Nous poursuivons l'examen du texte de la commission sur le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. Nous en sommes parvenus au chapitre II, favoriser la mixité sociale.

L'amendement COM-365 rectifié intègre les personnes handicapées ou en perte d'autonomie dans la liste des sous-locataires pouvant bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). Il est satisfait par l'article L. 442-8-1 du code de la construction et par l'article L. 831-4 du code de la Sécurité sociale. Avis défavorable.

L'amendement COM-365 n'est pas adopté.

L'amendement de précision COM-732 est adopté.

L'article 39 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-302 rectifié allonge le délai prévu pour prévenir la caution ou le garant en cas d'impayés de loyer de quinze jours à deux mois. Nous avons réduit la durée du commandement de payer à un mois ; par cohérence nous ne pouvons être favorables à ce délai de deux mois. Avis défavorable.

L'amendement COM-302 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement COM-697 précise que les délais et modalités de paiement accordés par le juge statuant en application de l'article L. 742-24 sur la liquidation judiciaire se substitueront à ceux précédemment accordés.

L'amendement COM-697 est adopté.

L'amendement COM-701 précise que lorsque le bailleur n'a pas été informé des conséquences de l'absence de contestation des décisions de la commission de surendettement, ces décisions ne s'appliquent pas à lui.

Sur le principe je suis favorable à cet amendement. J'ai déjà été confrontée à ce problème au sein de copropriété dégradées. Mais comment le prouver ? Certains bailleurs ne vont pas chercher leur lettre recommandée. Cette situation est compliquée, il convient de l'encadrer.

Nous en reparlerons en séance publique.

L'amendement COM-701 est adopté.

L'article 40 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Actuellement, la procédure d'expulsion d'un débiteur prend au moins six mois, auxquels s'ajoutent les délais de jugements et la trêve hivernale. La longueur de ces délais pénalise lourdement le bailleur et ne peut que décourager les propriétaires à s'engager dans l'investissement locatif. L'amendement COM-703 répond, en partie, à cette difficulté en divisant par deux les six mois incompressibles de la procédure.

Bravo !

Le groupe socialiste et républicain n'y est pas favorable. Pour un propriétaire de bonne foi, six mois est un long délai, mais pour une famille avec enfants à reloger, c'est court, et souvent ils relèvent d'une procédure de droit au logement opposable (DALO). Dans neuf procédures sur dix, le propriétaire-bailleur, le gestionnaire ou le syndic ne font pas appel aux garants dans les délais. Ils sont donc en faute. Les droits et les devoirs de chacun doivent s'appliquer.

Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours, c'est peu...

Il est supérieur - un mois - en cas d'impayé depuis plus de trois mois... Or le gestionnaire ne saisit jamais le garant !

Il faudrait alors rallonger ce délai de recours au garant.

Oui, encadrons le dispositif. Ce sont des professionnels, ils connaissent très bien la loi !

Les amendements identiques COM-703 et COM-301 rectifié bis sont adoptés et deviennent article additionnel.

L'amendement COM-82 rectifié bis devient sans objet.

L'amendement COM-570 oblige les gestionnaires des fonds de solidarité pour le logement (FSL) à adopter des règlements conformes aux dispositions de la charte pour la prévention de l'expulsion. Les départements, responsables du FSL, s'efforcent d'adapter la gouvernance aux réalités de leurs territoires et aux besoins sociaux identifiés. Les règlements intérieurs divergent quelque peu selon ces constats mais restent néanmoins dans le cadre global fixé par la loi. Le FSL, outil partenarial, associe tous les acteurs concernés sur le terrain. Restons-en là. Avis défavorable.

L'amendement COM-570 n'est pas adopté.

L'amendement COM-571 indique que le versement d'une aide par le FSL ne peut être subordonné à l'accord du bailleur. Je trouve regrettable l'accusation portée à l'encontre des bailleurs, qui feraient obstacle au versement d'une aide du FSL. Combien d'entre eux refusent réellement de donner leur relevé d'identité bancaire (RIB) ou leurs coordonnées bancaires ? Ce n'est pas parce que vous écrirez dans la loi que le bailleur ne peut s'opposer au versement d'une aide que vous lèverez les difficultés mentionnées. Avis défavorable.

L'amendement COM-571 n'est pas adopté.

L'amendement COM-586 précise que le diagnostic social devra également être financier et que le FSL prendra en charge l'obligation de réaliser ce diagnostic en dernier recours. Avis favorable à cette précision utile.

L'amendement COM-586 est adopté et devient article additionnel.

Actuellement, dans le parc social, un conjoint ou un ascendant peut bénéficier du transfert du bail sans avoir besoin de justifier du respect des conditions d'attribution ou d'une adaptation du logement à la taille du ménage. Les bénéficiaires du transfert du bail, dans l'amendement COM-584 rectifié, sont exemptés des seules conditions relatives aux ressources et à la taille du logement, non de la condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire. Avis favorable.

L'amendement COM-584 rectifié est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-232 supprime la référence aux parties souterraines des immeubles, qui sont comprises dans la notion d'« espaces communs ». Avis favorable.

L'amendement COM-232 est adopté.

Le trafic de stupéfiants est l'une des causes majeures de troubles de voisinage et d'atteintes à la jouissance paisible que subissent les locataires. Les bailleurs sont souvent démunis face à ces situations. Les locataires ne comprennent pas l'inaction du bailleur, mais ce dernier ne peut engager d'action en résiliation de bail sans preuves suffisantes. Faire de la condamnation pénale pour trafic de stupéfiants passée en force de chose jugée un motif automatique de résiliation du contrat de location permettra aux bailleurs d'engager plus facilement des actions contentieuses et de respecter leur obligation de faire cesser les troubles de voisinage prévue à l'article 6-1 de loi du 6 juillet 1989. Tel est l'objet du COM-747.

C'est parfait.

Nous avons proposé un amendement COM-422 rectifié qui est identique. Nous applaudissons.

Les amendements COM-747 et COM-422 sont adoptés.

L'amendement COM-303 rectifié bis eìlargit la clause reìsolutoire aux cas de condamnations peìnales du locataire, ou de l'une des personnes de son foyer fiscal au titre duquel le logement est attribueì, en raison d'infractions incompatibles avec l'obligation d'occupation paisible du logement : atteintes aux biens du bailleur ou atteintes aÌ ses preìposeìs. Ces cas entrent dans la définition des troubles du voisinage. Il n'est pas nécessaire de prévoir un cas spécifique supplémentaire. Nous avons voté la résolution du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue et décidé d'appliquer plus facilement la clause de résiliation du bail pour trouble du voisinage, c'est donc suffisant. Avis défavorable.

L'amendement COM-303 rectifié bis n'est pas adopté.

Le droit actuel prévoit depuis 2007 la possibilité d'introduire une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit pour un motif résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Les contrats de location conclus antérieurement ne mentionnent pas cette disposition, rendant plus difficile l'expulsion du locataire qui ne respecte pas cette obligation d'utiliser son logement en « bon père de famille ». L'amendement COM-748 pallie cette difficulté en étendant à l'ensemble des contrats de location en cours l'application d'une telle clause.

C'est une bonne chose de traiter ainsi les « stocks ». J'espère qu'un jour nous pourrons aussi signer un bail en « bonne mère de famille » !

Demandons à la délégation aux droits des femmes de se saisir de ce sujet.

Ou bien changeons l'expression en « pair »...

L'amendement COM-748 est adopté.

L'article 40 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-816 rectifié supprime le décret prévu à l'article 41, et il précise, par coordination avec l'article 47 bis C, que l'assignation délivrée par le bailleur personne morale devra contenir les mêmes indications que celles prévues pour le commandement de payer.

L'amendement COM-816 rectifié est adopté.

L'article 41 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-233 de la commission des lois maintient la possibilité pour les huissiers d'accéder à l'ensemble des parties communes d'un immeuble. Avis favorable.

L'amendement COM-233 est adopté.

L'article 41 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-704 supprime une mention inutile.

L'amendement COM-704 est adopté.

L'amendement COM-806 corrige une erreur de référence et est de coordination.

L'amendement COM-806 est adopté.

L'article 42 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Notre amendement COM-441 propose de permettre aux équipes des appartements de coordination thérapeutique (ACT) d'intervenir à domicile, afin de mieux lutter contre les expulsions locatives des personnes atteintes de souffrances psychiques. Ces personnes ne sont pas suffisamment accompagnées. Et les élus, et notamment les maires, se retrouvent dans des situations invivables.

Il s'agit d'une disposition d'ordre réglementaire. Une expérimentation « ACT à domicile » a été initiée par la circulaire du 27 avril 2017, il est trop tôt pour évaluer l'efficacité de ce dispositif au regard de l'offre déjà existante... Demande de retrait, à défaut avis défavorable.

Nous ne retirerons pas cet amendement car nous voulons interroger le Gouvernement sur ce sujet.

Je crains que l'amendement soit irrecevable au titre de l'article 41 de la Constitution...

Nous le modifierons en conséquence.

Vous pourriez sinon demander une prise de parole sur l'article ?

Nous y réfléchirons.

L'amendement COM-441 n'est pas adopté.

L'amendement COM-179 rectifié fait passer d'une à trois places par tranche de 1 000 habitants le nombre de places minimum à respecter pour une commune de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 100 000 habitants. À défaut d'atteindre ce seuil, la commune est financièrement sanctionnée, par une ponction sur ses recettes fiscales. Nous sommes tous favorables à ce que nos communes disposent de capacités d'hébergement d'urgence suffisantes, mais recourir à la contrainte financière sans état des lieux préalable ne me paraît pas être la méthode à privilégier. Avis défavorable.

L'amendement COM-179 rectifié n'est pas adopté.

La première partie de l'amendement COM-174 est en partie satisfaite : la section sociale du comité national de l'organisation sanitaire et sociale comprend les associations représentatives du secteur, et notamment la Fédération nationale des acteurs de la solidarité (FNAS). L'arrêté sera rédigé après consultation de ce comité. Juridiquement, on ne peut prévoir que cet arrêté sera corédigé par les ministres et les associations. La seconde partie de l'amendement définit précisément le contenu du cahier des charges. Il paraît préférable de laisser à la concertation à venir le soin de procéder à cette définition. Avis défavorable.

L'amendement COM-174 n'est pas adopté.

Le Sénat est généralement hostile aux demandes de rapport. Avis défavorable à l'amendement COM-158 rectifié.

L'amendement COM-158 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement de clarification COM-907 est adopté.

L'article 43 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

La loi ne prévoit pas que le maire de la commune concernée par l'arrivée d'une famille bénéficiaire d'une mesure d'hébergement au titre de l'aide sociale en soit informé, ce qui est dommage. Nous souhaitons que le président du Conseil départemental ou le Centre communal d'action sociale (CCAS) informe le maire de la commune d'accueil et lui transmettre les documents et informations relatives au bénéficiaire.

Cette mesure relève de la bonne administration, je ne vois pas la plus-value à l'inscrire dans la loi. Au demeurant, le caractère préalable de l'information risquerait de ralentir l'orientation des personnes concernées. Avis défavorable.

L'amendement COM-423 n'est pas adopté.

L'amendement COM-647 supprime l'article 43 bis et revient à la situation actuelle. L'article L. 313-1-1 du code de l'action sociale et des familles (CASF) satisfait la demande pour les projets de transformation et d'extension, dans la limite fixée par décret, soit 30% de la capacité initiale.

Le groupe socialiste et républicain estime aussi que cet amendement va dans le bon sens.

Les amendements identiques COM-647 et COM-572 sont adoptés. L'article 43 bis est supprimé.

L'amendement COM-428 rectifié vise les jeunes qui n'ont pas besoin d'accompagnement mais qui ne relèvent pas non plus d'une formule du type du foyer de jeunes travailleurs. Il inscrit dans la loi un élargissement des publics accueillis en résidences sociales avec les jeunes actifs ou en formation professionnelle. Cette formule sécurisée paraît plus judicieuse que la création d'un bail dérogatoire peu encadré qui favorisera la précarité.

Cet amendement est satisfait par le droit en vigueur. Avis défavorable. La circulaire de 2006 évoque, parmi les cibles des résidences sociales, « les jeunes travailleurs ou jeunes en insertion, les personnes en formation professionnelle. » Ce public peut également être accueilli dans les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) mobilité, les résidences universitaires ou le logement social ordinaire.

L'amendement COM-428 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement COM-488 rectifié pose une question intéressante, mais il n'est pas certain que la baisse du seuil de 30 à 10% pour les RHVS soit véritablement souhaitable en pratique. Avis défavorable.

L'amendement COM-488 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement COM-504 rectifié ter est satisfait par le droit en vigueur. Il n'est par ailleurs pas souhaitable d'inscrire dans la loi le principe selon lequel un hébergement en logement-foyer serait dédié à un public plutôt qu'à un autre. Avis défavorable.

L'amendement COM-504 rectifié ter n'est pas adopté.

Comme il n'existe qu'une seule RHVS d'intérêt général située en quartier prioritaire de la politique de la ville, il est inutile de le préciser. Au demeurant, l'information du maire, qui motivait l'adoption de cette disposition, est assurée par la décision d'autorisation d'urbanisme qui reste nécessaire en cas de travaux ou de changement de destination au regard du plan local d'urbanisme.

L'amendement COM-908 est adopté.

L'article 44 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Nous en venons aux articles relatifs à la loi SRU. Notre rapporteur vous propose de suivre une certaine méthode.

