Séance en hémicycle du 20 juillet 2018 à 10h00

Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.

Il n’y a pas d’observation ?…

Le procès-verbal est adopté sous les réserves d’usage.

L’ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (projet n° 567, texte de la commission n° 631, rapport n° 630, tomes I et II, avis n° 604, 606 et 608).

Mes chers collègues, je vous rappelle qu’il nous reste 598 amendements à examiner.

Dans la discussion du texte de la commission, nous en sommes parvenus, au sein du chapitre Ier du titre II, aux amendements tendant à insérer un article additionnel après l’article 25.

TITRE II

ÉVOLUTIONS DU SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL

Chapitre Ier

Restructuration du secteur

L’amendement n° 80 rectifié bis, présenté par MM. Lefèvre, Brisson, Vogel, Paccaud et de Nicolaÿ, Mme Deromedi, M. Longuet, Mme Garriaud-Maylam, MM. Rapin et Meurant, Mmes Lherbier et Bories, MM. Milon et Pemezec, Mme Malet, M. Mandelli et Mme Gruny, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Aux premier, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 481-1, aux premier et second alinéas du I et au premier alinéa du II de l’article L. 481-2, aux articles L. 481-4 et L. 481-5, au premier alinéa de l’article L. 481-6, à l’article L. 481-7 et à la première phrase du premier alinéa de l’article L. 481-8, avant les mots : « sociétés d’économie mixte », sont insérés les mots : « sociétés publiques locales et » ;

2° Le chapitre Ier du titre VIII du livre IV est complété par un article L. 481-… ainsi rédigé :

« Art. L. 481 -… – L’ensemble des dispositions du présent code applicables aux sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 sont applicables aux sociétés publiques locales mentionnées au même article L. 481-1. »

La parole est à M. Antoine Lefèvre.

La réorganisation du logement social figure parmi les principaux objectifs du présent projet de loi. Elle aurait tout à gagner à pouvoir s’appuyer sur la société publique locale, ou SPL, créée par une proposition de loi d’initiative sénatoriale adoptée à l’unanimité des deux chambres du Parlement en 2010, comme M. le ministre l’a très justement rappelé hier soir.

Dans de nombreux domaines, comme l’aménagement, le tourisme, le développement économique ou la revitalisation des centres-villes, la société publique locale est devenue l’instrument privilégié de la mutualisation et de la modernisation entre collectivités locales de toutes tailles et de tous niveaux, en permettant de concilier 100 % de maîtrise publique et 100 % de management d’entreprise.

Dans la mesure où les sociétés publiques locales ont pleine capacité juridique, en accord avec leurs statuts, à intervenir dans le champ des missions d’intérêt général, plus particulièrement en matière de logement, il convient d’ajuster les règles de droit existant, afin que les sociétés publiques locales puissent pleinement intervenir dans le domaine du logement social.

Quel est l’avis de la commission ?

Les capitaux des SPL appartiennent aux collectivités. Il ne me paraît pas opportun de créer de nouveaux organismes d’HLM, dès lors que les collectivités peuvent déjà contrôler de telles sociétés au travers des offices publics de l’habitat, les OPH.

La commission émet donc un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je me souviens des débats que nous avons eus dans cet hémicycle lors de l’examen de la proposition de loi pour le développement des sociétés publiques locales, dont j’étais le rapporteur pour le Sénat. C’est volontairement que de telles activités n’ont pas été prévues par ce texte, puisqu’il faut au moins deux collectivités dans les SPL.

Les collectivités disposent déjà des instruments pour agir en ce sens. Je connais la volonté de la Fédération des entreprises publiques locales, mais je ne pense pas que l’adoption d’une telle mesure serait véritablement une bonne chose.

Le Gouvernement émet donc lui aussi un avis défavorable.

Je retire l’amendement, monsieur le président !

L’amendement n° 80 rectifié bis est retiré.

L’amendement n° 85 rectifié bis, présenté par MM. Lefèvre, Brisson, Vogel, Paccaud et de Nicolaÿ, Mme Deromedi, M. Longuet, Mme Garriaud-Maylam, MM. Rapin et Meurant, Mmes Lherbier et Bories, M. Milon, Mme Malet, M. Mandelli et Mme Gruny, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Aux premier, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 481-1, aux premier et second alinéas du I et au premier alinéa du II de l’article L. 481-2, aux articles L. 481-4 et L. 481-5, au premier alinéa de l’article L. 481-6, à l’article L. 481-7 et à la première phrase du premier alinéa de l’article L. 481-8, avant les mots : « sociétés d’économie mixte », sont insérés les mots : « sociétés d’économie mixte à opération unique et » ;

2° Le chapitre Ier du titre VIII du livre IV est complété par un article ainsi rédigé :

« Art. L. 481 -… – L’ensemble des dispositions du présent code applicables aux sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 sont applicables aux sociétés d’économie mixte à opération unique mentionnées au même article L. 481-1. »

La parole est à M. Antoine Lefèvre.

Cet amendement a le même objet que le précédent, mais il vise cette fois les sociétés d’économie mixte à opération unique, les SEMOP.

J’attends avec impatience l’avis de Mme la rapporteur et de M. le ministre pour connaître le sort qui lui sera réservé !

Quel est l’avis de la commission ?

Si nous ne voyons pas très bien pourquoi l’on créerait de nouveaux organismes d’HLM, nous comprenons encore moins l’intérêt d’une telle mesure s’agissant de sociétés temporaires…

La commission sollicite donc le retrait de l’amendement. À défaut, elle émettrait un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour avoir également été le rapporteur de la proposition de loi ayant créé les SEMOP, je peux dire que celles-ci correspondent à un objet particulier. Par ailleurs, les instruments que les collectivités peuvent déjà utiliser en matière de logement social leur suffisent pleinement à intervenir dans ce domaine.

Je suis encore plus défavorable à cet amendement qu’au précédent.

Monsieur Lefèvre, l’amendement n° 85 rectifié bis est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L’amendement n° 85 rectifié bis est retiré.

L’amendement n° 504 rectifié, présenté par M. Lurel, Mme Jasmin, MM. Antiste et Tourenne, Mmes Conway-Mouret et Ghali, MM. Todeschini et Duran et Mme Grelet-Certenais, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – La première phrase des deuxième et troisième alinéas du I de l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation est complétée par les mots : « au titre des logements situés en France métropolitaine ».

II. – La perte de recettes résultant pour la Caisse de garantie du logement locatif social du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Victorin Lurel.

Je tiens à attirer particulièrement l’attention du Gouvernement sur une inégalité de traitement – je n’ose employer le terme « discrimination » – qui dure depuis trop longtemps.

Les cotisations que les organismes d’HLM versent à la Caisse de garantie du logement locatif social, la CGLLS, servent, en partie, à alimenter le Fonds national des aides à la pierre, le FNAP, qui contribue au financement des opérations de développement, d’amélioration et de démolition du parc de logements locatifs sociaux appartenant aux bailleurs sociaux, mais qui n’intervient que sur le seul territoire de la France hexagonale.

Pourtant, les organismes d’HLM des départements d’outre-mer contribuent au FNAP, via la CGLLS, dans les mêmes conditions que les organismes de l’Hexagone. Le présent amendement vise donc à moduler le montant de la cotisation à la CGLLS prévue à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation pour les logements locatifs sociaux situés outre-mer.

Pour rappel, cette cotisation a pour assiette les loyers encaissés au cours de l’année précédente, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité, le SLS. Le taux applicable s’élève, au maximum, à 2, 5 % sur les loyers et à 100 % sur le supplément de loyer de solidarité.

Il est proposé ici de supprimer le supplément de loyer de l’assiette de la cotisation pour ce qui concerne les logements situés dans les départements d’outre-mer, sans pour autant le modifier pour les logements situés en France hexagonale. Autrement dit, les outre-mer, même s’ils ne bénéficient pas véritablement des quelque 480 millions d’euros de la CGLLS, resteraient solidaires, mais l’assiette de cotisation serait réduite du supplément de loyer de solidarité.

En outre, je rappelle que le seuil d’assujettissement au SLS est plus faible dans les outre-mer – ma collègue Marie-Noëlle Lienemann le sait bien. Il est, par exemple, de 19 000 euros par foyer, contre 21 000 euros en métropole, pour les logements relevant des dispositifs PLUS – prêt locatif à usage social – ou PSLA – prêt social location-accession. Par conséquent, l’inégalité est double.

Madame la rapporteur, vous allez peut-être me répondre que ce sujet relève de la loi de finances, mais je tenais à attirer votre attention sur cette inégalité de traitement et à vous demander de la corriger.

Quel est l’avis de la commission ?

Vous avez vous-même donné ma réponse, mon cher collègue : nous considérons que cette question a vocation à être traitée dans le cadre du prochain projet de loi de finances.

La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur le sénateur, votre amendement tend à soulever un vrai débat : celui de l’existence éventuelle d’une différence de traitement entre les territoires ultramarins et les territoires métropolitains.

Je le dis très sincèrement, nous nous inscrivons dans la volonté, manifestée avant même le début de ce quinquennat, de traiter différemment les territoires d’outre-mer, compte tenu de leurs spécificités, en matière d’aides à la construction de logements sociaux.

Les territoires ultramarins doivent-ils, ou non, être contributeurs à la CGLLS, celle-ci finançant en partie les aides à la pierre dont ils ne bénéficient pas ? En réalité, si ces territoires ne bénéficient pas des aides à la pierre, c’est parce que le choix a été fait, par le passé, d’une ligne budgétaire unique sur le budget des outre-mer.

L’existence de lignes de financement spécifiques est-elle une bonne idée ?

Pas sûr !

Ce n’est pas forcément la meilleure des choses. En tout état de cause, c’est ce choix qui explique que les territoires d’outre-mer ne soient pas éligibles aux aides à la pierre.

Par ailleurs, lors de l’examen du dernier projet de loi de finances, nous avons exclu les logements sociaux situés sur ces territoires du champ de la réduction de loyer de solidarité, la RLS. Ainsi, nous préservons le traitement spécifique des territoires ultramarins mis en œuvre auparavant.

Dans ces conditions, j’émets un avis défavorable sur cet amendement.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Mme la rapporteur appelle à débattre de ce sujet lors de l’examen du projet de loi de finances. Cet argument est évidemment compréhensible.

Cependant, je veux rappeler à M. le secrétaire d’État que ce problème n’existe que depuis que l’on prélève de l’argent sur la CGLLS pour alimenter le Fonds national des aides à la pierre. Auparavant, la question ne se posait pas.

Nos collègues d’outre-mer ne contestent pas le principe du versement de cotisations à la CGLLS, au nom de la réorganisation du tissu, de la solidarité et de la mutualisation. Je pense que la proposition de Victorin Lurel d’instaurer un prorata mérite donc d’être travaillée.

Je rappelle d’ailleurs aux non-spécialistes que la cotisation à la CGLLS est versée par les organismes eux-mêmes. Il s’agit donc d’un mécanisme d’autofinancement.

En tout état de cause, monsieur le secrétaire d’État, le souhaite que vous puissiez travailler avec nos collègues d’outre-mer à une meilleure adaptation de leur contribution à la CGLLS.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Nous avons déjà débattu de ce sujet lors de la discussion du projet de loi de finances, à l’automne dernier.

La question à se poser est la suivante : faut-il maintenir la ligne budgétaire unique – la LBU – ou revenir au droit commun ?

Pour ma part, je suis plutôt favorable à une disparition de la LBU, l’existence du FNAP et la responsabilité qui lui a été confiée en matière de répartition des aides à la pierre me paraissant plus à même de rassurer nos collègues des départements d’outre-mer, qui pourraient s’inquiéter pour leurs territoires. Les garanties me paraissent aujourd’hui suffisantes pour qu’ils ne perdent pas à cette évolution.

La parole est à M. Victorin Lurel, pour explication de vote.

Monsieur le secrétaire d’État, vous semblez voir une forme d’équité dans le fait que les outre-mer bénéficient de la LBU, mais je rappelle que celle-ci a baissé de plus de 21 millions d’euros dans le projet de loi de finances pour 2018, alors même qu’elle devait être sanctuarisée !

On nous avait alors renvoyés à l’Agence nationale de l’habitat, l’ANAH, mais celle-ci ne mène pratiquement pas d’action dans les outre-mer. Nous savons, pour avoir auditionné sa présidente, que la conception même de son action n’a pas encore définie.

Par ailleurs, il n’est pas question que nous ne cotisions pas à la CGLLS. Nous disons simplement que le supplément de loyer de solidarité pose problème dans les outre-mer, les plafonds étant plus bas, donc les habitants plus facilement éligibles : alors que le seuil d’assujettissement s’élève, dans les zones tendues de l’Île-de-France, par exemple à 21 000 euros ou 23 000 euros, il s’établit, chez nous, à 19 000 euros, alors même que le revenu médian et le revenu moyen sont nettement plus faibles.

Il faut mettre un terme à cette double inégalité. Je puis comprendre que le présent projet de loi ne soit pas le bon véhicule pour le faire, mais ce débat est absolument nécessaire. Nous en avons discuté en commission des finances. Vous avez rendu un arbitrage qui nous était déjà favorable, puisque vous avez refusé l’extension du RLS dans les outre-mer. Pour autant, il ne s’agit pas encore de la bonne solution.

Je pense que nous devrions y revenir lors de l’examen du projet de loi de finances initiale pour 2019.

Je mets aux voix l’amendement n° 504 rectifié.

L’amendement n° 505 rectifié, présenté par M. Lurel, Mme Jasmin, MM. Antiste et Tourenne, Mmes Conway-Mouret et Ghali, MM. Todeschini et Duran et Mme Grelet-Certenais, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article ainsi rédigé ainsi rédigé :

I. – À la première phrase du dernier alinéa du I de l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, le pourcentage « 2, 5 % » est remplacé par le pourcentage : « 1 % ».

II. – La perte de recettes résultant pour la Caisse de garantie du logement locatif social du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Victorin Lurel.

Il s’agit d’un amendement de repli, visant à faire passer le taux de cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social de 2, 5 % à 1 %. La solution ne serait pas parfaite, car l’égalité ne serait toujours pas assurée, mais ce serait d’ores et déjà une forme de compensation.

Toutefois, on me répondra sans doute encore une fois qu’il convient d’attendre le projet de loi de finances…

Quel est l’avis de la commission ?

Je veux indiquer à nos collègues que nous n’avons pas du tout voulu éluder ces sujets, qui sont ô combien intéressants, pertinents et légitimes.

Cependant, compte tenu du champ particulièrement large du texte et du nombre d’amendements restant à examiner, la commission s’en tient à la ligne de conduite qu’elle s’est fixée : refuser tout amendement relatif à des dispositifs fiscaux ou financiers. Nous serons tout aussi défavorables aux amendements tendant à la remise de rapports.

Même si nous sommes parfaitement légitimes à débattre de dispositifs fiscaux ou financiers, essayons, pour ne pas rallonger les débats, de nous concentrer sur ce qui fait l’essence du projet de loi. Nous aurons largement le temps de débattre de ces sujets lors de l’examen du projet de loi de finances !

La commission émet donc un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis défavorable.

Je mets aux voix l’amendement n° 505 rectifié.

L’amendement n° 502 rectifié, présenté par M. Lurel, Mme Jasmin, M. Antiste, Mme Ghali, M. Tourenne, Mme Conway-Mouret, MM. Todeschini et Duran et Mme Grelet-Certenais, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, un rapport sur les conséquences de la suppression du dispositif d’accession sociale à la propriété dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution prévue à l’article 126 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 et sur ses modalités de rétablissement.

La parole est à M. Victorin Lurel.

Madame la rapporteur, il est vrai que le champ du texte est déjà très large, mais, si nous ne saisissons pas cette occasion pour évoquer ce problème, à quel moment pourrons-nous le faire ?

Nous avons déjà tenté notre chance lors de l’examen du projet de loi de finances initiale pour 2018. On nous a alors répondu que nous devions attendre, la question nécessitant d’être approfondie. Hélas, si nous n’attirons pas régulièrement l’attention du Gouvernement, l’injustice et la relative inefficacité du système actuel perdureront !

Vous le savez, la suppression de l’APL accession a causé un véritable choc, ici comme dans les outre-mer, avec des conséquences particulièrement importantes en matière d’emplois et dans le secteur du BTP. À la Réunion, comme chez moi, à la Guadeloupe, ce sont des centaines de projets d’accession qui sont remis en cause.

Nous ne pouvons pas, sur ce sujet, ne pas évoquer la réduction drastique des crédits de logement social en outre-mer votée à l’automne. En effet, la mission outre-mer a perdu 21 millions d’euros sur la LBU, alors que l’ANAH n’intervient pas. Il faut régler le problème de financement qui en est résulté.

