones de redynamisation urbaine, ont toujours visé des territoires cumulant un certain nombre de handicaps. C'est le fait de s'appuyer sur des critères opposables d'un secteur à l'autre qui, précisément, permet de garantir l'équité entre les individus.

En revanche, vous en conviendrez, tracer un périmètre de 2 kilomètres sans connaître la typologie de la population ni les activités économiques qu'abrite le périmètre ainsi défini ne peut que susciter des incompréhensions. D'aucuns pourraient penser - je n'irai pas plus loin dans mon explication - que la règle des 2 kilomètres a été retenue pour de pures raisons d'opportunité. Bien entendu, je ne dis pas cela parce que la ville de Rueil-Malmaison, dont l'auteur du dispositif en question est l'élu, serait totalement comprise dans le périmètre...

L'amendement n° 68, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Dans le texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts, remplacer les mots :

au sens du recensement, entièrement compris à une distance de moins de 2 kilomètres

par les mots :

au sens du recensement général de la population, entièrement compris à une distance de moins de 500 mètres

La parole est à M. le rapporteur.

Sur l'initiative du président de la commission des affaires économiques, de l'environnement et du territoire de l'Assemblée nationale, les députés ont élargi le bénéfice du taux réduit de TVA aux opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans les îlots situés à moins de 2 kilomètres des quartiers ANRU.

Tous ceux qui travaillent sur ces quartiers le savent, une telle extension est extrêmement pertinente. Elle favorise en effet l'accession à la propriété dans les zones situées aux franges de ces quartiers, zones qui connaissent également souvent des difficultés économiques.

Toutefois, ainsi que notre collègue Thierry Repentin l'a remarqué, les députés n'ont vraisemblablement pas eu le temps d'expertiser avec toute la précision requise l'effet d'une telle mesure.

En conséquence, la commission, qui a disposé d'un peu plus de temps grâce à la navette parlementaire, propose de ramener le seuil des 2 kilomètres à 500 mètres, de manière à conserver l'effet de ciblage de ce dispositif.

Le sous-amendement n° 511, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Compléter le dernier alinéa de l'amendement n° 68 par les mots :

, sur décision motivée du représentant de l'État dans le département,

La parole est à M. Thierry Repentin.

De mon point de vue, la proposition de la commission des affaires économiques du Sénat est beaucoup plus raisonnable que celle de nos collègues députés.

C'est pourquoi ce sous-amendement vise à compléter le dispositif proposé par M. le rapporteur, mais en mettant en avant un souci d'explication vis-à-vis des différents territoires.

Nous souhaitons que l'élargissement du bénéfice du taux réduit de TVA du site ANRU à un rayon de 500 mètres autour dudit site fasse l'objet d'une décision motivée du préfet. Ainsi, chacun pourra savoir en quoi la mesure est justifiée.

En effet, les sites ANRU sont quelquefois en frange d'une ville qui n'a aucune difficulté économique, voire d'une zone d'activité économique. Il faut donc pouvoir expliquer - c'est la fonction du contrôle par le représentant de l'État - pourquoi le périmètre de tel ou tel site ANRU fait l'objet d'un élargissement.

Enfin, personne n'oublie que ce dispositif représente un coût pour l'État. À cet égard, je crois que, si M. le rapporteur général du budget, qui assiste de temps de temps à nos débats - trop rarement

Quel est l'avis de la commission ?

Comme je l'ai dit, l'idée d'élargir le bénéfice du taux réduit de TVA aux quartiers périphériques à ceux qui font l'objet d'une convention ANRU est pertinente. En effet, ces quartiers sont souvent stigmatisés et il est difficile d'y faire venir des personnes que nous souhaitons y attirer.

Dans ces conditions, s'attaquer au problème via les franges nous paraît beaucoup plus réaliste. Petit à petit, cela permettra l'arrivée de propriétaires de plus en plus nombreux dans ces quartiers difficiles, ce qui en changera totalement l'ambiance. Il nous paraît raisonnable de fixer le rayon à 500 mètres.

La commission émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 399.

Le sous-amendement n° 511 me laisse un peu perplexe. En effet, d'habitude, cher collègue Repentin, lorsque nous confions de nouvelles responsabilités aux préfets, vous nous accablez de reproches, arguant que cela n'est pas souhaitable et mettant même souvent en doute leur impartialité, ce qui me semble totalement infondé.

En l'occurrence, soit une mesure s'applique soit elle ne s'applique pas. On ne peut pas laisser au préfet le soin de décider si une mesure fiscale s'applique ou non ! Ce serait une source d'injustice pour nos concitoyens ; en tout cas, ils risqueraient de ressentir cela comme une injustice.

Par conséquent, la commission émet un avis défavorable sur ce sous-amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est attaché à ce qu'on puisse procéder à une revalorisation de ces quartiers, qui sont assez souvent stigmatisés.

Or permettre une première accession à la propriété aux limites du quartier est souvent l'occasion de commencer à mettre en place cette mixité que nous recherchons.

C'est la raison pour laquelle le Gouvernement émet un avis favorable sur l'amendement n° 68.

En revanche, l'amendement n° 399 tendant à supprimer totalement le principe de l'extension, nous y sommes défavorables.

Il en va de même concernant le sous-amendement n° 511, qui tend à prévoir, pour toute extension, une « décision motivée du représentant de l'État ».

Nous cherchons tous à éviter d'alourdir des procédures administratives, à ne pas amoindrir l'effet incitatif d'une mesure et à ne pas provoquer de différences de traitement selon les opérations d'accession.

Il n'est donc pas judicieux de subordonner l'élargissement du taux réduit de TVA à une autorisation supplémentaire, alors que le quartier concerné aura déjà fait l'objet de très nombreux projets et études.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote sur l'amendement n° 399.

Mon explication de vote vaudra également pour l'amendement n° 68, ainsi que pour le sous-amendement n° 511.

J'avoue que je ne suis pas très loin de partager l'avis de M. Repentin.

Je comprends tout à fait qu'il faille permettre aux franges de ces quartiers de se développer et y instaurer une certaine mixité. Toutefois, je me suis intéressé, dans ma commune, à ce que sont les « îlots INSEE ». Compte tenu du fait qu'ils doivent regrouper 2 000 habitants, il y en a de formes très différentes, en fonction des territoires. Il me semble donc difficile de tracer, à l'aide d'un compas, une zone de 500 mètres ou de deux kilomètres à partir de l'extrémité d'un quartier, en veillant à ce qu'un îlot INSEE y soit intégré !

Par ailleurs, on distingue les quartiers prioritaires, les quartiers de priorité 2 et les quartiers ANRU dérogatoires. Peut-être pourrez-vous répondre à cette question, madame la ministre : le périmètre s'appliquera-t-il également aux quartiers dérogatoires ?

Oui !

Dans ce cas, c'est encore plus gênant que pour les quartiers prioritaires ! En effet, les quartiers dérogatoires peuvent être des coeurs de ville. J'ai à cet égard quelques exemples en tête. Les quartiers qui seront situés dans leur périmètre peuvent n'avoir aucun problème particulier !

Je suis donc très réservé sur ce dispositif, sauf si l'on en exclut les quartiers dérogatoires. Ce serait là, me semble-t-il, un compromis.

La parole est à Mme la ministre déléguée.

Les quartiers dérogatoires sont effectivement concernés, monsieur Dallier.

Ce que nous voulons, c'est trouver du foncier. C'est un moyen d'y parvenir.

Par ailleurs, comment favorise-t-on la mixité ? Nous savons tous qu'un certain nombre de quartiers de nos villes sont stigmatisés et que les gens ne vont pas aller s'y installer du jour au lendemain. Instituer, dans le cadre d'une concertation, un périmètre de 500 mètres autour de ces quartiers permettra de faire venir de l'extérieur un certain nombre d'accédants à la propriété.

Nous avons déjà évoqué au cours de nos débats des exemples d'endroits où cela s'est produit ou se produira. Un tel dispositif permet de modifier concrètement la physionomie d'un quartier. C'est ce que nous souhaitons faire avec ces opérations de renouvellement urbain.

Il s'agit donc non pas d'instaurer un périmètre autour de centres villes importants, mais d'aider à redynamiser des quartiers. Pourquoi ne pas le faire par leurs franges, qui en constituent les limites extrêmes ?

Telles sont les raisons pour lesquelles j'accepte bien volontiers la réduction du périmètre à 500 mètres, au lieu de 2 kilomètres.

Je mets aux voix l'amendement n° 399.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote sur le sous-amendement n° 511.

La remarque de M. Dallier est très intéressante. Je ne suis pas toujours d'accord avec vous, monsieur Dallier, ...

M. Philippe Dallier. Je l'avais noté !

... mais il m'est permis de l'être parfois !

Madame la ministre, les zonages posent de nombreux problèmes.

Oh oui !

La théorie du zonage généralisé, sur laquelle est bâtie toute la politique de la ville en France, est déjà en soi un vrai sujet.

Ensuite, la délimitation d'un périmètre autour de ces zones sur le fondement du seul critère arbitraire de la distance risque de conduire à des aberrations. Tout dépend de la réalité sur le terrain ! Toutes les zones situées autour des quartiers en cause, que ce soit à 2 kilomètres ou même à 500 mètres, ne sont pas identiques !

C'est pourquoi, si vous tenez absolument à une telle mesure, il serait très sage, selon moi, comme l'a proposé M. Repentin, de prévoir que l'élargissement sera assorti d'un avis motivé du préfet.

Il a été reproché à M. Repentin de mettre en cause les préfets. Je dois dire que je ne l'ai jamais entendu mettre en cause les représentants de l'État, qui exercent une fonction tout à fait respectable, honorable et nécessaire.

Je suis persuadé, en fait, et c'est d'ailleurs ce qu'a justement dit, et avec beaucoup de force, M. Repentin au sujet de l'amendement de M. Ralite sur le droit au logement, que nous allons devoir redonner plus de droits à l'État en matière de logement.

Nous avons été très près, ici, au Sénat, il n'y a pas si longtemps, d'adopter un dispositif - il était soutenu par M. Patrick Devedjian, je m'en souviens très bien, à l'occasion d'un projet de loi sur la décentralisation - en vertu duquel les préfets n'auraient pratiquement plus eu aucun pouvoir, aucune prérogative en matière d'attribution de logements. Nous nous y sommes opposés de toutes nos forces.

En effet, de convention en convention, l'État se dessaisit sur le terrain de ses moyens d'agir. Or, si certaines collectivités sont extrêmement « battantes » et veulent faire du logement social, il en est d'autres - et ce n'est pas leur faire injure que de le dire - qui sont plus réticentes.

Nous pensons donc que, dès lors qu'il s'agit d'un droit ou d'une politique nationale, dès lors qu'il y va de l'intérêt général, il n'est pas du tout choquant, bien au contraire, que l'État intervienne là où il y a carence des collectivités locales ou là où la somme des décisions des collectivités locales ne produit pas le bien commun en matière de logement social. Et reconnaissez, mes chers collègues, que cela arrive plus souvent qu'on n'aimerait à le penser !

Nous sommes pour que l'État joue son rôle. Plutôt que d'instituer, de manière quelque peu aveugle, des périmètres autour de zones, sur un simple critère de distance et sans tenir compte de la réalité du terrain, il nous paraît beaucoup plus judicieux de requérir, comme le propose M. Repentin, l'avis motivé des préfets.