Le débat aura bien lieu mais je vous présente en amont ce que nous avons voulu modifier aux articles 46 et additionnels.

L'article 46 prévoit d'allonger la durée de décompte des logements sociaux vendus de cinq à dix ans, pour qu'ils continuent à rester dans le quota des logements sociaux. De nombreux amendements ont été déposés sur cet article ou après celui-ci pour modifier ou assouplir la loi SRU en l'adaptant aux spécificités territoriales. Je vous propose quatre amendements.

Sur les décomptes des logements sociaux vendus, je vous propose d'intégrer les logements occupés par les titulaires d'un prêt social location-accession (PSLA) pendant une durée de dix ans ainsi que les logements objets d'un bail réel solidaire. Je vous propose également de donner un avis favorable à l'amendement COM-234 de la commission des lois qui propose de décompter les places d'hébergement d'urgence conformément à ce que nous avons adopté il y a quelques jours dans le projet de loi pour une immigration maîtrisée, un droit d'asile effectif et une intégration réussie.

Comme l'a montré le rapport du CGEDD, le calendrier de rattrapage de réalisation de l'objectif de 25 % de logements sociaux d'ici 2025 est irréaliste et risque de décourager les communes qui font des efforts pour construire des logements sociaux. L'écart est trop important : elles n'arrivent pas à remplir en un triennat les 50% d'objectifs restant alors qu'elles ont eu plusieurs triennats pour remplir la première moitié. Il y aura alors de plus en plus de communes carencées. De nombreux élus se demanderont à quoi bon vouloir être vertueux pour remplir les objectifs et faire des efforts financiers, si de toute façon ils vont droit dans le mur et seront sanctionnés par un arrêté de carence... Cela risque d'être contreproductif : les élus baisseront les bras et ne feront plus de logements sociaux, à la différence de ce qu'ils faisaient auparavant...

Je vous propose d'insérer deux paliers supplémentaires qui permettront de réaliser dans de bonnes conditions les objectifs de rattrapage. Point important, la réforme territoriale, en favorisant les regroupements de communes ou le développement des EPCI, a conduit de nombreuses communes à être désormais soumises aux dispositions de la loi SRU. Or ces communes qui viennent d'entrer dans le dispositif sont assujetties aux mêmes objectifs de calendrier que celles entrées en 2000 : elles devront atteindre le taux de 20 ou 25 % en 9 ans, contre 25 ans pour les autres. Cela les pénalise injustement.

Je vous propose donc d'établir un calendrier de rattrapage spécifique pour ces communes qui bénéficieront ainsi de la même durée que les communes actuelles pour réaliser leurs objectifs de construction de logements sociaux. Les communes entrantes depuis le 1er janvier 2015 pourront bénéficier du calendrier spécifique établi pour ces communes, ce qui les conduirait à respecter les objectifs en 2040. Ce serait source d'équité.

Je vous propose également deux expérimentations. La première, développée à partir de ce qui a été envisagé au moment de l'examen du projet de loi relative à l'Égalité et à la citoyenneté, permettrait aux communes ayant atteint 15% de logements sociaux et devant atteindre un taux de 25 % de logements sociaux de pouvoir conclure avec le préfet un contrat d'objectifs et de moyens qui déterminerait le nombre de triennats nécessaires pour atteindre le taux de 25 % et les objectifs de réalisation des logements locatifs sociaux que la commune s'engage à respecter pour chaque triennat. On ne supprimerait pas le taux de 25 % - je coupe court à toute caricature. Pour déterminer ses objectifs et le nombre de triennats nécessaires, la commune adoptera certains critères : le nombre de logements sociaux enregistrés sur la commune, le taux de vacance dans le parc social, la capacité de construire de tels logements en fonction de la capacité financière de la commune... Ce dispositif expérimental serait fondé sur le volontariat.

Marc-Philippe Daubresse vous proposera une seconde expérimentation pour les EPCI.

Je vous propose d'uniformiser les seuils d'application de la loi SRU en prévoyant que seront concernées uniquement les communes de plus de 3 500 habitants. Ces propositions, pragmatiques et réalistes, permettront aux maires de respecter leurs obligations de construction de logements sociaux dans de bonnes conditions. Il ne s'agit en aucun cas de les exonérer de leurs obligations. Pour redonner confiance aux élus et notamment aux maires, nous desserrons le calendrier. À travers ces deux expérimentations, nous mettrons les communes et les maires dans des conditions plus favorables. Ce pragmatisme leur apportera une bouffée d'oxygène. L'ensemble de ces mesures me paraissant équilibrées, je me prononcerai en conséquence contre l'adoption des autres propositions.

Ce second dispositif expérimental s'inscrit dans le cadre dressé par le rapporteur, sans détricoter la loi SRU. J'ai été en charge de ce département ministériel. Tous les gouvernements ont fait le bilan de la loi SRU. Une large majorité de communes soumises à la loi SRU sont de bonne foi. Beaucoup ont des contraintes foncières qui s'aggravent depuis dix ans à cause des réglementations environnementales. Rendons efficiente la loi SRU sur le stock et non sur le flux, sans toucher au seuil de 25% - même si celui-ci a été brutal.

À la différence de Mme Estrosi Sassone, qui passe par la voie communale, je propose de passer par la voie intercommunale ; il s'agit de mutualiser la cible de logements à cet échelon, en annulant ce qui doit être individuellement atteint par les communes carencées, sur la base de l'objectif de 25 %.

Nous incluons dans l'amendement COM-235 plusieurs verrous. Le premier est l'agrément du préfet ; si celui-ci considère qu'il s'agit d'un contournement de la loi ou que ce n'est pas réaliste au regard du foncier, il peut opposer son veto. Deuxièmement, on ne pourra imposer la construction de logements sociaux contre l'avis d'un maire. Enfin, le troisième élément est la réversibilité ; si, à la fin d'un plan triennal, l'objectif n'est pas atteint, le préfet revient sur son agrément et les communes se retrouvent carencées. Nous devrons simplement harmoniser les délais avec l'amendement de la commission des affaires économiques.

Il reste quelques modifications de forme à apporter à votre amendement ; je vous propose donc, monsieur Daubresse, de le redéposer rectifié en séance, et notre commission émettra un avis favorable.

Je suis gênée par la possibilité de veto du préfet. Vous ne prévoyez l'intervention du préfet que lorsque cela vous arrange. Ce veto ne me semble pas sain.

Il est justement prévu pour que l'on ne puisse pas déroger à la loi !

Oui, mais les élus locaux qui veulent mener les politiques publiques doivent assumer leurs responsabilités ; si le préfet est amené à mettre son veto, c'est un échec.

Attention à ne pas détricoter en permanence la loi SRU. C'est vrai, vous conservez l'objectif de 25 %. Cet objectif a pu paraître brutal, mais il faut se souvenir que nous traversions une grave crise du logement ; quand les prix des logements ne sont pas abordables, il faut construire des logements sociaux, et c'est le cas actuellement.

En outre, vous parlez du décompte des places d'hébergement d'urgence, mais cela peut varier, même d'une année à l'autre ! En ce qui concerne les arrêtés de constat de carence, il y en a très peu, même Neuilly n'en a pas... Nous nous rallions donc à la position du Gouvernement - ce n'est pas habituel -, qui n'accepte aucune mesure touchant à la loi SRU. Sur les communes nouvelles, nous sommes plutôt en phase avec Mme le rapporteur.

Je suis inquiet au sujet des deux expérimentations que propose notre rapporteur. On pourra négocier avec le préfet à partir de 15 % de logements sociaux, mais dans quelles limites ? Faudra-t-il 80 ans pour atteindre l'objectif ? Cela ne favorise pas la construction de logements sociaux.

Je suis également opposé à la deuxième expérimentation ; on ne peut pas laisser les EPCI mutualiser les quotas de logements sociaux des communes membres.

Seulement si toutes les communes sont d'accord.

On va donc créer des poches de logements sociaux, et d'autres communes s'exonéreront de toute construction. Regardez Marne-la-Coquette !

Ne regardons pas les cas particuliers pour élaborer une politique nationale.

Il y a plein de poches de logements sociaux dans mon département et cela risque d'être encore favorisé par cette disposition.

Je vous remercie d'exonérer les communes de moins de 3 500 habitants. Les bailleurs sociaux ne veulent pas y construire de logement, car elles n'ont pas de transport public. Elles n'atteindront donc jamais 25 % !

On ne peut pas toucher à la loi SRU, j'essaie de le faire depuis douze ans pour les communes très denses et au bâti très ancien. Les pavillons ont tous été achetés et remplacés par de petits immeubles mais cela ne suffit pas. Les maires commencent à être déprimés. J'espère que les amendements adoptés demeureront pour faire évoluer la situation.

Il y a quasi-unanimité pour dire que l'article 55 de la loi SRU a été un déclencheur : il était nécessaire, mais les choses ont évolué. Les délais pour atteindre l'objectif sont irréalistes, c'est démoralisant. La loi SRU, en particulier son article 55, doit évoluer. Cet article est nécessaire mais n'est pas un dogme immuable, on peut travailler intelligemment sur le sujet pour que les objectifs soient atteignables.

Je me pose toutefois deux questions. Sur l'amendement de la commission des lois, raisonne-t-on sur le stock total ? Par exemple, la commune d'Amiens a 38 % de logements sociaux ; si elle mutualise l'objectif avec les communes voisines, on ne construira plus rien.

Non, on raisonne à partir du reste à construire. L'objectif d'un taux moyen dans l'EPCI a été plusieurs fois rejeté, avec raison.

D'accord.

Sur la question des communes de moins de 3 500 habitants, nous ne disposons pas d'étude d'impact pour justifier ce seuil. C'est un choix un peu arbitraire. Je comprends l'argument de Mme Procaccia, mais des villes de 2 000 habitants peuvent avoir des transports en commun performants. Je suis donc réservé à ce sujet.

Il est difficile d'avoir une étude d'impact précise et de connaître le nombre de communes concernées. De plus, on ne peut pas à la fois vouloir lutter contre l'artificialisation des terres et soumettre les petites communes au taux de 25 %.

Je pense que l'on consomme 70 % à 80 % des terres agricoles en milieu urbain et presque tout en milieu rural.

Je veux vous faire part de mon expérience à la communauté urbaine de Perpignan. Globalement, les maires étaient très opposés à l'article 55, et Perpignan avait 80 % du logement social de l'intercommunalité. Mais petit à petit, on a mutualisé la construction, ce qui a permis à Perpignan de diminuer sa construction. Ainsi, nous avons atteint collectivement 130 % de l'objectif initial du programme local de l'habitat.

Il faut donc faire évoluer l'article 55 de la loi SRU et permettre l'expérimentation ; surtout, il faut faire confiance à la base, aux territoires. À Perpignan, le logement social n'est même plus un sujet.

On l'a vu lors de la conférence du consensus, l'expérimentation de Lorient est un succès. Les documents stratégiques obligatoires de l'intercommunalité, le programme local de l'habitat intercommunal (PLHI) et le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI), reprennent cela.

Je pense qu'il faut retirer le nom de « logement social », car 75 % des Français peuvent y accéder.

C'est vrai.

De nombreux dispositifs coexistent dans le logement social. En outre, cela arrange souvent les bailleurs publics d'avoir des logements sociaux, pour équilibrer leurs projets. Par ailleurs, il me semble inopportun de mutualiser le logement social à l'échelon de l'intercommunalité ; chaque commune doit prendre ses responsabilités.

Certaines communes, quand elles tiennent compte de toutes les contraintes qui s'appliquent à elles, entre les monuments historiques, les sites classés et la loi Littoral, ils ne peuvent atteindre 25 % de logements sociaux.

On connaît tous des cas de ce type. L'idée des rapporteurs est d'apporter des réponses intelligentes, comme Lorient l'a fait. Il faut juste mettre les élus autour de la table dans le cadre du PLHI et du PLUI.

En 2007, après la mise en place du plan de cohésion sociale de Jean-Louis Borloo, 730 communes étaient concernées par la loi SRU ; 405 communes la respectaient et 325 n'atteignaient pas leurs objectifs. En 2017, 1 930 communes y sont assujetties, 708 la respectent et 1 222 ne la respectent pas. On voit que le nombre de communes concernées a presque quintuplé. Cela est lié au passage de 20 % à 25 % et à l'ajout de contraintes urbanistiques de toutes sortes. Or, dans le même temps, les terrains constructibles s'amenuisent. Il y en a deux fois moins mais on demande à cinq fois plus de communes de construire des logements sociaux...

On n'est pas obligé d'avoir du terrain pour construire, on peut aussi racheter des immeubles. J'indique en outre que, depuis 2007, le nombre de mal logés a aussi doublé.

Ne donnons pas dans la caricature. Il faut cesser d'utiliser le mot de « détricotage », parlons plutôt d'adaptation ou d'assouplissement. Contrairement à ce que nous avions fait dans le projet de loi relatif à l'égalité et la citoyenneté, on maintient l'objectif de 25 % ; on rend juste le calendrier réaliste. En outre, je rappelle que les communes ayant peu de moyens de transport peuvent demander leur exemption. Enfin, l'expérimentation est une avancée ; si cela ne fonctionne pas, on en tirera les conséquences.

L'amendement COM-634 n'est pas adopté. Les amendements COM-857, COM-869 et COM-234 sont adoptés.