Avec cet amendement d’appel, nous proposons au Gouvernement de remettre un rapport. J’aimerais, en effet, que ces questions soient examinées et qu’une solution appropriée soit trouvée d’ici à la présentation, à la rentrée, du projet de loi de finances initial.

Quel est l’avis de la commission ?

Défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Lurel, vous auriez pu, dans votre argumentaire, insister sur un point, que vous avez évoqué très brièvement : la suppression de l’APL accession.

On peut être d’accord, ou non, avec cette suppression ; c’est un choix politique. Je crois, du reste, connaître l’avis du Sénat sur le sujet…

Quoi qu’il en soit, dans les outre-mer, la suppression de l’APL accession a très fortement impacté le financement de l’habitat insalubre. Nous sommes en train de chercher des solutions à cet immense problème. Faut-il rétablir l’APL accession dans les outre-mer ? Faut-il rétablir la partie permettant de lutter contre les logements insalubres ?

Nous travaillons sur ces sujets, pour pouvoir proposer des solutions dans le cadre du prochain projet de loi de finances, qui sera présenté dans quelques semaines.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Monsieur le secrétaire d’État, il est bon de vous entendre dire que vous avez peut-être supprimé un peu vite l’APL accession, sans en mesurer les conséquences ! J’espère que nous y reviendrons de manière plus globale lors de la discussion du projet de loi de finances, pour régler le problème que vous avez évoqué.

Toutefois, franchement, sans APL accession, nous n’avons strictement aucune chance d’atteindre l’objectif de 40 000 logements en HLM vendus par an !

C’est sûr !

Encore un pas, monsieur le secrétaire d’État ! De grâce, rétablissons, avant la prochaine loi de finances, l’APL accession, telle qu’elle existait avant que vous ne vous y attaquiez.

Merci Bercy !

Je retire mon amendement, monsieur le président !

L’amendement n° 502 rectifié est retiré.

L’amendement n° 503 rectifié, présenté par M. Lurel, Mme Jasmin, MM. Antiste et Tourenne, Mmes Conway-Mouret et Ghali, MM. Todeschini et Duran et Mme Grelet-Certenais, est ainsi libellé :

Après l’article 25

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, un rapport sur l’opportunité d’un alignement des plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés en logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d’outre-mer sur ceux appliqués en France hexagonale.

La parole est à M. Victorin Lurel.

Cet amendement vise lui aussi à alerter sur la différence de traitement entre les zones tendues de métropole et dans les outre-mer.

Par exemple, pour les logements locatifs sociaux de type PLUS, le seuil d’assujettissement s’élève, pour une famille de trois personnes, à 32 316 euros en métropole, hors Paris, et à un peu plus de 29 000 euros dans les départements d’outre-mer, soit une différence de 3 232 euros.

Pour une famille de cinq personnes – on en trouve encore dans les outre-mer… –, le seuil s’établit à 45 895 euros en métropole, contre 41 306 euros dans les territoires ultramarins. De même, pour ce qui concerne les prêts locatifs sociaux, ou PLS, le seuil est de 26 160 euros pour une famille en métropole, contre 23 545 euros outre-mer.

Nous demandons au Gouvernement, puisque cela relève du pouvoir réglementaire, de réfléchir à la manière dont ces seuils peuvent être harmonisés dans le cadre de l’examen du prochain projet de loi de finances.

Quel est l’avis de la commission ?

Défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis défavorable.

Je mets aux voix l’amendement n° 503 rectifié.

L’amendement n° 1018 rectifié, présenté par MM. Pemezec et Henno, Mme Deromedi, M. Guerriau, Mme Eustache-Brinio, M. Vaspart, Mme Lherbier, MM. H. Leroy, Charon et Rapin et Mme Garriaud-Maylam, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Après le mot : « scission », sont insérés les mots : « dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement » ;

La parole est à Mme Jacky Deromedi.

L’enjeu des mixités sociales et fonctionnelles est au cœur du projet de loi ÉLAN. Ce texte vise, par ailleurs, à diversifier les sources de revenus des bailleurs sociaux, ainsi qu’à faciliter la production de logements sociaux.

Afin de poursuivre cette logique et de pouvoir lutter à la fois contre les ségrégations spatiales et l’habitat insalubre, tout en accélérant les délais de production de logements sociaux, il est nécessaire que les sociétés d’économie mixte participent au processus et puissent le faire en utilisant le mécanisme de la vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA, qui garantit la reconstitution des logements sociaux existants.

Quel est l’avis de la commission ?

Je ne comprends pas très bien le lien entre la VEFA et la fusion ou la scission des offices publics de l’habitat…

La commission sollicite donc le retrait de l’amendement. À défaut, elle émettrait un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Madame la sénatrice, je vous avoue que je n’ai moi non plus pas très bien compris l’articulation qui sous-tend votre amendement. Peut-être nous donnerez-vous des explications complémentaires.

En tout cas, le Gouvernement demande le retrait de cet amendement, faute de quoi il émettrait un avis défavorable.

Madame Deromedi, l’amendement n° 1018 rectifié est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L’amendement n° 1018 rectifié est retiré.

L’amendement n° 834 rectifié, présenté par Mmes Berthet et Deromedi, MM. Piednoir, H. Leroy, Paccaud et Milon et Mmes Imbert, Garriaud-Maylam et Lamure, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 6

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de fusion de deux offices détenteurs de l’agrément logement social au sein d’une société d’économie mixte, cette dernière se substitue, comme à l’ensemble des autres droits et obligations des offices dont elle reprend intégralement les activités, à la détention de l’agrément logement social issu de ces derniers. » ;

La parole est à Mme Jacky Deromedi.

Cet amendement est défendu, monsieur le président.

Quel est l’avis de la commission ?

Défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis défavorable.

Je retire l’amendement, monsieur le président !

L’amendement n° 834 rectifié est retiré.

L’amendement n° 1019 rectifié, présenté par MM. Pemezec et Henno, Mme Deromedi, M. Guerriau, Mme Eustache-Brinio, MM. Vaspart, H. Leroy, Charon et Rapin et Mme Garriaud-Maylam, est ainsi libellé :

Alinéa 6

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…°Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Une société d’économie mixte, agréée en application de l’article L. 481-1, ou par dérogation si elle ne dispose pas de cet agrément, peut acquérir le patrimoine de tout bailleur social dès lors que l’acquisition s’inscrit dans une opération de reconstitution de l’offre de logement social par la démolition et la reconstruction un pour un des logements ainsi acquis sous réserve de les revendre à un bailleur social dûment agréé, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ou au plus tard cinq ans après leur livraison. » ;

La parole est à Mme Jacky Deromedi.

L’amendement est défendu, monsieur le président.

Quel est l’avis de la commission ?

Nous ne comprenons pourquoi un organisme aurait intérêt à passer par une société d’économie mixte – ou SEM – pour acheter, démolir et reconstruire des logements. Les SEM agréées peuvent déjà acquérir des logements sociaux.

La commission sollicite donc le retrait de l’amendement. À défaut, elle émettrait un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement demande le retrait de cet amendement, faute de quoi il émettrait un avis défavorable.

Madame Deromedi, l’amendement n° 1019 rectifié est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L’amendement n° 1019 rectifié est retiré.

L’amendement n° 810, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 10

Insérer six alinéas ainsi rédigés :

« Constitue une scission d’office public de l’habitat au sens du présent livre l’opération par laquelle :

« - un office public de l’habitat transmet, par suite et au moment de sa dissolution sans liquidation, l’ensemble de son patrimoine à deux ou plusieurs organismes mentionnés aux deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 411-2 et à l’article L. 481-1 préexistants ou nouveaux ;

« - un office public de l’habitat transmet, sans être dissous, une ou plusieurs branches complètes de son activité à un autre organisme mentionné aux deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 411-2 et à l’article L. 481-1.

« La scission effectuée entraîne la transmission universelle du patrimoine à l’organisme bénéficiaire, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération.

« Les transferts de patrimoine emportent le transfert de plein droit et sans formalité des accessoires des créances cédées et des sûretés réelles et personnelles les garantissant, ainsi que des contrats de toutes natures, y compris les contrats de prêts et le cas échéant de garantie d’emprunt. Lesdits contrats sont exécutés dans les conditions antérieures jusqu’à leur terme, sauf accord contraire des parties. Les cocontractants sont informés de la substitution de personne morale par l’office public de l’habitat absorbé ou scindé. La substitution de personne morale aux contrats en cours n’entraîne aucun droit à résiliation ou à indemnisation. Par dérogation aux dispositions de l’article L. 443-13 du CCH, ni les créanciers ni les garants ne peuvent s’y opposer.

« Les parties à la fusion ou à la scission peuvent décider de conférer à l’opération un effet rétroactif au plan comptable. Toutefois, la date d’effet comptable de l’opération ne peut pas rétroagir au-delà de la date d’ouverture de l’exercice de l’organisme absorbé ou scindé en cours à la date de l’opération.

II. – Après l’alinéa 17

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… - Au troisième alinéa de l’article L.421-7 du code de la construction et de l’habitation, après le mot : « fusion », le mot : « de » est remplacé par les mots : « ou la scission d’un ou ».

La parole est à M. le ministre.

Cet amendement vise à préciser les modalités de scission des offices publics de l’habitat.

En fait, ces offices sont des établissements publics locaux. Les dispositions qui les régissent relèvent essentiellement du code de la construction et de l’habitation. Le code de commerce ne leur est pas applicable. Par conséquent, les dispositions relatives aux restructurations, aux fusions ou aux scissions de sociétés commerciales ne le sont pas non plus.

Dans la perspective de la restructuration dont nous avons longuement parlé hier, et pour offrir une marge de manœuvre optimale aux acteurs locaux, cet amendement vise à faciliter les recompositions en sécurisant les éventuelles futures opérations de scission des offices.

La rédaction proposée s’inspire tout simplement du droit des entreprises et de l’exemple récent de la scission de l’office départemental du Rhône, à la suite de la création de la métropole de Lyon.

Par ailleurs, d’autres dispositions fiscales, que nous sommes en train d’expertiser en vue du prochain projet de loi de finances, pourraient venir compléter ce dispositif.

Nous précisons également, dans cet amendement, les deux types de scissions possibles : soit l’office transmet une partie de son patrimoine à un autre organisme, mais reste actif – il ne s’agit alors pas d’une vente, puisqu’une tranche complète d’activité est transférée ; soit l’office transmet tout son patrimoine à plusieurs organismes et disparaît sans liquidation – comme en droit des sociétés, les créanciers ne peuvent s’opposer à la scission et l’ensemble des droits et obligations attachés à l’ancien office sera maintenu de manière continue dans les nouveaux organismes pour garantir les droits de chacun.

Quel est l’avis de la commission ?

Comme vous l’avez vous-même souligné, monsieur le ministre, les dispositions de cet amendement comportent un certain nombre d’aspects particulièrement techniques. Toutefois, ce qui nous semble le plus gênant, c’est que votre amendement ne vise que la transmission du patrimoine des OPH à d’autres organismes de logement social, et pas l’inverse.

C’est la raison pour laquelle la commission a décidé de s’en remettre à la sagesse du Sénat.

La parole est à M. Michel Canevet, pour explication de vote.

Au sein du groupe Union Centriste, nous continuons de penser qu’il eût mieux valu tenir davantage compte des réalités locales. Les considérations d’aménagement du territoire nous semblent essentielles pour une meilleure appréhension de ce dossier.

Je souhaite attirer l’attention du Gouvernement sur le fait que les collectivités territoriales ont souvent garanti les prêts d’offices publics de l’habitat ou d’autres opérateurs qu’elles connaissaient et en qui elles avaient une réelle confiance.

Aujourd’hui, le système évolue, et ces collectivités peuvent se retrouver garantir les emprunts d’opérateurs qu’elles n’ont pas choisis. Je veux m’assurer que le Gouvernement est bien conscient des répercussions particulièrement négatives que cette situation peut entraîner sur les collectivités concernées.

Je mets aux voix l’amendement n° 810.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L’amendement n° 81 rectifié bis est présenté par MM. Lefèvre, Brisson, Vogel, Paccaud et de Nicolaÿ, Mme Deromedi, M. Longuet, Mme Garriaud-Maylam, MM. Rapin et Meurant, Mmes Lherbier et Bories, MM. Milon et Pemezec et Mmes Malet et Gruny.

L’amendement n° 468 est présenté par M. Lafon.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l’alinéa 12

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…° L’avant-dernier alinéa est complété par les mots : « et relevant du patrimoine locatif conventionné en application de l’article L. 351-2 » ;

La parole est à M. Antoine Lefèvre, pour présenter l’amendement n° 81 rectifié bis.

À côté de leur activité de logement locatif social, les SEM développent d’autres activités. Elles ont donc acquis et financé du patrimoine ne relevant pas des activités agréées.

Dès lors, dans le cadre d’une fusion ou d’une scission, l’évaluation du patrimoine ne relevant pas du logement locatif conventionné à la valeur nette comptable porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété des actionnaires, tant publics que privés, ainsi qu’à leur liberté d’entreprendre.

Une même valorisation pour l’ensemble du patrimoine ne permet de garantir ces principes. Le patrimoine ne relevant pas du domaine locatif conventionné doit donc être évalué selon les règles du code de commerce afin de prendre en compte la valeur réelle des activités hors agrément.

L’amendement n° 468 n’est pas soutenu.

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement n° 81 rectifié bis ?

Le projet de loi permet à toutes les SEM de fusionner avec des organismes d’HLM, dès lors que cela ne remet pas en cause l’objet social de ces derniers.

La condition pour permettre ces fusions est que l’évaluation de l’actif soit réalisée dans les mêmes conditions qu’entre les autres organismes, avec des capitaux propres. La règle de valorisation ne s’applique qu’aux fusions et scissions avec un office d’HLM.

Les dispositions de cet amendement ne garantissent pas l’égalité entre actionnaires : les actionnaires des SEM seraient mieux rémunérés que ceux d’organismes d’HLM. Or la règle de valorisation doit être considérée comme la condition sine qua non de l’ouverture des fusions entre SEM multiactivités et organismes de logements sociaux.

Pour ces raisons, la commission demande le retrait de cet amendement ; à défaut, elle émettrait un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis, monsieur le président.

Monsieur Lefèvre, l’amendement n° 81 rectifié bis est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L’amendement n° 81 rectifié bis est retiré.

L’amendement n° 218 rectifié, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… - L’article 44 quater de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, après la première occurrence du mot : « concertation », la fin est ainsi rédigée : « avec les associations visées au premier alinéa de l’article 44 présentes dans le patrimoine du bailleur et les représentants des locataires de l’immeuble ou du groupe d’immeubles désignés dans les conditions prévues au même article. Cette concertation est également réalisée dans le cadre du conseil de concertation locative prévu à l’article 44 ter. » ;

2° Après le même premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« À défaut d’associations présentes dans le patrimoine du bailleur et de représentants des locataires dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles, le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet. » ;

3° Après le troisième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :

« Préalablement à toute décision d’engager une fusion au sens des articles L. 421-7 du code de la construction et de l’habitation et L. 236-1 et L. 236-3 du code de commerce, ou un regroupement au sens de l’article L. 423-1-1 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur mentionné à l’article 44 bis est tenu d’organiser une réunion d’information des locataires. Pendant l’élaboration du projet, il est tenu de mener une concertation avec les associations visées au premier alinéa de l’article 44 présentes dans le patrimoine du bailleur. Cette concertation est également réalisée dans le cadre du conseil de concertation locative prévu à l’article 44 ter.

« À défaut d’associations présentes dans le patrimoine du bailleur, le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet.

« La concertation porte notamment sur les modalités de quittancement, les incidences sur les charges locatives et leur régularisation, sur l’état du service rendu aux locataires tel qu’il est défini à l’article L. 445-1 du code de la construction et de l’habitation. » ;

4° Au cinquième alinéa, après les mots : « avis motivé », sont insérés les mots : « des associations et ».

La parole est à Mme Michelle Gréaume.

L’équilibre juridique des relations entre bailleurs et locataires a donné lieu tout au long des années quatre-vingt à une bataille parlementaire, dont témoigne la succession des lois régissant ce secteur.

Cette situation semble aujourd’hui stabilisée, dans la mesure où les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs paraissent faire l’objet d’un relatif consensus.

Toutefois, cet équilibre entre bailleurs et locataires reste pour le moins perfectible. De nombreux points d’amélioration peuvent être apportés à la loi du 23 décembre 1986, dont l’article 44 quater prévoit déjà que le bailleur doit informer le locataire ou organiser une concertation dans certains cas, notamment avant toute opération d’amélioration ayant une incidence sur les loyers ou sur les charges locatives, de construction ou de démolition.