Je mets aux voix le sous-amendement n° 511.

Je mets aux voix l'amendement n° 68.

L'amendement n° 400, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Compléter in fine le texte proposé par cet article pour compléter le I de l'article 278 sexies du code général des impôts par les mots :

ainsi que dans les quartiers faisant l'objet d'un grand projet de ville ou d'une opération de renouvellement urbain.

La parole est à M. Thierry Repentin.

Cet amendement vise, lui aussi, à faire en sorte que les territoires soient traités en fonction de critères opposables d'un site à l'autre et non de choix qui pourraient paraître arbitraires

Bien avant la mise en place l'ANRU, des villes s'étaient engagées dans des opérations lourdes de renouvellement urbain - ORU - ou dans des grands projets de ville - GPV. Or la situation n'est pas facile à gérer sur le terrain. Certaines collectivités locales volontaristes, ayant des sites GPV ou ORU, se sentiront pénalisées parce qu'elles ne pourront pas bénéficier du taux réduit de TVA que nous nous apprêtons à voter au motif qu'elles n'auront pas elles-mêmes été retenues comme abritant un site ANRU.

L'amendement n° 400 vise à remédier à cette difficulté. Il permettra de répondre à l'angoisse des élus dont le territoire ne se situe pas dans ces périmètres prédéfinis par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.

Ces territoires étant effectivement exclus de toute procédure d'accompagnement par l'État pour leurs opérations de renouvellement urbain, l'ANRU reçoit pléthore de dossiers, mais ne peut pas tous les valider.

Les élus ont bien compris que, pour obtenir des subventions et des accompagnements importants, il fallait aujourd'hui être « labellisé » auprès de l'ANRU. Il serait donc dommage de limiter l'application du taux réduit de TVA, qui vise à favoriser l'accession à la propriété, aux 189 quartiers et à leur voisinage dans un rayon de 500 mètres.

Nous proposons, par conséquent, d'étendre cette mesure non pas à toutes les ZUS qui ne sont pas couvertes par un site ANRU, mais au moins à celles qui s'étaient engagées dans des procédures contractuelles avec l'État, à travers les opérations ZRU, GPV ou ORU.

J'avais déjà défendu cet amendement en première lecture. M. Borloo m'avait alors indiqué que ma demande était superfétatoire, car, m'avait-il assuré, tous les sites GPV et ORU étaient couverts par une dérogation au titre de l'article 6 de la loi du 1er août 2003. J'avais donc retiré mon amendement, sous le bénéfice de l'assurance qu'il m'avait donnée et selon laquelle une vérification serait effectuée d'ici à la deuxième lecture.

Quel est l'avis de la commission ?

Le dispositif tel qu'il a été adopté par les députés et modifié à l'instant par la commission apparaît satisfaisant. Il n'est pas souhaitable d'aller au-delà.

D'une part, toutes ces mesures ont un coût élevé pour l'État et l'on ne peut pas en ajouter de nouvelles indéfiniment.

D'autre part, s'agissant des sites qu'a évoqués notre collègue Thierry Repentin, les GPV et les ORU, ils peuvent intégrer les quartiers faisant l'objet d'une convention ANRU, au titre de l'article 6 de la loi du 1er août 2003, à condition que leur situation le nécessite.

Cet amendement est donc satisfait et la commission émet un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

La position du Gouvernement est la même que celle de la commission.

En effet, les quartiers concernés par un grand projet de ville ou une opération de renouvellement urbain appartiennent, pour la plupart, à des ZUS et peuvent, à ce titre, conclure une convention avec l'ANRU.

En outre, l'article 6 précité sur la rénovation des quartiers non classés en ZUS mais présentant des caractéristiques analogues s'applique, ce qui nous conduit à dire que les quartiers GPV et ORU sont potentiellement éligibles au dispositif prévu par le présent article 5.

Je mets aux voix l'amendement n° 400.

Je mets aux voix l'article 5, modifié.

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 38, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à Mme Michelle Demessine.

L'article 5 bis A, qui a été introduit par l'Assemblée nationale, inaugure les dispositions relatives à la vente des logements HLM. Il tend à faciliter celles-ci au moindre coût, alors qu'il manque 600 000 logements sociaux dans notre pays. C'est donc une fausse bonne idée.

De multiples exemples montrent que le choix de la transformation en copropriétés d'un certain nombre d'ensembles locatifs, notamment depuis l'adoption et la mise en oeuvre de la loi Méhaignerie en 1986, n'a pas résolu, loin de là, la situation sociale et économique des quartiers.

L'exemple du plateau de Clichy-sous-Bois-Montfermeil, où l'on trouve de grands ensembles de copropriétés, est, de ce point de vue, significatif.

On pourrait également évoquer la situation de Nogent-sur-Oise, où la cité la plus à la dérive est un ensemble où se cumulent tous les statuts locatifs et où se concentrent toutes les difficultés sociales.

Ces exemples devraient faire réfléchir sur les bienfaits attendus de cette démarche.

Cela dit, notre objection est plus profonde : nous refusons que soit vendu un patrimoine social qui a été financé et aidé en faveur des ménages à revenus modestes, parce que cela constitue une injustice.

Il s'agit d'éviter que ne se développe un véritable marché de la transaction immobilière de logements locatifs sociaux vendus qui, très vite, finira par présenter les caractéristiques suivantes.

À moyen terme, les logements, pour une part non négligeable d'entre eux, seront revendus ou mis en location. Certains locataires ayant accédé à la propriété du fait de la vente de leur appartement auront en effet assez naturellement tendance, si l'opportunité se présente, à réaliser l'actif, c'est-à-dire à revendre ou à louer leur ancien appartement HLM.

Une nouvelle population, en général repérée par les agences immobilières, habitera donc les ensembles vendus, entretenant, comme c'est souvent le cas, un rapport difficile avec les propriétaires occupants.

Il est également à craindre, comme nous le savons tous d'expérience, que l'entretien des parties communes et les investissements nécessaires au maintien de la qualité du bâti ne finissent par souffrir de l'incapacité des copropriétaires à s'entendre sur les modalités de financement de ces dépenses.

En adoptant l'ensemble des dispositions relatives à la vente, on faciliterait donc la fabrication d'une sorte de bombe à retardement, source de nouvelles difficultés puisqu'il faudrait un jour trouver les financements nécessaires, par exemple, à la requalification urbaine et architecturale des ensembles vendus.

Du strict point de vue des organismes bailleurs sociaux, la vente des logements HLM est un outil de gestion destiné, dans certains cas, à permettre de dégager des marges de manoeuvre financières et, dans d'autres cas, à éviter de se trouver confronté, à moyen terme, à une opération de réhabilitation sociale et architecturale.

Pour toutes ces raisons, nous ne pouvons que vous inviter à supprimer l'article 5 bis A.

L'amendement n° 69 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

A - Supprimer la seconde phrase du troisième alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-12 du code de la construction et de l'habitation.

B - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

II. - L'article L. 443-12-1 est ainsi rédigé :

« Art. L. 443-12-1. - L'acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en informer l'organisme d'habitations à loyer modéré, qui peut se porter acquéreur en priorité.

« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le vend dans les dix ans suivant cette acquisition :

« - si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de l'acquisition ;

« - si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, mais inférieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme représentant la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.

« Ces prix s'entendent hors frais d'acte et accessoires à la vente.

« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le loue dans les dix ans qui suivent l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l'autorité administrative.

« A peine de nullité, le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme d'habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations. »

C - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de cet article de la mention :

I

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter cet amendement et donner l'avis de la commission sur l'amendement n° 38.

Tout en jugeant pertinente la présence au sein de cet article d'une clause anti-spéculative, la commission a émis des réserves sur la constitutionnalité d'un dispositif qui interdit à des propriétaires de revendre le logement acquis avec une décote pendant une durée de cinq ans.

Comment, d'ailleurs, empêcher un propriétaire de vendre son appartement dont il n'a plus besoin parce qu'il fait l'objet d'une mutation professionnelle ou pour toute autre raison indépendante de sa volonté ?

En conséquence, il nous a semblé plus approprié de prévoir un remboursement à l'organisme vendeur de la décote obtenue par l'accédant, et ce pendant une période de dix ans suivant l'acquisition dans le cas où l'acquéreur serait amené à revendre son logement.

Par ailleurs, la commission a jugé indispensable de compléter ces dispositions par une clause anti-« location spéculative ». Il s'agit d'empêcher un accédant de louer, pendant une période de dix ans, le logement acquis à un niveau de loyer supérieur au plafond fixé par l'autorité administrative.

Par ailleurs, la commission étant, toute comme la Haute Assemblée, favorable, dans certaines conditions, à la vente de logements HLM à leurs occupants, émet un avis défavorable sur l'amendement n° 38. L'amendement de la commission apporte, comme je viens de l'expliquer, des garanties sérieuses, qui empêcheront toute utilisation des décotes à des fins spéculatives.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

La possibilité de vendre un logement locatif social à son occupant répond aux aspirations à l'accession à la propriété d'un grand nombre de nos concitoyens. Sur le principe, il me semble que nous sommes tous d'accord.

Naturellement, il convient d'éviter toute vente qui pourrait présenter certaines difficultés. C'est la raison pour laquelle nous considérons que l'amendement présenté par M. le rapporteur est particulièrement intéressant.

En effet, il tend en fait à mettre en place un double dispositif applicable pendant une période limitée. En vertu des mesures proposées, d'une part, la plus-value réalisée le cas échéant lors de la revente est neutralisée et récupérée par l'organisme HLM vendeur, d'autre part; les conditions d'une éventuelle mise en location par l'acquéreur sont encadrées au moyen de plafonds réglementaires de loyers.

Le Gouvernement est favorable à cet amendement. Toutefois, il aurait préféré que l'on opte pour une période de cinq ans plutôt que pour une période de dix ans et souhaiterait qu'il soit modifié en ce sens.

Monsieur le rapporteur, accédez-vous au souhait du Gouvernement

Après avoir entendu les explications de Mme le ministre et me souvenant par ailleurs de la discussion que nous avons eue sur ce problème en commission, je rectifie cet amendement en ramenant le délai en cause à cinq ans.

Je suis donc saisie d'un amendement n° 69 rectifié bis, présenté par M. Braye, au nom de la commission, et ainsi libellé :

A - Supprimer la seconde phrase du troisième alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-12 du code de la construction et de l'habitation.

B - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

II. - L'article L. 443-12-1 est ainsi rédigé :

« Art. L. 443-12-1. - L'acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en informer l'organisme d'habitations à loyer modéré, qui peut se porter acquéreur en priorité.

« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le vend dans les cinq ans suivant cette acquisition :

« - si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme égale à la différence entre le prix d'acquisition et l'évaluation faite lors de l'acquisition ;

« - si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, mais inférieur à l'évaluation actualisée, il est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme représentant la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente.

« Ces prix s'entendent hors frais d'acte et accessoires à la vente.

« Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et qu'il le loue dans les cinq ans qui suivent l'acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l'autorité administrative.

« A peine de nullité, le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme d'habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations. »

C - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de cet article de la mention :

I

Je mets aux voix l'amendement n° 38.

Je mets aux voix l'amendement n° 69 rectifié bis.

Je mets aux voix l'article 5 bis A, modifié.

Mes chers collègues, je vous rappelle que cet article a été examiné en priorité.