L'amendement COM-522 rectifié propose que la liste des exemptions, actuellement proposée par les EPCI y compris quand il s'agit d'inconstructibilité, soit arrêtée sur proposition des communes. Cet amendement est pertinent, et j'émettrai un avis favorable si vous le rectifiez en ajoutant « ou » après « communes ». Cela donnerait alors « au sixième alinéa de l'article L. 302-5, après les mots sur proposition, sont insérés les mots des communes ou.

J'accepte de rectifier mon amendement en ce sens.

L'amendement COM-522 rectifié, ainsi modifié, est adopté.

Les amendements COM-430, COM-57 rectifié ter, COM-590, COM-304 rectifié bis, COM-259 rectifié ter, COM-151rectifié septies, COM-588, COM-54 rectifié, COM-122 rectifié bis, COM-252 rectifié bis, COM-256 rectifié, COM-20, COM-507 rectifié bis, COM-261 rectifié, COM-262 rectifié, COM-424 rectifié, COM-596 rectifié sexies, COM-597 rectifié sexies, COM-598 rectifié sexies et COM-128 rectifié bis ne sont pas adoptés.

L'article 46 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Puis-je rectifier maintenant l'amendement COM-235 de la commission des lois pour l'harmoniser avec les amendements de Mme Dominique Estrosi Sassone ?

Je propose plutôt que vous le proposiez, rectifié, en séance.

En ce cas, je le retire. Je le réécrirai avec Mme le rapporteur et je le soutiendrai en séance.

L'amendement COM-235 est retiré. Les amendements COM-559 rectifié, COM-123 rectifié, COM-129 rectifié bis et COM-254, COM-253, COM-491, COM-482, COM-255, COM-258 et COM-595 rectifié quater ne sont pas adoptés.

L'amendement COM-552 rectifié bis propose que la commission nationale SRU puisse intervenir au début de chaque bilan triennal auprès des communes qui le demandent, pour les aider. L'idée a du sens, mais cette commission n'arrive déjà pas à faire son travail, il n'est donc pas opportun de lui confier de nouvelles missions en l'état. Avis défavorable.

L'amendement COM-552 rectifié quater n'est pas adopté.

L'amendement COM-492 n'est pas adopté.

Le présent article prévoit que le bailleur communiquera au syndic les coordonnées de son locataire dans le délai d'un mois à compter de la prise d'effet de la location. S'agissant de données personnelles, il paraît nécessaire d'obtenir l'accord préalable du locataire, d'où mon amendement COM-702.

Mais le locataire a des devoirs, aussi ! Du reste, le bail est publié.

Il s'agit tout de même de données personnelles, comme le numéro de téléphone ou l'adresse électronique.

L'amendement COM-208 introduit une disposition qu'il est inutile d'inscrire dans la loi.

L'amendement COM-236 de la commission des lois est satisfait par mon amendement COM-702.

Je le retire !

L'amendement COM-702 est adopté. L'amendement COM-208 n'est pas adopté. L'amendement COM-236 est retiré.

L'article 47 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Mon amendement COM-864 apporte des clarifications rédactionnelles et précise que la condamnation pénale du conjoint devra avoir été rendue depuis moins de six mois.

L'amendement COM-864 est adopté.

Mon amendement COM-237 rectifié propose de remplacer les « violences conjugales et domestiques », qui ne sont pas des qualifications pénales, par les catégories idoines. On coordonnera les amendements lors du montage du texte. Cela poursuit le dessein de Mme Dominique Estrosi Sassone.

Avis Favorable.

L'amendement COM-237 rectifié est adopté.

L'article 47 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-238 de la commission des lois vise à supprimer une mention redondante, puisque les alinéas 2 et 3 disposent déjà que « le commandement de payer contient, à peine de nullité [...] la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ». Puisque l'objectif est d'informer de manière complète et compréhensible le locataire des conséquences du non-paiement de son loyer, il est opportun de mentionner explicitement qu'il risque d'être expulsé de son logement.

Avis Favorable.

L'amendement COM-238 est adopté.

L'amendement rédactionnel COM-705 rectifié est adopté.

L'article 47 bis C est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Mon amendement COM-239 supprime une mention inutile.

Avis Favorable.

L'amendement COM-239 est adopté.

L'article 47 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-635 maintient le caractère obligatoire de l'encadrement des loyers. Le projet de loi en fait un dispositif expérimental et optionnel, c'est un bon compromis. Avis Défavorable.

Mon amendement COM-863 est un amendement de coordination avec l'amendement supprimant la garantie universelle des loyers. L'amendement COM-756 est aussi un amendement de coordination.

L'amendement COM-635 n'est pas adopté. Les amendements COM-863 et COM-756 sont adoptés.

L'amendement COM-379 rectifié bis prévoit que les communes nouvelles puissent créer des observatoires des loyers et que les associations de locataires puissent y siéger. Le droit en vigueur donne satisfaction à cet amendement, monsieur Decool, en prévoyant, d'une part, que les collectivités territoriales, y compris les communes, puissent créer ces observatoires et, d'autre part, que les observatoires ne peuvent être agréés que s'ils assurent une représentation équilibrée des bailleurs, locataires et gestionnaires.

L'amendement COM-379 rectifié bis est retiré.

L'article 48 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-636 maintient obligatoire le dispositif d'encadrement des loyers. Avis défavorable.

L'amendement COM-636 n'est pas adopté.

Le projet de loi rend le dispositif d'encadrement des loyers optionnel et expérimental. L'encadrement peut s'appliquer sur une partie seulement du territoire de l'intercommunalité volontaire et le préfet peut prononcer une amende administrative contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée.

Sur l'ensemble de l'agglomération parisienne, on constate une quasi-stagnation des loyers en 2016 et en 2017, ce qui contraste fortement avec les hausses de 6 % au cours de la période 2006-2013. Par ailleurs, le dispositif est mesuré ; il vise surtout à bloquer les loyers abusifs, fixé au-delà de 20 % d'un loyer de référence fixé selon les prix du marché.

Aussi, il n'est pas utile de procéder par voie d'expérimentation. L'amendement COM-434 pérennise ce dispositif pour assurer une meilleure visibilité de la mesure aux villes qui souhaitent le mettre en place.

Restons-en au caractère expérimental. Avis défavorable.

L'amendement COM-434 n'est pas adopté. L'amendement de précision COM-753 est adopté.

L'amendement COM-190 supprime des conditions à réunir pour déterminer l'applicabilité du dispositif d'encadrement des loyers, c'est-à-dire la prise en compte du taux de logements commencés et les perspectives de production pluriannuelle de logements. Ce sont au contraire des éléments importants. Avis défavorable.

L'amendement COM-190 n'est pas adopté.

L'amendement COM-191 prévoit que les EPCI puissent pérenniser le dispositif à l'issue de l'évaluation. Il me parait nécessaire de passer par la loi pour pérenniser le dispositif d'encadrement des loyers. Avis défavorable.

L'amendement COM-191 n'est pas adopté. L'amendement rédactionnel COM-706 est adopté.

L'amendement COM-380 rectifié, mal imputé, durcit les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers après mise en demeure restée infructueuse. Le texte prévoit une amende de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale. L'amendement fixe un montant pouvant aller jusqu'à 75 % du montant trop perçu pour une personne physique et 125% pour une personne morale, ainsi qu'une publication de la décision dans les journaux de la commune. La mise en place de cette sanction est un premier pas. Il ne semble pas souhaitable de la renforcer encore. Et la publicité de la sanction paraît fragile sur le plan juridique car il ne s'agit pas d'une décision de justice mais d'une amende administrative. Avis défavorable.

L'amendement COM-380 rectifié n'est pas adopté. L'amendement de coordination COM-707 est adopté.

L'amendement COM-305 rectifié demande la remise d'un rapport. Avis défavorable.

L'amendement COM-305 rectifié est retiré.

L'article 49 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-637 supprime cet article relatif aux règles de décence. Nous attendons depuis 2014 la publication des deux décrets sur les règles relatives à la décence dans les hôtels meublés et en cas de colocation à baux multiples. Leur rédaction a soulevé des difficultés. Le décret sur l'adaptation des caractéristiques de la décence aux colocations n'a jamais pu être publié car, d'après l'étude d'impact, il existe des incompatibilités entre les différentes règles applicables. L'article 50 règle ce problème. La seconde modification supprime l'adaptation des règles de décence aux locaux des hôtels meublés, le gouvernement préférant maintenir cette offre d'hébergement. Les règles de confort minimal sont cependant maintenues. Avis défavorable.

J'ai déjà vu six familles dans le même F5... C'est une réalité sur laquelle nous n'avons aucune prise. C'est très grave.

L'amendement COM-637 n'est pas adopté.

L'article 50 est adopté sans modification.

L'amendement COM-708 complète la définition du logement décent en précisant qu'il doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Il s'agit ainsi de lutter contre la prolifération des punaises de lit. Nous sommes de plus en plus saisis par cette problématique lourde.

Et comment vous en débarrasserez-nous, sans insecticide ?

L'amendement COM-708 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-198 rectifié clarifie les termes utilisés pour déterminer le demandeur à l'action en cas de fraude à l'autorisation de changement d'usage. Avis favorable.

L'amendement COM-198 rectifié est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-197 rectifié renforce les modalités de mise en oeuvre du droit de visite des services municipaux du logement. Il soulève une vraie question, car le droit de visite ne sert à rien si les contrôleurs ne peuvent accéder aux parties communes. Néanmoins, sa rédaction pourrait être améliorée. Avis défavorable.

L'amendement COM-197 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement COM-111 rectifié bis est issu des réflexions du groupe de travail sur le tourisme. Le développement de l'offre de meublés touristiques est bienvenu, car il renforce l'attractivité de notre pays en répondant à une forte demande des touristes. Cela permet également aux particuliers d'obtenir un complément de revenus. Mais le droit actuel ne permet pas aux communes d'être informées des locations. Nous proposons donc de rétablir l'obligation de déclaration préalable en mairie pour la location de sa résidence principale, qui n'entraîne du reste aucune obligation particulière ni pour le bailleur, ni pour l'intermédiaire. Il s'agit d'assurer l'information des communes, et aucunement de freiner le développement des meublés de tourisme. Cela pourrait inciter les communes à développer une politique de qualité de ce type d'hébergement touristique.

Avis favorable.

L'amendement COM-111 rectifié bis est adopté.

L'amendement COM-108 rectifié étend aux communes touristiques la possibilité d'établir une déclaration préalable soumise à enregistrement. Il est en partie satisfait par l'amendement précédent, qui prévoit l'obligation d'effectuer une déclaration simple y compris pour les résidences principales en dehors des zones tendues. En revanche, il imposerait des obligations disproportionnées aux loueurs et aux intermédiaires, sans justifier d'un motif d'intérêt général suffisant. La légalité de ce dispositif repose en effet sur la nécessité de répondre à une tension sur le marché du logement, qu'on n'observe pas obligatoirement dans les communes touristiques. Au demeurant, une autorisation de changement d'usage peut être mise en place par le préfet sur demande du maire si la situation locale le justifie. Avis défavorable.

L'amendement COM-108 rectifié n'est pas adopté.

Le fait de louer sa résidence principale plus de 120 jours dans les villes où une autorisation de changement d'usage et une déclaration soumise à enregistrement sont en vigueur sera passible d'une amende de 10 000 euros. Cette amende est différente de celle prévue pour non-respect de l'obligation d'obtention d'une autorisation de changement d'usage. Ces deux sanctions seront susceptibles de se cumuler car elles n'ont pas la même cible. Il n'y a donc pas lieu de distinguer entre les deux alinéas du IV de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme dans sa rédaction résultant du projet de loi. Par conséquent, avis défavorable à l'amendement COM-329.

L'amendement COM-329 n'est pas adopté.

L'amendement COM-112 rectifié bis fait suite aux réflexions de notre groupe de travail sur le tourisme. Dans les zones tendues, les communes peuvent instaurer une autorisation de changement d'usage et une déclaration donnant lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur l'annonce. Si la résidence principale est louée plus de 120 jours, elle devient une résidence secondaire, ce qui requiert une autorisation de changement d'usage, éventuellement soumise à compensation. Chaque plateforme s'est engagée à bloquer à 120 jours les locations. Il serait plus efficace qu'elles se réunissent pour adopter un outil commun. C'est l'objet de notre amendement.

Avis favorable.

L'amendement COM-112 rectifié bis est adopté, ainsi que l'amendement de précision COM-909.

L'article 51 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Les amendements COM-177 rectifié et COM-313 rectifié permettent aux résidences universitaires de proposer leurs logements vacants en location saisonnière. Une expérimentation en ce sens a été votée dans le cadre de la loi égalité et citoyenneté. Elle est toujours en cours. Il convient donc d'attendre les conclusions du rapport d'évaluation qui doit être transmis au Parlement début 2020 avant de pérenniser le dispositif. Avis défavorable.

Les amendements COM-177 rectifié et COM-313 rectifié ne sont pas adoptés.

L'article 51 bis (nouveau) est adopté sans modification.

L'amendement COM-638 supprime l'article 52 qui impose que les programmes locaux de l'habitat couvrant certaines communes en zones tendues, dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s'applique et dont la liste est définie par décret, comportent obligatoirement, et non plus facultativement, une offre de logements intermédiaires. Nous avons aussi besoin de logements intermédiaires. Avis défavorable.

L'amendement COM-638 n'est pas adopté.