Nous proposons d’améliorer ce dispositif en ajoutant un alinéa prévoyant une obligation de concertation avec les locataires en cas de regroupement ou de fusion de plusieurs bailleurs.

Il s’agit notamment de renforcer l’information sur les décisions pouvant avoir une incidence sur le quotidien des locataires, qui ne doivent pas pâtir des décisions prises par leur bailleur. Ils ne doivent pas se sentir exclus de toute prise de décision les concernant au premier chef. Bien au contraire, leur association par la concertation, ne serait-ce que par leur meilleure information, ne peut être que positive et conduire à des échanges apaisants.

Notre rôle de législateur est très important pour fluidifier la relation entre bailleurs et locataires qui relève souvent du rapport de force.

Quel est l’avis de la commission ?

Le projet de loi prévoit déjà l’information des locataires. Il ne me paraît pas souhaitable d’engager un processus de concertation qui serait beaucoup plus complexe.

La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Lors des débats à l’Assemblée nationale, le Gouvernement a accepté un amendement visant à prévoir l’information systématique des locataires en cas de fusion ou de regroupement d’organismes, alors que ce n’était pas prévu dans le texte initial du projet de loi.

Cette information nous paraît tout à fait logique. En revanche, nous ne sommes pas favorables à la mise en place d’un dispositif aussi lourd que celui que vous proposez. L’information des locataires est justifiée et nous permet d’arriver à une situation équilibrée.

Le Gouvernement est donc lui aussi défavorable à cet amendement.

Je mets aux voix l’amendement n° 218 rectifié.

Je mets aux voix l’article 26.

L’amendement n° 980, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…° Après la référence : « L. 313-16 », sont insérés les mots : « et d’autres catégories de prêts en application du 6 bis de l’article L. 511-6 » ;

II. – Après l’alinéa 5

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…° À la deuxième phrase, les mots : « Ce prêt est soumis » sont remplacés par les mots : « Ces prêts sont soumis » ;

III. – Alinéa 13

Compléter cet alinéa par les mots :

dans les conditions prévues par les dispositions de l’article L. 423-15 du même code

La parole est à M. le secrétaire d’État.

Cet amendement vise à appliquer la procédure de déclaration préalable aux prêts que les bailleurs vont pouvoir se consentir entre eux.

Aujourd’hui, les bailleurs ne peuvent s’accorder que des prêts participatifs, qui doivent faire l’objet d’une information de Bercy. Si l’administration ne s’y oppose pas dans un délai de deux mois à compter de la notification, son accord est réputé tacite.

Nous en avons discuté hier, nous souhaitons permettre aux bailleurs de s’accorder tout type de prêt entre eux. Par souci de fluidité, nous proposons également de réduire à quinze jours le délai d’acceptation tacite de Bercy.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est favorable à cet amendement de précision.

Je mets aux voix l’amendement n° 980.

Je suis saisi de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L’amendement n° 668 rectifié, présenté par M. Dallier, Mme Chain-Larché, M. Bascher, Mmes Delmont-Koropoulis, Deroche, Deromedi, Dumas et Eustache-Brinio, M. B. Fournier, Mme Garriaud-Maylam, M. Laménie, Mme Lamure, MM. Lefèvre, H. Leroy et Mandelli, Mme Micouleau, MM. Milon, Rapin et Sido et Mme Thomas, est ainsi libellé :

Compléter cet article par deux paragraphes ainsi rédigés :

… – L’article L. 421-18 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Les mots : « qu’en titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres États parties à l’accord sur l’Espace économique européen, ou en parts ou actions d’organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou de placements collectifs relevant des paragraphes 1, 2 et 6 de la sous-section 2, du paragraphe 2 ou du sous-paragraphe 1 du paragraphe 1 de la sous-section 3 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres États parties à l’accord sur l’Espace économique européen, libellés en euros » sont remplacés par le mot : « que : » ;

2° Sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :

« 1° En titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres États parties à l’accord sur l’Espace économique européen ;

« 2° En parts ou actions d’organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou de placements collectifs relevant des paragraphes 1, 2 et 6 de la sous-section 2, du paragraphe 2 ou du sous-paragraphe 1 du paragraphe 1 de la sous-section 3 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres États parties à l’accord sur l’Espace économique européen, libellés en euros ;

« 3° En titres émis par une société mentionnée à l’article L. 423-1-1 du code de la construction et de l’habitation ou un organisme mentionné à l’article L. 411-2 du même code ;

« 4° En parts ou actions d’organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou de placements collectifs relevant des paragraphes 1, 2 et 6 de la sous-section 2, du sous-paragraphe 1 du paragraphe 1 ou du paragraphe 2 de la sous-section 3 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier créés à l’initiative d’un offices publics de l’habitat ou d’une société visée à l’article L. 423-1-1 du code de la construction et de l’habitation, et dont les actifs sous-jacents sont déterminés par décret. »

… – L’article L. 421-2 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …° Des parts ou actions de sociétés de gestion de portefeuilles, dans la limite d’une participation individuellement minoritaire mais leur donnant accès à la détermination des politiques d’investissement des fonds gérés par lesdites sociétés. »

La parole est à M. Philippe Dallier.

M. Philippe Dallier. En défendant cet amendement, je prends le risque de m’exposer aux foudres de Mme la rapporteur, qui pourrait bien vouloir me renvoyer en commission des finances.

Nullement, mon cher collègue !

Dans son amendement, le Gouvernement ne reprend qu’une partie du dispositif que je propose. Il s’agit de permettre aux bailleurs de placer leurs fonds disponibles. Il peut sembler paradoxal de s’intéresser à cette question au regard de la situation des bailleurs, mais je pense que le sujet mérite d’être traité.

Cet amendement vise donc à favoriser la création de fonds d’investissement ayant pour seul objet la gestion d’un portefeuille d’instruments financiers et de dépôts en titres émis par des organismes d’HLM ou conformes au caractère social et territorial du secteur HLM et à l’intérêt économique.

Ces fonds pourraient être créés et gérés par les sociétés de coordination dont traite ce projet de loi ou directement par les offices, qui auraient alors la possibilité de souscrire aux emprunts obligataires et titres participatifs des groupes d’organismes de logement social et des organismes eux-mêmes, ainsi qu’à des parts ou actions d’organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou de placements collectifs, qui seraient créés à l’initiative de ces groupes ou des offices et gérés directement par eux ou, le cas échéant par l’intermédiaire de sociétés de gestion de portefeuille, partiellement détenues par elles.

Tel est l’objet de cet amendement.

L’amendement n° 774 rectifié, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… - L’article L. 421-18 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Après le mot : « placés », la fin de l’alinéa est ainsi rédigée : « qu’en titres, parts ou actions suivants : » ;

2° Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« 1° En titres émis ou garantis par les États membres de la Communauté européenne ou les autres États parties à l’accord sur l’Espace économique européen ;

« 2° En titres émis par un organisme mentionné aux articles L. 411-2, L. 481-1 et L. 423-1-1 membre du même groupe d’organismes de logement social au sens de l’article L. 423-1-1. »

La parole est à M. le secrétaire d’État.

Les dispositions de l’amendement du Gouvernement vont dans le même sens, mais limitent le dispositif aux prêts participatifs entre bailleurs sociaux d’un même groupe, c’est-à-dire qui appartiennent à une même société de coordination.

C’est l’idée du contrat de mariage dont nous avons parlé hier : seuls ceux qui sont liés par ce contrat peuvent se prêter de l’argent. Dans son amendement, M. Dallier va plus loin, puisqu’il autorise n’importe quel bailleur à prêter à n’importe quel autre bailleur.

Le Gouvernement considère que cette fluidité n’a de sens que dans la limite du groupement créé, c’est-à-dire des entreprises et des offices qui le composent.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis favorable sur l’amendement n° 774 rectifié du Gouvernement.

En revanche, elle sollicite le retrait de l’amendement n° 668 rectifié, qui serait en partie satisfait part l’adoption de l’amendement n° 774 rectifié.

Quel est l’avis du Gouvernement sur l’amendement n° 668 rectifié ?

Le Gouvernement sollicite le retrait de l’amendement n° 668 rectifié, au bénéfice de son propre amendement.

Monsieur Dallier, l’amendement n° 668 rectifié est-il maintenu ?

Comme je l’ai souligné hier soir, la vraie question est de savoir si les groupes que nous allons constituer, quelle que soit leur forme, auront les reins suffisamment solides pour construire et entretenir le bâti. Aujourd’hui, personne ne peut le dire.

Il ne me paraît pas aberrant qu’un office puisse prêter de l’argent à un autre, en dehors de son groupe. Il s’agissait d’ailleurs d’une proposition défendue par les offices eux-mêmes.

Monsieur le président, je retire donc mon amendement, au profit de celui du Gouvernement, mais je pense que la question méritera d’être reposée.

L’amendement n° 668 rectifié est retiré.

Je mets aux voix l’amendement n° 774 rectifié.

Je mets aux voix l’article 27, modifié.

L’amendement n° 770, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. le secrétaire d’État.

Cet amendement vise à supprimer un article introduit par amendement à l’Assemblée nationale : appliquer un taux réduit de contribution de sécurité immobilière aux fusions des OLS – les organismes de logement social – est une mesure purement fiscale, dont la place se trouve non pas dans ce texte, mais dans un projet de loi de finances.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis défavorable sur cet amendement.

Je mets aux voix l’amendement n° 770.

Je mets aux voix l’article 27 bis.

Je suis saisi de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L’amendement n° 232 rectifié, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :

Après l’article 27 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts sont abrogés.

La parole est à M. Fabien Gay.

Pour apprécier l’efficience du soutien fiscal apporté à l’offre locative privée, la Cour des comptes a rapproché la durée moyenne de la mise en location imposée aux ménages investisseurs et l’effort consenti par les finances publiques. Elle a ainsi observé que d’autres dépenses publiques permettaient, à volume égal, d’augmenter plus durablement le parc de logements locatifs.

À titre d’illustration, la Cour a calculé que le coût annuel pour les finances publiques d’un logement de 190 000 euros bénéficiant de l’avantage Pinel était, toutes choses égales par ailleurs, trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable, financé par un prêt locatif social, ou deux fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration, alors même que la durée des locations, dans ces derniers cas, est bien supérieure – environ quarante ans.

Pour corriger les risques de surproduction en zone détendue, ces aides fiscales ont été progressivement limitées à certains secteurs. Cela a certes permis de concentrer la production de logements aidés sur des zones plus tendues, mais pas nécessairement sur celles où la tension entre l’offre et la demande de logements est la plus forte. Il apparaît même que ces dispositifs rencontrent leur plus forte limite dans ces zones très tendues, où l’accès au logement locatif des classes moyennes est le plus difficile.

Ces observations sont directement tirées de l’intéressant rapport de la Cour des comptes sur les aides publiques au logement présentant la forme d’incitations fiscales. La Cour y a notamment relevé la véritable « addiction » des banques et des investisseurs à ces dispositifs d’incitation fiscale.

Aujourd’hui, on vend des dispositifs fiscaux par tous les moyens possibles, y compris via le canal numérique et cybernétique. On ne propose même plus de logements…

La Cour des comptes produit d’ailleurs, à l’appui de son enquête, deux recommandations : d’une part, assurer la mise en déclin des dispositifs existants dont le coût de 1, 7 milliard d’euros est à comparer aux 60 millions d’euros du chapitre budgétaire de l’aide à la construction et à la réhabilitation de logements sociaux ; d’autre part, consacrer le retour des investisseurs institutionnels dans ce domaine de l’investissement locatif.

Mes chers collègues, nous ne pouvons donc que vous inviter à voter cet amendement fort économe, sur le moyen et le long terme, des deniers publics.

L’amendement n° 762 rectifié, présenté par Mme Gatel, MM. Janssens, Le Nay et Bonnecarrère, Mmes Joissains et Billon, MM. L. Hervé, Delcros et Détraigne, Mme Létard et M. Canevet, est ainsi libellé :

Après l’article 27 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts est ainsi rédigé :

« IV. – La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif, qui ont fait l’objet d’un agrément du représentant de l’État dans la région après avis conforme du comité régional de l’habitat et de l’hébergement. La population totale des communes concernées ne peut être supérieure, dans chaque région, à celle de la population des communes concernées par la même réduction d’impôt l’année précédant la prise de l’arrêté. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Michel Canevet.

Contrairement à M. Gay, notre objectif n’est pas de supprimer ces dispositifs d’accompagnement à la création de logements. En effet, la situation est déjà suffisamment difficile pour ne pas pénaliser encore plus un secteur dont j’ai souligné, hier, les difficultés.

Nous devons mener une politique particulièrement volontariste, pour pouvoir répondre aux besoins recensés sur les territoires.

La méthode que prône le groupe Union Centriste reste la même sur ces questions : il faut adopter l’approche la plus fine possible sur les différents dispositifs publics d’accompagnement à la création de logements en fonction des besoins effectifs des territoires et sortir de la seule vision nationale.

Le dispositif Pinel a été extrêmement recentré autour de quelques métropoles et des zones environnantes. Nous considérons qu’il faut avoir un regard bien plus large, qui permette de développer un aménagement du territoire harmonieux à l’échelle régionale. Une telle approche doit se faire à enveloppe financière identique. L’ouverture du dispositif aux régions ne doit pas induire de coûts supplémentaires pour l’État.

Encore une fois, il est préférable de cibler les bénéficiaires de ces dispositifs en fonction des besoins effectivement recensés dans les territoires.

Quel est l’avis de la commission ?

Il s’agit de dispositifs fiscaux, dont la place est en loi de finances, et non dans ce texte.

Je voudrais rappeler à M. Gay que l’on ne peut plus être éligible au dispositif Scellier aujourd’hui. Par ailleurs, nous attendons deux rapports d’évaluation, qui doivent être remis respectivement le 1er septembre 2018, sur le zonage géographique du Pinel, et le 1er septembre 2019, sur le dispositif Pinel en lui-même.

Je croyais que nous n’aimions pas les rapports, au Sénat !

Ceux-ci seront intéressants !

Attendons les conclusions de ces rapports. Nous pourrons de nouveau évoquer ces sujets ô combien importants lors de l’examen de la prochaine loi de finances.

La commission demande donc le retrait de ces amendements, faute de quoi elle émettrait un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

–, et depuis longtemps, vous demandez la suppression des dispositifs fiscaux Pinel et Scellier. Il s’agit d’ailleurs d’un véritable sujet.

Je vous entends citer un rapport de la Cour des comptes qui va manifestement dans votre sens, tout du moins en partie. Force est de constater que vous n’accordez pas toujours le même intérêt aux rapports de la Cour des comptes, notamment ceux qui concernent la trésorerie des organismes d’HLM… §Il s’agit là d’un simple constat.

Pour autant, la question que vous posez est parfaitement justifiée. Pour y répondre, il est nécessaire de disposer d’un diagnostic précis, qui nous indique ce qui relève de l’effet d’aubaine.

Attendons le rapport prévu pour 2019, qui nous permettra d’évaluer la part de l’effet d’aubaine par rapport à l’augmentation de la construction sur le territoire national. En effet, nous avons impérativement besoin de chiffres précis pour mener un travail de fond. Pour l’instant, nous ne disposons que de chiffres très partiels. Attendons de connaître les résultats de ces travaux, qu’il était grand temps de mener.

Une fois ces éléments connus, le Gouvernement prendra les initiatives nécessaires pour porter le débat devant le Parlement, dans l’hypothèse, peu probable, où ce dernier ne se saisirait pas lui-même de cette question.

Au travers de son amendement, M. Canevet propose de passer du zonage A, B et C à un zonage qui soit fondé sur une liste de communes agréées par le préfet de région. Pour recevoir nombre de courriers d’exécutifs locaux de toutes sensibilités et de tout le territoire demandant leur passage dans telle ou telle catégorie, cette question me semble également légitime, à moins de considérer ces zonages comme intangibles.

La démographie évolue, tout comme la situation des collectivités. Il est donc normal de vouloir adopter une approche évolutive. Toutefois, nous ne pouvons le faire en amont, alors qu’une réflexion est en cours. Je le répète, nous disposerons d’un rapport d’évaluation en septembre prochain.

Sachez que je n’ai aucun a priori. Mais il me paraît plus sage d’attendre la publication de ce rapport, pour revenir sur le zonage dans le cadre de la loi de finances. Le zonage doit être révisé, encore faut-il savoir dans quelles conditions ; nous y travaillerons alors ensemble.

Le Gouvernement demande donc le retrait de ces deux amendements ; à défaut, il émettrait un avis défavorable.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Des rapports d’évaluation sont effectivement nécessaires sur le dispositif Pinel, lequel soulève trois questions.