L'amendement n° 70, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Dans le texte proposé par le I de cet article pour compléter l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation, remplacer la référence :

section 2

par la référence :

section 1

La parole est à M. le rapporteur.

Il s'agit d'un amendement purement rédactionnel.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 70.

Je mets aux voix l'article 5 bis, modifié.

L'amendement n° 368 rectifié, présenté par MM. Revet et J. Boyer, Mme Gousseau, M. Grillot, Mmes Henneron et Rozier et M. Seillier, est ainsi libellé :

Avant l'article 5 ter, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Lorsque dans un immeuble, un nombre significatif de locataires fait connaître son souhait d'acquérir l'appartement qu'il occupe, l'organisme d'habitations à loyer modéré, propriétaire, est tenu de soumettre la requête aux membres du conseil d'administration. Si le nombre de demandeurs est supérieur à 50 %, l'organisme propriétaire est tenu de mettre en place le plan de cession aux locataires concernés.

La parole est à Mme Adeline Gousseau.

De nombreuses familles expriment le souhait de devenir propriétaires de leur logement. C'est une démarche qu'il faut encourager. Il peut arriver que, dans sa programmation, l'organisme HLM n'ait pas prévu la cession d'appartements qu'une majorité de locataires souhaiterait acquérir. Le présent amendement vise à prendre en compte une telle situation.

Quel est l'avis de la commission ?

Je comprends bien le souci des auteurs de cet amendement. Sa rédaction me laisse néanmoins perplexe, car elle ne mentionne aucune référence d'article ; on ne peut donc exclure des contradictions avec le code de la construction et de l'habitation.

En outre, certains des termes employés sont imprécis : que faut-il entendre par « un nombre significatif de locataires » ?

J'ajoute que je n'ai pas eu connaissance de la possibilité pour un organisme de refuser d'accéder à une demande de vente de logements HLM !

Enfin, je ne suis pas convaincu que la vente de logements HLM réponde totalement aux souhaits de nos concitoyens en matière d'accession sociale à la propriété. Je pense que les ménages français qui veulent accéder à la propriété aspirent, le plus souvent, à un habitat autre que collectif.

À bien des égards, cet amendement me paraît très contraignant. En l'état actuel de sa rédaction, je préférerais, madame Gousseau, que vous acceptiez de le retirer.

Madame Gousseau, l'amendement n° 368 rectifié est-il maintenu ?

Non, je le retire, madame la présidente.

L'amendement n° 368 rectifié est retiré.

Je suis saisie de cinq amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 39, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Jean-François Voguet.

L'article 5 ter tend à étendre encore un peu plus le champ des logements locatifs sociaux destinés à être vendus et à affecter, de manière prioritaire, le produit de la vente de ces logements à la réalisation de nouveaux logements locatifs ou à des travaux de réhabilitation.

Cet article présente objectivement deux écueils.

En premier lieu, il convient de se demander s'il appartient véritablement au domaine de la loi de préciser d'une telle manière l'usage que toute collectivité territoriale devrait faire du produit des opérations de vente, au demeurant assez ponctuelles, qu'elle serait amenée à réaliser sur son patrimoine conventionné. Nous sommes aux franges du pouvoir législatif en ces matières et, dès lors, nous pourrions presque nous demander si la mesure proposée présente un quelconque intérêt.

En second lieu, et c'est beaucoup plus grave, l'article 5 ter a en fait pour objet de faire de la vente de logements locatifs sociaux conventionnés un outil « normal » de constitution de fonds propres destinés à de nouvelles constructions ou à la mise en oeuvre de programmes de rénovation ou de réhabilitation.

En clair, on nous demande d'approuver un dispositif qui tend à permettre à l'État de se dégager de ses obligations de financement de la construction et de la réhabilitation du logement social, et ce en organisant, localement, par le biais de la vente de logements conventionnés, ce même financement grâce aux collectivités territoriales ! N'est-ce pas contradictoire avec la volonté de construction et d'établissement d'un parc locatif social dans notre pays ?

Par ailleurs, le parc locatif mis à disposition des demandeurs ne sera pas plus important et le risque de son étiolement existe même avec l'adoption de telles dispositions.

Vendre des logements pour en réhabiliter d'autres signifie que le nombre global de logements locatifs sociaux disponibles tendra à se réduire. Est-ce vraiment la priorité du moment, au regard de la situation de la demande ? Nous ne le pensons pas. C'est pourquoi nous proposons la suppression de l'article 5 ter.

L'amendement n° 71, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

A - Avant le premier alinéa de cet article, ajouter un paragraphe ainsi rédigé :

I. - Dans les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 443-15-2 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « par voie de la publicité prévue au deuxième alinéa de l'article L. 443-11 » sont remplacés (par deux fois) par les mots : « par la voie d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'Etat ».

B - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de cet article de la mention :

II.

La parole est à M. le rapporteur.

Il s'agit d'un amendement de coordination.

L'amendement n° 72, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

A - Dans la deuxième phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour insérer un article L. 443-15-2-1 dans le code de la construction et de l'habitation, après les mots :

elle doit l'offrir

insérer les mots :

en priorité

B - Dans la dernière phrase du premier alinéa du même texte, après les mots :

est affecté

insérer les mots :

en priorité

La parole est à M. le rapporteur.

Cet amendement rédactionnel tend à aligner les dispositions relatives aux ventes d'HLM par les collectivités territoriales sur celles qui s'appliquent aux organismes HLM.

Pour permettre aux collectivités de vendre leurs logements à des ménages qui n'occupent pas ce parc, il est nécessaire de préciser que l'offre est faite en priorité aux occupants.

De même, il convient d'assouplir le dispositif relatif à l'utilisation des surplus tirés des ventes, en prévoyant leurs affectations, en priorité, à des opérations de logement social.

L'amendement n° 414, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Dans la dernière phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-15-2-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots :

logements locatifs conventionnés

insérer les mots :

, au développement d'une offre en places d'hébergement dans les établissements visés au neuvième alinéa de l'article L. 321-1 du code d'action sociale et des familles

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

Lorsqu'une collectivité territoriale cède tout ou partie de ses logements locatifs conventionnés vacants, le surplus de la vente doit être utilisé au profit de la réalisation de logements pour tous.

Dans le contexte actuel de pénurie de logements locatifs sociaux, il serait en effet tout à fait incompréhensible que la vente de logements conventionnés s'opère au profit des collectivités pour être réinjectées dans les budgets au profit des dépenses de fonctionnement ou pour le développement de services sans lien avec la problématique du logement.

C'est pourquoi nous proposons que, outre les affectations déjà inscrites dans le texte, le surplus de la vente des logements conventionnés vacants puisse être affecté au financement de places d'hébergement en résidence sociale, places qui font aujourd'hui cruellement défaut.

L'amendement n° 415, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Dans la dernière phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 443-15-2-1, remplacer les mots :

logements locatifs conventionnés

par les mots :

logements locatifs sociaux

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

Il s'agit d'un amendement de précision.

Quel est l'avis de la commission ?

Monsieur Voguet, je vous rappelle que nous avions adopté cet article en première lecture parce qu'il nous paraissait pertinent d'appliquer les règles de vente d'HLM aux logements conventionnés possédés par les collectivités territoriales. La commission n'a pas changé d'opinion et est donc défavorable à l'amendement n° 39.

L'amendement n° 414, monsieur Sueur, constitue une bonne initiative ! Si la commune juge qu'il s'agit là d'un investissement pertinent, pourquoi, en effet, ne consacrerait-elle pas le surplus de ces ventes à la création de places d'hébergement en résidence sociale ? En conséquence, la commission émet un avis favorable.

En ce qui concerne l'amendement n° 415, même s'il ne s'agit que d'une précision rédactionnelle, celle-ci pose problème à la commission compte tenu de la rédaction de l'article 5 ter. Au surplus, je vous rassure, monsieur Sueur, les logements conventionnés ont nécessairement un caractère social.

Je vous demande donc de bien vouloir retirer cet amendement ; à défaut, j'émettrai un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

S'agissant de l'amendement n° 39, le Gouvernement ne souhaite pas voir supprimée une mesure visant à accroître la sécurité juridique et à renforcer l'égalité de traitement. C'est la raison pour laquelle il est défavorable à cet amendement.

Le Gouvernement est favorable aux amendements n° 71 et 72, qui sont d'ordre rédactionnel.

L'amendement n° 414, qui vise à permettre aux communes d'affecter le surplus issu de la vente par des collectivités territoriales de logements vacants conventionnés au financement de places d'hébergement en résidence sociale, recueille l'avis favorable du Gouvernement. Comment, monsieur Sueur, ne pas accepter une telle opportunité !

En revanche, il nous semble que la rédaction de l'amendement n° 415 est moins précise. C'est la raison pour laquelle j'y suis défavorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 39.

Je mets aux voix l'amendement n° 71.

Je mets aux voix l'amendement n° 72.

Je mets aux voix l'amendement n° 414.

Monsieur Sueur, l'amendement n° 415 est-il maintenu ?

Non, madame la présidente, je le retire.

L'amendement n° 415 est retiré.

Je mets aux voix, modifié, l'article 5 ter.

L'amendement n° 73, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Supprimer les 3° et 4° du I de cet article.

La parole est à M. le rapporteur.

Il s'agit d'un amendement essentiellement rédactionnel.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 73.

Je mets aux voix, modifié, l'article 5 quater.

L'amendement n° 74, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. le rapporteur.

La commission propose de supprimer les deux paragraphes composant cet article.

Le dispositif prévu au premier paragraphe est d'ordre réglementaire. Certes, votre rapporteur est bien conscient de certains effets contradictoires du droit en vigueur. En effet, les collectivités territoriales peuvent bénéficier de subventions pour construire des logements au moyen de prêts locatifs aidés-intégration, les PLA-I, ou de prêts locatifs sociaux, les PLS, mais non de prêts locatifs à usage social, les PLUS.

En conséquence, les communes peuvent réaliser des logements se situant aux deux extrémités de la gamme du logement social : le logement très social et le logement intermédiaire. En revanche, elles ne peuvent pas construire de logements couvrant l'essentiel des demandeurs du parc social.

En définitive, madame la ministre, le législateur apprécierait que vous acceptiez de bien vouloir corriger cette difficulté juridique en prenant, dans les plus brefs délais, un décret, sauf à ce que vous nous fournissiez des explications convaincantes justifiant le fait que les collectivités territoriales ne peuvent manifestement prétendre au bénéfice du PLUS, qui, je le rappelle, est la catégorie de prêts la plus demandée par nos concitoyens. Dans le cas inverse, la commission m'a donné mandat pour rectifier cet amendement et maintenir le premier paragraphe.

Concernant le second paragraphe, la commission en propose la suppression puisqu'elle le rétablit à un autre endroit du projet de loi.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Monsieur le rapporteur, la possibilité de recourir au financement PLUS relève, comme vous venez fort bien de le dire, du domaine réglementaire. Mon seul argument, que j'espère convaincant, consiste à vous dire qu'un décret est actuellement en phase d'élaboration afin d'autoriser précisément l'attribution des financements PLUS aux collectivités territoriales. Le Gouvernement est donc favorable à votre amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 74.

En conséquence, l'article 5 quinquies est supprimé.

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 41 rectifié, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à Mme Michelle Demessine.

L'article 5 sexies du projet de loi vise à créer un nouvel outil d'accession à la propriété, sur la base du versement de loyers capitalisés, rappelant, sur certains aspects, le dispositif de location-attribution que nous avons connu dans le passé.