Actuellement, seuls les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées et les résidences universitaires peuvent être exonérés de la construction d'aires de stationnement. En outre, en application de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme, pour ces logements, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement et, lorsque le logement est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Mon amendement COM-727 et l'amendement COM-541, qui lui est identique, étendent l'application de ces dispositions aux logements locatifs intermédiaires. Cela limitera la vacance des parkings.

Les amendements identiques COM-727 et COM-541 sont adoptés.

L'amendement COM-199 prévoit que le programme local de l'habitat précise l'offre de logements intermédiaires pérennes pour une durée de 20 ans minimum. Il ne me parait pas opportun d'être aussi précis en ne visant qu'une catégorie de logements intermédiaires. La souplesse est préférable en la matière. L'intercommunalité pourra faire le choix de privilégier le développement d'une catégorie particulière de logement intermédiaire, en tenant compte de sa durée. Avis défavorable.

L'amendement COM-199 n'est pas adopté.

L'article 52 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-155 rectifié bis est assez technique et porte sur le recensement des besoins en logement des travailleurs saisonniers, qui pose des problèmes aux communes car elles doivent supporter intégralement la responsabilité de la mise en oeuvre d'un dispositif flou et inutilement systématique. L'amendement simplifie ce dispositif pour plus d'efficacité.

Avis favorable. Les remontées du terrain font état de difficultés à mettre en oeuvre ces dispositions. Cet amendement revoit le dispositif en confiant le soin au préfet d'effectuer le diagnostic. Si celui-ci conclut à la nécessité de prendre des mesures, une convention doit être conclue avec la commune concernée.

L'amendement COM-155 rectifié bis est adopté.

L'article 52 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-903 modifie les dispositions relatives au conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) afin de répondre aux critiques des professionnels sur son fonctionnement. Il crée une commission de contrôle au sein du CNTGI, dont le rôle serait d'instruire les cas de pratiques abusives afin que ce celui-ci se prononce sur l'opportunité de les signaler à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation. Il maintient la mise en place d'un code de déontologie applicable aux professionnels de l'immobilier, pour lequel le CNTGI doit proposer des règles. La composition du CNTGI y est précisée et il prévoit que des personnalités qualifiées siègent en son sein avec voix consultative. Enfin, l'amendement étend la compétence du CNTGI aux dispositions relatives à la copropriété qui ne sont discutées dans aucune commission consultative.

L'amendement COM-440 supprime l'article 53 pour maintenir la compétence du CNTGI.

C'est aussi l'objet de l'amendement COM-369 : avis défavorable aux deux.

Les amendements COM-440 et COM-369 ne sont pas adoptés. L'amendement COM-903 est adopté. L'amendement COM-70 devient sans objet.

L'article 53 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Avis défavorable aux deux amendements identiques COM-35 rectifié bis et COM-41 rectifié ter, qui portent sur des dispositions fiscales.

Les amendements COM-35 rectifié bis et COM-41 rectifié ter ne sont pas adoptés.

Mon amendement COM-880 restreint l'accès des agents des services statistiques aux seules boites aux lettres ou interphones des immeubles d'habitation. Si ces agents doivent, notamment dans le cadre des opérations de recensement, pouvoir contacter les résidents des immeubles d'habitation, il n'est pas pour autant justifié qu'ils aient accès dans le cadre de leur mission à l'ensemble des parties communes.

L'amendement COM-880 est adopté.

L'article 53 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Mon amendement COM-657 supprime l'impossibilité de délivrer congé pour vendre moins de trois ans après l'acquisition d'un logement ou de délivrer congé pour reprise du logement moins de deux ans après l'acquisition d'un logement. Ces limitations au droit de délivrer congé par le bailleur, dont la mise en oeuvre est pour le moins complexe, ne participent pas à la fluidité du marché des biens occupés par des locataires. Peu de temps après avoir acquis un bien loué, l'acquéreur peut avoir besoin de vendre ou de reprendre le logement, en dehors de toute considération spéculative - en cas de divorce, mutation, perte d'emploi ou cessation d'activité par exemple. Cet amendement fluidifiera le marché locatif et redonnera confiance aux bailleurs.

Le bailleur peut avoir touché des subventions. Nous ne sommes pas favorables à cet amendement. Et le locataire peut avoir fait des travaux importants. Trois ans semblent un minimum pour les amortir.

L'amendement COM-657 est adopté et devient article additionnel.

Mon amendement COM-655 unifie à deux mois le délai de préavis applicable au congé donné par un locataire, tout en maintenant les exceptions abaissant le délai à un mois pour les situations concernant l'état de santé et des difficultés économiques rencontrées par le locataire. Ancrer ce nouveau délai de deux mois dans le droit commun serait plus simple pour les bailleurs.

L'amendement COM-655 est adopté.

L'article 53 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Le dispositif de garantie universelle des loyers (GUL) instauré par la loi Alur n'a jamais été mis en oeuvre. Il a été remplacé par le dispositif VISALE. Mon amendement COM-654 supprime donc les dispositions relatives à la GUL devenues obsolètes.

L'amendement COM-654 est adopté et devient article additionnel.

Mon amendement COM-656 précise que le décret fixant la liste des charges récupérables est mis à jour tous les deux ans. Pour laisser le temps au Gouvernement de mener les concertations nécessaires, il ne s'appliquerait qu'à compter du 1er janvier 2019.

L'amendement COM-656 est adopté et devient article additionnel.

Depuis la loi ALUR, le bailleur n'a plus la possibilité d'introduire une clause pénale qui lui permettrait, face à un locataire de mauvaise foi, de réclamer une pénalité pour le contraindre à régler les sommes impayées. Cela a introduit un véritable déséquilibre dans les relations entre bailleur et locataire. C'est d'autant plus regrettable que le juge était garant du fait que ces clauses ne soient pas abusives puisqu'il avait la possibilité de réviser le montant de la clause pénale si celui-ci était manifestement excessif ou dérisoire. Cet amendement prévoit donc que ces clauses puissent être de nouveau introduites dans un contrat de bail si elles sont d'un montant raisonnable.

Parfois, les bailleurs exagèrent ! Nous nous abstiendrons sur cet amendement.

Il ne vise que les locataires de mauvaise foi.

L'amendement COM-658 est adopté et devient article additionnel.

Mon amendement COM-659 maintient la gratuité pour le locataire des seuls frais de première relance en cas de non-paiement du loyer au terme prévu par le bail. Au-delà de la première relance, il est normal que le locataire débiteur supporte le coût des relances ultérieures. Ainsi, le locataire de bonne foi n'est pas pénalisé et les débiteurs de mauvaise foi ne pourront plus générer des frais de relance supportés par le bailleur.

L'amendement COM-659 est adopté et devient article additionnel.

La loi ALUR a introduit à l'article 4 de la loi Hoguet une condition de compétence professionnelle préalable pour toutes les personnes habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier ou à s'entremettre dans une transaction immobilière. Les exigences de cette compétence doivent être fixées par un décret en Conseil d'État, qui n'a pas encore été publié. Cette loi avait introduit une disposition transitoire, qui prévoyait que les négociateurs salariés et les agents commerciaux titulaires d'une habilitation à la date d'entrée en vigueur de la loi ALUR seraient réputés justifier de l'aptitude requise. Or, depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, de nombreuses habilitations ont été délivrées à des collaborateurs qui ne respectent peut-être pas la condition d'aptitude initiale, faute de connaître les exigences attendues, le décret n'ayant toujours pas été pris. Afin de sécuriser la situation de ces collaborateurs, mon amendement COM-808 prévoit que seront réputés avoir l'aptitude requise les collaborateurs habilités avant l'entrée en vigueur du décret.

La situation est ubuesque, il faut en sortir.

L'amendement COM-808 est adopté.

L'article 53 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'article 53 crée un dispositif d'expérimentation au profit des collectivités territoriales volontaires afin de mettre en place des « points infos habitat ». Il existe déjà dans certaines collectivités des « guichets d'information uniques », qui facilitent l'accès du public à l'information, et point n'est besoin d'une expérimentation au niveau de la loi pour que ce type d'initiative se développe. Mon amendement COM-881 supprime donc cet article.

L'amendement COM-881 est adopté.

L'article 53 quinquies est supprimé.

L'amendement COM-640 tend à supprimer le dispositif des opérations de revitalisation de territoire (ORT). Celui-ci, pourtant, n'est pas l'ennemi des petites communes rurales. Les amendements que je propose visent justement à élargir le recours à ce type d'opération au-delà de la ville principale. Avis défavorable, donc.

L'amendement COM-640 n'est pas adopté.

L'amendement COM-143 rectifié bis est juridiquement satisfait puisque le cinquième alinéa de l'article 54 prévoit que « toute personne publique » peut signer la convention. La mention expresse du département et de la région alourdit quelque peu la rédaction mais peut avoir un effet mobilisateur. Pour autant, il ne faudrait pas que le refus du département ou de la région d'être signataire de la convention puisse bloquer la mise en place d'une ORT. Je serai favorable à cet amendement, sous réserve l d'insérer, après « ainsi que », les mots « , le cas échéant, » avant de mentionner le département et la région.

L'amendement COM-143 rectifié bis ainsi modifié est adopté.

L'amendement COM-886 intègre au sein du dispositif ORT les préoccupations qui ont animé le Sénat dans le cadre de la définition du périmètre de l'opération OSER, adoptée en juin dernier à l'occasion de la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs. Il s'agit de permettre à la convention de définir parmi les secteurs d'intervention un ou plusieurs centres-villes, mais non nécessairement le centre-ville de la ville principale. Cela donnera davantage de flexibilité à la convention, en fonction des besoins des acteurs locaux et précisera la notion de centre-ville, non caractérisée juridiquement, alors qu'elle emporte des effets importants en matière de régime d'autorisation d'exploitation commerciale. Le dispositif proposé reprend les critères retenus par la proposition de loi sénatoriale, à l'exception du critère de superficie.

L'amendement COM-886 est adopté.

L'amendement COM-144 rectifié bis applique expressément aux centres-bourgs le périmètre de l'ORT. Avis défavorable : c'est incompatible avec mon amendement.

L'amendement COM-144 rectifié bis est retiré.

Mon amendement COM-882 simplifie la rédaction du dispositif adopté par l'Assemblée nationale, qui précise que certaines des actions de l'ORT peuvent être déléguées à des sociétés coopératives d'intérêt collectif ou à des associations foncières urbaines. Si ces types de structure peuvent effectivement être désignées comme opérateurs pour mettre en oeuvre des actions prévues par la convention ORT, d'autres peuvent également se voir déléguer cette fonction. Plutôt qu'un dispositif énumérant les diverses formes juridiques possibles des opérateurs concernés, il est préférable d'adopter une rédaction plus englobante.

L'amendement COM-882 est adopté.

L'amendement COM-145 rectifié bis étend l'information donnée par le préfet sur les ORT aux présidents du conseil départemental et du conseil régional. On peut être perplexe sur le mécanisme d'information mis en place, mais dès lors qu'il est prévu pour les députés et sénateurs du département, pourquoi ne pas ajouter les présidents du conseil régional et du conseil départemental ? Avis favorable.

L'amendement COM-145 rectifié bis est adopté, ainsi que l'amendement rédactionnel COM-883.

Les amendements identiques COM-195 et COM-306 rectifié créent un dispositif d'expérimentation dans les ORT permettant de déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour les logements financés au moyen d'un prêt social de location-accession (PSLA) dans les bâtiments anciens. L'idée que l'ORT donne lieu à des mesures dérogatoires en matière d'urbanisme n'est pas inintéressante. Néanmoins elle paraît large et devrait sans doute faire l'objet d'un encadrement plus strict. Je vous propose de revenir sur cette question en séance publique, avec un dispositif plus strict. Retrait ou avis défavorable.

Les amendements COM-195 et COM-306 rectifié sont retirés. L'amendement rédactionnel COM-884 est adopté.

Mon amendement COM-885 inclut, au sein de l'ORT, des mesures relevant des contrats de revitalisation artisanale et commerciale (CRAC), dont le dispositif est pérennisé par l'article 54 quinquies du projet de loi.

L'amendement COM-885 est adopté.

Mon amendement COM-887 intègre dans le cadre de l'ORT les préoccupations qui ont animé le Sénat lors de l'assouplissement du régime d'autorisation d'exploitation commerciale (AEC) à l'intérieur du périmètre de l'opération OSER. Il prévoit un mécanisme d'exonération d'AEC pour les projets d'implantation dans un centre-ville compris dans le périmètre d'une ORT jusqu'à 2 500 mètres carrés de surface commerciale. Ce plafond - qui est 1,5 fois plus important que le plafond de droit commun - est cohérent avec celui adopté par l'Assemblée nationale à l'article 54 bis du présent projet de loi. Cette exonération peut être portée à 5 000 mètres carrés pour les implantations dans le même périmètre à la condition que la commune concernée soit couverte par un document d'aménagement artisanal et commercial - soit dans le cadre d'un SCoT, soit dans le cadre d'un PLUI. La commune dont le centre-ville fait l'objet d'une ORT ou l'EPCI à fiscalité propre compétent en matière d'urbanisme dont cette commune est membre, saisis respectivement par le maire ou par le président, pourra néanmoins décider de conserver le régime de droit commun de l'AEC, et ainsi de soumettre à la CDAC des projets d'une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés.

L'amendement COM-887 est adopté.