Premièrement, on annonce souvent la création de ce genre de dispositifs de soutien à l’investissement locatif privé lorsque l’on veut relancer la construction. On se rend compte ensuite que le secteur immobilier est dopé à l’aide fiscale, ce qui contribue, in fine, à la hausse des prix, notamment ceux du foncier.

Je n’ai jamais été hostile à l’idée de soutenir l’investissement locatif privé, mais à condition de cibler les dispositifs et de les inscrire dans la durée. Il faut éviter que ce soutien ne se transforme en une sorte de dépense publique garantissant durablement la hausse des prix du foncier, secteur qui n’est pas le plus dynamique de notre économie.

Deuxièmement, pourquoi ne pas soutenir l’investissement privé, mais à condition de soutenir au moins autant, sinon plus, l’investissement locatif social, c’est-à-dire les bailleurs sociaux, pour assurer la pérennité du parc, dont je rappelle qu’il ne conserve pas éternellement son caractère social ?

L’équilibre entre les deux secteurs s’est rompu. On ne peut plus mettre inutilement de l’argent dans des secteurs moins durables et ne pas venir en aide au logement social. Cette complémentarité s’impose.

Troisièmement, comment être sûrs que les conditions objectives permettant de bénéficier de l’avantage fiscal sont bien remplies dans la durée ? Au bout de cinq ans ou dix, les locataires sont-ils toujours sous plafond de ressources et les loyers sont-ils toujours encadrés ?

Sur ces trois sujets, nous n’avons jamais eu de véritables analyses. Il y a, je le rappelle, des logements Pinel vides, qui ne se louent pas. Ils sont certes moins nombreux que les logements Scellier vides.

J’ai cru comprendre que le rapporteur de la commission des finances de l’Assemblée nationale souhaitait prendre connaissance d’un rapport, déjà rédigé semble-t-il, consacré à l’analyse de l’investissement locatif Pinel et qui ne lui aurait pas été communiqué. Pour ma part, cela fait des années que je demande un rapport sur le contrôle, par l’État, du respect des conditions nécessaires pour bénéficier des aides fiscales. Demander des rapports, c’est bien, mais encore faut-il être sûr de les avoir !

La parole est à Mme Cécile Cukierman, pour explication de vote.

Je vous rassure, monsieur le ministre, nous utilisons les rapports de la Cour des comptes comme le Gouvernement les utilise. Chacun cite les pages et les éléments qu’il choisit. Ce que notre groupe fait, le Gouvernement le fait. Vous ne pouvez donc pas nous le reprocher !

Parce que nous pensons que le recours à des niches fiscales n’est pas la bonne solution, nous demandons la suppression du dispositif Pinel.

Toutefois, si le Gouvernement souhaitait le maintenir et le faire évoluer, il faudrait réellement nous interroger sur son zonage et son utilisation, qui doivent être justes et équitables. En effet, les premières études en témoignent, ce n’est pas dans les zones les plus tendues que son efficacité est la plus grande. Ma collègue Marie-Noëlle Lienemann l’a rappelé, à court ou moyen terme, il a pour effet de faire flamber le prix du foncier. Finalement, l’argent public ne sert pas celles et ceux qui devraient en être les bénéficiaires.

En revanche, nous en avons débattu dans le cadre du projet de loi de finances, ce dispositif a eu, dans un certain nombre de zones rurales et périurbaines, un véritable effet de levier, dans le cadre de l’aide à la reconstruction ou à la requalification de friches et de constructions urbaines. Il a permis de déconstruire des logements très insalubres.

Nous attendons avec impatience ces rapports. Nous aurons besoin de retravailler la notion de zones avec une grande précision, pour répondre au mieux aux besoins de nos territoires.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Sur le dispositif Pinel et l’investissement locatif en général, de grâce, ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain !

Certes, ces dispositifs coûtent cher, mais tout dépend de la manière dont on les calibre. Rappelons-nous tout de même combien le dispositif Pinel a été utile après la chute que nous avions connue. S’il n’avait pas existé, nous n’aurions pas connu la remontée spectaculaire de la construction à laquelle nous avons assisté. Attention, donc, à ce que nous allons faire.

Un avantage fiscal de 60 000 euros, c’est beaucoup, c’est vrai ! À l’époque j’avais suggéré de limiter un peu la portée du dispositif. Sans doute convient-il, à moyen terme, d’envisager une telle évolution.

La question du zonage est très difficile. Selon qu’on est d’un côté ou l’autre de la frontière, on y a droit ou non. Mais comment faire autrement ? Le zonage semble incontournable. Certains proposent de déléguer, par territoire, des enveloppes dédiées au dispositif Pinel.

La France girondine !

Le problème, c’est que cela correspond à la logique non pas des aides à la pierre, mais d’un guichet ouvert. Comment fera-t-on lorsque les crédits seront épuisés ?

Il s’agit donc d’une question extrêmement compliquée, dont nous reparlerons très probablement lors de l’examen de la loi de finances. Jusque-là, de grâce, ne supprimons pas de but en blanc ce dispositif. S’agissant du zonage, je continue de m’interroger pour trouver la meilleure solution.

La parole est à Mme Valérie Létard, pour explication de vote.

Je rejoins notre collègue Philippe Dallier, grand expert de ces dispositifs, qui nous invite à trouver une solution pour l’avenir. En effet, il serait dommage de se priver d’un dispositif comme celui de la loi Pinel, l’éventail des outils en la matière étant extrêmement réduit.

Pour ma part, j’aimerais comprendre – je sais qu’il s’agit d’un sujet sensible – comment les zonages ont été élaborés, qu’il s’agisse des zones en tension, des zones prioritaires et des zones non prioritaires.

Il existe des départements ruraux peu denses et des départements extrêmement denses. À un moment donné, il faut faire des choix pour les zonages ! Mon département, le Nord, compte 2, 5 millions d’habitants et des arrondissements de 400 000 habitants. Pourtant, certaines zones sont situées hors dispositif Pinel ou zone tendue, tout simplement parce qu’il faut bien hiérarchiser les territoires au sein du département !

Dans d’autres départements, des territoires bien moins denses sont déclarés zones tendues et ont droit au dispositif Pinel, alors leurs besoins sont drastiquement inférieurs.

Tout cela aurait du sens si l’on pouvait confronter ces zonages avec la réalité et mesurer leurs conséquences. Même si l’opération est extrêmement complexe, il convient de revisiter les zonages.

Dans mon département, quelque 7 000 demandes de logements ne sont pas satisfaites. Par ailleurs, on enregistre une baisse de 50 % de la production de logements neufs. En effet, les délégations d’aides à la pierre dégringolent, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une zone tendue.

La parole est à M. le ministre.

Je reprends la parole, afin qu’il n’y ait aucune confusion sur ce point.

Sur les dispositifs en question, les opinions sont très différentes, ce qui est parfaitement respectable. Certains, comme les membres du groupe CRCE, sont opposés à leur existence. D’autres souhaitent étendre leur portée. Il est indispensable de réunir rapidement un groupe de travail sur ces questions pour avancer. En effet, ces sujets reviennent sur la table plusieurs fois par an. Leur existence est-elle légitime ? Ont-ils vraiment permis le développement de la construction ?

Oui, c’est sûr !

Je suis plutôt d’accord avec vous, monsieur Dallier. Nous l’avons constaté, le passage du dispositif Duflot au dispositif Pinel a eu un impact positif. Il convient de déterminer aujourd’hui leurs différences, les effets d’aubaine qu’ils suscitent et leur impact direct.

Sur la question des zonages, je reçois régulièrement des demandes. Quand certains, qui ne se trouvent pas dans telle zone, constatent que d’autres, dont la démographie est moins forte, bénéficient du dispositif, il y a une certaine amertume.

Ce n’est pas de l’amertume ! Quels sont les outils pour résoudre les problèmes ?

Madame la sénatrice, on ne peut pas non plus constamment tout concentrer là où il y a le plus de monde.

Ce n’est pas ce que je demande !

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. L’évolution des zonages me paraît souhaitable, je le répète depuis le début, mais elle doit se faire selon les critères les plus objectifs possible, ce qui est extrêmement difficile.

Un rapport sera remis à la rentrée prochaine ; on en discutera bien sûr avec le Sénat. J’en suis conscient, dès qu’il y a un zonage, la modification d’une partie du dispositif risque de déstabiliser l’ensemble, l’enveloppe globale n’étant guère susceptible d’évoluer.

Nous sommes donc conscients de la difficulté, sur laquelle nous travaillerons ensemble. Toutefois, je vous demande d’attendre le mois de septembre prochain.

Je mets aux voix l’amendement n° 232 rectifié.

Je mets aux voix l’amendement n° 762 rectifié.

L’amendement n° 670 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Bascher, Mmes Boulay-Espéronnier, Chain-Larché et Deroche, M. P. Dominati, Mme Dumas, MM. B. Fournier et Guené, Mmes Lamure et Micouleau, M. Milon et Mme Thomas, est ainsi libellé :

Après l’article 27 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le d du II de l’article 209 du code général des impôts est complété une phrase ainsi rédigée : « Cette disposition ne s’applique pas aux organismes d’habitation à loyer modéré mentionnés aux articles L. 421-1, L. 422-1, L. 422-2 et L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation. »

II. – La perte de recettes pour l’État résultant du I est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle aux droits mentionnés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement de sécurisation vise le transfert du déficit fiscal en cas de fusion de sociétés d’HLM.

En effet, dans le cadre d’une transmission universelle de patrimoine par voie de fusion, les déficits fiscaux d’une société absorbée sont transférés à la société absorbante à la condition de l’obtention d’un agrément, tel que prévu par l’article 209 du code général des impôts. Or le dernier alinéa du paragraphe de cet article exclut le bénéfice de cet agrément aux sociétés ayant pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier.

Il convient de préciser que les organismes d’HLM n’ont pas été considérés comme sociétés à prépondérance immobilière au terme de l’article 726-1-2 du code général des impôts.

Quel est l’avis de la commission ?

J’invite l’auteur de cette proposition à défendre cette dernière dans le cadre du projet de loi de finances.

M. Martin Lévrier. Et Mme la rapporteur ne précise pas l’année !

En attendant, je sollicite le retrait de cet amendement ; à défaut, je me verrais contrainte d’émettre un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le problème soulevé ici est très important. Il nécessite encore du travail, le diable se nichant dans les détails. Ce débat essentiel devra avoir lieu dans le cadre du projet de loi de finances.

Le Gouvernement demande donc lui aussi le retrait de cet amendement.

Monsieur Dallier, l’amendement n° 670 rectifié bis est-il maintenu ?

Cet amendement vise explicitement la fusion des organismes. Le sujet est donc pleinement d’actualité ! Je ne suis pas en train de raccrocher un nouveau sujet au texte. J’attendrai que la situation s’éclaircisse, monsieur le ministre. Toutefois, il y a urgence sur un sujet important.

Quoi qu’il en soit, je retire cet amendement, monsieur le président.

L’amendement n° 670 rectifié bis est retiré.

La parole est à M. Pierre Ouzoulias, pour un rappel au règlement.

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, mon intervention se fonde sur l’article 36 de notre règlement.

L’Assemblée nationale vient d’interrompre ses travaux, à la suite notamment des propos de M. Ferrand qualifiant de « faits divers » les actions délictueuses de M. Benalla, adjoint au chef de cabinet du Président de la République.

Depuis ce matin, la presse nous livre, heure après heure, des informations nous conduisant à penser que les déclarations du ministre de l’intérieur, hier, devant la Haute Assemblée, étaient à tout le moins bien incomplètes.

Vous nous permettrez, monsieur le ministre, d’en être troublés. Pour la sérénité des débats, et afin de restaurer une confiance ébranlée, il nous semble urgent que le ministre de l’intérieur revienne devant notre assemblée, pour nous apporter les compléments d’information que nous sommes en droit d’exiger de lui.

La parole est à M. Bruno Retailleau, pour un rappel au règlement.

Nous sommes tous convaincus de la gravité de cette affaire. Contrairement à l’Assemblée nationale, nous avons eu hier une séance de questions d’actualité au Gouvernement, et le Premier ministre et le ministre de l’intérieur ont pu répondre sur ce sujet. Leurs réponses sont incomplètes.

Je le répète, la commission des lois auditionnera le ministre d’État, ministre de l’intérieur, mardi prochain. Par ailleurs, le président de la commission des lois a demandé que celle-ci soit transformée, pour ce type d’auditions, en commission d’enquête, comme l’a fait l’Assemblée nationale.

Bien entendu, il ne s’agit pas pour moi de défendre le Gouvernement. Je considère que l’affaire est grave. Cette gravité enfle au fur et à mesure que les réponses ne sont pas apportées. Il est donc fondamental que l’exécutif apporte au plus tôt des réponses extrêmement précises sur tous les stades de cette affaire.

Ce n’était pas un rappel au règlement, mais plutôt une information sur l’action du Sénat…

La parole est à M. le ministre.

Hier, le Sénat, conformément à sa tradition, a posé des questions au Gouvernement, auxquelles il a été répondu. La Haute Assemblée a pris un certain nombre d’initiatives qui viennent d’être rappelées. Dont acte.

C’est le bon fonctionnement de la démocratie. Un sujet est légitimement posé, et il est normal que le Gouvernement y réponde dans les formes normales du débat démocratique.

Pour le reste, sur le dossier lui-même, ayant partagé avec vous ces dernières heures, pour mener un travail que je considère comme constructif, je ne saurais en dire plus.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour un rappel au règlement.

Mon intervention se fonde sur les articles du règlement relatifs aux commissions d’enquête parlementaires.

À la suite de la déclaration de M. Retailleau, que nous avons d’ailleurs entendu ce matin sur les ondes, j’ajoute que la commission d’enquête parlementaire ne saurait se réduire à l’audition du ministre. Elle exercera pleinement sa mission pendant le temps nécessaire.

Absolument !

Je vous remercie de m’en donner acte, mon cher collègue.

À la suite des déclarations de M. le ministre, notre groupe estime également qu’il n’a pas été répondu aux questions posées. Je le rappelle, trois orateurs, appartement à trois groupes différents, ont demandé pourquoi le chef de l’État n’avait pas appliqué, en l’espèce, le deuxième alinéa de l’article 40 du code de procédure pénale, qui s’applique à toutes les autorités publiques.

Vous ne pouvez pas dire, monsieur le ministre, qu’il a été répondu à toutes les interrogations, dans la mesure où cette question, posée par trois fois, n’a reçu aucune réponse.

C’est le moins que l’on puisse dire !

Acte vous est donné de vos rappels au règlement, mes chers collègues.

Nous reprenons l’examen du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Dans la discussion du texte de la commission, nous en sommes parvenus à l’article 28.

Chapitre II

Adaptation des conditions d’activité des organismes de logement social

La parole est à M. Fabien Gay, sur l’article.

Les articles 28 et 29 illustrent la volonté de désengagement de l’État, au profit du privé et des intérêts financiers. Ils portent une atteinte sévère à la jambe publique du logement social, en favorisant uniquement sa jambe privée. Ils rompent ainsi un modèle spécifiquement français, et mettant en danger les valeurs de la République.

Ces articles permettent de sortir les organismes de leur corps de métier, à savoir la construction d’HLM, qui permet de proposer des logements sociaux aux Français qui en ont besoin, pour y adjoindre l’activité de les vendre. Non seulement il leur est assigné un objectif qui ne correspond pas à leur corps de métier et à leur raison d’être, mais, surtout, ils ne disposeront d’aucun moyen supplémentaire pour mener la tâche qui leur avait été confiée à l’origine.

Nous glissons là vers une marchandisation du logement social, puisque les organismes d’HLM sont incités à trouver les moyens de se financer eux-mêmes, dans un contexte déjà très difficile pour eux avec la baisse des APL. C’est donc par la vente de logements sociaux qu’il leur faudra se financer.

Nous allons donc vendre notre patrimoine. Les logements les plus anciens seront cédés et deviendront vite des copropriétés dégradées. Les promoteurs, quant à eux, pourront acquérir, dans les quartiers les plus attractifs, des lots qu’ils revendront ou loueront à prix d’or.

Ces quartiers deviendront alors rapidement inaccessibles pour beaucoup de nos concitoyens, et la mixité sociale deviendra de fait inexistante. Ainsi, c’est une autre forme d’élitisme et d’entre soi qui est encouragée par ces articles. Encore une fois, l’intérêt privé prime sur l’intérêt général.

La parole est à Mme Cécile Cukierman, sur l’article.

Cet article concerne les procédés de vente du patrimoine des bailleurs d’HLM.