Pour autant, le dispositif qui nous est proposé n'est pas de même nature que le dispositif de location-attribution.

Il tend en effet à dématérialiser le processus d'acquisition des logements et à créer les conditions de la perte de la qualité d'accédant pour les locataires concernés.

Au demeurant, aucun motif spécifique n'est en l'occurrence retenu, pour justifier éventuellement de la difficulté pour le locataire associé de s'acquitter du règlement de l'acquisition de son lot, c'est-à-dire de son logement.

Dans ce contexte, le dispositif qui nous est proposé n'est pas tout à fait satisfaisant et devrait sans doute s'inspirer de manière plus précise de l'ancien dispositif de location- attribution.

Sous le bénéfice de ces observations, nous ne pouvons, pour l'heure, que vous inviter, mes chers collègues, à adopter cet amendement visant à supprimer l'article 5 sexies.

L'amendement n° 75 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

I. - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Dans l'article L. 353-14, après les mots : « mentionnés à l'article L. 411-2 » sont insérés les mots : «, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants » ;

2° Le quatrième alinéa de l'article L. 411-3 est ainsi rédigé :

« - aux logements cédés ou apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants et devenus propriété d'un associé personne physique ; » ;

3° Après l'article L. 443-6-1, il est inséré une section 1 bis ainsi rédigée :

« Section 1 bis

« Dispositions applicables à l'accession progressive des locataires à la propriété

« Art. L. 443 -6 -2. - Les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l'article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.

« Les statuts répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État.

« Art. L. 443 -6 -3. - Les sociétés civiles immobilières sont créées par les organismes d'habitations à loyer modéré à compétence locative visés à l'article L. 411-2. Ceux-ci peuvent, pour les immeubles apportés à ces sociétés civiles immobilières, bénéficier des prêts accordés en application de la réglementation sur les habitations à loyer modéré pour la construction, l'acquisition ou l'acquisition suivie de travaux d'amélioration d'immeubles.

« Les associés des sociétés civiles immobilières sont les organismes mentionnés au premier alinéa et les locataires personnes physiques d'un logement de l'immeuble social et détenteurs de parts sociales.

« L'organisme d'habitations à loyer modéré, associé-gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements concernés conformément aux dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6, à l'exception de l'article L. 442-5.

« Les logements libres de toute occupation compris dans les immeubles apportés aux sociétés civiles immobilières par les organismes d'habitations à loyer modéré sont loués conformément aux dispositions prévues à l'article L. 443-6-2 à des personnes physiques qui doivent simultanément acquérir des parts de ces sociétés.

« Les dispositions de la présente section sont applicables aux immeubles d'habitation, à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel existants et libres d'occupation dont les organismes d'habitations à loyer modéré à compétence locative mentionnés à l'article L. 411-2 sont propriétaires.

« Art. L. 443 -6 -4. - Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il fixe les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque lot.

« Un règlement de copropriété détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Il est établi en conformité avec les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractéristiques ou sa situation.

« L'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont annexés aux statuts de ces sociétés.

« Les immeubles visés au premier alinéa sont apportés aux sociétés civiles immobilières, après avoir fait l'objet d'une évaluation par le service des domaines ou par un expert agréé par le service des domaines et pour une valeur conforme à cette évaluation.

« Art. L. 443 -6 -5. - Le locataire ne devient propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.

« Tout locataire ou tout locataire associé ne peut acquérir des parts de la société civile immobilière que s'il est à jour de toutes ses obligations locatives et, le cas échéant, de celles envers la société civile immobilière.

« Les parts acquises par le locataire associé peuvent être cédées ou échangées dans les conditions prévues par les statuts.

« Lorsque le locataire associé revend toutes ses parts, il reste locataire de la société civile immobilière ou, en cas de dissolution de celle-ci, devient locataire de l'organisme d'habitations à loyer modéré.

« Art. L. 443 -6 -6. - À la demande des locataires associés, l'associé-gérant vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée.

« Les parts cédées par l'associé-gérant ou par les locataires associés doivent être libres de toute sûreté.

« Lors de la constitution de la société civile immobilière, l'organisme d'habitations à loyer modéré apporte la garantie d'un établissement financier ou d'une société d'assurance agréés à cet effet pour le remboursement des parts à chaque associé personne physique. Cette garantie prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'associé personne physique, solidairement avec l'organisme d'habitations à loyer modéré, à payer les sommes nécessaires au rachat des parts.

« L'organisme d'habitations à loyer modéré, associé-gérant, peut aliéner au profit du locataire associé la totalité des parts du lot représentatif de son logement au terme d'un délai de dix ans à compter de la construction ou de l'acquisition de l'immeuble par l'organisme d'habitations à loyer modéré.

« L'aliénation de la totalité des parts d'un lot avant le délai défini au quatrième alinéa du présent article peut être autorisée par décision motivée du représentant de l'État dans le département d'implantation du logement, après consultation de la commune d'implantation. Le remboursement de tout ou partie des aides accordées par l'État pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de ce logement est exigible selon des modalités fixées par l'autorité administrative.

« Art. L. 443 -6 -7. - Les droits des locataires associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble.

« Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds en proportion de leurs droits dans le capital. Lorsque le locataire associé ne satisfait pas à cette obligation et après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, ses dividendes sont affectés en priorité à l'apurement de sa dette envers la société.

« Par dérogation aux dispositions de l'article 1857 du code civil, la responsabilité de l'associé personne physique est limitée à la fraction des parts acquises pour chaque lot.

« Art. L. 443 -6 -8. - Les dispositions des articles L. 214-6 à L. 214-9 du présent code sont applicables aux sociétés régies par la présente section.

« Art. L 443 -6 -9. - Le locataire associé ayant satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la société civile immobilière bénéficie, lorsqu'il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu'il occupe, de l'attribution en propriété de ce logement.

« L'attribution en propriété du logement a pour conséquence le retrait de l'intéressé de la société civile immobilière. Ce retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé et par un représentant de l'associé-gérant.

« Le retrait entraîne de plein droit :

« - l'annulation des parts du lot représentatif du logement attribué ;

« - la réduction corrélative du capital social ;

« - les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait. Ces modifications sont effectuées par l'associé-gérant ;

« - l'application au lot cédé du régime de la copropriété régie par les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

« - la remise entre les mains de l'intéressé du règlement de copropriété et de l'état descriptif prévus à l'article L. 443-6-4.

« Par dérogation aux articles L. 353-4 et L. 353-5, la convention visée à l'article L. 353-2 cesse d'être opposable à la personne physique qui a acquis le logement qu'elle occupe et aux propriétaires successifs dudit logement.

« Art. L. 443 -6 -10. - La durée de la société civile immobilière, fixée par les statuts, ne peut excéder vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.

« Art. L. 443 -6 -11. - La dissolution de la société civile immobilière intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété. Elle peut également être dissoute par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.

« En cas de dissolution, l'organisme d'habitations à loyer modéré associé-gérant est tenu de racheter les parts acquises par les associés locataires qui n'ont pas acquis la totalité des parts du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date.

« Art. L. 443 -6 -12. - Lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré fait l'apport d'un immeuble à une société civile immobilière dans les conditions fixées par l'article L. 443-6-2, le remboursement immédiat des prêts contractés pour la construction, l'acquisition de cet immeuble ou son acquisition suivie de travaux d'amélioration n'est pas exigible, sous réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis leur obtention. L'organisme notifie la cession aux établissements prêteurs et aux garants. S'agissant des sûretés personnelles, cette réserve est réputée levée à défaut d'opposition des garants dans un délai de deux mois à compter de cette notification. S'agissant des sûretés réelles, cette réserve est réputée levée si l'organisme obtient de la part de leurs bénéficiaires une modification de celles-ci. L'immeuble doit être libre de toute sûreté, au moment de son apport par l'organisme d'habitations à loyer modéré à la société civile immobilière.

« Art. L. 443 -6 -13. - Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application de la présente section. »

4° L'article L. 443-7-1 du code de la construction et de l'habitation est abrogé.

5° Le premier alinéa du I de l'article L. 453-1 est complété par les mots « et des opérations immobilières réalisées par les sociétés civiles immobilières visées à l'article L. 443-6-2 comportant des logements ayant déjà fait l'objet d'une occupation. »

II - Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le 1° du 5 de l'article 261 est complété par un h) ainsi rédigé :

« h) les cessions de parts de sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété dans les conditions prévues aux articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. » ;

2° Le I de l'article 278 sexies est complété par un 7 ainsi rédigé :

« 7. Les apports des immeubles sociaux neufs aux sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété dans les conditions prévues aux articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. »

3° Dans la première phrase du II de l'article 284, la référence : « ou 5 » est remplacée par les références : « 5 ou 7 ».

4° Le I de l'article 828 est complété par un 4° ainsi rédigé :

« 4° Les actes de dissolution et de partage des sociétés civiles immobilières régies par les dispositions des articles L. 443-6-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. ».

5° Après l'article 1584, il est inséré un article 1584 ter ainsi rédigé :

« Art. 1584 ter. - Le conseil municipal peut, sur délibération, exonérer de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière, les cessions, autres que la première, de chacune des parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation mentionnées à l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation représentatives de fractions d'immeubles.

« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »

6° Après l'article 1594 H, il est inséré un article 1594 H bis ainsi rédigé :

« Art. 1594 H bis. - Le conseil général peut, sur délibération, exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, les cessions, autres que la première, de chacune des parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation mentionnées à l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation représentatives de fractions d'immeubles.

« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »

III. - Les pertes de recettes pour l'État résultant des dispositions du II ci-dessus sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. le rapporteur.

Les députés ont introduit un mécanisme intéressant aux termes duquel les locataires peuvent accéder progressivement à la propriété en acquérant des parts de SCI à leur rythme.

Votre commission vous soumet un amendement de rédaction globale de cet article qui, sans dénaturer aucunement l'esprit du dispositif adopté par les députés - puisqu'il reprend la totalité des dispositions qui y sont contenues -, vise à remédier à certaines insuffisances sur le plan juridique ou fiscal.

Le sous-amendement n° 328 rectifié ter, présenté par M. J. L. Dupont et les membres du groupe Union centriste - UDF, est ainsi libellé :

Compléter le I du texte proposé par l'amendement n° 75 par huit alinéas ainsi rédigés :

... °Après l'article L. 472-1-6, il est inséré un article ainsi rédigé :

 « Art. L. ... - Les dispositions de la section 1 bis du chapitre III du titre IV du présent livre sont applicables dans les départements d'outre-mer aux sociétés d'économie mixte pour les logements à usage locatif leur appartenant et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'État.

« Par dérogation à l'article L. 443-6-3, la société d'économie mixte, associée gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements conformément aux dispositions de l'article L. 472-1-3.

« Un décret en Conseil d'État détermine en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. »

... °Après l'article L. 481-5, il est inséré un article ainsi rédigé :

 « Art. L. ... - Les dispositions de la section 1 bis du chapitre III du titre IV du présent livre sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III du présent code.

« Par dérogation à l'article L. 443-6-3, la société d'économie mixte, associée gérant, gère les immeubles et attribue en location les logements concernés conformément aux dispositions des conventions visées à l'alinéa précédent.

« Un décret en Conseil d'État détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. »

La parole est à Mme Anne-Marie Payet.