Mon amendement COM-888 découle aussi de cette proposition de loi. Il s'agit de conférer au préfet une compétence liée, à la demande motivée de l'EPCI à fiscalité propre ou des communes signataires, pour prononcer le moratoire sur les demandes d'AEC portant sur le territoire des communes ou EPCI signataires, mais hors périmètre d'intervention ; de conserver au préfet un pouvoir d'appréciation pour prononcer un moratoire sur les projets situés dans des communes qui n'ont pas signé la convention mais sont membres de l'EPCI à fiscalité propre signataire de la convention ou d'un EPCI limitrophe de celui-ci, tout en permettant d'étendre ce moratoire aux EPCI limitrophes d'un département limitrophe ; et d'étendre, dans les deux hypothèses, le moratoire aux créations comme aux extensions de surfaces commerciales mentionnées à l'article L. 752-1 du code de commerce, à l'exception des créations dans des friches commerciales.

L'amendement COM-888 est adopté. L'amendement COM-325 rectifié devient sans objet. L'amendement de coordination COM-889 est adopté.

L'article 54 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Les deux mesures proposées par l'amendement COM-132 rectifié bis, qui créent de nouveaux types de baux, favorisent le regroupement et la réhabilitation des logements en centre-ville. Avis favorable.

L'amendement COM-132 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-341 rectifié bis concerne les services publics qui quittent les centres-villes. Il donne la possibilité au maire de demander un ajournement et, faute d'accord avec l'État, les locaux seraient rendus à la commune.

Avis favorable. Je précise que ce dispositif ne s'appliquerait que dans le périmètre des opérations de revitalisation.

L'amendement COM-341 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-342 rectifié bis part du constat que le bail commercial, qui est un pilier fondamental de notre droit, est dans certains cas trop rigide.

L'amendement propose donc un cadre juridique facultatif, plus adapté à de nouvelles formes de commerces, comme les « boutiques à l'essai », les « boutiques éphémères » ou les « pop-up stores ». Il témoigne de la volonté du Sénat de conjuguer revitalisation et innovation en s'appuyant sur des expériences réussies sur nos territoires. L'avis est favorable.

L'amendement COM-342 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-343 rectifié bis reprend un dispositif voté dans la proposition de loi présentée par Martial Bouquin et Rémy Pointereau. Le dispositif étant en partie fiscal, je ne peux toutefois lui donner un avis favorable.

Pour la même raison, l'avis est également défavorable sur les amendements COM-133 rectifié bis, COM-134 rectifié bis, COM-135 rectifié bis, COM-136 rectifié bis, COM-137 rectifié bis et COM-138 rectifié bis.

Les amendements COM-343 rectifié bis, COM-133 rectifié bis, COM-134 rectifié bis, COM-135 rectifié bis, COM-136 rectifié bis, COM-137 rectifié bis et COM-138 rectifié bis ne sont pas adoptés.

L'amendement COM-316 rectifié quinquies vise à augmenter la distance minimum entre les éoliennes et les habitations. Cette disposition étant très éloignée du projet de loi, l'avis est défavorable.

Pour les mêmes raisons, l'avis est également défavorable sur les amendements COM-317 rectifié quater et COM-339 rectifié quater.

Les amendements COM-316 rectifié quinquies, COM-317 rectifié quater et COM-339 rectifié quater ne sont pas adoptés.

L'amendement COM-461 prévoit l'obligation pour les offices HLM des villes inférieures à 5 000 habitants de démontrer que les opérations nouvelles ne peuvent se faire par une rénovation du bâti existant.

La réhabilitation du bâti existant par des organismes HLM dans les centres-villes est un élément de revitalisation important. Pour autant, la contrainte ainsi mise sur l'organisme paraît lourde, et le seuil de 5 000 habitants peut être discuté. Je demande donc le retrait.

L'amendement COM-461 est retiré.

L'amendement COM-641 supprime l'article introduit par l'Assemblée nationale qui permet l'implantation de pré-enseignes pour les restaurants. Cet article peut favoriser le développement économique local. Avis défavorable.

L'amendement COM-641 n'est pas adopté.

L'amendement COM-204 rectifié prévoit d'autoriser les pré-enseignes en matière d'hébergement. Je crois qu'il faut rester mesuré, et en rester à la disposition adoptée par l'Assemblée nationale. L'avis est défavorable.

L'amendement COM-204 n'est pas adopté.

L'article 54 bis A est adopté sans modification.

Dans le cadre du dispositif « louer abordable », l'amendement COM-426 propose de rétablir la référence au conventionnement avec ou sans travaux de type social ou très social en intermédiation locative.

La rédaction que je propose par l'amendement COM-899 me semble moins lourde mais poursuit le même objet.

Afin de lever toute ambiguïté, cet amendement indique explicitement que la condition de travaux ne s'applique pas en intermédiation locative en zone C. En outre, il corrige une scorie. Je vous invite donc à retirer l'amendement COM-426.

L'amendement COM-899 est adopté. L'amendement COM-426 est retiré.

L'article 54 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-890 reprend sans changement les modifications apportées à la composition de la CDAC (commission départementale d'aménagement commercial) et de la CNAC (commission nationale d'aménagement commercial), telles qu'adoptées aux articles 13 et 13 bis de la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs. Il s'agit ainsi de renforcer la prise en considération du tissu local par la présence - sans droit de vote - d'acteurs socio-économiques dans les CDAC, et la présence renforcée des élus locaux au sein de la CNAC. L'amendement COM-314 rectifié octies est satisfait par l'amendement COM-890.

L'amendement COM-890 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-314 rectifié octies est retiré.

L'amendement COM-891 reprend sans changement les dispositions adoptées à l'article 17 de la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs qui visent à renforcer l'obligation de démantèlement et de remise en état des sites sur lesquels une exploitation commerciale a cessé.

L'amendement COM-891 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-892 reprend les dispositions adoptées à l'article 20 de la proposition de loi, qui exonèrent d'autorisation d'exploitation commerciale en centre-ville certains types de commerces.

L'amendement COM-892 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-893 reprend les dispositions adoptées à l'article 15 de la proposition de loi, qui modifient les critères d'évaluation des projets d'implantation commerciale en prenant mieux en compte leurs effets sur les territoires.

Toutefois, par rapport au texte du Sénat, il n'instaure pas de lien de conformité entre le document d'aménagement artisanal et commercial (DAAC) et l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC).

L'amendement COM-893 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-894 reprend les dispositions adoptées à l'article 18 de la proposition de loi, afin de renforcer la portée des décisions des CDAC : elles imposent une règle d'unanimité pour infirmer une décision défavorable de la CDAC et permettent à un représentant de la CDAC d'exposer à la CNAC la position de la CDAC.

L'amendement COM-894 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-895 reprend les dispositions adoptées à l'article 16 de la proposition de loi pour garantir le respect des décisions des CDAC et sanctionner les cas d'exploitation illicite.

Une astreinte journalière de 150 euros par mètre carré exploité illicitement est prévue. Je suis gêné par le fait que l'on inscrive un montant aussi précis dans la loi. N'aurions-nous pas intérêt à prévoir que ce montant soit fixé par décret ? Cela permettrait d'une part de le faire évoluer, et d'autre part de le moduler en fonction de l'infraction. Si l'exploitation est particulièrement intéressante, l'astreinte ne sera pas nécessairement dissuasive. Pour autant, je partage totalement la philosophie qui a présidé à la rédaction de cet amendement.

Des dizaines de milliers de mètres carrés sont exploités illégalement. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne fait pas appliquer les sanctions, notamment parce que l'on n'ose pas s'attaquer à certains lobbies.

J'entends la remarque de Marc Daunis et nous allons faire évoluer cette rédaction avant la séance.

Il faut toutefois que les montants des astreintes journalières soient dissuasifs.

L'amendement COM-895 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-896 reprend les dispositions adoptées aux articles 22 et 22 bis de la proposition de loi qui visent à rendre le DAAC obligatoire et plus prescriptif.

L'amendement COM-896 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-897 vise à mettre fin aux difficultés juridiques qui naissent de la procédure de modification substantielle d'une autorisation d'exploitation commerciale déjà accordée.

Il précise que lorsque le pétitionnaire sollicite l'autorisation de modifier substantiellement son projet, il ne renonce pas pour autant, tant qu'il n'a pas obtenu cette autorisation de modifier son projet, au bénéfice de l'autorisation en cours de validité qui lui a été délivrée antérieurement. Ainsi, ce n'est que lorsque l'autorisation de modifier substantiellement le projet devient définitive que cette autorisation se substitue à la précédente autorisation.

L'amendement COM-897 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-898 tend à permettre l'examen direct par la CNAC des demandes qui portent sur des modifications à un projet antérieur qui ont pour seul but de prendre en compte les motifs de la décision ou de l'avis de la CNAC. Il s'agit d'une mesure de simplification par rapport au droit en vigueur, qui impose au pétitionnaire de présenter ce type de demande devant la CDAC.

L'amendement COM-898 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-333 rectifié prévoit l'application du régime d'aménagement commercial aux entrepôts d'e-commerce. Il s'agirait d'une extension du régime de l'autorisation d'aménagement commercial à des surfaces qui ne sont pas des surfaces de vente, proche du dispositif -plus large - proposé par MM. Bourquin et Pointereau. L'avis est défavorable.

L'amendement COM-333 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement COM-344 rectifié bis reprend des dispositions adoptées par le Sénat dans la proposition de loi qui abaissent de façon générale les seuils d'autorisation d'exploitation commerciale et soumettent à ce régime les entrepôts principalement destinés à l'e-commerce. Je précise néanmoins que cette mesure risque fort de susciter, plus encore que les autres, une opposition de principe de l'Assemblée nationale et du Gouvernement.

Je vous remercie, madame la rapporteure, d'avoir repris l'ensemble des dispositions votées lors de l'examen de notre proposition de loi - à l'exception des dispositions fiscales. Il est très important que le Sénat se positionne sur ces questions.

Cela permettra de connaître la position du Gouvernement.

L'amendement COM-344 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-345 rectifié bis prévoit une expérimentation tendant à déroger à l'application de certaines normes dans les périmètres des opérations de revitalisation. Économiquement, la ruralité a besoin d'un desserrement raisonné du carcan de normes. Favorable.

L'amendement COM-345 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.

Les amendements COM-160 rectifié et COM-36 rectifié bis, identiques, précisent le contenu du contrat de revitalisation artisanale et commerciale lorsqu'il est signé par une société d'économie mixte (SEM) locale, une société publique locale ou une SEM à opération unique. Si ces précisions peuvent paraître utiles, il n'est pas certain qu'elles doivent être inscrites dans la loi. Elles relèvent plus vraisemblablement du décret d'application. L'avis est défavorable.

Les amendements COM-160 rectifié et COM-36 rectifié bis ne sont pas adoptés.

L'article 54 quinquies est adopté sans modification.

L'amendement COM-18 rectifié prévoit l'absence d'application des dispositions relatives aux aires de stationnement en cas de réhabilitation de logements soumis à autorisation ou déclaration ou en cas de changement de destination.

Il pointe la situation où, en cas de réhabilitation lourde de logements, sont exigées de nouvelles obligations en matière d'aires de stationnement. Il s'agirait donc de ne pas appliquer les règles d'aires de stationnement pour de tels travaux. Le sujet est important, mais la rédaction proposée ne résout rien. Je propose le retrait afin que nous ayons le temps en séance d'examiner un dispositif plus opérant. À défaut, l'avis sera défavorable. Pour les mêmes raisons, je demande également le retrait de l'amendement COM-19 rectifié.

Les amendements COM-18 rectifié et COM-19 rectifié sont retirés.

L'article 55 revient sur les obligations d'économie d'énergie pour les bâtiments du secteur tertiaire. L'amendement COM-433 propose a minima d'avancer de 2030 à 2025 l'objectif de réalisation de 40 % d'économies par rapport à 2010.

Cet amendement renforce les obligations des entreprises de manière conséquente.

La concertation menée avec les professionnels concernés du secteur tertiaire témoigne que des actions importantes seront nécessaires pour atteindre les objectifs prévus dans le projet de loi. Un seuil intermédiaire en 2025 avec un objectif de moins 40% risque de limiter les possibilités d'investissement des entreprises qui évoqueront un coût manifestement disproportionné ou des délais de travaux trop contraints, ce qui serait contre-productif.

Il semble préférable de laisser les acteurs s'organiser au regard des lourds investissements induits. Je propose donc d'en rester aux objectifs actuellement prévus par le texte. L'avis est défavorable, de même que pour l'amendement COM-368 rectifié bis.

Les amendements COM-433 et COM-368 rectifié bis ne sont pas adoptés.

L'amendement COM-372 rectifié ne fait que modifier le type d'énergie consommée alors même que l'objectif est de diminuer la consommation : défavorable.

L'amendement COM-372 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement COM-327 propose de préciser que les dispositions contractuelles régiront les responsabilités respectives du propriétaire et des locataires. Cette précision me semble utile. L'avis est favorable.

L'amendement COM-327 est adopté.

Le projet de loi oblige les bâtiments tertiaires à atteindre soit un niveau de consommation d'énergie finale réduit soit un niveau de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue.

Les députés ont introduit de façon peu compréhensible une sanction administrative qui ne concerne que ceux qui choisiraient la première branche de l'alternative.

En matière de rénovation des bâtiments, il est préférable de mener des politiques incitatives plutôt que punitives. Un accompagnement technique et financier serait plus pertinent pour atteindre les objectifs fixés.