Depuis la loi Boutin, la vente du patrimoine a été définie comme un objectif prioritaire pour les organismes d’HLM, objectif largement renforcé par ce projet de loi, puisqu’il est fixé à 40 000 ventes.

Alors que le pays compte 1, 8 million de demandes insatisfaites concernant l’accès à un logement social, nous ne comprenons pas que la vente du patrimoine, donc la perte de logements sociaux, constitue un objectif prioritaire pour ce gouvernement. Au contraire, nous prônons la sanctuarisation de ce patrimoine, au sein d’une agence foncière.

Ainsi, à nos yeux, l’objectif prioritaire devrait être d’apporter une réponse aux besoins de construction de logements en zone tendue et de réhabilitation d’un parc parfois dégradé en zone détendue.

Nous sommes satisfaits des évolutions adoptées par la commission sur cet article. Ses aspects les plus pernicieux, comme « l’amendement Monopoly » – il s’agissait de permettre aux offices de vendre la nue-propriété du patrimoine tout en gardant l’usufruit – ont été supprimés.

Nous sommes également satisfaits que le rôle de la commune ait été affirmé. Je vous le rappelle, nous demandons, depuis de nombreuses années, qu’aucune vente ne puisse se faire sans l’accord du maire. Nous le relevons avec plaisir, il existe aujourd’hui au Sénat, contrairement aux années passées, une majorité pour affirmer ce principe.

Pour notre part, nous considérons que l’avis de la commune n’est pas un élément parmi d’autres. Parce que les maires disposent d’obligations légales de construction, leur avis doit être conforme, y compris lorsqu’il s’agit de territoires métropolitains. Ainsi, il ne devrait y avoir de ventes de logements sociaux sur un territoire qu’avec l’accord de la commune concernée.

On ne peut pas demander aux maires d’atteindre des objectifs de construction et les priver des outils nécessaires pour conserver sur leur territoire un patrimoine locatif social !

Très juste !

Nous proposons d’ailleurs également d’interdire la vente du patrimoine social dans les communes carencées.

Reste que cet article élargit encore inutilement les missions des organismes d’HLM, qui doivent se recentrer sur leur cœur de métier. Il fixe en effet comme un objectif incontournable, au sein des conventions d’utilité sociale, la vente du parc social.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, sur l’article.

Le débat sur la vente d’HLM change aujourd’hui de nature, avec, à la fois, un prélèvement massif sur les organismes et un manifeste changement de stratégie.

Auparavant, la vente d’HLM permettait de donner de la fluidité et de la souplesse au patrimoine, pour répondre, dans certains cas, à l’aspiration de nos concitoyens. Aujourd’hui, cela devient la méthode privilégiée et quasiment unique pour financer la construction de parcs nouveaux dans le monde HLM.

Tout d’abord, il n’est pas vrai que, quand on vend un logement en HLM, on en construit deux. En effet, même si l’on construit 150 000 logements, le parc d’HLM n’augmente en réalité que de 78 000 ou 79 000 logements dans les meilleures années, puisqu’il faut bien prendre en compte les ventes et, éventuellement, les démolitions. La progression du parc d’HLM en France est donc dérisoire au regard de l’augmentation de la population, de plus en plus pauvre et forcée de cohabiter.

Telle qu’elle est organisée, la vente d’HLM est de nature à changer notre modèle économique. Nous ne sommes pas le premier pays à décider une telle évolution. Vous disiez que j’étais fascinée par les modèles européens. Tel n’est absolument pas le cas. C’est vous qui l’êtes, monsieur le ministre ! Vous adoptez en effet la méthode utilisée en Grande-Bretagne et ailleurs. On nous explique qu’il faut réduire la voilure des organismes, en vendant des logements pour pouvoir construire en construire d’autres.

Pourtant, à l’heure actuelle, les Anglais, que ce soit Mme May ou le maire de Londres, accordent des crédits massifs au logement public. Il s’agit non pas d’HLM, comme chez nous, mais de logements publics ! Les Allemands, qui avaient moins de problèmes de logement, sont en train de mettre en place de nouvelles subventions publiques pour faire du logement social.

Quant à nous, nous nous apprêtons à commettre toutes les bêtises que nos voisins ont faites voilà vingt ou trente ans ! Certes, je l’ai bien compris, ce n’est pas tout à fait le même sujet, mais il me semble que nous allons dans le même mur.

Je suis totalement hostile aux propositions qui sont faites. Nous avons toujours été favorables à la vente, laquelle, je le rappelle, ne doit pas remettre en cause la mixité sociale. Vous le savez bien, mes chers collègues, les ventes se feront non pas dans les endroits les plus difficiles, mais dans les zones attractives, là où on a du mal à trouver du foncier disponible.

À supposer même que l’on en fasse deux pour un, les constructions nouvelles ne seront pas réalisées aux mêmes endroits. On a déjà eu tellement de mal à réussir certaines opérations dans des quartiers centraux qu’il me paraît hautement risqué de tout détricoter ! Nous avions les outils qui permettaient une fluidité du parc. C’est un mauvais coup qui nous est proposé.

Quand on interroge les Français locataires d’HLM, ils souhaitent, pour la plupart, accéder à la propriété en dehors de là où ils habitent, avec un nouveau logement. Le nombre de ceux qui peuvent le faire est, hélas, dérisoire sur l’ensemble du parc national, leurs ressources n’étant pas considérables.

Veuillez conclure, ma chère collègue.

Vous avez supprimé le PTZ, le prêt à taux zéro, dans les zones, où, justement, les aides pour accéder à la propriété étaient nécessaires.

C’est vrai !

Très bien !

Je m’excuse auprès de vous, mes chers collègues, de ne pas avoir rappelé à l’ordre plus tôt notre collègue, qui a largement dépassé son temps de parole.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, sur l’article.

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le président, vous avez été fasciné à juste titre par les paroles de Mme Marie-Noëlle Lienemann !

On a parfois l’impression que ce texte est disparate. En fait, il présente quelques lignes de force. Pour ma part, je mettrai en relation ce qui a, hélas, été adopté avant-hier à cinq voix de majorité concernant les architectes des bâtiments de France et ce qui a été adopté hier sur le recours facilité aux entreprises de conception-réalisation, autrement dit aux marchés globaux.

L’article 28 permet de créer avec une grande facilité des filiales auxquelles ne s’appliqueront pas un certain nombre de règles très importantes pour la construction publique, ce qui mettra à mal les concours d’architectes, ainsi qu’une part essentielle de la loi MOP, la loi relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée, de 1985.

Tout cela va dans le même sens. On nous dit qu’il faut aller plus vite. Pour ma part, j’ai toujours regretté que l’on ne trouve pas des méthodes plus rapides pour mettre en œuvre les marchés publics, tout en respectant les principes de la concurrence et de l’allotissement.

Au bénéfice de cette volonté de rapidité et d’apparente efficacité, on met à mal, d’une part, la qualité, d’autre part, le libre accès à la commande publique et le pluralisme en matière de création architecturale. C’est très grave, car il s’agit de concepts essentiels.

Certains d’entre nous ont regretté que Mme la ministre de la culture ne soit pas présente.

Elle a déjà du mal à s’occuper de la culture, alors l’architecture…

Les trois points que je viens d’évoquer, notamment la question centrale du pluralisme en matière d’architecture, représentent en effet un enjeu culturel majeur.

Nous y reviendrons au cours de la discussion de nos amendements, car je n’ai pas, monsieur le président, par mon propos, la prétention de vous fasciner autant qu’en est capable Mme Marie-Noëlle Lienemann.

La parole est à Mme Michelle Gréaume, sur l’article.

Cet article 28 du projet de loi est, à n’en pas douter, l’un des pivots du texte, puisqu’il porte sur la définition et les contours des organismes d’HLM.

Il propose une définition et une nomenclature du secteur locatif social, au sein duquel nous avons vu apparaître une nouvelle catégorie d’opérateurs, à savoir les sociétés de vente de logements sociaux, chargées de ramener dans les caisses les liquidités dont elles ont besoin.

Depuis quelque temps, en effet, singulièrement depuis le vote des dernières lois de finances et lois de programmation des finances publiques, le « chacun pour soi » semble devenir la norme. Le budget du logement est, en France, largement atteint par les effets de la crise, que des décisions politiques antérieures ont largement contribué à aggraver.

C’est bien en effet le processus de formation du prix – en l’occurrence, c’est le prix qui compte ; ailleurs, c’est le coût des matériaux, et plus encore celui des emprunts – qui détermine le loyer d’équilibre et, in fine, le loyer pratiqué. Or la ligne du Gouvernement consiste depuis fort longtemps à favoriser l’aide à la personne, correctif de plus en plus coûteux des désordres du marché, au détriment de l’aide à la construction.

On réduit le nombre des organismes d’HLM en escomptant que les économies d’échelle, la restructuration des patrimoines et celle de la dette de chaque organisme ainsi reconstitué suffisent pour permettre à chaque structure de disposer des moyens de son développement.

Toutefois, il suffit de lire les attendus et les conditions de mise en œuvre de la loi de programmation pour observer la faiblesse des crédits destinés à la construction neuve – 50 millions d’euros sont consacrés à abonder le FNAP, le Fonds national des aides à la pierre, soit 10 millions d’euros de moins que le produit de la taxe sur les logements vacants, qui est reversé au budget général –, ainsi que le poids déterminant des aides personnelles, qui sont soumises aux arbitrages budgétaires, et de la dépense fiscale, qui s’élève peu ou prou à 15 milliards d’euros, hors report des déficits fonciers.

Les gouvernements, sous M. Sarkozy, avaient beaucoup de défauts ; mais au moins, ils consacraient près de 930 millions d’euros à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements plus anciens.

Absolument !

C’était le bon temps !

La captation des ressources du célèbre 1 % patronal, qui est notamment utilisé par l’État pour tenir ses objectifs en termes de rénovation urbaine, ne simplifie guère plus la vie des organismes d’HLM.

Tout se passe comme si l’on avait oublié que c’est le mouvement HLM, appuyé par l’épargne populaire collectée au travers du livret A, qui a permis à notre pays de sortir de la crise du logement des années 1950 et 1960, et qui pourrait permettre de sortir de celle que nous connaissons actuellement.

L’article 28 est un pur article de régression sociale.

La parole est à Mme Colette Mélot, sur l’article.

L’article 28 du projet de loi prévoit d’accorder de nouvelles compétences aux bailleurs sociaux. Ces organismes sont en charge d’un service d’intérêt général ; leurs activités principales – la construction, l’acquisition, l’amélioration, la gestion et la cession de logements locatifs à loyer modéré – sont déjà exonérées d’impôt sur les sociétés.

L’extension des activités exercées par ces organismes à des domaines du logement social qui ne relèvent pas du service public d’intérêt général représente un manquement au principe d’étanchéité des aides publiques et une concurrence déloyale vis-à-vis du secteur privé, qui exerce habituellement ces activités.

Selon l’expression de Léon Duguit, est considérée comme relevant du service public « l’activité que les gouvernants doivent obligatoirement exercer dans l’intérêt des gouvernés ». Les nouvelles activités prévues à l’article 28 ne répondent pas à un tel besoin. Laissons au secteur privé les activités qui lui reviennent ; n’affaiblissons pas l’État en diluant ses ressources dans une concurrence avec ledit secteur privé.

La parole est à M. le ministre.

Je souhaite faire une mise au point sur l’objectif du Gouvernement.

Je répondrai tout d’abord à M. Sueur : si quelque chose m’a toujours fasciné, c’est bien, monsieur Sueur, votre agilité intellectuelle, au fil des années et des sujets qui étaient proposés à la sagacité du législateur.

M. Jean-Pierre Sueur. Merci. La vôtre, d’agilité, me fascine également, entre hier et aujourd’hui !

Je vous retourne vos remerciements.

J’ai noté avec intérêt que vous étiez toujours convaincu de la nécessité d’accélérer les processus en matière de passations de marché ; vous nous le répétiez souvent lorsque j’avais l’honneur et le privilège d’être un membre de la commission des lois, que vous présidiez avec la sagacité à laquelle j’ai fait plus tôt référence.

M. Jean-Pierre Sueur. J’attends la suite !

Quel est l’objectif du Gouvernement ? Est-il de faciliter la vente d’HLM ? Oui ! Cette orientation a d’ailleurs été engagée il y a de nombreuses années. Et je rappelle que l’objectif auquel nous souhaitons parvenir est de 40 000 logements par an, c’est-à-dire 1 % du parc. C’est le même objectif, exactement – je le dis à la majorité sénatoriale – qui avait été fixé en 2009.

Par Nicolas Sarkozy !

C’est le même ! Que l’on ne vienne donc pas me dire que cet objectif est bien trop ambitieux. C’est celui que la majorité d’alors avait affiché de manière très claire en 2009. Nous ne l’avons pas modifié : il nous paraît raisonnable.

Par ailleurs, il ne s’agit pas de brader le patrimoine national. Pas du tout ! Quelle est la situation aujourd’hui ? Près de 100 000 logements sont mis en vente. Ce processus est donc voulu par les organismes d’HLM eux-mêmes. Mais ils ne parviennent à en vendre effectivement que 8 000. Cherchez l’erreur !

Il est ainsi démontré, d’ailleurs, que l’objectif fixé en 2009 n’a été, pour un certain nombre de raisons, que partiellement atteint.

Je dis, donc, qu’il ne s’agit pas de brader le patrimoine national : l’objectif est limité, et le système que nous souhaitons promouvoir me paraît vertueux ; il existe non seulement au Royaume-Uni, mais dans la plupart des pays du monde. Il consiste à ramener les fonds produits par ces ventes dans le secteur du logement locatif social ; le contraire serait effectivement tout à fait anormal : il ne s’agit pas que ces fonds soient dédiés à autre chose qu’à la construction de nouveaux logements en HLM.

Voilà la réalité : il n’y en a pas d’autre. Devant l’Assemblée nationale, nous nous sommes montrés favorables à une proposition visant à doter les maires, qui émettent aujourd’hui un avis simple, d’un droit de préemption en cas de difficulté particulière. C’est un pouvoir supplémentaire qui leur est accordé !

L’objectif ainsi fixé me semble positif. J’entends et je respecte toutes les opinions, y compris de principe, qui sont toujours, au fil des années, exprimées de la même manière – je l’ai dit ici à de nombreuses reprises. Ces positions sont parfaitement respectables, mais on a aussi le droit d’en avoir d’autres et de considérer qu’il est souhaitable de faciliter un processus dont les chiffres eux-mêmes démontrent que les organismes d’HLM y sont favorables – si tel n’était pas le cas, ils ne mettraient pas les logements en vente ! Il faut donc trouver une solution pour leur permettre de vendre.

La loi, aujourd’hui, prévoit un avis simple du maire. J’ai tout entendu, lors des débats que nous avons eus hier et avant-hier, sur les avis conformes et sur les avis simples. Sur certains sujets, on m’explique que l’avis simple est vraiment insuffisant, qu’il faut passer à l’avis conforme ; sur d’autres, on me dit strictement l’inverse !

Ce ne sont pas les mêmes sujets !

Ce n’est pas comparable !

Précisément, il ne s’agit pas de questions de principe !

Mes chers collègues, je vous demande de rester calmes. Vous pourrez vous exprimer lors de la discussion de l’amendement de suppression que nous nous apprêtons à examiner.

Veuillez poursuivre, monsieur le ministre.

Cet argument ne vous fait pas plaisir, je l’entends ; mais les deux situations sont exactement identiques.

Nous pourrons y revenir. Mais mon propos n’est que le strict reflet de la réalité ; que cela vous fasse plaisir ou pas ne change rien à l’affaire !

C’est exactement comme pour les architectes : certains veulent toujours plus d’architectes dans les procédures ; je rappelle néanmoins que le Sénat a voté, hier, l’extension aux CUMA, les coopératives d’utilisation de matériel agricole, de la dispense de recours à un architecte pour les constructions inférieures à 800 mètres carrés.

L’architecte n’est pas un élu local !

Si ! Certains sont même parlementaires, et l’ont rappelé publiquement, dans cette enceinte, il y a deux jours…

Certes, mais les deux fonctions ne se recouvrent pas pour autant !

M. Antoine Lefèvre. Je vous ai même entendu dire, monsieur le ministre, que les architectes étaient plus forts pour se défendre que les avocats !

Merci, monsieur Lefèvre, de ces propos particulièrement pertinents. Que l’on fasse de cette question un point fort du débat, c’est tout à fait légitime. Mais, s’agissant des objectifs visés par le Gouvernement, ne travestissons pas la réalité.

L’amendement n° 169, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Fabien Gay.

Après nos trois prises de parole sur l’article, nous considérons qu’il est défendu, monsieur le président.