L'article 5 sexies a été inséré par les députés afin de permettre aux organismes d'HLM de créer des sociétés civiles immobilières de capitalisation dont les parts seraient acquises par les locataires souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

Cette ouverture permettra au locataire d'un logement social de devenir propriétaire dudit logement en achetant progressivement les parts de la SCI.

Le présent sous-amendement complète ce dispositif afin d'en étendre le champ d'application aux sociétés d'économie mixte.

Quel est l'avis de la commission sur l'amendement n° 41 rectifié et sur le sous-amendement n° 328 rectifié ter ?

Concernant l'amendement n° 41 rectifié, je redis avec force à nos collègues du groupe CRC que la commission soutiendra toute proposition de nature à favoriser l'accession à la propriété de nos concitoyens. Tel est le cas de l'article 5 sexies qui prévoit une nouvelle procédure d'accession progressive à la propriété avec ces SCI créées par les bailleurs sociaux.

Quand bien même peu de logements seraient acquis par le biais de ce dispositif, il apparaît opportun de prévoir la création de ce mécanisme intéressant.

Sur le fond, d'ailleurs, vous faites, me semble-t-il, une mauvaise interprétation de cet article, puisque, dans l'objet de votre amendement, vous indiquez que le statut des coopératives HLM mérite mieux que les dispositions de l'article 5 sexies. Laissez-moi vous rassurer, cet article ne traite en rien du problème des coopératives, mais il offre la possibilité aux trois grandes familles HLM que sont les sociétés anonymes, les offices et les coopératives de créer ces fameuses SCI.

La commission ne peut donc qu'être défavorable à cet amendement.

Le sous-amendement n° 328 rectifié ter que nous a proposé Mme Payet est tout à fait pertinent, car il apparaît logique que les sociétés d'économie mixte, comme les organismes d'HLM, puissent bénéficier des dispositions de l'article 5 sexies sur les SCI d'accession progressive à la propriété. Aussi, la commission émet un avis favorable.

Quel est l'avis du Gouvernement sur les amendements n° 41 rectifié et 75 rectifié, ainsi que sur le sous-amendement n° 328 rectifié ter ?

S'agissant tout d'abord de l'amendement n° 41 rectifié, l'objet de l'article 5 sexies est de définir le régime des sociétés civiles immobilières spécifiquement destinées à permettre l'accession à la propriété de personnes disposant de ressources limitées. L'exposé des motifs de l'amendement est donc sans rapport avec son contenu. Aussi le Gouvernement est-il défavorable à cet amendement.

L'amendement n° 75 rectifié concerne les SCI d'accession sociale progressive à la propriété. Une meilleure protection du locataire associé en cas de difficultés personnelles, une transparence et un encadrement renforcés du processus au moyen d'un règlement de copropriété et de statuts conformes à des statuts types sont dans la logique d'un outil adapté aux caractéristiques que peuvent demander les ménages modestes.

C'est la raison pour laquelle j'émets un avis favorable sur cet amendement et je lève le gage.

Il s'agit donc de l'amendement n° 75 rectifié bis.

Veuillez poursuivre, madame la ministre.

Le sous-amendement n° 328 rectifié ter tend également à compléter l'amendement adopté par l'Assemblée nationale sur l'initiative de Mme Christine Boutin en matière d'accession sociale à la propriété.

Il vise à étendre aux SEM de logements près les organismes d'HLM la possibilité de créer des SCI d'accession progressive. Le Gouvernement est naturellement favorable à cette extension, qui ne peut que favoriser l'accession sociale.

Je mets aux voix l'amendement n° 41 rectifié.

Je mets aux voix le sous-amendement n° 328 rectifié ter.

Je mets aux voix, modifié, l'amendement n° 75 rectifié bis.

En conséquence, l'article 5 sexies est ainsi rédigé.

L'amendement n° 76, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. le rapporteur.

Il s'agit d'un amendement de coordination. La commission propose la suppression de l'article 5 septies, dont les éléments seront repris dans la nouvelle rédaction qu'elle proposera pour l'article 8 ter.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 76.

En conséquence, l'article 5 septies est supprimé.

L'amendement n° 77, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. le rapporteur.

Cet article, introduit par l'Assemblée nationale, exonère du paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant cinq ans les résidences principales situées en zone franche urbaine.

Le Gouvernement avait émis un avis défavorable sur cette proposition au motif que le dispositif des zones franches urbaines avait avant tout une vocation économique et que, de ce fait, des avantages fiscaux tendant à encourager l'accession à la propriété dans les ZFU s'avéraient moins pertinents. Le rapporteur que je suis a été sensible à cet argument, qui avait été développé par M. Jean-Louis Borloo.

En outre, la commission considère que les ZFU ont été créées pour revenir progressivement dans le droit commun par l'intermédiaire de mesures de discrimination positive. À ce titre, nous n'estimons pas souhaitable de créer un nouvel avantage fiscal spécifique pour inciter les propriétaires à résider dans ces zones. C'est uniquement dans les cas de requalification globale de ces quartiers que les habitants souhaiteront les réinvestir. Ne souhaitant pas stigmatiser davantage les propriétaires de ces quartiers, la commission propose donc de supprimer ce dispositif.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Je vous remercie, monsieur le rapporteur, de cet amendement. En effet, les ZFU procèdent d'une logique économique, et non d'une logique d'habitation. Le Gouvernement ne peut donc qu'émettre un avis très favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 77.

En conséquence, l'article 5 octies est supprimé.

L'amendement n° 245, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Avant l'article 6, insérer un article additionnel rédigé comme suit :

Au début de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les mots : « Dans la zone géographique » sont remplacés par les mots : « Dans la ou les zones géographiques »

La parole est à M. Jean-Pierre Caffet.

Un décret est pris chaque année pour encadrer la hausse de certains loyers de l'agglomération de Paris. Ce décret concerne les vingt arrondissements de Paris, toutes les communes des départements de la petite couronne, à savoir les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, ainsi que certaines communes des départements de la grande couronne, c'est-à-dire le Val-d'Oise, la Seine-et-Marne, les Yvelines et l'Essonne.

Dans ces communes, « lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer », si ce n'est la révision habituelle dans les conditions prévues au contrat.

Ce décret permet de contenir la hausse des loyers dans la région parisienne.

Le présent amendement permettrait d'étendre cette disposition de sagesse et de modération à d'autres zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu. C'est la raison pour laquelle nous suggérons de modifier l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

Quel est l'avis de la commission ?

Le blocage des loyers ne se justifie que par les tensions observées sur le marché locatif en Île-de-France. Il ne me semble pas opportun d'étendre ce principe à toutes les régions françaises dans la mesure où elles ne connaissent manifestement pas les mêmes tensions que la région d'Île-de-France.

La commission émet donc un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

L'intention des auteurs de cet amendement est d'appliquer le dispositif d'encadrement de l'évolution des loyers existant à Paris et en Île-de-France pour les renouvellements de baux, à d'autres grandes agglomérations de province.

La rédaction de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs ne signifie pas que cet article ne peut s'appliquer qu'à une seule zone géographique. C'est chaque décret pris en application de cet article qui doit définir précisément son champ géographique d'intervention, lequel est caractérisé par l'existence d'une situation anormale du marché locatif.

Dans ce contexte, le Gouvernement est défavorable à l'amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 245.

L'amendement n° 295 rectifié, présenté par MM. Delfau, Fortassin, A. Boyer, Baylet et Collin, est ainsi libellé :

Avant l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À compter de la publication de la présente loi, les loyers des logements locatifs soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des logements locatifs sociaux sont bloqués pendant une année. Avant l'issue de cette période, le conseil national de l'habitat remet un rapport au gouvernement et au Parlement évaluant l'impact de la hausse des loyers et des charges sur le pouvoir d'achat des différentes catégories de ménages et faisant des propositions pour diminuer la part des loyers et charges locatives dans le revenu disponible des ménages.

Cet amendement n'est pas soutenu.

La parole est à M. Adrien Giraud, sur l'article.

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, vous savez que Mayotte est depuis longtemps engagée dans une action de rattrapage et de modernisation du régime législatif applicable à notre « collectivité départementale ».

C'est pourquoi je m'exprime aujourd'hui dans le cadre de cette discussion sur le logement, pour vous demander de prévoir rapidement l'intervention, à Mayotte, de l'Agence nationale de l'amélioration de l'habitat, l'ANAH.

Cette intervention nous serait doublement utile, d'abord pour l'amélioration de l'habitat locatif privé, ensuite pour les familles modestes qui sont logées dans des conditions précaires.

Compte tenu de nos traditions culturelles qui font du logement une véritable priorité, l'intervention des financements de l'ANAH représenterait, pour Mayotte, un progrès considérable, et les Mahorais en tireraient assurément grand parti.

Je vous remercie, madame la ministre, de prévoir, dans l'article 6 du projet de loi, une possibilité pour l'ANAH d'intervenir à Mayotte.

La parole est à Mme la ministre déléguée.

Je voudrais rappeler à M. Adrien Giraud que l'ANAH n'intervient pour l'instant dans les départements d'outre-mer - même si je sais que Mayotte n'est pas un DOM - que pour les propriétaires bailleurs.

J'entends bien la difficulté qui est celle des propriétaires occupants, à laquelle vous faites allusion, monsieur le sénateur, mais, à ce stade, je ne peux que vous dire ceci : le Gouvernement, par l'intermédiaire du ministre chargé de l'outre-mer, mais également des ministres en charge des finances et du logement, ne peut qu'examiner avec vous quelles sont les possibilités et les discussions que nous devons ouvrir.

Il serait prématuré aujourd'hui d'aller plus loin, mais je voulais, au moins, annoncer cette ouverture sur la problématique que vous soulevez concernant les propriétaires occupants.

L'amendement n° 79, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Dans la première phrase du premier alinéa du I du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation, supprimer les mots :

, qui peut également utiliser la dénomination ANAH,

La parole est à M. le rapporteur.

La commission n'est manifestement pas convaincue qu'il soit utile ou opportun d'indiquer dans la loi qu'un établissement public est autorisé à conserver, malgré le changement de sa dénomination, l'appellation utilisée antérieurement.

Une telle précision est, au mieux, de nature réglementaire, et il est même tout à fait possible qu'elle relève uniquement du conseil d'administration de l'Agence. Aussi, nous proposons de la supprimer.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Sagesse.

Je mets aux voix l'amendement n° 79.

L'amendement n° 467, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :

Compléter la première phrase du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation par les mots :

ainsi que des hôtels meublés et de l'habitat des gens du voyage.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 416, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe socialiste, est ainsi libellé :

Avant la deuxième phrase du premier alinéa du I du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation, insérer une phrase ainsi rédigée :

Elle se dote de moyens de contrôle et d'évaluation des bénéficiaires du parc conventionné au regard des conditions d'accès aux logements locatifs sociaux.

La parole est à M. Thierry Repentin.

L'ANAH a pour vocation de financer l'amélioration du parc de logements privés existant. Par les conventionnements que l'Agence conclut avec des propriétaires privés, qui imposent le respect de plafonds de loyer, l'ANAH contribue à contenir, dans une certaine mesure, le niveau des loyers.

Malheureusement, le conventionnement ne permet pas de garantir que les locataires bénéficiaires des baux conventionnés respectent un plafond de ressources donné.