En conséquence, je vous propose d'adopter l'amendement COM-803 qui vise à revenir au texte initial du Gouvernement en supprimant toute sanction.

L'amendement COM-803 est adopté.

L'article 55 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Ah bon ?

Seul le Gouvernement peut le déposer.

On ne réglera donc jamais ce problème !

Nous partageons pleinement votre préoccupation, mais seul le Gouvernement peut déposer l'amendement.

L'amendement COM-200 propose d'instaurer un droit de surplomb pour isolation thermique par l'extérieur.

Cette proposition pose des difficultés au regard du droit de propriété. Le dispositif impose une servitude automatique et ne prévoit aucune indemnisation pour le propriétaire du bien. Par ailleurs, il existe déjà des possibilités pour un propriétaire d'autoriser un voisin à réaliser une isolation en débord sur son terrain.

L'isolation par l'extérieur est un enjeu important pour permettre la transition énergétique. Il paraît toutefois préférable de mobiliser les dispositifs de droit civil que je viens d'énoncer et donc de privilégier la recherche d'un accord entre voisins.

L'avis est défavorable.

L'amendement COM-200 n'est pas adopté.

L'amendement COM-710 remplace la mention des produits biosourcés par celle de produits renouvelables. En effet, il ne paraît pas souhaitable que la loi encourage une filière plutôt qu'une autre.

En outre, l'amendement supprime la transmission des déclarations de performance environnementale des produits à l'observatoire de la performance environnementale pour prévoir une transmission au ministre chargé du logement qui déterminera la structure destinataire de ces déclarations.

L'amendement COM-710 est adopté.

L'article 55 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Le présent article rend opposables à compter du 1er janvier 2020 le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les recommandations qui l'accompagnent.

Le Gouvernement a engagé un plan de fiabilisation de ces diagnostics. Il paraît néanmoins prématuré de rendre opposables ce diagnostic et les recommandations qui l'accompagnent, alors même qu'on ne sait pas si les diagnostics seront fiables au 1er janvier 2020 et qu'on ne dispose pas d'une étude d'impact permettant d'évaluer avec précision les conséquences de cette opposabilité en termes de contentieux pour les entreprises et de contentieux en matière de vente et de location de logements.

L'amendement COM-811 propose en conséquence de supprimer cet article.

Je comprends les réticences de madame la rapporteure, mais je crois qu'il faudrait rapidement constituer un groupe de travail pour réfléchir sur les impacts des différents outils - le BIM (Building Information Modeling), les carnets numériques, les diagnostics. À terme, cette accumulation sera source de contentieux, d'autant que la loi passe d'un dispositif à l'autre sans réelle cohérence. Madame la présidente, nous nous honorerions à engager ce travail qui est vital pour les entreprises et fondamental pour les locataires et les propriétaires.

L'amendement COM-811 est adopté et l'article n° 55 bis C est supprimé.

L'amendement COM-711 supprime la référence aux produits biosourcés. En effet, il convient de privilégier la performance et non les moyens et de ne favoriser aucune filière en particulier.

L'amendement COM-711 est adopté.

L'article 55 bis D est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-330 rectifié propose d'instaurer un contrôle des systèmes de ventilation.

Il cible ainsi explicitement des exigences sur les systèmes de ventilation, ce qui mènerait à une interprétation de la loi imposant l'installation de systèmes mécaniques alors que la réglementation actuelle permet la coexistence de systèmes de ventilation mécanique avec des dispositifs écologiques de ventilation naturelle. L'avis est défavorable.

L'amendement COM-330 rectifié n'est pas adopté. L'amendement rédactionnel COM-712 est adopté.

L'article 55 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Le droit en vigueur a exclu les logements sociaux du champ d'application du carnet numérique. L'amendement COM-737 maintient cette exception.

L'amendement COM-737 est adopté. L'amendement rédactionnel COM-754 rectifié est adopté.

L'article 55 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'article 55 sexies met en place une expérimentation permettant aux collectivités territoriales volontaires de créer une procédure de résorption de la précarité énergétique. La loi n'a pas à autoriser des initiatives que les collectivités peuvent déjà entreprendre elles-mêmes. Or il existe déjà des actions en ce sens dans les territoires. L'amendement COM-900 supprime ce dispositif législatif inutile.

L'amendement COM-900 est adopté et l'article n° 55 sexies est supprimé.

L'amendement COM-307 rectifié propose d'introduire une définition du marchand de sommeil dans le code pénal. L'arsenal pénal pour lutter contre les marchands de sommeil est déjà suffisant. La plus-value d'une définition qui viendrait s'ajouter aux autres n'est pas démontrée. De plus, la notion de « profit anormal » n'est pas claire.

Je rappelle que l'article 225-14 punit de 5 ans de prison et de 150 000 euros d'amende le fait de « soumettre une personne dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions [...] d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine ». Cette peine peut être portée à 7 ans de prison et 200 000 euros d'amende lorsque l'infraction est commise à l'égard de plusieurs personnes.

L'inexécution des mesures prescrites dans le cadre des polices rattachables à la lutte contre l'habitat indigne fait également l'objet de peines de prison entre 1 et 3 ans, et d'amendes entre 50 000 et 100 000 euros.

Les juges disposent déjà d'un arsenal pénal suffisant pour qualifier les faits relevant des pratiques des marchands de sommeil et ainsi lutter contre ce fléau. L'avis est donc défavorable sur l'amendement COM-307 rectifié.

Des marchands de sommeil frappés de fermeture administrative par le préfet déposent des déclarations d'intention d'aliéner (DIA) pour racheter des logements alors qu'ils sont en procédure !

C'est un autre sujet, et l'interdiction d'acheter est renforcée par le projet de loi. Au demeurant, je ne suis pas sûre qu'une hausse du quantum des peines y change quelque chose. Je rappelle qu'il y a environ une centaine de condamnations chaque année pour des peines qui sont relativement faibles par rapport aux peines encourues.

L'amendement COM-308 rectifié est satisfait par le présent projet de loi car l'article 56 quinquies fait passer de 5 à 10 ans la peine complémentaire d'interdiction d'acheter, l'article 56 sexies B rendant cette peine automatique tout en respectant les exigences constitutionnelles, à savoir que le juge doit prononcer la peine sauf décision spécialement motivée.

L'amendement COM-309 rectifié est également satisfait dans la mesure où cette peine systématique peut être prononcée dès la première commission de l'infraction.

C'est aussi le cas de l'amendement COM-310 rectifié, qui systématise la peine complémentaire de confiscation du bien ayant servi à l'infraction, sauf décision motivée du juge.

L'amendement COM-307 rectifié n'est pas adopté. Les amendements COM-308 rectifié, COM-309 rectifié et COM-310 rectifié sont retirés.

L'amendement COM-124 rectifié est satisfait par le droit en vigueur.

L'avis est défavorable.

L'amendement COM-124 n'est pas adopté.

L'amendement COM-201 mérite réflexion. C'est pourquoi je propose d'y retravailler en vue de la séance. En l'état, j'émettrai un avis défavorable.

L'amendement COM-201 n'est pas adopté.

L'amendement COM-202 est intéressant, mais en l'état, les termes employés n'apparaissent pas satisfaisants. J'émets donc un avis défavorable sur la forme plus que sur le fond. Je suggère à l'auteur d'y retravailler en vue de la séance.

L'amendement COM-202 n'est pas adopté.

Un député inspiré a parlé d'« habitat collectif ». Or il n'y a pas de statut d'habitat collectif dans la loi. On ne peut conférer un statut qui n'existe pas ! L'amendement COM-240 vise donc à supprimer l'article.

L'avis est favorable.

L'amendement COM-240 est adopté et l'article n° 56 bis est supprimé.

J'ai travaillé à la rédaction de l'amendement COM-241 avec les intercommunalités et les associations de maires. Les problèmes de division en lots ou d'insalubrité se multiplient dans nos villes, notamment dans les quartiers à habitat indigne, et les maires commencent à demander à utiliser les permis de diviser et les permis de louer.

Il y a toutefois une confusion dans les compétences - c'est pourquoi la commission des lois s'est saisie du problème - dans la mesure où un dispositif relève du maire tandis que l'autre relève de l'intercommunalité.

Les intercommunalités ne sont pas demandeuses de ce dispositif qui d'une part leur confère une responsabilité alors qu'elles sont éloignées du terrain, et d'autre part introduit de la lourdeur dans des dispositifs qui doivent être très ciblés et rapidement mis en place.

Cet amendement vise donc à redonner cette compétence aux maires et à élargir le champ, pas seulement à l'insalubrité, mais aussi à un certain nombre d'autres domaines comme la sécurité.

L'avis est favorable.

L'amendement COM-241 est adopté.

L'article 56 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-912 tend à permettre aux maires et aux présidents d'EPCI d'avoir accès, lors de l'instruction des demandes d'obtention d'un « permis de diviser » ou d'un « permis de louer », au bulletin n° 2 du casier judiciaire.

Ainsi, les maires seront en mesure de savoir si le demandeur est un marchand de sommeil ou non.

L'amendement COM-912 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-59 rectifié quater propose de permettre à l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, au conseil municipal, d'instaurer un « permis de diviser » sans préciser les motifs pour lesquels il serait mis en place, alors qu'il ne peut aujourd'hui être instauré que dans les zones à risque au regard de l'habitat indigne. Ne pas définir les motifs de mise en place d'un permis de diviser paraît risqué au regard de l'atteinte que ce dispositif porterait au droit de propriété.

L'amendement COM-59 rectifié quater n'est pas adopté.

L'Assemblée nationale a introduit dans le respect des exigences constitutionnelles le caractère systématique des peines complémentaires de confiscation et d'interdiction d'acheter pour les marchands de sommeil. L'amendement COM-924 étend ce dispositif aux personnes morales.

L'amendement COM-924 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-910 vise à supprimer la partie de l'article qui prévoit la remise d'un rapport.

L'amendement COM-910 est adopté et l'article adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-823 précise l'obligation pour les syndics de copropriété de signaler au procureur de la République les suspicions d'activités de marchand de sommeil. Il étend également l'obligation de signalement aux agents immobiliers. Il s'agit de renforcer le dispositif de lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil.

L'amendement COM-823 est adopté.

L'article 56 sexies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Je suis défavorable à l'amendement COM-642, qui supprime un article répondant à une situation d'urgence, sur laquelle l'État a de moins en moins de prise, en lui donnant les moyens nécessaires pour agir contre l'insécurité et l'insalubrité de nombreux bidonvilles, dont la dangerosité a encore récemment tragiquement été démontrée. L'article prévoit des garanties et impose au préfet de proposer une solution de relogement aux personnes concernées.

L'amendement COM-642 n'est pas adopté.

L'article 57 bis est adopté sans modification.

L'amendement COM-435 supprime cet article, qui autorise le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance toute mesure destinée à améliorer et renforcer la lutte contre l'habitat indigne. L'organisation des compétences au niveau intercommunal, avec d'éventuels transferts de compétences privant les élus locaux de leur pouvoir de police spéciale nécessiterait pour le moins un débat parlementaire.

Avis défavorable, ainsi qu'à l'amendement identique COM-643 et au COM-242 car la simplification et l'harmonisation des polices en matière d'habitat indigne et le renforcement des pouvoirs de police générale du maire sont une demande forte des élus locaux. Il me semble que le degré de technicité de ces matières peut constituer un motif justifiant le recours aux ordonnances. Nous avons pu le constater avec certains amendements examinés, dont l'idée est séduisante mais dont la traduction en droit est complexe.

En revanche, je rejoins les auteurs de l'amendement à propos de la question de la répartition des compétences au sein du bloc communal : il est nécessaire de tenir un débat parlementaire à ce sujet.

Nous sommes d'accord sur les alinéas 4 à 8. Mais permettez-moi d'insister sur le 3. Le maire ayant un rôle central dans ce domaine, il est inconcevable que des dispositions portant sur le pouvoir de police générale du maire ne soient pas débattues au Sénat !

Les élus locaux doivent être présents du début à la fin.

Je vous suis et rectifie mon amendement COM-824 pour supprimer les alinéas 3 à 8.

Les amendements identiques COM-435 et COM-643 ne sont pas adoptés. L'amendement COM-242 et l'amendement COM-824 rectifié sont adoptés.

L'article 58 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

La loi d'actualisation du droit des outre-mer a confié à un décret en Conseil d'État le soin de délimiter les espaces urbanisés et les espaces naturels au sein de la zone des cinquante pas géométriques en Guadeloupe et en Martinique. Ce décret doit intervenir au plus tard le 1er janvier 2019.

Elle n'a, en revanche, pas modifié l'article relatif aux zones exondées, qui mentionne toujours une délimitation, dans ces zones, des espaces urbanisés et naturels par l'autorité compétente, en l'espèce le préfet.

L'amendement COM-449 étant satisfait par le droit en vigueur, avis défavorable.

L'amendement COM-449 est retiré.

L'amendement COM-450 étend la possibilité de cession du domaine maritime de l'État aux organismes agréés présentés par les communes au préfet et qui exercent des activités en faveur du logement et de l'hébergement des personnes défavorisées. Cela peut offrir des solutions positives. Avis favorable sous réserve de l'adoption de mon sous-amendement COM-923.

Le sous-amendement COM-923 est adopté. L'amendement COM-450 ainsi modifié est adopté et devient article additionnel.