Mes chers collègues, si vous souhaitez que nous avancions vraiment notre débat, je vous invite à voter cet amendement : son adoption en ferait « tomber » beaucoup d’autres.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur Gay, vous proposez de supprimer un article que nous avons souhaité maintenir ; vous allez donc à l’encontre de la position de la commission.

Je rappelle tout de même que, dans cet article, il est non seulement question de la vente de logements sociaux, mais également des nouvelles compétences qui sont dévolues aux organismes d’HLM.

Quoi qu’il en soit, nous souhaitons que le débat ait lieu, ce qui suppose que cet article ne soit pas supprimé. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Eu égard à ce que je viens d’avoir l’honneur d’exposer devant la Haute Assemblée, l’avis du Gouvernement est défavorable sur cet amendement.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

S’agissant de l’objectif des 40 000 logements vendus, vous avez raison, monsieur le ministre : nous avons l’habitude, dans ce pays, de fixer des objectifs ambitieux pour le simple plaisir de l’affichage, sur l’air du « nous verrons bien ».

C’est vrai !

Sur la rénovation énergétique comme sur bien d’autres sujets, on affiche des objectifs dont on sait pertinemment que l’on ne les atteindra pas.

Toutefois, la très grande différence, ici, c’est que votre réforme du logement social repose essentiellement sur l’atteinte de l’objectif des 40 000 logements vendus.

Tout à fait !

Bien entendu !

Ce ne sont pas les mesures de contrepartie engagées par la Caisse des dépôts et consignations qui donneront aux bailleurs l’air dont ils ont besoin ; quant aux mesures de regroupement – hier, je vous ai demandé combien de dizaines de millions d’euros vous en attendiez –, j’ai cru comprendre que vous ne fondiez pas sur elles énormément d’attentes. Que reste-t-il pour sauver les bailleurs ? La vente d’HLM !

Le chiffre de 40 000 logements vendus est avancé. Abstraction faite des problèmes que cela pose en matière de concentration des ménages les plus pauvres, j’espère que cet objectif sera atteint ; à défaut, le système sera complètement planté !

Exactement !

Si 8 000 logements en HLM seulement sont aujourd’hui vendus chaque année, c’est bien parce que les locataires ne peuvent pas acheter. On va donc aller chercher des acteurs comme Action Logement, pour les enjoindre à se porter acquéreurs, ce qui va amener de l’argent frais. C’est très bien, mais, au bout du compte, lorsque ce portage sera terminé, à défaut d’acheteurs, que fait-on ?

Bonne question !

C’est la question qu’il faut se poser.

Effectivement, monsieur le ministre, vous allez, pendant un temps donné, donner de l’argent frais aux bailleurs, qui vous auront vendu des logements occupés par les locataires. Que fait-on au bout du compte ? On verra bien !

Certes, le dispositif a été bordé de telle manière que le privé ne puisse pas venir s’immiscer au milieu de cette histoire pour, profitant d’un bel effet d’aubaine, récupérer les logements. Nous avons instauré les garde-fous nécessaires.

Reste que vous êtes en train de pousser les problèmes devant vous. En définitive, que se passera-t-il ? On peut toujours dire : « Après nous, le déluge », et se contenter de se donner de l’oxygène pendant quelques années malgré la RLS, la réduction de loyer de solidarité. Mais au bout du compte, on ne sait pas ce qui va se passer.

Très bien.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Nous ne voterons pas la suppression de l’article, même si nous sommes contre la vente ; le choix du Sénat a en effet été d’instituer toute une série de garde-fous relatifs à l’accord conforme du maire ou aux missions des organismes d’HLM. Nous souhaitons que ces propositions puissent peser dans le cadre de la CMP, et nous espérons que le Gouvernement nous entendra.

Je n’ai pas l’habitude de défendre Nicolas Sarkozy, comme chacun peut l’imaginer.

Cela ne nous a pas échappé !

Il vous manque, reconnaissez-le !

Une différence notoire distingue néanmoins son action de celle qui est aujourd’hui menée, M. Dallier l’a expliqué : seules des personnes physiques pouvaient acheter, selon une logique qui me semblait relever d’une utopie irresponsable, …

Généreuse !

… celle du « tous propriétaires ». La logique et les outils mobilisés pour la mettre en œuvre étaient donc différents.

Tout à fait !

Désormais, on ouvre la boîte de Pandore des personnes morales.

Quel est le bilan de l’action engagée par Nicolas Sarkozy ? Vous avez dit 8 000, monsieur le ministre ; ce sont en réalité 9 000 logements en HLM qui ont été vendus chaque année, grosso modo, ces dernières années – il est même arrivé, une année, que le nombre de ventes s’élève à 13 000.

Qu’en est-il de ces logements vendus ? Sur 8 000 ou 9 000 logements, un tiers est vendu au locataire occupant : cela fait 3 000 ; pour les locataires, ce n’est pas la révolution, ni la grande flambée de l’accession à la propriété. Un deuxième tiers est vendu à d’autres locataires d’HLM – la décote, par rapport au premier cas, est différenciée. Un dernier tiers est vendu à d’autres personnes qui ne sont pas locataires d’HLM.

Oui !

Au bout de quelques années, que constate-t-on ? Seuls 62 % des acheteurs d’un logement en HLM continuent de l’occuper ; quelque 40 % d’entre eux environ le louent, et pour un loyer plus cher que l’ancien loyer en HLM.

C’est vrai !

Autrement dit, 40 % des logements qui ont été sortis du parc locatif ne l’ont pas été au profit de ménages devenus propriétaires malgré de faibles ressources, mais afin de permettre à de nouveaux bailleurs de pratiquer des loyers plus élevés que les loyers d’HLM. Où est l’intérêt public ici ?

Pourquoi 100 000 logements sociaux sont-ils mis en vente ? Parce que les organismes savent pertinemment qu’il faut en proposer 100 000 pour en vendre 9 000. N’y voyez là aucun enthousiasme à vendre : 100 000, c’est tout simplement le nombre de logements qu’il faut mettre sur le marché pour en écouler 9 000.

Il fallait, selon moi, s’en tenir aux dispositifs existants ; je félicite la commission pour les travaux qu’elle a menés, afin d’essayer d’encadrer tout cela raisonnablement.

Très bien !

La parole est à M. Fabien Gay, pour explication de vote.

En ce qui concerne l’objectif des 40 000 logements sociaux vendus, les choses viennent d’être clarifiées par M. Dallier et par Mme Lienemann.

Nous avons déjà eu ce débat en commission des affaires économiques, monsieur le secrétaire d’État. Vous nous aviez dit que vous saviez déjà que cet objectif ne serait pas atteint.

Non, ce n’est pas ce que j’ai dit.

Ah bon ? Vous avez au moins reconnu qu’il serait compliqué de l’atteindre. Or, comme l’a dit M. Dallier, si 40 000 logements ne sont pas vendus, vous allez avoir un problème : faute d’une telle vente, c’est tout votre projet de loi qui s’écroule. Et l’on sait que la vente se fera par lots.

Par ailleurs, vous laissez croire à des gens qu’ils pourront devenir propriétaires. Mme Lienemann vient de rappeler les chiffres. En voici un autre : le quartier de la Maladrerie, à Aubervilliers, comprend 900 logements sociaux. À la suite d’une opération de vente, savez-vous combien de personnes se sont portées acquéreurs ? Six ! Parce que les gens n’ont pas de moyens ! Ils n’achèteront pas : ils ne le peuvent pas.

Et ils connaissent trop le quartier !

Ce n’est pas votre politique générale qui risque d’arranger les choses !

Vous devez donc nous dire comment vous comptez atteindre cet objectif des 40 000 logements vendus. La vraie question est là ! On sait que ces logements ne pourront tous être achetés par des personnes physiques souhaitant acquérir l’habitation qu’elles occupent – entre 3 000 et 40 000, il y a un gouffre ! Quel est donc l’objectif ? À qui voulez-vous vendre ces logements ? Et comment souhaitez-vous le faire ? C’est cela qui nous intéresse.

Nous connaissons la réponse : la vente à la découpe dans les meilleurs quartiers ; pour le reste, des copropriétés dégradées.

Un véritable échange doit donc avoir lieu entre nous sur cet objectif des 40 000 logements sociaux vendus ; profitons pour cela de la discussion de cet amendement de suppression.

La parole est à M. le secrétaire d’État.

Madame Lienemann, monsieur Gay, il me paraît de bonne méthode que l’auteur d’une politique publique, quelle qu’elle soit, explicite ses objectifs. La Haute Assemblée est d’ailleurs toujours friande des objectifs visés par les responsables gouvernementaux.

Jacques Mézard et moi-même avons défini un objectif : 40 000 ventes de logements, ce qui représente moins de 1 % du parc et correspond à un chiffre déjà fixé par certains de nos prédécesseurs. C’est une chose ; c’en serait une autre d’inscrire cet objectif dans un document budgétaire, dans une loi de finances par exemple, donc de lui donner la valeur d’une obligation, qu’il serait nécessaire de satisfaire pour atteindre tel ou tel équilibre financier, pour rebondir sur ce que disait M. Dallier.

Aujourd’hui – tel était le sens de mes propos en commission –, ce chiffre de 40 000 logements ne figure nulle part : c’est la boussole que nous nous sommes fixée. C’est une cible dont nous discutons avec les bailleurs sociaux. Mais reprenez tous les documents budgétaires : au grand jamais n’y apparaît l’objectif de 40 000 ventes.

Nous n’avons pas inventé ce chiffre !

Nous l’avons avancé, certes. Monsieur Gay, monsieur Dallier, avant d’entreprendre une politique publique, il est tout de même toujours préférable de définir une cible, et même – je le disais en commission – une cible ambitieuse.

Très ambitieuse !

De là à ériger cette cible en obligation inscrite dans un document budgétaire, non !

Mais si vous ne l’atteignez pas, il n’y aura plus d’argent pour construire !

Monsieur le sénateur, nous avons sur ce point une divergence d’appréciation. Nous en avons longuement discuté hier ; je ne relancerai pas le débat sur le volet financier.

Au passage, je vous remercie : vous faites partie de ceux qui, chaque fois que l’occasion s’en présente, évoquent les efforts que nous avons réalisés, à travers le paquet financier de la Caisse des dépôts et consignations, pour résoudre ce problème, tout en précisant que ces efforts ne vous paraissent pas suffisants.

Il est légitime que ce paquet financier fasse l’objet de divergences : est-il ou non suffisamment abondé ? La réforme du taux du livret A va-t-elle ou non suffisamment loin ?

Vous savez ce que signifie, politiquement, réformer le taux du livret A ; nous le faisons, ce qui était sans précédent, afin de permettre aux bailleurs sociaux, demain, de s’endetter à taux plus faible. On peut trouver, là aussi, que la réforme ne va pas assez loin. Mais en aucun cas – je rebondis sur l’exemple donné par le sénateur Gay – il n’est question d’imposer à quiconque une vente de logements sociaux. En aucun cas !

Je suis très clair là-dessus : la vente de logements sociaux, cela marche dans certains territoires, mais pas du tout dans d’autres.

Lesquels ?

Il n’est donc pas question de l’imposer.

Et c’est précisément parce que le dispositif de la vente ne marche pas partout, monsieur le sénateur, qu’il faut veiller à ce qu’il ne constitue pas l’unique mode de financement du logement social en France. Si tel était cas – je suis d’accord avec vous –, nous irions à la catastrophe.

Je mets aux voix l’amendement n° 169.

Je suis saisi de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L’amendement n° 1122, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. – Alinéas 4 et 5

Rédiger ainsi ces alinéas :

« – les sociétés de coordination mentionnées à l’article L. 423-1-2 ;

« – les sociétés de vente d’habitations à loyer modéré mentionnées à l’article L. 422-4. » ;

II. – Alinéa 6

Supprimer cet alinéa.

La parole est à Mme le rapporteur.

Il s’agit d’un amendement de coordination.

L’amendement n° 170, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :

Alinéa 5

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Fabien Gay.

Puisque la Haute Assemblée a décidé de poursuivre le débat, allons-y !

Vous avez osé, monsieur le ministre : ce sont les mots qui nous viennent à l’esprit à la lecture de cet article 28, et singulièrement de la nouvelle définition qu’il donne du secteur HLM, en faisant de la vente de logements locatifs sociaux, dont on est loin de constater qu’ils constituent l’essentiel du parc locatif de ce pays, une activité quasiment ordinaire.

Il est vrai que votre gouvernement consacre 60 millions d’euros à l’aide à la pierre et 1, 7 milliard d’euros à aider les investisseurs immobiliers à optimiser leurs placements financiers aux fins de défiscalisation !

Il n’aura sans doute échappé à personne, ici, que, si l’un des problèmes du marché du travail, en France, réside dans le décalage entre la médiocre qualité générale des emplois vacants et le niveau de qualification et d’expérience des personnes privées d’emploi, le « marché du logement », lui, souffre d’un mal inverse : l’offre est abondante en logements intermédiaires ou à loyer libre, mais la demande se situe plutôt dans les couches sociales les plus modestes, et bien souvent les plus vulnérables.

Vendre des logements sociaux, c’est donc faire le pari d’installer durablement de larges couches de notre population dans la précarité locative, laquelle est le fréquent complément de la précarité en matière d’emploi, de santé ou d’éducation des plus jeunes. Si c’est cela, votre « État-providence du XXIe siècle », nous n’en voulons pas !

La construction de logements sociaux est déjà, dans le cadre contraint de la loi de programmation des finances publiques, un exercice difficile, du fait de la baisse des dotations, notamment de l’aide aux maires bâtisseurs ; il semble donc parfaitement inconséquent de chercher à réduire l’importance de ce parc locatif en procédant à des cessions d’immeubles et de biens dont l’existence se révèle pourtant utile au regard des flux de demandes de logement.

La vente de logements locatifs n’a sans doute pas à être interdite par principe. Reste que notre pays est encore loin de crouler sous la construction de tels logements en surnombre. Les conséquences de votre choix, monsieur le ministre, risquent de tendre encore un peu plus une situation déjà passablement complexe.

Tous ces arguments justifient pleinement le vote de cet amendement de suppression de l’alinéa 5.

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement n° 170 ?

Techniquement, vous proposez que les sociétés de vente d’HLM ne soient pas considérées comme des organismes HLM.

C’est pourtant un garde-fou !

Je rappelle que les sociétés de vente d’HLM permettent à des bailleurs sociaux de vendre plus rapidement leurs logements s’ils le souhaitent. Par leur spécialisation, elles seront capables d’apporter une véritable expertise en matière de stratégies de vente.

Au contraire de ce que vous proposez, monsieur Gay, il me paraît donc nécessaire que ces sociétés soient bien considérées comme des organismes d’HLM, et qu’elles soient, à ce titre, soumises aux règles spécifiques de ce secteur.

Tout à fait !

Vous dites vouloir supprimer les sociétés de vente d’HLM ; en même temps, vous souhaitez exclure ces sociétés des organismes d’HLM. Cela me semble quelque peu…

Étonnant !

… contradictoire.

De longs débats ont eu lieu sur la vente des logements sociaux en HLM ; j’ajouterai à ce qui a été dit, monsieur le secrétaire d’État, qu’il n’existe pas de marché de l’accession à la propriété à la hauteur de vos ambitions. Vous avez beau dire que cet objectif n’est pas fixé dans un document budgétaire, le chiffre de 40 000 logements sociaux à vendre par an a bel et bien largement circulé, et a été repris dans la presse. Vous parlez de 1 % du patrimoine ; le calcul est vite fait !

Vous avez dit aussi que la vente ne fonctionnait pas dans tous les territoires. Mais la réussite de ce dispositif dépend surtout du patrimoine !

Or nous connaissons, malheureusement, l’état du patrimoine. Nous savons donc pourquoi, en plus de tout ce qui a déjà été dit, il sera difficile de vendre à la hauteur de l’objectif que vous avez fixé. Dans un certain nombre de territoires, eu égard notamment à l’état du patrimoine existant, il sera tout simplement impossible de vendre.

La commission émet donc un avis défavorable sur l’amendement n° 170.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement émet un avis favorable sur l’amendement n° 1122 de la commission.

Sur l’amendement présenté par M. Gay, en revanche, le Gouvernement a émis un avis défavorable. Vous êtes cohérent, monsieur Gay. Vous êtes constant dans vos positions.

Et sympathique !

Je serai moi aussi constant dans mes observations.

Comme l’a très bien rappelé M. le secrétaire d’État, l’objectif de 40 000 logements vendus correspond à moins de 1 % du parc. Le produit de ces ventes sera bien évidemment intégralement réinvesti dans la construction de logements sociaux. J’entendrais que l’on nous accuse de brader le patrimoine du logement social si cet argent partait ailleurs ; mais tel ne sera pas le cas.