C'est ce qui différencie l'ANAH des cinq familles membres de l'Union sociale pour l'habitat. En effet, si l'on s'assure par un contrôle préalable que tout occupant d'un logement social de l'une de ces familles - OPAC, SEM, offices ou coopératives d'HLM - ne dépasse pas le plafond de revenus, tel n'est pas forcément le cas pour l'ANAH qui ne dispose d'aucun moyen pour vérifier que les conventions sont bien respectées.

Le conventionnement qui, n'étant plus soumis à la réalisation de travaux, est appelé à se développer avec le présent projet de loi portant engagement national pour le logement risque donc d'être réduit à une déclaration d'intention.

Le très grand nombre de garanties exigées par les bailleurs et les prix pratiqués rendent difficile l'accès au logement dans le parc privé. Les bailleurs privilégient des ménages n'ayant pas trop de problèmes de ressources, et ils excluent donc de fait ceux qui ont le plus besoin d'un logement.

Pourtant, on estime que les ressources de 60 % à 70 % des demandeurs de logement social ne leur permettent pas de se loger ailleurs que dans un logement PLA-I.

L'ANAH doit donc pouvoir disposer de moyens suffisants pour lui permettre d'examiner les conditions dans lesquelles est occupé le parc qu'elle conventionne.

Il est nécessaire d'assurer un meilleur contrôle des engagements pris par le propriétaire durant toute la période de contractualisation en lui imposant, lors de la signature d'un nouveau bail, de justifier auprès de l'ANAH, par exemple, des ressources du nouveau locataire entrant dans les lieux. Le non-respect de ses engagements pourrait entraîner la perte des aides et subventions accordées par l'Agence.

Quel est l'avis de la commission ?

Cet amendement alourdirait très substantiellement les missions de l'ANAH, puisqu'il impose des contrôles systématiques.

Dans la pratique, l'Agence vérifie déjà que les conditions d'occupation, de loyer et de ressources des occupants sont respectées.

Mon cher collègue, j'attire vote attention sur le fait que l'ANAH peut, en vertu de l'article L. 321-2, prononcer des sanctions à l'encontre des bénéficiaires des aides ou de leurs mandataires, s'ils ont contrevenu aux règles ou aux conventions.

Si l'ANAH peut délivrer des sanctions, c'est bien la preuve qu'elle a déjà les moyens d'effectuer certains contrôles. Je ne crois pas qu'il soit judicieux de fixer une obligation de résultat, comme vous le faites dans votre amendement. C'est pourquoi la commission émet un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement partage totalement l'avis du rapporteur et son argumentaire. Il est donc lui aussi défavorable à cet amendement, sur le fondement de L. 321-2 du code de la construction et de l'habitation.

La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

Je comprends le souci de M. le rapporteur et de Mme la ministre de ne pas alourdir la procédure. Mais de là à ne rien faire...

Au cours de l'examen de ce projet de loi, nous avons longuement débattu de la question du surloyer de solidarité. Dès lors qu'une famille logée en HLM dépasse le plafond, se pose la question de savoir si on lui applique un surloyer de solidarité. Dans la mesure où l'État a apporté une aide à la construction du logement social, on considère en effet que ce dernier doit être réservé à ceux de nos concitoyens qui ont des ressources modestes.

C'est sur ce principe que reposait toute une argumentation visant à ce que les personnes dépassant les plafonds de ressources intègrent le parc privé classique ou versent, pour rester dans le logement social, un surloyer de solidarité. Dont acte !

Dès lors, il est assez difficile de tenir deux raisonnements différents et d'admettre que les ménages du parc ANAH, où les niveaux de revenus sont plus élevés que dans le logement social, mais qui est un parc conventionné et recevant donc de l'argent de l'État, ne soient pas soumis au même contrôle. J'avoue que j'ai du mal à le comprendre.

Vous dites que l'article L. 321-2 permet ces contrôles, mais l'ANAH a-t-elle les moyens humains pour les effectuer ?

On pourrait décider, par contractualisation entre l'ANAH et l'État qui lui verse de l'argent prélevé sur le budget de la nation, de contrôler chaque année 5 % des ménages concernés, par exemple. Comment garantir sinon à nos concitoyens que ces logements sont bien occupés par des familles répondant aux critères de conventionnement ?

La parole est à Mme la ministre déléguée.

Monsieur Repentin, nous travaillons actuellement sur la nouvelle convention d'objectifs et de moyens de l'ANAH dont toute une partie sera consacrée aux contrôles que l'Agence pourra effectuer. Le souci que vous avez exprimé sera, je peux d'ores et déjà vous l'assurer, totalement pris en compte.

La parole est à M. Thierry Repentin.

Madame la présidente, les précisions que Mme la ministre vient de m'apporter me satisfont. Aussi, je retire mon amendement.

L'amendement n ° 416 est retiré.

L'amendement n° 527, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Après la deuxième phrase du premier alinéa du I du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation, insérer une phrase ainsi rédigée :

Elle peut, à ce titre, apporter une aide aux collectivités territoriales pour leurs opérations d'acquisition et d'amélioration de logements conventionnés.

La parole est à M. le rapporteur.

Sur proposition de notre collègue Daniel Dubois, la commission vous propose d'adopter un amendement qui permet à l'ANAH d'apporter des aides financières aux collectivités territoriales lors de leurs opérations d'acquisition-réhabilitation de logements. Il semblerait que cela réponde, comme Daniel Dubois nous l'a dit à de nombreuses reprises, à un souci exprimé par de nombreuses petites communes rurales.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Je comprends bien l'objectif de M. Dubois, cependant je voudrais souligner que cet amendement vise à faire en sorte que l'ANAH soutienne financièrement les opérations d'acquisition et d'amélioration de logements conventionnés.

Or vous savez qu'en matière d'acquisition-amélioration les communes disposent déjà d'une large palette de financements de l'État, grâce aux subventions aux PLUS et PLA-I. Mais également pour l'amélioration du parc des logements collectifs dont elles sont propriétaires ou gestionnaires. Elles ont aussi accès aux PALULOS, les primes à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale, aux prêts d'amélioration PAM, à des taux privilégiés de la Caisse des dépôts et consignations.

Leur permettre de recourir de surcroît à des aides spécifiques de l'ANAH afin d'acquérir ou d'améliorer des logements conventionnés, sans que l'on puisse d'ailleurs distinguer les critères pour retenir au cas par cas un financement État ou un financement ANAH, aurait pour conséquence de rendre le système d'aides publiques peu lisible.

Par ailleurs, l'article 40 s'applique. Aussi, je l'invoque.

L'article 40 est-il applicable, monsieur Dallier ?

Il l'est, madame la présidente.

L'article 40 étant applicable, l'amendement n °527 n'est pas recevable.

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 80 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

A - Supprimer la dernière phrase du premier alinéa du I du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation.

B - Après le I du même texte, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

« I bis - L'Agence nationale de l'habitat peut conclure avec tout bailleur une convention conforme à l'article L. 321-4 ou à l'article L. 321-8, par laquelle ce dernier s'engage à respecter des conditions relatives au plafond de ressources des locataires, au plafond de loyers et, le cas échéant, aux modalités de choix des locataires.

« Un décret détermine les modalités d'application du présent I bis et définit les conditions de ressources, de loyers et d'occupation du logement que doivent respecter les bailleurs. Ce décret définit une procédure d'entrée en vigueur simplifiée des conventions. »

La parole est à M. le rapporteur.

Cet amendement regroupe dans un paragraphe spécifique les dispositions relatives au conventionnement ANAH sans travaux. À cette occasion, le décret d'application du dispositif prévoit une procédure d'entrée en vigueur simplifiée de ces conventions.

En effet, ce nouveau système ayant vocation à se substituer au régime d'amortissement « Besson ancien », qui a fait ses preuves du fait, notamment, de sa souplesse, il est indispensable que les nouvelles conventions ne donnent pas lieu à des formalités supplémentaires et à une insécurité juridique et fiscale qui, dans les faits, découragerait les propriétaires d'entrer dans ce nouveau mécanisme.

Une telle situation serait vraisemblablement contreproductive et aurait des effets strictement opposés à l'objectif de cette réforme.

L'amendement n° 417, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste, est ainsi libellé :

Dans la dernière phrase du premier alinéa du I du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation, remplacer les mots :

, au plafond des loyers

par les mots :

, au plafond des loyers dans la limite du plafond des loyers correspondant aux prêts locatifs à usage social

La parole est à M. Thierry Repentin

Cet amendement, qui s'inscrit dans le droit-fil de l'argumentation que nous avons développée au cours de ce débat, vise à s'assurer que les nouveaux moyens, importants, mis à la disposition de l'ANAH en matière de logement conventionné - ce qui ne veut pas dire « logement social » - sont légitimement destinés en priorité aux ménages qui ont le plus de difficulté à trouver un toit.

C'est pourquoi nous souhaitons inscrire dans la loi : « dans la limite du plafond des loyers correspondant aux prêts locatifs à usage social ».

Quel est l'avis de la commission ?

Il existe deux types de conventions ANAH qui, aux termes de l'article 7 du projet de loi, donneraient droit à des avantages fiscaux différents : 45 % de déduction forfaitaire en cas de conventionnement très social et 30 % pour un conventionnement intermédiaire.

L'adoption de votre amendement, mon cher collègue, écraserait cette différence et remettrait complètement en cause ce système, puisque les deux conventions seraient tenues de respecter les mêmes plafonds.

Comme toujours, je préfère la souplesse et la diversité à l'uniformité : laissons aux bailleurs le soin de décider des conditions dans lesquelles ils souhaitent conventionner leurs logements ! Aussi, la commission est défavorable à cet amendement.

Quel est l'avis du Gouvernement sur ces deux amendements ?

Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 80 rectifié, qui clarifie la rédaction du code de la construction et de l'habitation concernant le régime des conventions ANAH de locations à loyers maîtrisés, qu'il s'agisse des conventions après travaux subventionnés par l'Agence comme des conventions sans travaux aidés par l'ANAH.

L'amendement n° 417 fixe une limite au plafond de loyers des conventions de locations à loyers maîtrisés conclues entre les bailleurs et l'ANAH. La limite prévue dans l'amendement correspond à celle du PLUS ; or la fixation d'une telle limite relève du décret. L'amendement n° 80 rectifié, auquel le Gouvernement est favorable, renvoie au décret pour la détermination des conditions de loyers que doivent respecter les bailleurs signant une convention avec l'ANAH. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 417.

Je mets aux voix l'amendement n° 80 rectifié.

En conséquence, l'amendement n° 417 n'a plus d'objet.

L'amendement n° 420, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Compléter le premier alinéa du I du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation par une phrase ainsi rédigée :

Par ces conventions, les bailleurs de logements s'engagent notamment, lors de la signature d'un nouveau bail, à justifier auprès de l'Agence nationale de l'habitat des ressources du nouveau locataire entrant dans les lieux, faute de quoi les aides et subventions qui leur sont octroyées seraient susceptibles d'être perdues.

La parole est à M. Thierry Repentin.

Les logements locatifs aidés par l'ANAH reposent sur l'engagement du propriétaire bailleur de les louer pour une période de neuf ans à titre de résidence principale.

Les associations de solidarité qui travaillent dans ce secteur proposent d'assurer un meilleur contrôle des engagements pris par le propriétaire durant toute la période de contractualisation, en lui imposant, lors de la signature d'un nouveau bail, de justifier auprès de l'ANAH des ressources du nouveau locataire entrant dans les lieux, faute de quoi les avantages qui lui ont été octroyés seraient susceptibles d'être perdus.