La proposition de loi de Natacha Bouchart sur le squat, présentée peu après « l'affaire Maryvonne », avait été adoptée par le Sénat, puis par l'Assemblée nationale, mais sur le terrain, les forces de police ne semblent pas au courant. Le but de l'amendement COM-243 est de remettre ces dispositions dans la loi ELAN, tout en les précisant : le domicile ne sera pas seul concerné, mais aussi les locaux d'habitation ; le préfet devra agir sans délais.

Je m'interroge sur la portée de cet amendement. Il semble que cet amendement réduit le champ de la violation de domicile en excluant les domiciles des personnes morales - locaux industriels commerciaux et professionnels - les chambres d'hôpital, des tentes, des abris de campings, les dépendances du domicile - cour attenante à une habitation, terrasse d'un appartement, caves, greniers, débarras. Il procèderait ainsi à une dépénalisation inopportune. Mon cher collègue, pourriez-vous vérifier ce point et éventuellement proposer des amendements correctifs pour la séance publique ?

Je l'ai rectifié il y a un instant afin de ne pas exclure le domicile.

Il devient donc l'amendement COM-243 rectifié.

Si je comprends bien, il n'y aura plus substitution, mais ajout des locaux à usage d'habitation au domicile ?

C'est cela même.

L'amendement COM-243 rectifié est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-66 relève au mieux du domaine règlementaire, voire tout simplement du bon sens. Avis défavorable.

L'amendement COM-66 n'est pas adopté.

Les professionnels de l'immobilier ont indiqué rencontrer des difficultés dans l'application des dispositions relatives au fonds de travaux, faute de précision sur l'utilisation du fonds notamment s'agissant des travaux éligibles et de la prise en compte de parties communes spéciales. Une partie de ces difficultés devra être réglée par voie règlementaire.

L'amendement COM-804 précise que l'affectation des sommes doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Il prévoit également que le montant soit automatiquement fixé à 5 % du budget prévisionnel, sauf si l'assemblée générale décide de retenir un montant supérieur.

L'amendement COM-804 est adopté et devient article additionnel. L'amendement COM-67 devient sans objet.

L'amendement COM-68 donne la possibilité au président du conseil syndical d'assigner le syndic en place, si ce dernier commet une faute légale, réglementaire ou déontologique, après une validation de la majorité des membres du conseil syndical, exprimée sur un procès-verbal.

Si le syndicat des copropriétaires estime que les manquements commis par le syndic sont d'une gravité telle qu'ils doivent donner lieu à une déclaration de responsabilité et à réparation du préjudice subi. La révocation du syndic par l'assemblée générale paraît alors incontournable.

Pour autant, confier cette action au président du conseil syndical soulève plusieurs difficultés : outre que cela serait de nature à remettre en cause les grands principes de gouvernance de la copropriété, cela conduirait également à un accroissement de la responsabilité du président du conseil syndical et à un risque financier important pour lui.

Nous aurions un président du conseil syndical jupitérien !

Nous avons malgré tout un problème : le conseil syndical ne peut pas assigner le syndic. Au lieu du président, cela pourrait être le conseil ? J'ai vu, dans une copropriété dégradée, un syndic jeter tous les papiers par terre et dire : « je m'en vais ! ».

Donnons-nous du temps pour examiner cela avant la séance.

Faites des propositions. Mais je doute que ce soit possible.

La commission des lois ne pourrait-elle pas nous y aider ?

Certainement.

L'amendement COM-68 n'est pas adopté.

Les amendements identiques COM-69 et COM-436 donnent la possibilité au syndicat des copropriétaires de résilier le contrat de syndic si ce dernier ne respecte pas ses obligations légales ou réglementaires. Le conseil syndical peut déjà à tout moment demander la convocation d'une assemblée générale pour voter un nouveau contrat de syndic. Quant au non prélèvement des honoraires, je ne suis pas certaine que cette solution soit recevable sur le plan juridique : elle permettrait à des copropriétaires de se faire en partie justice eux-mêmes. Avis défavorable.

Mais nous en revenons toujours au même problème : ils ne peuvent pas l'assigner...

Les amendements COM-69 et COM-436 ne sont pas adoptés.

Les amendements identiques COM-72 et COM-437 sont excessifs. Avis défavorable.

Les amendements COM-72 et COM-437 ne sont pas adoptés.

La loi ALUR a imposé aux syndics de mettre à la disposition des copropriétés un espace dématérialisé sécurisé. Plus de trois ans après son entrée en vigueur, il apparaît que les extranets sont des coquilles quasi vides dans lesquelles on trouve les archives de la copropriété ou le règlement de copropriété, mais pas les documents stratégiques, car la loi n'a pas précisé les documents qu'ils doivent contenir a minima. L'amendement COM-715 précise qu'un décret devra définir les documents devant être accessibles dans ces espaces.

Votre amendement reprend mot pour mot notre amendement COM-439, n'est-ce pas ?

Il poursuit le même objectif et le satisfait.

L'amendement COM-715 est adopté et devient article additionnel. L'amendement COM-73 devient sans objet, ainsi que l'amendement COM-439.

L'amendement COM-74 oblige les syndics à transmettre au président du conseil syndical la liste, à jour, des coordonnées des copropriétaires. Est-ce vraiment du domaine de la loi ? Avis défavorable.

L'amendement COM-74 n'est pas adopté.

L'amendement COM-75 ouvre un précédent en matière de secret bancaire, qui protège aujourd'hui tous les clients des banques contre les demandes d'information qui sont formulées par des tiers, sauf quelques cas justifiés par des situations judiciaires ou administratives précises. En outre, il mettrait les conseillers bancaires en position délicate : comment s'assurer que la demande vient bien du président du conseil syndical ? Avis défavorable.

L'amendement COM-75 n'est pas adopté.

L'amendement COM-76 ne relève pas de la loi.

L'amendement COM-76 n'est pas adopté.

Selon l'observatoire des charges tenu par l'Association des responsables de copropriétés, les charges de copropriété ont augmenté de 49,8 %, en l'espace de 10 ans. Cela explique l'augmentation des impayés des charges en copropriété et les réticences des copropriétaires à voter un plan pluriannuel de travaux nécessaire pour atteindre les objectifs définis par le plan national en matière de rénovation.

Il semble indispensable d'engager une politique de maîtrise des charges au sein des copropriétés. L'amendement COM-714 oblige le syndic à mettre en concurrence, tous les trois ans, les contrats qui se reconduisent annuellement par tacite reconduction, et avant l'arrivée de l'échéance pour les contrats signés pour une période de plus de deux ans.

L'amendement COM-714 est adopté et devient article additionnel. L'amendement COM-438 devient sans objet.

La notion de lot transitoire n'existe pas dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La Cour de cassation a admis leur existence, précisant que le lot transitoire constitue « un lot privatif composé pour sa partie privative du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction et d'une quote-part de parties communes ». L'amendement COM-716 la consacre dans la loi.

L'amendement COM-716 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-718 indique dans un nouvel article 1-1 de la loi sur les copropriétés qu'en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot. Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat prend effet lors de la livraison du premier lot. L'immatriculation du syndicat sera sans conséquence sur l'application du statut.

L'amendement COM-718 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-861 consacre dans la loi la jurisprudence citée dans l'étude d'impact et précise que le droit d'affichage a le caractère d'un droit accessoire aux parties communes ce qui mettra fin aux débats sur ce sujet.

Espérons-le !

L'amendement COM-861 est adopté et devient article additionnel.

Les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative ne sont pas mentionnées dans la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mais ont été reconnues par la Cour de cassation. L'amendement COM-721 les consacre dans la loi.

L'amendement COM-721 est adopté et devient article additionnel.

Le syndicat a qualité pour agir en justice. Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat qu'à la condition d'y avoir été habilité. L'amendement COM-720 précise que seul le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de l'absence d'habilitation du syndic à agir en justice.

Quelle série !

Tous ces amendements portant articles additionnels transcrivent dans la loi des jurisprudences ou des mesures faisant consensus.

L'amendement COM-720 est adopté et devient article additionnel.

La loi ALUR a instauré une mise en concurrence du contrat de syndic qui devait « permettre d'améliorer l'offre des professionnels sur le marché et de réduire les coûts tout en améliorant la qualité du service rendu ». D'après les informations transmises par le ministère de la justice, le dispositif ne fonctionne pas parce que les copropriétaires ne peuvent comparer utilement les projets de contrats de syndic et qu'ils votent des dispenses de mise en concurrence régulièrement inscrites à l'ordre du jour des assemblées générales.

L'amendement COM-722 supprime cette mise en concurrence automatique, rien n'empêchant le conseil syndical ou un copropriétaire d'y procéder. L'amendement précise par ailleurs que le syndic sera élu pour une durée maximale de trois ans, renouvelable.

J'y suis totalement défavorable. J'aimerais bien voir l'étude du ministère de la justice ayant eu de telles conclusions... Dans les copropriétés dégradées, cette mesure a joué : des syndics qui ne faisaient plus leur travail ont dû changer d'attitude.

Il s'agit de questionnaires collectés par le ministère de la justice : les personnes ayant répondu la considèrent comme contreproductive.

L'association des responsables de copropriétés dit le contraire.

L'amendement COM-722 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-725 permet aux copropriétaires de se faire représenter par la personne de leur choix pour l'accès aux comptes, puisqu'ils peuvent déjà le faire en assemblée générale.

Pour les copropriétés qui fonctionnent bien, soit. Mais dans les autres, nous voyons arriver des mandataires qui n'habitent même pas le quartier, voire la ville, que personne ne connaît. Cela devrait être interdit de donner pouvoir à quelqu'un d'autre qu'un autre copropriétaire.

Cela ne me semble pas possible juridiquement.

L'amendement COM-725 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-805 facilite les actions en paiement à l'encontre des copropriétaires. Désormais, en cas de non-paiement des provisions pour travaux ou des sommes appelées au titre de l'approbation des comptes, les provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 deviendront immédiatement exigibles.

L'amendement COM-805 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-719 supprime la désignation judiciaire du conseil syndical, dont l'efficacité ne peut reposer que sur le volontarisme des membres.

L'amendement COM-719 est adopté et devient article additionnel.

L'absentéisme au sein des assemblées générales est régulièrement dénoncé. L'amendement COM-723 autorise un copropriétaire à recevoir plus de trois délégations si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % - au lieu de 5 % actuellement - des voix du syndicat ; il autorise le vote par correspondance et le vote électronique dans des conditions définies par décret.

Je suis plutôt d'accord, mais je l'autoriserais pour les copropriétaires occupants et non pour les bailleurs. Ces derniers refusent tous les travaux et pourraient ainsi avoir une majorité.

Ce serait une inégalité de traitement.

L'amendement COM-723 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-724 inscrit dans la loi plusieurs décisions prises par la Cour de cassation. Ainsi, chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d'un lot, pourra recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites prévues par l'article 22 de la loi de 1965 sur les copropriétés. Lorsque le syndic aura reçu des mandats sans indication de mandataire, le syndic ne pourra ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Il précise également le cas des subdélégations : tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.

Enfin, il réécrit pour plus de clarté les dispositions relatives aux interdictions de présider une assemblée générale et de recevoir des mandats pour le syndic et ses proches.

L'amendement COM-724 est adopté et devient article additionnel.

Actuellement, les travaux en matière d'économie d'énergie relèvent de majorités de vote différentes. Les travaux embarqués et les travaux imposés par la loi ou les règlements relèvent de la majorité de l'article 24 de la loi de 1965 sur les copropriétés tandis que les autres travaux relèvent de la majorité de l'article 25 de la même loi. Or, en pratique, il sera difficile pour les copropriétaires de distinguer clairement les travaux relevant de l'une ou l'autre majorité, ce qui risque de multiplier les contentieux en la matière.

L'amendement COM-726 unifie les règles applicables en soumettant à la majorité de l'article 25 les travaux en matière d'économie d'énergie avec possibilité de recours à la passerelle en application de l'article 25-1.

L'amendement COM-726 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-71 propose que l'autorisation demandée par un copropriétaire de prendre à sa charge des travaux d'accessibilité soit accordée de droit, sauf vote contraire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Avis défavorable : cela porte une atteinte disproportionnée au droit des copropriétaires.

L'amendement COM-71 n'est pas adopté.

La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, issue des travaux de la commission des lois du Sénat, a posé le principe d'un délai de prescription à 5 ans, mais a omis de procéder à cette modification dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L'amendement COM-717 remédie aux incohérences actuelles en matière de prescription en précisant que la prescription des actions personnelles résultant de l'application de la loi de 1965 est acquise à l'issue d'un délai de 5 ans. Cela limitera les contentieux autour de la délimitation du périmètre des actions personnelles relevant de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'amendement COM-717 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-125 propose que l'état des comptes des copropriétaires à la date de la clôture de l'exercice précédent soit adressé avec la convocation pour l'assemblée générale. Cela ne relève pas du domaine de la loi : avis défavorable.

L'amendement COM-125 n'est pas adopté.

L'amendement COM-713 supprime l'habilitation à réformer par ordonnance le droit de la copropriété.

Très bien !

L'amendement COM-713 est adopté.

L'amendement COM-244 devient sans objet.