Nous n’atteindrons pas cet objectif, me dit-on, parce que Mme Boutin n’y est pas arrivée. Nous verrons bien ! En tout cas, c’est bien le même objectif.

Mais, ainsi que M. Dallier l’a très justement rappelé, les moyens techniques sont différents. Nous avons pris en compte les raisons pour lesquelles le système n’a pas suffisamment bien fonctionné au cours des années précédentes. Voilà trois jours, j’ai signé un accord avec Action Logement sur la base d’un achat minimal de 10 000 logements par an en plus. Les dispositifs se mettent en place. Nous tenons compte des changements qui se produisent.

Nous verrons bien si nous réussirons. Je ne sais pas si nous serons exactement à 40 000, un peu au-dessus ou un peu au-dessous. Mais je sais que nous parviendrons à faire en sorte qu’il y ait beaucoup plus de ventes. Nous avons retenu une limite qui est sage, 1 % du parc, et la commission a ajouté de nouvelles garanties à celles que nous avions déjà prévues : nous en approuvons certaines, et nous sommes plus réservés sur d’autres.

M. Dallier pense que nous allons réussir à vendre plus, mais que cela ne donnera pas les résultats escomptés. Nous verrons bien.

La véritable question est de savoir si nous sommes ou non d’accord sur le principe. Certains y sont défavorables, et l’ont toujours dit. Dont acte. D’autres ont essayé de mettre en place un tel système : c’est le cas de la majorité gouvernementale de l’époque, qui est aussi l’actuelle majorité sénatoriale. Pour ma part, je pense que c’est un système vertueux.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

L’amendement de nos collègues communistes s’inscrit dans une logique d’ensemble : la suppression des sociétés de vente.

Eh oui !

Or je crains qu’elles ne soient pas supprimées. Il faut donc faire en sorte qu’elles soient au moins une structure HLM. La logique politique de nos collègues communistes est claire, mais l’adoption de leur amendement aurait pour effet de permettre à des organismes privés de créer des sociétés de vente.

C’est contre-productif !

Je partage totalement l’analyse de M. Dallier. Il s’agit en fait d’argent à caractère public. Je le rappelle, le 1 % logement est un prélèvement obligatoire qui va être stocké pour acheter du parc HLM, en lieu et place des aides à la pierre que les mêmes organismes auraient pu et dû affecter à la construction ou à la rénovation du parc.

Or on ne sait pas comment les choses se passeront à terme. §Et lorsque l’on découvrira qu’une large partie de ce parc n’est pas vendable, on finira par se tourner « en désespoir de cause » vers le privé !

CQFD !

Je suggère à l’État d’aller examiner qui sont les bailleurs et qui sont les locataires dans ces logements rachetés.

Tout à fait !

On y trouve parfois des pratiques que nous essayons de combattre par ailleurs dans le secteur privé, notamment celle des marchands de sommeil.

La substitution systématique d’une stratégie pur sucre d’autofinancement du logement social par lui-même à une stratégie patrimoniale est extrêmement dangereuse !

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Je reprends ma casquette de rapporteur spécial de la mission « Cohésion des territoires » pour demander officiellement au Gouvernement de me communiquer les chiffres dont il dispose.

Je ne peux pas croire que vous ayez décidé de supprimer 1, 5 milliard d’euros d’autofinancement aux bailleurs sans en avoir mesuré les conséquences.

Votre plan se compose de trois volets, que j’ai l’honnêteté intellectuelle de rappeler : pacte avec la Caisse des dépôts et consignations, mutualisation des bailleurs pour réaliser des économies d’échelle et ventes HLM. J’imagine que vous avez bien dû faire des calculs, afin que l’on puisse retrouver tout ou partie des 1, 5 milliard d’euros qui auront disparu.

Le titre Ier du projet de loi s’intitule « Construire plus, mieux et moins cher ». Je ne sais pas comment c’est possible de construire plus avec beaucoup moins de moyens ! Je suppose donc que les services du ministère ont dû faire leurs calculs et flécher une somme en face de chacun des trois volets.

Je souhaite que le Gouvernement fasse preuve de transparence à l’égard du Parlement. Le problème serait de ne pas atteindre les objectifs fixés. Je n’ai pas pu obtenir les chiffres en séance. Si je ne les obtiens pas aujourd’hui, j’adresserai un courrier au ministère en tant que rapporteur spécial. Et s’il faut aller faire un contrôle sur place et sur pièces, je le ferai.

Bravo !

La parole est à M. Fabien Gay, pour explication de vote.

À notre sens, il faudrait faire un bilan un peu plus fin des opérations de vente de logements locatifs sociaux à leurs locataires pour rappeler quelques réalités.

La vente d’un ensemble HLM engendre naturellement la constitution d’une copropriété dont le fonctionnement optimal ne peut résulter que de l’implication consciente et vigilante des anciens locataires devenus accédants à la propriété.

Au demeurant, comme le vendeur aura oublié de procéder au reversement des provisions « grosses réparations » d’ores et déjà capitalisées sur l’immeuble, ce sont les accédants propriétaires de leur dette qui se retrouveront le plus souvent avec des choix difficiles d’investissement à financer.

Cela n’est qu’un des problèmes qui ne peuvent manquer de se poser dans le cas précis.

On notera aussi que l’individualisation des charges locatives de l’immeuble aura, entre autres effets, de majorer sur la durée lesdites charges.

Et le processus, quasi inéluctable, de mise en location d’une partie de la copropriété conduira sans doute à de nouvelles difficultés, notamment si les contrats de location sont signés en agence.

La coexistence pas toujours pacifique entre locataires et propriétaires occupants pourra conduire à ce que nous pouvons connaître depuis la loi du 23 décembre 1986 relative à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété de logements sociaux, la loi LILAS, c’est-à-dire dire la constitution de copropriétés ingérables ou mal gérées par des syndics vite dépassés par la situation de « propriétaires » endettés pour un logement vite trop petit et parfois aussi rapidement remis en location ou sous-location.

Sans compter les externalités négatives nées d’une progression globale des loyers qui a détourné, depuis 1986, une bonne partie de l’épargne des ménages comme des ressources des entreprises du financement de l’économie productive.

La parole est à M. le secrétaire d’État.

Monsieur Dallier, je m’engage à ce que le document vous soit transmis : je pensais même que vous l’aviez déjà eu.

L’hiver dernier, lors de l’élaboration de la loi de finances – je ne reviens pas sur les difficultés que nous avons rencontrées –, nous avons proposé ce fameux « paquet financier », soit 10 milliards d’euros de la Caisse des dépôts et consignations, aux familles du logement social. Nous avons formulé une première proposition au mois de novembre, avec ces fameux « prêts de haut de bilan », l’allongement de la dette et la revue du taux du livret A.

L’ensemble du paquet financier figure dans l’évaluation que nous avons annexée au document signé avec deux des cinq familles du logement social au mois novembre dernier. C’est par exemple dans cette annexe que nous indiquons combien la revue du taux du livret A ou le prêt de haut de bilan permettront de faire gagner aux bailleurs sociaux.

Nous compensons ainsi les économies en loi de finances par ce paquet financier, en toute transparence. C’est annexé au document élaboré au mois de novembre, que je vous transmettrai pour que vous puissiez en faire une analyse précise.

La vente de logements sociaux ne sera en aucun cas comptabilisée dans la compensation des 1, 5 milliard d’euros.

Je n’y crois absolument pas !

Je l’affirme solennellement.

Je ne mets pas en cause votre bonne foi ; je dis juste que, moi, je n’y crois pas !

On peut toujours se demander si nous allons assez loin. D’ailleurs, il y a eu des évolutions depuis le mois de novembre ; nous avons progressé depuis, et nous allons plus loin.

Peut-on aller encore plus loin ? Comme je l’ai précisé hier, je pense que le système tel qu’il a été conçu au cours de ces cinq dernières années n’est pas bon. Nous devons continuer à travailler pour changer encore plus en profondeur les choses.

Madame Lienemann, il y a dans vos propos un élément que je veux pointer du doigt, car cela me paraît objectivement aller dans le bon sens : le fait qu’Action Logement constitue une structure de portage de vente permettra de mobiliser de l’argent des entreprises pour financer du logement.

Non ! Ce n’est pas ce que j’ai dit !

Je trouve que c’est très bien. Nous réintroduisons de l’argent qui, aujourd’hui, ne sert pas au financement du logement social. Nous injectons donc plus d’argent dans le système. Action Logement sera davantage mis à contribution. Cela me paraît véritablement aller dans le bon sens.

Il faut agir en flux, et non en stock !

Il est très important que les sociétés de vente d’HLM soient des sociétés HLM. Comme le soulignait M. Dallier, c’est parce que c’est une société de vente HLM que le capital sera réglementé : il ne pourra pas avoir de dividendes comme dans le privé. L’argent du logement social restera donc au logement social.

On verra !

Je mets aux voix l’amendement n° 1122.

En conséquence, l’amendement n° 170 n’a plus d’objet.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L’amendement n° 395 rectifié bis est présenté par M. Chasseing, Mme Mélot et MM. Lagourgue, Guerriau, A. Marc, Wattebled, Decool, Capus, Fouché, Nougein et Gabouty.

L’amendement n° 887 est présenté par Mme Létard, M. D. Dubois et les membres du groupe Union Centriste.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

I. – Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Après le 2°, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« …° De mettre en œuvre les actions dans le domaine de l’habitat prévues par une opération mentionnée à l’article L. 303-2, après accord du maire de la commune concernée. » ;

II. – Après l’alinéa 57

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Après la deuxième phrase du premier alinéa, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Elles peuvent également, après accord du maire de la commune concernée, mettre en œuvre les actions dans le domaine de l’habitat prévues par une opération visée à l’article L. 303-2. » ;

III. – Après l’alinéa 87

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Après le vingt-septième alinéa du même article L. 422–3, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Elles peuvent également après accord du maire de la commune concernée, mettre en œuvre les actions dans le domaine de l’habitat prévues par une opération visée à l’article L. 303-2. » ;

La parole est à Mme Colette Mélot, pour présenter l’amendement n° 395 rectifié bis.

L’auteur de cet amendement a souhaité le retirer.

L’amendement n° 395 rectifié bis est retiré.

La parole est à Mme Valérie Létard, pour présenter l’amendement n° 887.

Les organismes d’HLM disposent des outils et compétences pour développer leurs interventions sur le tissu existant, dans les centres anciens comme dans les centres-bourgs.

L’article 54 du projet de loi créé les opérations de revalorisation du territoire. Ce nouveau cadre d’intervention doit donc faciliter l’implication des organismes d’HLM, si toutefois la loi les y autorise. C’est l’objet de cet amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

Je demande le retrait de cet amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable. Je ne comprends pas pourquoi on limiterait les compétences des organismes à l’accord du maire. La commission a permis aux organismes d’intervenir plus généralement en matière de revitalisation des centres-villes.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je retire mon amendement, monsieur le président !

L’amendement n° 887 est retiré.

L’amendement n° 841, présenté par M. Daubresse, est ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Après la première phrase du 10°, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Toutefois, les logements réalisés par une telle société civile immobilière qui n’auraient pas donné lieu à un avant-contrat ou à un contrat de vente ou de location-accession au terme d’un délai défini par décret peuvent être vendus à un organisme mentionné aux deuxième à quatrième alinéas de l’article L. 411-2. » ;

II. – Après l’alinéa 60

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Le huitième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Toutefois, les logements réalisés par une telle société civile immobilière qui n’auraient pas donné lieu à un avant-contrat ou à un contrat de vente ou de location-accession au terme d’un délai défini par décret peuvent être vendus à un organisme mentionné aux deuxième à quatrième alinéas de l’article L. 411-2. » ;

La parole est à M. Marc-Philippe Daubresse.

Cet amendement d’apparence technique est en fait politique.

Je reviens sur une question majeure, que Mme Lienemann a d’ailleurs soulevée à plusieurs reprises. Que se passe-t-il lorsqu’il y a vente HLM quand la société qui achète n’arrive pas à tout vendre ? Quid des logements qui n’ont pas été vendus ? Peut-on les réintégrer ou pas dans le parc locatif social ? Car, nous le disons tous ici, on en a cruellement besoin. J’ai rencontré plusieurs fois ce problème dans mes fonctions.

Les organismes d’HLM peuvent réaliser leurs opérations d’accession sociale à la propriété par l’intermédiaire de sociétés civiles immobilières ayant pour objet la vente. Il n’entre pas dans les missions de ces sociétés de vendre des logements à une personne morale, notamment à un organisme d’HLM.

Or il peut arriver que la société civile immobilière, la SCI, n’arrive pas à commercialiser tous les logements et que son seul recours soit de vendre les logements restants à un organisme d’HLM, associé ou non de ladite société, qui peut dès lors les réintégrer dans le parc locatif social.

Cet amendement vise à compléter l’objet de la SCI pour lui permettre de vendre les logements à un organisme d’HLM afin de les retransformer en logements locatifs sociaux.

Quel est l’avis de la commission ?

Avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je rejoins M. Daubresse : au-delà de la technicité, il s’agit d’une question très politique.

J’émets un avis favorable sur cet amendement. Cela vous montre bien quel est le sens de la réforme que nous engageons !

Je mets aux voix l’amendement n° 841.

Je suis saisi de neuf amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

Les trois premiers sont identiques.

L’amendement n° 264 est présenté par M. Longeot.

L’amendement n° 709 rectifié bis est présenté par Mme de Cidrac, M. B. Fournier, Mmes Micouleau et L. Darcos, MM. Milon, de Nicolaÿ, Mandelli, Houpert, Schmitz et Laugier, Mmes Perrot, Lassarade, Lanfranchi Dorgal et F. Gerbaud, M. Gilles et Mme Vullien.

L’amendement n° 984 est présenté par M. Courteau.

Ces trois amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 15, 21, 75, 76, 82, 83

Au début, insérer les mots :

En cas de carence avérée du secteur privé,

L’amendement n° 264 n’est pas soutenu.

La parole est à M. Alain Schmitz, pour présenter l’amendement n° 709 rectifié bis.

L’article 28 étend de manière significative les activités que les organismes d’habitation à loyer modéré peuvent exercer par eux-mêmes ou par le biais de filiales.

Or ces nouvelles activités ne relèvent pas du service public d’intérêt général du logement social et sont habituellement exercées par des prestataires de droit privé.

La création de ces nouvelles compétences octroyées aux bailleurs sociaux est justifiée par le fait qu’il existerait des zones en carence. Aussi, et c’est l’objet de cet amendement, il convient de préciser dans la loi que ces compétences nouvelles seront limitées aux cas de carence avérée du secteur privé.

L’amendement n° 984 n’est pas soutenu.

L’amendement n° 342 rectifié, présenté par MM. Babary et Brisson, Mmes Deromedi et Garriaud-Maylam, MM. Revet et Charon, Mme Bonfanti-Dossat, M. Piednoir et Mme Lamure, est ainsi libellé :

I – Alinéa 15

Remplacer les mots :

le cas échéant

par les mots :

en cas de carence avérée du secteur privé, et dans le cadre des compétences dévolues aux offices publics de l’habitat définies au présent article,

II. – Alinéa 21

Remplacer les mots :

le cas échéant

par les mots :

en cas de carence avérée du secteur privé, et dans le cadre des compétences dévolues aux offices publics de l’habitat,

III – Alinéa 75, au début

Insérer les mots :

En cas de carence avérée du secteur privé et dans le cadre des compétences dévolues aux sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, définies au présent article,

IV. – Alinéa 76, au début

Insérer les mots :

En cas de carence avérée du secteur privé et dans le cadre des compétences dévolues aux sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré,

V. – Alinéa 82, au début

Insérer les mots :

En cas de carence avérée du secteur privé et dans le cadre des compétences dévolues aux sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré et aux sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré définies au présent article,

VI. – Alinéa 83, au début

Insérer les mots :

En cas de carence avérée du secteur privé, et dans le cadre des compétences dévolues aux sociétés anonymes coopératives d’habitations à loyer modéré et aux sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré,

La parole est à M. Serge Babary.

Cet amendement est défendu.

L’amendement n° 1009 rectifié, présenté par MM. Labbé, Dantec et Guérini, est ainsi libellé :

Alinéas 19 à 21

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Ronan Dantec.

Il s’agit d’un amendement plus de questionnement que d’appel.

Nous donnons la possibilité aux OPH de devenir des prestataires de collectivités territoriales sur des études d’ingénierie urbaine, ce qui peut aussi recouvrer des missions de maîtrise d’œuvre. Nous revenons donc sur le débat que nous avons eu à propos d’autres articles sur la séparation des actions entre les uns et les autres.