Cette procédure, convenons-en, n'est guère contraignante, puisqu'il ne s'agit d'avoir connaissance des revenus du locataire qu'à la signature du bail.

Quel est l'avis de la commission ?

Selon l'analyse de la commission, cet amendement ne relève pas du domaine législatif : cette obligation sera mentionnée dans les conventions passées entre l'Agence et les bailleurs.

C'est la raison pour laquelle je vous demande, mon cher collègue, de bien vouloir retirer votre amendement. À défaut, je serais contraint d'y être défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement partage le point de vue de la commission.

Par ailleurs, je tiens à préciser que la signature par l'ANAH des conventions de locations à loyers maîtrisés, les « Borloo dans l'ancien », ne prive en rien l'administration fiscale d'exercer ses contrôles habituels, avec la remise en cause possible des avantages fiscaux consentis au propriétaire bailleur si les conditions de loyer et de ressources ne sont pas respectées.

Nous sommes plutôt dans le domaine de l'engagement contractuel entre le bailleur et l'ANAH. C'est pourquoi, monsieur le sénateur, je vous invite à mon tour à retirer cet amendement.

La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

Vous nous avez indiqué, madame la ministre, qu'une convention serait signée entre l'État et l'ANAH concernant la façon de gérer les nouveaux moyens qui lui seront alloués et l'agrandissement de son parc.

Plutôt que de renvoyer à des contrôles des services fiscaux, qui, semble-t-il, sont déjà fort occupés, je préférerais que ma proposition soit l'une des clés du cahier des charges que vous signerez avec l'Agence.

C'est une simple suggestion, madame la ministre, sur laquelle je n'attends pas, ce soir, de réponse définitive. Elle procède toujours de la démarche visant à s'assurer de la contrepartie effective de l'engagement financier de l'État au côté de l'ANAH.

Les services mis en place par les communes sont, vous le savez, très souvent facturés en fonction du quotient familial. Une justification des revenus est demandée chaque année afin de déterminer les tarifs. De telles procédures ne nécessitent aucune intervention des services fiscaux.

La parole est à Mme la ministre déléguée.

Monsieur le sénateur, la question que vous posez a besoin d'être expertisée. Le ministre délégué au budget va probablement signer cette convention. Je ne peux, ce soir, vous donner une réponse, mais j'ai entendu votre suggestion.

Dans ces conditions, je retire cet amendement, madame la présidente.

L'amendement n° 420 est retiré.

L'amendement n° 418 rectifié, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste, est ainsi libellé :

Après le II du texte proposé par le 1° du I de cet article pour l'article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

« ... - L'Agence nationale de l'habitat adresse chaque année un rapport au Parlement sur l'occupation sociale des logements qu'elle a conventionnés.

La parole est à M. Thierry Repentin.

Dans la mesure où l'Agence se voit reconnaître la possibilité de développer le conventionnement sans travaux, elle joue de plus en plus un rôle majeur dans la mise sur le marché de logements vacants - ce dont nous nous réjouissons - et dans le développement de l'offre de logements à loyers maîtrisés.

En raison de ce rôle et dans un souci d'information, de transparence et de surveillance de la bonne application des dispositifs et des engagements financiers de l'État, il serait logique que la représentation nationale, qui vote le budget, ait un droit de regard sur les conditions de revenus appliquées pour les logements conventionnés par l'ANAH.

Quel est l'avis de la commission ?

Notre collègue Repentin sait que je suis opposé, par principe, à l'obligation d'adresser des rapports au Parlement. Je me permets de rappeler que, ces trois dernières années, seuls 12, 5 % des rapports obligatoires ont été remis au Parlement ! Je vous laisse faire la soustraction pour savoir combien de rapports obligatoires n'ont pas été remis...

Je regrette l'absence de M. Jean Desessard, car je lui dirais : « Ensemble, protégeons les forêts plutôt que de faire des rapports inutiles ! »

Nous lui transmettrons le message !

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée. Je vais peut-être, moi aussi, contribuer à la protection des forêts, en indiquant à M. Repentin que le bilan des activités de l'ANAH est déjà présenté régulièrement au conseil d'administration.

L'information existe. C'est la raison pour laquelle nous sommes défavorables à cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 418 rectifié.

L'amendement n° 419, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Il est créé un fonds mutualiste pour garantir les risques locatifs pour le parc locatif privé conventionné et le parc locatif social. Son fonctionnement et son financement sont fixés par décret.

La parole est à M. Thierry Repentin

Cet amendement contribue à concrétiser le droit opposable au logement suggéré par notre collègue Jack Ralite, en créant un fonds mutualiste afin de garantir les risques locatifs pour le parc privé conventionné et le parc social.

De fait, beaucoup d'entre nous souhaitent mobiliser le parc privé pour proposer à nos concitoyens les logements qui font défaut. Parmi les freins à la mise sur le marché de nouveaux logements, il convient de prendre en compte le risque d'impayés de loyers. Ces impayés, qui effraient les propriétaires, restreignent la mise sur le marché de logements parfois vacants depuis plusieurs années.

Un système assurantiel pourrait, nous dit-on, garantir à la fois le propriétaire contre les impayés et le locataire contre les accidents de la vie : perte d'emploi, séparation, etc. Mais les sociétés d'assurance pratiquent le scoring, c'est-à-dire que les populations à risque paient les primes les plus élevées. C'est ainsi que les primes d'assurance sont plus coûteuses pour les jeunes conducteurs que pour les conducteurs expérimentés.

En matière de logement, les salariés jeunes ou sous contrat à durée déterminée, et plus encore les bénéficiaires des allocations de solidarité, sont des populations à risque et se verraient par conséquent demander les tarifs les plus élevés.

C'est pourquoi, dans le prolongement des préconisations du rapport du Conseil national de l'habitat du 24 novembre 2004 sur la garantie des risques locatifs, nous proposons la création d'un fonds de garantie pour le parc conventionné privé ainsi que pour le parc locatif social.

Ce fonds mutualiste pourrait être financé à la fois par le 1 % logement payé par le monde de l'entreprise - en réalité 0, 40 % -, par une cotisation des bailleurs et par une contribution que l'État accorderait aux ménages à faibles ressources ne pouvant pas bénéficier du système assurantiel.

Ce fonds pourrait également être alimenté par la perception des deux mois de caution que tout ménage verse au propriétaire bailleur lorsqu'il entre dans un logement privé. Ces sommes seraient gérées par le fonds mutualiste, sans pour autant priver le propriétaire, et généreraient des intérêts tout au long du bail.

Nous instaurerions ainsi un système de garantie mutualiste, et non assurantiel, pour couvrir les risques d'impayés, fondé sur la contribution des propriétaires, des locataires, de l'État et du monde de l'entreprise.

Quel est l'avis de la commission ?

S'agissant du parc privé, il n'aura pas échappé à notre collègue Thierry Repentin que nous avons prévu la création d'une garantie contre les risques locatifs, la fameuse GRL, de nature assurantielle, dans la loi relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.

Le fait de passer à une logique de fonds mutualiste constituerait une véritable révolution, ce qui, vous en conviendrez, mon cher collègue, ne saurait être envisagé au détour d'un amendement.

Par ailleurs, il ne me paraît pas opportun de couvrir le parc privé et le parc social par un système unique, chaque parc présentant ses propres spécificités et donc ses propres règles.

C'est pourquoi la commission émet un avis défavorable.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

La sécurisation des bailleurs, à l'égard notamment des risques d'impayés, est un facteur extrêmement important de soutien au développement du parc conventionné. C'est d'ailleurs pour cette raison que la loi relative au développement des services à la personne a prévu un nouveau dispositif de garantie des risques locatifs, sorte de « super-Locapass », à la fois en termes de protection du locataire et de sécurisation du propriétaire.

Ce dispositif, dont les modalités sont en cours de finalisation avec les partenaires sociaux du 1 % logement, autorisera les fonds du 1 % à apporter des compensations financières aux sociétés mutuelles d'assurance qui font souscrire aux bailleurs des polices d'assurance contre les impayés de loyers.

Nous sommes actuellement en train de mettre au point avec les partenaires sociaux le cahier des charges social de ce dispositif GRL : l'intervention du 1 % logement permettra d'en finir avec la sélection draconienne des candidats-locataires que pratiquent actuellement les compagnies d'assurances.

Ainsi, aucun salarié, quel que soit son statut de travail, ne pourra être écarté par avance de l'accès au logement locatif.

Dans le parc privé conventionné, qui vise les personnes à faibles ressources, aucun critère de situation professionnelle du candidat-locataire, salarié ou non salarié, ne pourra être retenu pour lui fermer le droit à un logement locatif.

Cette nouvelle garantie des risques locatifs marquera une avancée importante pour un droit au logement effectif pour tous.

Le développement du conventionnement ANAH sans travaux, créé à l'article 6 du présent projet de loi, constituera bien sûr un enjeu très fort pour assurer le succès du dispositif GRL.

Nous signerons avant l'été avec les partenaires sociaux une convention explicitant les règles de ce nouveau dispositif. Il sera mis en place de façon opérationnelle dès l'automne 2006. Je précise, par ailleurs, que, de manière extrêmement pratique, des discussions sont actuellement en cours à cette fin avec les assureurs.

Pour toutes ces raisons, monsieur le sénateur, il n'est pas nécessaire de créer un fonds mutualiste de garantie destiné au parc conventionné, comme vous le suggérez à travers votre amendement.

La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

Tout d'abord, je me réjouis que le LOCAPASS fonctionne bien et qu'il soit amélioré au fil des ans. C'est effectivement une mesure de sécurisation, notamment pour les jeunes salariés de notre pays.

Je regrette que les propositions du Conseil national de l'habitat de novembre 2004 n'aient pas été retenues : la mutualisation est une solution préférable au système assurantiel.

Je comprends que les assurances soient partantes pour obtenir un nouveau marché sur un segment qui n'existait pas auparavant. Il me semble cependant que nous aurions pu trouver une solution qui pénalise moins les ménages à risque, lesquels devront, du coup, souscrire à des polices d'assurance sans doute plus onéreuses que celles des ménages qui font courir moins de risque aux propriétaires privés.

Je mets aux voix l'amendement n° 419.

Je mets aux voix l'article 6, modifié.

L'amendement n° 246, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot, Miquel, Guérini, Lagauche, Sueur, Collombat et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l'article 6, insérer un article additionnel rédigé comme suit :

Le huitième alinéa (g) de l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Ce cahier des charges, élaboré en concertation avec les représentants des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées, concernera notamment les publics visés à l'article 1er de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement. Ces mêmes associations seront associées au suivi et à l'évaluation du dispositif ainsi mis en oeuvre. »

La parole est à M. Jean-Pierre Caffet.

Cet amendement s'inscrit dans la continuité de ceux qui ont été défendus par mon collègue Thierry Repentin.

Compte tenu des niveaux de loyers dans le parc privé, mais aussi dans une partie du parc social - je pense notamment bien évidemment au PLS -, et en raison des garanties exigées par les bailleurs, l'accès au logement pour des ménages disposant de faibles ressources - travailleurs pauvres, allocataires de minima sociaux - est devenu excessivement difficile.

Alors que le parc privé conventionné peut offrir des logements accessibles à ces ménages, son volume a malheureusement fortement diminué au cours des dernières années, notamment à cause des réticences des bailleurs à accueillir les ménages défavorisés par peur des impayés.