J'en prends acte, mais je souhaite préciser la position de la Commission des lois, qui a adopté vis-à-vis du droit des contrats une vision plus pragmatique : sans supprimer l'habilitation, nous avons prévu que la ratification devait faire l'objet d'un projet de loi de ratification spécifique et que l'entrée en vigueur ne pouvait avoir lieu qu'après cette ratification, afin de ne pas créer un droit temporaire néfaste pour la sécurité juridique. Cela pourrait vous intéresser en Commission mixte paritaire...

L'article 60 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Les amendements identiques COM-196 et COM-311 rectifié précisent certaines règles applicables en matière de copropriété lorsque des logements font l'objet d'un bail réel solidaire. C'est un sujet qu'il convient d'expertiser plus avant. Je propose aux auteurs des amendements de les redéposer en vue de la séance publique. Avis défavorable à ce stade.

Je retire l'amendement COM-311.

L'amendement COM-311 rectifié est retiré.

L'amendement COM-196 n'est pas adopté.

L'amendement COM-62 prévoit une transmission aux collectivités territoriales des informations relatives aux baux d'habitation et que l'ordonnance devra déterminer les modalités de conservation et d'utilisation de ces données par les collectivités. Pour intéressante que soit cette proposition, elle étend le champ de l'habilitation, ce qui est inconstitutionnel. Avis défavorable.

L'amendement COM-62 n'est pas adopté.

L'article 61 est adopté sans modification.

L'amendement de codification COM-648 inscrit les dispositions de l'article 61 bis au sein de la loi de 1989 sur les rapports locatifs, pour plus de lisibilité.

L'amendement COM-648 est adopté.

L'article 61 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-425 propose d'en rester au délai de deux mois prévu par la loi avant l'installation d'une antenne relais, tout en prévoyant que le maire peut renoncer à ce délai. Imaginez si cela a lieu en juillet août ?

Comme je l'ai évoqué lors de la discussion générale, je considère que la rédaction de l'article 62 issue des débats en séance publique à l'Assemblée nationale ménage un équilibre entre préservation de l'information-consultation des maires et déploiement plus rapide des infrastructures numériques. Il convient donc d'en maintenir la rédaction. Avis défavorable aux amendements COM-644, COM-275, COM-470 et COM-425.

Qu'est-ce que prévoit le texte initial ?

Aucun délai ; l'Assemblée nationale a prévu un délai d'un mois, en plus de l'instruction. Il faut concilier l'information du maire et l'accélération des déploiements.

C'est très court.

Nos collègues sont parfois hors sol !

L'objectif des articles relatifs au numérique introduits dans ce projet de loi est d'accélérer les choses. Le Gouvernement voulait des délais superposés avec ceux de la déclaration de travaux, pour raccourcir le délai global. L'Assemblée nationale a choisi une position d'équilibre qui limite le délai tout en gardant un temps entre dépôt du dossier d'information issu de la loi Abeille et dépôt de la déclaration de travaux.

L'amendement COM-644 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-275, l'amendement COM-470 et l'amendement COM-425.

Avis défavorable aux amendements identiques COM-278 et COM-524 rectifié bis. S'il est vrai que la simulation reste théorique, elle est un élément qui peut permettre au processus d'information-consultation mis en place par la loi Abeille de se dérouler dans des conditions satisfaisantes. Au demeurant, elle n'est en rien obligatoire.

Les amendements COM-278 et COM-524 rectifié bis ne sont pas adoptés.

Avis défavorable aux amendements identiques COM-279 et COM-501 rectifié bis. La mention du caractère expérimental de la disposition souligne que le fait de supprimer au maire la capacité de retirer une décision illégale n'est pas anodin et que l'éventuelle reconduction de ce dispositif devra être examinée avec attention.

Les amendements identiques COM-279 et COM-501 rectifié bis ne sont pas adoptés.

L'amendement COM-93 avance la date à laquelle le Gouvernement doit effectuer un bilan de la dérogation au droit de retrait des décisions d'urbanisme autorisant ou ne s'opposant pas à l'implantation d'antennes de radiotéléphonie mobile, introduite par l'article 62 ter. Puisque cette dérogation est ouverte jusqu'au 31 décembre 2022, il est nécessaire d'anticiper davantage son éventuelle reconduction et d'en mesurer tous les enjeux.

Avis favorable.

L'amendement COM-93 est adopté.

L'article 62 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-100 introduit une dérogation au principe de construction en continuité d'urbanisme dans les zones de montagne pour les constructions et installations relatives aux communications électroniques. Il y a eu beaucoup de contentieux sur ce point et des interprétations différentes selon les jugements. Il faut donc lever l'ambigüité.

Avis favorable et donc défavorable aux autres amendements en discussion commune : COM-277 rectifié, COM-115 rectifié bis, COM-88 rectifié quater, COM-276, COM-473 rectifié ter et COM-381 rectifié bis.

L'amendement COM-100 est adopté et devient article additionnel.

Les amendements COM-277 rectifié, COM-115 rectifié bis, COM-88 rectifié quater, COM-276, COM-473 rectifié ter et l'amendement COM-381 rectifié bis deviennent sans objet.

L'amendement COM-92 rectifié étend à l'atterrage des canalisations de communications électroniques en bord de mer une disposition introduite par la loi de transition énergétique pour les réseaux d'énergie.

Avis favorable.

L'amendement COM-92 est adopté et devient article additionnel.

Avis défavorable à l'amendement de suppression COM-645. Il me semble que cet article répond aux attentes du terrain.

L'amendement COM-645 n'est pas adopté.

L'amendement COM-94 étend les servitudes d'élagage au stade du déploiement des réseaux et réduit le délai laissé au propriétaire pour présenter ses observations en cas de projet de servitude sur sa propriété. Le délai d'un mois paraît suffisant pour se prononcer et permettra d'éviter une certaine inertie constatée sur le terrain. Bref, c'est un amendement de simplification.

Avis favorable.

L'amendement COM-94 est adopté.

L'article 63 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-95 précise que l'accès des exploitants de réseaux de communication électronique aux parties communes des immeubles est accordé pour les opérations d'entretien, pour les travaux... mais pas pour distribuer des flyers !

J'y suis favorable, sous réserve d'un sous-amendement COM-826 qui en améliore la lisibilité.

Le sous-amendement COM-826 est adopté. L'amendement COM-95 ainsi modifié est adopté.

L'article 63 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-575 est une clarification rédactionnelle. Mais mon amendement COM-911 supprime l'article, car celui-ci est inutile : il n'y a aucune ambigüité dans les termes utilisés par l'article L. 332-8 du code de l'urbanisme, qui évoque « toute installation à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanal », c'est-à-dire toute activité économique, et inclue donc nécessairement le déploiement des communications électroniques.

L'amendement COM-911 est adopté.

L'article 63 ter est supprimé.

L'amendement COM-575 est sans objet.

L'amendement COM-245 supprime l'article : l'assemblée générale des copropriétaires se réunissant une fois par an, il est inutile de préciser qu'elle statue dans les douze mois. La loi fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis mentionne que la proposition d'installation de la fibre est de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Mon collègue M. Chaize suit une autre logique, que je comprends : installer la fibre le plus rapidement possible.

L'amendement COM-96 précise que les copropriétaires sont tenus de « désigner » un opérateur dans les douze mois suivant la réception d'une première offre. Le terme « statuer » ne suffit pas. Il ne faut pas retarder le transfert des clients du réseau cuivre vers la fibre optique. C'est pourquoi il convient de prévoir une majorité qualifiée pour s'opposer à la décision.

L'article, en l'état, n'apporte pas grand-chose. C'est pourquoi j'accepte la rédaction de M. Chaize et suis donc défavorable à l'amendement COM-245.

L'amendement COM-245 est retiré. L'amendement COM-96 est adopté.

L'article 63 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Une fiche d'information relative à l'accès aux réseaux fixes et mobiles de communication électronique serait fort utile aux copropriétaires : l'amendement COM-101 y pourvoit.

J'y suis favorable.

L'amendement COM-101 est adopté et devient article additionnel.

L'amendement COM-98 donne à l'Arcep le pouvoir de sanctionner les opérateurs en cas de non-respect des engagements de déploiement et de complétude au niveau local. Aujourd'hui, il n'y a rien !

Favorable, comme au COM-37 rectifié ter, identique.

Les amendements COM-98 et COM-37 rectifié ter sont adoptés.

L'amendement COM-97 durcit les sanctions prévues à l'article 64 pour les aligner sur le niveau prévu par une disposition de ma proposition de loi tendant à sécuriser et à encourager les investissements dans les réseaux de communications électroniques à très haut débit.

L'amendement COM-97 est adopté.

L'article 64 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

L'amendement COM-38 rectifié bis supprime la condition de carence de l'initiative privée pour que les collectivités puissent fournir des services de communication électronique. A priori, mieux vaut en rester au cadre actuel, d'autant que les opérateurs privés sont de plus en plus nombreux à proposer des services sur les réseaux d'initiative publique... Cela n'incite pas à accroître l'intervention des collectivités publiques sur ce marché. Défavorable, donc, mais il sera intéressant d'avoir le débat en séance.

L'amendement COM-38 rectifié bis n'est pas adopté.

L'Assemblée nationale a voulu modifier l'ordonnance sur les marchés de conception réalisation. L'amendement de précision COM-99 décodifie la modification introduite par l'article 64 bis au droit des marchés publics.

Favorable.

L'amendement COM-99 est adopté.

L'article 64 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Le fonds d'aménagement numérique des territoires a été créé en 2009, mais il n'est pas abondé et le Gouvernement a fermé la plateforme permettant aux collectivités de solliciter des subventions pour leurs projets numériques. Il est temps de rouvrir cette plateforme et de créer une contribution des opérateurs. C'est l'objet de l'amendement COM-102.

Il est identique au COM-64 rectifié. Il s'agit de dispositions fiscales, j'y suis défavorable ici. Et l'amendement COM-65 rectifié est irrecevable.

Les amendements COM-64 rectifié et COM-102 rectifié ne sont pas adoptés.

L'amendement COM-65 est déclaré irrecevable au titre de l'article 45 de la Constitution.

L'amendement COM-103 est important. Un opérateur est aujourd'hui tenu d'offrir à ses concurrents un accès physique au réseau de fibres passives qu'il a installé. L'amendement étend l'obligation à une offre de fibre activée. Autrement dit, c'est tout le réseau, de bout en bout, qui serait mutualisé : des opérateurs de taille modeste pourraient ainsi déployer leurs services partout sur le territoire.

Favorable.

L'amendement COM-103 est adopté et devient article additionnel.

Les opérateurs, les porteurs de réseaux d'initiative publique, ont besoin d'une base d'adresses normalisée, au niveau national. L'amendement COM-104 y pourvoit. Un mauvais référencement des adresses coûte à l'économie française 0,5 point de PIB ! Il faut inciter le Gouvernement à constituer cette base.

Avis favorable.

L'amendement COM-104 est adopté et devient article additionnel.

Il faut également pousser le Gouvernement à prendre un arrêté pour que Enedis favorise l'arrivée des réseaux de communication électronique sur ses infrastructures.

Avis défavorable : je partage l'objectif, mais vous modifiez ici la disposition portant sur la sécurité, non sur le dimensionnement et l'adaptation des réseaux de transport et de distribution aux évolutions de la demande. En outre, l'amendement n'a aucune portée normative.

Certes, mais il s'agit d'inciter le Gouvernement à modifier l'arrêté technique interministériel, d'autant que le réseau de basse tension ne pose aucun problème de sécurité. A-t-on une seule fois ces dix dernières années entendu parler d'un poteau de basse tension tombé à terre ?

Pour desservir la France en communications électroniques, il faut utiliser le réseau basse tension.

L'amendement COM-105 n'est pas adopté.

L'amendement COM-116 rectifié bis ouvre la possibilité aux communes membres d'un EPCI à fiscalité propre de financer toute opération d'investissement pour l'établissement et l'exploitation d'infrastructures et de réseaux de télécommunications électroniques. La disposition a déjà été adoptée par le Sénat : favorable.

L'amendement COM-116 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.

L'article confie à l'Agence nationale des fréquences (ANFr) uniquement la mise en oeuvre de l'extinction. L'amendement COM-203 mentionne que celle-ci se fait sur proposition des ministres concernés et après décision du conseil d'administration de l'agence. Cet encadrement me semble bienvenu. Favorable.

L'amendement COM-203 est adopté.

L'article 65 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

Il est important de se pencher sur les conventions de gestion pour les sociétés de vente propriétaires, et sur la prise en charge des travaux. La rétrocession par le préfet, lorsque le maire ne veut plus vendre, pose aussi problème - Action Logement n'a qu'à conserver les lots ! L'avis des Domaines, enfin, nous semble important, il protège le maire, surtout quand les prix de marché ont sensiblement baissé.

Il y a un problème dans la méthode de travail. Nous avons une tâche de plus en plus lourde en commission. Mme la présidente, Mme le rapporteur ont été remarquables, et nous avons travaillé au mieux... dans des conditions déplorables. C'est un problème structurel sur lequel il faudra bien se pencher.

Sur le fond, des avancées importantes sont intervenues mais les divergences demeurent et nous réservons notre vote.

Voici la liste des irrecevabilités au titre de l'article 40 de la Constitution : sur les titres II, III et IV, amendements COM-31 rectifié bis, COM-139 rectifié bis, COM-156, COM-161, COM-178 et COM 603 rectifié.

Le projet de loi est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.

La réunion est close à 13 h 15.

Le sort des amendements est repris dans le tableau ci-après.

La réunion est close à13 h 15.