Ne vaudrait-il pas mieux maintenir effectivement l’indépendance vis-à-vis du maître d’ouvrage ? Quelle est la position du Gouvernement sur ce point ? Il s’agit d’un sujet important, qui n’a pas forcément fait l’objet d’une étude d’impact très précise.

L’amendement n° 51, présenté par MM. Morisset et Mouiller, est ainsi libellé :

I. – Alinéas 26, 77 et 84

Après le mot :

accompagnement

insérer le mot :

notamment

II. – Alinéa 26

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

Ces services complètent, à titre subsidiaire et en tant que de besoin, les prestations délivrées par les services visés aux 2°, 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Une convention entre les parties formalise l’articulation des différentes prestations ;

III. – Alinéa 77

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

Ces services complètent, à titre subsidiaire et en tant que de besoin, les prestations délivrées par les services visés aux 2°, 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Une convention entre les parties formalise l’articulation des différentes prestations ;

IV. – Alinéa 84

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

Ces services complètent, à titre subsidiaire et en tant que de besoin, les prestations délivrées par les services visés aux 2°, 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Une convention entre les parties formalise l’articulation des différentes prestations ;

La parole est à M. Jean-Marie Morisset.

L’article 28 accorde aux organismes de nouvelles compétences pour les bailleurs sociaux. Ils peuvent, entre autres possibilités, créer une filiale chargée de fournir des services d’animation sociale, de veille, d’aide aux démarches et d’accompagnement des personnes âgées et des personnes handicapées.

Chacun le sait, dans tous nos départements, des services médico-sociaux interviennent déjà régulièrement sur tout le territoire à domicile auprès des personnes en situation de handicap, enfants ou adultes, ou des personnes âgées. Ils assurent aussi des prestations d’accompagnement qui visent notamment à la préservation et la restauration de l’autonomie.

En l’état actuel, l’article 28 induit une confusion réelle, en particulier au regard des missions assurées déjà par de nombreux services d’accompagnement à la vie sociale.

Il risque par conséquent d’être inopérant, de faire porter aux bailleurs sociaux des missions normalement dévolues à de tels services, qui nécessitent une autorisation spécifique aux termes des dispositions du code de l’action sociale et des familles.

Cet amendement vise non pas à interdire une telle ouverture, mais à faire en sorte de ne pas fragmenter l’accompagnement des personnes concernées ; il faut au contraire trouver des synergies avec les services existants. Nous proposons donc de formaliser par convention cette coopération avec l’ensemble des services qui existent déjà sur nos territoires.

L’amendement n° 677 rectifié, présenté par MM. Dallier et Bascher, Mmes Chain-Larché, Delmont-Koropoulis, Deroche, Deromedi, Dumas et Eustache-Brinio, M. B. Fournier, Mmes Garriaud-Maylam et Lamure, MM. Lefèvre et H. Leroy, Mme Micouleau, MM. Milon, Rapin, Savin et Sido et Mme Thomas, est ainsi libellé :

I. – Alinéas 73 à 77

Supprimer ces alinéas.

II. – Alinéas 81 à 84

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement est retiré.

L’amendement n° 677 rectifié est retiré.

L’amendement n° 173, présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :

Alinéas 77 et 84

Compléter ces alinéas par les mots :

sous réserve de se conformer à un cahier des charges défini par arrêté ministériel après avis conforme du conseil national consultatif des personnes handicapées mentionné à l’article L. 146–1 du code de l’action sociale et des familles

La parole est à Mme Michelle Gréaume.

L’article 28 comporte des mesures de simplification applicables au secteur du logement social. Ainsi, le projet de loi dote les organismes sociaux de nouvelles compétences en prévoyant la possibilité de création de filiales de prestations de services intervenant dans le champ concurrentiel et sans aucune précision concernant les règles et modalités de construction de ces structures. Des filiales pour répondre à des besoins précis, par exemple ingénierie urbaine ou services de gestion, dont la fourniture de services de gestion adaptée aux personnes âgées ou en situation de handicap.

Les filiales créées par les bailleurs sociaux seraient en mesure de construire, acquérir, vendre ou donner en location des équipements locaux d’intérêt général ou des locaux à usage commercial ou professionnel, gérer des immeubles abritant des équipements locaux d’intérêt général et des locaux à usage commercial ou professionnel, réaliser des prestations de services pour le compte de syndicats de copropriétaires, réaliser pour le compte des collectivités territoriales ou leurs groupements des études d’ingénierie urbaine et fournir des services d’animation sociale, de veille, d’aide aux démarches et d’accompagnement aux personnes âgées ou en situation de handicap locataires ou occupants d’un logement social répondant à des besoins « non satisfaits ou partiellement satisfaits ».

On peut s’interroger, d’une part, sur le bien-fondé de cette disposition consacrant les bailleurs dans des missions bien éloignées des leurs et à l’opposé de leurs interpellations sur ce projet de loi et, d’autre part, sur la mise en place de ces services développés sans cahier des charges.

Cet amendement vise donc à préciser les modalités d’organisation de ces nouveaux services, en les soumettant à un cahier des charges défini par arrêté ministériel. La fourniture de services à des personnes fragilisées doit être cadrée nationalement, afin de garantir l’égalité de traitement sur tout le territoire.

L’amendement n° 462, présenté par Mme Bonnefoy, n’est pas soutenu.

Quel est l’avis de la commission ?

Les amendements n° 709 rectifié bis et 342 rectifié, qui ont un objet similaire, auraient pour effet, s’ils étaient adoptés, de limiter considérablement le champ d’action des bailleurs sociaux dans leurs missions. En plus, je m’interroge véritablement sur les modalités d’application de cette disposition. L’obligation d’avoir une comptabilité séparée entre les activités relevant du SIEG – service d’intérêt économique général – et hors SIEG est une garantie que l’argent public ne soit pas utilisé pour la réalisation de ces nouvelles compétences. La commission demande donc le retrait de ces amendements ; à défaut, l’avis serait défavorable.

Il est proposé à l’amendement n° 1009 rectifié de supprimer la possibilité pour les bailleurs sociaux de réaliser des études d’ingénierie urbaine pour le compte des collectivités. Certains organismes ont une grande pratique en matière d’opération dans des contextes urbains très divers. De toute manière, cette activité fera bien l’objet d’une comptabilité analytique séparée. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

L’amendement n° 51 vise à préciser que l’exercice de la compétence des organismes en matière de fourniture de services d’animation sociale, de veille, d’aide aux démarches et d’accompagnement en faveur des personnes âgées ou handicapées locataires est réalisé en coordination avec les services d’accompagnement à la vie sociale. La commission souhaite connaître l’avis du Gouvernement sur ce point.

Enfin, les auteurs de l’amendement n° 173 souhaitent indiquer que l’exercice de la compétence des organismes en matière de fourniture de services d’animation sociale, de veille, d’aide aux démarches et d’accompagnement en faveur des personnes âgées ou handicapées locataires est réalisé sous réserve de se conformer à un cahier des charges défini par arrêté ministériel. Cette activité annexe est soumise à une logique d’offre de service délivrée dans des conditions concurrentielles. Il ne me paraît pas souhaitable d’en compliquer la mise en œuvre par un cahier des charges.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement émet un avis défavorable sur l’amendement n° 709 rectifié bis. Je considère qu’une telle disposition irait d’ailleurs à l’encontre des garanties prévues sur la réutilisation des fonds. Cela ne correspond aux souhaits ni de la commission ni du Gouvernement.

L’avis est également défavorable sur l’amendement n° 1009 rectifié, qui vise à supprimer la possibilité pour les OPH de réaliser des études d’ingénierie urbaine pour le compte des collectivités de rattachement, au motif qu’il s’agit d’un secteur concurrentiel. Nous ne pouvons pas être d’accord sur ce point.

La commission a souhaité connaître l’avis du Gouvernement sur l’amendement n° 51. Avis défavorable. Cet amendement vise à restreindre la possibilité donnée aux organismes d’HLM de fournir des prestations complémentaires en faveur de personnes en perte d’autonomie.

Le Gouvernement comprend parfaitement la préoccupation qui est légitimement exprimée. Les organismes sociaux sont évidemment déjà actifs dans ce domaine. Mais l’accompagnement social des personnes en perte d’autonomie est effectivement un enjeu de société. Les bailleurs sociaux peuvent jouer un rôle important, notamment en direction de leurs propres locataires, ce qui est d’ailleurs très souvent le cas. Cela peut être un apport précieux sur certains territoires.

Toutefois, si ces services entraient dans le champ d’activité soumis à autorisation ou agrément au titre du droit social, les dispositions légales et réglementaires s’appliqueraient évidemment. Je pense que cela correspond à votre préoccupation.

Je mets aux voix l’amendement n° 709 rectifié bis.

Je mets aux voix l’amendement n° 342 rectifié.

Je mets aux voix l’amendement n° 1009 rectifié.

La parole est à M. Jean-Marie Morisset, pour explication de vote sur l’amendement n° 51.

Monsieur le ministre, j’ai pris bonne note de votre argumentaire. Mais il est tout de même surprenant de profiter de ce projet de loi pour reconnaître à nos bailleurs sociaux la possibilité d’aller voir les personnes âgées ou en situation de handicap. Le projet de loi fait référence aux « besoins non satisfaits ou partiellement satisfaits ». Lorsque les bailleurs créeront une filiale, ils devront expliquer qu’ils vont dans des endroits où les besoins ne sont pas satisfaits.

Depuis vingt ans, les départements ont mis en place toute une organisation autour des personnes âgées ou en situation de handicap. Je pense par exemple aux centres locaux d’information et de coordination, ou CLIC, aux réseaux gérontologiques ou aux organisations avec un numéro de téléphone unique.

Je trouve dommage de profiter de ce projet de loi pour dire aux bailleurs sociaux qu’ils vont pouvoir créer une filiale. Dans nos territoires, on ne va rien comprendre !

En plus, nos bailleurs sociaux doivent se regrouper en un lieu unique. On les a obligés à se restructurer et à avoir des grandes unités administratives. Je ne vois pas comment un bailleur social situé à 120 kilomètres de sa petite commune rurale qui a des logements pourra accompagner une personne âgée ou en situation de handicap. Je n’arrive pas à comprendre que l’on puisse autoriser les bailleurs sociaux à créer une filiale pour exercer des compétences qui sont déjà assurées par tous nos services de proximité.

Je maintiens donc mon amendement.

Bravo !

Quel est donc l’avis de la commission sur cet amendement ?

Sagesse !

En outre, cela ne se fera pas partout, mais sera fonction des opportunités, de ce qu’ils souhaiteront faire.

Si cet amendement est maintenu, je suivrai l’avis défavorable du Gouvernement.

Je maintiens mon amendement !

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Je rejoins Mme la rapporteur sur un point : il n’y a pas d’obligation de filiale, dont je ne suis pour ma part pas fanatique. C’est une possibilité que la commission a inscrite dans le texte et tout ce qui n’est pas SIEG ne sera pas automatiquement hors champ. Les directives européennes sont claires : l’intervention des organismes peut être hors SIEG à condition qu’il s’agisse d’une part minoritaire et très faible de leur activité pour accompagner leurs missions de SIEG.

En revanche, mes collègues du groupe socialiste et moi-même tenons à ce que le travail des bailleurs se fasse en lien avec les collectivités locales.

Absolument !

Vous proposez non pas de supprimer cette opportunité, mais d’obliger que cette action se mène au travers d’une convention avec les acteurs, notamment départementaux. Il y a des endroits où c’est utile. En tout état de cause, une telle action doit être coordonnée, que ce soit pour la gérontologie ou pour les personnes en situation de handicap. Nous, nous voterons donc cet amendement.

Très bien !

Je mets aux voix l’amendement n° 51.

Je mets aux voix l’amendement n° 173.

Je suis saisi de cinq amendements identiques.

L’amendement n° 174 rectifié est présenté par Mme Cukierman, M. Gay, Mme Gréaume et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

L’amendement n° 265 rectifié bis est présenté par M. Longeot, Mmes Billon, Gatel et Guidez, MM. Henno, Janssens, Perrin et Kern, Mmes Sollogoub et Vullien et M. L. Hervé.

L’amendement n° 619 rectifié est présenté par M. Sueur, Mme S. Robert, MM. Daunis et Iacovelli, Mme Guillemot, M. Kanner, Mme Artigalas, MM. M. Bourquin et Cabanel, Mme Conconne, MM. Courteau, Duran, Montaugé, Tissot, Bérit-Débat et J. Bigot, Mme Bonnefoy, M. Devinaz, Mmes M. Filleul, Grelet-Certenais, Harribey, Lienemann et Jasmin, MM. P. Joly, Jomier et Kerrouche, Mme Lubin, M. Lurel, Mme Monier, M. Roger, Mme Taillé-Polian, M. Temal, Mme Tocqueville, MM. Tourenne, Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et républicain.

L’amendement n° 687 rectifié bis est présenté par Mme N. Delattre et MM. Dantec, Guillaume, Labbé et Léonhardt.

L’amendement n° 710 rectifié ter est présenté par Mme de Cidrac, M. B. Fournier, Mmes Micouleau et L. Darcos, MM. Milon, de Nicolaÿ, Mandelli, Houpert, Schmitz et Laugier, Mmes Perrot, Boulay-Espéronnier, Bories, Lassarade, Lanfranchi Dorgal et F. Gerbaud et MM. Gilles et Hugonet.

Ces cinq amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 22, 60 et 89

Compléter ces alinéas par les mots :

, en respectant les règles de passation des marchés publics applicables à la collectivité territoriale de rattachement

La parole est à Mme Cécile Cukierman, pour présenter l’amendement n° 174 rectifié.

L’article 28 permet aux offices publics de l’habitat – OPH –, à titre subsidiaire, et en qualité de prestataires de services, de réaliser pour le compte de leur collectivité territoriale de rattachement toute opération de construction ou d’aménagement relevant de la compétence de cette dernière. Ces nouvelles activités ne porteront pas uniquement sur des logements.

Cet élargissement du champ de compétences des OPH se fera au détriment de l’ensemble des prestataires de droit privé intervenant dans les mêmes champs d’activité.

Cette mesure opérant un transfert de maîtrise d’ouvrage, il convient de préciser que le bailleur social doit, dans ce cadre, respecter les règles de passation et d’exécution des marchés publics applicables à la collectivité qui lui transfère ses compétences, notamment celles de la loi MOP qui, sans cela, sera purement et simplement vidée de sa substance.

Rappelons que la loi MOP structure les relations entre les acteurs de l’acte de construire, garantit leur indépendance, responsabilise la maîtrise d’ouvrage et les maîtres d’œuvre en imposant à ces derniers des obligations de résultat.

Dès lors, la remise en cause des règles de la commande publique et de la loi MOP ou la création de nouvelles dérogations ne peuvent que nuire à la qualité de la commande publique de logement social. C’est le sens de notre amendement.

L’amendement n° 265 rectifié bis n’est pas soutenu.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour présenter l’amendement n° 619 rectifié.

L’article L. 421–3 du code de la construction et de l’habitation est complété pour ajouter une nouvelle compétence aux offices publics de l’habitat, qui pourront, à titre subsidiaire, et en qualité de prestataires de services, réaliser pour le compte de leur collectivité territoriale de rattachement toute opération de construction ou d’aménagement relevant de la compétence de cette dernière.

Toutefois, messieurs les ministres, cela ne doit pas être un tour de passe-passe. Il ne faut donc pas que les nouvelles activités que pourront exercer les organismes de logement social soient en quelque sorte une manière de détourner les règles qui s’appliquent aux collectivités locales. Or lors des débats en commission, il a été expliqué « qu’un tel élargissement permettrait aux OPH de déployer leur savoir-faire au profit des collectivités, et d’augmenter leurs recettes ». Cet élargissement du champ de compétences des OPH pourrait se faire au détriment de l’ensemble des prestataires de droit privé intervenant dans les mêmes champs d’activité.

Il nous paraît donc absolument nécessaire de préciser que, dans ce cadre, le bailleur social doit respecter les règles de passation et d’exécution des marchés publics applicables à la collectivité qui lui transfère ses compétences, notamment les règles qui régissent la concurrence, le libre accès aux marchés publics et les règles relatives aux concours, en particulier pour l’architecture. En clair, toutes les règles qui sont inscrites dans la loi MOP.

Autrement dit, il s’agit que cet élargissement des compétences des offices publics de l’habitat ne puisse pas servir à des dérogations totalement injustifiées au droit commun, qui, en vertu tout particulièrement de la loi MOP, s’applique aux collectivités locales.

La parole est à M. Ronan Dantec, pour présenter l’amendement n° 687 rectifié bis.