Le rapport sur la garantie des risques locatifs du Conseil national de l'habitat de novembre 2004, auquel M. Repentin vient de se référer, préconise que le parc privé conventionné fasse l'objet d'un dispositif de garantie des risques pour réduire les risques encourus par les bailleurs et, ce faisant, pour inciter ces derniers à conventionner leur logement.

Cette proposition est d'ailleurs pleinement en accord avec le plan de cohésion sociale qui vise, par certaines mesures, à faciliter l'accès au parc privé des ménages accueillis en structures d'hébergement ou de logement temporaire, de manière à les désengorger.

Cet amendement tend à compléter le dispositif prévu au g de l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés.

Dans sa rédaction actuelle, le texte en vigueur exclut, en effet, les baux qui ont le plus besoin d'être assurés : ceux qui lient un bailleur privé, un particulier par exemple, à un locataire disposant de faibles ressources.

Il est donc proposé, à travers cet amendement, de compléter le dispositif actuel, afin qu'il réponde mieux aux besoins.

Pour ce faire et de surcroît, les associations d'insertion par le logement seront invitées à participer à l'élaboration du cahier des charges social des contrats d'assurance en question, afin que les ménages défavorisés ayant de faibles ressources puissent en bénéficier.

Quel est l'avis de la commission ?

Depuis la publication de la loi relative aux services à la personne, l'UESL, l'Union d'économie sociale pour le logement, est chargé de verser les contributions de compensation aux entreprises d'assurance qui proposent des contrats contre les risques de loyers impayés.

Ces contrats d'assurance doivent respecter les stipulations d'un cahier des charges social établit par l'UESL et approuvé par décret.

Mon cher collègue, je vous rappelle que l'UESL est composé à parité de représentants des employeurs et des partenaires sociaux. Je ne vois donc pas au nom de quel principe les associations agréées

Je vois que Jean-Pierre Caffet est très attentif à l'avis de la commission.

Aussi, je serai bref : avis défavorable !

Vous cédez trop à la facilité, monsieur le rapporteur !

Quel est l'avis du Gouvernement sur cet amendement ?

Le Gouvernement partage l'avis de la commission ! (Sourires.)

Je mets aux voix l'amendement n° 246.

L'amendement n° 81 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

L'article L. 444-2 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 444-2. - Le contrat de prise à bail ne peut être conclu qu'avec l'accord du maire de la commune d'implantation du logement lorsque, dans cette commune, le nombre de logements locatifs sociaux au sens de l'article L. 302-5 représente, au 1er janvier de la pénultième année, au moins 20 % de résidences principales au sens du dernier alinéa de l'article L. 302-5. Le logement pris à bail doit être vacant depuis au moins un an et appartenir à une ou des personnes physiques ou à une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. »

La parole est à M. le rapporteur.

La commission souscrit pleinement à l'élargissement proposé par l'article 6 bis, qu'elle juge tout à fait opportun. Elle vous propose cependant d'amender cet article, par coordination avec les dispositions de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 81 rectifié.

En conséquence, l'article 6 bis est ainsi rédigé.

L'amendement n° 528, présenté par M. Braye, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du texte proposé par le II de cet article pour le m) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, remplacer les mots :

aux articles L. 321-1 et L. 321-4

par les mots :

à l'article L. 321-4

La parole est à M. le rapporteur.

Il s'agit d'un amendement de coordination avec les amendements que nous avons adoptés à l'article 6.

Il convient, en effet, de préciser à l'article 7 que le conventionnement sans travaux de l'ANAH n'est qu'une des modalités de convention prévues à l'article L. 321-4, qui concerne les conventions intermédiaires, ou à l'article L. 321-8, qui vise des conventions APL.

Quel est l'avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est favorable à cet amendement rédactionnel de conséquence.

Je mets aux voix l'amendement n° 528.

L'amendement n° 34, présenté par Mmes Demessine et Didier, MM. Billout, Coquelle, Le Cam et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

À la fin de la deuxième phrase du troisième alinéa du texte proposé par le II de cet article pour le m du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, remplacer les mots :

des plafonds fixés à des niveaux inférieurs à ceux prévus au premier alinéa du j

par les mots :

ceux des logements financés dans le cadre d'un programme social thématique

La parole est à Mme Michelle Demessine.

Cet amendement vise simplement à centrer plus précisément la mesure d'exonération de la contribution sur les revenus locatifs, en la limitant aux logements loués à des niveaux équivalant à ceux qui sont pratiqués pour les logements locatifs sociaux du voisinage.

Avec cet amendement, nous sommes dans une logique assez nettement différente de celle du projet de loi.

Pour que les choses soient précises, l'exonération ne pourrait intervenir dans le cas où le bailleur du logement conventionné sans travaux par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat pratiquerait le loyer maximal autorisé par la loi. Elle ne serait donc applicable qu'à ceux qui opteraient clairement pour la modération des loyers.

On nous indique que l'objectif des dispositions de l'article 6 est de créer une offre de logement correspondant de près ou de loin à des loyers égaux à ceux du marché minorés d'environ 35 %.

Cela signifie que l'on proposera des loyers largement supérieurs aux loyers les plus chers du secteur social et que ce ne sont pas de petites différences qui seront être ainsi mises en oeuvre.

Le loyer d'un PLS est de 8, 64 euros au mètre carré dans Paris et la petite couronne, tandis qu'il s'élève à 15, 90 euros en « Besson ancien » et atteint 19, 89 euros en « Robien ».

Même si le montant des loyers se situait aux alentours des seuils du « Besson » ou en dessous du « Robien », le niveau de loyer resterait largement supérieur aux possibilités financières des demandeurs de logement.

Tout se passe, en fait, comme si on créait un dispositif fiscal particulièrement avantageux pour répondre à un segment de clientèle particulier : celui des jeunes couples salariés disposant de revenus moyens, victimes de la majoration des loyers HLM imputable au supplément de loyer de solidarité.

On crée, en quelque sorte, un segment d'investissement fortement défiscalisé pour capter une clientèle exclue de la logique du marché libre et trop riche pour avoir droit au logement social.

Il convient donc que la mise en oeuvre des dispositifs d'incitation fiscale soit plus exactement centrée sur les propriétaires acceptant de pratiquer les loyers les plus bas.

Au demeurant, ils seront sûrs de trouver des candidats à la location qui ne présenteront pas de risque majeur quant à l'encaissement des loyers.

Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons, mes chers collègues, à adopter cet amendement.

Excellent amendement !

Quel est l'avis de la commission sur cet amendement ?

Cet amendement est tellement excellent que la commission émettra bien sûr un avis défavorable... En effet, par cette disposition, il s'agit, une fois de plus, d'uniformiser toutes les conventions ANAH à des niveaux de loyer inférieurs aux programmes sociaux thématiques.

Madame Demessine, je vous le répète certainement pour la millième fois : nous ne pourrons développer le parc privé conventionné que si nous accordons un certain nombre d'avantages fiscaux.

Quel est l'avis du Gouvernement sur cet amendement ?

Le Gouvernement partage l'avis de la commission.

Les auteurs de cet amendement veulent réserver le « Borloo dans l'ancien » aux seuls logements faisant l'objet d'un PST de l'ANAH, c'est-à-dire au logement très social.

Le « Borloo dans l'ancien » est un dispositif destiné à favoriser le développement, dans le parc existant, de l'offre locative privée à loyers maîtrisés. Il s'agit de logements loués en dessous des conditions du marché, avec des loyers de niveau intermédiaire ou des loyers de niveau social. Il est clair que ce dispositif a pour objet de loger dans le parc existant des ménages disposant de revenus modestes ou moyens, qui ne peuvent pas supporter les conditions du marché.

Réserver le « Borloo dans l'ancien » aux seuls logements faisant l'objet d'un programme social thématique ne permettrait pas d'attirer beaucoup d'investisseurs privés.

On attend, en revanche, plusieurs dizaines de milliers de nouveaux logements à loyers maîtrisés par an grâce au « Borloo dans l'ancien ».

Pour toutes ces raisons, le Gouvernement émet un avis défavorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 34.

Je mets aux voix l'article 7, modifié.

Mes chers collègues, la suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance.

J'ai reçu de M. le président de l'Assemblée nationale une proposition de loi, modifiée par l'Assemblée nationale, relative aux délégués départementaux de l'éducation nationale.

La proposition de loi sera imprimée sous le n° 299, distribuée et renvoyée à la commission des affaires culturelles.

J'ai reçu de M. le Premier ministre le texte suivant, soumis au Sénat par le Gouvernement, en application de l'article 88-4 de la Constitution :

- Proposition de règlement du Parlement européen et du Conseil modifiant le règlement (CE) n° 417/2002 relatif à l'introduction accélérée des prescriptions en matière de double coque ou de normes, de conception équivalentes pour les pétroliers à simple coque, et abrogeant le règlement (CE) n° 2978/94 du Conseil.

Ce texte sera imprimé sous le n° E-3115 et distribué.

J'ai reçu de M. le Premier ministre le texte suivant, soumis au Sénat par le Gouvernement, en application de l'article 88-4 de la Constitution :

- Proposition de décision du Conseil concernant la signature, au nom de la Communauté européenne, de l'accord de stabilisation et d'association entre les Communautés européennes et leurs États membres et la République d'Albanie. Proposition de décision du Conseil et de la Commission concernant la conclusion de l'accord de stabilisation et d'association entre les Communautés européennes et leurs États membres, d'une part, et la République d'Albanie, d'autre part.

Ce texte sera imprimé sous le n° E-3116 et distribué.

J'ai reçu de M. le Premier ministre le texte suivant, soumis au Sénat par le Gouvernement, en application de l'article 88-4 de la Constitution :

- Proposition de décision du Conseil relative à la conclusion d'un accord intérimaire concernant le commerce et les mesures d'accompagnement entre la Communauté européenne, d'une part, et la République d'Albanie, d'autre part.

Ce texte sera imprimé sous le n° E-3117 et distribué.

J'ai reçu de M. le Premier ministre le texte suivant, soumis au Sénat par le Gouvernement, en application de l'article 88-4 de la Constitution :

- Proposition de décision du Conseil relative à la conclusion, au nom de la Communauté européenne, de la convention des Nations unies contre la corruption.

Ce texte sera imprimé sous le n° E-3118 et distribué.

J'ai reçu de M. le Premier ministre le texte suivant, soumis au Sénat par le Gouvernement, en application de l'article 88-4 de la Constitution :

- Proposition de directive du Parlement européen et du Conseil modifiant la directive 91/477/CEE du Conseil relative au contrôle de l'acquisition et de la détention d'armes.

Ce texte sera imprimé sous le n° E-3119 et distribué.

J'ai reçu de M. Alain Vasselle un rapport d'information fait au nom de la commission des affaires sociales sur la réforme du financement des établissements de santé.

Le rapport d'information sera imprimé sous le n° 298 et distribué.

Voici quel sera l'ordre du jour de la prochaine séance publique, précédemment fixée au mardi 11 avril 2006 :

À dix heures :

1. Dix-huit questions orales.

À seize heures et le soir :

2. Suite de la discussion, en deuxième lecture, du projet de loi (n° 188, 2005-2006), modifié par l'Assemblée nationale, portant engagement national pour le logement ;

Rapport (n° 270, 2005-2006) de M. Dominique Braye, fait au nom de la commission des affaires économiques ;

Le délai limite pour le dépôt des amendements est expiré.